Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Prodej i nákup bytu není bez rizika

  17:08aktualizováno  17:08
- Pokud v novinách někdo prodává byt 2+1 v Praze v cenové relaci kolem 500 tisíc korun, slétnou se kolem něho zájemci jako vosy na kelímek se sladkou limonádou. Taková šance! Jenže právě u takzvaných výhodných koupí lze narazit na problémy, které v budoucnu pořádně zamotají hlavu. Potíže mohou ostatně nastat i v případě, že byt prodáte výhodně - tedy se ziskem - vy. Snadno se totiž můžete dopustit daňového deliktu.

Pozor na příjem

Při prodeji bytu si téměř nikdo neuvědomuje, že zisk z prodeje podléhá zdanění. Kdo chce například prodat družstevní byt, respektive svůj členský podíl dříve než po pěti letech a podařilo se mu na tom vydělat, musí zisk zdanit. Daň je přitom progresivní a už při zisku kolem tří set tisíc korun se pohybuje kolem 40 procent. »Tento problém se týká také lidí, kteří koupili doslova za pár korun obecní činžák, založili družstvo a byt se ziskem prodají dříve než za zmíněných pět let. Hlavně v podobných případech se zisk z prodeje může pohybovat ve statisících nebo i milionech korun,« vypočítává Zbyněk Nejedlý z realitní kanceláře Pokorný. Pokud se byt prodává po pětileté lhůtě, zisk se danit nemusí. U bytů v osobním vlastnictví je lhůta dvouletá, pokud tam má člověk trvalé bydliště. V opačném případě je také pětiletá. Stát tím chce omezit spekulace s byty. Proto kdo byt kupuje, měl by trvat na tom, aby byla cena za koupi vyznačena ve smlouvě. Při případném brzkém prodeji by to totiž vypadalo, jako když byt dostal zadarmo a prodal třeba za milion. Finanční úřad má zřejmě zatím jen minimální možnost o prodeji se dozvědět. Pokud by však někdo prodal byt firmě, která částku určitě bude chtít odepisovat, vystavuje se poměrně vysokému »nebezpečí« odhalení.

Když člověk narazí na neseriózního prodejce

Jaké bývají praktiky některých prodejců bytů, ukazuje i případ z posledních dní. »Tak báječnou příležitost jsem nemohla přece propást,« líčí své první nadšení Magda Černá, jedna ze zájemců o koupi bytu v Praze. »Inzerát sliboval prodej rekonstruovaného bytu 2+kk první kategorie o ploše 40 metrů čtverečních za necelých 500 tisíc korun, navíc dvě zastávky autobusu nebo zhruba deset minut pěšky od metra, no prostě nekupte to.« Stejně jako stovky jiných zájemců se jela na byt podívat a tam poprvé na vlastní kůži zažila, jak se také může dělat obchod s nemovitostmi. »Zavedli nás do bývalé hotelové ubytovny, z níž mělo vzniknout téměř 400 bytů. Budova vypadala, jako by ji teprve včera opustili její bývalí obyvatelé. Okopané zdi, poničené PVC na chodbách, umakartová jádra těsně před rozpadnutím. Veškeré stavební práce, jako výměna stoupaček, elektroinstalací nebo oprava výtahu, se měly provádět až za námi zaplacené peníze. Kdo by chtěl navíc vyměnit jádro, vestavět kuchyň a další úpravy v bytě, měl možnost domluvit se jenom s některou z nabízených stavebních firem. Ty si podle různých variant úprav počítaly od 150 do 200 tisíc korun,« popisuje zájemkyně o byt plánovaný proces přeměny hotelové ubytovny na bytový dům. Rekonstruovaný byt, tedy to, co sliboval inzerát na začátku, by potom stál skoro 700 tisíc korun. Na metr čtvereční plochy to představuje zdražení o pět tisíc korun až na 17 500 korun. »Ta cena vypadá na první pohled lákavě,« vysvětluje realitní makléř Zbyněk Nejedlý a zároveň rozebírá nabídku: »Podstatné je, co se za tu cenu nabízí. V tomto případě se slibuje bydlení v paneláku s 360 byty, nekonečně dlouhými úzkými chodbami, kde si člověk připadá jako ztracený - jak vypadá hotelová ubytovna, si každý umí představit.« Navíc, není panelák jako panelák, a pokud lze něco označit za králíkárnu, pak tohle je přesně naplněním tohoto výrazu. V tomto konkrétním případě se navíc nenabízí inzerovaný prodej bytu do vlastnictví, ale členství v družstvu. »To je velký rozdíl. Kdo bydlí ve svém vlastním bytě, může ho použít jako nemovitý majetek například k ručení pro získání úvěru, s čímž u družstevního bytu nelze počítat. To by měli uvážit všichni, kdo hledají nové bydlení,« uvádí právník Luboš Kuna. Ceny se však podle něho v současné době příliš u obou forem vlastnictví neliší, rozdíl není větší než pět až deset procent ceny. Co se ovšem liší, je obvyklé placení pětiprocentní daně z převodu nemovitosti. To u družstevního bytu odpadá, protože se pouze převádí družstevní podíl.

