Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Dobrý den,
v jedné z odpovědí o přechodu nájmu obecního bytu jste odpověděl: "Podle zákona jestliže nájemce zemře se nájemci mimo jiné i vnuci, (vnučky), kteří prokáží, že s nájemcem žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.". Jak se to ovšem řeší, pokud babička je dlouhodobě v léčebném zařízení? Je velký předpoklad, že v době její smrti nebudeme žít ve společné domácnosti. Ve společné domácnosti jsme žili cca 1 rok před jejím odchodem do ústavu.
A ještě dotaz. Jak prokážu, že nevlastním žádný jiný byt? Stačí čestné prohlášení? Má vůbec obec nějakou šanci zjistit, kdybych měl třeba vilu na Ořechovce?
Pavel Větvička
ODPOVĚĎ:
Ve vámi popisovaném případě, kdy nájemce bytu skutečně sdílel společnou domácnost s osobou na kterou by měl přejít nájem bytu před jejím odchodem do léčebného zařízení by bylo nutno nahlížet tak, že zákonné podmínky přechodu nájmu bytu byly splněny, neboť zákonnou normu je třeba vykládat zejména podle jejího smyslu, nejenom mechanicky podle doslovného znění. Mechanický výklad právní normy na který se tážete by ve svém důsledku znamenal, že by se absurdně lišily práva spolubydlících osob na přechod nájmu bytu podle toho jestli nájemce bytu zemřel doma, nebo např. po dvoudenní hospitalizaci. Nicméně je třeba zdůraznit, že podmínka vedení společné domácnosti by nebyla patrně splněna, pokud by se osoba blízká nastěhovala do bytu až poté, co nájemce bytu byl hospitalizován. Obec jako pronajimatel má určitě šanci zjistit nejenom, že jste vlastníkem nemovitosti ( zejména i z databáze katastrálních úřadů) ale že jste nájemcem jiného bytu. V soudních řízeních ohledně nájmu bytů se lze nezřídka setkat s tím, že obec provádí osobní např. osobní šetření u sousedů nebo prostřednictvím soudu činí dotazy, zda určitá osoba je ve smluvním vztahu k elektrorozvodným závodům, plynárenským podnikům, je telefonním účastníkem pevné linky apod.
4.1.2005 13:30
OTÁZKA:
Dobrý den,
před 5 roky jsem koupil DV byt. Jelikož jsem na byt tenkrát neměl, tak jsem si velkou část peněz půjčil od rodičů. Tenkrát jsme to vyřešili tak, že kupní smlouvu podepsali oni (rodiče jsou členy DV) a já jim celou dobu částku splácel. Teď chceme byt převést na mě. Otázka je, jak to udělat, abychom se vyhli darovací dani. Uvažovali jsme o kupní smlouvě na vysokou částku (jelikož rodiče jsou členy DV již více jak 5 let, tak předpokládám, že jsou osvobozeni od daně z příjmu). Takže bychom sepsali smlouvu s kupní cenou třeba 2 mil (to proto, abych naopak já neměl problém s daní z příjmu, pokud bych chtěl třeba za rok byt prodat). Problém je, jak to udělat s platbou peněz. Ve skutečnosti k žádné platbě nedojde, ale jak to ošetřit ve smlouvě? Tuším, že byl přijat nějaký zákon, který zakazuje částky větší než 500 000 platit v hotovosti. Nemohu tedy napsat do smlouvy, že prodávající převzal částku v hotovosti. Převodem na účet to taky nejde. Je možné tedy smlouvu sepsat a způsob platby tam vůbec neřešit? Nebo napsat, že prodávající prodává byt za 2 mil a tím je uhrazena pohledávka kupujícího vůči prodávajícím (která ve skutečnosti vůbec neexistuje)? Nebo to lze řešit úplně jinak? Děkuji za radu.
