OTÁZKA:
Dobrý den, chceme vyměnit obecní byt za obecní. Protože ten náš původní je větší, chceme doplatek. Je to legální? Nebude mě někdo popotahovat kvůli daním?
kaktus
ODPOVĚĎ:
Při výměně nájemních obecních bytů je možné a legální od osoby, která tím získá větší byt nebo byt v lepší lokalitě, požadovat finanční vyrovnání. Výměna bytů se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, všechny potřebné dokumenty musí být v písemné formě. Co se týká doplatku, pokud bude součástí dohody o výměně zmíněna i částka, kterou je jedna strana povinna jako vyrovnání doplatit druhé, rozhodně je nutné tento příjem zdanit. Dohoda o finančním vyrovnání nemusí být obsažena v dohodě o výměně bytů a nemusí být ani uzavřena písemně.
23.3.2004 10:17
OTÁZKA:
Dobrý den, prodávám byt v OV. Vlastním ho 1 rok, bydlím v něm a trvalé bydliště zde mám cca 5 let. Vztahuje se na mě osvobození od daně z příjmu z utržené částky? Zákon mluví o dvouleté lhůtě, ale není mi jasné, jestli pdmínkou pro osvobození od daně je bydlení v bytě po dva roky nebo jeho vlastnění po tuto dobu.Děkuji předem.
Majdalena
ODPOVĚĎ:
Podmínkou pro osvobození od daně z příjmů při prodeji bytu v osobním vlastnictví je ze zákona to, že máte v tomto bytě nejméně 2 roky bydliště; v případě, že zde bydliště nemáte, tak jste od daně z příjmů osvobozena za podmínky, že mezi nabytím a prodejem bytu uplynulo alespoň 5 let. Pokud tedy máte v bytě bydliště 5 let, rozhodně se na Vás vztahuje osvobození od daně.
23.3.2004 10:18
OTÁZKA:
Dobrý den, chci svému příteli půjčit peníze ke koupi nebytového prostoru.Jedná se zhruba o 150000 Kč na 1 rok + úrok 3%. Chtěla bych vědět, co všechno musí obsahovat smlouva o finanční půjčce, abych měla jistotu, že o své peníze nepříjdu.Děkuji
Dáda
ODPOVĚĎ:
Smlouva o půjčce by měla obsahovat hlavně ustanovení kdy, kde a jak dojde k předání peněz, částku, která je půjčována, její součástí by mělo být potvrzení o převzetí peněz, a dále do kdy a jakým způsobem má být půjčka splacena. Jistotu, že Vám peníze budou vráceny, zvýší ustanovení smlouvy, kterým si svou pohledávku (půjčku) zajistíte. Způsoby zajištění upravuje občanský zákoník.
23.3.2004 10:19
OTÁZKA:
Dobrý den,jsme obč.sdružení kde v osobním vlastnictví mám byt 2+1 tzn.1 šestinu domu s pozemkem.Byt chci prodat sousedovi,který má v obč.sdr.taky podíl.Jak mám postupovat a hlavně jak sepsat smlouvu o prodeji,protože soused mi dá část peněz v hotovosti a zbytek na splátky.Děkuji předem za odpověď.Novotný
Vašek Novotný
ODPOVĚĎ:
V případě, že se jedná o sdružení vlastníků bytů, musíte se sousedem uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky. V této smlouvě lze sjednat možnost odstoupení od smlouvy z důvodu neuhrazení kupní ceny. K převedení bytu dojde zápisem do katastru nemovitostí. Pokud se jedná o bytové družstvo, pak budete se sousedem uzavírat smlouvu o převedu členských práv a povinností. V této smlouvě potom doporučuji sjednat, že k převedení těchto členských práv a povinností dojde až po doplacení celé kupní ceny. V obou případech Vám ale doporučuji využít služeb nějakého advokáta, protože se jedná o poměrně složité právní úkony vyžadující znalost potřebných právních předpisů a úředních postupů.
23.3.2004 10:20
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím v domě, kde jsou všechny byty v osobním vlastnictví a vzhledem k tomu, že jeden majitel svůj byt pronajímá dále, rada bych se informovala, jestli ma spol. vlastníku v daném domě možnost rozhodnout, zdali budou majiteli byty pronajímány či nikoliv (např. z důvodů nespolehlivosti osob, které si byt pronajímají a nejsou majiteli bytu)?
Děkuji za Vaši odpověd, popř. radu, pokud se tak již děje,tak jak situaci zabránit. Malá
Jana Malá
ODPOVĚĎ:
Společenství vlastníků není v žádném případě oprávněno rozhodovat o tom, zda a jakým způsobem může některý z jeho členů svůj byt pronajímat. Každý vlastník je ze zákona oprávněn nakládat se svým majetkem tak jak uzná sám za vhodné, pokud tím nezasahuje do výkonu práv jiných osob nebo pokud tím jiné osoby neobtěžuje. Tedy pokud Vás svým jednáním (pronajmutím svého bytu) nebude rušit ve výkonu Vašich práv, nemáte žádné oprávnění mu do jeho počínání zasahovat či ho nějak regulovat.
23.3.2004 10:21
OTÁZKA:
Dobrý den,
> prosím Vás o radu ohledně rozpočtu tepla.
> Jsme společenství vlastníků - počet bytových jednotek je 6. Jeden vlastník se odpojil od dálkového vytápění a zřídil si vytápění plynové.
Zbyvajících 5 vlastníků odebírá teplo z dálkového vytápění a rozúčtování provádíme tak, že náklady na teplo připadající na zúčtovací jednotku(byt) se vypočtou jako podíl celkových nákladů ne teplo a počtu odběratelů. A to je ten problém.
> Jeden z těch 5 zbývajících vlastníků se odmítá podílet na úhradách za teplo s poukazem,že i domáctnost, která je odpojena od dálkového vytápění se musí nějakym způsobem podílet na úhradách za spotřebované teplo.Domnívám se, že zákon 372/2001Sb.,který řeší rozúčtování tepla nic takového
> nenařizuje.Podotýkám, že jsme si jako jeden muž odhlasovali rozúčtování podle metrů, nikoli podle měřičů, protože máme všichni stejně velké bytové jednotky.
> Prosím o radu.
> děkuji
>
Ola Limberková
ODPOVĚĎ:
Je více než logické, že když někdo nějakou službu nevyužívá a neodebírá, nebude za ni ani platit. To je i případ vlastníka bytu, který se odpojil od dálkového vytápění a svůj byt vytápí jinak. Vzhledem k tomu, že již teplo neodebírá, měla by se úměrně tomu snížit celková spotřeba tepla a také náklady domu na vytápění a tudíž i náklady na topení jako jednotlivců. Rozhodně protest dalšího z vlastníků, který odmítá platit náklady na topení kvůli situaci s „odpojeným“ vlastníkem, není na místě a tento je povinen svoje náklady na topení uhradit. Pokud by ani v budoucnu tuto částku neuhradil, můžete ji po něm vymáhat soudně.
23.3.2004 10:22
OTÁZKA:
Město jako vlastník nemovitosti nám nabídlo odkoupení věžového domu o 65 bytech jako celku. Městské zastupitelstvo tento záměr odsouhlasilo dne 6.3.2003. Vzhledem k tomu, že je v domě tak velký počet bytů, nedošlo k dohodě mezi nájemníky.Město tudiž tento objekt nabídlo ve druhém kole - úřední deska města - již 2.6.2003. Dům byl prodán 21.7.2003 jinému zájemci.Je postup města správný?
Jsme nájemci bytu a byt jsme chtěli koupit již v prvním kole nabídky, což jsme písemně potvrdili. Město ale nemělo zájem prodávat jednotlivé byty, ale celý objekt.
Děkuji za odpověď.
Iva
ODPOVĚĎ:
Prodej obecního majetku se řídí zákonem o obcích a obecním zřízení. Dále jej mohou upravovat obecní vyhlášky či jiné předpisy. Každopádně je obec povinna svůj záměr prodat určitou nemovitost zveřejnit minimálně 30 dní předem způsobem obvyklým v obci. Určit jak konkrétně bude se svým majetkem nakládat a jaké bude klást podmínky pro prodej svého majetku je výlučně v její kompetenci a neexistuje žádný předpis, který by nařizoval obcím, že svoje nájemní domy musí rozdělit na bytové jednotky a ty odprodávat stávajícím majitelům.
23.3.2004 10:24
OTÁZKA:
Jsem majitelem domu v okr.JC, vracen v restituci i s najemnikem, v soucasne dobe plati za 3 +l I. kat a malou zhradkou 1500,-mesicne, prisel za mnou ze 1 plechovy radiator teče a chce rekonstrukci topeni/tj. nové radiatory/ je to moje povinnost?? Dekuji Vam za odpoved
Vaclav
ODPOVĚĎ:
Nájemce je ze zákona povinen hradit pouze drobné opravy v pronajatém bytě nebo domě. Prasklý radiátor rozhodně nespadá do kategorie drobných oprav, které jsou upraveny zvláštním právním předpisem, protože se jedná o závadu bránící užívání bytu/domu. Je tedy Vaší povinností tuto závadu opravit. V případě, že byste po oznámení nájemníka o této závadě radiátor sám neopravil, je nájemník oprávněn nechat radiátor opravit sám a náklady vzniklé na opravu radiátoru po vás do šesti měsíců od odstranění závady požadovat. Navíc po dobu, kdy nebude taková závada z bytu/domu odstraněna, má nájemce nárok na přiměřenou slevu z nájemného, pokud tato závada podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu/domu.
23.3.2004 10:24
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala, jak postupovat v případě, že prodávám rodinný dům, který je obydlen? za peníze z jeho prodeje bych si ráda pořídila bydlení jiné,lze například v kupní smlouvě domluvit nějakou lhůtu na hledání nového bytu? je nutné při takovémto případě použít služeb CK, nebo stačí právník?? děkuji.
Květa Morávková
ODPOVĚĎ:
V případě takového prodeje je vhodné věnovat zvýšenou pozornost ustanovení kupní smlouvy o tom, do kdy má být prodávaná nemovitost vyklizena a předána kupujícímu. Lhůtu si lze sjednat jakoukoliv, jen pamatujte na to, že dům v ní opravdu musíte vyklidit. Realitní kancelář Vám pomůže při vyhledání druhé nemovitosti, ale její spoluúčast není nezbytně nutná. Advokát ale ohlídá vhodné nastavení smlouvy.
30.3.2004 20:27
OTÁZKA:
Dobrý den. 1)V družstevním bytě bydlí matka, dcera a syn. Pokud se matka rozhodne byt prodat, jak kupující dosáhne toho, aby se dcera a syn odstěhovali? Byt je psaný na matku, dcera i syn tam mají trvalé bydliště.2)Mohl by jste popsat postup při převodu bytu z družstevního vlastnictví do osobního a nějaké dobré rady?
Díky
rosta
ODPOVĚĎ:
Dcera a syn užívají byt jen na základě příbuzenského vztahu k nájemci – matce. Pokud matka už nebude členem družstva, nebude ani nájemcem bytu a užívací právo dcery a syna zaniká. Pokud by se nevystěhovali dobrovolně, musel by je nový nájemce (nový člen družstva) žalovat na vyklizení bytu. K převodu bytu z družstevního vlastnictví do osobního dochází na základě smlouvy o převodu jednotky. V rámci této smlouvy doporučuji zejména věnovat pozornost tomu, zda byly smluvní strany řádně označeny (správné jméno, rodné číslo, bydliště) a zda je převáděný byt správně popsán.
30.3.2004 20:28
OTÁZKA:
Dobrý den, vlastním rodinný dům, kde 3/4 domu vlastním z dědictví po manželovi a nezletilá dcera vlastní 1/4 domu. Co potřebuji k tomu, abych mohla dům prodat? Děkuji Vám za odpověď
Gabriela
ODPOVĚĎ:
Prodej 1/4 domu Vaší dcery je možný jen tehdy, pokud ho předem schválí obvodní (okresní) soud dle bydliště Vaší dcery.
30.3.2004 20:29
OTÁZKA:
Přeji pěkný den,
1\jak postupovat při koupi stavebního pozemku od RK
2/ kde prověřit solidnost RK
3/ zda smlouvu o koupi pozemku dát posoudit právníkovi
4/ jak složit finační prostředky a kdy/RK žádá před zápisem do katastru nemovitostí
5/ kdo zajišťuje hodnocení radonového rizika/je-li povinností RK/
6/ platí se při koupi pozemku nějaká daň
7/ pozemek je psán na původního majitele, není majetkem RK
Zívr
ODPOVĚĎ:
Realitní kancelář je pouze zprostředkovatel, pozemek neprodává. Požádejte o předložení zprostředkovatelské smlouvy, kterou má s majitelem pozemku. Serióznost realitní kanceláře se dá prověřit jen obtížně. Smlouvu určitě předložte k posouzení advokátovi. Před zápisem převodu do KN uhraďte kupní cenu jen složením do úschovy u notáře, advokáta, nebo u realitní kanceláře. Při prodeji pozemku musí prodávající uhradit daň z převodu nemovitosti ve výši 3%.
30.3.2004 20:30
OTÁZKA:
Dobrý den, koupil jsem stavební pozemek. Součástí smlouvy je i závazek prodávajícího developera vybudovat inženýrské sítě a je uvedena i cena za sítě. Mám dva dotazy: 1. Patří výstavba sítí (jde o výstavbu sítí v nové ulici, kde je 12 parcel pro bytovou výstavbu - 12 RD) mezi stavební práce, které se přemístí do základní sazby DPH? 2. Pokud dojde k navýšení daně za tyto práce, je prodávající developer oprávněn navýšit již nasmlouvanou cenu?
Karel Zilvar
ODPOVĚĎ:
Konzultujte spíše s daňovým poradcem, ale pokud je sjednána cena, je dle mého názoru developer oprávněn požadovat k ní DPH v zákonné výši.
30.3.2004 20:30
OTÁZKA:
Prosím o informaci,
jaké doklady a výpisy z různých institucí bych měl mít k dispozici při koupi nemovitosti s pozemkem? Co jsou nejčastější chyby a opomenutí při nákupu? Existují někde právně vyvážené vzory smluv o koupi a případně kde?
Děkuji a přeji hezký den.
Pavel Kubica
ODPOVĚĎ:
Zejména výpis z katastru nemovitostí. Pokud budete stavět je vhodné ještě nahlédnout do územního plánu. Vzory je možné nalézt v publikacích, které se jmenují „vzory smluv a podání“ rozhodně ale v této oblasti kutilství nedoporučuji.
30.3.2004 20:31
OTÁZKA:
Dobry den. Se svoji přítelkyní se chystám stavět rodiný domek, který bude financovaný zhruba z 80% z mých úspor a z 20% z úspor mojí přítelkyně.Stavební pozemek jsem financoval já. Jakým způsobem zajistit, abychom byli oba spoluvlastníci v daném poměru odpovídajícím financování? Otázku směřuji v časovém horizontu jak průběhu výstavby, tak k vlastnictví po kolaudaci. Za odpověď děkuji.
M
ODPOVĚĎ:
Uzavřete v tom smyslu písemnou dohodu a požádejte o stavební povolení společně.
30.3.2004 20:31
OTÁZKA:
Dobrý den. Městská část již v roce 1993 provedla podpisovou akci s tím, že nám jako nájemníkům odprodá byty, ve kterých bydlíme. Vzápětí na to, protože to nezvládala nám oznámila, že budeme zařazeni až do další etapy prodeje. Nyní se chystá změnit pravidla pro odprodej bytů. 1) Může Městská část pravidla měnit k horšímu pro nás jako kupce? 2) Může nám vnutit odkoupení celého domu jako celku, nebo musí respektovat předkupní právo nájemníka jako fyzické osoby? 3) Může po nás požadovat Městská část ustanovení bytového družstva, kterému odprodá celý bytový objekt, nebo je na nás, jako budoucích vlastnících, jaký typ společnosti si založíme (já navrhuji družstvo vlastníků, nikoli bytové družstvo, kde jsem již jednou o byt přišla).
Děkuji za odpověď.
Zlata
ODPOVĚĎ:
Městská část při prodeji svého majetku postupuje pouze podle pravidel která si stanoví, nebo která jí určí Magistrát hl. města Praha. Pravidla může měnit. Nemůže Vám nic nutit, ale buď její podmínky přijmete, nebo Vám dům neprodá. Záleží na Vašem uvážení, zda dům/byt za daných podmínek koupit chcete. Je na rozhodnutí MČ zda bude nabízet dům jako celek, nebo po bytech. Při prodeji po bytech má jeho nájemník předkupní právo. V podmínkách prodeje MČ obvykle stanoví, jaký druh právnické osoby vyžaduje. Tím se musí nájemníci řídit. Založit společenství vlastníků nejde, z prostého důvodu, že žádní vlastníci nejste.
30.3.2004 20:32
OTÁZKA:
Dobry den,
mam dotaz ohlene prevodu zemedelske pudy (pole) na stavebni
pozemek. Chystam se zakoupit pozemek, ktery je vedeny jako
zemedelska puda a chci na nem postavit dum. Co je treba vyridit
pro prevod teto pudy na stavebni parcelu, jake jsou podminky
prevodu a kolik tento stoji ( Kc/m2 + dalsi poplatky). Pokud mi
nemuzete odpovedet, zaslete mi prosim kontatkt na nekoho
kompetentniho.
Predem dekuji
S pozdravem
Radim Kunat
---------------------
kunat@post.cz
Radim
ODPOVĚĎ:
Je třeba zajistit tzv. vynětí z půdního zemědělského fondu. Věc řeší zákon č. 334/1992 Sb. o ochraně zemědělského a půdního fondu. Obraťte se na úřad příslušné městské části, obecní úřad (odbor životního prostředí). Poplatek se hradí podle bonity a výměry pozemku.
30.3.2004 20:34
OTÁZKA:
Dobrý den. Žiji s manželkou v RD, který patří mým rodičům, kteří jsou rozvedeni a každý je vlastníkem ideální poloviny. Otec se znovu oženil. Mezi ním a jeho novou ženou je ústní dohoda, že v případě jeho smrti nevznese nárok na 1/4 RD. Dotazy 1) Může být tato dohoda uzavřená písemně, pokud zatím nic nezdědila ? 2) Pokud ne, jak jinak to ošetřit ? 3) Čistě teoreticky - pokud by oba zahynuli současně třeba při nehodě, budou do dědictví po otci zahrnuty i děti jeho ženy, které má z prvního manželství ? Děkuji za odpovědi. msalek@csas.cz
Anonym
ODPOVĚĎ:
Taková dohoda před smrtí Vašeho otce být uzavřena nemůže. Pokud by zemřeli krátce po sobě, smrtí otce by dědila jeho nová žena a podíl nové otcovy ženy by dědily její děti z prvního manželství.
30.3.2004 20:34
OTÁZKA:
Žádám o pomoc... Plánuji koupi stavebního pozemku v jedné ze čtvrtí města. V dané lokalitě bude po přeparcelování cca 30 stavebních pozemků. Nyní má celá plocha čtyři majitele, je bez inženýrských sítí a komunikace.
Zajímá mně, má-li město "povinnost" spoluúčasti na financování sítí,jestliže pozemky v územním plánu schválilo jako stavební, nebo lze-li o spoluúčast požádat.
Doslechl jsem se také o možnosti získání dotací z jiných míst (např. ministerstvo pro místní rozvoj...) je tato informace pravdivá?
...předem děkuji Miroslav Juračka MJuracka@seznam.cz
Miroslav Juračka
ODPOVĚĎ:
Město takovou povinnost nemá. Takové dotace jsou možné, ale nepochybně je obdrží obec a ne Vy.
30.3.2004 20:35
OTÁZKA:
Dobrý den. Bydlíme v družstevním bytě. Družstvo se rozhodlo v domě vyměnit okna s tím, že na výměnu bude připlácet. Po nás ale požaduje doplatek 15 000,- na jedno okno. Stará okna nám vyhovují a peníze na zaplacení nových nemáme. Navíc jsem zjistila, že cena oken nových je cca 18 000,-, takže příspěvek družstva je minimální. Rádi bychom si okna vyměnili později, klidně i bez příspěvku družstva. Může nám družstvo výměnu oken nějak nařídit a jak řešit otázku doplatku cca 60 000,- které nemáme. Bohužel jsme si vzali půjčku na zakoupení bytu, takže nějakou další těžko dostaneme.
Jarošová
ODPOVĚĎ:
Pokud členská schůze družstva rozhodne o opravách a o tom, jak se členové na nich budou podílet, musíte takové rozhodnutí respektovat. Pokud stanovený příspěvek neuhradíte může ho po Vás družstvo vymáhat soudní cestou. Pokud provádění oprav neumožníte, muselo by na Vás družstvo podat žalobu, aby Vám soud nařídil umožnění oprav. Pokud tedy chcete přistoupit k provádění opravy později máte dost času na shromáždění prostředků.
30.3.2004 20:35
OTÁZKA:
Dobrý den,
prosím Vás o zodpovězení následující otázky: Jsem soukromá osoba a jako taková chci prodat parcelu, kterou vlastním. Daní se finanční prostředky, které za ni obdržím? Eventuálně jak? Děkuji Vám za odpověď.
Canková
ODPOVĚĎ:
Pokud pozemek vlastníte kratší dobu než 5 let, budete muset získanou cenu zdanit daní z příjmu (podle výše příjmu) a uhradit daň z převodu nemovitosti (3%).
30.3.2004 20:35
OTÁZKA:
Dobrý den,
rád bych pomohl své bývalé přítelkyni s koupí nového bydlení na hypotéku (Rozešli jsme se v dobrém). Pomoc by spočívala v tom že bych byl spoludlužník v hypotečním úvěru a tím zvýšil její bonitu, aby jí přidělili vyšší úvěr než má doložitelné příjmy. Splácela by to už sama. Schopnost splácet takovéto hypotéky nevidím jako problém. Můj problém spočívá v tom jak mám zajistit sebe proti budoucí případné úmyslné snaze neplatit (sice to nepředpokládám, ale život se často vyvýjí jinak než míníme:o)). Je mi jasné, že bance bych musel začít platit já, ale jde mi o to jak se v takovém případě zajistit, abych mohl zaplacené peníze nějakým způsobem vyžadovat, zpět. Jaký typ smlouvy mezi sebou máme sepsat? Neznáte nějaký podobný případ?
Mařík
ODPOVĚĎ:
Něco takového půjde zajistit jen obtížně. Banka ale primárně bude realizovat své zástavní právo ke kupované nemovitosti. Je ale možné, že jejím prodejem neuhradí celou svou pohledávku, a pak by zbytek vymáhala po Vás.
30.3.2004 20:36
OTÁZKA:
Ma muj bratr pravo vyhodit mou pritelkyni z domu, ktery patri memu otci?
neznama
ODPOVĚĎ:
Nemá.
30.3.2004 20:36
OTÁZKA:
co to po právní stránce znamená pro majitele bytu aby dovolil jiné osobě napsat si na juho adresu trvalé bybliště
děkuji michal
michal
ODPOVĚĎ:
Institut trvalého bydliště sám o sobě nezakládá žádná práva k bytu ke kterému je nahlášen.
30.3.2004 20:36
OTÁZKA:
Prosim o zodpovezeni dotazu tykajiciho se vymeny oken v druzstevnim byte. Muze druzstvo resit financovani vymeny oken tim, ze druzstevnikum zvysi najem o cca 1000 Kc a tato castka se bude mesicne ukladat na zvlastni ucet druzstva po dobu 4 let i kdyz najemnik s timto nesouhlasi?
Milena Divecka
ODPOVĚĎ:
Vzhledem k tomu, že o těchto záležitostech rozhoduje v bytovém družstvu členská schůze, jako nevyšší orgán družstva, je plně v její kompetenci tuto formu úhrady výměny oken stanovit způsobem uvedeným v dotazu. Pokud tedy členská schůze na svém zasedání tento postup získání peněz na výměnu oken schválila, je nájemník povinen se tímto rozhodnutím řídit.
9.4.2004 13:18
OTÁZKA:
Dobrý den,
moc Vás prosím o radu.
Momentálně bydlíme v bytě 3+1, jelikož nemáme vlastní bydlení, domluvili jsme se na užívání tohoto bytu s majitelem. Majitel bytu je přítel maminky mého budoucího manžela. Jelikož spolu všichni vycházíme dobře, domluvili jsme se a sepsali písemně domluvu o tom, že budeme užívat jeho byt, zatímco on bude bydlet u své přítelkyně, tedy u mé budoucí tchýně.
Jenže problém nastal v tu chvíli, když nám majitelova dcera řekla, že se bude do bytu stěhovat a to už příští měsíc!
A jelikož tam má trvalé bydliště, má prý na to právo, ale my máme písemnou domluvu s majitelem, že byt můžeme užívat do konce letošního roku.
Jeho dcera nám řekla, že se prostě nastěhuje, ať se nám to líbí nebo ne. Že tam prý má trvalé bydliště /což je pravda/ a že tam má volný přístup.
Její otec /majitel bytu/ s tím nesouhlasí a oznámil jí, že má domluvu s námi a že proto tam nepůjde. Ona bydlí se svým přítelem, kterého si tento rok vezme u jeho rodičů v rodinném domku, kde mají své vlastní bydlení.
Zajímalo by mě, jak se v tomto případě máme zachovat?
Můžu Vás požádat o radu? Jsme opravdu velmi bezradní.
Mnohokrát Vám děkuji za radu.
Se srdečným pozdravem
Marcela
catusik@centrum.cz
Anonym
ODPOVĚĎ:
To, že má dcera majitele bytu v tomto bytě trvalé bydliště, ještě samo o sobě nezakládá právo v tomto bytě bydlet. Pokud máte s majitelem bytu uzavřenou dohodu o užívání bytu a ten s bydlením své dcery v bytě nesouhlasí, tak není co řešit. Nikdo nemá právo se do bytu nastěhovat bez souhlasu majitele bytu, byť by to byla jeho dcera a měla v bytě trvalé bydliště. Proto na její sdělení nereagujte a o záležitostech týkajících se bydlení jednejte pouze s majitelem.
9.4.2004 13:19
OTÁZKA:
Budeme kupovat byt do osobniho vlastnictvi pres RK. Ovsem byt bude teprve rekonstruovan (cena je vcetne rekonstrukce) a celkova castka za nej bude uctovana po castech, jak bude rekonstrukce pokracovat, pri kazde fakturaci. Jakym zpusobem zajistit, ze po splaceni cele castky bude vlastnictvi skutecne prevedeno na nas, kdyz pripadny zpusob ulozenim castky u notare a jejim proplaceni az po prepsani vlastnika v katastru nemovitosti zrejme v tomto pripade neprichazi v uvahu..? Popripade na co si jeste v tomto pripade dat pozor? Dekuji za odpoved.
Hanka
ODPOVĚĎ:
Z dotazu není zcela patrné, proč uložení částky za převod bytu nelze uložit u notáře nepřichází v úvahu. Dnes existují i realitní kanceláře, které samy tyto služby úschovy peněz klientům nabízejí. Další možný způsob je složení celé částky (pokud je předem známá) u advokáta, který bude peníze oproti fakturám postupně proplácet. Jinak ve smlouvě o převodu nemovitosti by mělo být stanoveno datum, kterým nabývá smlouva účinnosti, v tomto případě tedy zaplacením. Do úschovy u advokáta lze pak uložit oběma stranami podepsaný návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, který Vám bude advokátem vydán po zaplacení celé kupní ceny. Po jeho odeslání na příslušný katastrální úřad by pak nemělo převodu vlastnického práva nic bránit. Ovšem vzhledem k tomu, že Váš dotaz není zcela konkrétní, bylo by asi nejlepší požádat o konkrétní radu advokáta.
