ODPOVĚĎ: Samotný fakt, že jste již jednou koupi odmítli, ničeho neznamená. Předkupní právo Vám zůstalo zachováno. Pakliže bude skutečně prováděna dražba, Vaše předkupní právo má tu výhodu, že Vám bude stačit vyrovnat nejvyšší nabídku učiněnou potencionálním zájemcem. V tomto případě by měl být příklep udělen Vám. Pakliže se ovšem dražby neúčastníte, není ve Vašich silách osobu vydražitele ovlivnit. Samozřejmě i po vydražení jakoukoli třetí osobou Vám zůstává předkupní právo zachováno. Skutečnost, že případně budete uplatňovat své předkupní právo, sdělte správci konkursní podstaty ještě před konáním dražby. 20.2.2005 12:00

ODPOVĚĎ: Pakliže je dohoda o zúžení SJM skutečně formulována tak, jak jste uvedla, není třeba se obávat manželova ataku vůči nově nabyté nemovitosti. Co se týče termínu Vašeho rozvodu, doporučuji velmi slušně formulovanou žádostí požádat soud o nařízení rozvodového stání s tím, že v žádosti uvedete důvody, proč tak činíte. 20.2.2005 12:01

ODPOVĚĎ: Daň dědickou hradit nebudete, neboť jste osoba v tzv. 1. dědické skupině, která je od této daně osvobozena. Pakliže se tedy Vaše matka vzdá dědictví a Vy zdědíte i „její podíl“, nepřipadá v úvahu ani daň z převodu nemovitostí ani daň darovací. Bude tak elegantně vyřešena Váni zamýšlená situace, neboť pakliže by jste tak neučinili a dědili oba a posléze Vaše matka např. za rok Vám chtěla svůj díl prodat či darovat, daň z převodu nemovitostí či daň darovací by jste hradili. Odměna notáře jakožto soudního komisaře v řízení o dědictví je stanovena Vyhláškou ministerstva spravedlnosti a vypočte se ze základu, kterým je cena zůstavitelova majetku. Např. pakliže by tato cena byla ve výši 1 mil. Kč, sazba je 2 % z částky 100.000,- Kč, tj. 2.000,- Kč + 0,9 % z částky převyšující 100.000,- Kč, tj. 8.100,- Kč, celkem tedy 10.100,- Kč. Zcela jistě budete mimo odměny notáře hradit ještě náklady na znalecký posudek nemovitostí, ze kterého bude právě stanovena cena zůstavitelova majetku. Pakliže v řízení před notářem dojde mezi Vámi a maminkou k dohodě, soud vydá usnesení, kterým potvrdí nabytí majetku Vaší osobě a sám toto rozhodnutí po nabytí právní moci doručí na příslušný katastrální úřad. 20.2.2005 12:01

ODPOVĚĎ: Z Vašeho dotazu vyplývá, že se obáváte, aby jste nebyla z dědictví opomenuta (resp. aby jste se nemusela dělit) díky někomu, kdo bude s tetou sdílet společnou domácnost. Předně je třeba říci, že pakliže má Vaše teta již sepsánu závěť, jsou tyto obavy neopodstatnělé, neboť by dědil závětní dědic, který by byl upřednostněn jak před Vámi (pakliže ovšem by jste nebyla závětním dědicem), coby osobou 3. dědické skupiny, tak i případně před osobou, která by s tetou sdílela společnou domácnost. Závěť pak může být za života i několikráte změněna. Doporučuji si s tetou celou věc probrat a zjistit, jaký má na celou věc názor a tomu případně přizpůsobit další postup. Skutečností je, že z obdobných situací může vyvstat nepříjemný a dlouhodobý soudní spor, ve kterém se dokazuje sdílení společné domácnosti. Pakliže by však skutečně existovala jakási nájemní smlouva, byla by pozici toho, kdo by tvrdil v soudním řízení, že sdílel společnou domácnost s Vaší tetou, velmi problematická. Stejně tak to, že by Vaše teta dlela v domově důchodců nemůže zakládat institut společné domácnosti. V tomto případě si ovšem dovedu představit případ, že svůj dům ještě za svého života někomu prodá či daruje. Čili doporučuji si tetu naklonit na svou stranu a pro úplnou jistotu, pakliže máte s tetou dobré vztahy, jí např. nabídnout, aby Vám domek darovala s tím, že jí zřídíte věcné břemeno doživotního bydlení a zavážete se zároveň o ní starat. Jakékoli problémy s dědictvím pak odpadnou. Bude to samozřejmě něco stát na daních, ale to se nedá nic dělat… 20.2.2005 12:01

