Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Rady, jak prodat byt s hypotékou

  1:00aktualizováno  1:00
Chcete-li prodat nemovitost a nemáte ještě splacenou hypotéku, musíte zažádat o souhlas banku. Většinou ho dostanete, finanční ústavy v tomto směru potíže nedělají.
Prodávat byt s hypotékou není nijak neobvyklé.

Prodávat byt s hypotékou není nijak neobvyklé. | foto: Profimedia.cz

Dostali jste se do svízelné situace. Ztratili jste zaměstnání a nemůžete už dále splácet hypotéku na byt. Nebo se rozvádíte a potřebujete se s protějškem finančně vyrovnat. Anebo vám je prostě jen současný byt malý.

Rozhodnete se, že byt či dům prodáte. Ale vaše nemovitost je zatížena hypotékou. "Obvykle se tak rozhodují rodiče s malými dětmi, kteří před deseti lety koupili startovací byt a je jim už malý. Nyní zatoužili po větším," vysvětluje ředitel realitní kanceláře AAAbyty.cz Aleš Budín.

Prodej bytu zatíženého hypotékou není ojedinělá záležitost. Naopak, některé realitní kanceláře uvádějí, že tvoří dokonce většinu všech prodejů. "V současné době je spíše raritou prodej a koupě nemovitosti bez hypotéky," říká Jiří Lemberka z realitní kanceláře Maxima Reality.

Hypotéka cenu nemovitosti nesníží

I když jste koupili dům a úvěr ještě nesplatili, při prodeji nebudete muset jít s cenou výrazně dolů. A to přesto, že je na tyto nemovitosti v katastru uvaleno zástavní právo banky.

"Byty i domy s hypotékou se prodávají úplně stejně jako ostatní. Klienti to většinou neřeší a zástavní právo je nijak netrápí," potvrzuje Vladan Kubovec, jednatel realitní kanceláře Re/Max.

Zástavní právo opravdu nemusí být problémem. Pokud kupující bude platit hotově a uhradí bance veškeré nedoplatky za hypotéku prodávajícího, zástavní právo na nemovitost se zruší.

A když bude chtít kupující financovat nemovitost také hypotékou, tak či onak bude na nemovitosti zástavní právo - ať od jedné či druhé banky.

Pozor na sankce

Sankce za předčasné splacení se dají výrazně snížit, někdy dokonce až na nulu, když prodej i koupi bytu řeší prodávající i kupující komplexně jako jednu transakci u stejné banky.

Respektive když kupující převezme hypotéku od prodávajícího nebo si u stejné banky vezme hypotéku jinou, ušitou sobě na míru.

Fixace úrokové sazby končí. Chcete-li prodat, udělejte to teď. Než ale začnete nemovitost nabízet, požádejte banku o souhlas a chtějte vyčíslit, kolik jste již z dluhu zaplatili a kolik zbývá doplatit.

V tomto případě se vás zřejmě penále za předčasné splacení úvěru týkat nebude. Banka vám sdělí konkrétní částku, která je nutná k tomu, aby byl dluh zaplacen celý a mohlo být zástavní právo zrušeno.

Souhlas k prodeji většinou dostanete

Když si kupce najdete a podepíšete kupní smlouvu, ukládají se peníze do notářské úschovy do té doby, než katastr změnu vlastnického práva zapíše.

Poté se peníze převádějí na účty. Většinou to funguje tak, že jedna částka, kterou si banka dopředu vyčíslila, jde na její účet. Zbytek z kupní ceny pak na účet prodávajícího. Pak může banka zástavní právo zrušit.

Může se stát, že je dluh vyšší než prodejní cena nemovitosti. Pak bance připadne celá částka a zbytek do vyrovnání dluhu musí prodávající doplatit ze svého.

Prodávat či kupovat nemovitost s hypotékou není nic jednoduchého. Rozhodně je lepší všechno nechat na solidní realitní kanceláři nebo i finančním poradci.

"Prodávající či kupující, který administrativní kroky v těchto situacích nezná, snadno skončí zasypaný stohy papírů, se kterými si neví rady," dodává Budín.

Příklad

Na koupi bytu jste si vzali hypotéku 2 000 000 korun s tím, že ji budete splácet dvacet let. Po osmi letech chcete byt prodat. V tuto chvíli bance dlužíte 1 454 594 korun. Do konce fixace úrokové sazby vám ale ještě zbývají dva roky. Sankce za to, že úvěr splatíte předčasně bude v tomto případě zhruba 145 000 korun

Zdroj: Hypoteční banka

Možnosti splacení

Josef Kunčar z Komerční banky radí, jak koupit nemovitost, na níž vázne hypotéka.