9.4.2004 13:20
OTÁZKA:
Dobry den, s manzelem si cheme koupit byt. Jsou nabizeny byty v osobnim vlastnictvi a druzstevni byty. Muzete mi rici jaky je rozdil mezi bytem v osobnim vlastnictvi a druzstevnim bytem? Myslim si, ze u druzstevniho bytu, je majitel bytu clenem druzstva a tedy prispiva urcitou castkou a druzstvo se celkove stara o cely dum, ale nevim jake dalsi povinnosti z toho plynou.
Myslite si, ze je lepsi byt v osobnim vlastnictvi, nebo druzstevni byt?
Dekuji za odpoved.
Daniela
ODPOVĚĎ:
Pokud se stanete členem bytového družstva, patří byt, který budete užívat, družstvu a vy v něm budete něco jako „lepší“ nájemník. Výhodou je, že neplatíte nájem, ale jen náklady na služby a správu domu a známý „fond oprav“. Byt můžete dále pronajmout bez souhlasu majitele domu. Na družstevní byt si však nelze vzít hypotéku. U bytu v osobním vlastnictví většinou bývá jen jeden zásadnější problém, a to prosazování větších oprav domu u ostatních majitelů a shánění peněz na ně. Tedy nelze jednoznačně říct, zda je lepší byt v osobním vlastnictví nebo družstevní. Pokud si na byt nepotřebujete brát hypotéku, je lepší družstevní byt, protože družstvo se postará o opravy domu a jeho údržbu.
9.4.2004 13:22
OTÁZKA:
Dobrý den,
v létě loňského roku jsem si zamluvila a částečně i zaplatila výstavbu družstevního bytu 1+1 Na zaplacení jsem použila z převážné většiny úvěr,poslední splátka proběhne v letos v létě.V současné době se pro mne splácení úvěru stává neúnosné, a uvažuji o možnosti vyměnit tento DB za byt obecní a doplatek, kterým bych chtěla splatit část úvěru.Je toto řešení možné, a jak by to bylo s daní z příjmu. Děkuji za odpověď
Irena
ODPOVĚĎ:
Vyměnit družstevní byt za obecní je samozřejmě možné, stejně tak jako za svůj družstevní byt můžete požadovat doplatek. Doplatek samozřejmě podléhá dani z příjmů. Ustanovení o doplatku za výměnu bytů lze sjednat přímo v dohodě. Její součástí ale být nemusí a nemusí být ani sjednán písemně.
9.4.2004 13:23
OTÁZKA:
Dobrý den,
obracím se na Vás s prosbou o radu, asi před 8 lety,po rozvodu jsem se přistěhoval zpět k matce,která bydlí v obecním bytě společně s mou sestrou. Zpočátku nebyly problémy, po několika letech, jsem se i se svou přítelkyní, která je také rozvedená a trvalé bydliště má u svého bývalého manžela,odstěhovali na podnájem.Po pár měsích mi začala moje sestra znemožňovat přístup do mého trvalého bydliště,poštu, která mi došla vyhazovala a tak jsem s ohledem na matku, přestal do tohoto bytu docházet, i když trvalé bydliště zde mám i nadále. Minulý měsíc matka zemřela a sestra mi neumožňuje přístup do bytu, z důvodu ,že jsem se zde poslední rok nezdržoval, a nepříspíval na nájem. Já bych však chtěl výměnou tohoto bytu (4+1) chtěl vyřešit i svoji bytovou situaci. Mám v tomto případě nějaké právo toto uskutečnit?
Děkuji.
Josef
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě má bohužel pravdu Vaše sestra. Příslušná ustanovení občanského zákoníku říkají, že nájem bytu přechází po smrti nájemce na osoby v příbuzenském vztahu (děti, rodiče, vnuci, sourozenci, zeť a snacha), které s nájemcem žily v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. U ostatních osob jsou dány ještě další podmínky. Takže vzhledem k tomu, že sestra žila s matkou ve společné domácnosti, přešel na ní smrtí Vaší matky nájem bytu. Ve svém postavení nemáte bohužel žádný právní nárok na byt a ani nemáte právní nárok na to, žádat po Vaší sestře výměnu tohoto velkého bytu za dva menší, abyste tak vyřešil svou bytovou situaci. To, že Vám sestra neumožňovala přístup do bytu nemá na věc podstatný vliv, protože tak činila v době, když jste již v bytě nebydlel a nevedl s matkou společnou domácnost.
9.4.2004 13:25
OTÁZKA:
Dobry den, v pozustalosti jsem spolecne s moji sestrou zdedil usedlost po rodicich. Ja i moje sestra vlastnime kazdy idelani polovinu. Rach bych si cast zrekonstruoval a vyuzival ji k rekreacnim ucelum a k chovu ovci. Jedna se o komplex budov, obytny dum, mlyn, chlevy a stodola. Uz mnohokrat jsme se se setrou bavil, ze by bylo lepsi si nemovitosti rozdelit (z duvodu oprav). Ona o tom nechce vubec slyset. Ale sama nebude rekontruovat nic a financni prostredky na to take nema. Chtel bych se zeptat, zda-li je mozne soudni cestou rozdelit pozustalost, aby kazdy vlastnil urcite objekty? Dekuji za radu.
Jirka
ODPOVĚĎ:
V případě, že nemáte žádnou možnost, jak se se sestrou dohodnout o využití nemovitosti, nezbude Vám než se obrátit na soud s návrhem, aby Vaše spoluvlastnictví zrušil a provedl vypořádání. V návrhu je třeba uvést důvody, proč o zrušení spoluvlastnictví žádáte. Při rozdělení potom soud přihlédne k velikosti Vašich podílů a k účelnému využití nemovitost. Vzhledem k tomu, že se jedná o poměrně složitý úkon, Vám však doporučuji, abyste se obrátil na nějakého advokáta či právníka.
9.4.2004 13:26
OTÁZKA:
Dobry den,
planujeme koupi pozemku pro stavbu rodinneho domu. Pred podpisem smlouvy s majitelem pozemku jsme se informovali na prislusnem stavebnim urade o podminkach vydani stavebniho povoleni. Bylo nam sdeleno, ze vsechny rodinne domy v dane lokalite musi mit zdenou garaz. Je v kompetenci stavebniho uradu stanovit takovou podminku? Dekuji vam za odpoved.
Alexandra
ODPOVĚĎ:
Ano, stavební úřad je oprávněn stanovovat takové podmínky.
9.4.2004 13:27
OTÁZKA:
Dobry den, realitni kancelar nam nabizi ke koupi nemovitost, ktera je v soucasne dobe v exekuci. Mame podepsat predkupni smlouvu, kupni smlouvu podepiseme jakmile bude exekuce vyrizena. Muze takto RK postupovat nebo jedna protipravne? Dekuji
Marek
ODPOVĚĎ:
Realitní kancelář je oprávněna ve smlouvě sjednat jakoukoliv odkladnou podmínku, která váže koupi rodinného domu. Je to celkem běžná praxe a je legální. Chápu, že můžete mít jistou obavu takovou smlouvu uzavřít, ale není třeba se obávat, i plnění podle předkupní smlouvy se lze domáhat u soudu, popř. se lze domáhat náhrady škody.
9.4.2004 13:28
OTÁZKA:
Dobrý den, prodávám byt v OV, který vlastním 3 roky a nemám v něm trvalé bydliště. Utržené prostředky investuji do většího bytu. Musím vedle daně z převodu nemovitosti zahrnout prodej i do daňě z příjmu? Je možné takovéto dvojí zdanění? Jak mám případně prokázat, že jsem v bytě bydlel a nevztahuje se na mě nějaké osvobození, když celou částu obratem investuji zpět do bydlení? Předem děkuji za odpověď.
Petr
ODPOVĚĎ:
To, že nemáte ve svém bytě nahlášeno trvalé bydliště ještě neznamená, že v něm nebydlíte a naopak. Zákon o dani z příjmů nehovoří o tom, že pro osvobození od daně při prodeji bytu v něm musíte mít trvalé bydliště, ale že v něm musíte 2 roky bydlet. Bydlení, pokud by se muselo prokazovat, byste zřejmě prokazoval např. čestným prohlášením sousedů z bytu. V případě, že byste v bytě nebydlel, byla by podmínkou pro osvobození od daně z příjmu doba, po kterou byt vlastníte, která ze zákona činí minimálně 5 let. Ve Vašem případě však rozhodně jsou dány podmínky pro osvobození od daně z příjmu z prodeje Vašeho bytu.
9.4.2004 13:30
OTÁZKA:
Zdravím Vás, žádám o radu ve věci exekuce rodinného domu:
Může exekutor prodat RD pod odhadní cenu? Jak je možné se proti
tomu bránit, když nesouhlasím s odhadní cenou? Děkuji za radu!
anna
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že nemůže, ale doporučuji Vám, abyste se se svým dotazem obrátila na komoru soudních exekutorů, kde Vám dají přesné informace.
9.4.2004 13:31
OTÁZKA:
Dobrý den. Jsme s manželkou vlastníky bytu ve starém činžovním domě, který je ve vlastnictní šesti majitelů. Tito vlastníci mají uzavřené "společenství vlstníků". Jelikož se jedná o starý dům jsou již nezbytné některé opravy (střecha, fasáda, atd.)Bohužel je velmi nízko nastaven příspěvek do fondu oprav (15Kč/ m2 bytu) a tak bychom na tyto opravy šetřili nepřiměřeně dlouho (cca 15 let). Čtyři z šesti majitelů souhlasí s navýšením příspěvku do fondu oprav, ale zbývající dva rezolutně toto navýšení odmítají. Moje otázka tedy je: Jakým zákonným způsobem je možné navýšení provést a jaké jsou případné postihy pro neplatiče? Děkuji za vaši odpověď.
Luděk Lenc
ODPOVĚĎ:
Společenství vlastníků bytů rozhoduje ve všech věcech týkajících se domu při hlasování většinou. Pokud je tedy Vás, co souhlasíte se zvýšením příspěvků do fondu oprav většina, je menšina, byť nesouhlasící, povinna řídit se rozhodnutím společenství. V případě, že někdo z vlastníků nebude rozhodnutí společenství respektovat a bude odmítat platit zvýšené příspěvky, budete proti nim muset podat žalobu na zaplacení dlužné částky.
9.4.2004 13:32
OTÁZKA:
Dobrý den, zajímali by mě okolnosti prodeje druzstevního bytu. Je pravda, že se osvobozeni od daně z příjmu lze uplatnit až po pěti letech členství v družstvu? Proč nestači 2 roky bydliště stejně jako u bytů v OV ? Dále by mě zajímalo, co lze započíst jako náklad na pořízení bytu v připadě přiznání daně z prijmu? Lze započíst i pravidelné splácení hypotéky, kterou ale má družstvo (družstvo je v smluvním vztahu s bankou) a splátky vybíra jako část nájmu, odděleně samostatnou kolonkou v platebním výměru. Družstvo tuto splátku pouze přeúčtuje a posílá dále bance. A také by mě zajímalo, zda lze jako náklady pořízení započíst i úroky z hypotéky uvedeným způsobem splácené.
Josef Říman
ODPOVĚĎ:
Obraťte se se svými dotazy na daňového poradce.
9.4.2004 13:32
OTÁZKA:
Dobrý den!
Ráda bych ze zeptala - kupuji byt do OV prostřednictvím realitní kanceláře a nejsem spokojena s jejími službami. S majitelkou bytu jsme se zhodly, že provize pro RK je 45 tis. Kč a jediný výstup, který jsem za tyto peníze viděla, byly 2 výpisy z katastru nem. Veškěrá komunikace ze strany RK se odehrává prostřednictvím sms zpráv nebo musím volat já, služby jako např. ověřování podpisů apod. si hradíme sami...
Lze nějak "donutit" RK, aby své služby zlepšila, rozšířila? Jakým způsobem se můžu, jako kupující, bránit nečinnosti a liknavosti realitní kanceláře? Jsou někde stanoveny podmínky, za jakých může být RK provozována, či jaké služby musí nabízet?
Děkuji za odpověď.
Erika Kosová
ODPOVĚĎ:
Realitní kancelář má uzavřenou smlouvu s klientem, jímž je v tomto případě paní, která byt prodává, a v zásadě jedině touto smlouvou je realitní kancelář povinna se řídit. Vy sama tedy v tomto případě nemůžete učinit nic jiného, než majitelce bytu poradit, aby si pečlivě prostudovala smlouvu uzavřenou s realitní kanceláře a domáhala se všech služeb, k jejichž plnění se kancelář ve smlouvě zavázala. Krajním případem je odstoupení od smlouvy s kanceláří, ale to Vám vzhledem k tomu, že koupě bytu je zřejmě již rozjednána, nedoporučuji, protože realitní kanceláře si pak účtují vysoká penále, pokud by majitelka byt prodala konkrétně Vám.
9.4.2004 13:33
OTÁZKA:
Dobrý den.Jsem nájemkyní obecního bytu. Zajímalo by mě, zda pokud se ke mě přistěhuje přítel a vyřídí si u mě trvalý pobyt, mu z tohoto titulu vznikají nějaká práva a mě naopak omezení.Byt je určen k odkupu do osobního vlastnictví, a protože dosud nejsme manžely, zajímalo by mě, zda při odkupu bytu budu figurovat jako kupující já, nebo i přítel a při případném rozchodu by z jeho strany mohly být vzneseny nějaké požadavky na náhradní byt apod. z titulu trvalého bydliště. Děkuji za odpověď.
Martina Klásková
ODPOVĚĎ:
Tím, že si Váš přítel nahlásí k Vám do bytu trvalé bydliště a bude v něm s Vámi bydlet, mu nevznikne nárok na nic jiného než na přechod nájmu v případě Vaší smrti, a to za splnění podmínek stanovených v občanském zákoníku. Pokud budete byt kupovat a nebudete ještě manželi, přítel v tom nikterak figurovat nebude, protože majitel bytu bude jednat jen s Vámi, jako s nájemcem, tedy osobou, se kterou má uzavřenou nájemní smlouvu, a byt Vám prodá do Vašeho výlučného vlastnictví. Pokud byste však v době koupě bytu byli již manželé, bude se koupě bytu řídit ustanoveními o společném jmění manželů.
9.4.2004 13:34
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím v nájemním bytě v činžovní vile. Přede dvěma měsíci jsme žádali majitele domu o předběžný souhlas k výměně většího bytu. Jsme manželé se čtyřletým dítětěm a žijeme v 1+1 55m2 + zimní zahrada 12m2 (ta je uživatelná 4-5 měsíců v roce). Rádi bychom tento byt vyměnili za větší. Několik zájemců již bylo, ovšem pan majitel sdělil, že s výměnou v žádném případě nebude souhlasit. Nejlépe by bylo, kdybychom se vystěhovali, pocopitelně bez náhrady. Majitel žije dlouhodobě v Americe a zde má RK, která dům spravuje. Ta však nemá plnou moc. Jak máme dál postupovat, protože bytová situace je pro nás již neúnosná. Jakým způsobem mám požádat soud o souhlas k výměně,když každý zájemce na výměnu nemůže čekat minimálně půl roku a více na usnesení soudu o náhradní souhlas? Každý potřebuje řešit bytovou situaci rychle. Děkuji za radu.
Karolína Poláková
ODPOVĚĎ:
Majitel bytu nemůže bránit výměně, pokud k tomu nemá nějaké závažné důvody. Doporučuji Vám tedy písemně požádat o souhlas s výměnou bytů, počkat si na písemnou odpověď a pak se obrátit na soud. Ten totiž může udělit souhlas k výměně bytů za majitele, pokud zde nejsou výše zmíněné vážné důvody. Rozhodně Vám však nedoporučuji stěhovat se z bytu dříve, než bude situace vyřešena (i soudně). Co se týká plné moci, nechte si od realitní kanceláře předložit zmocnění majitele ke správě a pokud opravdu nebude k tomuto úkonu zmocněna, měla by Vám zprostředkovat nějaký kontakt s majitelem, popř. mu Vaší žádost doručit.
9.4.2004 13:35
OTÁZKA:
Ráda bych navázala na otázku předchozí tazatelky, protože řeším podobný problém. Bydlím v bytě s regulovaným nájemným. Majitel bytu s výměnou sice souhlasí, ale odmítá s novým nájemníkem uzavřít smlouvu za stejných finančních podmínek, jako mám nyní já. Díky vysokým požadavkům majitele vždy případný zájemce od výměny ustoupí. Je majitel bytu v právu? A mám případně já nárok požadovat na něm odstupné při opuštění bytu, které bych mohla použít jako investici do nového bydlení? Děkuji za radu.
Monika
ODPOVĚĎ:
Pokud Vám majitel udělí souhlas k výměně bytů, neznamená to, že by měl s novým nájemníkem uzavírat novou nájemní smlouvu. Ten vstoupí do Vaší stávající smlouvy a stejně tak byste měla vstoupit Vy do jeho, dojde jen ke změně v osobě nájemce a podmínky by měly zůstat stejné – i výše nájemného. Pokud majitel nebude chtít uzavřít novou nájemní smlouvu předem a souhlas budete mít, vyměňte byty a nový nájemník není povinen novou smlouvu uzavřít. Pokud majitel se bude bránit udělení souhlasu bez podepsání nové nájemní smlouvy, obraťte se na soud. Ten může vyslovit za majitele souhlas s výměnou bytů v případě, že majitel s výměnou nesouhlasí bez vážných důvodů.
9.4.2004 13:37
OTÁZKA:
Dobry den.
Prosim odpoved na moji otazku? V rijnu lonskeho roku jsme koupili RD. Na vzniklych drobnych zavadach se podilel byv.majitel s nami na polovinu. Nyni nam zateka skrz horni balkon, nutna oprava. Jak dlouho je ochranna lhuta na skryte zavady, ktere pri koupi nelze objevit.
Dekuji.
vlasta@forex-mhv.com
ODPOVĚĎ:
Zákonná délka záruční doby je v zákoně upravena pouze pro spotřební zboží, což rozhodně není nemovitost, v ostatních případech záleží na tom, co si sjednáte v kupní smlouvě. Pokud tedy v kupní smlouvě nemáte sjednanou nějakou záruční dobu, bohužel zákon sám ji nestanoví a uvedené opravy tedy budete muset hradit sami, pokud se s bývalým majitelem nedohodnete jinak. Pokud se však jedná o skryté vady, na které jste nebyli prodávajícím upozorněni, můžete po něm zpětně požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny.
30.4.2004 21:29
OTÁZKA:
Ještě dodatek k otázce - Canková, 19.9.2004, 09:27
V původním dotazu jsem se nezmínila o tom, že parcelu, kterou chci prodat mi darovala moje maminka v roce 1992. Prosím Vás tedy o přihlédnutí k tomuto faktu a zodpovězení otázky zdali v případě prodeje budu danit získané finance. Eventuálně jak?
Děkuji Vám.
Canková
ODPOVĚĎ:
Pokud jste vlastníkem pozemku – nemovitosti déle než 5 let, jste od placení daně z příjmu při prodeji pozemku osvobozena. Budete však muset uhradit daň z převodu nemovitosti, která činí 3% z kupní ceny, popřípadě z odhadní ceny, je – li tato cena vyšší než kupní.
30.4.2004 21:30
OTÁZKA:
Dobrý den.Byla jsem spolu s synem nájemcem dr.bytu 1+2MM(po rozvodu). Po uzavření nového manž. a narození dalšího syna se tento byt vyměnil za větší.(manžel nebyl předtím čl.družstva).Nyní po výměně ze zákona ano.V totmo bytě bydlíme trvale jen my tři(já+2 děti),manžel trvale bydlí,pracuje ve svém rodišti.Má manž.nárok po zániku našeho manž.požadovat náhradu bydlení,či výplatu čl.podílu, když se v předmětném bytě trvale nezdržuje,dojíždí za synem, přispívá na jeho výživu a na domácnost?Já jsem t.č.v ČID, můžu tedy zpět požadovat dr.byt 1+2, když manžel chce vrátit zpět peníze,které se při výměně hradily? Děkuji.
Silvie
ODPOVĚĎ:
Nově pořízený byt (členský podíl v družstvu) patří do Vašeho společného jmění manželů. V případě, že se rozvedete bude následně toto Vaše společné jmění vypořádáváno. Při tomto vypořádání soud přihlédne k tomu, že byt byl pořízen za byt, který byl ve Vašem majetku, který jste měla před rozvodem a zřejmě ho přiřkne do Vašeho výlučného vlastnictví.
30.4.2004 21:31
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala zda je možné v kupní smlouvě při prodeji RD ustanovit podmínku splacení části dohodnuté ceny (např.1/3) kupujícím ještě před předáním a vyklizením tohoto domu??Jedná se o případ, aby současní majitelé měli čas a hlavně zaco si pořídit nové bydlení. děkuji za odpověd.
Pavla
ODPOVĚĎ:
Samozřejmě, v kupní smlouvě takovou podmínku sjednat lze
30.4.2004 21:32
OTÁZKA:
Dobrý den,
zvažuji koupi domu, ktery nabízí město. V domě jsou tři bytové jednotky. Nepodařilo se mi dostat k informacím o počtu lidí, kteří v domě žijí (mají tam trvalé bydliště). Zajímá mě, jakýmy možnými způsoby se dědí tzv. dekret na byt. Dále bych rád věděl, za jakých podmínek si při hypotéce můžu odpočítávat úroky z daní (pravděpodobně jsou všechny tři byty obydlené a nemohu se tam nastěhovat). Děkuji.
Martin B.
ODPOVĚĎ:
Jako nový majitel domu byste měl od prodávajícího – města obdržet evidenci o hlášených osobách. Ohlašovna – tedy městský úřad – dává majiteli nemovitosti na vědomí, pokud si v jeho nemovitosti nahlásí či odhlásí osoba trvalé bydliště.
Přechod nájmu bytu upravuje občanský zákoník a v zásadě je ve vašem případě přechod možný v těchto případech:
1. pokud nájemce zemře, stávají se nájemci (společnými) jeho děti, vnuci, sourozenci, zeť či snacha, pokud prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a že nemají vlastní byt
2. společnými nájemci se po smrti nájemce stanou také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, pokud prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti alespoň 3 roky před jeho smrtí a nemají svůj vlastní byt
3. pokud byli společnými nájemci bytu manželé a jeden z nich zemře, stává se jediným nájemcem pozůstalý manžel.
S otázkami ohledně úroků se prosím obraťte na nějakého daňového poradce.
30.4.2004 21:32
OTÁZKA:
Dobrý večer,
mojí neznalostí problematiky se mi "povedlo" koupit stavební parcelu bez přístupové cesty. Přístup je možný po soukromé cestě jiných vlastníků, který ovšem v snaze využít mojí situaci požadují za právo jízdy a chůze nepřiměřenou částku. Je daná situace řešitelná? Jakou částku mohou majitelé požadovat? Neměl mě na vzniklou situaci upozornit katastrální úřad pri zápisu vlastnického práva? Ďěkuji za odpověď.
Olga E.
ODPOVĚĎ:
Asi Vás moje odpověď nepotěší, ale majitelé pozemku, přes kterých chcete jezdit či chodit, mohou za toto právo /zřízení věcného břemene cesty/ požadovat jakoukoliv částku. Katastrální úřad rovněž nemá povinnost informovat Vás o této situaci.
30.4.2004 21:33
OTÁZKA:
Vážený pane Magistře,
jsem členem společenství vlastíků jednotek a bydlím v přízemí. Na základě reklamy společnosti Bluetone jsem si nechal zapojit Internet bezdrátovým způsobem. Ten však vzhledem k blízkosti vysílací anteny (televizní věž Praha 3 ) velice chybuje. Prováděcí firma mne požádala o vyzkoušení umístit přijímací antenu na střechu nebo fasádu ve výši střechy tak jak mají i někteří další vlastníci jednotek. Předseda výboru nesouhlasí, že firma poškodí střechu. Má právo dát schůzi hlasovat o zkušebním umístění anteny jak jsem uvedl? Není to v rozporu s ustanovením zákona 72/94 Sb /Práva a povinnosti vlastníků jednotek/?
Jan Jonáš
ODPOVĚĎ:
Vzhledem k tomu, že střecha patří mezi společné části domu, rozhoduje o jejím využití či Vaší žádosti o umístění přijímací antény společenství vlastníků na své schůzi, a to většinou vlastníků.
30.4.2004 21:34
OTÁZKA:
Dobry den, kpujiod svého přitele družstevní byt(resp.práva k jeho užívání),dříve tam bydlel s rodiči a sourozenci. Ti už mají trvalou adresu jinde ale pošta pořád chodí na adresu bytu. Musí tam nahlásit nové trvalé bydliště? Nebo jak zajistit aby mě zbytečně neotravovala cizí pošta.můžu to udělat za ně.Bydlí teď daleko a moc sem nejezdí.
MS
ODPOVĚĎ:
Pokud rodiče a sourozenci Vašeho přítele v bytě nebydlí, nemají na něj nájemní smlouvu ani nejsou členy družstva, měli by sami změnit trvalé bydliště. Pokud to nechtějí udělat, můžete vy, jako nová nájemnice bytu a členka družstva sama nahlásit na městský úřad, že už tam nebydlí, a trvalé bydliště jim bude zrušeno. Asi ale bude lepší se s nimi dohodnout, vzhledem ke vztahu, který mezi Vámi je, případně bude. Co se jinak týká pošty, když nebude jejich jméno uvedeno na schránce, jejich pošta Vám do ní chodit nebude. Doporučuji jim sjednat si na poště službu dosílání poštovních zásilek na adresu, kterou budou chtít.
30.4.2004 21:34
OTÁZKA:
Dobrý den,
mám dotaz. Jsem mimo jiné majitelem panelového bytu s nájemníkem, který má regulované nájemné. Na únorové valné hromadě Společenství Vlastníků Jednotek se dohodlo navýšení částky do společného fondu oprav. Mohu svému nájemníkovi zvýšit měsíční platbu? Je povinen toto nyvýšení respektovat? Děkuji za odpověď.
Libor
ODPOVĚĎ:
Příspěvky do fondu oprav je povinen platit vlastník bytu, nikoli jeho nájemce. Nájemník má výši nájemného stanovené v nájemní smlouvě, takže zřejmě nebude ochoten na změnu přistoupit. Rozhodně však není povinen platit jiné nájemné, než má stanovené.
30.4.2004 21:34
OTÁZKA:
Dobry den,sdelte nam prosim postup a zaopatreni pri koupi druzstevniho bytu pres realitku. 1). Jak overit, ze druzstvo nema nejake vetsi dluhy? 2)Jak a kde je spravne slozit zalohu na byt, ktery budeme kupovat, ale budeme cekat jeste na vyrizeni uveru? 3)Je koupe bytu pres real. kancelar jistejsi nez primo od majitele?
Anonym
ODPOVĚĎ:
Jestli družstvo nemá větší dluhy zřejmě s jistotou nezjistíte, můžete si však od družstva nechat předložit doklady, které by jeho bezdlužnost nějakým způsobem osvědčovaly. Zálohu je nejlepší složit do notářské či advokátní úschovy. Koupě bytu přes realitní kancelář je v zásadě bezpečnější a spolehlivější způsob, protože realitní kancelář obvykle prověří veškeré doklady k bytu dříve, než ho začne nabízet.
