ODPOVĚĎ: U družstevního bytu nejde o vlastnictví ale o členství v bytovém družstvu a s ním související nájemní vztah k bytu, který se nachází v domě jehož vlastníkem je bytové družstvo. Družstevník tedy nemůže disponovat s bytem jako takovým ale se svými členskými právy v bytovém družstvu, která může převést a nabyvatel takového členského podílu má podle stanov většiny bytových družstev právo na uzavření nájemní smlouvy k bytu. Byt v tzv. „osobním vlastnictví“ je byt v domě.který byl vlastníkem domu rozdělen na jednotlivé právně samostatné byty podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům. Toto rozdělení bylo zapsáno do katastru nemovitostí a byty byly převedeny na jejich vlastníky kupní smlouvou. Takový byt je tedy ve vlastnictví spolu se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu. K bytu ve vlastnictví může být uzavřena zástavní smlouva k zajištění pohledávek věřitele – banky („ hypotéka“), což není možné k členskému podílu v bytovém družstvu. Pokud se jedná o popis dalších souvislostí ( možnosti stavebních úprav, pronájmu atd. – jedná se o problematiku tak širokou, že její popis jde nad rámec této poradny. 20.2.2005 12:09

ODPOVĚĎ: Z Vašeho dotazu dovozuji, že Vaše babička neměla závěť a jakožto dědici ze zákona budou dědit její dvě děti, Váš otec a Vaše teta, každý rovným dílem. Nelze zřejmě zároveň předpokládat, že by se dohodli v rámci vypořádání dědictví jinak. Pakliže skutečně nabudou nemovitosti rovným dílem, naskýtají se různé možnosti. Buď bude Váš otec tolerovat vypočítavé počínání sestry, s čímž tato možná počítá, nebo se pokusí spoluvlastnický vztah vypořádat. Doporučoval bych, aby jí doručil písemnou nabídku k odkupu své poloviny příp. jí nabídl prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku. Pakliže teta odmítne, nezbude skutečně, než podat u místně příslušného soudu žalobu o zrušení spoluvlastnictví soudem. Pakliže sestra setrvá na svém ve smyslu, že nemovitost chce a Váš otec ji naopak nechce, soud jí tuto nemovitost pravděpodobně přizná (zruší spoluvlastnictví), ale zároveň rozhodne o tom, že je povinna podíl Vašeho otce vyplatit (kolik, to bude záležet na znaleckém posudku, kdy bude zvažována soudem cena tzv. tržní). Skutečnost, že teta nemá prostředky na vyplacení, je nerozhodná. Pakliže by Vašeho otce nevyplatila v termínu určeném soudem, lze vést exekuci na předmětný dům a tím se domoci svých práv. Pakliže by teta nemovitost nechtěla, soud by mohl nařídit její prodej a rozdělil by výtěžek. V tomto případě však se mohou domluvit sourozenci přímo, bez ingerence soudu (zbytečné náklady). Je pochopitelné, že spory v rodině nejsou příliš obvyklé, ale na hrubý pytel, hrubá…. Nechť se Váš otec nenechá „vydírat“. 8.3.2005 11:24

ODPOVĚĎ: Abychom mohl posoudit oprávněnost nároku, musel bych se seznámit s konkrétními fakty. Obecně však platí, že dle § 8 odst. 1 písm. a) zák. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, je poplatníkem z převodu nemovitostí prodávající, kupující je pak ručitelem. Jde o zřejmou snahu státu zajistit si splnění daňové povinnosti příp. i od kupujícího, což není příliš spravedlivé, ale je to tak. Pakliže skutečně prodávající daň neuhradí, může se FÚ obrátit na kupujícího coby ručitele. Ručitel, který zaplatí daň, můžete pak tyto prostředky vymáhat po tom, za koho je uhradil, tj. za prodávajícího (snad bude z čeho se případně uspokojit). Pakliže však coby ručitel neuhradíte svůj závazek, může FÚ vést exekuci na jakýkoli Váš majetek. Doporučuji před uhrazením daňové povinnosti ještě podrobnou poradu s odborníkem (nejlépe právníkem či daňovým poradcem), kterému předložíte konkrétní listiny. 8.3.2005 11:26

ODPOVĚĎ: Doporučuji Vám, aby nejprve prodávající seznámil (pakliže tak již neučinil) hypoteční banku se skutečností, že hodlá byt zatížený hypotékou prodat. Hypoteční banka bude zcela nepochybně požadovat, aby část kupní ceny odpovídající výši nesplacené hypotéky vč. případné sankce za předčasné splacení hypotéky byla směrována přímo na její účet a až poté bude ochotna uvolnit zástavní právo (vydat kvitanci, viz níže). Je ve Vašem zájmu, aby jste si ověřil, že tomu tak skutečně je a banka o prodeji ví. Proto bych požadoval, aby Vám prodávající předložil písemný doklad o výši nesplaceného úvěru obsahující podmínky banky pro uvolnění zástavního práva. V návaznosti na požadavky banky formulujte kupní smlouvu a tuto pro jistotu předložte ještě bance tak, aby jste měl postaveno najisto, že po úhradě kupní ceny nebude váznou na bytu zástavní právo. Úhradou nesplaceného úvěru pak ze zákona zaniká zástavní právo. Banka je povinna o úhradě dlužné částky vystavit kvitanci a tato se použije pro výmaz zástavního práva na katastrálním úřadě. 8.3.2005 11:26

