Stavební pozemek může skrývat mnoho vad, které na první pohled nejsou vidět.
Nestačí jen znát fakta, že parcela se nachází na místě, kde by se vám líbilo bydlet, kam je dobrý příjezd, kde nechybějí inženýrské sítě či zásobování pitnou vodou.
Nemilá překvapení číhají pod zemí
Zkušení praktici připomínají, že je třeba vědět, co se skrývá pod povrchem budoucího staveniště.
Podzemní stabilitu území dokonce považují za jedno z hlavních kritérií pro hodnotu pozemku a současně jednu z největších ošidností. Od podloží se totiž budou odvíjet náklady jak na vybudování základů, tak celé stavby.
Je chyba to podcenit. Mělo by být jasné, jak je to například s hloubkou a agresivitou podzemní vody, výskytem radonu, ale i závěry starých územních rozhodnutí.
Dřívější praxe, kdy každé území v obci vybrané k nové plošné výstavbě muselo být před schválením podrobeno posouzení specializovanou inženýrsko geologickou firmou, již totiž neplatí.
Neprohloupí tedy ten, kdo se při nejasnostech v těchto věcech ještě před koupí stavební parcely či alespoň před schválením stavebních plánů poradí s inženýrským geologem nebo dalšími odborníky.
"Vynecháním průzkumu staveniště se rozhodně nemůže ušetřit tolik peněz, jako pak ,spolknou' zbytečně předimenzované základy domu, neočekávané změny v průběhu stavby anebo opravy poruch hotového domu pro nestabilní podloží," upozorňuje stavební projektant Milan Vojáček.
Stačí pouhé zjištění, že například hladina podzemní vody je mělce pod terénem, aby to byl důvod nabídku stavebního pozemku odmítnout nebo jednat o slevě z navržené ceny.
Pozor na ochranná pásma
K opatrnosti by měly nabádat i nabídky levných pozemků. Obvykle se ukáže, že se na nich buď vůbec nedá stavět, nebo jenom s vysokými náklady.
Jde především o pozemky v záplavových územích nebo v místech, kde nějaké starší územní rozhodnutí zakazuje stavět, například v ochranných pásmech a v chráněných krajinných oblastech.
Rovněž není prozíravé koupit si pro budoucí stavbu pozemek, který je ještě zemědělskou půdou. Teprve při převodu na stavební parcelu se může přijít na to, že na jeho část zasahuje ochranné pásmo, a tudíž na vlastní stavbu zůstane jen omezená plocha.
Ochranné pásmo má kolem sebe například také železnice, všechna dení vysokého napětí, silnice, kabely, vodovody či plynovody, a dokonce i les.
Do vzdálenosti padesáti metrů od něj lze stavět jedině se souhlasem orgánu ochrany lesa a ten je oprávněn stanovit pro stavbu závazné, někdy nepříjemné podmínky.
Kterým pozemkům dát přednost?
A jaké místo je pro dům vhodné? Jsou to pozemky, kde vychází z povrchu snadno rozpojitelná a přitom málo stlačitelná skála nebo suchý štěrkopísek.
Trochu nákladnější bude založení stavby na stlačitelném jílu, vyžadujícím rozšíření základů nebo na sice málo stlačitelném, ale zvodnělém štěrkopísku.
Nutná opatření v tom případě nemusí tolik bolet - ovšem jen s podmínkou, že nebude nutné dělat tlakové izolace nebo bude možné stavební jámu snadno odvodnit.
Ne však s rizikem, že se u sousedů ve studních ztratí voda nebo popraskají zdi okolních staveb. Podle nového vodního zákona navíc musíte mít ke každému snižování hladiny podzemní vody povolení, které vydává vodoprávní úřad.
Vhodný je také pozemek, který umožní bez omezení vyprojektovat a postavit dům podle vašich představ a přitom plně dodržet vyhlášku o všeobecně technických požadavcích.
Ta určuje řadu požadavků na odstup od společných hranic, vzdálenost mezi sousedními domy a podobně. Při osazení rodinného domu na stavební pozemek je potřeba zohlednit i možnost jeho orientace na světové strany tak, aby okna v obytných místnostech byla v co nejmenším počtu otočena na severní stranu.
Důležitý je i prodávající
Neméně důležitou, ale často opomíjenou skutečností je osoba prodávajícího. Také tady mohou nastat komplikace.
Z pohledu jistoty, pokud jde o nezatíženost pozemku věcným břemenem a zasíťování pozemků, bude nejspíš nejlepší zárukou obec. I když snazší jednání vás pochopitelně čeká s jednou osobou.
Potom ale nezapomeňte na doklady o vlastnictví a ještě těsně před podpisem smlouvy ověřte na katastru nemovitostí, že pozemek není zatížen žádným břemenem. Tím totiž prodávající může pozemek zatížit i pouhých pár minut před prodejem.
Jistě nejpohodlnější a zdánlivě i nejjednodušší se jeví pořízení pozemku prostřednictvím stavební firmy zajišťující výstavbu na klíč. Pozor ale, opak může být pravdou. Jen si vzpomeňte na mnohé příklady zkrachovalých firem. V tomto případě se proto vždy seznamte s projekty, které již firma realizovala.
|
5 rad pro koupi pozemku |
|
1. Doklady o vlastnictví Při zahájení jednání s prodávajícím je třeba získat doklady o vlastnictví. Tím je takzvaný list vlastnictví z místně příslušného katastrálního úřadu, který obsahuje důležité údaje o majiteli a pozemku. Současně je zde uvedena také výměra, způsob nabytí pozemku, bonita půdy a také skutečnost, zda není pozemek zatížen věcným břemenem. 2. Věcná břemena Pozemek lze zatížit věcným břemenem i pár hodin před prodejem. Proto se doporučuje těsně před podpisem smlouvy ještě jednou navštívit katastrální úřad a ověřit, zda není na listu vlastnictví plomba. Pokud ano, bude lepší od takového obchodu okamžitě odstoupit - pozemek je předmětem nějakého řízení. Katastrální úřad je povinen tuto skutečnost vyznačit nejpozději druhý den. 3. Pozemková mapa Na snímku z pozemkové mapy jsou vyznačeny hranice pozemků a zastavěných ploch. 4. Daň z převodu nemovitosti Nezapomeňte také na placení daně z převodu, která v současnosti činí 3 procenta. Obvykle ji platí prodávající, přesto tuto skutečnost nezapomeňte zanést do kupní smlouvy. 5. Kupní smlouva Kupní smlouva by měla vždy obsahovat identifikaci účastníků smlouvy, popis předmětu smlouvy, tedy pozemku, kupní cenu a způsob jejího vypořádání. Nemělo by chybět ani prohlášení o případných vadách, o tom, že je pozemek bez dluhů či případná zástavní práva popsat a další ustanovení podle konkrétní situace. Nezapomeňte na datum a ověřené podpisy. |
 Ideální pozemek je ten, který umožní vyprojektovat dům podle vašich představ bez omezení. |