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že nemůže být účelem této poradny hledat způsoby obcházení daňové povinnosti. Proto jen faktograficky k otázce nutnosti bezhotovostního převodu. Máte pravdu, že s účinností od 1.7.2004 platí zákon č. 254/2004 Sb. o omezení plateb v hotovosti. Podle tohoto zákona je třeba platby převyšující protihodnotu 15 tisíc EUR s výjimkami přesně specifikovanými ( zejména např. placení formou notářské úschovy, plateb z pracovněprávních vztahů, plnění daňové povinnosti ) Za porušení této povinnosti platit bezhotovostně nad uvedený limit hrozí pokuta od finančního úřadu v rozsahu 10 tis. Kč až 5 mil. Kč.
4.1.2005 13:31
OTÁZKA:
Dobrý večer pane doktore, snažila jsem se přesně před necelým rokem zakoupit byt mimo Prahu. Vzzhledem k tomu, že mám tři děti, jsem na mateřské dovolené a manžel jezdí na kamionu, jsme v časové i finanční tísni, zvolili jsme byt, který vypadal velice pěkně zrekonstruovaný 3+1. Smlouvu jsme sepsali s právníkem pí, která jej prodávala a nabídla nám, že je to její známý i před námi hovořili, že již takto prodali několik bytů, což u nás vzbudilo důvěru, dnes si říkám, že jsme měli uvažovat opačně. Po předání finanční hotovosti, předala klíče od bytu a omluvila se, že jde za dcerkou do nemocnice. Po vstupu do bytu můj manžel zjistil, že elektřina nejde. Půjčil si baterku a zjistil, že kliky od dveří jsou odmontované, zásuvky vytrhané apod. Byl0 23.12.2003, kdy jsme si řekli, že se nedá nic dělat a nastěhovali jsme se , ovšem rychle přivolaný elektrikář konstatoval, že vytrháním, bylo poškozeno vedení. Ve smlouvě je uvedený odpojený plyn, opět - skrytá vada. Soudní znalec konstatoval, že jsme koupili Potěmkinovu vesnici, hrozí obecné ohrožení celému domu. Kontaktovala jsem pí. M., která se omlouvala, že má narušené nervy. Právník, že uvede vše do pořádku. Pí. M. vrátila kliky od dveří.Již necelý rok si dopisuji, telefonuji s právníkem , který již ani neodpovídá ...a to jsem měla čekat na vyřízení. Částka byla /1 250 000/ 22.12 asi kolem 17:00h. Znalecký posudek zní , že v bytě jsou skryté, velmi dobře zpočátku skryté vady. Nyní mi bylo řečeno, že je pozdě na další řešení i když se snažím celou tu dobu a navíc vystavuji ne vlastní vinou celý dům vyhořením, výbuchem. Prosím dejte mi radu, zda je opravdu zaruka skryté vady 6 měsíců. Nezdá se mi to. Pí. M. je podnikatelka , rozhodně ne nemovitá a já mám co dělat , abych spočítala dětem i jogurty , splácet budu 25 let. Opravy budou činit další xxxxxxxčástku, dívat se na to jak jsem se nechala hanebně podvést. Děkuji velice. Rozhoduji se zveřejnit kauzu v TV , ale stěhovala jsem se z důvodu, aby bývalý manžel o nás nevěděl, má zakázaný styk s dětmi. Více jen osobně, je-li to možné. Mějte se krásně.
Jarmila
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu plyne, že jste měla koupit byt, který jste si před koupí prohlédla, byl zrekonstruovaný a po předání peněz jste zjistila, že v bytě byly provedeny zásahy, které jej znehodnotili, resp. byly v bytě objeveny skryté vady. Z dotazu není zřejmé co míníte koupí, pokud by se jednalo skutečně o koupi bytu, který je podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům samostatnou nemovitostí, bylo by nezbytně nutné, aby aby takové smlouva vložena do katastru nemovitostí. Nevím jestli se jedná o tuto variantu nebo koupí míníte převod členských práv a povinností v bytovém družstvu s tím, že jste se stala členkou družstva a nájemcem družstevního bytu. V obou případech obecně platí že byste podle okolností patrně mohla požadovat slevu z kupní ceny nebo z úplaty za převod členských práv a povinností nebo od smlouvy odstoupit. Bez podrobnějších informací k Vašemu případu však nelze dát konkrétnější radu, doporučuji Vám vyhledat odbornou právní pomoc a nespoléhat na to, že Vaše problémy vyřeší právník protistrany, který hájí zájmy protistrany která se k Vám měla zachovat nesolidně, nikoli zájmy Vaše.
