Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Dobrý den, můj dotaz se týká dědictví domu. Vlastním část rodinného domu, kde i bydlím. Jsem rozvedená a žiji zde se svým synem. Můj přítel má syna z prvního manželství. Uvažujeme o sňatku. Můj dotaz zní: V případě mého úmrtí bude dědicem můj manžel a dítě (děti). A v případě následného úmrtí mého manžela bude dědicem i jeho syn z prvního manželství ? V podstatě mi jde o to, aby nemovitost (resp. můj majetek) dědili po nás jen moje dítě (děti).
katerina10@volny.cz
ODPOVĚĎ:
Pakliže chcete vyloučit z dědění syna Vašeho přítele, který se stane Vaším manželem, pořiďte závěť, ve které ustanovíte dědicem svého majetku svého syna. Váš manžel tak dědit z Vašeho výlučného majetku ničeho nebude a pochopitelně po něm ani jeho syn.
30.8.2004 9:39
OTÁZKA:
Dobrý den. Bydlíme v bytě v činžáku s majitelem už asi 50 let. Nedávno jsem potřeboval nájemní smlouvu pro přihlášení manželky do tohoto bytu jako trvalého bydliště. Smlouvu ale nemáme, dřív ji mělo OPBH, ale teď ji nikdo z našeho domu nemá. Majitel s námi odmítá smlouvu podepsat, protože prý máme právo na užívání bytu i tak a on nemá povinnost novou smlouvu s námi uzavírat. Smlouva nám chybí např. z výše uvedeného důvodu. (Manželka už je v bytě přihlášená, protože majitel s námi radši osobně šel na obecní úřad než aby s námi sepsal novou smlouvu). Zajímalo by mě, jestli je opravdu možné, aby smlouva nikde nebyla? Týká se to všech nájemníků. Děkuji.
Tomáš Marek
ODPOVĚĎ:
Doporučuji nejprve zkusit se obrátit na příslušný Obvodní (Městský) úřad v obvodu, který spravovalo příslušné OPBH a pokusit se z archivu získat nájemní smlouvy, pakliže se to tedy podaří. Dále doporučuji postupovat ve shodě s ostatními nájemníky, neboť není vyloučeno, že doposud vstřícný majitel domu „obrátí“ a začne zpochybňovat Vaše nájemní práva.
30.8.2004 9:40
OTÁZKA:
Dobrý den, prodávám pozemk v OV na výstavbu rodinného domku.Tento prodej jsem zadala realitní kanceláři, ráda bych se dozvěděla na co se mám zaměřit při podepisování smlouvy jak s realitní kanceláři tak při podepisování smlouvy o prodeji s kupcem pozemku.Je výhodnější celkový servis real. kanceláře nebo vyřizování na katastru a finančním úřadu mě samotné? Dále u pozemku není cesta, ale přistup by byl z obecního pozemku. Za jakých podmínek může nebo nemusí obec poskytnout příjezd - v dohledné době by byly plánovány další výstavby domků. Děkuji za informace. Hana Veselá
Hana Veselá
ODPOVĚĎ:
Doporučuji nechat servis (zejména tvorbu smluv a úkony na katastru) na realitní kanceláři (jsou za to přece placeni). Přesto ještě před podpisem doporučuji, aby jste smlouvy konzultovala s právníkem, neboť ne všechny RK jsou profesně na výši. Zaměřte se zejména na způsob a termíny platby kupní ceny tak, aby jste nebyla v ohrožení, že nebude zaplaceno. Pakliže se v místě stavby plánuje výstavba i jiných domů, nebude zřejmě problém se s obcí na formě zřízení příjezdu dohodnout. Být ovšem kupcem, chtěl bych toto mít postaveno na jisto, abych nekupoval zajíce v pytli.
30.8.2004 9:41
OTÁZKA:
Dobrý den, pokud se s manželem chceme vyrovnat majetkově při rozvodu, co je vše nutné zaplatit pokud chci aby mě vyplatil z poloviny domu?Daně....???
Janina
ODPOVĚĎ:
S ohledem na skutečnost, že se nejedná v případě vypořádání společného jmění manželů o převod nemovitosti, který by podléhal dani z převodu nemovitosti a dani z příjmů, uhradíte jen náklady se sepisem příslušné listiny, na základě níž bude proveden v katastru nemovitostí zápis změny vlastníka pouze na Vašeho manžela a dále správní poplatek.
