Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Prodej i nákup bytu není bez rizika

  17:08aktualizováno  17:08
- Pokud v novinách někdo prodává byt 2+1 v Praze v cenové relaci kolem 500 tisíc korun, slétnou se kolem něho zájemci jako vosy na kelímek se sladkou limonádou. Taková šance! Jenže právě u takzvaných výhodných koupí lze narazit na problémy, které v budoucnu pořádně zamotají hlavu. Potíže mohou ostatně nastat i v případě, že byt prodáte výhodně - tedy se ziskem - vy. Snadno se totiž můžete dopustit daňového deliktu.

Pozor na příjem

Při prodeji bytu si téměř nikdo neuvědomuje, že zisk z prodeje podléhá zdanění. Kdo chce například prodat družstevní byt, respektive svůj členský podíl dříve než po pěti letech a podařilo se mu na tom vydělat, musí zisk zdanit. Daň je přitom progresivní a už při zisku kolem tří set tisíc korun se pohybuje kolem 40 procent. »Tento problém se týká také lidí, kteří koupili doslova za pár korun obecní činžák, založili družstvo a byt se ziskem prodají dříve než za zmíněných pět let. Hlavně v podobných případech se zisk z prodeje může pohybovat ve statisících nebo i milionech korun,« vypočítává Zbyněk Nejedlý z realitní kanceláře Pokorný. Pokud se byt prodává po pětileté lhůtě, zisk se danit nemusí. U bytů v osobním vlastnictví je lhůta dvouletá, pokud tam má člověk trvalé bydliště. V opačném případě je také pětiletá. Stát tím chce omezit spekulace s byty. Proto kdo byt kupuje, měl by trvat na tom, aby byla cena za koupi vyznačena ve smlouvě. Při případném brzkém prodeji by to totiž vypadalo, jako když byt dostal zadarmo a prodal třeba za milion. Finanční úřad má zřejmě zatím jen minimální možnost o prodeji se dozvědět. Pokud by však někdo prodal byt firmě, která částku určitě bude chtít odepisovat, vystavuje se poměrně vysokému »nebezpečí« odhalení.

Když člověk narazí na neseriózního prodejce

Jaké bývají praktiky některých prodejců bytů, ukazuje i případ z posledních dní. »Tak báječnou příležitost jsem nemohla přece propást,« líčí své první nadšení Magda Černá, jedna ze zájemců o koupi bytu v Praze. »Inzerát sliboval prodej rekonstruovaného bytu 2+kk první kategorie o ploše 40 metrů čtverečních za necelých 500 tisíc korun, navíc dvě zastávky autobusu nebo zhruba deset minut pěšky od metra, no prostě nekupte to.« Stejně jako stovky jiných zájemců se jela na byt podívat a tam poprvé na vlastní kůži zažila, jak se také může dělat obchod s nemovitostmi. »Zavedli nás do bývalé hotelové ubytovny, z níž mělo vzniknout téměř 400 bytů. Budova vypadala, jako by ji teprve včera opustili její bývalí obyvatelé. Okopané zdi, poničené PVC na chodbách, umakartová jádra těsně před rozpadnutím. Veškeré stavební práce, jako výměna stoupaček, elektroinstalací nebo oprava výtahu, se měly provádět až za námi zaplacené peníze. Kdo by chtěl navíc vyměnit jádro, vestavět kuchyň a další úpravy v bytě, měl možnost domluvit se jenom s některou z nabízených stavebních firem. Ty si podle různých variant úprav počítaly od 150 do 200 tisíc korun,« popisuje zájemkyně o byt plánovaný proces přeměny hotelové ubytovny na bytový dům. Rekonstruovaný byt, tedy to, co sliboval inzerát na začátku, by potom stál skoro 700 tisíc korun. Na metr čtvereční plochy to představuje zdražení o pět tisíc korun až na 17 500 korun. »Ta cena vypadá na první pohled lákavě,« vysvětluje realitní makléř Zbyněk Nejedlý a zároveň rozebírá nabídku: »Podstatné je, co se za tu cenu nabízí. V tomto případě se slibuje bydlení v paneláku s 360 byty, nekonečně dlouhými úzkými chodbami, kde si člověk připadá jako ztracený - jak vypadá hotelová ubytovna, si každý umí představit.« Navíc, není panelák jako panelák, a pokud lze něco označit za králíkárnu, pak tohle je přesně naplněním tohoto výrazu. V tomto konkrétním případě se navíc nenabízí inzerovaný prodej bytu do vlastnictví, ale členství v družstvu. »To je velký rozdíl. Kdo bydlí ve svém vlastním bytě, může ho použít jako nemovitý majetek například k ručení pro získání úvěru, s čímž u družstevního bytu nelze počítat. To by měli uvážit všichni, kdo hledají nové bydlení,« uvádí právník Luboš Kuna. Ceny se však podle něho v současné době příliš u obou forem vlastnictví neliší, rozdíl není větší než pět až deset procent ceny. Co se ovšem liší, je obvyklé placení pětiprocentní daně z převodu nemovitosti. To u družstevního bytu odpadá, protože se pouze převádí družstevní podíl.