30.4.2004 21:35
OTÁZKA:
Dobrý den, pořizovali jsme si s bývalým přítelem na půl DB(novostavba). Při vstupu do družstva jsme zaplatili jeden vstupní poplatek, a oběma nám následně zasláno potvrzení našeho členství v družstvu + nájemní smlouva psaná na oba. Ja si brala na zaplacení své poloviny úvěr ze staveb.spoř., a při této příležitosti jsem dostala od družstva opět povrzení, že jsem členem družstva. Znovu mi to bylo potvrzeno při žádosti na FU o odečet úroků úvěru ze staveb. spoření od daně z příjmu. Po rozchodu jsme se s přítelem domluvili, že byt včetně čl. práv zůstane jemu a já na něj za úplatu převedu svůj čl. podíl, sepsali jsme i smlouvu o převodu čl. práv a povinností. On si na moje vyplacení bere také úvěr ze st. spoření, kde potřebuje doložit patřičné náležitosti (včetně smlouvy o převodu čl. práv). Včera nám ale bylo předsedkyní družstva sděleno, že vzhledem k tomu, že jsme zaplatili pouze 1 vstupní poplatek, tak je členem družstva pouze jeden z nás (kdo-to se máme dohodnout), druhý je jen nájemce, a že smlouva o převodu čl. práv mezi námi vlastně není možná. Je takové jednání družstva možné a jak máme dál postupovat? Zároveň bych se chtěla také zeptat, jak je to s placením daně z příjmu z obdržené částky? Plánuji pořízení vlastního bydlení (byt v OV) a těmito penězi budu 1/3 celkové ceny nového bytu financovat(nejpozději do 3 měsíců od jejich obdržení).Děkuji.
Martina O.
ODPOVĚĎ:
Společnými členy družstva mohou být jen manželé, takže od počátku by měl být členem družstva jen jeden z Vás. Je třeba dohodnout se na tom, kdo z Vás to tedy bude, vzhledem k celkové situaci samozřejmě i za účasti družstva. Doporučuji Vám vyhledat v tomto případě služeb nějakého advokáta.
30.4.2004 21:35
OTÁZKA:
Dobrý den,bydlím v družstevním bytě 2,5 roku,musím danit přijem z prodeje(převodu čl.práv)?Jaké jsou podmínky,pokud bych byt vyměnila za větší družstevní,příp.v OV,poté se nic neplatí?Děkuji za odpověď.
Marketa
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že v případě členství v bytovém družstvu jste od daně z příjmu osvobozena až po 5 letech členství. Ostatní otázky Vám zodpoví daňový poradce.
30.4.2004 21:35
OTÁZKA:
Dobry den, bydlím s babičkou ve státním bytě. Mám tam trvalé bydliště. Městská část nabízí byty k prodeji. Babička byt odkoupit nechce - nemá peníze. Já bych byt ráda odkoupila. Dekret je vedený na ni. Mohu odkoupit tento byt bez souhlasu babičky? Může se jednat o předkupní právo. Bydlím tam již 9 let.
Lucie
ODPOVĚĎ:
To, že máte trvalé bydliště u své babičky Vám nezakládá nárok na nájemní smlouvu. Majitel domu bude v tomto případě jednat s nájemníky, tedy s těmi, na které je napsaná nájemní smlouva, protože pouze nájemníci mají na byty předkupní právo. Zřejmě se budete muset se svojí babičkou dohodnout, aby s odkupem bytu souhlasila.
30.4.2004 21:36
OTÁZKA:
Dobrý den, půjčila jsem příteli peníze na koupi bytu. Jedná se o 120.000. Chci se zeptat zda existuje nějaká "smlouva" kterou spolu můžeme sepsat v případě našeho rozchodu, abych dostala své peníze zpět. Přítel s tím souhlasí, ale nevíme jakou nejvhodnější formu zvolit. Děkuji.
Lucka
ODPOVĚĎ:
Se svým přítelem uzavřete smlouvu o půjčce. Co by měla taková smlouva obsahovat najdete v odpovědích na předchozí dotazy.
30.4.2004 21:38
OTÁZKA:
Můj syn (27) v dědickém řízení po svém otci získal 1/4 rodin.domu se zahradou. Další části patří (a obývá) manželově druhé ženě-vdově a dalším dvěma synům (17, 22). Můj syn si chce pořídit vlastní bydlení, nabízí v rámci předkupního práva odprodej-vyplacení svého podílu, nikdo se s ním nechce bavit ani ho na pozemek k jednání vpustit. Zbývá opravdu jen soud? A co když druhá manželova žena-vdova prohlásí že na to nemá,jak dál postupovat? Je možné prodat v případě nezájmu tuto čtvrtinu někomu jinému? Nejsme zvyklí se o nic prosit ani soudit, za dobu manželova života jsem se nesoudila ani o stanovené alimenty, zvykli se že vše prošlo.. nicméně syn by rád taky bydlel.. Děkuji.
Helena
ODPOVĚĎ:
Bohužel Vašemu synovi nezbývá nic jiného, než podat žalobu na zrušení spoluvlastnictví. Soud se nejprve pokusí věc rozdělit. Pokud to není možné, přikáže soud věc jednomu ze spoluvlastníků s povinností náhrady vůči ostatním spoluvlastníků. A pokud ani jeden ze spoluvlastníků nebude mít o věc zájem, nařídí soud její prodej a z utržené částky budou spoluvlastníci poměrně vyplaceni. Soud bude přihlížet k velikosti spoluvlastnických podílů a k účelnému využití věci.
30.4.2004 21:39
OTÁZKA:
Dobrý den,
jsem vlastníkem členského podílu v bytovém družstvu. Velmi zvažuji, zda jej odkoupit do osobního vlastnictví, či ne. Zajímalo by mne, jaké právní úpravy se týkají obou forem vlastnictví - zejména srovnání "šancí" na to, že o byt přijdu a. při krachu družstva b. přikrachu společenství vlastníků.
Toho, že převádět členský podíl v družstvu je jednodušší, než prodávat byt v OV, ale že byty v OV mají větší tržní cenu (PROČ?) jsem si vědom.
Děkuji předem za odpověď (můžete klidně citovat zákony a paragrafy, rád si najdu přesné znění, ale nevím, kde všude hledat)
T. Bartuschek
ODPOVĚĎ:
Informace, které hledáte můžete nalézt v zákoně č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a dále v zákoně šč 513/1991 Sb., obchodním zákoníků, v části upravující družstva - § 221 - 260. Dle mého názoru je asi nejpodstatnější fakt, že na družstevní byt si nemůžete vzít hypoteční úvěr.
30.4.2004 21:39
OTÁZKA:
Hospodaření s fondem oprav v panelovém domě.
Ve smlouvě o převodu jednotky jsou v jednom článku vyjmenovány výměry jednotlivých pokojů a příslušenství, jejichž výlučným vlastníkem je jejich majitel. Rovněž je uvedena celková podlahová plocha převáděné bytové jednotky.
V dalším článku se uvádí, že k bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši zlomku z celku společných částí budovy, kteréžto části předmětné budovy jsou dále společné vlastníkům všech ostatních jednotek umístěných v této budově. V tomto článku je také uvedeno, že k převáděné jednotce rovněž náleží právo výhradního užívání konkrétně specifikované lodžie.
K lodžiím, které jsou umístěny v mezipatrech, není ve smlouvě vymezeno právo výhradního užívání konkrétním vlastníkem. Neformálně jsou k dispozici k užívání obyvateli bytových jednotek, v kterých se lodžie nenacházejí. Tyto lodžie v mezipatrech byly po dohodě vlastníků bytových jednotek opraveny a náklady na tyto opravy byly správně plně hrazeny z fondu oprav.
Nyní se vlastníci nadpoloviční většinou usnesli na nutnosti oprav také zbývajících lodžií, které jsou přístupné pouze z bytových jednotek a jsou podle výše citované smlouvy ve výhradním užívání vlastníků bytové jednotky, ve které jsou lodžie umístěny. Na rozdíl od postupu při opravách lodžií v mezipatrech bylo dohodnuto, že tentokrát si budou vlastníci bytových jednotek, v kterých jsou lodžie umístěny, hradit opravu lodžie z 50% z vlastních prostředků a zbytek bude uhrazeno z fondu oprav.
Domníváme se, že v souladu se smlouvou o převodu jednotky, kde jsou lodžie uváděny jako společné vlastnictví všech vlastníků, by také opravy lodžií umístěných v bytových jednotkách měly být hrazeny plně z fondu oprav. A to i vzhledem ke skutečnosti, že opravy lodžií v mezipatrech byly plně hrazeny z fondu oprav.
Také jsme přesvědčeni, že vlastníci mohou oproti smlouvě sice dohodnout téměř cokoliv, musí však postupovat vždy stějně, jako identických případech. To znamená, že pokud se usnesli na úhradě oprav lodžií v bytech, na kterých by se ale měli podílet podle našeho názoru všichni vlastníci (jde o společné prostory pouze s výhradním užívacím právem), měli by se dodatečně všichni vlastníci podílet také na úhradě oprav lodžií v mezipatrech. Jinak to chápeme jako neoprávněné nakládání s prostředky z fondu oprav. Jsou tyto naše závěry správné ? Mohou vlastníci, jichž se oprava netýká (protože v jejich bytě není umístěna lodžie) rozhodovat o hrazení oprav lodžií těmi vlastníky, v jejichž bytové jednotce se lodžie nachází ? Je v tomto případě usnesení vlastníků platné ? (V zápisu ze shromáždění vlastníků není uvedeno jmenovité hlasování vlastníků ).
Jan
ODPOVĚĎ:
Pokud jsou v prohlášení o vymezení jednotek uváděny lodžie jako společné části domu, jsou tedy ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytů a tudíž by měly být náklady na jejich opravu hrazeny všemi, podle podílů na společných částech domu. Dohoda o užívání těchto společných částí domu jednotlivými spoluvlastníky na to nemá vliv. Vlastníci se ale mohou dohodnout i na jiném způsobu hrazení. Nemohou však způsob financování oprav lodžií a jiných společných částí domu měnit hlasováním všech vlastníků, možná je opravdu pouze dohoda.
30.4.2004 21:40
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem spoluvlastníkem 1/4 domu s dvěma bytovými jednotkami, ve kterém v současnosti nebydlím. Celkem jsou tři spoluvlastníci s těmito podíly: 1/2 (užívá 1 byt), 1/4 (užívá druhý byt) a má 1/4 - neužívám žádný byt.
Mohu pronajmout svou 1/4 domu (resp.1/2 bytu) bez souhlasu ostatních spoluvlastníků?
Stanislav V.
ODPOVĚĎ:
Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků sám nemůžete pronajmout žádnou část domu. Vy totiž nejste vlastníkem 1/4 domu tak jak si to asi představujete (dům rozdělený na čtvrtiny), ale jste vlastníkem ideální 1/4, což zjednodušeně řečeno znamená, že vlastníte 1/4 každého okna, komínu, podlahy, atd. v domě. Tedy o osudu domu rozhodují všichni spoluvlastníci většinou.
30.4.2004 21:41
OTÁZKA:
Dobrý den,
v dohledné době uvažuji o prodeji dědictví -družstevního bytu 2+1 (Zahradní Město). Chtěl bych se proto na Vás obrátit s prosbou kolik činí daň/ě při prodeji (nebyl jsem majitelem). Děkuji za odpověď
V.Nemec
ODPOVĚĎ:
V tom případě, pokud nejste členem družstva alespoň 5 let, jste povinen zaplatit daň z příjmu, která činí 15 – 32% v závislosti na celkovém objemu Vašich ročních příjmů.
30.4.2004 21:41
OTÁZKA:
Dobry den,
pri koupi bytoveho domu (4 byty) jsme vytvorili bytove družstvo (lepsi podminky pri odkoupeni) a ted bych potreboval prevest byt do OV (kvuli ruceni). Druzstvo funguje uz 6 let. Budeme platit dan z prevodu nemovitosti?
Martin
ODPOVĚĎ:
Ne, od placení daně z převodu nemovitosti jste osvobozeni.
30.4.2004 21:41
OTÁZKA:
Kamarádka má dekret na byt 1+1 po otci,který zemřel před 6 lety.Chce se odstěhovat.Já mám zájem tam bydlet.Jsme předběžně domluveni na tom,že mi byt(dekret) přenechá za odstupné.Ja to máme provést?Jsem s ní domluven,že polovinu peněz jí dám při zápisu mého trvalého bydliště.Druhou polovinu peněz po 3 letech,kdy by měl dekret přejít na mě.Toto nelze právnicky ošetřit?Nebude chtít majitel se mnou sepsat jiný,pro mě nevýhodný dekret?Jde to takto provést?Poradíte mi i jiné způsoby?Jaký na to máte názor?Díky Jim
Jim
ODPOVĚĎ:
Upozorňuji Vás na to, že to, co zamýšlíte provést, je nelegální, a tudíž Vám v tomto případě nemohu poradit nic jiného, než zvýšenou opatrnost při této operaci.
30.4.2004 21:42
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych slyšela Váš názor. V současné době bydlím v družstevním bytě 1+1, který jsem si koupila minulý rok. Protože se z rodinných důvodů budu stěhovat do většího bytu, musím se te´d rozhodnout, jestli byt prodat nebo ho raději pronajímat. Můžete mi poradit co je v současné době výhodnější? Také by mě zajímaly případné výhody a nevýhody při prodeji či pronájmu. Děkuji předem za Vaši odpověď.
Erika
ODPOVĚĎ:
S touto otázkou se budete muset obrátit na realitní kancelář, která zná situaci na trhu s byty detailněji.
30.4.2004 21:43
OTÁZKA:
Dobrý den. Protože jsem se přestěhoval od bývalé přítelkyně do podnájmu, bylo potřeba zrušit trvalé bydliště a já ho neměl kam dát, tak jsem si ho nechal napsat na adresu magistrátu. Takže v podstatě jsem nyní bezdomovec. :o) Spolupracovník má státní byt, ale staví si domek. Chtěl bych se zeptat, zda-li je možné provést nějakou výměnu jeho státního bytu za moje trvalé bydliště na tomto magistrátě? Nebo může on nějak udělat, aby mi město ten byt dalo? Děkuji za odpověď. D.
Dupala
ODPOVĚĎ:
Opravdu mne překvapuje, Váš záměr, kdy jako zaměstnanec magistrátu chcete uskutečnit fingovanou výměnu?!
30.4.2004 21:45
OTÁZKA:
Dobrý den, plánujeme s přítelem koupi bytu, který se bude teprve stavět.Chtěla bych vědět zda se dá nějak ověřit firma, která bude byty stavět tj.zda nemá finanční potíže, její solidnost.Co je dobré uvést do smlouvy, která bude sepsána, aby nedošlo k pozdějším komplikacím, např.krach firmy z čehož a poté by mohlo dojít k nedostavení bytů.atd.Děkuji
Anonym
ODPOVĚĎ:
Je třeba sehnat si co nejvíce referencí o této kanceláři, solidní kancelář by sama měla mít nějaké k dispozici či Vám sdělit na koho se s dotazem obrátit. Jinak je ještě dobré podívat se do sbírky listin obchodního rejstříku, kde by měly být k nahlédnutí mimo jiné roční účetní závěrky společnosti.
30.4.2004 21:46
OTÁZKA:
Dobrý den, udělala jsem při uzavírání smlouvy k družstevnímu bytu jednu chybu - nechala jsem do smlouvy zapsat svého tehdejšího přítele jako spolubydlícího. Pak jsem se s ním rozešla, načež si on nechal do OP zapsat mou adresu jako adresu trvalého bydliště a nechtěl se vystěhovat. Nakonec se mi jeho vystěhování podařilo, ale nejsem si jistá, zda to nemůže udělat znovu. Originál smlouvy, na základě které si nechal zapsat trvalé bydliště, mi odcizil, takže jistotu, že to už znovu neudělá, nemám. Bytové družstvo mi odmítlo změnit smlouvu s tím, že to prostě nedělají. Moje otázka zní, zda má družstvo povinnost změnit na základě mé žádosti smlouvu, případně vyhotovit dodatek a zda může v případě převodu tohoto bytu na jinou osobu žádat souhlas mého bývalého přítele (jako nájemce jsem uvedena pouze já). Děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Souhlas Vašeho přítele nepotřebujete. Byt užíval pouze na základě odvození od Vašeho nájemního práva a na základě Vašeho souhlasu.
30.4.2004 21:47
OTÁZKA:
Dobrý den,
mám na Vás jednu prosbičku. Nastěhovali jsme se do nového bytu (nově postaveného domu). Po roce obývání nám ale začalo střechou téct do bytu a zdi i strop nám neustále plesniví. Stavební firma a dodavatel střechy (materiálu) by se teď měli domluvit, na čí náklady bude provedena rekonstrukce. Jelikož bydlíme ve 4. patře (posledním), budou se všechny práce provádět z našeho bytu. Pro nás to znamená se kompletně na cca 10 dní od/vystěhovat.
Prosím poraďte mi, na co máme jako řádně platící nájemnící nárok? Při představě, že budeme balit, stěhovat a 10 dní bydlet mimo byt mi přijde a/ neseriozní, b/ vysoce nákladné.
Co všechno nám musí firma zajistit? Náhladní bydlení? Odstěhování?
Prosím poraďte, či poraďte, na koho se obrátit.
Děkuji mnohokrát. :(
Lucie
ODPOVĚĎ:
Jako nájemníci takto poškozeného bytu máte nárok na to, aby Vám majitel domu - pronajímatel uhradil náklady na náhradní bydlení a náklady na stěhování. Zároveň máte nárok na slevu na nájemném, kterou musíte uplatnit rovněž u svého pronajímatele.
1.6.2004 10:26
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala, zda je potřeba souhlasu družstva k pronajímání družstevního bytu. Děkuji za odpověď
Petra
ODPOVĚĎ:
Pro pronajímání, resp. jedná se o podnájem družstevního bytu musíte mít souhlas družstva. Buď Vám jej udělí konkrétně, nebo může být takový souhlas již součástí nájemní smlouvy s družstvem.
1.6.2004 10:28
OTÁZKA:
Dobrý den,může cizinec(občan SR) koupit v ČR byt po vstupu do EÚ?
Petra
ODPOVĚĎ:
Bohužel, ani po vstupu ČR do EU si zde cizí státní příslušník koupit byt zatím nemůže.
1.6.2004 10:32
OTÁZKA:
Pane Růžička,
odpovídal jste na můj dotaz ohledně podmínek osvobození od daně z příjmu a možností
zápočtu na náklady. Vaše odpověď zněla "obraťte se na daňového poradce". Musím se přizna
t, že jste mě docela překvapil, jelikož sleduji vaše odpovědi všem tazatelům a v žádném případě jsem nezaznamenal tak stručné a striktní odmítnutí. Je to pro mě docela překvapuj
ící a nepochopitelné. Jelikož kohokoli z tazatelů by jste mohl odkázat na komerčního advokáta... Vy mě snad znáte ?? A nebo jak jinak mám chápa
t váš přísně selektivní přistup k mé osobě? Pochopil bych, kdyby daňová problemati
ka nebyla středem vašeho zájmu. Ale není tomu asi tak, protože na tutéž problematiku jste třeba obsáhle odpovída
l tazateli Petr (odpověd datována: 09.04.2004 13:30). Nicméně, děkuji vám, že jste můj do
taz neignoroval totálně a že jsem měl alespoň možnost dozvědět se na čem jsem (u vás). Příjemný den.
Josef Říman
ODPOVĚĎ:
Dobrý den, jen pro vysvětlení k Vašemu dotazu. Jak jste si jistě všiml, v této realitní poradně odpovídám na obecné dotazy ohledně povinnosti placení daně z příjmů za prodej nemovitostí. Váš dotaz však přesahuje moji znalost daňových předpisů (přeci jen je moje oblast působení poněkud jiná než daně), a proto opravdu to nejlepší, co Vám v daném okamžiku mohu poradit, je obrátit se na daňového poradce.
1.6.2004 10:35
OTÁZKA:
Dobrý den,potřebovala bych poradit.Máme kupovat stavební pozemek,ale zjistili jsme,že na pozemku je sloup vysokého napětí a přes část vedou dráty.Je možné tam stavět,popř. za jakých podmínek a jaké s tím jsou problémy,pokud jsou? Děkuji za odpověď.
Martina
ODPOVĚĎ:
V tomto případě Vám nedoporučuji pozemek kupovat, dokud nekontaktujete místní stavební úřad, kde by Vám měli sdělit, zda lze na pozemku stavět či nikoliv, a zároveň Vám doporučuji nahlédnout do územního plánu.
1.6.2004 10:38
OTÁZKA:
Dobrý den, je možno nabýt do výhradního vlastnictví byt, který je převáděn jako byt družstevní do vlastnictví člena (členů) dužstva, pouze jedním z manželů, nebo je nutné, aby při výše uvedeném převodu nabývali oba manželé do společného jmění manželů, i když před uzavřením manželství měl užívací práva k bytu jen jeden z manželů. Děkuji za odpověď.
Pavel Šišma
ODPOVĚĎ:
Ze zákona bude družstevní byt převeden na oba manžele, resp. členy bytového družstva se stanou oba manželé, i když měl užívací právo na byt původně jen jeden z nich. Manželé se ale mohou následně dohodnout na zúžení společného jmění a byt zůstane ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů.
1.6.2004 10:40
OTÁZKA:
Dobrý den, mám podobnou otázku, jaká zde již byla. Zajímalo by mě také, pokud má můj přítel nárok na byt - ale ne obecní, nýbrž nájemní, po mé - např. smrti. V případě, že zde bude mít trvalé bydliště. Děkuji!!!
darina
ODPOVĚĎ:
Na Vašeho přítele přejde nájem jen v tom případě, že prokáže, že s Vámi žil alespoň 3 roky ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Společnou domácností se myslí to, že společně s Vámi bydlel hradil náklady spojené s provozem domácnosti.
1.6.2004 10:41
OTÁZKA:
Dobrý den, pravděpodobně budu kupovat byt v osobním vlastnictví od svého strýce. Strýc bude v bytě nadále bydlet. Zajímalo by mne, jak postupovat u placení elektřiny, telefonu atd. Zda se zde musí nahlásit nový vlastník bytu a zda strýc může platit tyto poplatky přímo nebo je budu platit já a strýc mně. Je něco zásadního, na co si při koupi bytu dát pozor nebo co by měla určitě obsahovat kupní smlouva?
Děkuji za odpověď.
AN
Anonym
ODPOVĚĎ:
Nového vlastníka domu hlásit nemusíte, pokud sám nechcete tyto poplatky platit a strýci je následně přeúčtovávat. Obvyklejší a vhodnější je mít napsané měřiče energií, telefonu apod. na koncového spotřebitele, tedy na Vašeho strýce. Také by bylo vhodné, abyste se strýcem dohodl na konkrétních podmínkách jeho užívání bytu.
Co se týká obsahu smlouvy o převodu bytové jednotky, musí tato smlouva ze zákona obsahovat:
a) označení budovy nebo domu podle katastru nemovitostí, číslo bytové jednotky, její pojmenování a umístění v domě,
b) popis bytu nebo nebytového prostoru, příslušenství, podlahová plocha a vybavení bytu nebo nebytového prostoru,
c) určení společných částí domu, a částí domu společných vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu a částech domu, které jsou společné jen některým vlastníkům,
e) označení pozemku, na kterém dům stojí a který k němu patří, údaji podle katastru nemovitostí,
f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka na nového vlastníka
1.6.2004 10:42
OTÁZKA:
Vazeny pane magistre, bydlim s manzelem v obecnim byte. Byt je veden jako sluzebni pro ucitele mistni zakladni skoly. V dobe, kdy jsem s obci uzavirala najemni smlouvu jsem nebyla a ani nyni nejsem zamestnacem skoly. Najemni pravo jsme ziskali na zaklade rozhodnuti mestske rady s tim, ze budu "ucitelka v zaloze" (byt nebyl jiz dlouho neobydlen a mestu tim utikaly penize). Pred mesicem jsem od MU obdrzela vyzvu k vystehovani. Cetla jsem si v obcanskem zakonniku (§711) a myslim si ze MU potrebuje k vypovedi souhlas prislusneho soudu. Muzete mou domenku potrvdit nebo vyvratit? Velmi Vam dekuji za odpoved
Karolina
ODPOVĚĎ:
Ano, pronajímatel potřebuje k výpovědi nájmu z bytu přivolení soudu, ale jen v případě, že máte uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
1.6.2004 10:43
OTÁZKA:
Kupuji nový byt do osobního vlastnictví přes realitní kancelář.
Cena je hrazena v několika splátkách s tím, že poslední spátka (cca 12/04) bude zahrnovat i DPH dle platných předpisů.
Kolik procent je tato sazba DPH v současnosti, případně na kolik se uvažuje její změna??? Děkuji.
Roman
ODPOVĚĎ:
Zatím patří byty stále do kategorie 5 % DPH. O změně (zvýšení) této sazby se v nejbližší době neuvažuje.
1.6.2004 10:46
OTÁZKA:
Prodávám byt v OV a vzhledem k délce bydlení v něm se na mě vztahuje osvobození od daně z příjmu. Pokud tomu dobře rozumím, nemusím částku utrženou za byt do daňového přiznání vůbec uvádět?
Alena Jandová
ODPOVĚĎ:
Daň z příjmu nejste při prodeji bytu povinen platit v případě, že v něm máte bydliště déle než 2 roky. Pokud tomu tak není, jste od daně osvobozen až po pěti letech vlastnění bytu.
1.6.2004 10:54
OTÁZKA:
Dobrý den. Dostal jsem nabídku na odprodej obecního bytu, který užívám, od příslušné obce. Kdy bude splněn zákonem stanovený termín pro osvobození v případě, že bych jej chtěl odprodat třetí osobě ? Zároveň mám záměr se přestěhovat a koupit jinou nemovitost. Bohužel koupě této nové nemovitosti probíhá navíc rychleji, než "nákup" obecního bytu. Takže prodejem dříve obecního bytu bych mohl umořit pouze část hypotéky.
Děkuji za Vaši odpověď.
Jirka
ODPOVĚĎ:
Abyste mohl být osvobozen od daně z příjmů při dalším prodeji bytu, musíte v něm podle zákona o dani z příjmu bydlet minimálně 2 roky.
9.7.2004 14:50
OTÁZKA:
Dobrý den, mám dotaz týkající se koupě družstevního bytu o velikosti 1+1 pro matku mého přítele (který budu financovat já). Trvá na tom, aby byla jako majitelka toho bytu v druzstvu zapsána ona.Výměnou nám přenechá družstevní byt o velikosti 3+1. Je možný zápis do družstva u bytu 3+1 na mě a mého partnera jako majitele jak by bylo postupováno při našem rozchodu, kdo by měl nárok na byt 3+1? Děkuji za odpověď
Dája
ODPOVĚĎ:
Společnými členy družstva mohou být jen manželé, takže by měl být členem družstva jen jeden z Vás. Je třeba dohodnout se na tom, kdo z Vás to tedy bude. Nárok na byt pak po Vašem rozchodu bude mít ten, kdo bude členem bytového družstva. Pokud by se členem družstva měl stát Váš přítel, přičemž vy budete financovat nákup nového bytu pro jeho matku, rozhodně spolu uzavřete smlouvu o půjčce na částku, kterou bude stát nový byt, abyste případně o svoje peníze nepřišla.