30.8.2004 9:42
OTÁZKA:
Dobrý den,
máme v nájmu pozemek (část parcely) od města Brna. Magistrát se rozhodl rozprodat
pozemek jednotlivým najemcům. Při tom se však zjistilo, že jsou
posunute ploty z okolních pozemků na prodávanou parcelu.
Toto posunutí nastalo před 50 lety. Metry čtvereční v nájemní smlouvě
jsou tedy uplně jiné a my užíváme díky posunutým plotům 50 let více, než
máme v nájemní smlouvě - užíváme více něz polovinu pozemku. Soused z opačné strany
prodávané parcely chce koupit polovinu a my chceme koupit to co užíváme.
Tímto se dostáváme do sporu, protože my vlastně užíváme více než polovinu.
Máme v tomto případě předkupní právo na to co užíváme či můžeme nám být na
základě nějakého zákona být odprodáná námi užívaná část?
Děkuji
Karel Polák
Karel Polák
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že nárok na koupi více metrů, než máte uvedeno v nájemní smlouvě, Vám nevznikl. Ačkoli neznám rozsah Vašich ujednání s prodávajícím (Brno) a zejména záměr prodávajícího, doporučuji věc řešit s tímto subjektem a pochopitelně se snažit dohodnout i se sousedem na nějakém kompromisu.
30.8.2004 9:44
OTÁZKA:
Mam problem se Skanskou a rada bych i timto upozornila dalsi klienty teto spolecnosti, bohuzel nejsem jedina s podobnyma skusenostma. Na zacatku cervna mi slibovali zapis do katastru nemovitosti abych mohla cerpat hypoteku a nenaskakovali mi penale. Nestalo se tak, dalsi termin byl v pulce mesice, opet nic a novy termin, ktery tez udali v hypotecnim ustavu je konec mesice cervecne. Otazka je, jak si muzu pomoci proti takovemuto jednani spolecnosti, kdyz nedodrzuji domluvene terminy a me penalizuji za spozdeni platby. Dekuji
Jana
ODPOVĚĎ:
Bohužel neznám konkrétní okolnosti případu, ale obecně lze říci, že žádný subjekt, tedy ani SKANSKA, nemůže zaručit, kdy budou příslušné zápisy na katastru provedeny, navíc v průběhu prázdnin. Pakliže Vám v důsledku trvání řízení na katastru vznikají nějaké sankce, obávám se, že se Vám je nepodaří přenést na nikoho jiného, pakliže ovšem nemáte nějaké smluvní ujednání, které by Vám to dovolovalo.
30.8.2004 9:46
OTÁZKA:
Matka mi darovala rodinný dům, s tím že v něm má věcné břemeno doživotního bezplatného užívání ona a její druhý syn - můj bratr. Toto užívání je určeno takto. V přízemí jeden pokoj matka, druhý pokoj můj bratr a kuchyň a příslušenství společné pro ně oba. Mi s manželkou přísluší první patro.
Jak to bude po smrti mé matky ? Budu moct používat pouze pokoj, který příslušel matce , nebo i příslušnou kuchyň a příslušenství ? S bratrem nemáme moc dobré vztahy a jedná se mi o to, když dám matčin pokoj své dceři, jestli bude mít přístup i do kuchyně a příslušenství, nebo to bude pouze bratrovo. Děkuji Jan
Anonym
ODPOVĚĎ:
Ačkoli je věc diskutabilní, spíše se přikláním k tomu, že Vaše dcera bude mít přístup i do příslušenství bytu, neboť Váš bratr s největší pravděpodobností nebude moci dovozovat jakékoli rozšíření svých práv v důsledku úmrtí Vaší matky na úkor vlastníka domu, t.j. Vás. Každopádně však doporučuji se spíše dohodnout, pakliže by to nebylo možné, musel by rozhodnout soud.
30.8.2004 9:48
OTÁZKA:
Dobrý den,
Zajímalo by mě jak postupovat při převodu majetku.Bydlím s rodiči v rodinném domku,který je napsaný na matku.rozhodly se ho na mě přepsat.Jak postupovat?Je lepší udělat závěť a nebo převod?Platí se převod z odhadu.
Děkuji za radu.
