Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Dobrý den.Dům je ve vlastnictví společenství vlastníků od začátku roku 2004,půdní prostor byl odprodán členu,asi před 4mi roky a ten realizuje půdní vestavbu.Odmítá platit příspěvky od začátku vzniku společenství,což zdůvodnuje nedokončením díla a tudíž neobyvatelností.Člen společenství je a jiný prostor v domě nevlastní.K dnešnímu dni jeho dluh přesahuje částku 10 000 kč.Jak postupovat?
Robert
ODPOVĚĎ:
Argument tohoto člena společenství vlastníků a tudíž majitele jednotky (byť zatím neuživatelné) je lichý. Zákon o vlastnictví k bytům ve svém § 15 hovoří o tom, že vlastníci jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu. Jsem názoru, že je povinen platit jak odsouhlasené příspěvky do fondu oprav, tak i zálohy na služby (výtah, úklid, osvětlení společných prostor), což je i logické, neboť tyto služby také sám užívá. Pakliže se s ním však nedohodnete smírně, nezbude Vám, než se domáhat svých práv cestou soudní.
11.2.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den. V roce 2004 jsem prodala byt v osobním vlastnictví, který jsem užívala 2 rok od jeho nabytí, ale trvalé bydliště jsem tam měla pouze 1 rok. Vztahuje se na mně daň z příjmu? Popřípadě jaké doklady musím doložit, abych prokázala, že jsem byt užívala.
Ivana
ODPOVĚĎ:
Jsem názoru, že osvobozena od daně z příjmu jste. Zákon o daních z příjmů totiž hovoří ve svém § 4 v souvislosti s nárokem na osvobození od platby daně z příjmu o „povinnosti prodávajícího mít bydliště“ po dobu dvou let před prodejem. Nehovoří se zde tedy o povinnosti byt nejen užívat, ale být zde i hlášen trvale. Pakliže jste v předmětném bytu po zákonem stanovenou dobu skutečně bydlela a jen jste nesplnila svou zákonnou povinnost přihlásit se (měla jste tedy hlášeno trvalé bydliště někde jinde) měla by jste mít nárok na osvobození. Pakliže by se o doložení této skutečnosti zajímal následně FÚ, šlo by Vámi tvrzený fakt doložit např. svědeckými výpověďmi, zprávou pošty, kam doručovala písemnosti apod.
11.2.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den. Plánuji výstavbu rodinného domku, kde jbudu zároveň budovat inženýrské sítě, které povedou přes pozemek v mém vlastnictví. Jedná se mi o to, jak je to s vlastnictvím mnou vybudovaných sítí, na které se v budoucnu napojí další uživatelé?
Petr
ODPOVĚĎ:
Vlastníkem vybudovaných inženýrských sítí na Vašem pozemku budete vy, protože tato stavba bude součástí pozemku. Pokud v budoucnu budou na tuto síť napojováni i vlastníci okolních staveb, bude nutno řešit vztahy mezi vámi smluvně. Speciální správně - právní předpisy, např. energetický zákon nebo zákon o vodách pak ukládá celou řadu povinností a omezení vlastníku sítí, zejména např. povinnost umožnit za určitých podmínek právě napojení vlastníků okolních staveb.
11.2.2005 14:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, od OPBH jsem v roce 1983 dostala dekret na byt(50 m2)v Praze, do kterého jsem se nastěhovala s 2 dětmi.Dům dostala v restituci majitelka.Mezitím syn dospěl a odstěhoval se a já se chci též přestěhovat a změnit si trvalé bydliště na jinou část Prahy. V bytě zůstane moje dcera, která zde vyrostla a je jí mezitím 26 let. Bojí se, aby jí majitelka nedělala problémy a nevyhodila jí, když si já změním trvalé bydliště. Budete-li moci odpovědět, předem děkuji.
Marie
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz směřuje k problematice tkz zákonného přechodu práva nájmu. Obecně podle ust. § 706 občanského zákoníku platí, že jestliže nájemce trvale opustí společnou domácnost, stávají se nájemci jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Pokud jsou splněny tyto zákonné předpoklady, zejména i to, že dcera nemá jiný vlastní byt, mělo by právo nájmu přejít na Vaši dceru. Z důvodu nezpochybnitelné právní jistoty lze doporučit, aby pronajímatelka (majitelka domu) nejlépe písemně potvrdila, že bere na vědomí tento přechod nájmu na dceru. Pokud by k tomu nebyla ochotna, bylo by možno se obrátit na soud, aby přechod nájmu na dceru osvědčil, tedy vydal v určovacím řízení rozsudek, v kterém deklaruje, že Vaše dcera je řádným nájemcem bytu.