9.7.2004 14:50
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se svými bratry koupit pozemek a následně ho rozdělit dle dohody, abychom každý byli vlastníky určité části. Stávající majitel by rád jednal pouze s jedním z nás, resp. by rád prodal pozemek vcelku. Znamená to potom, že budeme daň platit 2x (při koupi celého pozemku a potom při jeho rozdělení)? Děkuji
Petr
ODPOVĚĎ:
Nejlepší by bylo, kdyby jste od majitele koupili celý pozemek společně do spoluvlastnictví a poté se dohodnout na rozdělení pozemku a vzájemném vypořádání. Daň z převodu nemovitosti (při prodeji) bude platit převodce – tedy prodávající. Pokud bude pozemek rozdělen na stejně velké díly, darovací daň platit nemusíte.
9.7.2004 15:03
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat , co znamená když je byt ve vlastnictví s.r.o.,kdo je po jeho odkoupení vlastníkem,je možný sebrat si na to hypotéku?
edita
ODPOVĚĎ:
Je to případ podobný bytovému družstvu. Dům je ve vlastnictví společnosti s r. o., nájemníci bytů jsou pak společníci této společnosti. V takovém případě se pak kupuje obchodní podíl ve společnosti, nikoliv bytová jednotka. Hypotéku si na koupi obchodního podílu vzít nemůžete.
9.7.2004 15:05
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala na situaci, kdy můj manžel vlastní žinžovní dům s byty s regulovaným nájmem. Jedna rodina (důchodci) mu velmi striktně oznámila, že od určitého data bude v jejich bytě bydlet jejich vnučka. Je možné aby vlastník domu toto odmítl a aby se tím musel nájemník řídit? Děkuji za odpověď. Eva Tůmová
Eva Tůmová
ODPOVĚĎ:
Nájemník si sám rozhoduje o tom, kolik lidí a kdo s ním bude bydlet v bytě. Do toho nemá majitel bytu žádné právo zasahovat.
9.7.2004 15:06
OTÁZKA:
Mam take dotaz na vymenu oken. Jde o druzs.byt stary temer 30let a nektera okna jsou uz v hroznem stavu/ podel jednoho je praskly panel, se kterym SBD za celou dobu nic neudelalo/ doporucilo zasparovat/, chceme alespon nektera vymenit a zajima me jestli mam pravo zadat alespon prispevek od SBD, kdyz druzstvo vymenu samo neplanuje. Na fond oprav platime temer 1 000.-Kc a neopravuje se nic. Dekuji za odpoved M.L.
marcela
ODPOVĚĎ:
Družstvo je povinno stejně jako kterýkoliv jiný majitel bytu zajistit v bytě nutné opravy, mezi něž lze rozhodně počítat i výměnu oken (vyžaduje-li to jejich stav). Nutnost takových oprav je nájemce povinen pronajímateli oznámit. Pokud je družstvo po oznámení nájemcem neprovede samo, je nájemce oprávněn provést takové opravy sám a po družstvu pak požadovat jejich náhradu.
9.7.2004 15:07
OTÁZKA:
Dobrý den, kupuji přes realitní kancelář od investora byt 1+kk ve výstavbě. Ve smlouvě o smlouvě budoucí je plánek s rozměry bytu. Nyní, když jsem se byl podívat na stavbě, jsem zjistil, že kvůli hydrantu postavili v mém bytě, konkrétně v předsíni 22 cm izolaci, která není zanesena v plánech vložených ve smlouvě. Nyní se mi z jedné části předsíně o rozměrech 114/80 cm (šířka/hloubka), kam jsem původně zamýšlel zabudovat vestavěnou skříň či věšák stal podle mého názoru nevyužitelný prostor o velikosti 92/80 cm. Mohu se proti tomuto postupu bránit a například vypovědět smlouvu o smlouvě budoucí včetně vrácení všech záloh nebo odmítnout převzít byt dokud nedojde k nápravě na původní rozměry?
Jiří Hanzlík
ODPOVĚĎ:
Bez znalosti Vaší smlouvy je dost obtížné se k tomuto dotazu nějak konkrétně vyjádřit. Obecně se však dá říct, že se jedná o vadu bytu. Záleží na tom, jestli lze tuto vadu odstranit nebo nelze. Pokud ne, tak můžete po prodejci požadovat slevu z kupní ceny a nebo za určitých podmínek od smlouvy odstoupit.
9.7.2004 15:08
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem uživatelkou DB 4+l.Mám dvě studující dcery /18,20/, z nich jedna s velkou pravděpodobností po založení rodiny zde bude bydlet dál. Jak se vypořádám s druhou dcerou? Jsem samoživitelka; současný nájem se rovná nájmu jiných i 2 pokoj. bytů.Děkuji.
Božula
ODPOVĚĎ:
Žádnou povinnost vypořádat se s dcerou, která odejde z bytu, nemáte. Je to pouze otázka Vaší dobré vůle a dcera po Vás nemůže nic požadovat (ani jedna).
9.7.2004 15:09
OTÁZKA:
Dobrý den, bojužel jsem pěkně naletěla a nevím, jak z toho ven.kontaktovala jsem RK, která nabízela byt, jaký jsem hledala.
Po prohlídce jsem tedy začala s RK jednat.Byla jsem vyzvána, abych v přinesla jako jistinu 10% kupní ceny. Byla mi předložen
k podpisu návrh dohody o ceně, ale s tím, jako bych sama pověřila makléře k hledání pro mě vhodného bytu. Když jsem se podivila, bylo mi řečeno že to je běžná praxe a bez toho nelze o koupi jednat. Ve smlouvě byla částka rozdělena na 2 položky, jistinu a provizi. Na obě jsem dostala řádné potvrzení.
Protože RK inzerovala, že veškeré poplatky provize jsou v ceně nabízeného bytu, byla jsem ujištěna že je vše v pořádku. Nakonec, provizi vždycky platí kupující v ceně bytu. Byly mi spočítány splatky a já dohodu podepsala. Můžete si klidně myslet,
jak jsem blbá, já to vím taky, ale u takhle napohled solidně vedené realitky jsem naivně očekávala solidní jednání. Vždyť jsem byla zákazník, ale ke slušnému jednání se zákazníky jsou vedeni zřejmě jenom někde, v realitkách určitě ne.Ta provize samozřejmě v těch splátkách započtena nebyla. Když jsem to zjistila znovu jsem se ohradila, ale bylo mi řečeno, že ten inzerát byl špatně podán a skutečně se druhý den objevila nová
cena. Takže jsem v pasti. Buď přistoupim na cenu cenu vyšší, než o jaké jsem jednala, nebo přijdu o celou částku, kterou jsem RK
při jednání zaplatila. Existuje nějaké východisko? Je takovýto
postup u RK běžný? děkuji
Jana
ODPOVĚĎ:
V první řadě je nutné říct, že jednání realitní kanceláře je velmi neseriózní a neprofesionální. Bohužel bez bližší znalosti celého problému a prostudování příslušné smlouvy Vám nemohu poradit. Každopádně, pokud jste s nimi uzavřela zmíněnou dohodu (může se jednat o smlouvu o smlouvě budoucí), neměla by mít realitní kancelář právo takto jednostranně zvýšit cenu a hrozit Vám propadnutím kauce, pokud na ni nepřistoupíte. Doporučuji Vám vyhledat služeb nějakého advokáta.
9.7.2004 15:09
OTÁZKA:
Dobrý den,prodávám RD. V této chvíli mám dva zájemce.Peníze za tento RD bych ráda investovala do nového bydlení.V tuto chvíli ale nevím, zdali je ta správná doba.V květnu vstupujeme do EU a já mám obavy, aby se cena realit nevyšplhala ještě výše.Vím, že stoprocentně mi toto nikdo neřekne, ale ráda bych znala Váš názor, děkuji.
Zuzana
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru zatím vstup do EU výrazný vliv na ceny nemovitostí neměl.
9.7.2004 15:10
OTÁZKA:
Dobrý večer, bydlím v družstevním domě v Praze, bohužel vedení družstva hospodaří prapodivně, v účetnictví mu chybí 500 000 a přesto si rozděluje odměny. První členové předsednictva družstva již dnes bydlí v rodinných domech a obávám se, že jsme jim jako nájemníci vydatně na ně přispěli. Bohužel nájemníků je zde přes 100 a nejsou jednotní, málokomu se chce se o to víc zajímat...ráda bych, kdybyste mi mohl poradit kam se obrátit, i třeba anonymně, aby hospodaření našeho družstva zkontroloval. Podotýkám, že vše ovládá jako Richelieu policista, který zřejmě má své známé a který samozřejmě ve vedení družstva není, jen tahá za nitky.....děkuji.
Vlaďka
ODPOVĚĎ:
Družstvo by mělo mít kontrolní a revizní komisi, na kterou byste se měla se svým podnětem obrátit. Pokud by to nedopadlo podle Vašeho očekávání, můžete se ještě obrátit na příslušný finanční úřad, který může ve družstvu provést kontrolu.
9.7.2004 15:11
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěl bych koupit nový byt na hypotéční úvěr. Smlouvu o úvěru mám již uzavřenu a zanedlouho se budu ženit. Hypotéční smlouva je uzavřena na základě smlouvy o smlouvě budoucí a smlouva o převodu bytu se uskuteční až po termínu svatby. Chtěl bych se zeptat jetli mi nehrozí, že v případě rozvodu mi zůstaně celý dluh z hypotéčního úvěru (uzavřeno před manželstvím) a ještě bych musel svoji přítelkyni vyplatit z poloviny bytu (koupeno jako manželé). Dá se tato situace ošetřit jinak než předmanželskou smlouvou? Děkuji.
Michael K.
ODPOVĚĎ:
Tato situace je velmi složitá a v podstatě, pokud byste ji s přítelkyní nějak smluvně neošetřili, bylo by to zhruba tak, jak jste naznačil ve svém dotazu. Řešením je tedy buď uzavřít s přítelkyní předmanželskou (nebo s manželkou manželskou) smlouvu a nebo uzavřít dohodu o přistoupení Vaší přítelkyně k závazku – hypotečnímu úvěru, a to ještě dříve než dojde k uzavření manželství.
9.7.2004 15:12
OTÁZKA:
Hezky den, radi bychom koupili pozemek nebo apartment v Rakouskych Alpach. Jak mame pri takovemto planu postupovat? Je mozne pouzit ceskou hypoteku na financovani realit v EU? Je samozrejmosti si zajistit mistniho pravnika, ale i tak se bojime abychom nenaleteli nebo abychom si nedali poradit spatne. Za jakoukoliv radu v tomto smeru dekujeme.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Bohužel jsem se s takovou situací zatím nesetkal. Proto Vám doporučuji poradit se s místním právníkem a realitní kanceláří. Dále bych Vám doporučil kontaktovat specialistu na hypoteční úvěry, který Vám zodpoví dotazy týkající se financování této koupě.
30.7.2004 9:43
OTÁZKA:
Dobrý den. Bydlím v dvoupodlažním domě, kde je celkem 8 bytů. Každý z majitelů je vlastníkem jedné ideální osminy vzhledem k celku nemovitostí. Do budoucna uvažujeme jako sdružení vlastníků, že bychom si každý z nás osmi nechal převést v katastru nemovitostí svůj byt do osobního vlastnictví. Mimo to bychom chtěli aby k bytům v přízemí patřily i prostory v suterénu (zde jsou nebytové prostory - sklepy, prádelna, kočárkárna) a k bytům v patře patřily prostory v podkroví. Obracím se tedy na Vás s dotazem co všechno pro to musíme udělat za předpokladu, že všichni majitelé souhlasí s převodem, a jak vysoké poplatky máme očekávat? Děkuji za dopověď. KK.
Květa Kučerová
ODPOVĚĎ:
Rozdělení domu na jednotlivé bytové jednotky se provádí tzv. Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek, které musíte podat spolu s návrhem na příslušný katastrální úřad. Po rozdělení domu na bytové jednotky pak převedete jednotlivé byty a další části domu spolumajitele. Ve Vašem případě však nedostane každý ze současných spolumajitelů stejnou část (jak uvádíte sklepy, prádelnu či kočárkárnu), proto tedy budou ti, kteří dostanou větší části, muset uhradit darovací daň.
30.7.2004 9:44
OTÁZKA:
Dobry den pan Ruzicka, chcela by som sa dozvediet, ako budu moct nakupovat nemovitosti po vstupe do EU cudzinci, tiez z EU. S manzelom sme si kupili bytik a pozemok v CR, zatial na manzelovu matku, ktora je obcanom CR, kedze chceme zacat stavat v blizkej buducnosti v CR rodinny dom, chceli by sme vediet, ci aspon ten bude moct byt na nas (obcanov SR). Zatial nikde som tuto informaciu nenasla, udajne tato otazka aspon do minuleho mesiaca nebola uplne doriesena (ci tam bude nejake prechodne obdobie). Zatial nezijeme v CR trvale ani prechodne. Dakujem za info.
Jana
ODPOVĚĎ:
Nemovitosti, s výjimkou pozemků, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží a pozemků určených k plnění funkce lesa, mohou v ČR mimo jiné nabývat také cizinci s průkazem o povolení k pobytu v ČR pro státního příslušníka členského státu Evropské unie.
30.7.2004 9:45
OTÁZKA:
Dobrý den. Koupil jsem nový byt do osobního vlastnictví. Po měsíci se na stropě objevily mokré fleky, prasklina na zdi atd. Vše jsem písemně reklamoval prodávajícímu a ten mi odepsal, že celou věc postoupil stavební firmě a tím je prý pro něj reklamace vyřízena. Uplynulo několik měsíců a nic se neděje. Bojím se vzniku plísní v bytě. Jakým způsobem se domohu, aby závady byly odstraněny ? Mohu sám požádat znalce aby mi zpracoval znalecký posudek na vzniklé a neodstraněné závady a honorář za tento posudek požadovat na prodávajícím ?
Dík za odpověď.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Odstranění vad či slevy z kupní ceny se musíte domáhat na prodejci, který je za ně odpovědný a je na něm, jakým způsobem vady odstraní nebo nechá odstranit. V případě, že nebudou Vaše výzvy k odstranění vady či slevy z kupní ceny prodejcem vyslyšeny, můžete tyto vady odstranit sám a pak žádat na prodávajícím náhradu škody, popřípadě se obrátit se žalobou o náhradu škody na příslušný soud. Dále máte právo na náhradu nutných nákladů vzniklých v souvislosti s uplatněním svého práva (např. znalecký posudek,…) , ovšem jen tehdy, pokud prodávajícímu tyto náklady oznámíte.
30.7.2004 9:46
OTÁZKA:
Dobrý den..Mám takový dotaz. 1-Chtěl bych zažádat o obecní (městský byt a zajímalo by mě na který úřad se mám obrátit a jak postupovat. 2-Slyšel jsem že některé obce (MČ) nabízejí obecní byty, které jsou zadlužené s tím že který zájemce je ochoten dlužnou částku zaplatit byt dostane (konkrétně jsem o tom slyšel v Brně) je to pravda?může MČ takhle postupovat? 3-V domě kde jsou obecní byty existuje půda. Měl bych zájem půdu koupit a předělat ji na byt jak postupovat? děkuji za odpověď
Dalibor
ODPOVĚĎ:
Tyto věci si řeší majetkové odbory příslušných městských úřadů samy. Obraťte se s těmito dotazy přímo na úředníka tohoto odboru. Nabídky bytů k prodeji zveřejňuje MÚ na své vývěsní desce a většinou také na internetu.
30.7.2004 9:47
OTÁZKA:
Chci koupit byt v osobním vlastnictví a v realitní kanceláři mi bylo oznámeno, že k bytu je věcné břemeno - nájemník, který má užívací právo na jednu místnost a zároveň, že byt volný ihned. Nerozumím tomu, musela bych nájemníka nějak vyplatit, nebo se s ním soudit?
Markéta
ODPOVĚĎ:
Zřejmě se jedná o částečně obsazený byt. Vystěhování nájemce bude zřejmě nemožné bez toho, aniž byste se s ním dohoda a případně mu zajistila náhradní byt nebo ho vyplatila. Buďte proto při koupi tohoto bytu velmi obezřetná.
30.7.2004 9:48
OTÁZKA:
Dobrý den. Vlastníme s manželem rod. domek, který stojí v cestě budoucí silnici. Víme, že nám nic jiného nezbývá, než prodat, ale nevíme jak se podobná situace řeší v praxi. Kolik se nechává po výkupu čas na hledání bydlení, nebo patří mezi jejich povinnosti nabídnout nám odpovídající rod. domek. Existuje tržní hodnota domu, ale vznikají i jiné náklady s přestěhováním - např. kuchyň na míru apod. Děkuji za odpověď.
Ivana
ODPOVĚĎ:
Všechny Vaše dotazy byste měli vyřešit ve smlouvě o prodeji domu, jak případnou dobu pro vyhledání nového bydlení, zajištění náhradního rodinného domu, náhradu nákladů na stěhování, apod., kdy tyto podmínky mohou být do smlouvy začleněny.
30.7.2004 9:48
OTÁZKA:
Před revolucí moje maminka zdědila domek ze závěti po své tetě.Ještě jsme jej ani nestihli vyklidit a už na nás úředníci městečka začali tehdy tlačit, abychom dům odprodali městu, protože komunikace, která vede v jeho těsné blízkosti, se bude rozšiřovat a město bude vykupovat i domky ostatní.Mamka nakonec uvěřila a město její domek za cenu 46.000 Kč vykoupilo. Po revoluci, když se ukázalo, že silnice se stavět nebude a dokonce to snad ani v plánu nikdy nebylo, požádala mamka městský úřad o navrácení domku z důvodu prodeje za nápadně nevýhodných podmínek.
Přezkoumání se vleklo a nakonec přišel od právníků, které si město najalo,dopis, že naší žádosti vyhověno nebude a abychom se obrátili na okresní soud.Jenomže dopis s oznámením o nevydání a výzvou byl poslán tak, aby datum , do něhož se tehdy mohlo žádat o vydání nemovistosti u soudu (tuším že šlo o rok 1993?), již bylo neplatné. Zkrátka, abychom se obrátit na soud nestihli. Mamka to tedy vzdala.Město "náš" domeček pronajalo za nemalou částku k podnikání soukromé firmě a mne by zajímalo, zda se skutečně nemáme již práva domáhat navrácení domku, v němž žila moje prababička, babička,vyrůstala mamka a o prázdninách jako dítě i já.
Alice
ODPOVĚĎ:
Ustanovení § 115 a násl. stavebního zákona jasně hovoří o tom, že vyvlastněné nemovitosti lze využívat jen k účelům, pro které byly vyvlastněny. Pokud nemovitosti nejsou využívány k účelům, pro které byly vyvlastněny, může stavební úřad na žádost toho, komu byly nemovitosti vyvlastněny, rozhodnutí o vyvlastnění zrušit. Domnívám se však, že ve Vašem případě je tento nárok již promlčen.
30.7.2004 9:50
OTÁZKA:
Dobry den, chceme si s pritelem koupit byt v osobnim vlastnictvi. Je mozne, abychom byli oba dva vlastniky bytu, i kdyz nejsme manzele?
Jana Pryčková
ODPOVĚĎ:
U bytu v osobním vlastnictví je možné, aby byly jeho majiteli dvě osoby (na rozdíl od družstevních bytů), v kupní smlouvě budete uvedeni jako dva kupující a každý z vás pak bude vlastnit jednu polovinu bytu.
30.7.2004 9:51
OTÁZKA:
Dobrý den,jsem vlastníkem 1/3 rod.domku,kde tento podíl prodávám.Sepsala jsem s budoucím kupujícím "Slouvu o uzavření budoucí kupní smlovy"na dohodnutou kupní cenu dne 16.7.2002. Začali jsme stavět a teď bych peníze potřebovala.Stále vše odkládá.Jak ho donutit, aby aspoň vyplatil zálohu?
Děkuji Vám.
Alena Nečasová
ODPOVĚĎ:
Pokud máte s kupujícím již uzavřenou smlouvu, ve které jsou sjednány podmínky uhrazení kupní ceny, je dost obtížné ji změnit bez souhlasu kupujícího. Tato podmínka šla sjednat při uzavírání smlouvy, teď už bohužel kupujícího k dřívější platbě nijak donutit nemůžete.
30.7.2004 9:51
OTÁZKA:
Přeji krásný den. Bydlím v rodinném domě v mém vlastnictví, mám přítele, který vlastní také rodinný dům a rozhodli jsme se, že půjdem bydlet k němu (z osobních důvodů je to jediné řešení) a ted nastal problem co s domem, je vhodné tento dům prodat nebo pronajímat, dům bude třeba udržovat a bohužel jsme časově vytíženi a dva domy bychom jak časově tak finančně neutáhli. Bylo by ještě lepší třeba s prodejem domu počkat, půjdou ceny domu nahoru a nebo radši dům neprodávat. Děkuji za odpověď
Martina
ODPOVĚĎ:
Doporučuji Vám obrátit se na nějakou místní realitní kancelář, která bude znát místní trh velmi detailně a jistě Vám dobře poradí, co ve Vašem případě nejlepším řešením.
30.7.2004 9:52
OTÁZKA:
Dobry den, zijeme s manzelem v cizine a planujeme koupi bytu v Praze do OV. Vzhledem k tomu, ze na uzemi CR nemame zadny trvaly prijem, je stale mozne zadat o poskytnuti uveru v Cechach? Oba mame ceske obcanstvi. Dekuji za odpoved.
Petra
ODPOVĚĎ:
Banky údajně při poskytování úvěrů akceptují i příjmy ze zahraničí, ale v praxi jsem takový případ zatím nerealizoval. Doporučuji Vám obrátit se na nějakého bankovního poradce.
30.7.2004 9:53
OTÁZKA:
Dobry den, mel bychom dva dotazy na Vasi poradnu.
1. jsem obcan SR s trvalym bydlistem v SR. Mohu jako obcan EU od 1.5.2004 ziskat v CR trvale bydliste? Pracuji v CR nepretrzite 3,5 roku a mam 5-letou smlouvu na podnajem bytu. - docet jsem se, ze CR ma nejake prechodne obdobi na ziskani trvaleho pobytu, ale ak clovek z EU pracuje vice nez 3 roky (plati to i se spetnou vasbou?) nepretrzite v CR , tak policie mu vystavi povoleni k trvalemu bydleni.
2. ak je to mozny, ziskat trvale bydliste v CR (otazka 1), tak mohu pak s tim, ze mam v CR trvale bydliste (ale stale jsem obcan SR) koupit nejakou nemovitost v CR (byt, pozemek)?
Za odpoved predem dekuji.
SLAVOMIR
ODPOVĚĎ:
Trvalé bydliště můžete jako cizinec – občan EU v ČR získat po třech letech pobytu na území ČR, nic by nemělo bránit možnosti započíst si i předchozí pobyt. Trvalý pobyt k nákupu nemovitosti po vstupu ČR do EU jako občan EU nepotřebujete.
30.7.2004 9:55
OTÁZKA:
Dobrý den,
Zajímá mě otázka prodeje nájemní smlouvy.
Bydlím s rodinou v panelovém bytě 3+1, který jsme kdysi získali jako stabilizační-podnikový. V současné době rekonstruuji rodinný dům po rodičích, byt bych za normálních okolností přenechal dceři kdyby ji nečekalo v následujících 5 letech vysokoškolské studium. Po tu dobu by ovšem bylo nad naše finanční možnosti hradit současně náklady s domkem i bytem. Prodej nájemní smlouvy by nám, resp. dceři vytvořil jistý fin. základ pro získání bylu po dokončení studia.
Je takový postup možný?
Děkuji, s pozdravem
Jiří šíma
jiri.sima@email.cz
Jiří Šíma
ODPOVĚĎ:
Záleží na způsobu, jakým to uděláte. Pokud budete z bytu odcházet a majiteli to oznámíte, nemusí Vás nechat opatřit si za sebe náhradu, od které byste pak požadovali uhrazení finanční částky. Pokud byste chtěli byt vyměnit, tak v tom případě to možné je, ale u Vás to zřejmě není možné, když se stěhujete do rodinného domu. Pak byste museli provést výměnu fiktivní, která není legální.
30.7.2004 9:56
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím ve starém domě, který od restituenta koupil nový majitel. Někteří nájemníci v minulosti si na svůj náklad pořizovali koupelny a el. vytápění do té doby v bytech neexistující, nyní požaduje nový majitel po nás stavební povolení na všechny úpravy v bytech, s tím, že žádná povolení nejsou ve stavebním spise v archivu příslušného stavebního úřadu.
V mém případě se jedná o koupelnový kout neuzavřený v obytné místnosti, s jejíž existencí majitel nesouhlasí.Tvrdí, že je to hygienicky a stavebně nezpůsobilé k užívání a žádá odstranění stavby na moje náklady.Prosím o vysvětlení, zda má majitel právo požadovat stavební povolení, souhlas tehdejšího majitele a kolaudaci zařízení a jaká jsou moje občanská práva v případě, že žádné z povolení nemám, jedná se o stav asi ze 70.let min.stol.
Děkuji S.Dillingerová ,adr.:1ivan@centrum.cz
S.Dillingerová
ODPOVĚĎ:
Jako nájemce bytu nemáte žádné oprávnění provádět v bytu jakékoliv stavební úpravy bez souhlasu majitele. Je logické, že nový majitel vyžaduje předložení souhlasu starého majitele. Za takové porušení nájemní smlouvy vám hrozí výpověď nájemní smlouvy bez povinnosti majitele zajistit Vám náhradí bydlení, ale ve většině případů pouze přístřeší. Co se týká dotazu, zda má majitel právo požadovat stavební povolení a kolaudaci, tak na to majitel právo má, což však nic nemění na tom, že pouze absence souhlasu předešlého majitele je hrubým porušením nájemní smlouvy a tedy důvodem pro výpověď.
30.7.2004 9:56
OTÁZKA:
Jsem majitelkou bytoveho domu s regulovanym najemnym. Najemne mi zdaleka nepokryva skutecne naklady. Jake sluzby mohu zahrnout do najemneho, jakym zpusobem to mohu provest, potrebuji souhlas najemnika? Jde mi konkretne o dan z nemovitosti, pojisteni domu, fond oprav, sprava apod. Dekuji mnohokrat za odpoved
Anonym
ODPOVĚĎ:
Žádnou z výše uvedených položek nemůžete zahrnout do ceny nájmu. Budete muset i nadále postupovat obdobně podle již zrušené vyhlášky č. 176/1993 Sb. Existují i jiné cesty jak zefektivnit chod nemovitosti s nájemními byty, pokud budete mít zájem, můžete mne kontaktovat.
30.7.2004 9:57
OTÁZKA:
Dobrý den. Jsem po rozvodu a v současné době jediným nájemcem DB. V brzké době se má ke mě nastěhovat přítelkyně. Potřeboval bych vědět jak vyřešit její vztah k tomuto bytu , aby ji moji přímí dědici(moje děti), nemohli v případě mého úmrtí vystěhovat na ulici ?
Zbyněk
ODPOVĚĎ:
To je bohužel nevýhoda družstevního bytu, Vaše přítelkyně nemá vůbec žádný nárok na bydlení v družstevním bytě po Vaší smrti. Jediným možným řešením této situace je uzavření manželství.
30.7.2004 9:59
OTÁZKA:
Bydlíme v bytovém domě (sdružení vlastníků). Za domem se nachází zahrada, kterou majitel sousedního domu, podle našeho názoru protiprávně, získal do svého vlastnictví. O celou věc se vede soudní spor. Soused si zahradu doslova opevnil a odmítá nás na ni pustit i kvůli provádění nutných oprav na našem domě , které odjinud, než ze zahrady nelze provést (ucpaná kanalizace, oprava balkonů atd.). Existuje možnost, aby obecní úřad vydal předběžné opatření, a umožnil nám přístup k našemu domu, ale pracovnice, která na úřadě tyto záležitosti vyřizuje nám řekla, že by sice předběžné opatření vydat měla, ale že se našich sousedů bojí, takže nebude dělat nic. Prosím o radu, jak postupovat, abychom mohli provést alespoň nejnutnější opravy domu.
