Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, chceme koupit synovi nemovitost k bydlení, v současné době je rozvedený. Jak máme zajistit, aby nemohl v budoucnu nakládat s nemovitostí ve svůj neprospěch ? Obáváme se, aby jej o byt nepřipravilo cokoliv, např. nějaká přítelkyně, která by ho pak mohla vystěhovat. Děkuji za odpověď
Anonym
ODPOVĚĎ:
Pokud máte skutečně odůvodněnou obavu, že Vás syn by si mohl počínat lehkovážně a marnotratně, bylo by asi nejlepším řešením, abyste nemovitost koupili sami a jemu například jen zřídili věcné břemeno užívání k této nemovitosti. Pokud by syn byl vlastníkem nemovitosti, bylo by ho možno omezit v dispozici s nemovitostí jen obtížně. Nicméně pokud by byl vlastníkem nemovitosti, mohla by ho přítelkyně o nemovitost připravit a z nemovitosti ho vystěhovat jen tím, že by v citovém pohnutí nemovitost na ni převedl.
26.11.2004 14:18
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mohl byste mi poradit, co všechno potřebuji k prodeji bytu? Myslím tím dokumenty, výpisy apod., bojím se abych měla vše v pořádku a seriozně se zachovala ke kupci. Děkuji za odpověď
Eva
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že jste vlastnicí bytu zapsanou na katastru. K převodu bytu stejně jako k převodu jakékoli jiné nemovitosti musí být uzavřena řádná kupní smlouva. Kupní smlouva jejímž předmětem bude byt bude obsahovat i ujednání o převodu příslušného spoluvlastnického podílu ke společným částem domu. Taková kupní smlouva musí být vyhotovena v příslušném počtu exemplářů, podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřeny ( buď notářem nebo příslušným obecním úřadem), nebo je může ověřit advokát, který případně smlouvu sepisuje. V kupní smlouvě je třeba řádně smluvně upravit zejména za jakých podmínek bude zaplacena kupní cena aby byla vyloučena situace, že byt převedete a nedostanete zaplaceno. Takovou kupní smlouvu je třeba s příslušným návrhem podat k řízení o vkladu práva vlastnického na příslušný katastrální úřad. Poté co bude vloženo vlastnické právo ve prospěch kupujícího budete povinna podat přiznání k dani z převodu nemovitostí na příslušný finanční úřad a daň zaplatit. Pokud nejste vlastnicí bytu po dobu alespoň 5 let nebo nemáte v bytě po dobu alespoň 2 let trvalé bydliště, mohl by příjem zístaný prodejem bytu být zdanitelným příjmem podle zákona o daních z příjmů. Pokud tedy nemáte zkušenost s převody nemovitostí, doporučuji Vám vyhledat odbornou pomoc.
26.11.2004 14:20
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, moje teta a strýc vlastni každý 1/2 bytu v osobním vlastnictví. Je možné realizovat vzajemně dar nebo prodej, tak aby byl jeden vlastník?Děkuji za odpověd
Božena , 18.11.2004
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu předpokládám, že teta a strýc jsou podílovými spoluvlastníky bytu, každý jednou polovinou, který je právně samostatnou nemovitostí podle zákona o vlastnictví k bytům. Za této situace není žádný problém aby kterakoli z těchto osob převedla svůj spoluvlastnický podíl na druhého spoluvlastníka, který se stane výlušnám vlastníkem. Nicméně pokud jsou teta a strýc stále manželé a byt nabyli za trvání manželství, může právní situace být pravděpodobně taková, že byt je v jejich společném jmění manželů. Byt ve společném jmění manželů by bylo možno převést na jednoho z manželů nejsnáze prostřednictvím dohody o zúžení rozsahu společného jmění manželů za trvání manželství uzavřené formou notářského zápisu.
9.12.2004 13:47
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore.
V článku ze 6.11 v tisku (Dnes) Jsem našel poznámku že úprava daní která se týká společného zdanění manželů a zrychlení některých odpisů se dotýká také daně z příjmu při prodeji nemovitosti kde vlastník nebydlel 2 roky, a to ve směru osvobození od daně pokud jsou prostředky (zisk) použity na vlastní bydlení? Řeším podobnou situaci, kdy jsem si byt zakoupil na dobu stavby a po 1 roce potřebuji zrealizovat prodej (s předpokládaným ziskem) a proto by mne novela která má platit od 1.1 2005 velice v tomto směru zájímala.
Melda
ODPOVĚĎ:
Podle stávající úpravy zákona o daních z příjmů ( § 4 odst. 1 písm a)) byly od daně z příjmu osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
S účinností od 1.1.2005 má platit novela § 4 odst. 1 písm a) tohoto zákona, podle níž se osvobození od daně z příjmů vzahuje také na příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.“.