ODPOVĚĎ: Domnívám se, že ano. Pakliže bude z Vaší strany možno doložit v časové posloupnosti, že jste z výnosu prodeje domu umořil část hypotéky na stavbu Vašeho nového domu, bude se jednat o prostředky vynaložené na vlastní bydlení (byť zprostředkovaně zaplacením úvěru). S dokladováním tohoto postupu bych vyčkal na případné vyzvání FÚ, avšak pro jistotu doporučuji ještě ohledně tohoto konzultaci u místně příslušného FÚ. 8.3.2005 11:36

ODPOVĚĎ: Váš dotaz chápu tak, že hodláte byt vyměnit tak, že prodáte menší a z výtěžku prodeje + prostředků z úvěru si pořídíte větší. Doporučuji s předstihem kontaktovat banku a projednat s ní Váš problém. Obávám se, že bude zřejmě nutné uhradit původní hypoteční úvěr a současně si projednávat u ČS, a.s. hypotéku novou. Vámi uváděná varianta převodu hypotéky by v tomto případě nebyla možná. V tomto případě by bylo vhodné načasovat prodej (a koupi) bytu v takovém okamžiku, kdy nebudete postihnuti sankcí za předčasné splacení hypotéky. Znovu však doporučuji projednání věci s ČS, a.s., neznám její vnitřní předpisovou základnu a není vyloučeno, že Vám poradí jinou možnost. Konečně je to Váš smluvní partner a spokojený klient je jejím zájmem. Pomoc RK není skutečně nezbytná, pakliže si dokážete najít kupce Vašeho stávajícího bytu a zároveň i vhodný byt, který chcete koupit, sami + si vše dokážete bez rizika ošetřit smluvně. Největší problém ve Vašem případě bude zřejmě sladit časové nároky kupujícího Vašeho bytu, jeho banky (když si bude brát úvěr), Vaší banky, která spravuje naopak Váš úvěr a bude Vám poskytovat další resp. bude Vás přeúvěrovávat a konečně i prodávajícího „Vašeho“ nového bytu, který má samozřejmě také své požadavky na úhradu kupní ceny. Proto je zejména nutné perfektní zorganizování celé akce, když je třeba brát zřetel zejména na požadavky financujících bank. 8.3.2005 11:38

ODPOVĚĎ: Váš manžel má asi na mysli ust. § 703 odst. 2) obč. zák., který říká, že jestliže vznikne jen jednomu z manželů za doby trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu. Situace by se dala vyřešit buď notářským zápisem, který by ještě před rozvodem manželství změnil rozsah společného jmění manželů (v tomto případě by bylo postaveno najisto, koho který byt bude) příp. se dohodnout smluvně ve smyslu, že po rozvodu manželství budou Vaše majetkové vztahy vypořádány dle Vašeho výše naznačeného záměru. Při této variantě by se tak stal manžel také členem družstva, nicméně po rozvodu by na základě dohody došlo ke zrušení práva společného nájmu bytu a výlučným členem družstva by jste se stala Vy, zatímco on by byl výlučným vlastníkem Vašeho stávajícího bytu. Vše doporučuji však řádně smluvně ošetřit, aby byl obsah Vaší dohody dostatečně určitý. 8.3.2005 11:39

ODPOVĚĎ: Je totožná jako u otázky č.92284 8.3.2005 11:42

ODPOVĚĎ: Existuje právní názor, že převod členských práv a povinností by měl být zásadně úplatný (analogie kupní smlouvy), v opačném případě by pak měl být neplatný. Byť se s tímto neztotožňuji, pro jistotu doporučuji převod úplatný, byť třeba jen za symbolickou cenu. Takovýto příjem převodce zdaní daní z příjmu v případě, že nabyl členská práva a povinnosti před méně než pěti lety, což bude Váš případ. 8.3.2005 12:00

ODPOVĚĎ: Ano, dle § 4 odst. 1) písm. a zák. o daních z příjmů je od daně osvobozen m.j. příjem z prodeje bytu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. 8.3.2005 12:01

ODPOVĚĎ: Dle § 9a odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům je společenství vlastníků oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li stanoven předpisem jiný způsob rozúčtování. Stejný zákon v § 11 odst. 4 říká, že aby bylo přijato usnesení společenství o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky, pak je zapotřebí ľ většiny přítomných hlasů na shromáždění společenství. Dovozuji z Vašeho dotazu, že jste nebyli s to zabránit změně v rozúčtování, neboť jste byli přehlasováni. Je zde možnost brojit proti přehlasování v případě, že jde o důležitou záležitost a v tomto případě žádat soud, aby rozhodl případně jinak. V tomto případě je však nutno uplatnit tento nárok u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, které hodláte napadnout. Bohužel však v této oblasti ještě neexistuje konstantní judikatura a tak nejsem s to odhadnout Vaše šance v tomto sporu. 8.3.2005 12:04