Anonym
ODPOVĚĎ:
V podstatě není potřeba vydávat žádné předběžné opatření úřadu, protože sám zákon Vás ke vstupu na sousedův pozemek opravňuje. V ustanovení § 127 odst. 3 občanského zákoníku je zakotveno omezení vlastníka pozemku, kdy ten je povinen strpět vstup vlastníka sousedního pozemku na svůj pozemek na nezbytnou dobu a v nezbytné míře, pokud to vyžaduje údržba a obhospodaření sousedícího (tedy Vašeho) pozemku a staveb na něm. Vy ovšem v případě, že svým chováním na sousedově pozemku způsobíte nějakou škodu, jste povinni mu ji nahradit. Pokud by Vám soused vstup na pozemek odmítal, obraťte se na soud se žalobou.
30.7.2004 10:00
OTÁZKA:
Mám byt v OV ve 2,5 roku starém domě. Za dobu bydlení se projevila řada závad, které já i sousedé reklamujeme. Uznané závady dodavatelská firma postupně odstraňuje, což nicméně do značné míry omezuje možnosti normálního používání bytu. Např. se vyměňovala dlažba na balkonech (původně položená dlažba nebyla mrazuvzdorná a po zimě popraskala), což trvalo 7 pracovních dnů a 1 sobotu. Po celou bylo nutné zajistit přístup do bytu, tj. někdo musel být doma, bytem procházeli řemeslníci (= nepořádek po celou dobu, přes byt se přenášely dlaždice, které se řezaly na chodbě atd.). V současné době probíhá výměna dlažby na společné pavlači, což znamená poměrně komplikovaný přístup do bytu, omezené možnosti větrání a přes den také normálního užívání bytu (hlučnost - trhání staré dlažby, řezání dlaždic atd.) Práce jsou plánovány na 8 pracovních dnů + 2 soboty. Bohužel se nejedná o poslední takto rozsáhlou závadu, budou nutné i další, opět vyžadující např. několikadenní přítomnost v bytě. Zajímá mě, zda máme nárok na nějakou náhradu souvisejících škod (např. ušlý výdělek). Pokud ano, jak bychom měli postupovat při jeho uplatnění. Děkuji za odpověď.
Hanka
ODPOVĚĎ:
Občanský zákoník ve svém ustanovení § 600 stanoví, že tím, že uplatníte práva z odpovědnosti za vady, nejsou dotčena práva na náhradu škody. Což tedy znamená, že náhradu způsobené škody můžete vyčíslit a na prodávajícím rovněž požadovat. Postupujte tak, že škodu vyčíslíte, požádejte prodejce o její náhradu a pokud to odmítne, obraťte se na soud se žalobou o náhradu škody.
30.7.2004 10:03
OTÁZKA:
Dobrý den.4 z 5 původních nájemníků obecního domu odkoupilo na základě nabídky od obce tento dům s pěti byty,kde bydleli, do "podílového spoluvlastnictví".Určité podíly na domu zaplatili jen 4 z nich, za toho pátého zaplatil příslušné podíly jeden ze čtyř současných podílových spoluvlastníků, takže nyní je ten pátý po odkupu domu "nájemníkem" jednoho z těch čtyř(jak je to u tohoto "pátého" bývalého nájemníka se smlouvou-platí dál původní smlouva od obce nebo může obdržet smlouvu se stejným obsahem, jen "vlastník" se změní?Současní 4 podíloví spoluvlastníci mají své podíly (vč.původního bytu) již ve svém "osobním vlastnictví" mebo musí vytvořit nějaké sdružení, když každý ze 4 podílových spoluvlatníků již má svůj podíl vyznačen v Katastru nemotivostí? Pokud ti 4 mají vytvořit nějaké sdružení, společenství, co je pro ně nejvýhodnější a proč? Může někdo z nynějších 4 podílových spoluvlastníků svůj byt vč. podílů na domu prodat bez souhlasu ostatních tří současných podílových spoluvlastníků? Ten, kdo zaplatil původní podíl za pátého(nyní již je jeho "nájemníkem"), musí mít souhlas ostatních k vlastně nyní k "pronajímání" podílu onomu pátému, který se nemohl z finančních důvodů na odkupu domu podílet,a musí tento "příjem" z "pronájmu" zdaňovat? Má ten, kdo je "spoluvlastníkem" většího podílu na domu právo přehlasovat zbývající (např. poměr 2:2)jen z toho důvodu, že se přihlíží k velikosti podílů? (např. při rozhodování o opravách 2 s převažujícími podíly chtějí opravovat, zbývající 2 (s menším součtem podílů na domu opravy považují za zbytečné (nejedná se o žádnou havárii, jen o modernizaci, na kterou tito dva nemají v současné době finance a fond oprav zatím není naplněn tolika penězi).Děkuji Vám za odpovědi, případně za odkazy na příslušné zákony apod.Jana
Jana
ODPOVĚĎ:
Pokud byl dům bývalými nájemci odkoupen jako celek, pouze s určením podílů na domu, bude se muset provést vymezení bytových jednotek a následné převedení těchto jednotek na majitele. Potom bude zřejmě vhodné vytvořit sdružení vlastníků bytů.
V současné době, pokud jsou majitelé majiteli domu a ne bytových jednotek, musí být při případném pronajímání těchto bytů souhlas všech majitelů, resp. většiny majitelů. Příjem z pronájmu pochopitelně musí být zahrnut do příjmů, které podléhají zdanění všech majitelů, pokud se nedohodnou jinak.
O osudu domu opravdu rozhoduje většina spoluvlastníků, přičemž jde o většinu podle velikosti podílů, nikoliv osob. Proto tedy majitel 2/5 domu spolu s majitelem 1/5 může „přehlasovat“ zbývající dva majitele, kteří jsou povinni se tomuto rozhodnutí podrobit. Pokud však jde o důležitou změnu společné věci, mohou menšinoví vlastníci požádat soud, aby o změně rozhodl. To se bude týkat i oprav domu.
Dokud nebude dům rozdělen na bytové jednotky, nemůže žádný z vlastníků prodat svůj podíl bez vědomí ostatních spolumajitelů, protože ti mají předkupní právo k tomuto podílu; výjimkou je, pokud majitel převádí svůj podíl na osobu blízkou. Teprve pokud se ostatní vyjádří, že podíl koupit nechtějí, může jej majitel prodat. Pokud dojde k rozdělení domu na bytové jednotky, pak už může majitel svoji bytovou jednotku prodat bez souhlasu ostatních.
Jinak odpovědi na své dotazy převážně naleznete v ustanoveních § 136 a následujících občanského zákoníku.
30.7.2004 10:06
OTÁZKA:
Dobrý den,
jsem 9 let vdaná a rádi bychom si s manželem postavili rodinný domek. Rodiče nyní darovali manželovi stavební parcelu s tím, že ji napíší pouze na něj. Domek však budeme stavět společně. Na koho bude v tomto případě vystaveno stavební povolení a kdo bude vlastníkem tohoto domu? V případě, že dojde k rozvodu, jakým způsobem dojde k majetkovému vypořádání (bude se vycházet z ceny nemovitosti včetně pozemku?) Je možné sepsat smlouvu s tím, že v případě rozvodu dojde k vypořádání manželů dle prodejní ceny nemovitosti a co by měla taková smlouva obsahovat, příp. zda je nutné ji sepsat prostřednictvím notáře? Děkuji. Jitka
Jitka
ODPOVĚĎ:
Dům bude na toho, na koho bude vydáno stavební povolení. V případě rozvodu pak bude předmětem vzájemného vypořádání pouze dům. Smlouvu, na kterou se ptáte, předem uzavřít bohužel nejde.
27.8.2004 11:58
OTÁZKA:
chci prodat mych 12 bytu v centru Brna - zadana lokalita. Najemnici ale nechteji ani koupit, ani se vystehovat, ani vzit nahradni byt. chteji zustat a za 2000,- ve 100 m&178; zustat na vzdy.
Existuje zakon, ktery by hajil pravo majitele s tim, ze najemnik musi vzit solidni byt stejne kat. , ale neregulovane najemne?
jak tyto lidi dostanu ven?
Dagmar.Koos@t-online.de
ODPOVĚĎ:
Výpověď nájemní smlouvy můžete dát svým nájemníkům jen ze zákonných důvodů, které jsou uvedeny v občanském zákoníku a jejichž okruh je poměrně dost úzký. V takovém případě jste jim pak povinna zajistit náhradní byt, který ale bude s regulovaným nájmem, stejně jako současný byt. Tedy v případě, že není naplněna žádná ze zákonných podmínek pro to, abyste jim dala výpověď, nebo se s nimi nejste schopna dohodnout na podmínkách dobrovolného odchodu, zůstanou i nadále Vašimi nájemníky.
27.8.2004 11:59
OTÁZKA:
Jsem vlastnikem bytu v OV 1 +1 , v nejbližší době ho budu prodávat a kupovat dr. 2 + 1. Bohužel se vše protáhlo a tak prodej i koupě se uskuteční v době, kdy už budeme s přítelem manželé. Jde nějakým způsobem ošetřit, to aby nabytý dr. byt byl pouze majetkem jednoho z manželů ?
Blanka
ODPOVĚĎ:
Členy družstva se stanou ze zákona oba manželé, pokud členská práva koupíte již v době trvání manželství. Jediný způsob, jak věc alespoň částečně ošetřit, je uzavření předmanželské smlouvy.
27.8.2004 12:01
OTÁZKA:
Vlastním RD, než jsem ho koupila, tak jsme zde žili společně s bratrem, který zde měl ústní dohodu s předchozím majitelem, že tu bude bydlet na přechodnou dobu než si dodělá úpravy u svého bytu. V RD provedl bytové úpravy bez svolení předchozího majitele a nyní po mně žádá finanční náhradu za jejich provedení a nechce se bez toho odstěhovat. Má na finanční náhradu v tomto případě nárok?
Lucka
ODPOVĚĎ:
Pokud Váš bratr provedl v domě úpravy, byť bez předchozího souhlasu majitele, má nárok na to, aby mu majitel domu vyplatil náhradu. Pokud ale není tento nárok uplatněn do dvou let, promlčuje se.
27.8.2004 12:03
OTÁZKA:
při plánované stavbě s rozpočtem 2,5mil mám vlastní prostředky ve výši ca 1mil. a vlastním 3+1 v OV v Kladně. Je lepší financovat dostavbu prodejem bytu, nebo hypotékou a pronájmem bytu?
Pavel Melín
ODPOVĚĎ:
Bude vhodnější, když se s tímto dotazem obrátíte na nějakého místního finančního poradce, nebo realitní kancelář.
27.8.2004 12:04
OTÁZKA:
koupil jsem dum za 1 mil Kč. po roce jsem ho za 1 mil Kč prodal, odhad je také 1 mil kč, jaká bude dan z příjmu? Samozřejmě jsem zaplatil 3% daně z převodu. Musím vyplnit přiznání, které jinak vyplnuje zaměstnavatel i když můj zisk je "0"?
Anonym
ODPOVĚĎ:
Poraďte se prosím s daňovým poradcem, ale domnívám se, že příjem musíte uvést v daňovém přiznání.
27.8.2004 12:06
OTÁZKA:
Dobrý den,
před čtrnácti dny jsme s manželem objevili nabídku rodinného domu za přijatelnou cenu. Jelikož se jednalo o zemědělskou usedlost, kde nebylo topení a nedalo se hned bydlet. Chtěli jsme si nejprve zjistit, jestli dům není zadlužený a udělat odhad. S tím jsme narazili v realitní kanceláři. Jakmile jsme projevili zájem, tak se na nás "vrhli". Hned na to byla sposta zájemců, o kterých jsme vůbec nevěděli. Nechtěli jsme se unáhlit. Po týdnu jsme se od makléře dozvěděli, že je nemovitost rezervována. Nyní jsem byla v té samé realitní kanceláři a opět mi ukázali aktivní nabídku. Samozřejmě v ní i ten dům. Po dotazu, jestli je okamžitě volný, mi odpověděli, že ano. Abych jim tam složila zálohu a nemovitost bude rezervována do té doby než dostanu hypotéku, zhruba na dva měsíce. Po zkušenostech s realitkou nemám moc chutí jí ještě věřit. Neměla bych si nejprve ověřit potřebné údaje o prodávané nemovitosti, než se uskuteční sepsání smlouvy? Existuje nějaký zákon, který mě chrání před zrádností realitek? Děkuji za odpověď.
Věra
ODPOVĚĎ:
Bohužel spolehnout se můžete jen na svůj zdravý rozum a na pravidlo obchodní obezřetnosti. Rozhodně si před podpisem smlouvy o rezervaci nechte předložit doklady o nemovitosti. Je také možné nechat do této smlouvy napsat ustanovení o tom, že se na této nemovitosti nesmí projevit žádné závady, protože pak v případě, že nemovitost závady mít bude, můžete od smlouvy odstoupit.
27.8.2004 12:09
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych se zeptat ohledně stavby zahradního domku. Na stavebním úřadě jsme ohlásili stavbu zděného zahradního domku 16m2 našem pozemku a oplocení.Vše proběhlo bez problémů. Když jsme však začali budovat na pozemku výkop pro odvod dešťové vody- dešťák- aniž bychom se připojili na hlavní řád, začal stavební úřad namítat, že to bez povolení nelze a hrozí pokutou. Domníváme se, že tyto práce jsou před stavbou domku prvořadé. Samozdřejmě vyřizujeme stavební povolení pro zbudování inž.sítí.Jsme zaskočeni, protože jsme se nedomnívali že bychom mohli mít problém.Prosím, poraďte nebo upřesněte, jak máme postupovat.Děkuji
Kamila
ODPOVĚĎ:
Je třeba vše detailně projednat se stavebním úřadem.
27.8.2004 12:09
OTÁZKA:
Kupujeme byt v druzstevim vlastnictvi (byt puvodne obecni). Bylo nam receno, ze vlastnikem pozemku na kterem byt stoji, je stale obec, a ze neni zadnym zakonem ani nicim jinym urceno za jakou cenu ten pozemek obec prevede do vlastnictvi obyvatelu domu. Je to pravda? Plati tohle pro vsechny domy nebo jen pro druzstevni? Predem dekuji moc za odpoved.
Jezabel
ODPOVĚĎ:
Ano to je pravda.
27.8.2004 12:10
OTÁZKA:
Dobrý den, chci měnit byt za větší a nemám přehled, kolik bude doplatek za jeden pokoj o rozloze asi 15m2. Byt je ve 30000 městě a v centu města. Děkuji za odpověď
Jana
ODPOVĚĎ:
Tuto otázku je třeba konzultovat s místní realitní kanceláří, která bude nejlépe znát situaci na trhu s byty v místě Vašeho bydliště.
27.8.2004 12:11
OTÁZKA:
Jsem majitelkou práv k družstevnímu bytu, který jsem se souhlasem družstva pronajala. Podnájemník ovšem přestal platit nájem. Byl mu doručen dopis o tom, že na základě porušení smlouvy se musí vystěhovat. On se však vystěhovat nechce a požaduje náhradní bydlení? Má na to nárok? Jak v takovém případě postupovat? Děkuji za odpověď
Petra Toušová
ODPOVĚĎ:
Podnájemník, pokud neplatí nájem, nemá nárok na náhradní byt. Pokud se odmítá po výpovědi sám odstěhovat, můžete podat žalobu na vyklizení z bytu a pak následně nechat nájemníka vystěhovat exekutorem. V tomto případě má Váš nájemník nárok pouze na zajištění přístřeší, což znamená provizorium do doby, než si nájemce opatří nové bydlení a prostor k uskladnění jeho věcí, tzn. přístřeším může být třeba ubytovna.
27.8.2004 12:15
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych získat více informací, co se týče
státních bytů. Bohužel všude jsou jen informace o družstevních
bytech nebo v osobním vlastnictví. Postačí mi i webové stránky.
Děkuji
ilona
ODPOVĚĎ:
Státní byty jsou jen jedním z druhu nájemních bytů doporučuji Vám proto stránky www.son.cz
27.8.2004 12:16
OTÁZKA:
Vážený pane,
v loňském roce jsme se rohodli pro stavbu montovaného RD. Oslovili jsme firmu Hausspezi a v srpnu 2003 jsme byli pozváni do Třebíče majitelem p. Prajsnerem podepsat smlouvu o dílo, na základě které nám byla zaslána projektová dokumentace v ceně 22.000 Kč. Dále s námi hovořil p. Prajsner již pouze telefonicky (až na jednu výjimku), stavbu oddaloval a nakonec mi sdělil, že je to pro něho moc daleko a že nám najde jinou firmu, která nám RD postaví za stejnou cenu. To také učinil, ale firma žádala cenu o více než 500.000 Kč vyšší, než byla původní cena a tak jsme ji odmítli.Poté jsem několik měsíců opakovaně zasílala objednávky p. Prajsnerovi, ale bez odezvy. Při telefonickém kontaktu mi sdělil, že smlouva o dílo nezavazuje firmu ke stavbě RD. Myslím, že v případě montovaného RD je následná stavba samozřejmostí, protože projektová dokumentace je specifická pro určitý druh stavebního materiálu a nemůže podle ní stavět každá firma (bloky K-kontrol).
Prosím Vás tedy o radu, zda je možné získat zpět peníze za PD, které nám firma odmítá vrátit a celá záležitost trvá již rok. Když p. Prajsnera oslovím, telefonicky odpoví, že "to promyslí" a již se neozve. Na dopisy neodpovídá.
Velmi děkuje a zdraví
Bc. Danuše Ježková
Nýřanská 46, Plzeň
Dáša
ODPOVĚĎ:
Pokud jste s touto firmou uzavřeli smlouvu o dílo na zpracování projektové dokumentace, tak tu Vám firma dodala a tím smlouvu dodržela. To znamená, že už na nic jiného z této smlouvy nárok nemáte. Doporučuji Vám podívat se do smlouvy, co bylo dílo, které se firma zavázala vykonat, protože to pak po ní můžete požadovat.
27.8.2004 12:16
OTÁZKA:
Dobrý den, chci vyměnit obecní byt 1+1 za nájemní byt 3+1 - mohl byste mi napsat, jak mám postupovat? Děkuji!
Dasa
ODPOVĚĎ:
Je třeba uzavřít s nájemcem druhého bytu dohodu o výměně bytů a požádat majitele bytů o souhlas s touto výměnou. Stěhovat se můžete až po udělení souhlasu obou majitelů. Pokud by majitelé odmítli bez vážného důvodu dát k výměně souhlas, je možné obrátit se na soud.
27.8.2004 14:19
OTÁZKA:
Dobrý den, budu dlouhodobě pronajímat byt a budoucí nájemce by si rád v bytě udělal určité úpravy - například pořídil novou kuchyňskou linku. Budu mu ji muset po skončení pronájmu "proplatit" (sama bych si ji rozhodně nepořizovala)? Jakým způsobem lze právně ošetřit úpravy v pronajímaném bytě? Děkuji za odpověď
Helena
ODPOVĚĎ:
Tyto úpravy může nájemce provádět jen s Vaším souhlasem. Úhradu nákladů na tyto úpravy po Vás může nájemce požadovat pouze v případě, že se k tomu jako pronajímatel zavážete. Pokud dáte souhlas se změnou, ale nezavážete se k úhradě nákladů, může po Vás nájemce po skončení nájmu pouze protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota Vašeho bytu. Pokud byste souhlas s těmito úpravami nájemci neudělila, bude muset nájemce po skončení nájmu uvést byt do původního stavu. Více najdete v ustanovení § 667 občanského zákoníku.
27.8.2004 14:20
OTÁZKA:
Dobry den, koupili jsme jeden z pozemku urcenych pro vystavbu RD. Site se v teto lokalite prave projektuji a mne by zajimalo, zda jako vlastnici sousedni parcely muzeme mit k projektu pripominky - napr. k umisteni parkovacich mist pred nasim pozemkem. Pokud ano, kde takovou pripominku uplatnit? U projektanta, nebo na stavebnim urade? Predem dekuji za radu.
Veronika
ODPOVĚĎ:
Se svými připomínkami se můžete obrátit na příslušný stavební úřad a to když bude probíhat řízení o povolení stavby – např. parkoviště.
27.8.2004 14:21
OTÁZKA:
Mám jeden dotaz - v roce 99 jsme koupili stavební pozemek od města. V roce 2000 si město pro sebe vydalo stavební povolení na zřízení příjezdové komunikace k našemu a dalším 5-ti pozemkům. Stavba komunikace mělabýt dle stavebního povolení dokončena do 31,12,2002. Do dnes tam ale komunikace není, 4 domy tam již stojí a budou letos dokončeny, poslední bude dokončen za rok. Na pozemky se nedá vjet - domy stojí na louce, když zaprší tak s osobákem zapadnete, v zimě to vůbec nejde. Co teď dělat? Dům prý neskolaudují, pokud tam k němu nevede cesta a cestu neudělají, protože nejsou peníze v rozpočtu. Stavební povolení ale na všechny domy vydali a domy nepůjdou obývat, protože se k nim nikdo nedostane. Chceme se nastěhovat a bydlet, jsme ale v patové situaci. Díky za každou radu.
Zatloukal
ODPOVĚĎ:
Bohužel Vám asi mnoho radosti neudělám, ale zřejmě jediné co můžete udělat je pokusit se s obcí dohodnout na stavbě a financování cesty.
27.8.2004 14:22
OTÁZKA:
Dobrý večer,měla bych na Vás jeden dotaz,pronajala jsem garsonieru v osobním vlastnictví a dnes mi volal nájemce,žě na záchodě teče voda,víc než pravděpodobně praskla přívodni hadice mezi hlavním uzávěrem a záchodem,takže uzavřel hlavní uzávěr sikovkama a zavolal co se stalo a abych sehnala opráváře,je to moje povinnost hradit tuto opravu? nebo by se o to měl postarat nájemce,když ve smlouvě máme,že má hradit běžné opravy spadá to do běžných oprav? Děkuji za odpověd
Marie
ODPOVĚĎ:
Režim oprav stanoví občanský zákoník a definici drobné opravy stanoví vyhláška č. 258/1995 Sb. Tato vyhláška definuje opravy a) výčtem (je jí např. i oprava splachovadla) a b) částkou 300,- Kč. Pokud by se jednalo o opravu, která není klasifikována jako drobná, je Vaší povinností ji provést. Pokud Vás nájemce na tuto nutnou opravu upozorní a vy ji bez zbytečného odkladu neprovedete, může ji provést nájemník sám, vy pak budete povinen uhradit mu náklady na tuto opravu.
27.8.2004 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den,
jsem členem malého bytového družstva (do 30 členů) a jelikož se nám podařilo vystěhovat neplatiče nečleny, získali jsme 3 volné byty a teď bychom je chtěli nabídnout potencionálním novým členům. Nevíme, jak tuto problematiku právně a účetně ošetřit. Mohl by jste mi prosím, poradit zákony a paragrafy, kde je tato věc popsána? Např. jak nazvat částku, kterou dostaneme z "prodeje" bytů a jak tento " prodej " nazvat, zj. s ohledem na zaplacení co nejnižších daní z příjmů. Děkuji a budu se těšit na odpověď.
Přeji Vám příjemný víkend.
Barbora Thürrová
ODPOVĚĎ:
I když se jedná o relativně složitou operaci, a nemyslím si, že ji zvládnete jako laici bezchybně provést sami. Vámi zamýšlený postup má velmi vážné účetní a zejména daňové dopady. Ve stručnosti – družstvo musí rozhodnout o podmíněném přijetí nových členů, kteří se zaváží splatit další vklad (cenu bytu). To ovšem jen za předpokladu, že to stanovy Vašeho bytového družstva dovolují. Doporučuji Vám tedy obrátit se na nějakého advokáta.
27.8.2004 14:27
OTÁZKA:
Dobrý den. Mám dekret na obecní byt. Byt vyžaduje nemalé investice. Investovat do nevlastního se mi nelíbí. Zvýší mé investice následnou prodejní cenu bytu při případné privatizaci? Lze donutit současné majitele (obec) k potřebným investicím? Třeba z hygienických důvodů? děkuji.
Václav Bartáček
ODPOVĚĎ:
Případné investice samozřejmě cenu tohoto bytu zvýší, otázkou však je, jestli opravdu k privatizaci dojde. Jinak majitele k investicím donutíte opravdu jen těžko, pokud se nebude jednat o nutné opravy.
27.8.2004 14:28
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych znala názor odborníka ve věci následující.S manželem bydlíme v panelovém bytě 3+1 (v osobním vlastnictví, rozloha 60m2, po rekonstrukci,olomoucký kraj). Chtěli bychom si postavit rodinný domek a zvažujeme,zda je výhodnější si vzít větší hypoteční uvěr a byt po té pronajímat, anebo se bytu zbavit prostavět hotovost a po té si vzít menší uvěr.Jde nám o to, zda bude v budoucnu výhodnější vlastnit nemovitost nebo se ji raději teď zbavit.Můžete nám prosím poradit z hlediska odborného?
Děkuji mockrát Jana V.
Jana Velímová
ODPOVĚĎ:
Bohužel potřebujete spíš odborníka v oblasti ekonomie, popřípadě realitní kancelář znalou poměrů v místě Vašeho bydliště, proto se prosím obraťte se svými dotazy na ně.
27.8.2004 14:31
OTÁZKA:
Dobrý den, mladý pár (ještě svobodní) zvažuje koupi bytu v osobním vlastnictví (družstevní nikdy nebude podle mě vlastněn i po jeho koupi) na hypotéku nebo jiný úvěr. Lze pak i při splátkách pronajímat byt, pokud např. za rok se přestěhuje pár jinam? Co z toho pro pár plyne a může plynout? Jaké by bylo případné lepší řešení s bytem při stěhování jinam? Děkuji.
Petr
ODPOVĚĎ:
Samotná zástava pronájmu bytu nebrání, pokud ovšem nebude zástavní smlouva obsahovat nějaké speciální ustanovení, takže byste si měli dát při jejím uzavírání na toto pozor. Jinak v tom problém není.
27.8.2004 14:32
OTÁZKA:
Dobrý den, před uzavřením šňatku jsem zapůjčila budoucímu manželovi část finanční hotovosti na zakoupení stavební parcely. Nyní, po uzavření sňatku, chce můj manžel polovinu tohoto pozemku převést na mne. Zajímalo by mne, jakým způsobem se v tomto případě vypočítává daň z převodu nemovitosti. Zda je nutno do darovací smlouvy uvádět hodnotu nemovitosti ( příp. zda bude nutno nechat vypracovat znalecký posudek - podotýkám, že jde o pozemek určený ke stavbě, bez porostů a staveb ), či zda bude daň vypočtena podle cenové mapy.
Děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Daň se vypočítává podle znaleckého posudku.
27.8.2004 14:36
OTÁZKA:
Prosim o radu. Asi pred rokem jsem za trzni cenu ziskala najem druzstevniho bytu. Druzstvo vzniklo asi pred dvema roky. Pri adaptaci bytu jsem vymenila vsechna okna, protoze se jedna o byt v prizemi a ta puvodni byla v havarijnim stavu (nedrzela v pantech, nesla otevrit jinak, nez je vysadit). Take pojistovna nechtela uzavrit smlouvu k domacnosti, ktera neni zajistena. Druzstvo na vymenu oken nemelo penize. Tento mesic probehla vymena oken z jedne strany budovy. Radne platim do fondu oprav stejnou castku, jako ostatni druzstevnici, mohu pozadovat po druzstvu nejake vyrovnani, ci prispevek? Pripada mi nespravedlive, ze jsem ta okna platila 2x - jednou sobe same a podruhe ostatnim druzstevnikum.
