Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Dobrý den. Jsem po rozvodu a v současné době jediným nájemcem DB. V brzké době se má ke mě nastěhovat přítelkyně. Potřeboval bych vědět jak vyřešit její vztah k tomuto bytu , aby ji moji přímí dědici(moje děti), nemohli v případě mého úmrtí vystěhovat na ulici ?
Zbyněk
ODPOVĚĎ:
To je bohužel nevýhoda družstevního bytu, Vaše přítelkyně nemá vůbec žádný nárok na bydlení v družstevním bytě po Vaší smrti. Jediným možným řešením této situace je uzavření manželství.
30.7.2004 9:59
OTÁZKA:
Bydlíme v bytovém domě (sdružení vlastníků). Za domem se nachází zahrada, kterou majitel sousedního domu, podle našeho názoru protiprávně, získal do svého vlastnictví. O celou věc se vede soudní spor. Soused si zahradu doslova opevnil a odmítá nás na ni pustit i kvůli provádění nutných oprav na našem domě , které odjinud, než ze zahrady nelze provést (ucpaná kanalizace, oprava balkonů atd.). Existuje možnost, aby obecní úřad vydal předběžné opatření, a umožnil nám přístup k našemu domu, ale pracovnice, která na úřadě tyto záležitosti vyřizuje nám řekla, že by sice předběžné opatření vydat měla, ale že se našich sousedů bojí, takže nebude dělat nic. Prosím o radu, jak postupovat, abychom mohli provést alespoň nejnutnější opravy domu.
Anonym
ODPOVĚĎ:
V podstatě není potřeba vydávat žádné předběžné opatření úřadu, protože sám zákon Vás ke vstupu na sousedův pozemek opravňuje. V ustanovení § 127 odst. 3 občanského zákoníku je zakotveno omezení vlastníka pozemku, kdy ten je povinen strpět vstup vlastníka sousedního pozemku na svůj pozemek na nezbytnou dobu a v nezbytné míře, pokud to vyžaduje údržba a obhospodaření sousedícího (tedy Vašeho) pozemku a staveb na něm. Vy ovšem v případě, že svým chováním na sousedově pozemku způsobíte nějakou škodu, jste povinni mu ji nahradit. Pokud by Vám soused vstup na pozemek odmítal, obraťte se na soud se žalobou.
30.7.2004 10:00
OTÁZKA:
Mám byt v OV ve 2,5 roku starém domě. Za dobu bydlení se projevila řada závad, které já i sousedé reklamujeme. Uznané závady dodavatelská firma postupně odstraňuje, což nicméně do značné míry omezuje možnosti normálního používání bytu. Např. se vyměňovala dlažba na balkonech (původně položená dlažba nebyla mrazuvzdorná a po zimě popraskala), což trvalo 7 pracovních dnů a 1 sobotu. Po celou bylo nutné zajistit přístup do bytu, tj. někdo musel být doma, bytem procházeli řemeslníci (= nepořádek po celou dobu, přes byt se přenášely dlaždice, které se řezaly na chodbě atd.). V současné době probíhá výměna dlažby na společné pavlači, což znamená poměrně komplikovaný přístup do bytu, omezené možnosti větrání a přes den také normálního užívání bytu (hlučnost - trhání staré dlažby, řezání dlaždic atd.) Práce jsou plánovány na 8 pracovních dnů + 2 soboty. Bohužel se nejedná o poslední takto rozsáhlou závadu, budou nutné i další, opět vyžadující např. několikadenní přítomnost v bytě. Zajímá mě, zda máme nárok na nějakou náhradu souvisejících škod (např. ušlý výdělek). Pokud ano, jak bychom měli postupovat při jeho uplatnění. Děkuji za odpověď.
Hanka
ODPOVĚĎ:
Občanský zákoník ve svém ustanovení § 600 stanoví, že tím, že uplatníte práva z odpovědnosti za vady, nejsou dotčena práva na náhradu škody. Což tedy znamená, že náhradu způsobené škody můžete vyčíslit a na prodávajícím rovněž požadovat. Postupujte tak, že škodu vyčíslíte, požádejte prodejce o její náhradu a pokud to odmítne, obraťte se na soud se žalobou o náhradu škody.