ODPOVĚĎ: Máte pravdu, že jestliže přistoupíte na to, že budete platit zálohy na kupní cenu teprve stavěného bytu, můžete si vystavit Vámi popisovaným rizikům z nichž nejhorší variantou je patrně situace, kdy na investora může být prohlášen konkurs, rozestavěná stavba se stane součástí konkursní podstaty a z jejího prodeje v konkursu jsou uspokojeni všichni věřitelé poměrně, nebo z v podstatné části i banka, která investora dílčím způsobem financuje a má své pohledávky zajištěny zástavním právem k této rozestavěné stavbě. Možnosti řešení spatřuji zejména v první řadě v tom, že budete zkoumat důvěryhodnost developerské firmy, nejrizikovější z tohoto pohledu bude nejspíše malý podnikatelský subjekt, který nemůže doložit úspěšnou realizaci obdobných projektů v minulosti. Zvlášť u takovéhoto subjektu stojí za zvážení, zda nepožadovat nějakou formu zajištění svých případných nároků na vrácení zaplacených prostředků v případě neúspěchu projektu. Nejjistějším způsobem zajištění by byla patrně bankovní záruka, která by Vám umožňovala pro tento případ požádat banku o plnění v určené výši. Schopnost developera takto zajistit své klienty svědčí o jeho solidnosti i tom, že je důvěryhodný pro banku vystavující bankovní záruku. Na druhou stranu takové zajištění zvedá celkové náklady projektu ( odměn bance za vystavení bankovních záruk apod.). Alternativní variantou by bylo zajistit svou případnou pohledávku zástavním právem k rozestavěné stavbě, kterou by developer zapsal již v průběhu výstavby do katastru nemovitostí. Možnosti takových řešení jsou však závislé na obchodní strategii developera, větší společnosti většinou s poukazem na své případné dobré obchodní jméno nebudou patrně ochotny sjednávat individuální podmínky. 8.3.2005 12:05

ODPOVĚĎ: Podle ust. § 4 odst. 1 písm a) zákona o daních z příjmů budete osvobozen od daně pokud v něm budete mít bydliště bezprostředně před prodejem byť i po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Zdůrazňuji, že podmínkou osvobození od daně (jak plyne ze zákonné dikce) je kromě použití výnosu z prodeje na uspokojení bytové potřeby rovněž podmínka bydliště v dostavěné nemovitosti byť i po dobu kratší dvou let. 8.3.2005 12:05

ODPOVĚĎ: Ostatní spoluvlastníci nemovitosti, jejímž spoluvlastníkem je i Váš bratranec mají ze zákona vzájemné předkupní právo. V případě prodeje spoluvlastnického podílu je tedy bratranec povinen nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům za cenu, kterou hodlá prodat spoluvlastnický podíl třetí osobě. Pokud by o nabytí spoluvlastnického podílu měli zájem oba z bývající spoluvlastníci, měla by na ně být převedena vždy ta část spoluvlastnického podílu prodávajícího, která odpovídá poměru jejich spoluvlastnických podílů. Převažuje právní názor, že zákonné předkupní právo mají spoluvlastníci i pro případ darování. Zákon totiž hovoří o tom, že předkupní právo vzniká při převodu, přičemž převodem se rozumí jak úplatný převod (prodej) tak bezúplatný převod (darování). S tím, že spoluvlastníci mají předkupní právo i pro případ darování se nepřímo ztotožnil i Nejvyšší soud ČR ve svém dovolacím rozhodnutí 22 Cdo 1625/2002. 8.3.2005 12:07

ODPOVĚĎ: Máte na mysli, zda v tomto případě budou úroky z úvěru ze stavebního spoření tzv. nezdanitelnou částí základu daně, která se odečítá od daňového základu daně z příjmu i když jste pouze podílovou spoluvlastnicí z úvěru ze stavebního spoření pořízeného pozemku, na kterém by měla být postavena stavba uspokojující Vaší bytovou potřebu. Podle mého názoru zákon o dani z přijmu tuto situaci výslovně nezakazuje ani nepředpokládá možnost částečného započítání úroků ke snížení základu daně podle spoluvlastnického podílu na nemovitosti pořizované ze stavebního spoření. Podle mého názoru můžete uplatňovat celou výši úroků ke snížení základu daně. Pokud byste chtěla mít naprostou jistotu že postupujete správně, doporučuji Vám však tuto mou informaci verifikovat u specialisty na daňovou problematiku – daňového poradce. Pro úplnost je jen třeba upozornit, že stavbu sloužící k uspokojení Vašich bytových potřeb je na tomto pozemku podle zákona o daních z příjmů třeba zahájit do 4 let od poskytnutí úvěru. 8.3.2005 12:08