Rodinný dům vás může fyzicky i finančně zničit. Někdy je lepší prodej

Dědictví v podobě domu po rodičích nebo babičce sice potěší, ale i svazuje. Každý novopečený majitel starší stavby zvažuje, co všechno bude muset zrekonstruovat. Stavební inženýr Martin Perlík vypočítává, kdy se rekonstrukce vyplatí a kdy je lepší nabyté dědictví zbourat nebo prodat.

Někdo se starostí prostě zbaví, dům prodá a peníze využije jinde. Každé jiné rozhodnutí by však mělo začít zodpovědným posouzením stavu domu. A poté  pečlivým zvážením všech dalších podmínek a možností.

1. Prodat

Zdědili jste dům na vesnici, odkud pochází babička, ale bydlíte ve městě, stěhovat zpět se nechcete a na víkendy strávené chalupařením nemáte chuť ani energii? Pak je prodej nejlepší možnost.

Vlhkost v suterénu

Jinak se musíte starat o další nemovitost, což stojí nejen čas, ale i peníze za údržbu. Řešením je prodat dům tak jak je s co nejmenšími dalšími náklady.

Jsou to jednoduché rady, ale situace může být složitější, jako v následujícím příkladu z praxe.

Příklad: Majitel malého neudržovaného domu na rozsáhlém pozemku rozvažuje, zda se mu vyplatí dům přestavět a nový prodat. V takovém případě doporučuji prodat nemovitost tak jak je. Nový majitel starou stavbu zbourá a postaví nový dům podle svých představ.

2. Zbourat a postavit nový

V některých případech by bylo nerozumné jakékoliv jiné řešení, než starý dům zbourat. Hlavními faktory jsou:

• Narušená statika domu
Dům má výrazné trhliny ve zdech nebo propadlé stropy, oprava by znamenala skoro celý dům zbourat. Zhodnocení doporučuji nechat na odborníkovi, nejlépe autorizovanému statikovi.

• Vysoká zemní vlhkost
Dům je vlhký do výšky patra nebo je ve svahu, od kterého vlhne. Zde se vyplatí zvážit, zda se odvlhčení a hydroizolace vyplatí, protože tak vydáte statisíce korun navíc.

• Dům je příliš malý
Najednou zjistíte, že ve skutečnosti stavíte nový dům, na který se snažíte navázat původní konstrukce. Navazování a zachraňování zbytků zdí je velmi pracné, a tím i drahé. Pak bude lepší dům zbourat a postavit znovu.

Prasklina mezi domem a přístavbou

Příklad: Přízemní domek po babičce má dvě místnosti. Pro rodinu ale vnuk potřebuje přistavět schodiště, koupelnu a zvýšit dům o patro. Tím se stavba prakticky zčtyřnásobí. Místo pracného navazování konstrukcí je lepší postavit celý dům znovu.

• Dům má nízké místnosti
Obytné místnosti v přízemí rodinného domu musí mít výšku alespoň 2,5 metru. Setkáváme se s domy, které mají výšku místností 2, 2 metru, to je však málo a zvýšení bývá většinou nemožné.

• Dům má nepraktické dispozice místností
Jsou to hlavně průchozí místnosti, které velmi zhorší využití prostoru v domě, protože některé pokoje pak fungují jako chodba. Při rekonstrukci můžete stěny vybourat, ale setkal jsem se i s případy, kdy by po vybourání stěn nezbylo z domu skoro nic. Opět bude lepší celý dům postavit znovu.

3. Zrekonstruovat

Duch místa a vzpomínky jsou nejčastější důvody, proč se majitelé rozhodnou pro rekonstrukci zděděného domu. Najdete ale i pragmatičtější důvody, například trvalý příjem z pronájmu.

Rekonstrukce rodinného domu, jejž už vlastníte, má velkou výhodu v tom, že neplatíte za samotný nákup nemovitosti. Lidem, kteří dům koupí starší dům, se často stane, že už nezbudou peníze na rekonstrukci. Kdy tedy rekonstruovat?

• Dům potřebuje jen minimální investici
Týká se to průběžně udržovaných staveb, například domu po rodičích. Náklady na rekonstrukci se mohou pohybovat mezi 500 tisíci až jedním milionem korun.

Příklad: Dobře udržovaný dům ze 70. let minulého století měl 10 let starou střechu, nedávno instalované vnitřní rozvody, ani vnitřní dispozice nebylo třeba měnit. Stačilo vyměnit okna, podlahy, kuchyňskou linku, dům zateplit a bude další desítky let dobře sloužit.

• Dům se nevyplatí zbourat
Dům stojí na tak malém pozemku, že kdybyste ho zbourali, nebylo by možné tak velký dům znovu postavit kvůli vyhláškám. Rodinný dům totiž může zabírat maximálně 30 % plochy pozemku.

Příklad: Pozemek má plochu 250 m² a stojí na něm dům se zastavěnou plochou 100 m². Novostavba by mohla podle vyhlášek mít plochu jen 75 m², přijdete tak o 25 m².

• Dům je památkově chráněný
V takové situaci je pouze malá šance, že památkáři povolí dům zbourat, takže bude nutná rekonstrukce. Závisí na stupni ochrany, ten najdete zapsaný v katastru nemovitostí.

• Dům potřebuje celkovou rekonstrukci
To je úplně nejčastější situace, o dům se dlouho nikdo nestaral, nemá žádnou vážnější stavební poruchu, je velký tak akorát pro jednu rodinu. Potřebuje kompletní rekonstrukci, náklady se obvykle pohybují kolem 2 až 3 milionů.

Peníze, nebo pocity?

Běžně bývá rekonstrukce přibližně stejně drahá jako novostavba, ale zvýšená pracnost ji dokáže neúměrně prodražit. Proto doporučuji si ještě před začátkem prací nechat posoudit stav domu odborníkem a nechat odhadnout, kolik peněz budete potřebovat, abyste v něm mohli komfortně bydlet.
I když to vypadá, že se nabízí více možností, stejně nakonec většinou zvítězí citový vztah k domu a k demolici dojde jen zřídka.

Staré domy v jádrech měst a vesnic chátrají s tím, jak se jejich majitelé stěhují do novostaveb za město, aby byli blíže přírodě. Tak se zastavují pole a louky a přání obyvatel nových čtvrtí se stejně nenaplní, protože příroda z blízkého okolí zmizí.

Proto pokud vlastníte starší neobydlený dům, popřemýšlejte nejprve, zda byste místo, na kterém stojí, dokázali využít a pokud ne, zda by se nedal dům prodat, aby posloužil někomu dalšímu.

O autorovi článku

Ing. Martin Perlík
Absolvent Fakulty stavební ČVUT v Praze (2003), autorizovaný stavební inženýr. Jeho motto: „Věřím, že není nutné zastavovat stále další louky a pole, proto pomáhám lidem najít cestu, jak nově využít jejich starší dům.“

Má svůj odborný blog, pořádá osvětové přednášky, publikuje články v odborných časopisech. Ve vydavatelství Grada mu vyšla kniha o rekonstrukcích - Rekonstrukce domu - 100 tipů. Zaměřuje se na posuzování stavu rodinných domů před nákupem a projekty rekonstrukcí.