ODPOVĚĎ: Pakliže se vnuci nedohodnou a členský podíl nenabude jeden z nich, nabudou pak rozhodnutím soudu členský podíl všichni čtyři v podílu. Pak pochopitelně lze bez problému společným postupem členská práva (tedy potažmo s tím i družstevní byt) prodat a podělit se o výtěžek. S daní z příjmů to ovšem bude horší, neboť členství babičky se nezapočítá a za současného právního stavu bude platit 5 letá lhůta, o které hovoříte. Jistá možnost by tu ovšem byla. Připusťme, že by se vnuci u notáře dohodli, že členský podíl nabude jeden z nich a to ten, který nemá svůj byt a chce si ho pořídit. Tento vnuk by následně uzavřel s BD nájemní smlouvu na svou osobu a pak převedl členská práva a povinnosti na třetí osobu – nabyvatele členského podílu. Získané finance by použil do jednoho roku na získání bydlení pro svoji osobu a byl by pak osvobozen z titulu § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů. S ostatními vnuky by uzavřel separátní dohodu o jejich vyplacení. 4.1.2005 13:13

ODPOVĚĎ: Pakliže pronajímatel s výměnou bezdůvodně nesouhlasil, mohli jste se obrátit na soud, aby svým projevem vůle nahradil projev vůle pronajímatele. Pakliže jste se však rozhodli, že si pořídíte byt vlastní, pokusil bych se taktickým způsobem dohodnout s majitelem na „odstupném“, na které sice není právní nárok, ale z vlastní praxe vím, že někteří majitelé na to slyší. Samozřejmě že být na místě pronajímatele a vědět, že se hodláte odstěhovat a koupit si byt, nepřistupoval bych na žádnou dohodu („proč bych platil, když stejně odejdou“) a odmítal bych i případnou snahu o výměnu bytu, neboť bych dovozoval, že se jedná o fiktivní výměnu. Co se týče náhrad za zhodnocení bytu, i toto by mělo být otázkou jednání s pronajímatelem bytu, nevylučuji však, že by mohl být Váš nárok promlčen (dle doby provádění investic). Pro přesnější odpověď by bylo nutno znát konkrétní data a okolnosti investic. Postupujte tedy opatrně a tvrďte např., že si chcete koupit nový byt, ale „něco“ Vám na něj schází. Konečně vždyť to může být i pravda. 4.1.2005 13:17

ODPOVĚĎ: Je skutečně pravdou, že dle § 139 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou dle velikosti podílů. Většinou rozhodují spoluvlastníci i o užívání bytu ve společném domě jedním z nich, dle platně přijatého rozhodnutí spoluvlastníků se lze domáhat vyklizení spoluvlastníka i z bytu. Spoluvlastník, jehož právo užívat byt ve společném domě takto zaniklo, má právo na zajištění bytové náhrady. Tolik zákon a jeho výklad, ze kterého vyplývá, že spoluvlastníka na dlažbu vyhodit nelze. Vaši obranu resp. obranu manželových rodičů proti majoritnímu spoluvlastníku bych doporučoval postavit na argumentaci, že byla uzavřena ústní dohoda o tom, jak budou jednotlivé byty v domě využívány a tato dohoda byla po dlouhou dobu respektována. Konečně je možné, že takto tomu bylo, i když otázkou je, jak by se existence takovéto dohody v případném soudním sporu prokazovala. Argumentoval bych tedy tím, že v době, když rodiče manžela kupovali Ľ nemovitosti, byl majoritní spoluvlastník srozuměn s tím, že budou užívat předmětný byt a že nyní nelze na takovéto dohodě ničeho měnit. V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, bude se muset Vaše strana obrátit na soud. Situace je ovšem ve Vašem případě o to složitější, že Vy samotní nejste spoluvlastníky předmětné nemovitosti. Doporučuji se s ohledem na vážnost situace obrátit při řešení kauzy na právníka s veškerými podklady k věci se vážícími. 4.1.2005 13:18