30.7.2004 10:03
OTÁZKA:
Dobrý den.4 z 5 původních nájemníků obecního domu odkoupilo na základě nabídky od obce tento dům s pěti byty,kde bydleli, do "podílového spoluvlastnictví".Určité podíly na domu zaplatili jen 4 z nich, za toho pátého zaplatil příslušné podíly jeden ze čtyř současných podílových spoluvlastníků, takže nyní je ten pátý po odkupu domu "nájemníkem" jednoho z těch čtyř(jak je to u tohoto "pátého" bývalého nájemníka se smlouvou-platí dál původní smlouva od obce nebo může obdržet smlouvu se stejným obsahem, jen "vlastník" se změní?Současní 4 podíloví spoluvlastníci mají své podíly (vč.původního bytu) již ve svém "osobním vlastnictví" mebo musí vytvořit nějaké sdružení, když každý ze 4 podílových spoluvlatníků již má svůj podíl vyznačen v Katastru nemotivostí? Pokud ti 4 mají vytvořit nějaké sdružení, společenství, co je pro ně nejvýhodnější a proč? Může někdo z nynějších 4 podílových spoluvlastníků svůj byt vč. podílů na domu prodat bez souhlasu ostatních tří současných podílových spoluvlastníků? Ten, kdo zaplatil původní podíl za pátého(nyní již je jeho "nájemníkem"), musí mít souhlas ostatních k vlastně nyní k "pronajímání" podílu onomu pátému, který se nemohl z finančních důvodů na odkupu domu podílet,a musí tento "příjem" z "pronájmu" zdaňovat? Má ten, kdo je "spoluvlastníkem" většího podílu na domu právo přehlasovat zbývající (např. poměr 2:2)jen z toho důvodu, že se přihlíží k velikosti podílů? (např. při rozhodování o opravách 2 s převažujícími podíly chtějí opravovat, zbývající 2 (s menším součtem podílů na domu opravy považují za zbytečné (nejedná se o žádnou havárii, jen o modernizaci, na kterou tito dva nemají v současné době finance a fond oprav zatím není naplněn tolika penězi).Děkuji Vám za odpovědi, případně za odkazy na příslušné zákony apod.Jana
Jana
ODPOVĚĎ:
Pokud byl dům bývalými nájemci odkoupen jako celek, pouze s určením podílů na domu, bude se muset provést vymezení bytových jednotek a následné převedení těchto jednotek na majitele. Potom bude zřejmě vhodné vytvořit sdružení vlastníků bytů.
V současné době, pokud jsou majitelé majiteli domu a ne bytových jednotek, musí být při případném pronajímání těchto bytů souhlas všech majitelů, resp. většiny majitelů. Příjem z pronájmu pochopitelně musí být zahrnut do příjmů, které podléhají zdanění všech majitelů, pokud se nedohodnou jinak.
O osudu domu opravdu rozhoduje většina spoluvlastníků, přičemž jde o většinu podle velikosti podílů, nikoliv osob. Proto tedy majitel 2/5 domu spolu s majitelem 1/5 může „přehlasovat“ zbývající dva majitele, kteří jsou povinni se tomuto rozhodnutí podrobit. Pokud však jde o důležitou změnu společné věci, mohou menšinoví vlastníci požádat soud, aby o změně rozhodl. To se bude týkat i oprav domu.
Dokud nebude dům rozdělen na bytové jednotky, nemůže žádný z vlastníků prodat svůj podíl bez vědomí ostatních spolumajitelů, protože ti mají předkupní právo k tomuto podílu; výjimkou je, pokud majitel převádí svůj podíl na osobu blízkou. Teprve pokud se ostatní vyjádří, že podíl koupit nechtějí, může jej majitel prodat. Pokud dojde k rozdělení domu na bytové jednotky, pak už může majitel svoji bytovou jednotku prodat bez souhlasu ostatních.
Jinak odpovědi na své dotazy převážně naleznete v ustanoveních § 136 a následujících občanského zákoníku.
30.7.2004 10:06
OTÁZKA:
Dobrý den,
jsem 9 let vdaná a rádi bychom si s manželem postavili rodinný domek. Rodiče nyní darovali manželovi stavební parcelu s tím, že ji napíší pouze na něj. Domek však budeme stavět společně. Na koho bude v tomto případě vystaveno stavební povolení a kdo bude vlastníkem tohoto domu? V případě, že dojde k rozvodu, jakým způsobem dojde k majetkovému vypořádání (bude se vycházet z ceny nemovitosti včetně pozemku?) Je možné sepsat smlouvu s tím, že v případě rozvodu dojde k vypořádání manželů dle prodejní ceny nemovitosti a co by měla taková smlouva obsahovat, příp. zda je nutné ji sepsat prostřednictvím notáře? Děkuji. Jitka
Jitka
ODPOVĚĎ:
Dům bude na toho, na koho bude vydáno stavební povolení. V případě rozvodu pak bude předmětem vzájemného vypořádání pouze dům. Smlouvu, na kterou se ptáte, předem uzavřít bohužel nejde.