Vymezení byty zdraží

Mírně vyšší cenu bytů v osobním vlastnictví lze vysvětlit také tím, že společnost, která prodává členství v družstvu, nemusí investovat do takzvaného prohlášení vlastníka. Tímto aktem se dům rozdělí na jednotlivé byty, které se zanesou do katastru nemovitostí. Předtím se však dům musí zaměřit, musí se nakreslit plány jednotlivých podlaží. To může stát u bytového domu podle jeho velikosti desítky až stovky tisíc korun. Také samo zapsání do katastru se může táhnout týdny až měsíce. »Pokud by se v budoucnu členská schůze družstva dohodla, že chtějí provést toto vymezení jednotek, bude muset družstvo provést tuto operaci na vlastní náklady,« vysvětluje Zbyněk Nejedlý.

Jak se orientovat v kupní smlouvě:

* solidní realitní kanceláře nabízejí zdarma právní výklad smlouvy na koupi

* někdy se nabízí nikoliv koupě do vlastnictví, ale jen členství v družstvu - náklady na dodatečné vymezení jednotek pak nesou přímo družstevníci

* součástí kupovaného bytu někdy nebývá pozemek - jeho majitel může během času zvednout nájem, což zvýší náklady na bydlení

* prodávající někdy chce, aby se částka za převod družstevního bytu neobjevila v »kupní« smlouvě - pokud by ale chtěli noví obyvatelé v době do pěti let byt prodat, měli by podle zákona z celé částky zaplatit daň z příjmu až 40 %!!!

Některé nabídky ve vývěskách realitních kanceláří vypadají lákavě, více se však člověk dozví o přednostech, než o nedostatcích nemovitostí.

Autor:



Nejčtenější

Horská chata v Orlických horách láká na všechny možné požitky

Těleso krbu nechala autorka interiéru vestavět do dřevěné stěny s úložným...

Postavit v horách chatu, která souzní s okolní přírodou i stavbami, není jednoduché. Zejména pokud má sloužit jak...

Milovaný dům za Prahou opustili. Postavili si lepší ve Slezsku

Dům je vzhledově téměř totožný s prvním, zděným domovem majitelů.

Aneta s Martinem neměli s bydlením problém. Žili se dvěma dětmi v pěkném zděném domě nedaleko Prahy, sousedé byli...



Katastrofy českých domácností. Co všechno dokážou naše zlaté ručičky

Stavební inspektoři při prohlídkách nemovitostí občas vidí neuvěřitelně...

Stavební inspektoři při prohlídkách nemovitostí občas vidí neuvěřitelně zfušovanou práci, nekvalitní provedení a někdy...

Překvapení pro přítelkyni. Niky je z pokoje za 200 tisíc nadšená

Niky je z nově zařízeného pokoje nadšená. Jakuba vyšla proměna na necelých 200...

Jakub bydlí v Praze na nábřeží. Své přítelkyni a herečce Niky uvolnil v bytě pokoj se secesními kachlovými kamny a...

Starý dům dvojice umělců pracně zrekonstruovala vlastními silami

Původnímu viničnímu domku se Martinovi s Danielou podařilo vrátit jeho bývalou...

Historie bývalého viničního domku, během let rozšiřovaného a přistavovaného, sahá daleko. Levé křídlo je prý staré...

Další z rubriky

Milovaný dům za Prahou opustili. Postavili si lepší ve Slezsku

Dům je vzhledově téměř totožný s prvním, zděným domovem majitelů.

Aneta s Martinem neměli s bydlením problém. Žili se dvěma dětmi v pěkném zděném domě nedaleko Prahy, sousedé byli...

Rodinný dům skrývá překvapení. Je chytře schované pod skalkou

Luxusní dům v anglické obci Benson v Jižním Oxfordshiru je na prodej za milion...

Luxusní dům v anglické obci Benson v Jižním Oxfordshiru je na prodej za milion liber, v přepočtu 28,7 milionu korun....

Snila o vaně a posteli. Na 22 metrů čtverečních se vešlo mnohem víc

Kromě úložného schodiště je v hlavní zóně umístěn žebřík, který usnadňuje...

Získat kvalitní bydlení za rozumnou cenu není na Tchaj-wanu snadné. Mladé ženě se po dostudování začalo vše točit kolem...



Najdete na iDNES.cz