ODPOVĚĎ: Pakliže se rozhodl Váš manžel k darování ideální části pozemku Vaší osobě, bude třeba předně sepsat darovací smlouvu a nechat si vyhotovit znalecký posudek v cenách dle současně platné vyhlášky (náklady na tyto služby by neměli přesáhnout cca 6-8 tis. Kč). Dále pak bude nutno uhradit správní poplatek za návrh na vklad do katastru 500,- Kč a darovací daň, která ve Vašem případě, coby manželky dárce, bude činit 1 % ze základu daně, tj. v tomto případě z odhadní ceny převáděné části pozemku. 4.1.2005 13:20

ODPOVĚĎ: První Vaše cesta by měla vést na Městský úřad (stavební odbor) a zjistit, jaký je vlastně územní plán v místě, kde se nacházejí Vaše pozemky. Pakliže by územní plán dovoloval Vaše záměry, poradí Vám stavební úřad, jak dále postupovat. Nepříjemné by bylo, kdyby územní plán Vaše záměry neumožňoval, protože změna územního plánu bývá většinou nadlidský výkon, leckdy vůbec nemožná. Co se týče inženýrských sítí, na které zřejmě sám finančně nestačíte, tak se jakožto varianta jeví např. spolupráce s nějakou solidní stavební firmou (investorem sítí), kde by šlo separátní smlouvou dohodnout např. to, že firma pozemky „zasíťuje“ a bude samozřejmě participovat na budoucím prodeji. Do takovéto spolupráce s Vámi však půjde takovýto partner pouze v případě, že bude nepochybné, že se v místě stavět může a pozemky budou prodejné. Nepředpokládám, že by do takovéhoto „holportu“ s Vámi šlo město, ale zkusit to můžete. 4.1.2005 13:20

ODPOVĚĎ: Vámi navrhované řešení by bylo možné v případě, že by se spoluvlastníci dohodli na vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením věci. S ohledem na skutečnost, že doposud není vypořádáno v dědickém řízení vlastnictví 2/10 pozemku, nelze tuto variantu uskutečnit (souhlas právního zástupce potencionálních dědiců nestačí). Možností by bylo koupit od majoritního vlastníka 8/10 pozemku bez splnění nabídkové povinnosti a porušit tak institut předkupního práva. Toto porušení by neznamenalo neplatnost smlouvy, nicméně bylo by zde riziko, že po vyřešení dědické věci by se zbývající spoluvlastníci (2/10) mohli domáhat, aby jim bylo 8/10 nabídnuto k odkupu a to za stejných podmínek, za jakých jste koupili 8/10 pozemku právě Vy. 4.1.2005 13:21

ODPOVĚĎ: Samotný akt přihlášení občana k trvalému pobytu samo o sobě nezakládá žádné právo k bydlení, velice zjednodušeně slouží jenom k tomu, aby státu příp. jiným subjektům bylo zřejmo, kam např. občanovi doručovat úřední písemnosti apod. Takže zde bych problém neviděl. Zřejmě však budete s tímto občanem uzavírat nájemní smlouvu a zde bych doporučoval spíše volit nájemní vztah na dobu určitou, byť tato doba bude případně následně prodlužována. Důvod je jediný. Po ukončení (vypršení) nájemního vztahu totiž nebude mít nájemce nárok na bytovou náhradu. 4.1.2005 13:25

ODPOVĚĎ: Časový soulad potřeby finančních prostředků na nákup bytu a zaplacení kupní ceny je třeba dohodnout se spoluvlastníkem. Na to jak docílit žádoucí dohody neexistuje univerzální recept, důležitou roli bude hrát celá řada faktorů, které je potřeba zohlednit. Jedním z podstatných faktorů by mohla být i skutečnost, že pokud spoluvlastník domu bude nabytí Vašeho spoluvlastnického podílu financovat z hypotéčního úvěru, bude hypotéční banka patrně ochotna uvolnit prostředky až bude hypotéční úvěr zajištěn patrně zástavou nemovitosti jako celku a bude uzavřena kupní smlouva. Je pravděpodobné, že se nevyhnete nutnosti zatížit zástavním právem svůj spoluvlastnický podíl ještě dříve než obdržíte kupní cenu. Jen na základě takto schématického dotazu však nelze odpovědně konstruovat poměrně složitá ujednání, která vyplynou z konkrétního vývoje situace. Doporučuji Vám tedy vyhledat kvalifikovanou pomoc. Pokud se týká otázky kupní ceny, ta je vždy věcí dohody prodávajícího a kupujícího. V zásadě lze vycházet ze srovnání nabídkových cen realitních kanceláří u obdobných nemovitostí. Je třeba však mít na paměti, že finální realizační ceny nemovitostí na trhu bývají obvykle většinou poněkud nižší než ceny nabídkové. 4.1.2005 13:25