Vymezení byty zdraží

Mírně vyšší cenu bytů v osobním vlastnictví lze vysvětlit také tím, že společnost, která prodává členství v družstvu, nemusí investovat do takzvaného prohlášení vlastníka. Tímto aktem se dům rozdělí na jednotlivé byty, které se zanesou do katastru nemovitostí. Předtím se však dům musí zaměřit, musí se nakreslit plány jednotlivých podlaží. To může stát u bytového domu podle jeho velikosti desítky až stovky tisíc korun. Také samo zapsání do katastru se může táhnout týdny až měsíce. »Pokud by se v budoucnu členská schůze družstva dohodla, že chtějí provést toto vymezení jednotek, bude muset družstvo provést tuto operaci na vlastní náklady,« vysvětluje Zbyněk Nejedlý.

Jak se orientovat v kupní smlouvě:

* solidní realitní kanceláře nabízejí zdarma právní výklad smlouvy na koupi

* někdy se nabízí nikoliv koupě do vlastnictví, ale jen členství v družstvu - náklady na dodatečné vymezení jednotek pak nesou přímo družstevníci

* součástí kupovaného bytu někdy nebývá pozemek - jeho majitel může během času zvednout nájem, což zvýší náklady na bydlení

* prodávající někdy chce, aby se částka za převod družstevního bytu neobjevila v »kupní« smlouvě - pokud by ale chtěli noví obyvatelé v době do pěti let byt prodat, měli by podle zákona z celé částky zaplatit daň z příjmu až 40 %!!!

Některé nabídky ve vývěskách realitních kanceláří vypadají lákavě, více se však člověk dozví o přednostech, než o nedostatcích nemovitostí.

Autor:






Nejčtenější

Iveta je s proměnou spokojená. Všechny její požadavky návrhářka splnila.
Rodina cestovatelů má novou předsíň. Přeměna je vyšla na 30 tisíc korun

Iveta bydlí v domě na okraji Prahy se svým mužem a dospělým synem. Všichni milují cestování a velkou společnost. Dům je stále plný lidí a i proto se Iveta...  celý článek

Nevšední rodinný dům z bílých přepravních kontejnerů, za jehož designem stojí...
Zářivě bílý květ. V poušti vyroste úžasný dům z kontejnerů

Nevšední prázdninový dům z bílých přepravních kontejnerů, za jehož designem stojí londýnský architekt James Whitaker, brzy ozdobí poušť nedaleko kalifornského...  celý článek

Stodolu postavili roku 1887 z lámaného kamene, který se těžil v nedalekém lomu....
Stodola, kde si muži plní své touhy aneb Továrna na splněné sny

Zajímavě zrekonstruovanou stodolu na Českobudějovicku pojednal majitel velmi originálním způsobem. Vznikl tak multifunkční prostor pro nejrůznější oslavy a...  celý článek

Současné finské tvůrce zastupuje na výstavě Ville Harab a Anu Puustinen.
Nejlepší kousky z finského designu a architektury vystavuje Mánes

Finský design a architektura jsou hlavním tématem výstavy v pražském Mánesu, která je součástí oslav stého výročí založení Finska. Seznámit se můžete jak s...  celý článek

Původně gotický dům byl renesančně přestavěn v poslední čtvrtině šestnáctého...
V Krumlově koupili dům s podlahou z kostí. Proměnu stihli za 4 měsíce

Zuzana a Ladislav koupili zanedbaný historický dům z 15. století v centru Českého Krumlova. Chtěli vytvořit hotel, který bude lidi inspirovat. Obrátili se na...  celý článek

Další z rubriky

Tady žil na sklonku života Ota Pavel u převozníka Jaroslava Zýky. Dnes je...
Chalupy slavných. Otu Pavla těšila rybárna, Šebánka zase Žrapidla

V malebné roubence z filmu Smrt krásných srnců spisovatel Ota Pavel skutečně žil. „Přestože jsem projel skoro celý svět, nikde mi nebylo tak dobře jako tady,“...  celý článek

Tváří Nákupů Ona Dnes je Jana Stryková
Využijte 50procentní slevy a nakupujte s Ona Dnes. Tipy pro byt a dům

V pondělí 16. října startuje týden zlevněných nákupů s Ona Dnes. V tento den najdete v MF DNES více než stovku kuponů, s nimiž se můžete vypravit pro vybavení...  celý článek

Opravený panský dvůr prodávají majitelé za 38 milionů korun.
Zachráněný panský dvůr v Neprobylicích opravovali pět let. Podívejte se

Statek ve středočeských Neprobylicích nedaleko Panenského Týnce roky chátral, než si jej vyhlédli majitelé, kteří hlavní budovy během pěti let kompletně...  celý článek

Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.