11.2.2005 14:27
OTÁZKA:
Dobry den, prosim vas o radu s nasledujicim problemem.
Koupili jsme rodinny dum, jsme jiz zapsani v katastru nemovitosti a v dome jiz mesic bydlime. Po celou dobu jsme se snazili prijit na to, proc se v dome nedrzi teplo, i kdyz neustale topime. Dum totiz velice rychle vychladne. Pred nekolika dny jsem montoval garnyze na zaclony a pri vrtani do zdi jsem prisel na to, ze dum neni cihlovy, ale dreveny s
omitkou. Pri prodeji nam ale bylo tvrzeno, ze dum je cihlovy a je to take uvedeno v prospektu realitni kancelare. Stavebni plany nam byly predany az pri predani domu, takze jsme nemeli moznost to zjistit. Odhad jsme si nenechali delat, jelikoz jsme pro zaplaceni nepotrebovali pomoc banky.
Obavam se, ze jsme byli podvedeni a hodnota takoveho domu je mnohem nizsi, nez domu cihloveho. Planovana rekonstrukce se tudiz nemuze uskutecnit jak jsme chteli a bude nutne provest rozsahle zatepleni domu.
Co muzeme delat? Prodavajici jsem jeste v teto veci nekontaktoval, ale z predchozich jednani vim, ze zadna dohoda nebude mozna. Mam se obratit na soud a zadat vraceni casti penez podlozene odhadem nemovitosti? Nebo podpisem smlouvy a zaplacenim penez je vse pase a proste jsme byli naivni a naleteli jsme?
V pripade potreby dodam vice konkretnich udaju.
Dekuji za Vasi odpoved a pomoc.
David
ODPOVĚĎ:
Tento dotaz byl již odpovězen v minulosti, takže pouze stručně. V daném případě by bylo možno uvažovat o odstoupení od kupní smlouvy a požadavku na vrácení celé kupní ceny oproti vrácení domu nebo požadavku na slevu z kupní ceny. Věc je třeba zhodnotit se znalostí všech podrobností relevantních ve věci a neobejdete se patrně bez systematické pomoci právníka, kterou nemůže nahradit tato poradna.
11.2.2005 14:29
OTÁZKA:
Dobry den, jsme nesezdany mlady par, oba dva mame slusne zamestnani a chteli bychom si koupit byt. Jelikoz nemame momentalne temer zadne nasetrene penize, uvazovali jsme o hypotece. Muzete nam poradit, jak v tomto pripade spravne postupovat a ceho se vyvarovat? Dekujeme
Marcela
ODPOVĚĎ:
Otázka je položena velice obecně proto odpověď směřuji na upozornění na několik problematických momentů v souvislosti s hypotéčním úvěrem ve Vašem případě. Problémem pro banku jakožto věřitele patrně bude skutečnost, že nejste manželé a byt nemůžete nabývat do společného jmění manželů. Nebude proto patrně možno při hodnocení vaší příjmové situace přihlížet k oběma příjmům, nadto byste byt museli pořizovat patrně do podílového spoluvlastnictví (každý by měl např. jednu tzv. ideální polovinu bytu) Druhým problematickým momentem je skutečnost, že hypotéční banky financují z hypotéčního úvěru vždy jen část hodnoty nakupované nemovitosti ( 70 %) , pokud půjčí celou částku na nákup, jedná se vždy z části o doplňkový úvěr, který bývá úrokově nákladnější. Banka samozřejmě požaduje, aby příjmová situace dlužníků byla taková, aby umožňovala bezproblémové splácení úvěru hypotéčního a případně i doplňkového. Je třeba si však uvědomit, že kalkulace hypotéčních bank o schopnosti splácet často vycházejí z předpokladu zachování minimálního životního standardu dlužníka. Pro konkrétnější zhodnocení možností hypotéčního úvěru ve Vaší situaci doporučuji kontaktovat hypotéční banku nebo využít služeb finančního poradenství.
11.2.2005 14:30
OTÁZKA:
Dobrý den, mám takovýto dotaz. V lednu 2005 se stanu vlastníkem bytu, který mi byl převeden z majetku bytového družstva. Kdo platí daň z nemovitosti na rok 2005? Já nebo bytové družstvo. Byt byl převeden 5.1.2005. Děkuji za odpověď.