Dekuji za nazor.
k5@email.cz
ODPOVĚĎ:
Bohužel jste na tuto situaci měla myslet dopředu, protože teď u s ní nemůžete nic dělat. Měla jste počkat, až bude probíhat výměna oken hrazená fondem oprav družstva. Zřejmě vás asi bylo víc, co je potřebovali vyměnit, takže jste mohli iniciovat nějaké hlasování či rozhodnutí o této věci. V tuto chvíli už je bohužel pozdě na nějaké kroky. Po družstvu můžete maximálně požadovat úhradu hodnoty, o kterou se Vámi financovanou výměnou oken obohatilo.
27.8.2004 14:38
OTÁZKA:
Prosim o radu.
Dala jsem moji sestre 1 Million ceskych korun na stavbu rodineho domu se 3 bytovymy jednotkami. Ja ziju v nemecku. Chtela bych tuto püjcku dat do pozemkove knihy,abych mela na svüj podil narok.Jak to mam udelat? Moje sestra a jeji muz jsou majitele tohoto jeste nedostaveneho domku.Navrat mojich penez vapada spatne. Premyslim aby se tento dum prodal abych dostala moje penize zpatky. Jak mam postupovat??
orthanna1@netcologne.de
ODPOVĚĎ:
Je třeba se sestrou sepsat smlouvu o půjčce peněz, pokud ji už nemáte, a dále zástavní smlouvu na nemovitost. Pokud Vám sestra peníze nevrátí, můžete prodat zástavu – tedy dům a uspokojit tak svoji pohledávku.
27.8.2004 14:39
OTÁZKA:
Prosim o radu.
Dala jsem moji sestre 1 Million ceskych korun na stavbu rodineho domu se 3 bytovymy jednotkami. Ja ziju v nemecku. Chtela bych tuto püjcku dat do pozemkove knihy,abych mela na svüj podil narok.Jak to mam udelat? Moje sestra a jeji muz jsou majitele tohoto jeste nedostaveneho domku.Navrat mojich penez vapada spatne. Premyslim aby se tento dum prodal abych dostala moje penize zpatky. Jak mam postupovat??
Anna ORTH
ODPOVĚĎ:
Stejně jako i ostatní půjčky, i Vaše půjčka sestře lze zajistit, např. právě zástavním právem k Vámi zmiňované nemovitosti. Otazné je, zda-li tuto smlouvu budou chtít Vaši příbuzní uzavřít. Stejně tak je obtížně donutíte v součaném právním stavu k prodeji, pakliže nebudou souhlasit. Má-li však dům 3 bytové jednotky, připadalo by v úvahu jeho rozdělení na jednotky příp. převedení ideální části domu odpovídající výši půjčky na Vaši osobu. V případě, že se s příbuznými nedohodnete, nezbude Vám zřejmě jiné možnosti, než se obrátit na soud s žalobou o vrácení půjčky. Zde však neznám bližší podmínky smlouvy. Každopádně doporučuji věc řešit a pakliže se nedohodnete, obrátit se na právníka.
30.8.2004 9:38
OTÁZKA:
Dobrý den, můj dotaz se týká dědictví domu. Vlastním část rodinného domu, kde i bydlím. Jsem rozvedená a žiji zde se svým synem. Můj přítel má syna z prvního manželství. Uvažujeme o sňatku. Můj dotaz zní: V případě mého úmrtí bude dědicem můj manžel a dítě (děti). A v případě následného úmrtí mého manžela bude dědicem i jeho syn z prvního manželství ? V podstatě mi jde o to, aby nemovitost (resp. můj majetek) dědili po nás jen moje dítě (děti).
katerina10@volny.cz
ODPOVĚĎ:
Pakliže chcete vyloučit z dědění syna Vašeho přítele, který se stane Vaším manželem, pořiďte závěť, ve které ustanovíte dědicem svého majetku svého syna. Váš manžel tak dědit z Vašeho výlučného majetku ničeho nebude a pochopitelně po něm ani jeho syn.
30.8.2004 9:39
OTÁZKA:
Dobrý den. Bydlíme v bytě v činžáku s majitelem už asi 50 let. Nedávno jsem potřeboval nájemní smlouvu pro přihlášení manželky do tohoto bytu jako trvalého bydliště. Smlouvu ale nemáme, dřív ji mělo OPBH, ale teď ji nikdo z našeho domu nemá. Majitel s námi odmítá smlouvu podepsat, protože prý máme právo na užívání bytu i tak a on nemá povinnost novou smlouvu s námi uzavírat. Smlouva nám chybí např. z výše uvedeného důvodu. (Manželka už je v bytě přihlášená, protože majitel s námi radši osobně šel na obecní úřad než aby s námi sepsal novou smlouvu). Zajímalo by mě, jestli je opravdu možné, aby smlouva nikde nebyla? Týká se to všech nájemníků. Děkuji.
Tomáš Marek
ODPOVĚĎ:
Doporučuji nejprve zkusit se obrátit na příslušný Obvodní (Městský) úřad v obvodu, který spravovalo příslušné OPBH a pokusit se z archivu získat nájemní smlouvy, pakliže se to tedy podaří. Dále doporučuji postupovat ve shodě s ostatními nájemníky, neboť není vyloučeno, že doposud vstřícný majitel domu „obrátí“ a začne zpochybňovat Vaše nájemní práva.
30.8.2004 9:40
OTÁZKA:
Dobrý den, prodávám pozemk v OV na výstavbu rodinného domku.Tento prodej jsem zadala realitní kanceláři, ráda bych se dozvěděla na co se mám zaměřit při podepisování smlouvy jak s realitní kanceláři tak při podepisování smlouvy o prodeji s kupcem pozemku.Je výhodnější celkový servis real. kanceláře nebo vyřizování na katastru a finančním úřadu mě samotné? Dále u pozemku není cesta, ale přistup by byl z obecního pozemku. Za jakých podmínek může nebo nemusí obec poskytnout příjezd - v dohledné době by byly plánovány další výstavby domků. Děkuji za informace. Hana Veselá
Hana Veselá
ODPOVĚĎ:
Doporučuji nechat servis (zejména tvorbu smluv a úkony na katastru) na realitní kanceláři (jsou za to přece placeni). Přesto ještě před podpisem doporučuji, aby jste smlouvy konzultovala s právníkem, neboť ne všechny RK jsou profesně na výši. Zaměřte se zejména na způsob a termíny platby kupní ceny tak, aby jste nebyla v ohrožení, že nebude zaplaceno. Pakliže se v místě stavby plánuje výstavba i jiných domů, nebude zřejmě problém se s obcí na formě zřízení příjezdu dohodnout. Být ovšem kupcem, chtěl bych toto mít postaveno na jisto, abych nekupoval zajíce v pytli.
30.8.2004 9:41
OTÁZKA:
Dobrý den, pokud se s manželem chceme vyrovnat majetkově při rozvodu, co je vše nutné zaplatit pokud chci aby mě vyplatil z poloviny domu?Daně....???
Janina
ODPOVĚĎ:
S ohledem na skutečnost, že se nejedná v případě vypořádání společného jmění manželů o převod nemovitosti, který by podléhal dani z převodu nemovitosti a dani z příjmů, uhradíte jen náklady se sepisem příslušné listiny, na základě níž bude proveden v katastru nemovitostí zápis změny vlastníka pouze na Vašeho manžela a dále správní poplatek.
30.8.2004 9:42
OTÁZKA:
Dobrý den,
máme v nájmu pozemek (část parcely) od města Brna. Magistrát se rozhodl rozprodat
pozemek jednotlivým najemcům. Při tom se však zjistilo, že jsou
posunute ploty z okolních pozemků na prodávanou parcelu.
Toto posunutí nastalo před 50 lety. Metry čtvereční v nájemní smlouvě
jsou tedy uplně jiné a my užíváme díky posunutým plotům 50 let více, než
máme v nájemní smlouvě - užíváme více něz polovinu pozemku. Soused z opačné strany
prodávané parcely chce koupit polovinu a my chceme koupit to co užíváme.
Tímto se dostáváme do sporu, protože my vlastně užíváme více než polovinu.
Máme v tomto případě předkupní právo na to co užíváme či můžeme nám být na
základě nějakého zákona být odprodáná námi užívaná část?
Děkuji
Karel Polák
Karel Polák
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že nárok na koupi více metrů, než máte uvedeno v nájemní smlouvě, Vám nevznikl. Ačkoli neznám rozsah Vašich ujednání s prodávajícím (Brno) a zejména záměr prodávajícího, doporučuji věc řešit s tímto subjektem a pochopitelně se snažit dohodnout i se sousedem na nějakém kompromisu.
30.8.2004 9:44
OTÁZKA:
Mam problem se Skanskou a rada bych i timto upozornila dalsi klienty teto spolecnosti, bohuzel nejsem jedina s podobnyma skusenostma. Na zacatku cervna mi slibovali zapis do katastru nemovitosti abych mohla cerpat hypoteku a nenaskakovali mi penale. Nestalo se tak, dalsi termin byl v pulce mesice, opet nic a novy termin, ktery tez udali v hypotecnim ustavu je konec mesice cervecne. Otazka je, jak si muzu pomoci proti takovemuto jednani spolecnosti, kdyz nedodrzuji domluvene terminy a me penalizuji za spozdeni platby. Dekuji
Jana
ODPOVĚĎ:
Bohužel neznám konkrétní okolnosti případu, ale obecně lze říci, že žádný subjekt, tedy ani SKANSKA, nemůže zaručit, kdy budou příslušné zápisy na katastru provedeny, navíc v průběhu prázdnin. Pakliže Vám v důsledku trvání řízení na katastru vznikají nějaké sankce, obávám se, že se Vám je nepodaří přenést na nikoho jiného, pakliže ovšem nemáte nějaké smluvní ujednání, které by Vám to dovolovalo.
30.8.2004 9:46
OTÁZKA:
Matka mi darovala rodinný dům, s tím že v něm má věcné břemeno doživotního bezplatného užívání ona a její druhý syn - můj bratr. Toto užívání je určeno takto. V přízemí jeden pokoj matka, druhý pokoj můj bratr a kuchyň a příslušenství společné pro ně oba. Mi s manželkou přísluší první patro.
Jak to bude po smrti mé matky ? Budu moct používat pouze pokoj, který příslušel matce , nebo i příslušnou kuchyň a příslušenství ? S bratrem nemáme moc dobré vztahy a jedná se mi o to, když dám matčin pokoj své dceři, jestli bude mít přístup i do kuchyně a příslušenství, nebo to bude pouze bratrovo. Děkuji Jan
Anonym
ODPOVĚĎ:
Ačkoli je věc diskutabilní, spíše se přikláním k tomu, že Vaše dcera bude mít přístup i do příslušenství bytu, neboť Váš bratr s největší pravděpodobností nebude moci dovozovat jakékoli rozšíření svých práv v důsledku úmrtí Vaší matky na úkor vlastníka domu, t.j. Vás. Každopádně však doporučuji se spíše dohodnout, pakliže by to nebylo možné, musel by rozhodnout soud.
30.8.2004 9:48
OTÁZKA:
Dobrý den,
Zajímalo by mě jak postupovat při převodu majetku.Bydlím s rodiči v rodinném domku,který je napsaný na matku.rozhodly se ho na mě přepsat.Jak postupovat?Je lepší udělat závěť a nebo převod?Platí se převod z odhadu.
Děkuji za radu.
Drexler
ODPOVĚĎ:
Za současné právní situace je z daňových důvodů vhodnější nabytí nemovitosti formou dědění. Doporučuji závěť, ve které budete uveden jakožto jediný nabyvatel matčina majetku. Forma darování je také možná, nicméně dražší (daň darovací ve Vašem případě 1 % z částky do 1 mil. Kč, nad tuto částku se daň progresivně zvyšuje). Na druhou stranu v případě darování by jste byl vlastníkem se všemi právy z tohoto vyplývajícími hned a vyloučil by jste tím jakékoli pochyby o tom, že se v budoucnu vlastníkem stanete na základě závěti, která se dá nahradit jednoduše závětí jinou, která zruší předchozí.
30.8.2004 9:49
OTÁZKA:
Dobrý den,
Bydlím v RD u své babičky (dům je její), pokud by se rozhodla dům prodat, budu se muset vystěhovat i když mám v domě trvalé bydliště? Děkuji moc za odpověď.
Dana
ODPOVĚĎ:
Nový majitel domu si s Vámi nepochybně poradí a dosáhne Vašeho vystěhování cestou soudní. Trvalé bydliště Vám nebude po prodeji domu zakládat žádný titul k předmětné nemovitosti, neboť nový majitel souhlas k Vašemu bydlení zřejmě nedá.
30.8.2004 9:50
OTÁZKA:
S přítelem se za tři týdny bereme. Moji rodiče nechají z důvodu hypotéky výhledově do roka přepsat část svého pozemku na mne, abychom tímto mohli ručit na hypotéční úvěr při stavbě domu. Zajímá mne, pokud bychom se případně rozváděli, zda lze sepsat i v manželství nějakou smlouvu, že pozemek zůstává vždy můj, případně jak to bude s náklady na hypotéku nebo se to dá řešit pouze předmanželskou smlouvou a následně v době trvání manželství nelze již nic pokládat výhradně za "své" a vše pořízené v manželství bude bezvýhradně "naše" společné? V podstatě ještě není o čem sepisovat předmanželskou smlouvu, protože pozemek ještě není můj...
Bára
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že když Vaši rodiče darují nemovitost jen Vám, bude ve Vašem výlučném vlastnictví, nikoli ve společném jmění manželů. Pakliže budete chtít upravit své budoucí majetkové vztahy v manželství, je nutno se obrátit na notáře, který Vám příslušnou dohodu sepíše (to platí i tehdy, jestliže budete již sezdáni).
30.8.2004 9:52
OTÁZKA:
Jsem před uzavřením kupní smlouvy na činžovní domy, kde jsou
uzavřené nájemní smlouvy na dobu neurčitou - jako služební byty
zaměstnanců. Nájemní smlouvy jsou vždy na jednoho manžela-muže a dnes pro firmu,která byty zřídila již nepracují.
1. Dotaz: Má nárok na přechod práva k užívání bytu syn, když uživatelka se odstěhovala a byt neužívá.(bydlí u druhého syna)
Lze uzavřít náj.smlouvu na dobu určitou a výše nájmu tržní?
2. Dotaz: Má nárok na přechod práva k užívání bytu rozvedený
manžel bez dětí, když původní nájemce již byt opustil, jaký typ nájemní smlouvy musí být dodržen?
Děkuji za odpověď.
Alois S.
ODPOVĚĎ:
Na Vámi popisované byty je nutno pohlížet za současného stavu jakožto na nikoli již služební. Z tohoto důvodu se na ně vztahují podmínky pro přechod práva nájmu stejné jako na ostatní byty, t.j. v případě jejich splnění nájem vč. zatím regulovaného nájemného přechází na nového nájemce. V tomto případě také není nutno uzavírat novou nájemní smlouvu.
30.8.2004 9:53
OTÁZKA:
Dobrý den.S mojí sestrou jsme zdědili po matce družstevní byt. Kvůli vypořádání dědictví jej chceme prodat a o peníze se podělit .Jaké poplatky a daně z takto uskutečněného prodeje zaplatíme ? Děkuji za odpověď Petr
Petr H.
ODPOVĚĎ:
V případě, že nejste členem družstva po dobu stanovenou zákonem, budete povinni uhradit daň z příjmu (15-32 % v závislosti na celkový objem Vašich příjmů) z částky, kterou obdržíte coby cenu za převod členských práv a povinností.
30.8.2004 9:55
OTÁZKA:
Dobry den, chtela jsem se zeptat jaka je moznost legalne vystehovat podnajemnika, kdyz jsem koupila byt i s nim? Dekuju za odpoved
jana
ODPOVĚĎ:
Pokud se jedná skutečně o podnájemníka, tedy někoho kdo měl s předchozím nájemcem bytu uzavřenou podnájemní smlouvu, zanikl podnájem spolu s nájmem bytu předchozího nájemce. Za této situace by bylo nutno se obrátit na soud se žalobou o vyklizení, neboť bývalý podnájemník by byt užíval pravděpodobně bez právního důvodu. Za této situace by mu nenáleželo právo na žádnou bytovou náhradu. Jiná situace by ovšem byla, pokud „podnájemníkem“ míníte „řádného nájemce“ bytu který jste nabyla do vlastnictví, za této situace by bylo třeba žalovat na přivolení k výpovědi z nájmu ze zákonných důvodů s tím, že takovému nájemci by pravděpodobně náležela bytová náhrada. Pro přesnější odpověď by bylo potřeba znát podrobněji stav věci.
30.8.2004 9:58
OTÁZKA:
Dobrý den, vlastníme nemovitost na cizím pozemku, lidé kteří jsou zapsáni na katastru jako vlastníci pozemku již nežijí. K této situaci došlo "zpětným přepisem" pozemku na majitele, kteří v padesátých letech pozemek i s domem fakticky prodali, ale na katastru před cca 6ti lety vymysleli, že tenkrát byl asi prodán jen dům a přepsali pozemek(je to prakticky jen obdelnik pod domem!!) zpět na tato jména. V době naší koupě byl vlastníkem pozemku Pozemkový fond, takže problém nebyl, ale teď není prakticky s kým jednat. Lidi, kt. jsou na výpisu jsme vůbec neznali (byli v důchodovém věku už když nemovitosti před cca 50ti lety prodávali). Byl by nějaký způsob jak získat pozemek do svého vlastnictví ?
Lea
ODPOVĚĎ:
Se situací, kdy jako vlastníci nemovitostí jsou v katastru evidovány osoby, které již delší dobu nežijí se lze v praxi setkat. Obecně lze konstatovat, že takové situace lze řešit dodatečným projednáním dědictví ohledně nově objeveného majetku po těchto osobách z podnětu dědiců, nebo dědiců těchto dědiců. Ve vašem případě by tato cesta pravděpodobně možná, nicméně patrně značně komplikovaná a náročná vzhledem k značnému časovému odstupu od předpokládané smrti těchto domnělých vlastníků pozemku a skutečnosti že nemusí žít již jejich přímí potomci, kteří by mohli připadat v úvahu jako dědicové. Základním krokem by bylo tedy zjištění potencionálních žijících potomků těchto osob.
30.8.2004 10:00
OTÁZKA:
Dobry den, uvazujeme o zakoupeni domu o trech byt. jednotkach ale v jednom z bytu zije najemnik ktery se odmita odstehovat.
Realitni agent tvrdi ze tento najemnik ma soudni vypoved s narokem na nahradni najemni byt.Je mozne nekde zjistit zda tato soudni vypoved opravdu existuje a jak se tedy muzeme tohoto najemnika zbavit? Dekuji
Lenka
ODPOVĚĎ:
Soudní výpověď (přivolení soudu s výpovědí nájmu bytu) je projednáván v občanském soudním řízení z podnětu vlastníka nemovitosti – pronajimatele bytu. Příslušný rozsudek soudu se soudem vyznačenou doložkou právní moci by měl mít k dispozici stávající vlastník domu o jehož koupi uvažujete, neboť ten byl patrně účastníkem soudního řízení o přivolení k výpovědi nájmu bytu. Realitní kancelář by měla zprostředkovat možnost se s tímto rozsudkem seznámit a tento rozsudek by měl být součástí předávané dokumentace k domu při jeho prodeji. Jako případný nový vlastník byste musel respektovat rozhodnutí soudu a nájemci bytu, jehož nájem zanikl výpovědí byste musel zajistit soudem určenou bytovou náhradu.
30.8.2004 10:01
OTÁZKA:
Dobrý den. Navazuji na dotaz paní Marcely ze dne 9.7. (investice do výměny oken). Píšete, že "vyžadujeli to stav oken" je majitel nucen zajistit opravu. Zajímalo by mě, kdo určí, že stav oken to vyžaduje? Kdo má tu pravomoc? Děkuji.
Václav Bartáček
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že pronajimatel bytu je povinen zajistit, aby byt byl způsobilý k řádnému užívání. Pokud vznikne spor mezi nájemcem a pronajimatelem, zda byt je či není způsobilý k řádnému užívání, resp. rozhodnout o uložení povinnosti pronajimateli uvést byt do řádného stavu, může rozhodnout z podnětu nájemce soud s přihlédnutím k případnému posudku soudního znalce z oboru stavebnictví v tomto řízení.
30.8.2004 10:02
OTÁZKA:
Dobrý den, chystáme se s manželem stavět RD.RD bude stavěn převážně z mých peněz,které jsem dostala od rodičů.Manžel má z prvného manželství dvě děti,s kterýma se moc nestýká,proto bych chtěla sepsat nějakou manželskou smlouvu,kde by bylo zapsáno,že nebudou z tohoto domu v budoucnu dědit.Např. dum bude napsan na mě a manžel bude mít doživotní užívání.Nebo poradíte mi nějakou jinou možnost? Nechtěla bych se dožít toho,aby mě na stará kolena někdo z domu vyhodil,nebo abych musela vyplácet jeho děti.Děkuji.
Ivana
ODPOVĚĎ:
Správně se obáváte, že dům, který hodláte stavět by podle zákona tvořil součást společného jmění manželů. Jedinou výjimkou by bylo, pokud by tento dům byl pořízen výlučně z prostředků, které jsou jen vaším vlastnictvím ( peníze darované vašimi rodiči). Jak uvádíte o tuto situaci se patrně nebude jednat neboť předpokládáte pořízení domu nikoli „výlučně“ ale pouze „převážně“ z Vašich prostředků. Doporučuji Vám proto, abyste se s manželem obrátila na notáře se žádostí o sepsání dohody (formou notářského zápisu jak zákon striktně vyžaduje), jejímž předmětem by bylo zúžení rozsahu Vašeho společného jmění o předmětný dům a to ještě před tím, než započnete s jeho stavbou. Budete tak mít jistotu, že postavený dům bude ve vašem výlučném vlastnictví.
30.8.2004 10:04
OTÁZKA:
Dobrý den, pane magistře,
ráda bych se zeptala, zda je v kupní smlouvě na nemovitost nutné uvádět sankce. RK nás tlačí, abychom do smlouvy (sestavené naším soukr. právníkem) uvedli nějaké sankce pro případ, že nedodržíme podmínky ohledně platby. Prý jejich právník z RK je tam standartně uvádí a my je tam nemáme. Ve smlouvě máme oddíly o úhradě ceny časově podmíněné (převést 1. polovinu ceny do 10-ti prac. dnů a zbytek po vyřízení hypotéky bankou). Teď píšu obecně. Jedná se nám o to, zda jsme povinni uvést v kupní smlouvě sanke vůči sobě, či nejsou podmínkou.
Mnohokrát děkuji.
A. Hájková
ODPOVĚĎ:
Zákon pro platnost kupní smlouvy nevyžaduje aby účastnící kupní smlouvy sankcionovali splnění svých povinností (např. tedy povinnosti kupujícího zaplatit včas kupní cenu, nebo povinnosti prodávajícího předat kupujícím nemovitost). Zajišťování či sakcionování povinností je však běžnou smluvní praxí, neboť každý z účastníků smlouvy se pochopitelně snaží zajistit si řádně splnění povinností druhou smluvní stranou. Rozsah zajišťujících či sankčních ujednání ve smlouvě je vždy otázkou dohody smluvních stran a pokud se jedné smluvní straně jeví podmínky požadované druhou smluvní stranou neakceptovatelné, má možnost smlouvu vůbec neuzavírat.
30.8.2004 10:05
OTÁZKA:
Dobrý den,
můj přítel má dekret na byt, ve kterém žije jeho babička, aby v případě jejího úmrtí, byt nepropadl státu - chtějí ho totiž užívat přítelovi rodiče. Nyní bychom s přítelem chtěli kupovat byt v OV a dříve zmiňovaný byt bychom tedy rádi převedli na rodiče přítele (tito zde nemají ani jeden trvalé bydliště - zatím). Je převedení dekretu, takto ze syna na rodiče, zdlouhavé a problematické? Popř., jak byste navrhoval tuto situaci řešit?
Děkuji za odpověď!
Dara
ODPOVĚĎ:
Z formulace Vašeho dotazu mi není zcela zřetelné, zda Váš přítel je řádným nájemcem bytu a babička s ním žije ve společné domácnosti, či zda jak Váš přítel, tak jeho babička jsou společnými nájemci bytu či zda (jak bývá obvyklejší) Váš přítel žije s babičkou, která je řádným nájemcem bytu pouze ve společné domácnosti. Bez ohledu na to je však třeba zdůraznit, že Vaše přesvědčení, že nájemní právo lze převádět je mylné. Právo nájmu totiž pouze přechází za stanovených podmínek na určité osoby spolu s nájemcem bytu žijícím. Podle zákona tedy např. jestliže nájemce zemře (nebo trvale opustí společnou domácnost), stávají se nájemci bytu jeho děti,vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti (nebo v den trvalého opuštění bytu nájemcem) ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Vedení společné domácnosti s nájemcem nelze zaměňovat za pouhé přihlášení k trvalému pobytu, rozhodující je aby se jednalo o skutečné soužití nájemce s některou touto blízkou osobou ne tedy jen např. docházení na návštěvy. V případě sporu s pronajimatelem faktické soužití soud zkoumá a nepostačí pouze důkaz, že zde nějaká osoba byla hlášena k trvalému pobytu. Je nutno rovněž zdůraznit, že další nutnou zákonnou podmínkou je, aby osoba, na kterou má právo nájmu přejít neměla vlastní byt, tedy nebyla nájemcem bytu nebo např. vlastníkem rodinného domu. Nejsem si jist, zda rodiče přítele by tuto podmínku, že nemají vlastní byt splňovali.
30.8.2004 10:06
OTÁZKA:
Vážený pane Růžičko,
mí rodiče bydlí v obecním bytě v budově školy v malé vesnici. Otec do zrušení školy (asi před 4 lety) byl jejím ředitelem. Nyní se obecní úřad rozhodl, že školu zrekonstruuje a vznikne zde asi 10 bytů. Rodičům sdělil, že se do 1. září mají vystěhovat (rekonstrukce má trvat 10 měsíců) a jako náhradu jim nabídl nevyhovující místnost v budově místního sportovního zařízení. Rodiče patrně stráví oněch 10 měsíců v domě naší babičky, ovšem obávají se, aby se měli po rekonstrukci domu kam vrátit. Bohužel svůj původní, 25 let starý dekret ztratili. Jakou záruku mají od obce požadovat, než se vystěhují (smlouvu o smlouvě budoucí?), příp. na jaké kompenzace mají nárok?