30.1.2005 21:57
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
měl bych na Vás následující dotaz. Se ženou bydlíme v obecním bytě, chceme ho vyměnit za jiný obecní byt, v domě jdoucím do privatizace. Město ho začátkem příštího roku hodlá prodat družstvu, vytvořenému ze současných nájemníků. To již bylo založeno a zapsáno v obchodním rejstříku. My jsme byli do družstva přijati dodatečně, výměna bytů však ještě neproběhla.
Nyní jsme si zažádali o Úvěr pro mladé rodiny a bylo nám řečeno, že v našem případě nesplňujeme požadované podmínky. Nárok na úvěr bychom prý měli pouze v případě, že město prodá byty jednotlivým nájemníkům do OV nebo v případě, že se bude jednat o úhradu převodu členských práv se současným užívacím právem k družstevnímu bytu. V případě, že peníze zaplatíme přímo městu a dům bude prodán družstvu, nárok nemáme.
Dala by se tato situace nějakým způsobem vyřešit?
Předem děkuji za odpověď.
Jirka
ODPOVĚĎ:
Podle nařízení vlády o použití prostředků státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízení bytu některými osobami mladšími 36 let je úvěr možno použít pouze na financování výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů,výstavby bytu v rodinném domě,výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům než k bydlení,koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem a úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu. Za Vámi popsaného stavu se ztotožňuji s tím, že nesplňujete podmínky pro poskytnutí tohoto úvěru, protože by se z Vaší strany jednalo o placení dalšího členského vkladu bytovému družstvu, aby toto družstvo mohlo od města nabýt bytový dům, nikoli platbu za převod členských práv a povinností dosavadnímu družstevníkovi po němž se zároveň stanete nájemci družstevního bytu. Aby bylo možno Vám poskytnout úvěr ze státní podporou (upozorňuji že na jehož poskytnutí všem žadatelům kteří splní požadované podmínky není právní nárok), bylo by nutno, aby jste členský podíl kupovali až po převodu domu do vlastnictví družstva od stávajícího nájemce. Potom by však logicky nešlo uskutečnit výměnu tohoto bytu za Váš stávající byt obecní. Za této situace se mi Váš záměr získat zmíněný úvěr jeví bohužel patrně jako nerealizovatený.
30.1.2005 21:57
OTÁZKA:
Dobrý den. Máme uzavřenou budoucí smlouvu o kupní smlouvě na byt. Ta končí k 31.12.2004. Jelikož ale byt není dostavěný, budeme od této smlouvy odstupovat (uplynutím její platnosti). Složili jsme zálohu 420.000. Jakou dobu má ze zákona investor stavby na vrácení této zálohy, popřípadě co musíme pro její navrácení udělat? Dekuji za odpověď.
Lenka
ODPOVĚĎ:
Situaci chápu tak, že investor se zavázal byt dostavět do 31.12.2004 s tím, že pokud tuto povinnost nesplnil, máte právo od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupit. Pokud smlouva samotná neobsahuje jinou lhůtu pro vrácení Vámi poskytnutého plnění, zákon stanoví že se tak má stát bez zbytečného odkladu poté co zanikne smlouva odstoupením. Ze zkušenosti Vám však před odstoupením doporučuji zvážit všechny okolnosti věci, zejména zda nebude výhodnější počkat na dokončení bytu, pokud se dokončení jeví jako reálné. V obdobných případech nejsou výjimečné situace, kdy pohledávka je reálně obtížně dobytná nebo nedobytná protože investor je ve finanční tísni a není schopen poskytnuté zálohy vrátit, protože (a to v lepším případě) je již „prostavěl“.
30.1.2005 21:57
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, vzal jsem si úvěr od stavební spořitelny na pořízení družstevního bytu, který hodlám v budoucnu poskytnout jednomu ze svých dětí (máme jako 4-členná rodina se 2 dospělými, ale studujícími dětmi již jeden byt). V současné době hodlám byt na rok nebo o něco více pronajmout.
