Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti má k ideálu daleko

Katalogy realitních kanceláří se hemží prodejními nabídkami nemovitostí s označením "ideální polovina". Ceny u těchto nemovitostí jsou výrazně nižší. Je o co stát? A co tento druh vlastnictví obnáší?

Spoluvlastnickým podílem nelze zaručit hypotéku.

Podstata vlastnictví ideální poloviny
Podílové spoluvlastnictví samo o sobě není žádné terno a vlastnictví v podobě ideální poloviny je možná tou nejnešikovnější variantou.

Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti totiž znamená v jednoduchosti to, že nemovitost má dva vlastníky, z nichž každému patří ze všeho polovic. Tzv. "fyzicky neurčená polovička". 

Takže polovinu hlasu má vlastník i při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. Jinými slovy, všechno patří všem a k jakékoliv změně je bezpodmínečně potřeba shoda spoluvlastníků.

Co z toho plyne? Spoluvlastnickým podílem nelze zaručit hypotéku
Jedním z důvodů, proč se klienti realitních kanceláří nákupům ideální poloviny nemovitosti vyhýbají, může být fakt, že spoluvlastnický podíl banka neakceptuje jako zástavu.

Klient zvažující nákup ideální poloviny domu proto nákup nemůže řešit hypotékou, pokud nevlastní jinou nemovitost, kterou by mohl bance poskytnout jako zástavu. Důvody budou pravděpodobně i hlubší a související se specifiky podílového spoluvlastnictví.

Neefektivní správa nemovitosti
Nevýhodou vlastnictví ideální poloviny nemovitosti je skutečnost, že na všech úpravách a změnách se musí majitelé společně dohodnout.

Přičemž dohoda se zpravidla netýká pouze majitelů, dejme tomu bratrů dědiců, ale do rozhodování vstupují i jejich případní rodinní příslušníci (manželky, děti), a potom nalézt společnou řeč může být opravdu problém.

Omezené dispoziční právo
Ideální polovinu lze na další osobu převést(darování)/prodat pouze se souhlasem druhého spoluvlastníka, který má zároveň předkupní právo k nemovitosti.

Prodávající tedy musí učinit spoluvlastníkovi písemnou nabídku ke koupi celého spoluvlastnického podílu na nemovitosti za cenu, kterou mu zájemce nabízí.

Přitom spoluvlastník je povinen rozhodnout se a případně vyplatit nemovitost do dvou měsíců od obdržení nabídky.

V případě, že nemá zájem o odkup a tím pádem odsouhlasí prodávajícímu prodej jeho poloviny třetí osobě, nesmí být skutečná prodejní cena nižší, než jaká byla spoluvlastníkovi nabídnuta.

Jedinou výjimkou z tohoto pravidla jsou osoby blízké. Na ty je možné spoluvlastnický podíl převést, aniž by byl nabídnut k odkoupení druhému spoluvlastníkovi.

Osoby blízké jsou podle zákona příbuzní v řadě přímé (tj. např. děti, vnuci, rodiče), sourozenci, manžel, jiné osoby v poměru rodinném, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní.

Exekuce
Nevýhoda vlastnictví ideální poloviny se naplno projeví v případě, ze na jednoho ze spoluvlastníků byla uvalena exekuce.

Exekuční rozhodnutí se totiž netýká pouze konkrétního podílu jednoho ze spoluvlastníků, ale je uvaleno na celou nemovitost a může se týkat dokonce osobních movitých věcí, které exekutor v domě nalezne, bez rozdílu, komu věc patří.

Dodatečné rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky v průběhu exekučního řízení nepřipadá v úvahu. Katastrální úřad tuto změnu již nezapíše.

Prodej ideální poloviny, jak z textu vyplývá, je velice složitý a pro většinu zájemců neatraktivní, z tohoto důvodu se tento typ nemovitostí prodává hluboce pod jejich tržní cenou a cenou ostatních nemovitostí.

Jak nevýhody eliminovat?
Řešením z pohledu vlastníka je uspořádání vlastnických vztahů zrušením spoluvlastnictví, rozdělením nemovitosti například na dvě bytové jednotky (pokud to charakter nemovitosti dovoluje) a vzájemným vypořádáním.

V případě nemovitosti musí být dohoda sjednána písemně. Užívání společných prostor jako kotelny, jediného vstupu, chodby apod. lze ošetřit sjednáním věcného břemene k užívání společných prostor.

Více na Hypoindex.cz.