Katka
ODPOVĚĎ:
Vaši situaci řeší ust. § 13a zákona 338/1992 Sb. tak že „byl-li podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, o kterém nebylo do 31. ledna zdaňovacího období rozhodnuto, je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Daňové přiznání poplatník podává za zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu“ Pokud jsem tedy správně pochopil dotaz, byl ve Vašem případě podán návrh na vklad Vašeho vlastnického práva do katastru ještě v roce 2004 a dne 5.1.2005 bylo rozhodnuto o vkladu do katastru s právními účinky vkladu ještě v roce 2004. Za této situace jste povinna podat daňové přiznání do konce dubna 2005 za zdaňovací období roku 2005. Pokud by situace byla taková, že návrh na vklad vašeho vlastnického práva podle kupní smlouvy do katastru byl podán až v roce 2005, mám zato (s ohledem na ust. § 13 uvedeného daňového zákona podle něhož „je zdaňovacím obdobím kalendářní rok přičemž ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží“) že poplatníkem daně z nemovitostí za rok 2005 bude ještě předchozí vlastník, tedy bytové družstvo které bylo de iure vlastníkem ke dni 1.1.2005.
11.2.2005 14:30
OTÁZKA:
Dobrý den, mám v osobním vlastnictví byt, který jsem získal v r.2000 na základě darovací smlouvy od rodičů. Po úmrtí obou rodičů mně sourozenci v r.2003 soudně zažalovali a zpochybňují platnost darovací smlouvy. Soudní řízení doposud probíhá. Chtěl bych se zeptat, zdali mohu byt nyní prodat (u katastrálního úřadu nejsou žádné záznamy, které by tomu bránily). Nechci však dostat do nepříjemností kupce, který má byt zájem koupit. V případě, že bych soudní řízení prohrál, byla by zpětně zrušena tato kupní smlouvy? Nebo by se vše řešilo pouze v rámci finančních prostředků, získaných prodejem bytu.
Franta
ODPOVĚĎ:
Dotaz je obsahově shodný s dotazem dříve položeným a zodpovězeným, proto opakuji: Bohužel neznám konkrétní okolnosti případu, abych se mohl podrobněji vyjádřit k tomuto zajímavému případu. Z okolností však dovozuji, že se zřejmě Vaši sourozenci nespokojili s tím, že je Vaši rodiče takto „opomenuli“ a tím je vlastně elegantně „vydědili“. Za této situace je však otazné, zda-li jim bude žaloba na neplatnost darovací smlouvy něco platná, pakliže se ovšem v darovací smlouvě nenacházejí formální chyby. Pakliže byla smlouva v pořádku, mám za to, že Vaši sourozenci měli žalovat jiným způsobem, nikoli na neplatnost darovací smlouvy. Co se však týče Vašeho dotazu, zda-li je možno za současného stavu byt prodat, pak sděluji, že ano, neboť omezení v podobě předběžného opatření bylo zrušeno. Obávám se však, že za této situace se znalostí věci byt těžko někdo koupí, neboť pakliže by byla skutečně shledána Vámi zmiňovaná darovací smlouva za neplatnou a Vy jste tedy nebyl vlastníkem bytu, nemohla by být logicky platná ani žádná další smlouva, neboť žádný nemůže převést více práv, než kterými sám disponuje.
11.2.2005 14:32
OTÁZKA:
Pane doktore, jak mám postupovat v situaci, kdy jsem asi čtyři roky členkou družstva, založeného s dalšími nájmeníky v domě s obecními byty za účelem odkupu domu do vlastnictví družstva a později do osobního vlastnictví a dodnes nám dům nebyl nabídnut k prodeji (ale jen z technických důvodů, jinak je prodej schválen a nabídku už čekáme v tomto čtvrtletí) a já jsem asi před dvěma lety převedla nájemní smlouvu se souhlasem města na své dvě dospělé děti. Dcera se členkou družstva stát nechtěla, sháněla si byt, a proto jsem v družstvu neudalali žádnou změnu - nepřevedla jsem na ně svůj podíl. Smlouvu o převodu členského podílu jsme sice sepsali, ale podpisy neověřili a nic s ní neudělali. Dnes je již dcera odstěhovaná, společný nájem bytu je zrušen - mohu teď bez problémů svůj podíl v družstvu převést na syna - není problém v nějakých lhůtách a v mém členství v dužstvu, když nemám už několik let k žádnému bytu nájemní vztah?