9.12.2004 13:47
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Zdědil jsem pozemek (parcelu). Dle výpisu z katastru nemovitostí se k němu neváží žádné omezení vlastnického práva, či jiné zápisy. Přesto, dle informací od původního vlastníka, natáhli komunisté v 80.letech (v době vyvlastnění pozemku)skrz pozemek kabel nízkého napětí do nákupního střediska. V 90. letech tento pozemek byl navrácen v restituci. Chci si postavit dům a ptal jsem se na možnost odstranění kabelu u správce sítě (JČE). Zdělili mi, že kabel neodstraní, pouze na mé náklady a že se na něj automaticky stahuje věcné břemeno!!?? Odkazují se na energetický zákon z roku 1995, či 1996. Dokáže te mi pomoci?
Ondřej
ODPOVĚĎ:
Stejně jako podle předchozích úprav i podle současného zákona 458/2000 Sb. (energetický zákon) může vzniknout věcné břemeno z důvodu rozvodů elektrizační soustavy i bez souhlasu vlastníka pozemku. Mám za to, že příslušný správce elektrizačních sítí Vás informoval v zásadě správně a Vaše šance se něčeho domoci např. prostřednictvím soudu je pravděpodobně malá.
9.12.2004 13:47
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala jak je to se státním bytem, kde mám u svého dědečka nahlášený trvalý pobyt, zda-li bych mohla, v případě, že by se s dědečkem něco stalo, v bytě zůstat. Je tam nějaká podmínka k tomu abych potom byla nájemcem já? Děkji
Lenka
ODPOVĚĎ:
Podle zákona jestliže nájemce zemře se nájemci mimo jiné i vnuci, (vnučky), kteří prokáží, že s nájemcem žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Důrazně je třeba však upozornit, že zákon požaduje spolužití s nájemcem ve společné domácnosti, (tj. zjednoduššeně řečeno rodinné spolužití v bytě), nepostačí pouze administrativní hlášení k trvalému pobytu. Pronajimatel v případě soudního sporu může prokázat (např. svědecky) že jste byt neužívala a nebydlela v něm a pro tento případ na Vás nájem bytu nepřejde. Jak je uvedeno výše, nesmíte mít rovněž jiný vlastní byt ( být nájemcem bytu, vlastníkem bytu nebo vlastníkem nemovitosti určené k bydlení) aby na Vás mohlo přejít právo nájmu.
9.12.2004 13:48
OTÁZKA:
Dobrý den,mám následující dotazy.Moje dcera žije s přítelem už více jak 6let.Její přítel je ženatý-nerozvedený,který se stará o své 2 děti,a se svojí manželkou nežije. Jak se zdá ani se rozvádět nechce,jinak by to už dávno udělal.Chtějí si koupit dům a tak bych rád věděl jak má postupovat,aby nezůstala jak se říká s holým zadkem a s dluhy v případě,že by se z jejím přítelem něco stalo.V nynějším bytě,ve kterém bydlí a který je v osobním vlastnictví jejího přítele,není ani přihlášená.
milan
ODPOVĚĎ:
Vaše obavy jsou důvodné, majetkové vztahy Vaší dcery s ženatým přítelem budou komplikované. Pokud by dcera uvažovala i za této situace, že by společně se svým přítelem koupila dům ( patrně do podílového spoluvlastnictví – tedy že by ji patřila např. tzv. ideální polovina domu ) musí mít na paměti, že ideální polovina jejího ženatého přítele bude automaticky ve společném jmění manželů – přítele dcery a její manželky. K minimalizaci rizik pro dceru doporučuji osobní konzultaci s kvalifikovaným právníkem.
9.12.2004 13:48
OTÁZKA:
Dobrý den, moji rodiče bydlí v bytě, který byl původně obecní, poté bylo (v r.97) založeno Společenství vlastníků, později transformováno do s.r.o. Po splacení celkové částky v r.2007 má dojít k převodu do OV. Rodiče podíl v s.r.o. převedli na mne, splátky od počátku hradím já, v bytě nejsem trvale hlášen. V případě prodeje podílu v s.r.o. před převodem bytu do OV, budu platit nějaké daně, a z jakého základu? Děkuji
Michal
ODPOVĚĎ:
Jako nabyvatel obchodního podílu ve společnosti s ručením omezeným nebudete podle mého názoru platit žádné daně, Vaši rodiče by neměli být poplatníky daně z příjmu (příjem získaný převodem obchodního podílu), pokud jsou společníky po donu alespoň pěti let.
9.12.2004 13:49
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěli bychom koupit byt v osobním vlastnictví. Vlastníci tohoto bytu jsou spolumajitelé - již rozvedení manželé. Je nutné znát rozhodnutí soudu o jejich majetkovém vyrvnání (?), když kupní smlouvu oba podepíší a peníze jim budou předány přes 3.osobu - uloženy u notáře, ten je vydá po vkladu realitní kanceláři, která je teprve vyplatí. Děkuji za odpoveď.