27.8.2004 11:58
OTÁZKA:
chci prodat mych 12 bytu v centru Brna - zadana lokalita. Najemnici ale nechteji ani koupit, ani se vystehovat, ani vzit nahradni byt. chteji zustat a za 2000,- ve 100 m&178; zustat na vzdy.
Existuje zakon, ktery by hajil pravo majitele s tim, ze najemnik musi vzit solidni byt stejne kat. , ale neregulovane najemne?
jak tyto lidi dostanu ven?
Dagmar.Koos@t-online.de
ODPOVĚĎ:
Výpověď nájemní smlouvy můžete dát svým nájemníkům jen ze zákonných důvodů, které jsou uvedeny v občanském zákoníku a jejichž okruh je poměrně dost úzký. V takovém případě jste jim pak povinna zajistit náhradní byt, který ale bude s regulovaným nájmem, stejně jako současný byt. Tedy v případě, že není naplněna žádná ze zákonných podmínek pro to, abyste jim dala výpověď, nebo se s nimi nejste schopna dohodnout na podmínkách dobrovolného odchodu, zůstanou i nadále Vašimi nájemníky.
27.8.2004 11:59
OTÁZKA:
Jsem vlastnikem bytu v OV 1 +1 , v nejbližší době ho budu prodávat a kupovat dr. 2 + 1. Bohužel se vše protáhlo a tak prodej i koupě se uskuteční v době, kdy už budeme s přítelem manželé. Jde nějakým způsobem ošetřit, to aby nabytý dr. byt byl pouze majetkem jednoho z manželů ?
Blanka
ODPOVĚĎ:
Členy družstva se stanou ze zákona oba manželé, pokud členská práva koupíte již v době trvání manželství. Jediný způsob, jak věc alespoň částečně ošetřit, je uzavření předmanželské smlouvy.
27.8.2004 12:01
OTÁZKA:
Vlastním RD, než jsem ho koupila, tak jsme zde žili společně s bratrem, který zde měl ústní dohodu s předchozím majitelem, že tu bude bydlet na přechodnou dobu než si dodělá úpravy u svého bytu. V RD provedl bytové úpravy bez svolení předchozího majitele a nyní po mně žádá finanční náhradu za jejich provedení a nechce se bez toho odstěhovat. Má na finanční náhradu v tomto případě nárok?
Lucka
ODPOVĚĎ:
Pokud Váš bratr provedl v domě úpravy, byť bez předchozího souhlasu majitele, má nárok na to, aby mu majitel domu vyplatil náhradu. Pokud ale není tento nárok uplatněn do dvou let, promlčuje se.
27.8.2004 12:03
OTÁZKA:
při plánované stavbě s rozpočtem 2,5mil mám vlastní prostředky ve výši ca 1mil. a vlastním 3+1 v OV v Kladně. Je lepší financovat dostavbu prodejem bytu, nebo hypotékou a pronájmem bytu?
Pavel Melín
ODPOVĚĎ:
Bude vhodnější, když se s tímto dotazem obrátíte na nějakého místního finančního poradce, nebo realitní kancelář.
27.8.2004 12:04
OTÁZKA:
koupil jsem dum za 1 mil Kč. po roce jsem ho za 1 mil Kč prodal, odhad je také 1 mil kč, jaká bude dan z příjmu? Samozřejmě jsem zaplatil 3% daně z převodu. Musím vyplnit přiznání, které jinak vyplnuje zaměstnavatel i když můj zisk je "0"?
Anonym
ODPOVĚĎ:
Poraďte se prosím s daňovým poradcem, ale domnívám se, že příjem musíte uvést v daňovém přiznání.