marta rettigová
ODPOVĚĎ:
Z Vámi popsané situace plyne, že jste členkou družstva, přičemž nájemcem bytu je už pouze Váš syn. Za této situace nelze než doporučit, aby ještě před tím, než družstvo koupí od obce dům byl uveden do souladu nájemní vztah a členství v družstvu. Obce jakožto prodávající mají většinou podmínku, že družstvo, které dům kupuje musí být složeno z členů, kteří jsou řádnými nájemci bytů v prodávaném domě. Problém zde nevidím, syn se stane de iure členem družstva jakmile družstvu bude doručena smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu uzavřená mezi Vámi a synem. Smlouva o převodu družstevního podílu by měla být doručena družstvu před tím, než družstvo s obcí uzavře kupní smlouvu k domu.
11.2.2005 14:32
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem členem družstva, které staví bytový dům, který je těsně před kolaudací. Splatil jsem členský podíl, který mi dává právo užívat byt v hodnotě 850 000 Kč. Na schůzi bytového družstva již bylo rozhodnuto, že byty přejdou do osobního vlastnictví (kupní smlouva). Do bytu se budu stěhovat s přítelkyní, která, protože není ještě moje manželka, nemůže být spolupodílníkem. A teď mi prosím poraďte, jak to udělat co nejlevněji, aby jsme mohli vlastnit byt společně - 50% peňěz na byt mi totiž přítelkyně půjčila. Původně jsem uvažoval o možnosti uzavření předmanželské smlouvy. Na internetu jsem však zjistil, že poplatky notáři jsou v tomto případě cca 9000 Kč. Navíc ještě několik měsíců nebudeme znát termín svatby - je nutné tento termín uvést v předmanželské smlouvě?
Je možná druhá varianta?:1. prodloužení smlouvy o půjčce, 2.sepsání smlouvy o nájmu přítelkyně za symbolickou cenu 1 Kč - aby měla jistotu, že zde bude moci po dobu lhůty pro plnění smlouvy o půjčce bydlet. 3. rozšíření SJM o danou nemovitost až po sňatku. Napiště mi prosím, jak by tato varianta byla u nemovitosti v hodnotě 850000 Kč nákladná. Existuje ještě jiná varianta? Děkuji předem za odpovědi.
Luděk
ODPOVĚĎ:
Pokud by byl byt na Vás převeden družstvem před uzavřením manželství, bude byt i po uzavření manželství ve Vašem výlučném vlastnictví. Pokud budete chtít své přítelkyni zajistit dostatečnou míru právní jistoty, považuji za vhodné a možné z uvažovaných řešení zvolit jak uzavření tzv. předmanželské smlouvy ( to že neznáte přesné datum svatby bych nepovažoval za překážku, která by uzavření smlouvy bránila) nebo rozšíření společného jmění manželů po uzavření manželství. V obou variantách zákon vyžaduje formu notářského zápisu a vkladu do katastru nemovitostí, nákladům se tedy nevyhnete. V první variantě , tedy předmanželské smlouvě by nemovitost spadala do SJM okamžikem uzavření manželství a tato skutečnost by byla poté zapsána do katastru. Řešení formou nájmu v sice nenákladném ale právně laickém provedené považuji za nešťastné, protože simuluje právní stav, který zde není a kvazi-nájem by zde sloužil jako zajišťovací prostředek. Taková kvazi- ujednání by navíc v případě sporu mohla být soudem považována za neplatná. Nad rámec vámi zvažovaných variant bych snad možnost řešení viděl ještě v tom, že k zajištění pohledávky přítelkyně by bylo možno k Vašemu bytu zřídit zástavní právo nebo spoluvlastnický podíl k bytu ve výši jedné tzv. ideální poloviny převést na Vaši přítelkyni ještě před uzavřením manželství.