Děkuji,
Kočí
A. Kočí
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru je pro posouzení věci rovněž rozhodující, zda byt v budově bývalé školy, který rodiče užívali v budově zůstane v původní stavební dispozici, nebo v důsledku rekonstrukce jako takový vlastně zanikne. Pokud by došlo k faktickému zániku původního bytu, zanikl by i nájemní vztah Vašich rodičů. Zákon na takovou situaci pamatuje tím, že nájemci může pronajimatel v takovém případě (tedy je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat) dát výpověď nájmu bytu. K takové výpovědi musí přivolit soud a nájemci vzniká samozřejmě nárok na bytovou náhradu zásadně rovnocennou původnímu bytu, jinak nájemci nejsou povinni se vystěhovat. Nic však nebrání tomu, aby mezi pronajimatelem a nájemcem došlo k písemné dohodě, že byt nebudou po dobu rekonstrukce užívat aniž by došlo k zániku nájmu s tím, že po rekonstrukci se do bytu vrátí a budou nájemci podle původní nájemní smlouvy. To platí však pouze v případě, že by byt zůstal zachován v původním, rep.obdobném stavebně technickém a rozměrovém uspořádáni. Pokud by se mělo jednat o stavebně technicky jiný byt, bylo by nutno k tomuto bytu uzavřít novou nájemní smlouvu. Vámi zmíněné řešení smlouvou o budoucí smlouvě nájemní by bylo patrně nejvhodnější. Je však třeba upozornit na to, že v této smlouvě o smlouvě budoucí by bylo patrně nanejvýš vhodné pamatovat i na otázku stanovení nájemného, neboť pronajimatel by mohl u nové nájemní smlouvy požadovat volné nájemné, nikoli nájemné regulované právními předpisy jako u původního nájmu.
30.8.2004 10:13
OTÁZKA:
Při vyrovnání SJM při rozvodu, připadl byt, který jsme kupovali pro mou babičku aby v něm dožila mému bývalému manželovi, kterému jsem svoji půlku byla nucena odprodat, s tím, že zřídí věcné břemeno. Z katastru napsali, že byt je vlastně podíl na domě (4 byty) a na věcné břemeno se musí návrh vkladu do katastru vzít zpět. Bývalý partner toho využil a slíbil alespoň nájemní smlouvu kterou teď nechce podepsat a nechce ani žádné peníze - babičce ústně slíbil rok. Je jí 94 let a chci aby splnil bývalý podmínku, kvůli které jsme se konečně dohodli: Je nějaká pomoc aby měla babička nájemní smlouvu a mohla vzhledem k věku v klidu dožít?
Spirovová Václava
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že pakliže je předmětný byt ve vlastnictví Vašeho bývalého manžela, bude zřejmě nemožné ho donutit k podpisu nájemní smlouvy. Domnívám se, že nechce riskovat případný přechod nájmu z babičky na jinou osobu v případě např. jejího úmrtí (pakliže by byly samozřejmě splněny zákonné podmínky) a spoléhá na to, že vše se vyřeší smrtí osoby, která v bytě žije.
30.8.2004 10:14
OTÁZKA:
Vazeny pane Magistre, pribuzni koupili pred casem od mesta byt. Nyni by ho radi prodali treti osobe. Ve smlouve je vsak dolozka, ze po dobu lO let ma predkupni pravo na tento byt puvodne prodavajici mesto vcetne toho, ze jim musi byt tato bytova jednotka nabidnuta za stejnou cenu, za niz mesto pribuznym byt k odkupu nabizelo. Smlouva je radne podepsana obema stranami, je ale tato dolozka v souladu se zakonem? Je nutne tento casovy interval dodrzet? Dekuji Vam za ochotu.
Aleš Novák
ODPOVĚĎ:
Ano, tato doložka je v souladu se zákonem vč. časového intervalu. Doporučuji provést šetření u prodávajícího, zda-li bude na splnění podmínky trvat, tím nemáte co ztratit.
30.8.2004 10:15
OTÁZKA:
Dobry den, jsem obcan Slovenske republiky s prechodnym pobytem v CR. Mohu si nyni po vstupu do EU koupit v CR nemovitost do osobnyho vlastnictvi? Kdyz ano, je mozne dostat na tuhle nemovitost hypoteku? A dokonce hypoteku se statnim prispevkem? Dekuji za odpoved!
Peter
ODPOVĚĎ:
Bohužel v současné době toto není možné.
30.8.2004 10:17
OTÁZKA:
Dobrý den, můj dotaz je trochu komplikovanější, přesto, že jsem se obrátila na řadu právníků, dosud jsem nedostala uspokojivou odpověď:
- v době trvání našeho manželství nám byl přidělen družstevní byt
- v roce 1996 manželství rozvedeno (syn z tohoto manželství svěřen do mé péče), nedošlo k dohodě, kdo zůstane výlučným členm družstva, do dnešního dne žijeme oba v tomto bytě, nikdo z nás se z bytu ani na krátký čas neodstěhoval
- v roce 1998 jsem uzavřela manželství, tento fakt jsem nahlásila na družstvo
- v roce 2001 jsem konzultovala možnost převedení tohoto bytu do vlastnictví s tím, že by se jednalo o podílové vlastnictví s mým bývalým manželem, právník družstva mi opakovaně sdělil, že v tom nevidí žádný problém
- v témže roce byl byt převeden do vlastnictví na základě smlouvy, kde jsem uvedena jako „manželka/ společný člen“ (vzhledem k předchozímu ujištěním právníka družstva jem neměla žádné pchybnosti a domnívala jsem se, že z tohoto vyplývá, že jsem buď manželka nebo člen)
- v roce 2003 jsem chtěla provést vypořádání se svým bývalým manželem, na výpisu z katastru nemovitostí, který jsem si opatřila, je však uvedeno, že se jedná o SJM
- tento fakt jsem reklamovala na katasru a bylo mně sděleno, že katastr nepochybil a celá záležitost musí být řešena soudně
Je opravdu nutné celou situaci řešit soudně a to i přesto, že je společná vůle všech zainteresovaných stran (družstvo i můj bývalí manžel)na zapsání nemovitosti formou podílového vlastnictví? Za předpokladu, že bude byt zapsán jako podílové vlastnictví a já získám 1/2, jedná se o SJM s mým současným manželem ? Omlouvám se za rozsah dotazu a děkuji.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že Vám skutečně nezbude nic jiného, než se obrátit s určovací žalobou na příslušný soud (s žalobou o určení, že jste podílovými spoluvlastníky, protože jimi skutečně jste – zápis v katastru má pouze evidenční charakter). Vzhledem k tomu, že vůle obou účastníků sporu je shodná, dá se očekávat poměrně rychlé a soudní rozhodnutí, např. formou soudního smíru a katastr pak bude povinen záznamem zápis provést na podílové spoluvlastnictví. Náklady na soudní řízení v tomto případě by neměly být vysoké.
Pokusil bych se však ještě před podáním žaloby postupovat vůči katastru cestout tzv. souhlasného prohlášení všech zúčastněných, t.j. Vaší, bývalého manžela a družstva, ve kterém by se uvedly všechny potřebné náležitosti a zejména by z něho vyplývala shodná vůle účastníků. Dle mých informací je velká šance na to, aby jste byla ve své snaze úspěšná. Pakliže by katastr nadále odmítal záznamem změnu provést, zřejmě bych si stěžoval (mám informace, že na některých katastrech to není problém) a až po vyčerpání těchto možností volil cestu výše uvedené žaloby.
31.8.2004 10:32
OTÁZKA:
Vážený pane,
jsem v rozvodovém řízení ca. rok a půl s přerušením, a přemýšlým o vypořádání společného jmění. Mám 2 děti, jedno zletilé, jedno nezletilé a jsem společně s manželkou majitelem družstevního bytu, nájemní smlouva je psána na nás jako na manžele, ostatní SJM je zanedbatelné. SJM tedy ještě není vypořádáno a ani nejsme rozvedeni, soudní stání by mělo být v září.Byt mi byl přidělen protože jsme s bud. ženou čekali první dítě a letos byl privatizován. V současné době bydlím u přítelkyne protože jedno z našich dětí mělo psychické problémy spojené s rozvodem, (nyní se celou záležitostí zabývá sociální úřad), ale z bytu jsem se "oficiálně" neodstěhoval, ačkoliv mě k tomu žena nutila různými způsoby.
Dotazy:
uvědomuji si, že pokud se s ženou nedohodnu, bude muset jeden z nás podat žalobu na stanovení budoucího jediného nájemce družstevního bytu. Nezletilé dítě pravděpodobně bude po rozvodu v péči ženy a bude s ženou tedy bydlet, zletitý potomek - 19 let. také. , pokud se z ženiny strany zlepší chování - nabádala děti k nenávisti vůči mě, díky zásahu psychologa a sociálního úřadu se situace naštěstí stabilizovala. Když tedy nájemní právo k družstevnímu bytu po rozvodu připadne ženě a i družstevní podíl,
má právo vyhodit dítě, děti z bytu - např. v případě že se nepohodnou, zejména se jedná o zletilé dítě ... ????
- už jednou se starší dítě na několik dní odstěhovalo kvůli neshodám.
Chtěl jsem ženě byt nechat, ale bojím se že kdyby se potom s dětmi nedohodla, že hrozí, že přinejmenším starší dítě nebude mít kde bydlet, ještě nedokončilo střední školu...
Já jsem nyní také v nevýhodné situaci: nemám prostředky z kterých bych si pořídil vlastní bydlení, žena na vyřešení bytové situace nechce kooperovat, poukazuje na to, že bydlím u přítelkyně a poukazuje také na to že přítelkyně je jistě bohatá (že má vlastní byt). Dále mi tvrdí, že jsem odešel já a že tam - v našem bytě mi nic přeci nechybělo. Manželství ale není harmonické opravdu dlouho. Přítelkyně mi jen pomohla v nouzi a nechala mne bydlet u sebe z důvodu, aby se v naší bývalé rodině nestala nějaká tragédie - obával jsem se o můj život a informoval svého rozvodového právníka o celé situaci.
Dotaz: má moje žena právo při rozvodovém řízení poukázat na skutečnost, že bydlím u přítelkyně a nárokovat si cokoliv z bytu přítelkyně, přestože přítelkyně vše hradí z vlastních prostředků , používat tento argument při soudním řízení při našem rozvodu???
Na druhou stranu nechci vzhledem k psychickému stavu mladšího dítěte dohnat nyní ženu např. k prodeji bytu a rozdělení peněz.
Peníze si ale žena na naše vypořádání půjčit v žádném případě nechce.
Nebo mám raději usilovat o získání bytu, tj podílu i nájemní smlouvy pouze na mou osobu a snažit se ženu z bytu vyplatit ?
Situaci jsem řešil již s několika právníky, ale jejich názory se různí. Jsem spíše mírnější povahy a rád bych vše řešil spíše dohodou ale bohužel ze strany ženy to zřejmě nepůjde. A přítelkyni nechci způsobit, aby se z lásky ke mně nedostala do nepříjemné situace.
Děkuji za odpověď, názory a náměty.
Adam
ODPOVĚĎ:
Správně předpokládáte, že v případě rozvodu Vašeho manželství rozhodne soud na návrh kteréhokoli z Vás o zrušení společného členství v bytovém družstvu a společného práva nájmu družstevního bytu a o tom, kdo z Vás bude jako člen družstva dále nájemcem bytu. Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud, jak mu ukládá zákon, zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele. Z tohoto důvodu je méně pravděpodobné, že by soud rozhodl o tom, že Vy budete dále nájemcem bytu a nájemní poměr manželky zanikne.
Pokud se týká otázky, zda manželka by mohla nárokovat nějaké věci z bytu přítelkyně, nebylo by to vyloučeno, pokud takové věci by byly ve Vašem společném jmění manželů a tyto věci jste k přítelkyni vnesl, nebo pořídil za trvání manželství ze svých příjmů, které přestože žijete odděleně, tvoří součást společného jmění manželů. Vypořádání zaniklého společného jmění by bylo otázkou Vaší dohody s manželkou, pokud by k dohodě nedošlo, rozhodnutí soudu.
10.9.2004 16:32
OTÁZKA:
Dobrý den, podle zákona č. 72/1994 Sb. § 15 odst. 1 jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Rád bych se zeptal, kde je výše tohoto spoluvlastnického podílu definovaná (předpokládám, že v katastru nemovistostí). Pokud je v katastru zapsán spoluvlastnický podíl rozestavěné bytové jednotky, ke které bylo následně vydané kolaudační rozhodnutí obsahující jiné výměry podlahové plochy, než které byly v projektu, podle jaké výše spoluvlastníckého podílu je vlastník jednotky povinen přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku? Podle stávajícího spoluvlastnického podílu v katastru do té doby než bude aktualizován? Nebo podle podílu vypočteného na základě výměr v kolaudačním rozhodnutí? Děkuji za odpověď.
Honza
ODPOVĚĎ:
Výše spoluvlastnického podílu je definována ve smlouvě o výstavbě a jednotlivé spoluvlastnické podíly jsou podle této smlouvy o výstavbě zapsány v katastru nemovitostí. Odlišné výměry jednotlivých bytů nebo nebytových prostor (pokud by vůbec byly uvedeny v kolaudačním rozhodnutí) nemají samy o sobě vliv na výši spoluvlastnického podílu. Pokud by v průběhu výstavby došlo k podstatným změnám výměr bytů či nebytových prostor z nichž byl vypočítán spoluvlastnický podíl, bylo by třeba patrně dohodou všech spoluvlastníků spoluvlastnické podíly změnit a tuto změnu promítnout do katastru nemovitostí formou vkladu práva.
10.9.2004 16:32
OTÁZKA:
Dobrý den,jak je to s povinností bytových družstev převádět byty do vlastnictví po uplynutí 10leté zákonné lhůty (viz 72/1994 Sb.). Má družstvo za povinnost i nyní byt na žádost družstevníka (nájemce) po uhrazení zbytku jistiny úvěru bezplatně převést nebo je to jen na jejich dohodě? Děkuji vám za odpověď.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Zákon 72/1994 Sb. původně stanovil, že smlouva o převodu bytů do vlastnictví musí být uzavřena do konce roku 1995, pokud družstevník požádal o uzavření smlouvy o převodu do 30.6.1995. Uzavření těchto smluv bránily v celé řadě případů nedořešené právní vztahy k pozemkům, na nichž byly domy bytových družstev postaveny a bytová družstva byla z tohoto důvodu v prodlení s uzavíráním smluv o převodu bytů. V roce 1998 vyvstala právní pochybnost, zda právo na uzavření smlouvy o převodu bytu se nepromlčuje v tříleté obecné promlčecí době podle občanského zákoníku , resp. čtyřleté obecné promlčecí době podle zákoníku obchodního. Tato situace vyvolala řadu žalob ze strany družstevníků, kteří z důvodů své právní jistoty (aby se jim právo na uzavření smlouvy o převodu bytu nepromlčelo) žalovali bytová družstva o uzavření těchto smluv o převodu. V reakci na to zákonem 103/2000 Sb. byl zákon 72/1994 novelizován tak, že právo na uzavření smlouvy o převodu bytu lze uplatnit do deseti let od účinnosti zákona. Podle mého názoru je nutno desetiletou lhůtu počítat od účinnosti novely– zákona 103/2000 Sb. (tj. 1.7.2000) Tato desetiletá lhůta podle mého názoru tedy uplyne až dnem 1.7.2010.
10.9.2004 16:34
OTÁZKA:
OTÁZKA: (Jaroslav, 16.7.2004)
Vydražil jsem rodinný dům s pozemky. V dražební vyhlášce stojí:
" Objekt, který je předmětem dražby je v současné době v užívání
rodinných příslušníků úpadce, kteří po provedení dražby nemají
na užívání právní nárok." Přesto obývají dům, který je v mém
vlastnictví. Je možný jiný způsob vystěhování kromě soudního?
Děkuji za odpověd.
Jaroslav
ODPOVĚĎ:
Vlastník domu, resp. jeho rodinní příslušníci obývali rodinný dům z titulu vlastnictví, resp. souhlasu vlastníka. Jestliže vlastnictví vlastník v dražbě pozbyl, pozbyli on i jeho rodinní příslušníc právního důvodu užívání domu a dům užívají bez právního důvodu. Pokud dům dobrovolně nevyklidí, je právním nástrojem v tomto případě jedině možným žaloba na jejich soudní vyklizení.
10.9.2004 16:34
OTÁZKA:
Dobry den, uvazuji o prodeji bytu v osobnim vlastnictvi. Byt vlastnim 4 roky a chci se zeptat, zda krome dane za prodej nemovitosti 3%, budu jeste platit dan z prijmu? Kdy odpada povinnost platit dan z prijmu? Velice dekuji za odpoved
Martin
ODPOVĚĎ:
Mimo jiné je podle zákona o dani z příjmů od daně osvobozen příjem z prodeje bytu, pokud vlastník zde měl alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem své bydliště. V jiných případech je obecná lhůta pro osvobození pětiletá (např. prodej chalupy chaty). Pokud tedy máte v bytě 2 roky trvalé bydliště, neměl by příjem získaný prodejem podléhat dani z příjmu. Osvobození se však mimo jiné netýká nemovitostí zahrnutých do obchodního majetku podnikatele. Bylo by rovněž třeba vědět, zda zde snad není jiná překážka osvobození od daně vylučující.
10.9.2004 16:35
OTÁZKA:
Prosím o informaci. RD stavěný 12let za dobu trvání manželství. Dva roky jsem rozvedená, stavba byla přepsána na mě dle smlouvy o vypořádání majetku v SJM po rozvodu. V RD bydlíme(trvalé bydliště) již 7let. Pozemek byl přepsán na katastru dle zmíněné smlouvy na mou osobu. Teď jsem RD teprve zkolaudovala a chci ho zapsat na katastr. Po té prodat, jakou daň a z čeho budu platit. Prosím o tuto informaci. Děkuji
Jana
ODPOVĚĎ:
V případě prodeje domku by příjem takto získaný mohl být předmětem daně z příjmu. Obecně však platí, že příjmy z prodeje nemovitostí jsou osvobozeny od daně z příjmu v případě, že vlastník má v nemovitosti po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem trvalé bydliště, pokud tam trvalé bydliště nemá je lhůta mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem pro účely osvobození od daně z příjmu pětiletá. Váš případ je komplikovaný tím, že bude domek teprve zapsán do katastru nemovitostí. Tato skutečnost by mohla snad ze strany příslušného finančního úřadu vyvolat pochybnost, zda do doby pro osvobození lze započítat i dobu, kdy dům byl sice postaven, nebyl však zkolaudován. Doporučuji Vám proto před uskutečněním prodeje kontaktovat pro podrobnější zhodnocení situace kvalifikovaného právníka nebo daňového poradce.
10.9.2004 16:35
OTÁZKA:
Jsem rozvedený.O rozvod požádala manželka.O vypořadaní společného vlastnictví nepožádala /byt,zahrada,garáž/ a z bytu který v době
rozvodu se odstěhovala.Vzhledem k nedostaku peněz na dokončení rekonstrukce bytu který je stale ve společném vlastnictí,potrebuji prodat svoji polovinu garáže.Prosim o radu jak postupovat když manželka svoji polovinu nechce prodat.Předem dik Jan.
Jan
ODPOVĚĎ:
Z dotazu není patrno, jak dlouho jste rozvedený, pokud déle než tři roky a nedošlo k vypořádání zaniklého společného jmění nebo zahájeno soudní řízení o vypořádání, mohla nastat zákonná fikce vypořádání společného jmění manželů a jste ze zákona podílovými spoluvlastníky garáže, každý jednou polovinou. Pokud tři roky od rozvodu neuplynuly, mohlo by se jednat o nevypořádané společné jmění. Za této situace doporučuji podat návrh na vypořádání zaniklého společného jmění soudu, pokud je vyloučena dohoda Vás a bývalé manželky o vypořádání zaniklého společného jmění. V obou případech je však prodej vyloučen, v případě zaniklého a ještě nevypořádaného společného jmění by případnou kupní smlouvu musela uzavřít manželka, v případě, že jste již po uplynutí tří let po rozvodu podílovými spoluvlastníky, můžete svůj „ideální podíl“ hypoteticky prodat (po učinění určitých kroků ve vztahu ke katastru nemovitostí a splnění nabídkové povinnosti druhému podílovému spoluvlastníku – bývalé manželce), patrně však na „ideální spoluvlastnický podíl ve výši jedné poloviny nenajdete reálného zájemce. Jedinou cestou by pak byla žaloba na zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání nemovitosti do Vašeho výlučného vlastnictví soudem, samozřejmě za peněžní náhradu soudem určenou bývalé manželce jako podílové spoluvlastnici.
10.9.2004 16:37
OTÁZKA:
Vazeny pane Mgr. -Spolecne financujeme koupi druzstevniho bytu jako druh a druzka.
1.Jak by mela byt najemni smlouva od druzstva napsana a jak budou reseny prava v pripade rozchodu, aby mel kazdy z nas pravo na polovinu vlozenych penez a v pripade umrti jednoho z nas, aby prava presly na pozustaleho.
2.Ve sve drivejsi odpovedi, ze dne 9.4.04 13:22 uvadite ze,"Byt muze dale pronajimat bez souhlasu majitele domu". Majitelem v tomto pripade je druzstvo, ktere ale nesouhlasi s pripadnym dalsim pronajmem. Jak to tedy je?
Dekuji moc za Vas cas.
Radegast
ODPOVĚĎ:
Koupí družstevního bytu míníte patrně úplatný převod členských práv a povinností v bytovém družstvu. Je třeba odlišit právní vztah plynoucí z pozice člena bytového družstva a právní vztah nájemce družstevního bytu ve vztahu k bytovému družstvu jako pronajimateli Zatímco u převodu družstevního podílu by bylo možno snad uvažovat o tom, že smlouva o převodu družstevního podílu bude znít na Vás i Vaši družku, u nájmu družstevního bytu je podle zákona vyloučeno, aby společnými nájemci družstevního bytu byly jiné osoby než manželé ( zákon výslovně stanoví, že společnými nájemci družstevního bytu mohou být pouze manželé) Obávám se, že bez pomoci kvalifikovaného právníka, který připraví komplikovanější kombinovanou smluvní dokumentaci k zajištění Vašich záměrů se nelze obejít, jinak se vystavujete riziku nežádoucích majetkových komplikací pro případ možného rozchodu. Druhá část otázky směřuje k dřívější odpovědi Mgr. Růžičky, doporučuji dotaz komplexně položit znovu.
10.9.2004 16:37
OTÁZKA:
Dobrý den. Mám 2 dotazy: 1) Vlastním ideální osminu domu, který se skládá z bytových jednotek. O užívání jednotlivých bytů v domě a o správě domu se spolupodílníci dohodli smlouvou, kterou však nepodepsali všichni. Smlouva byla podepsána před 6 lety a je u ní připojena věta, že spolupodílníci, kteří ji nepodepsali, vyhotoví dodatek, který bude součástí smlouvy. Dodatek nebyl nikdy vyhotoven a zbalými spoluvlastníky nebyla smlouva podepsána. Je smlouva nyní platná, i když obsahuje ustanovení o dodatku? Dodávám, že původní smlouvu (bez dodatku) podepsala většina spoluvlastníků (resp. počet vlastníků vlastnící většinu nemovitosti v m2). Druhý dotaz zní: V bytě, který podle výše popsané smlouvy mohu užívat, bydlí žena, která se, ještě před privatizací domu obcí, se svým manželem rozvedla a nikdy se s ním soudně nevypořádala o tom, zda po rozvodu dekret na byt připadne jí nebo jejímu bývalému manželovi. Následně město dům prodalo do podílového spoluvlastnictví nájemníkům, a protože dekret byl napsán pouze na muže (který už byl rozveden), získal podíl na domě pouze on. Muž zaplatil za svůj podíl na domě jen zálohu a následně se z místa odstěhoval. Nikdy městu nedoplatil zbytek částky, kterou podle smlouvy měl. Město se rozhodlo, v souladu s kupní smlouvou, dlužnou částku získat dražbou jeho podílu na domě. Podíl jsem v dražbě získala já. Chci se zeptat, jak nyní postupovat u ženy, která v bytě, jenž podle výše popsané smlouvy mohu užívat, bydlí. Má s bývalým majitelem/mužem uzavřenu nájemní smlouvu, kde je uvedeno pouze RČ, že se byt pronajímá na dobu neurčitou, částka, kterou má žena platit a na který účet, a kdo s ní bude byt obývat. Úplně chybí popsání vybavení bytu, adresy pronajímatele a nájemkyně apod. - má tedy smlouva všechny náležitosti? V jednom ze svých příspěvků na této stránce také píšete, že k pronajímání bytu vlastněného spoluvlastníky je třeba souhlas všech spoluvlastníků – ten však také zcela chybí (resp. bývalý majitel o souhlas nikdy nežádal). Musí žena se mnou uzavřít novou nájemní smlouvu? Naštěstí přistoupila na určitý nájem, který mi teď pravidelně platí – ten však nemá nikde žádnou oporu (v nájemní smlouvě je zcela jiná, na jiný účet apod.). Pokud by ostatní spoluvlastníci vyjádřili nesouhlas s jejím pobytem v domě, je možné ji vystěhovat? A pokud bych chtěla nájem příp. zvýšit, mám nějakou šanci? Nejde mi primárně o to, z bytu ji vyhodit, chci jen našemu vztahu dát nějaký řád. Ale pokud dohoda nebude možná, existuje nějaká možnost, jak ji z bytu vystěhovat? Vřele děkuji za odpověď.
Emma Rusková
ODPOVĚĎ:
K otázce případné platnosti dohody o způsobu užívání nemovitosti: Způsob využití jednotlivých bytů ve společné nemovitosti zákon zahrnuje pod pojem hospodaření se společnou věcí a podle zákona o hospodaření společnou věcí rozhoduje většina spoluvlastníků počítaná podle spoluvlastnických podílů. Mám za to, že ve vašem případě by dohoda obstála i když se k ní nepřipojila menšina spoluvlastníků.
Pokud se týká otázky nájemkyně bytu, který podle dohody spoluvlastníků máte právo užívat jako část nemovitosti Vy, jeví se mi pochybné, zda by mohla svůj titul k bydlení opírat o nájemní smlouvu uzavřenou se svým bývalým manželem, který pokud jsem dobře pochopil byl Vaším právním předchůdcem v držbě spoluvlastnického podílu (kdy nedoplatil kupní cenu a spoluvlastnický podíl jste vydražila) Podle zákona z právních úkonů ke společné věci jsou oprávněni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Uzavření nájemní smlouvy je nutno patrně považovat za činění právních úkonů ke společné věci, pro platný vznik nájmu by bylo patrně třeba projevu vůle všech spoluvlastníků nebo třeba i jednoho spoluvlastníka, který byl ostatními spoluvlastníky k uzavření nájemních smluv např. zmocněn. Tato nájemkyně může však snad své právo k bytu dovozovat i z doby, kdy dům byl ve vlastnictví obce. Pro podrobnější posouzení by bylo třeba podrobněji znát stav věci.
10.9.2004 16:38
OTÁZKA:
Pane magistře. Mám stejný problém jako paní Ivana v otázce ze dne 13.7.2004, pouze s tím rozdílem, že s nynějším manželem kupujeme byt v OV. Jak má být uzavřena smlouva, je možné pouze na moje jméno? Děkuji za odpověď.
Radoslava Novákova
ODPOVĚĎ:
Vzhledem ke způsobu zpracovávání odpovědí si dovoluji požádat, aby otázky byly pokládány komplexně, nikoli s poukazem na dříve zodpovězené dotazy. Nicméně pokud jsem pochopil otázku, jde Vám o to, aby kupovaný byt nebyl ve vašem společném jmění manželů ale ve vašem výlučném vlastnictví. Toho lze docílit nejlépe a právně nejjistěji dohodou manželů o zúžení společného jmění manželů o tuto konkrétní nemovitost (byt). Tato dohoda vyžaduje bezpodmínečně formu notářského zápisu a lze ji uzavřít i k majetku nabývanému v budoucnu, tedy před koupí bytu.
10.9.2004 16:39
OTÁZKA:
Dobrý den,
zajímalo by mě jak správně postupovat v následujícím případě.