Mohl bych a za jakých podmínek odepisovat úrok z úvěru stavební spořitelny z daně z příjmu?
Až byt pronajmu, mohu při placení daně z pronájmu ze základu této daně odečíst celou sumu, kterou musím měsíčně odvádět družstvu (zálohy do fondu oprav atd.)?
Děkuji
Petr B.
ODPOVĚĎ:
Podle § 15 odst. 10 zákona o dani z příjmu obecně platí že se od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření. Pokud se týká uplatnění plateb družstvu jako daňového nákladu, domnívám se že to není možné. Doporučuji Vám tuto informaci verifikovat u daňového poradce.
30.1.2005 21:58
OTÁZKA:
Dobry den, rozvazujeme jaky byt si koupit - v osobnim
vlastnictvi nebo druzstevni. Jake jsou nevyhody druzstevnich bytu? A proc jsou levnejsi. Dekujeme za odpoved.
Barbara
ODPOVĚĎ:
K obecnému dotazu pouze obecně: Byt tzv. v osobním vlastnictví je byt, který byl rozhodnutím vlastníka nebo již při výstavbě bytového domu rozdělen na jednotlivé bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům, toto rozdělení bylo zapsáno do katastru nemovitostí a ten kdo takový byt koupí je vlastníkem nemovitosti která je zapsána do katastru nemovitostí a má obdobný právní režim jako např. rodinný domek. U družstevního bytu nejde o jeho prodej v pravém slova smyslu, jedná se o převod členského podílu, tedy členských práv a povinností v bytovém družstvu, přičemž s členstvím v bytovém družstvu je spojeno právo na to aby člen družstva byl nájemcem bytu v domě patřícímu bytovému družstvu. Rozdílů v postavení vlastníka bytu a člena družstva, který je zároveň nájemcem družstevního bytu je mnoho. Základním rozdílem, který způsobuje skutečnost, že družstevní byty jsou obecně o něco levnější je skutečnost, že bytem ve vlastnictví lze zajistit pohledávku např. hypotéčního úvěru zřízením zástavního práva k tomuto bytu jako nemovitosti. Případný kupující má tedy „ čím ručit bance za úvěr“ a má snadnější přístup k finančním zdrojům na pořízení bytu. U družstevního bytu nemůže členský podíl v bytovém družstvu „sloužit jako jistota bance“.
30.1.2005 21:58
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
Kupuji byt, na kterém vázne zástavní a předkupní právo banky, u které má prodávající úvěr. Prodej probíhá přes jistotní účet, ovšem prodávající koncipoval smlouvu tak, že peníze odejdou z jistotního účtu na jeho osobní účet už poté, co jeho věřitelská banka podá návrh na Katastrální úřad na výmaz svých práv. Je toto obvyklé? Nemělo by k převodu na účet majitele dojít až v době samotného provedení výmazu? Může banka v době, kdy již podala návrh na výmaz svých zástavních a předkupních práv do doby než dojde k provedení výmazu, svá zástavní a předkupní práva stále uplatňovat?
Předem děkuji.
Martin
ODPOVĚĎ:
Výmaz zástavních práv se provádí tzv. záznamem do katastru na základě kvitance (potvrzení) banky o tom, že zanikla zástavním právem zajištěná pohledávka splacením ( třeba i předčasným) úvěru. Pokud by úvěr zajištěný zástavním právem byl skutečně a nezpochybnitelně plně uhrazen, zástavní právo zaniká „ automaticky“ ze zákona Předkupní právo pokud bylo zřízeno jako věcné právo a je zapsáno do katastru nemovitostí bude nutno zrušit písemnou dohodou banky a dlužníka a zánik tohoto práva musí být vloženo do katastru nemovitostí. Pro podrobnější posouzení by bylo třeba znát věc konkrétně, Vámi popsaný stav by svědčil snad tomu, že prodávající má dostatek prostředků aby úvěr banky vypořádal ze svých prostředků ještě předtím než obdrží od Vás kupní cenu. Doporučuji Vám si ověřit, zda zajištěný úvěr byl skutečně uhrazen před tím, než bude kupní cena mimo vaši dispozici.