11.2.2005 14:33
OTÁZKA:
Dobrý den ,
manželovi rodiče zakoupili v roce 1975 svým dětem domek,ale v katastru byli zapsáni jako kupci i partneři obou dětí. Manžel se asi za půl roku rozvedl. Manželé se vyrovnali,bohužel manžel nevěděl , že musí být proveden záznam i v katastru nemovitostí. Od roku 1981 se o tuto čtvrtinu starám já. Do roku 1995 jsem nevěděla , že půlka nemovitosti nepatří manželovi. Bývalá manželka se o nemovitost ještě před rozvodem přestala starat. Jedná se u mne o držbu nemovitosti. Předem děkuji za odpověď
marie
ODPOVĚĎ:
Dotaz je formulován útržkovitě a nejsem si jist, zda jsem ho dobře pochopil. V dané věci jde o situaci, kdy po rozvodu manželství se uplatnila tzv. zákonná fikce vypořádání společného jmění manželů k nemovitosti, která byla ve společném jmění ( resp. dříve nazývaném bezpodílovém spoluvlastnictví manželů) Podle této fikce platí, že nedohodnuli-li se rozvedení manželé v určité lhůtě, kdo bude výlučným vlastníkem nemovitosti platí, že jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti, každý jednou polovinou. Vy jste patrně stávající manželkou manžela který si takto nemovitost nevypořádal a je jejím podílovým spoluvlastníkem a uvažujete o tom, zda nemohlo snad dojít k vydržení nemovitosti. Vydržení je sice možné ale pouze za situace, kdy někdo drží nemovitost po dobu 10 let v dobré víře, že mu patří. Obávám se, že za vámi zhruba popsané situace dobrá víra a tedy vydržení vlastnického práva nepřipadá patrně v úvahu. Pro podrobnější posouzení by však bylo třeba znát a nikoli jen odhadovat relevantní stav věci.
11.2.2005 14:33
OTÁZKA:
Dobrý den.Bydlím v bytě který je majetkem České pošty.Poplatky za otop,odvoz popela a vodné a stočné byly doposud hrazeny podle smlouvy paušálně k ceně za pronájem bytu a byly vypočteny podle počtu obyvatel bytu.Měřidla tepla ani vodoměry pro nájemníky v bytech nejsou, nebylo proto prováděno žádné doúčtování plateb za služby vzhledem ke skutečným nákladům majitele.Nyní majitel zaslal nájemníkům nový výměr za vodné a stočné a odvoz komunálního odpadu ve výši cca 200% jeho skutečných nákladů.
Zakoupení soukromých nádob na odpad a přímou platbu OÚ odmítá
a instalaci vodoměru mezi byty a provozní částí budovy k odečtům spotřeb vody rovněž. Poruším zaplacením původní výše záloh která je dle původní smlouvy, nájemní smlouvu a vystavuji se tak možnosti vystěhování pro neplacení?
miloš
ODPOVĚĎ:
Vámi zmiňované ceny vodného a stočného, odvozu odpadu a otopu, pokud je vyúčtovává pronajimatel nájemci jsou regulovanými cenami podle zákona o cenách a prováděcích předpisů k tomuto zákonu – tj. výměru MF (č.1/2005) kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. Podle těchto právních předpisů platí že ceny těchto služeb jsou věcně usměrňovány. Pronajimatel je výslovně povinen předložit nájemci na jeho žádost kalkulaci ceny služby. Uvedené právní předpisy rovněž stanoví způsob rozúčtování mezi nájemce i pro situaci kdy nedojde k dohodě pronajimatelů a nájemců. Doporučuji proto po pronajimateli požadovat aby doložil způsob výpočtu záloh na služby spojené s nájmem bytu. Neplacení nájemného a záloh na úhradu služeb poskytovaných s nájmem bytu po dobu delší než 3 měsíce je důvodem pro výpověď nájmu bytu se svolením soudu. V dané věci Vám proto doporučuji zálohy raději platit a jejich výši ve vztahu k pronajimateli rozporovat, v krajním případě u soudu.
11.2.2005 14:34
OTÁZKA:
Vážnený pane doktore,
chtěl bych se zeptat na problematiku regulovaného nájmu. Chtěl bych koupit jeden dům od soukromníka, v domě jsou 4 byty z nichž 3 jsou obsazené nájemníky s regulovaným nájemným. Kdybych ten dům koupil a změnil se tak majitel, přechází automaticky regulované nájemné i pro mne nebo jim ho mohu zvýšit? ( nyní platí za asi 100m2 byty každý pouze 300 Kč/měsíčně!!!Kdyby se zvýšením nájemného nesouhlasili, za jakých podmínek je mohu vystěhovat. V případě, že bych byl povinen sehnat jim náhradní ubytování, pak musí být stejná velikost bytu?
děkuji Vám za odpověď.