ODPOVĚĎ: Obávám se, že jste si spletl adresu. Toto je realitní poradna, nikoli poradna týkající se právního poradenství v jiných věcech. Pakliže chcete na dotaz odpovědět mou osobou, směrujte jej, prosím, na mou mailovou adresu jankerbach@seznam.cz, nicméně jsem nucen Vás upozornit, že se bude jednat o hrazené poradenství, byť ne v závratné výši. Můžete se pochopitelně obrátit též na jakéhokoli jiného právníka. 20.2.2005 12:02

ODPOVĚĎ: Domnívám se, že převodní poplatek bude muset skutečně dle dikce stanov uhradit nový člen družstva, tedy kupující. Pakliže budete chtít uložit k někomu peníze, navrhuji, aby to bylo do notářské či advokátní úschovy, je to přece jen jistější než k realitní kanceláři. Co Vám však brání předat si peníze při podpisu dohody o převodu členských práv a povinností příp. jsem se setkal s variantou, že byla podepsána dohoda o převodu, tuto si ponechal prodávající v držení a proti vložení peněz na účet prodávajícího ze strany kupujícího předal ihned v bance prodávající kupujícímu předmětnou dohodu a tento jí doručí obratem na BD, čímž přešlo členství na kupujícího. To samozřejmě předpokládá, že hotovost má kupující k dispozici. 20.2.2005 12:02

ODPOVĚĎ: Otázka zajištění zpracování příslušné kupní smlouvy je vždy otázkou dohody prodávajícího a kupujícího, návrh kupní smlouvy může zpracovat tedy jak prodávající nebo kupující za případné součinnosti jejich právních zástupců či realitní kanceláře. Pokud se týká ocenění prodávaného bytu k samotnému prodeji není třeba, prodávající ( jakožto poplatník daně z převodu nemovitostí) má však povinnost doložit tento posudek k jím podávanému přiznání k dani z převodu nemovitostí. Z tohoto důvodu je obvyklé, že znalecký posudek zajišťuje prodávající. Jako kupující vám doporučuji zjistit řádně faktický a právní stav nemovitosti a zejména dohodnout způsob úhrady kupní ceny ve vazbě na vklad vašeho vlastnického práva k bytu do katastru nemovitostí. 20.2.2005 12:06

ODPOVĚĎ: Vámi popisované jednání realitní kanceláře je nesporně neetické. Otázkou je zda by mohlo naplnit skutkovou podstatu některého trestného činu i s přihlédnutím k tomu, že Vám tímto jednáním patrně nevzniká vyčíslitelná škoda. Podle mého názoru by se snad mohlo jednat o podezření z trestného činu „Poškozování cizích práv“ podle ust. § 209 trestního zákona. Tohoto trestného činu se pachatel dopustí tím, že jinému způsobí vážnou újmu na právech tím, že využije něčího omylu nebo uvede někoho v omyl. Trestní oznámení můžete samozřejmě podat, konečný závěr o tom, zda v daném jednání lze spatřovat podezření z trestného činu učiní orgány činné v trestním řízení, tedy orgány policie, státní zástupitelství, případně v závěrečné fázi soud. 20.2.2005 12:06

ODPOVĚĎ: Podle dikce zákona o daních z příjmů ve znění účinném ode dne 1.1.2005 jsou mimo jiné od daně z příjmu osvobozeny „příjmy z prodeje bytu pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby“ Z uvedené zákonné dikce plyne, že pokud byste použila získané prostředky z prodeje na uspokojení bytové potřeby, byla byste osvobozena od daně z příjmů, ovšem pouze za podmínky, že v bytě máte bydliště (byť po dobu kratší než 2 roky). Jak uvádíte, podmínku bydliště v prodávaném bytě nesplňujete. 20.2.2005 12:07

ODPOVĚĎ: Podle dikce zákona o daních z příjmů jsou od daně mimo jiné osvobozeny „příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem“ Podle mého názoru dvouletá lhůta bydlení v bytě počíná až od okamžiku nabytí bytu do vlastnictví. I když jste byl již déle než dva roky nájemcem tohoto bytu a v bytě bydlel, nejednalo se o byt ve Vašem vlastnictví, ani byt který by byl samostatně předmětem vlastnictví ale byt, který tvořil součást bytového domu jako celku ve vlastnictví bytového družstva. Nevylučuji, že se názor příslušného finančního úřadu na tzv. časový průběh časového testu může lišit, z logického výkladu dikce zákona však zastávám názor, že Ve vašem případě nebude možno uplatňovat osvobození od daně z příjmů. 20.2.2005 12:07