30.1.2005 21:59
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, bydlime ve vsi tesne za hranici Prahy, v dosahu MHD(autem za 10 minut na Dejvicke)a jsme majiteli venkovske usedlosti, kt. jsme koupili pred 20ti lety se 2 najemniky. Ti pravidelne plati najemne, z nehoz my odvadime dane. Nemame s nimi uzavrenou najemni smlouvu a najemne predstavuje po dregulacnich krocich priblizne 14 Kc za m2 za mesic.(V obci je obrovsky tlak na koupi pozemku i pronajem bytu.) Nemame sepsanou najemni smlouvu, stale cekame na uplnou deregulaci. JE MOZNE SEPSAT NYNI NAJEMNI SMLOUVU A URCIT NOVOU VYSI NAJEMNEHO? O JAKE UDAJE SE PRI STANOVENI NAJEMNEHO OPRIT?
Slavka
ODPOVĚĎ:
Jestliže uvádíte, že před 20 lety jste koupili usedlost s nájemníky, lze předpokládat, že byli patrně řádnými uživateli bytu, tedy že jim byty byly kdysi patrně řádně předány do užívání. Užívání bytu bylo pak ze zákona transformováno na nájem bytu. Takový nájem by bylo samozřejmě možno ukončit dohodou pronajimatele a nájemce a uzavřít nájemní (neregulované)smlouvy nové s volně dohodnutým nájemným, otázkou je, zda nájemci na takové řešení přistoupili, neboť je pro ně nevýhodné. Pokud jste na pochybách, zda nájemci skutečně svědčí nájemní právo, doporučuji Vám si věc nechat kvalifikovaně právně posoudit.
30.1.2005 21:59
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, před 4 roky jsem od předchozí majitelky odkoupila členský podíl v bytovém družstvu spojený s užíváním družstevního bytu. Nyní s přítelem uvažujeme o koupi pozemku a následné stavbě RD a proto bych chtěla tento družstevní byt stejným způsobem prodat (byt je stále družstevní - ne OV). Chtěla bych se zeptat, zda budu muset při prodeji platit nějakou daň (z příjmu) nebo zda se na tento případ vztahují nějaká osvobození od platby daně (např. délka trvalého bydliště v bytě, použití získaných fin. prostředků na nové bydlení apod.) Děkuji za odpověď.
Petra
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 4 zákona o daních z příjmu je od daně z příjmu osvobozen příjem z převodu členského podílu v bytovém družstvu, pokud mezi nabytím a prodejem členského podílu uplynula doba alespoň pěti let nebo takto získaný příjem bude do jednoho roku použit na uspokojení Vaší bytové potřeby.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, kdo z cizinců může kupovat nemovitosti na území ČR? Děkuji za odpověď
Jana B.
ODPOVĚĎ:
Problematiku nabývání nemovitostí cizinci upravuje zejména ust. § 17 devizového zákona poměrně obsáhlým způsobem. Pro výklad problematiky je třeba chápat pojmy devizový tuzemec a devizový cizozemec. Právní úprava stanoví rozdílný režim pro zemědělskou půdu a ostatní nemovitosti. Komplexní výklad problematiky je nad rámec této poradny, zjednodušující výklad by mohl být zavádějící. Doporučuji zadat otázku ke konkrétní situaci,která Vás zajímá, nicméně pouze na okraj uvádím, že podstatnou změnou provedenou novelou devizového zákona z roku 2004 bylo zakotvení práva nabývat „nezemědělské“ nemovitosti cizozemci s českým státním občanstvím a cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Vážený pane Kerbachu. Mají realitní kanceláře zákonem stanovenu výši provize za prodej bytu, domu? Nebo si provizi mohou určit dle svého uvážení? Děkuji za informaci.