Drexler
ODPOVĚĎ:
Za současné právní situace je z daňových důvodů vhodnější nabytí nemovitosti formou dědění. Doporučuji závěť, ve které budete uveden jakožto jediný nabyvatel matčina majetku. Forma darování je také možná, nicméně dražší (daň darovací ve Vašem případě 1 % z částky do 1 mil. Kč, nad tuto částku se daň progresivně zvyšuje). Na druhou stranu v případě darování by jste byl vlastníkem se všemi právy z tohoto vyplývajícími hned a vyloučil by jste tím jakékoli pochyby o tom, že se v budoucnu vlastníkem stanete na základě závěti, která se dá nahradit jednoduše závětí jinou, která zruší předchozí.
30.8.2004 9:49
OTÁZKA:
Dobrý den,
Bydlím v RD u své babičky (dům je její), pokud by se rozhodla dům prodat, budu se muset vystěhovat i když mám v domě trvalé bydliště? Děkuji moc za odpověď.
Dana
ODPOVĚĎ:
Nový majitel domu si s Vámi nepochybně poradí a dosáhne Vašeho vystěhování cestou soudní. Trvalé bydliště Vám nebude po prodeji domu zakládat žádný titul k předmětné nemovitosti, neboť nový majitel souhlas k Vašemu bydlení zřejmě nedá.
30.8.2004 9:50
OTÁZKA:
S přítelem se za tři týdny bereme. Moji rodiče nechají z důvodu hypotéky výhledově do roka přepsat část svého pozemku na mne, abychom tímto mohli ručit na hypotéční úvěr při stavbě domu. Zajímá mne, pokud bychom se případně rozváděli, zda lze sepsat i v manželství nějakou smlouvu, že pozemek zůstává vždy můj, případně jak to bude s náklady na hypotéku nebo se to dá řešit pouze předmanželskou smlouvou a následně v době trvání manželství nelze již nic pokládat výhradně za "své" a vše pořízené v manželství bude bezvýhradně "naše" společné? V podstatě ještě není o čem sepisovat předmanželskou smlouvu, protože pozemek ještě není můj...
Bára
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že když Vaši rodiče darují nemovitost jen Vám, bude ve Vašem výlučném vlastnictví, nikoli ve společném jmění manželů. Pakliže budete chtít upravit své budoucí majetkové vztahy v manželství, je nutno se obrátit na notáře, který Vám příslušnou dohodu sepíše (to platí i tehdy, jestliže budete již sezdáni).
30.8.2004 9:52
OTÁZKA:
Jsem před uzavřením kupní smlouvy na činžovní domy, kde jsou
uzavřené nájemní smlouvy na dobu neurčitou - jako služební byty
zaměstnanců. Nájemní smlouvy jsou vždy na jednoho manžela-muže a dnes pro firmu,která byty zřídila již nepracují.
1. Dotaz: Má nárok na přechod práva k užívání bytu syn, když uživatelka se odstěhovala a byt neužívá.(bydlí u druhého syna)
Lze uzavřít náj.smlouvu na dobu určitou a výše nájmu tržní?
2. Dotaz: Má nárok na přechod práva k užívání bytu rozvedený
manžel bez dětí, když původní nájemce již byt opustil, jaký typ nájemní smlouvy musí být dodržen?
Děkuji za odpověď.
Alois S.
ODPOVĚĎ:
Na Vámi popisované byty je nutno pohlížet za současného stavu jakožto na nikoli již služební. Z tohoto důvodu se na ně vztahují podmínky pro přechod práva nájmu stejné jako na ostatní byty, t.j. v případě jejich splnění nájem vč. zatím regulovaného nájemného přechází na nového nájemce. V tomto případě také není nutno uzavírat novou nájemní smlouvu.
30.8.2004 9:53
OTÁZKA:
Dobrý den.S mojí sestrou jsme zdědili po matce družstevní byt. Kvůli vypořádání dědictví jej chceme prodat a o peníze se podělit .Jaké poplatky a daně z takto uskutečněného prodeje zaplatíme ? Děkuji za odpověď Petr
Petr H.
ODPOVĚĎ:
V případě, že nejste členem družstva po dobu stanovenou zákonem, budete povinni uhradit daň z příjmu (15-32 % v závislosti na celkový objem Vašich příjmů) z částky, kterou obdržíte coby cenu za převod členských práv a povinností.