Miluše
ODPOVĚĎ:
Rozvodem manželství prodávajících zaniklo jejich společné jmění manželů. Takto zaniklé společné jmění si manželé mohou vypořádat dohodou ( např. tak že každý z rozvedených manželů bude mít tzv. ideální polovinu – tedy spoluvlastnický podíl ve výši ½ ve vztahu k celku, která musí být pokud se týká nemovitostí zapsána do katastru nemovitostí. Prodávat pak bude každý svůj spoluvlastnický podíl k bytu, nikoli byt jako takový. Pokud si prodávající nevypořádají zaniklé SJM se zápisem do katastru, považuji koupi bytu za značně právně rizikovou, smlouva by mohla být shledána v budoucnu neplatnou i kdyby právo vlastnické na Vás bylo do katastru vloženo (katastr nezkoumá z úřední povinnosti zda prodávající jsou stále manželé, vychází ze stavu zápisů v katastru, která nemusí odpovídat reálnému právnímu stavu) Varuji Vás za této situace před právní lehkovážností a doporučuji Vám v této věci individuální právní konzultaci s kvalifikovaným právníkem.
9.12.2004 13:49
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, poraďte prosím. Peníze uložené u notáře, budou vydány na konkrétní č. účtu (REALITNÍ KANCELÁŘE),která by je měla vyplatit prodávajícím (spolumajitelé již rozvedení)dle soudního rozhodnutí o majetkovém vypořádání. Máme uvést do kupní smlouvy pouze č.účtu, kam peníze budou notářem převedeny, nebo i to, že je realitka následně vyplatí prodávajícím. Nemáme s realitkou žádnou smlouvu - zprostředkovatelskou smlouvu má uzavřenou prodávající a my neznáme její znění. Máme strach, aby po převodu peněz na realitku, byly peníze vyplaceny prodávajícím. Jak to ve smlouvě ošetřit, aby v případě nevyplacení peněz realitkou nebyly znovu vymáhány na nás jako kupujících? Realitka není pojištěna a dle mých info za nic neručí. Děkuji
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Vaše obava, že placení nemalé kupní ceny za nemovitost realitní kanceláři s kterou nemáte ani žádné písemné ujednání je riziková záležitost. Vím o případů, kdy u policíí vazebně stíhané majitelky realitní kanceláře - podvodnice „uvízlo“ několik kupních cen za nemovitosti jejichž prodej zprostředkovávala a nyní se prodávající s kupujícími složitě soudí o tom, zda byla či nebyla zaplacena kupní cena a zda kupující mají povinnost vrátit nemovitost prodávajícím. V tomto ilustrativním případě bylo sice písemně prodávajícím i kupujícím v kupní smlouvě s podpisem majitelky realitní kanceláře ujednáno placení přes realitní kancelář, nicméně formulačně - právně tak nekvalitně, že to soudí spor s vyrovnanými šancemi prodávajících i kupujících neodvrátilo. Doporučuji Vám proto nelitovat výdajů na pomoc kvalitního právníka, který může radou a pomocí odstraňit nejzávažnější rizika realitního obchodu.
9.12.2004 13:49
OTÁZKA:
Dobrý den,
bydlím ve vile se čtyřmi byty ve dvou podlažích. Já bydlím v prvním patře a řeším se sousedy v přízemí spor o komínový průduch. V domě je několik komínů. Jádrem sporu je komín procházející mým obývacím pokojem. Jsou v něm dva průduchy a oba v minulosti obsadili sousedé pode mnou. Existuje cesta, jak na nich vymoci uvolnění jednoho z průduchů?
S pozdravem
Petr
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vůbec není zřejmo, jaké jsou poměry mezi bydlícími ve vile. Jedná se o vilu soukromého majitele a vy jste nájemce bytu nebo jste vlastníci bytů v rozděleném domě?
Obecně platí, že tento spor by mohl rozhodnout např. snad majitel domu, nicméně je třeba znát širší souvislosti.
9.12.2004 13:50
OTÁZKA:
Dobrý den,
10 let bydlím s babi a dědou v městském bytě.Město nám nabídlo byt k odkoupení. Jelikož prarodiče nemají peníze na zaplacení bytu, proto vše budu financovat já. Jelikož nejsem zapsána v dekretu, který je napsán na dědu, bylo mi sděleno úřednicí, že na katastru bude zapsán jako vlastník děda.Je to tak správně, když byt budu platit já. Děkuji.