1. Kupující převezme hypotéku prodávajícího
Ten, kdo nemovitost koupí, převezme závazky vyplývající ze smlouvy o úvěru, kterou uzavřela banka s prodávajícím v nezměněné formě. Tím na něj automaticky přejde i bankovní zástava (stane se tedy novým zástavcem).

Podmínky úvěru včetně úrokové sazby a doby fixace pro něj zůstanou stejné. Kupující však bance musí prokázat, že má na splácení úvěru dostatečné příjmy.

2. Zájemce uhradí kupní cenu bance v hotovosti

Pokud skončila fixace úrokové sazby a kupující platí hotově, uhradí bance celý dluh ihned. A na základě toho banka okamžitě zruší zástavní právo. Po ukončení fixace úroků tato transakce probíhá zpravidla bez poplatku.

3. Kupující požádá o vlastní hypoteční úvěr
Zájemce o koupi nemovitosti si vezme vlastní hypoteční úvěr u banky, kterou si sám vybere. Tím splatí úvěr prodávajícího u banky a zástavní právo může být uvolněno.

4. Kupující splatí cenu na vázaný účet banky
Pokud prodávající nechce čekat do konce fixace úrokové sazby, aniž by platil vysoké sankce za předčasné splacení, může využít takzvaného vázaného účtu.

Kupující byt zaplatí, stává se jeho majitelem, může se nastěhovat, ale banka nadále vyžaduje platit předepsané měsíční splátky, kterými se úvěr umořuje.

A to právě až do doby, než fixace úrokové sazby skončí. Jestli bude nadále platit prodávající či kupující, je věc dohody. V den ukončení fixace se z vázaného účtu uvolní peníze na splacení zbytku úvěru. Poté banka uvolní zástavní právo.

Autoři:



Nejčtenější

Dům v prudkém svahu se ladně vznáší nad Žamberkem. Výhled má dokonalý

Estetika interiéru je zakončena panely z čirého skla, které přinášejí přirozené...

V prvním momentu působí dům v Žamberku vzhledem k místu trochu nepatřičně. Současně s ním ale člověk sympatizuje....

Bláznivá sousedka podpálila byt. Její spolubydlící nás děsí svým řevem

1

Bydlím v domě s podivnou sousedkou. V bytě má nepořádek a hory papírů, navíc u ní přebývají různí bezdomovci a podobná...



Zedníci zkomplikovali architektům práci. Omítli stěny na bílo

Minimalistické pojetí bytu se odráží v barevnosti i ve výběru nábytku a...

Zajímavá lokalita i dům, ale nevyhovující dispozice bytu. I tak lze charakterizovat řadu interiérů v nových...

Jak bydlí mladý muž v Ostravě: byt téměř bez příček, svítidla z trubek

Dispozici bytu architekti otevřeli, vybourali všechny příčky.

Bytovému domu v těsné blízkosti parku vtiskli před deseti lety architekti výrazně oblé tvary, které se promítly také do...

V Beverly Hills si Íránci postavili Malý Teherán. Žijí si zde po svém

Íránský styl: vstupní „kopule“ a pak „krabice...

Beverly Hills v Los Angeles má přezdívku Malý Teherán od doby, kdy radikální muslimští duchovní na konci 70. let...

Další z rubriky

Manželství může začít i šokem z architektury, kde se obřad odehrává

Interiér Malé bílé kaple

Las Vegas bylo prohlášeno městem v roce 1905. Dnes je kromě kasin a hazardních her proslavené jako nejpopulárnější...

Prosklený dům má neuvěřitelný výhled do údolí, okna nic nezakrývají

Stavba je zasazena v relativně strmém východním svahu, takže bylo nutné provést...

Odvážné architektonické pojetí a velmi citlivé zasazení do krajiny v údolí potoka… Tím vším již na první pohled zaujme...

Přáli si srubový dům. Dlouho museli hledat parcelu, kde by nevadil

Podoba srubového domu odpovídá katalogu, přistavit nechali majitelé jen garáž.

Rodinný dům s moderním interiérem, kde se klade důraz zejména na přírodní materiály a citlivé namíchání několika stylů,...

Najdete na iDNES.cz