30.8.2004 9:55
OTÁZKA:
Dobry den, chtela jsem se zeptat jaka je moznost legalne vystehovat podnajemnika, kdyz jsem koupila byt i s nim? Dekuju za odpoved
jana
ODPOVĚĎ:
Pokud se jedná skutečně o podnájemníka, tedy někoho kdo měl s předchozím nájemcem bytu uzavřenou podnájemní smlouvu, zanikl podnájem spolu s nájmem bytu předchozího nájemce. Za této situace by bylo nutno se obrátit na soud se žalobou o vyklizení, neboť bývalý podnájemník by byt užíval pravděpodobně bez právního důvodu. Za této situace by mu nenáleželo právo na žádnou bytovou náhradu. Jiná situace by ovšem byla, pokud „podnájemníkem“ míníte „řádného nájemce“ bytu který jste nabyla do vlastnictví, za této situace by bylo třeba žalovat na přivolení k výpovědi z nájmu ze zákonných důvodů s tím, že takovému nájemci by pravděpodobně náležela bytová náhrada. Pro přesnější odpověď by bylo potřeba znát podrobněji stav věci.
30.8.2004 9:58
OTÁZKA:
Dobrý den, vlastníme nemovitost na cizím pozemku, lidé kteří jsou zapsáni na katastru jako vlastníci pozemku již nežijí. K této situaci došlo "zpětným přepisem" pozemku na majitele, kteří v padesátých letech pozemek i s domem fakticky prodali, ale na katastru před cca 6ti lety vymysleli, že tenkrát byl asi prodán jen dům a přepsali pozemek(je to prakticky jen obdelnik pod domem!!) zpět na tato jména. V době naší koupě byl vlastníkem pozemku Pozemkový fond, takže problém nebyl, ale teď není prakticky s kým jednat. Lidi, kt. jsou na výpisu jsme vůbec neznali (byli v důchodovém věku už když nemovitosti před cca 50ti lety prodávali). Byl by nějaký způsob jak získat pozemek do svého vlastnictví ?
Lea
ODPOVĚĎ:
Se situací, kdy jako vlastníci nemovitostí jsou v katastru evidovány osoby, které již delší dobu nežijí se lze v praxi setkat. Obecně lze konstatovat, že takové situace lze řešit dodatečným projednáním dědictví ohledně nově objeveného majetku po těchto osobách z podnětu dědiců, nebo dědiců těchto dědiců. Ve vašem případě by tato cesta pravděpodobně možná, nicméně patrně značně komplikovaná a náročná vzhledem k značnému časovému odstupu od předpokládané smrti těchto domnělých vlastníků pozemku a skutečnosti že nemusí žít již jejich přímí potomci, kteří by mohli připadat v úvahu jako dědicové. Základním krokem by bylo tedy zjištění potencionálních žijících potomků těchto osob.
30.8.2004 10:00
OTÁZKA:
Dobry den, uvazujeme o zakoupeni domu o trech byt. jednotkach ale v jednom z bytu zije najemnik ktery se odmita odstehovat.
Realitni agent tvrdi ze tento najemnik ma soudni vypoved s narokem na nahradni najemni byt.Je mozne nekde zjistit zda tato soudni vypoved opravdu existuje a jak se tedy muzeme tohoto najemnika zbavit? Dekuji
Lenka
ODPOVĚĎ:
Soudní výpověď (přivolení soudu s výpovědí nájmu bytu) je projednáván v občanském soudním řízení z podnětu vlastníka nemovitosti – pronajimatele bytu. Příslušný rozsudek soudu se soudem vyznačenou doložkou právní moci by měl mít k dispozici stávající vlastník domu o jehož koupi uvažujete, neboť ten byl patrně účastníkem soudního řízení o přivolení k výpovědi nájmu bytu. Realitní kancelář by měla zprostředkovat možnost se s tímto rozsudkem seznámit a tento rozsudek by měl být součástí předávané dokumentace k domu při jeho prodeji. Jako případný nový vlastník byste musel respektovat rozhodnutí soudu a nájemci bytu, jehož nájem zanikl výpovědí byste musel zajistit soudem určenou bytovou náhradu.
30.8.2004 10:01
| předchozí | ... 7 8 9 10 11 12 13 ... | další |
