Spoluvlastnictví nemovitosti: nic horšího ani neexistuje

- Co se stane s domem, chalupou či chatou, když ji vlastní dohromady více lidí? Po několika létech stoprocentně jeden ze spolumajitelů získá pocit, že se na údržbě podílí víc než ostatní, do vzájemných vztahů se začne vkrádat stín. Po čase se objevují otevřené výčitky, následuje vzájemné pomlouvání mezi známými a příbuznými. Pokud nedojde nakonec k násilí a případ skončí oboustrannou domluvou, že se dům prodá a peníze rozdělí, jde podle právníků o dobrý konec. Do podobné situace se automaticky dostávají děti, které po rodičích zdědí dům.

Přestože některé z nich mají vyřešené své vlastní bydlení, jsou spolumajiteli nemovitosti. Měly by se podílet na její údržbě, zároveň je jim ale jasné, že v ní asi nikdy nebudou bydlet. Pocit, že mají vkládat peníze do něčeho, co jim nikdy nebude sloužit, je podle psychologů prvním semínkem pochyb, které často končívají před soudní stolicí.

Kdo má na vyplacení

Tyto problémy obvykle mají jedinou příčinu. Podle právníků se málokdy najde rodina, kde by bylo bez problémů možné, aby se sourozenci navzájem vyplatili. Mnoho domků, o které se vedou spory, bylo postavených často svépomoci před dvaceti mlčeti lety za pár set tisíc, často za podpory různých výhodných nebo dokonce nevrtaných státních půjček. Rozhodně nejde o lidi, kteří by byli tak zabezpečeni, aby si mohli dovolit zaplatit částky řádově v milionech korun. A i kdyby měla rodina třeba třicetitisícový příjem, rozhodně z něho neušetří na vyplacení milionu a půl pro příbuzného. Oba sourozenci se tak stávají nedobrovolnými spoluvlastníky domu, a přestože spolu vycházejí dosud dobře, je zaseto první semínko budoucích sporů.

Pryč od něj

"Kdybych si měl vybrat, utíkal bych, seč by mi nohy stačily," komentuje představu spoluvlastnictví čehokoliv notář Aleš Březina, evidentně poučený zkušenostmi ze své profesionální praxe. Proto radí pokusit se předem této formě spoluvlastnictví vyhnout. Možností ovšem není mnoho. Rodiče už za svého života mohou převést nemovitost na některé z dětí. Tím se však sami dostávají do nebezpečné situace, kdy se připravují o jistotu bezpečného stáří. Existuje sice institut takzvaného věcného břemene, které zaručuje právo na obývání určitých prostor v domě, lze však jen velmi těžko v jakékoliv smlouvě ošetřit, aby se děti vůči rodičům chovaly, jak se patří. Může se stát, že majitelka dům přepíše na nejoblíbenější vnučku, nikdo ale nezaručí, jakého partnera si v budoucnu vezme a zda kvůli němu nezmění své chování. Každý by si měl uvědomit, že akt darování je nevratný. Pokud se dům převede na jednoho ze sourozenců, zhorší se zcela určitě atmosféra v rodině. Podle psycholožky Petry Tiché se v tomto okamžiku může projevit komplex poškozeného: "Matka ho měla vždycky radši, a teď mu ještě dala barák." Notář Aleš Březina také upozorňuje, že darovat dětem dům ještě za svého života odporuje základní logice. "Vlastník celý život pracuje na tom, aby majetek rozšířil a zvelebil. Teď, když je starý, má ho jenom tak rozdat`?" ptá se.

Nátlak je častý

Proto mnozí právníci radí lidem, aby své domy nedarovali. Problémy s vlastnictvím domu nastanou totiž tak jako tak a majitel by si měl prostě říci: "Proč se tím mám trápit já. Až tu nebudu, dělejte si s tím, co chcete." Na rozdíl od dědictví se musí za darování platit daň, navíc by se hlavně starší majitelé měli plánovitě vyhnout nátlaku někoho z dětí. Právníci v praxi totiž zažívají i situace, kdy některé z dětí přivedlo na notářský úřad své rodiče nebo prarodiče s tím, že chtějí převést dům. Při osobním rozhovoru se seniorem však vyšlo najevo, že zájem o převod majetku rozhodně nepochází ze strany majitele, a navíc bylo jasné, že jde o snahu předběhnout s aktem darování někoho z dalších příbuzných.

Někdy pomůže vymezení

Jsou situace, kdy je rodinný domek postavený jako dvougenerační možné rozdělit na jednotlivé bytové jednotky podobně jako při privatizaci bytových domů. Pak lze převést jednotlivé bytové jednotky na různé majitele. Toto takzvané vymezení bytových jednotek se provádí podle zákona 72 z roku 1994. To v praxi znamená, že majitel musí sepsat smlouvu, kde se přesné zapíše název katastru, číslo parcely a číslo popisné. Na jednoduchém plánku domu se přesné označí jednotlivé byty, smlouva také přesně vymezí podíly na společných částech budovy. Nesmějí chybět ani pravidla pro přispívání na údržbu domu a správu společných částí domu. Toto všechno se předloží katastrálnímu úřadu většinou se smlouvou o převodu první bytové jednotky. Vypracování podobné smlouvy je dosti komplikované, poplatek za sepsání u právníka se podle složitosti může pohybovat kolem deseti tisíc korun. Daleko složitější je samotné vymezení, které jsou schopné provést většinou realitní kanceláře. Za vymezení pro rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami se zaplatí kolem deseti tisíc korun.