george.kamis@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Samotná změna vlastnictví domu neznamená, že můžete chtít coby nový majitel domu automaticky po nájemcích zvýšení stávajícího nájemného, pakliže ovšem současná výše nájemného je správně vypočtena (doporučuji prověřit, neboť 300,- Kč je skutečně málo). Nájemní smlouva jim platí dále v nezměněném stavu. Jiná situace bude při pronajímání volného bytu, zde můžete požadovat neregulované nájemné. Skutečnost, že Vaši nájemníci nebudou chtít uzavřít novou nájemní smlouvu, která by obsahovala zvýšené nájemné není kvalifikovaným důvodem pro žalobu o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Aby jste mohl s úspěchem takovou žalobu vést, musel by jste použít některý z důvodů § 711 obč. zák., např. že by jste potřeboval byt pro někoho ze své rodiny, nájemce by neplatil za nájemné a služby či by bez Vašeho souhlasu podnajímal byt příp. jej bez vážného důvodu neužíval. Zákon předpokládá pro bytové náhrady v závislosti na výpovědním důvodu různý režim, např. pakliže by jste byl úspěšný s výpovědním důvodem, že potřebujete byt pro sebe nebo někoho z rodiny, pravděpodobně by jste byl soudem uznán povinným zajistit náhradní byt, který je dle místních podmínek zásadně rovnocenný vyklizovanému bytu (přiměřený náhradní byt).
20.2.2005 11:58
OTÁZKA:
Dobrý den! Pane doktore, v červenci 2004 jsme s manželem zakoupili vesnický dům po částečné rekonstrukci, mimo jiné i střechy (výměna tašek za desky Onduline). Bohužel se teď v zimě ukázalo, že na celou plochu půdy zafoukává sníh (je ho na lopaty) a ničí nám položenou tepelnou izolaci stropu a krovy. Dle vyjádření tří pokrývačských firem, které celou věc posuzovaly, je tato krytina těžko opravitelná a doporučily nám výměnu zpět za tašky, což je investice cca 200tis. Kč. Na základě Vámi zodpovězených dotazů k podobné problematice se domníváme, že se jedná o skrytou vadu dle Obč. zákoníku (majitel nás o ničem takovém neinformoval a v létě nebyla tato vada patrná). Náš dotaz zní: jak máme přesně postupovat, pokud chceme část kupní ceny zpět? Nemovitost jsme zakoupili přes realitní kancelář, máme se obrátit na ni nebo přímo na bývalé majitele? Jakou šanci uspět máme při eventuálním soudním sporu, když neexistuje žádný předávací protokol ani zápis o závadách? Za odpověď předem děkuji.
mirka
ODPOVĚĎ:
Pro důkladné zodpovězení otázky by bylo vhodné znát podrobnosti, zejména seznámit se s kupní smlouvou příp. s okolnostmi prodeje. Obecně však platí, že jestliže dodatečně po uskutečnění koupě vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané kupní ceny odpovídající povaze a rozsahu vady (§597 obč.zák.). Jde-li pak o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má dokonce právo od smlouvy odstoupit. Toto není zřejmě tento případ, nicméně dle mého názoru nárok na slevu z kupní ceny máte. Okolnost, že prodávající o vadě, na kterou Vás neupozornil, nevěděl, je nerozhodná. S nárokem na slevu se obraťte přímo na prodávajícího, pakliže však nebude chtít s Vámi o tomto jednat, nezbude, než se obrátit na příslušný soud. Šance na úspěch nedokážu bez znalostí konkrétních okolností posoudit, neexistence předávacího protokolu však není až tak zásadní…
20.2.2005 11:59
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, potřebuji radu, jak mám postupovat. Koupila jsem členský podíl na DB. V tomto bytě bydlí člověk (odmítl koupi). Já bych chtěla byt užívat, ale zatím tam bydlí on. Musím doplnit, že družstvo dává těmto nájemníkům smlouvu pouze na dobu určitou (1 rok). Můj dotaz tedy zní, jestli musím současnému uživateli bytu nabídnout náhradní bydlení nebo jestli se po skončení té určité doby musí sám vystěhovat. Případně jaké jiné možnosti mám. Děkuji za odpověď. Jana L.
Jana L.
ODPOVĚĎ:
Pakliže nájemci skončí nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou, zanikne mu právní titul užívání bytu a měl by tento vyklidit. Pakliže takto neučiní, je nutno aby BD (nikoli Vy), dalo bezodkladně návrh na vyklizení bytu k příslušnému soudu. V případě, že tak pronajímatel, tedy BD, neučiní do 30 dnů od doby, kdy skončil nájemci nájem bytu, obnoví se tomuto nájem na další rok a Vy budete muset opět čekat v pozici nebydlícího družstevníka. Ve vlastním zájmu si toto tedy pohlídejte a komunikujte ve věci s BD.
20.2.2005 11:59
| předchozí | ... 26 27 28 29 30 31 32 ... | další |