David
ODPOVĚĎ:
Provize realitní kanceláři je vždy věcí dohody mezi příslušnou RK a jejím klientem, nejedná se o cenu služby, která by byla státem jakkoli regulována.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, chtěla bych se zeptat na jednu věc. Koupila jsem byt (OV), který je v domě, který vlastní bytové družstvo. Na byt jsem si vzala hypotéku a její podstatnou část splatila z úvěru ze stavebního spoření. V tom problém není, ale chtěla bych v bytě udělat nějaké stavební úpravy (ubourání větší části zdi a postavení příčky). Moje otázka zní, koho požádat o stavební povolení - družstvo, banku, stavební spořitelnu,...? Děkuji za odpověď.
Zuzka
ODPOVĚĎ:
O stavební povolení se žádá zásadně příslušný stavební odbor. Doporučuji ještě nahlédnout do stanov družstva příp. smlouvy s bankou, zda-li z těchto listin pro Vás nevyplývá nějaká oznamovací povinnost.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se jen zeptat, jak postupovat při „koupi družstevního“ bytu a naco si dát pozor.
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Koupě družstevního bytu nevyžaduje tak přísný formální postup jako při koupi bytu do osobního vlastnictví (odpadá nutnost řízení před katastrálním úřadem). Nicméně i zde doporučuji obezřetnost. Tzv. převod členských práv a povinností spojených s členstvím v BD (laicky nesprávně nazýváno smlouva o koupi družstevního bytu) na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva a tato dohoda je velmi jednoduchým smluvním typem. Před jejím uzavřením však doporučuji zjistit si co nejvíce informací o BD, stejně jako i o potencionálním převodci členských práv a povinností, např. zda-li nemá vůči BD nějaké závazky apod., příp. si tyto možné existující závazky ošetřit smluvně. Na BD si také zjistěte, jak je to s případným budoucím nárokem na koupi družstevního bytu do osobního vlastnictví.
30.1.2005 22:01
OTÁZKA:
Dobrý den,prosím o informaci.Mám pronajaté nebytové prostory obchod xm2,kancelář xm2,sklad xm2 s jedním vstupem oddělené každé dveřmi. Smlouva zní uvedené nebytové prostory včetně vodné stočné, elektroměr přepíše (já) na sebe. V obchodě 2xpřímotop,nelze vytopit maximálně 10oC-13oC. Společné prostory užívají jak majitel tak další sousedící obchod. Tento týden jsem zjistila, že elektrická energie je z těchto napojena na mé hodiny. Po sdělení majiteli, že jsem zjistila tuto skutečnosti přijel během 2hodin a zamkl dveře do jeho dvorku kde je elektroměr umístěn, že když budu potřebovat kontrolu, tak si mám vždy zavolat. Dotaz: mohu dát okamžitou výpověď z nájmu(majitel odmítá), je důvod k okamžité výpovědi nedostatečně vytápěné(pronajato s 2přímotopy), nebo jsem povinna nasadit další el.spořebiče. Děkuji moc
Jana
ODPOVĚĎ:
Dle § 5 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb. v platném znění o nájmu a podnájmu nebytových prostor platí, že pronajímatel je povinen zabezpečit řádné plnění služeb, jenž je s nájmem splněno. Pakliže je jeho povinností ze smlouvy zajistit i vytápění, teplota 10-13 stupňů je pro provoz obchodu nedostatečná a proto jsem názoru, že poté, co pronajímatel nezjedná k Vaší předchozí výzvě nápravu, byla by z Vaší strany možná výpověď v tříměsíční (pakliže není ve smlouvě stanoveno jinak) výpovědní lhůtě dle § 9 odst. 3 písm. c) cit. zákona pro hrubé neplnění jeho povinností. Tento postup lze uplatnit i v případě, že s ním nebude pronajímatel souhlasit, jedná se o úkon jednostranný. Pakliže se sousední obchod na Váš úkor obohacuje odběrem elektrické energie, zakládá toto Vaše právo se domáhat náhrady i vůči němu, otazné je, jak se bude stanovovat výše „odcizené“ energie. Pakliže však pronajímatel k Vaší výzvě nezjedná v této věci nápravu, i zde se domnívám, že jsou dány důvody pro uplatnění výpovědi z Vaší strany.
30.1.2005 22:02
| předchozí | ... 24 25 26 27 28 29 30 ... | další |