ODPOVĚĎ: Patrně by nebylo vyloučeno, aby pozemek pod domem, který je rozdělen na bytové jednotky vlastněné jednotlivými vlastníky odkoupilo společenství vlastníků. Za vhodnější řešení bych však považoval, aby pozemek odkoupili od města jednotliví spoluvlastníci v rozsahu, který koresponduje jejich podílům na společných částech domu. 4.1.2005 13:25

ODPOVĚĎ: Pokud by k tomu byl stávající vlastník pozemku jako potencionální prodávající ochoten (zbývající část pozemku by se např. oddělením mohla stát obtížně prodejnou), je samozřejmě možné od stávajícího pozemku geometrickým plánem oddělit žádoucí část a po vyznačení v katastru nemovitostí nabýt jen tuto oddělenou část pozemku. 4.1.2005 13:26

ODPOVĚĎ: Odpověď na Vaši otázku je podle mého názoru nutno hledat v příslušných rozhodnutích města ohledně metod privatizace bytového fondu. Pokud se týká otázky, zda město musí nejdříve pro případ prodeje domu, dům jako celek nabídnout nájemníkům platí, že nájemci bytového domu nemají ze zákona předkupní právo k domu. Zákonné předkupní právo mají pouze případní spoluvlastníci tzv. ideálních spoluvlastnických podílů na nemovitosti, což není v dotazu popsaná situace. 4.1.2005 13:26

ODPOVĚĎ: Rozdílů mezi užíváním bytu z titulu spoluvlastnictví bytového domu a s ním spojenou dohodou spoluvlastníků o rozsahu užívání bytového domu jednotlivými spoluvlastníky a vlastnictvím bytu v domě rozděleném na jednotlivě vlastněné byty je celá řada. Zásadní výhody vlastnictví bytu jako takového podle mého názoru příkladmo spočívá např. v tom, že byt je případně snázeji obchodovatelný než spoluvlastnický podíl a tržní cena bytu jako takového by byla pravděpodobně vyšší než cena spoluvlastnického podílu. V případě prodeje bytu zde není předkupní právo ostatních vlastníků bytů jak tomu je v případě prodeje spoluvlastnického podílu, kdy ostatní spoluvlastníci mají přednostní právo podíl koupit. Další nezanedbatelnou výhodou vlastnictví k bytu je vyšší míra právní jistoty, neboť u spoluvlastnictví ze zákona platí, že o hospodaření se společnou věci rozhoduje majorita spoluvlastníků. Hypoteticky tak může např. dojít k situaci, kdy nadpoloviční vlastník, či vlastníci mohou vyloučit v popřípadě hrubých neshod menšinového spoluvlastníka z užívání věci (v rozsahu užívání bytu). Bytem ve vlastnictví lze rovněž např. tzv. „ručit“, tedy zřídit k němu zástavní právo k zajištění pohledávek zatímco spoluvlastnický podíl lze sice také zastavit věřiteli, ale vzhledem k problematické realizovatelnosti zástavního práva ke spoluvlastnickému podílu málokterý věřitel bude patrně chtít takové zajištění akceptovat. Nevýhody vlastnictví bytu spočívají v mnohdy komplikovaných vztazích spoluvlastníků ohledně správy a údržby bytového domu, kdy pro rozhodnutí určitého typu se musí dosáhnout shoda všech spoluvlastníků, což bývá obtížné zejména u větších bytových domů. 4.1.2005 13:27