ODPOVĚĎ: Předpokládám, že Váš přítel byl společným nájemcem bytu spolu s jeho babičkou podle nájemní smlouvy, (resp. rozhodnutí o přidělení bytu a předávacího protokolu o předání a převzetí bytu – pokud se tak stalo před rokem 1991) To že babička vydala originál takové nájemní smlouvy pronajimateli ( patrně aniž by si např. pořídila ověřenou kopii smlouvy) , zbavila se možnosti např. pro případ sporu prokázat že je řádnou nájemkyní bytu a vystavuje se tak značným rizikům. Varianta uzavření nové nájemní smlouvy není pro babičku a Vašeho přítele výhodná, neboť tato nová nájemní smlouva by nemusela být uzavírána se stanovením regulovaného nájemného, nájemní smlouva na dobu určitou je krajně nevýhodná, neboť po uplynutí sjednané doby nájmu by pronajimatel mohl soudně vyklidit babičku bez bytové náhrady. Pronajimatel nemá rozhodně právo Vámi popsaným způsobem postupovat, pokud tak činí v úmyslu poškodit stávající nájemce, mohlo by být v jeho jednání spatřováno podezření z trestného činu poškozování cizích práv podle ust. § 209 trestního zákona, kterého se pronajimatel mohl dopustit tím, že uvedl nájemce v omyl v úmyslu způsobit jim vážnou újmu na právech. Vážná újma na právech by mohla spočívat v tom, že nájemci bytů nebudou schopni důkazně uspět u soudu např. pro případ, že by je pronajimatel žaloval na vyklizení bytu s tím, že k bytu nemají řádný nájemní poměr. Doporučuji proto vyhledat právní pomoc pro důrazné jednání s pronajimatelem za účelem vydání původní nájemní smlouvy, případně se rovněž pokusit o získání alespoň stejnopisu této nájemní smlouvy od případného předchozího pronajimatele. Pro případ úmrtí babičky by byly jinak šance Vašeho přítele na prokázání nájemního poměru minimální a nelze vyloučit, že do popsaných značných problémů se může dostat i samotná babička ještě za svého života. 20.2.2005 12:07

ODPOVĚĎ: Dotaz popisuje patrně složitý vztah s daňovými konsekvencemi vzniklý při reálném rozdělení nemovitosti mezi spoluvlastníky. Z tohoto popisu bez znalosti všech detailů věci se však nelze k věci vyjádřit. Z dotazu není zřejmé k čemu konkrétně dotaz směřuje. Obecně lze tedy jen konstatovat, že v případě reálného rozdělení nemovitosti je možné aby vznikala daňová povinnost v případě, že někdo nabývá samostatně více majetku než by odpovídalo jeho někdejšímu spoluvlastnickému podílu. 20.2.2005 12:08

ODPOVĚĎ: V dané věci bude nejvhodnějším řešením spolu s kupní smlouvou, kterou bude byt převáděn z nájemnice na Vás uzavřít smlouvu o osobním věcném břemeni užívání, které bude vloženo do katastru nemovitostí. 20.2.2005 12:08

ODPOVĚĎ: Ve Vámi popisovaném hypotetickém případě bude základem daně z příjmu rozdíl mezi nabývací a prodejní cenou prodávaného bytu tedy 200 tis. Kč. Pro účely osvobození od daně z příjmu je nutno uvažovat tak, že částku 200 tis Kč (tedy příjem) jste použil na pořízení bytu. 20.2.2005 12:08

ODPOVĚĎ: Podle ust § 10písm a) zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí je základem daně z převodu nemovitosti cena zjištěná podle cenového předpisu ( tedy tzv. cena odhadní) v případě že kupní cena sjednaná ve smlouvě je stejná nebo nižší než cena odhadní. Pokud je cena sjednaná v kupní smlouvě vyšší než cena odhadní je základem této daně cena sjednaná. Zjednodušeně řečeno je tedy základem daně z převodu nemovitostí cena odhadní nebo sjednaná v kupní smlouvě,podle toho která je vyšší. Sazba daně je jak správně uvádíte 3 % z takového základu daně. Pokud se týká základu daně z příjmů při prodeji domu, budou výdaji náklady na pořízení tohoto domu a případné výdaje na opravy a údržbu tohoto domu. Pokud však v domě máte bydliště alespoň po dobu 2 let budete osvobozen zcela od daně z přijmu ( § 4 odst. 1 písm a) zákona o daních z příjmů) Pokud v prodávané nemovitosti nemáte bydliště vůbec, nebudete osvobozen od daně z příjmů. Pokud v prodávaném domě budete mít bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby ( tedy pořízení bytu pro účely Vašeho bydlení) , budete osvobozen od daně z příjmu co do částky použité na pořízení tohoto bytu. 20.2.2005 12:09