Zaplacení kupní ceny za nemovitost není tak jednoduché, jak si mnozí myslí. Nestačí jen podepsat smlouvu a vyinkasovat peníze. Na to by žádný kupující neměl přistoupit. Vlastníkem se totiž stává až poté, co katastr nemovitostí změnu zapíše. To však může trvat týdny.
A pokud nastane nějaký problém, může se to klidně protáhnout až na měsíce. "Obě strany by se měly dohodnout, že na tuto dobu složí peníze do úschovy k oboustranně vybrané třetí osobě. S tou je nutné uzavřít smlouvu, která prodávajícímu garantuje, že dostane zaplaceno," říká Ondřej Staněk ze společnosti Výběr Reality.
Takovou osobou může být notář, advokát nebo renomovaná realitní kancelář. "Pokud by totiž kupující peníze zaplatil hned při podpisu smlouvy a katastr by změnu například kvůli exekucím či právním vadám nezapsal, prodávající by měl peníze i nemovitost a kupující by neměl nic - ani peníze, ani byt," vysvětluje Aleš Budín z realitní kanceláře AAAbyty.cz.
Prodej bytu s hypotékouNa většinu bytů si kupující berou hypotéku. Banka však potřebuje úvěr zajistit. Zpravidla postačuje zřízení zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky, kterou finanční ústav uzavírá s prodávajícím ještě před podpisem kupní smlouvy. "Je totiž stále ještě majitelem nemovitosti, tudíž jako jediný ji může zatížit zástavou," potvrzuje Ondřej Staněk z Výběr Reality. Ještě předtím je obvyklé, že kupující ukáže prodávajícímu potvrzení od banky, že úvěr skutečně dostane (nejčastěji přímo úvěrovou smlouvu). Vzápětí nato se podepisuje kupní smlouva s notářsky ověřenými podpisy. Pak se návrh na vklad i na zástavu doručí na katastr. Banka uvolňuje peníze poté, co katastr na list vlastnictví k nemovitosti vloží plombu. |
U realitních kanceláří za úschovu peněz nebudete muset platit zvláštní poplatek. Tato služba totiž bývá zahrnuta v provizi.
Buďte však velmi opatrní, zvláště nyní v době realitní krize. Tuto formu berte v úvahu jen v případě, že realitní kancelář má svěřenecký účet pojištěný, ideálně na maximální možnou výši.
Notář a advokát jsou jistota
Vhodnější je notářská nebo advokátní úschova, i když se za ni platí. U notářů je stanovena notářským tarifem, odvíjí se od výše uschovávané částky.
U několikamilionové sumy se může pohybovat i v řádech desetitisíců korun.
Advokátní úschova je výrazně levnější, pohybuje se od tří tisíc korun výše. O ceně je navíc možno do jisté míry vyjednávat.
Jestli tuto částku zaplatí kupující, prodávající nebo třeba na půl, záleží jen na dohodě. Vzhledem k hodnotě nemovitosti taková cifra určitě stojí za jistotu, že o peníze nepřijdete.
K financím v úschově má totiž přístup právě jen advokát nebo notář. Nemůže se tudíž stát, že by třeba kupující peníze z úschovy vyzvedl, aniž by o tom věděl prodávající, nebo že by si je naopak vzal prodávající ještě předtím, než bude v katastru zapsán nový majitel.
Navíc advokáti i notáři si povinně platí pojištění odpovědnosti za škodu. Ani v případě jejich úpadku tedy o své peníze nepřijdete. Věřitelé na ně totiž nemají nárok a kupující je tak vždy získá zpět.
V takzvané smlouvě o úschově, která se sepisuje mezi prodávajícím, kupujícím a notářem nebo advokátem, se pak specifikuje, kdy přesně budou peníze do úschovny poslány a za jakých podmínek budou vyplaceny.
A pokud do smlouvy zahrnete i daňové povinnosti, budete mít ještě o starost méně. Advokát totiž v takovém případě daň z převodu nemovitosti odečte a rovnou ji pošle na finanční úřad. Prodávající pak dostane kupní cenu o tuto částku nižší.
Službu úschovy nabízí také banky. Ty za účelem těchto typů transakcí zřizují vázaný účet a při splnění sjednaných podmínek vyplatí peníze prodávajícímu.
U družstevních bytů se úschova neprovádí
Podstatně jednodušší je situace u družstevních bytů. U těch se převádí pouze členská práva spojená s užíváním konkrétního bytu. Jinými slovy, nezapisuje se nic do katastru, prodávající s kupujícím pouze podepisují smlouvu o převodu těchto práv.
Tu je vhodné podepsat u notáře kvůli ověření podpisů. Vše tak lze vyřídit během jediného dne. Tedy i předání peněz.