Hanka
ODPOVĚĎ:
V dané věci se jedná pravděpodobně o situaci, kdy město jako pronajimatel privatizuje bytový fond formou rozdělení bytového domu na samostatné bytové jednotky a ty odprodává nájemcům. je běžné, že podmínky odprodeje jednotlivých bytů stanoví prodávající (město rozhodnutím městského zastupitelstva) a jednou z těchto podmínek je patrně (jak to bývá běžné) , že byt bude odprodán pouze stávajícímu nájemci. Právně tedy i když budete nákup bytu financovat budete pouze v pozici, kdo platí za kupujícího kupní cenu a nebudete účastníkem kupní smlouvy a nemůžete být také z tohoto důvodu zapsána jako vlastník v katastru nemovitostí. Věc tedy budete muset patrně řešit po dohodě s dědou např. tím, že vám následně byt např. daruje.
9.12.2004 13:50
OTÁZKA:
Prosím, pokud je ve Vaší kompetenci odpovědět na tento dotaz. Vzhledem k velmi tíživé bytové situaci jsme chtěli koupit pozemek a za pomoci hypotéky a né malé postavit domek. V obci, kde se pozemek nachází nám bylo obecním úřadem sděleno, že z každého m čtverečního povinně zaplatíme 200 Kč na rozvoj obce a 950 Kč za inženýrské sítě( při koupi 1700 m čtverečních to dělá jen pro obec přes 2 mil. korun. Je to možné, když náklady na inž. sítě jsou podstatně nižší, než si obec účtuje. Děkuji
Marie
ODPOVĚĎ:
Doporučuji Vám následující postup. Vyžádejte si na obci předpisy, na základě kterých po nových stavebnících chce obec výše uvedené sumy. Budou to s největší pravděpodobností obecní vyhlášky. V praxi jsem se již setkal s podobnými postupy obcí, které se snaží takto vytáhnout z lidí „příspěvky“, nicméně ne vždy jsou jejich postupy (byť se ohánějí obecními vyhláškami) zákonné. Tyto předpisy si pak nechte posoudit právníkem.
9.12.2004 13:51
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, chceme koupit rekonstruovane historicke venkovske staveni (cca 170 let stare), ktere je pamatkove chranene. Predchozi majitel v nem vsak provedl v r. 2001 rekonstrukci (el. primotopy, rozvody vody, podlahy) a zbudoval nove koupelnu a z byv. technicke casti udelal dalsi obytne prostory, a to vse bez projektu a stavebniho povoleni (byt vcelku citlive a s respektovanim puvodni stavby).Je mozne, aby zodpovednost za provedenou rekonstrukci, ktera neni zdokumentovana, presla na noveho majitele, tj. nas? Jak se proti tomu branit? Je mozne pripadne tento problem uvest do kupni smlouvy (pokud na nej majitel pristoupi)? Ve staveni chceme provest dalsi upravy a s pamatkari bude nutne dale jednat, ale bojime se, ze to bude problem. Mockrat dekujeme za odpoved.
Katerina
ODPOVĚĎ:
Předně je třeba říci, že vše by šlo vyřešit ještě před koupí domu, když by prodávající požádal dodatečně o stavební povolení na provedení úprav a úpravy poté zkolaudoval. Toto však by však nějaký čas trvalo a zřejmě by vše vyústilo i sankcí pro prodávajícího. Otázkou je, zda-li by k tomuto vůbec byl ochoten a kdyby jste na tomto trvali, mohlo by se stát, že by nemovitost prodal někomu, kdo nebude tak svědomitý a opatrný jako Vy. Pakliže by skutečně na toto nechtěl přistoupit, doporučuji zdokumentovat dům ve stavu, jak ho kupujete příp. i nedostatek zmínit v kupní smlouvě (kupní smlouva to pochopitelně „snese“, otázkou opět je, zda-li s tím bude souhlasit prodávající.) I kdyby však s tím prodávající nesouhlasil, zdokumentování stavu např. videem a fotografií by Vás mělo ochránit od nepříznivých následků, neboť zde nelze hovořit o tom, že by na Vás přešla odpovědnost za protiprávní jednání, kterého se dopustil předchozí majitel. Vaší povinností v případném řízení ale bude prokázání, že jste to nebyli Vy, kdo porušil zákon.
9.12.2004 13:51
OTÁZKA:
Pěkný den,zajímalo by mě jestli se platí z pronájmu daň z příjmu a kolik činí, když za rok si pronájmem garáže vydělám asi tak 7000 Kč.Díky za odpověď
Hanka
ODPOVĚĎ:
Daň z příjmu za pronájem nemovitostí, což je i garáž, se hradí. Základem daně jsou příjmy dosažené pronájmem po odečtení výdajů (nákladů) vynaložených na dosažení příjmu. Co do výše nákladů máte v podstatě dvě možnosti. Buď použít paušální sazbu nákladů ve výši 20 % z příjmů za pronájem, kterou odečtete od příjmů nebo uplatnit prokazatelné náklady na vynaložení příjmu.
9.12.2004 13:52
| předchozí | ... 20 21 22 23 24 25 26 ... | další |