ODPOVĚĎ: Podle naší zákonné úpravy platí, že stavba není součástí pozemku a jedná se tedy o dvě právně samostatné věci. Do roku 1950, kdy byl přijat tzv. střední občanský zákoník který nahrazoval obecný zákoník občanský z roku 1811 platil princip (a např. v Rakousku platí dosud) , že vlastník pozemku je zároveň i vlastníkem stavby na něm postavené a že tedy nemovitostí je pozemek. Vzhledem k tomu, že celá řada staveb v současné době stojí na cizích pozemcích, není podle mého názoru reálně možné, aby zákonná úprava se k principu nedílného vlastnictví stavby a pozemku v dohledné budoucnosti vrátila. Zároveň se domnívám, že za Vámi popsané situace by vlastníkům bytů v bytovém domě plynula právní povinnost dohodnout se o odkupu nebo nájmu domem zastavěného pozemku. Nedomnívám se proto, že by vám hrozilo nějaké enormní nebezpečí nutnosti vynakládat vysoké částky za odkup pozemku v dohledné budoucnosti. I pro případ, kdy by snad povinnost věc s pozemkem řešit v budoucnu zakotvil právní předpis nebo se vlastníci bytů dohodli s vlastníkem pozemku (který jak uvádíte je patrně sporný), jednotliví vlastníci bytu by patrně nabývali malé spoluvlastnické podíly k pozemku s adekvátní malou participací na kupní ceně. 4.1.2005 13:28

ODPOVĚĎ: Z dotazu plyne, že patrně nepředpokládáte společné užívání stavby v budoucnu po její dostavbě. Pokud jste se oba finančně a nefinančně (prací) podíleli na postavení stavby( která je již právně samostatnou věcí, neboť jak bylo soudy judikováno je rozestavěna tak že je u ní patrno přinejmenším dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaží) mám za to, že je v současné době ve Vašem podílovém spoluvlastnictví, pokud jste se prokazatelně ( tedy nejlépe písemně) nedohodli jinak – např. že Vám přítelkyně prostředky pouze půjčuje – což nepředpokládám. Za této situace vidím v podstatě dvě řešení. Buď se dohodnete na tom, že vlastníkem stavby ( a logicky i pozemku) se stane jeden z Vás oproti finanční kompenzaci za převod spoluvlastnického podílu k pozemku a stavbě (u stavby by tomu musel předcházet zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí) Druhou variantou by byl prodej pozemku a rozestavěného domu společně ( prodej spoluvlastnických podílů) třetí osobě a rozdělení výtěžku prodeje. U této druhé varianty můžete však narazit na problém, že kupní cena v závislosti na atraktivitě lokality stavby nemusí dosahovat ani vynaložených nákladů na stavbu. Pokud nedojde k dohodě ani o jedné z variant, může se vy smyslu ust. § 142 občanského zákoníku kterákoli ze spoluvlastníků obrátit na soud s návrhem na vypořádání spoluvlastnictví. V tomto řízení soud (pokud nebude možné reálné rozdělení věci – což u staveb charakteru rodinných domků obvykle nebývá možné) přikáže za finanční náhradu pozemek a stavbu jednomu ze spoluvlastníků, nebo soud může nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků nařídit prodej společné věci a poté rozdělí výtěžek mezi spoluvlastníky. Je nutno počítat s tím, že soudní varianta by byla patrně zdlouhavá a komlikovaná ( prokazování výše spoluvlastnického podílu adekvátního investicím) Ani v případě dohody s bývalou přítelkyní se však patrně nevyhnete nutnosti vyhledat kvalifikovanou právní pomoc. 4.1.2005 13:29

ODPOVĚĎ: Ujednání o tom, že zůstanete vlastníkem oplocení i po případném skončení nájmu je pravděpodobně možné (záleží na technickém provedení oplocení – jeho demontovatelnosti a racionalitě případné demontáže oplocení), nicméně to samo o sobě neřeší bez dalšího, že byste měl nárok na případnou náhradu nákladů nebo části nákladů na zřízení oplocení pro případ jeho nedemontovatelnosti. Nájem pozemku není zákonem chráněn jako např. nájem bytu, obávám se že pronajimatel ho bude moci vypovědět v roční výpověďní době bez uvedení jakýchkoli důvodů. Doporučuji proto snad uvažovat a jednat s obcí například o tom, aby součástí ujednání v nájemní smlouvě bylo, že skončí-li nájem před určitou dobou ( např. X let) výpovědí ze strany pronajimatele budete mít nárok na částečnou náhradu nákladů na zřízení oplocení. 4.1.2005 13:29