27.8.2004 12:06
OTÁZKA:
Dobrý den,
před čtrnácti dny jsme s manželem objevili nabídku rodinného domu za přijatelnou cenu. Jelikož se jednalo o zemědělskou usedlost, kde nebylo topení a nedalo se hned bydlet. Chtěli jsme si nejprve zjistit, jestli dům není zadlužený a udělat odhad. S tím jsme narazili v realitní kanceláři. Jakmile jsme projevili zájem, tak se na nás "vrhli". Hned na to byla sposta zájemců, o kterých jsme vůbec nevěděli. Nechtěli jsme se unáhlit. Po týdnu jsme se od makléře dozvěděli, že je nemovitost rezervována. Nyní jsem byla v té samé realitní kanceláři a opět mi ukázali aktivní nabídku. Samozřejmě v ní i ten dům. Po dotazu, jestli je okamžitě volný, mi odpověděli, že ano. Abych jim tam složila zálohu a nemovitost bude rezervována do té doby než dostanu hypotéku, zhruba na dva měsíce. Po zkušenostech s realitkou nemám moc chutí jí ještě věřit. Neměla bych si nejprve ověřit potřebné údaje o prodávané nemovitosti, než se uskuteční sepsání smlouvy? Existuje nějaký zákon, který mě chrání před zrádností realitek? Děkuji za odpověď.
Věra
ODPOVĚĎ:
Bohužel spolehnout se můžete jen na svůj zdravý rozum a na pravidlo obchodní obezřetnosti. Rozhodně si před podpisem smlouvy o rezervaci nechte předložit doklady o nemovitosti. Je také možné nechat do této smlouvy napsat ustanovení o tom, že se na této nemovitosti nesmí projevit žádné závady, protože pak v případě, že nemovitost závady mít bude, můžete od smlouvy odstoupit.
27.8.2004 12:09
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych se zeptat ohledně stavby zahradního domku. Na stavebním úřadě jsme ohlásili stavbu zděného zahradního domku 16m2 našem pozemku a oplocení.Vše proběhlo bez problémů. Když jsme však začali budovat na pozemku výkop pro odvod dešťové vody- dešťák- aniž bychom se připojili na hlavní řád, začal stavební úřad namítat, že to bez povolení nelze a hrozí pokutou. Domníváme se, že tyto práce jsou před stavbou domku prvořadé. Samozdřejmě vyřizujeme stavební povolení pro zbudování inž.sítí.Jsme zaskočeni, protože jsme se nedomnívali že bychom mohli mít problém.Prosím, poraďte nebo upřesněte, jak máme postupovat.Děkuji
Kamila
ODPOVĚĎ:
Je třeba vše detailně projednat se stavebním úřadem.
27.8.2004 12:09
OTÁZKA:
Kupujeme byt v druzstevim vlastnictvi (byt puvodne obecni). Bylo nam receno, ze vlastnikem pozemku na kterem byt stoji, je stale obec, a ze neni zadnym zakonem ani nicim jinym urceno za jakou cenu ten pozemek obec prevede do vlastnictvi obyvatelu domu. Je to pravda? Plati tohle pro vsechny domy nebo jen pro druzstevni? Predem dekuji moc za odpoved.
Jezabel
ODPOVĚĎ:
Ano to je pravda.
27.8.2004 12:10
OTÁZKA:
Dobrý den, chci měnit byt za větší a nemám přehled, kolik bude doplatek za jeden pokoj o rozloze asi 15m2. Byt je ve 30000 městě a v centu města. Děkuji za odpověď
Jana
ODPOVĚĎ:
Tuto otázku je třeba konzultovat s místní realitní kanceláří, která bude nejlépe znát situaci na trhu s byty v místě Vašeho bydliště.
27.8.2004 12:11
OTÁZKA:
Jsem majitelkou práv k družstevnímu bytu, který jsem se souhlasem družstva pronajala. Podnájemník ovšem přestal platit nájem. Byl mu doručen dopis o tom, že na základě porušení smlouvy se musí vystěhovat. On se však vystěhovat nechce a požaduje náhradní bydlení? Má na to nárok? Jak v takovém případě postupovat? Děkuji za odpověď
Petra Toušová
ODPOVĚĎ:
Podnájemník, pokud neplatí nájem, nemá nárok na náhradní byt. Pokud se odmítá po výpovědi sám odstěhovat, můžete podat žalobu na vyklizení z bytu a pak následně nechat nájemníka vystěhovat exekutorem. V tomto případě má Váš nájemník nárok pouze na zajištění přístřeší, což znamená provizorium do doby, než si nájemce opatří nové bydlení a prostor k uskladnění jeho věcí, tzn. přístřeším může být třeba ubytovna.
27.8.2004 12:15
| předchozí | ... 5 6 7 8 9 10 11 ... | další |