Kupuji byt v OV přes realitní kancelář, chci využít hypotéku. Byt není ještě zkolaudován (má k tomu dojít někdy během srpna), ale my byt nekupujeme od developerské společnosti, nýbrž už od majitele, který předpokládám, má smlouvu o smlouvě budoucí s developery.
Jak správně postupovat? Má se smlouva o smlouvě budoucí převést z majitele na nás a my pak už dále budeme jednat s developery? Jak se v tom angažuje realitní kancelář? Jak může být ten člověk majitelem, když ještě neproběhla ani kolaudace? Na co si dát pozor a jak postupovat při uzavírání dohod a převodu peněz? Které smlouvy bychom měli uzavřít ( a s kým - majitel/RK/developerská firma)?
Děkuji mnohokrát.
Vilma Vespalcová
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz je poměrně nepřehledný a vyžadoval by bližší zadání. Obecně však platí, že majitelem nemovitosti může být konkrétní osoba i za předpokladu, že nemovitost není ještě zkolaudována (např. je-li ještě ve stadiu rozpracovanosti). Doporučuji Vám rozhodně zachovat obezřetnost a nechat si předložit veškerou dostupnou dokumentaci (smlouvy) od zprostředkující realitní kanceláře a pakliže si nebudete jisti svou věcí, kontaktovat s žádostí o konzultaci právníka. Doporučuji dále ve věci důsledně spolupracovat i s bankou (aby byly provázány podmínky požadované bankou pro čerpání úvěru s požadavky prodávajícího na platbu kupní ceny). Ne vždy se totiž požadavky (např. právě na termín poukázání kupní ceny) obou pro Vás nepostradatelných osob, t.j. prodávajícího a banky, která kupní cenu financuje, shodují.
10.9.2004 16:40
OTÁZKA:
Příjemný den,má máma před lety koupila ve Zlíně byt,nyní byla zavolána i se sousedem,který byt má rovněž v o.v. na bytový odbor,kde si měli vzájemně podepsat listinu o zrušení předkupního práva na své byty,soused nechce podepsat,stále se zdráhá,jak má máma má záležitost dořešit?Děkuji.
milan
ODPOVĚĎ:
Dost dobře mi není zřejmé, z jakého titulu by měl soused Vaší matky předkupní právo k jejímu bytu. Naopak si dovedu představit předkupní právo prodávajícího (město Zlín) k bytu, který Vaší matce prodal. Pakliže by tomu tak bylo a prodávající sám chtěl toto své oprávnění prostřednictvím bytového odboru ve spolupráci s Vaší matkou zrušit, je to jen ve prospěch Vaší matky. Jestli jsem ovšem Váš dotaz pochopil nesprávně, tak se omlouvám.
10.9.2004 16:41
OTÁZKA:
Ještě dodatek k dotazu,proč je matka závislá na sousedovi,aby se ho ptala,zda souhlasí s prodejem bytu,když on řekne nesouhlasím,tak co s tím,kdo vydal takové zákony,proč se to 75letá matka dovídá až po několika letech,je možné,aby vůbec takový zákon byl? Děkuji.
milan
ODPOVĚĎ:
Odpověď najdete u předchozího dotazu.
10.9.2004 16:41
OTÁZKA:
dobry den,chceme si s manzelkou koupit byt, ceho se mame vyvarovat a na co si dat pozor(v dnesni dobe)v kupni smlouve a vubec?? diky
pavel
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu není zřejmé, zda-li již 1) máte vyhlédnutý konkrétní byt či 2) jste ve stadiu úvah, jakým způsobem jej budete hledat. Pakliže jste ve stadiu 1), t.j. již je Vám předkládána konkrétní smlouva na koupi bytu, doporučuji, pakliže nebudete chtít použít služby právníka, alespoň si svépomocí na katastrálním úřadě ověřit, zda.li na kupovaném bytě neváznou jakékoli právní závady (zástavní práva, věcná břemena apod.). Stejně tak je důležitá otázka okamžiku placení kupní ceny tak, aby jste nebyli v ohrožení, že přijdete o své peníze a nestanete se zároveň vlastníky kupovaného bytu. Pakliže naopak ještě nejste rozhodnuti, jaký byt si koupíte a budete např. chtít využít služeb realitní kanceláře, tyto by měli být na dostatečné úrovni pro zajištění uskutečnění poctivé koupě.
10.9.2004 16:42
OTÁZKA:
dobrý den,chtěla bych si rozšířit svou zahradu, která sousedí s pozemkem, který je na katastru vedený jako "orná půda" a skutečně je dosud využíván jako pole. Pokud tento pozemek koupím, mohu ho zatravnit atd., či existují nějaké předpisy, že na "orné půdě" se musí něco pěstovat?
Děkuji
marcela
ODPOVĚĎ:
Jestliže bude vlastník pozemku ochoten Vám část svého pozemku „orné půdy“ prodat, je nutno tuto část pozemku oddělit geometrickým plánem a teprve poté uzavřít kupní smlouvu. Ještě před vlastním uskutečněním celé transakce však doporučuji navštívit oddělení ochrany zemědělského půdního fondu (příslušného Městského úřadu) a ověřit si, zda-li bude možné (a příp. jakým způsobem) tuto část pozemku využít Vámi požadovaným způsobem.
10.9.2004 16:42
OTÁZKA:
Vlastním rodinný dům se zahradou, kde jsou nájemníci (manželé v důchodu). Jde o obec, ve které nejsou nájemní byty. Nyní potřebuji tento byt pro otce. Jakým způsobem mám postupovat při uvolnění bytu, když nabízené byty v blízkém městě odmítají z důvodů vysokých nájmů. josef.binaJUDr@seznam.cz
Josef
ODPOVĚĎ:
Pakliže se nedohodnete s nájemci smírně (náhradní byt či odstupné), nezbude Vám, než požádat o přivolení soudu k výpovědi nájmu bytu z důvodu, že potřebujete byt pro svého rodiče. Byť v tomto sporu budete patrně úspěšný, i zde se připravte na to, že bývalí nájemníci se nemusí z bytu vystěhovat dříve, než jim bude zajištěn přiměřený náhradní byt.
10.9.2004 16:43
OTÁZKA:
Dobrý den! Převedla jsem družstevní práva na byt a v původním bydlišti mi zůstal v užívání nebytový prostor, na který mám sepsánu smlouvu o smlouvě budoucí s tím, že za devět let-po splacení anuity- bude mi tento nebytový prostor převeden bezplatně do vlastnictví. Družstvo nyní tvrdí, že jsem přestala být převedením členských práv na byt členem družstva a smlouva o smlouvě budoucní je z tohoto důvodu neplatná.Jenomže jsem převedla jen užívací práva na byt, nikoliv na nebytový prostor, tedy šlo o převod jen části užívacích práv, tudíž dle mého názoru by mi mělo být členství v družstvu zachováno a dle smlouvy o smlouvě budoucí by mi měl být nebytový prostor v určené době do vlastnictví převeden.Anuitu normálně měsíčně řádně splácím. Děkuji za odpověď. M.Ječmenová
imsta@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Tato problematika je velmi diskutabilní, nicméně se obávám, že by družstvo mohlo mít pravdu. Pro důkladné posouzení celé situace by bylo nutné seznámit se se zněním Vámi uváděné Smlouvy o smlouvě budoucí, snad by se pak daly konstruovat nějaké nároky vůči družstvu. Bez bližšího seznámení s touto smlouvou nejsem opravdu schopen pregnantně na toto odpovědět.
10.9.2004 16:44
OTÁZKA:
Dobry den, chtela bych se zeptat jestli je mozne chtit po obecnim urade udrzbu a opravu pristupove cesty k rodinnemu domku. Cesta nevede po vlastnim pozemku. Dekuji za odpoved
Anezka Kolarova
ODPOVĚĎ:
Klíčovou otázkou zde je, komu předmětná cesta patří a jaký má tato cesta charakter. Z dotazu dovozuji, že zřejmě patří obci a je svým charakterem místní komunikací. Obec coby vlastník za stav komunikace odpovídá se všemi důsledky z tohoto plynoucími (např. náhrada škody). Pro jistotu si ovšem zjistěte, zda-li předmětná místní komunikace nespadá pod úseky, ve kterém se pro malý dopravní význam nezajišťuje schůdnost a sjízdnost odstraňováním sněhu a náledí. Pakliže by pod tento úsek spadala a byla tak i označena, není povinností vlastníka takto označenou cestu v zimě např. prohrnovat.
10.9.2004 16:44
OTÁZKA:
Dobry den,
chcel by som si kupit pozemok a rad by som sa vas opytal, co vsetko si mam zistit o danom pozemku. Kupujem to cez zprostredkovatela - RK. Rad by som si bol isty, ze ten pozemok je stavebny, ze je bez vecneho bremena, atd. Prosim vas, co vsetko si mam zistit a kde dane informacie ziskat. Pripadne, ak by ste vedeli o zdroje, kde je tato moja problematika popisana. Vopred vam dakujem. Fero
Fero
ODPOVĚĎ:
Pakliže prodej zprostředkovává realitní kancelář, požadujte, ať Vám prokáže Vámi požadované informace o pozemku, příp. si je ověřte sám na katastrálním úřadě a stavebním úřadě. Máte pravdu v tom, že nejdůležitější informací pro Vás je to, zda-li je možno vůbec pozemek použít k zástavbě, jaké jsou zde možnosti napojení na jednotlivé sítě apod. (obraťte se na příslušný stavební úřad) a dále to, že na něm případně neváznou žádné právní závady , t.j. zástavní práva, věcná břemena apod., na což Vám dá odpověď návštěva katastrálního úřadu a vyžádání si příslušného listu vlastnictví, pokud Vám tedy tyto služby nezajistí realitní kancelář.
10.9.2004 16:45
OTÁZKA:
Dobrý den. Moje matka bydlí v Praze v bytě s regulovaným nájemným. Dům patří soukromným vlastníkům a je spravován realitní kanceláří. Vzhledem k věku a zdravotnímu stavu svojí maminky jsem se k ní i se svojí dcerou přestěhovala. Jak by to vypadalo v případě jejího úmrtí? Mám nárok na stejnou nájemní smlouvu? (Svůj původní byt v Rokycanech již nemám, nemohu si dovolit držet dva byty) Děkuji
Klimešová
ODPOVĚĎ:
Pakliže v předmětném bytě skutečně bydlíte a Vaše matka by zemřela, pak za předpokladu, že prokážete, že jste v den smrti s matkou skutečně žila ve společné domácnosti a nemáte vlastní byt, stanete se nájemcem předmětného bytu se stejnými právy a povinnostmi, jaké měla Vaše matka.
10.9.2004 16:46
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěl bych požádat o Váš právní názor k mému problému. Byl jsem jediným vlastníkem nemovitosti, oženil jsem se, v manželství jsem nemovitost prodal a koupil jinou - vhodnou k bydlení, ale ta je již v SJM. Právě jsem se rozvedl a bývalá manželka po mě požaduje vypořádání nemovitosti, aniž by do manželství či nemovitosti něco přinesla. K prodeji původní nemovitosti jsem byl donucen, protože bývalá manželka dostala výpověd z obecního bytu pro neplacení a já se snažil prodejem a koupí zajistit bydlení.Děkuji za odpověd.
Jan
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že jste ve velice složité situaci. Pakliže jste s bývalou manželkou kupovali (byť za doby trvání manželství) nový dům za peníze utržené jen z prodeje Vašeho domu, měl jste trvat na tom, aby také tento dům byl ve Vašem výlučném vlastnictví, neboť došlo jen k tzv. transformaci majetku. Zákon to dovoluje, otázkou by bylo, jak by na Váš požadavek reagovala tehdy Vaše žena.
Obecně lze totiž říci, že do tzv. společného jmění manželů nepatří majetek nabytý jen jedním z manželů (myšleno pochopitelně za doby trvání manželství) za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela.
K zodpovězení dotazu, zda-li je možné uspět v případné soudní při o vypořádání SJM, by bylo nutné znát podrobnější informace o okolnostech prodeje a nového nabytí obou nemovitostí.
15.9.2004 23:45
OTÁZKA:
dobry den!zajimalo by mne jak je to!kdyz si chci v usa koupit byt nebo dum zaplatim a nikdo se mne na nic nepta je muj.nemusim mit trvale bydliste ani po dobu 24 hodin.kdyz si chci koupit bydleni v evrope rikate ze musim mit povoleni k trvalemu pobytu.podle me kdyz chci si neco koupit ,tak si to koupim kdyz na to mam ,aniz by me nekdo urcoval podminky
jana
ODPOVĚĎ:
Nejsem bohužel obeznámen dostatečně s právní úpravou v USA. Žijeme však v ČR a zde musíme (já, stejně jako Vy) respektovat platné zákony této země.
15.9.2004 23:46
OTÁZKA:
Dobry den, zajimalo by mne, jestli muzu pozadovat po rozvodu po manzelovi odstupne (po 25 letech manzelstvi). Na zapade to tak nejak funguje. Muzete, prosim, odpovedet, jak je to u nas?
Dekuji. Hezky den!
anna
ODPOVĚĎ:
Máte zřejmě na mysli vypořádání společně nabytého majetku. Obecně platí, že můžete požadovat po rozvodu manželství vypořádání společného jmění manželů (předpokládám, že za dobu 25 let jste nějaký společný majetek nabyli). Dále za splnění určitých podmínek by bylo možno požadovat výživné rozvedené manželky. V obou případech je nutné (pakliže se ovšem s bývalým manželem nedohodnete mimosoudně) uplatnit svůj nárok cestou soudní.
15.9.2004 23:46
OTÁZKA:
Marcela 23, Dobrý den, chtěla bych se zeptat, jak nejlépe koupit byt. Která hypotéka či úvěr je nejvhodnější a zda je lepší koupit nemovitost přes RK nebo ne. Děkuji za odpověď.
Anonym
ODPOVĚĎ:
V otázce nejvýhodnější hypotéky či úvěru se, prosím, obraťte na finančního poradce příp. si srovnejte sama nabídky bank a stavebních spořitelen. Co se týče vhodnosti koupě nemovitosti přes RK či svépomocí: Lze využít pochopitelně obě cesty, každá má své pro a proti. Pakliže nebudete chtít použít RK, doporučuji konzultovat věc alespoň s někým, kdo má zkušenosti z trhu realit, aby jste se vyvarovali případných nepříjemností, neboť ne každý prodávající má „čisté“ úmysly.
15.9.2004 23:47
OTÁZKA:
Dobrý den přeji.
Uvažujeme se svou nastávající o koupi staršího rodinného domku na okraji Prahy. Prodávající však vyžaduje platbu hotově, v co nejkratším termínu. Tuto hotovost máme, ale nezdá se nám vhodné platit do té doby, než bude vyřízen převod na katastru nemovitostí.
Ten však trvá i několik měsíců.
Jakým způsobem se dá tato situace smluvně ošetřit?
Díky za Vaši odpověď.
Petr D.
ODPOVĚĎ:
Spíše bych doporučoval platbu do tzv. notářské či advokátní úschovy, která zabezpečuje maximální jistotu obou stran, tj. kupujícího i prodávajícího. Problém ovšem bude, když na své podmínce bude prodávající trvat a některý z dalších potencionálních zájemců mu ji bude chtít splnit a Vy by jste se tak dostali ze hry. Platba předem znamená samozřejmě určité riziko. Pakliže by jste se jej rozhodli podstoupit, doporučuji si alespoň ověřit si na Katastrálním úřadě údaje o nemovitosti (zda-li není jakkoli zatížena) a to opakovaně i před případným uzavřením kupní smlouvy příp. použít služby osoby znalé takovéto problematiky. Dále mne napadá pokusit se riziko rozložit dvěmi platbami, jednou při podpisu, zbývající částkou již do zmiňované úschovy.
15.9.2004 23:48
OTÁZKA:
Dobrý den, chci si kupovat družstevní byt. Ráda bych věděla na co si mám dávat pozor při sepisování smlouvy s družstvem a jestli se někdě dají zjisti podrobnosti o družstvech, jestli nemají například dluhy atd. Děkuji
katka
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že převod členských práv a povinností člena BD na základě dohody o tomto převodu nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti na Vás přejdou ve vztahu k BD okamžikem, kdy příslušnou smlouvu (dohodu) o převodu členských práv a povinností předložíte družstvu příp. musí bývalý člen zaslat BD oznámení o převodu členství a Vy, jakožto nabyvatel členství, vyjádřit svůj písemný souhlas. Z tohoto vyplývá, že budete sepisovat příslušnou smlouvu o převodu členských práv a povinností člena BD se současným členem BD a nikoli s družstvem.
Co se týče podrobností o „Vašem“ BD, zejména zda-li má nějaké dluhy, nenapadá mne jiná možnost, než se obrátit na současného člena BD (prodávajícího), který má jakožto člen družstva přístup např. ke zprávě o hospodaření družstva apod. a požadovat od něj tyto zprávy.
15.9.2004 23:48
OTÁZKA:
Dobrý den přeji.
Uvažujeme se svou nastávající o koupi staršího rodinného domku na okraji Prahy. Prodávající však vyžaduje platbu hotově, v co nejkratším termínu. Tuto hotovost máme, ale nezdá se nám vhodné platit do té doby, než bude vyřízen převod na katastru nemovitostí.
Ten však trvá i několik měsíců.
Jakým způsobem se dá tato situace smluvně ošetřit?
Díky za Vaši odpověď.
Petr D.
ODPOVĚĎ:
Již zodpovězeno.
15.9.2004 23:50
OTÁZKA:
Bydlím v družstevním bytě a budou se instalovat termoreg. kohouty na topení dle EU. Mám asi 4 roky nové na vlastní náklady. Kdo posoudí, zda stávající odpovídají EU a jsem povinna nechat si nové nainstalovat pouze družstvem určenou firmou? Děkuji za odpověď
Marcela
ODPOVĚĎ:
Doporučuji projednat s odborníkem na topení, zda-li Vaše kohouty jsou kompatibilní s kohouty, které budou instalovány dle EU a zda-li vůbec vyhovují požadavkům, pro které se BD rozhodlo provést výměnu. Pakliže nikoli tak se obávám, že se budete muset podřídit. Stejně tak, pakliže BD vybralo firmu, která má provést instalaci, je zřejmě technicky nemožné, aby v jednom bytě prováděla instalaci firma jiná, dle individuálního přání člena družstva. Mé stanovisko vychází z předpokladu, že celá věc byla řádně projednána a odsouhlasena orgány BD.
15.9.2004 23:50
OTÁZKA:
Dobrý den,ráda bych věděla,jak postupovat.Manžel podal žádost o rozvod dohodou, já se k němu připojila.Bydlím na ubytovně,byt byl jeho.Dohoda o majetkovém vypořádání je podepsána.Mám nyní šanci, že dědeček na mě přepíše družstevní garsonku,rozhodl se tak sám, už na tom ale není nejlépe zdravotně.Je možné, aby družstvo na mě tento byt napsalo na základě podepsaného majekového vypořádání, když ještě nemám papír o rozvodu, aby manžel neměl nárok na tento byt? Nebo je nutné čekat na rozvod? Či sepsat na družstvu, že dědeček souhlasí s převodem bytu? Nebo jak jinak postupovat?Mockrát děkuji za odpověď.
Lenka
ODPOVĚĎ:
Vaše obava, aby se za doby trvání manželství (byť je rozvod již „v běhu“) nestal Váš dosavadní manžel ze zákona členem BD, tj. aby nevzniklo společné členství manželů v BD, je plně odůvodněná. Doporučuji (pakliže to zdravotní stav dědečka dovolí), vyčkat do právní moci rozvodu a pak uzavřít příslušnou dohodu o převodu členských práv a povinností. V případě, že by věc nesnesla odkladu, připadalo by v úvahu i „zůžení společného jmění manželů“ formou notářského zápisu, samozřejmě pokud by manžel souhlasil. Tento institut by znamenal, že by jste se stala výlučnou nabyvatelkou členských práv a povinností pouze Vy. Pakliže by byly známy bližší informace, šlo by možná uvažovat i o překlenutí doby „do právní moci rozsudku o rozvodu“ formou závěti. Toto řešení by však nemuselo být stoprocentní s ohledem na institut neopomenutelných dědiců.
15.9.2004 23:52
OTÁZKA:
Kupuji byt do osobního vlastnictví a realitní kancelář požaduje splacení bytu při fyzickém předání bytu, pouze na základě kupní smlouvy a plomby na katastru. Realitní kancelář nechce přistoupit na notářskou úschovu peněz a tvrdí, že jejich postup je standartní.Vím, že zápis do katastru trvá v Praze půl roku, ale není to pro mne moc velké riziko?
Markéta
ODPOVĚĎ:
Při uzavírání kupních smluv na nemovitosti bývá obvyklé, že jak prodávající, tak i kupující si zajišťují splnění svých vzájemných povinností z kupní smlouvy, tedy zejména povinnosti kupujícího zaplatit kupní cenu a povinnosti prodávajícího převést nemovitost (byt) včetně vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí, případně i následné povinnosti předat nemovitost (byt) řádně kupujícímu. Způsobů jak docílit žádoucí právní jistoty v těchto směrech je mnoho, vždy záleží na dohodě smluvních stran. Kromě Vámi zmíněné úschovy peněz u notáře se může jednat i o úschovu u jiné důvěryhodné osoby ( např. i advokáta pokud sepisuje kupní smlouvu), složení prostředků na vinkulovaný účet u banky s kterým může nakládat kupující jen společně s prodávajícím, nebo v případě koupě nemovitostí značně velké hodnoty lze dohodnout, aby kupující ve prospěch prodávajícího u své banky otevřel dokumentární akreditiv, kdy banka z takového akreditivu plní kupní cenu prodávajícímu za splnění určitých podmínek, nejčastěji předložení kupní smlouvy s doložkou katastrálního úřadu o vkladu práva vlastnického na prodávajícího. Pokud zprostředkovatel - realitní kancelář trvá na úhradě kupní ceny prodávajícímu již při podpisu smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru, vystavuje Vás riziku, že prodávající v případě, že vklad do katastru nebude z jakéhokoli důvodu proveden , nebudete mít nástroj, jak prodávajícího donutit k součinnosti ve vztahu ke katastru ( např. uzavření nové smlouvy která nebude trpět vadami bránícími vkladu), resp. pokud od kupní smlouvy z tohoto důvodu odstoupíte, nebudete mít jistotu, že prodávající Vám bude schopen a ochoten vrátit kupní cenu.
15.9.2004 23:53
OTÁZKA:
Jsem vlastníkem pozemku, na kterém je umístěna stavba, dle katastru určená k bydlení. S výjimkou elektřiny k objektu bydlení nejsou/nebyly přivedeny žádné sítě (studna, která historicky zajišťovala vodu z vlastních zdrojů vyschla).
Pokud bych chtěla nemovitost užívat k bydlení je nutné přivést k objektu nové sítě, k čemuž odmítá dát souhlas soused vlastnící komunikaci, pod kterou je nutné zbudovat přípojky (napojení na vodu, kanalizaci popř. plyn). Může stavební úřad vydat stavební povolení bez souhlasu dotyčného vlastníka komunikace anebo dát podnět k vyvlastnění pozemku (jedná se pouze o krátký úsek cesty v soukr. vlastnictví, zbytek je v majetku obce). Podotýkám pouze, že soused odmítá prodat id.1/2 či zřídit věcné břemeno.
Kateřina
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 58 stavebního zákona platí, že stavebník musí prokázat, že je vlastníkem pozemku nebo stavby anebo že má k pozemku či stavbě jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu, provést změnu stavby anebo udržovací práce na ní.
Možnost, že by stavební úřad ve Vašem případě vyvlastnil pozemek vidím skepticky, podle zákona je vyvlastnění možné jen ve veřejném zájmu a za podmínek které stanoví stavební zákon. Ve vašem případě by patrně nezbytnou podmínkou bylo, aby se jednalo o veřejně prospěšnou stavbu podle schválené územně plánovací dokumentace, vyvlastnění je však krajní opatření které zasahuje do ústavně chráněného práva vlastnit majetek. Pokud je dohoda s vlastníkem vyloučena a stavební úřad neshledá podmínky pro vyvlastnění a jedná se o krátký úsek vedení rozvodů přes cestu doporučuji snad zvážit a konzultovat stavebně technické řešení - podle zákona se souhlas vlastníka pozemku nevyžaduje u podzemních staveb.
15.9.2004 23:53
OTÁZKA:
Dobrý den,
Rád bych využil Vaší rubriku s níže uvedeným dotazem, který jak předpokládám bude zajímat více čtenářů.
Soud přivolil k výpovědi (dle par. 711 odst. 1 písm. a) s tím, že "žalovaný je povinen byt vyklidit a vyklizený předat žalobcům do 15 dnů po zajištění přiměřeného náhradního bytu"
Prosím vysvětlete pojem přiměřeného náhradního bytu a uveďte jaká kritéria je nutné dodržet, aby nabízený byt byl klasifikován jako přiměřený pro případ, že by nájemník odmítl nabízený byt z jakéhokoliv důvodu přijmout. Pro vystěhování exekucí by pak bylo nutné zajistit u soudu usnesení o nařízení exekuce. Jaká kritéria je nutné splnit aby návrh na nařízení exekuce byl úspěšný (i v případě odvolání nájemníka).
Předpokládám, že nájemník musí dostat smlouvu s regulovaným nájemným na dobu neurčitou, protože tuto výhodu měl také ve stávajícím bytě a tudíž toto kritérium není předmětem dotazu.
Z hlediska lokality předpokládám, že může být nabídnut byt z celého území Prahy, bez ohledu na adresu bytu stávajícího.
Je přiměřenost náhradního bytu v rozsudku posuzována pouze ve vztahu k parametrům předchozího bytu, nebo také i ve vztahu k domácnosti nájemníka. Pro tento případ upřesňuji, že v našem konkrétním případě bydlel v době rozsudku nájemník v bytě sám, byt měří včetně balkónu 60 m čtverečných. Měla by případná změna ve velikosti domácnosti nějaké důsledky v této souvislosti?
Vzhledem k vysokým nákladům na pořízení náhradního bytu prosím o jednoznačný výklad. Děkuji za odpověď.
Jaroslav
ODPOVĚĎ:
Problematika bytových náhrad je poměrně frekventovaná. V rámci odpovědi na tento dotaz je zejména třeba poukázat na ust. § 712 občanského zákoníku, které definuje pojmy náhradního bytu a náhradního bytu v zásadě rovnocenného. Náhradním bytem je podle tohoto ustanovení byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. V případě výpovědi nájmu bytu z důvodů podle § 711 odst. 1 písm. a), b), e), f) a i), má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout ( muselo by to být v rozsudku, jímž soud přivolil k výpovědi nájmu) , že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt.
Soud, který bude rozhodovat o nařízení exekuce, by se měl zabývat tím, zda náhradní byt splňuje kriteria přiměřenosti podle uvedených zákonných kriterií. Zákon však stanoví obecná uvedená obecná kriteria, nikdy nelze vyloučit spor o „ přiměřenosti“ náhradního bytu. Tomu svědčí i to, že o přiměřenosti náhradního bytu je poměrně často rozhodováno i ústavním soudem, rozbor rozhodovací a výkladové praxe soudů , která by mohla být vodítkem pro posouzení Vaší záležitosti jde však nad rámec této poradny.
15.9.2004 23:54
OTÁZKA:
Dobrý den, mám zájem koupit sousední pozemek, který vlastní 2 majitelé (13/16 a 3/16). Majitel většího podílu souhlasí s prodejem, majitelem menšího podílu je potom osoba v zahraničí, která je velice těžko dostupná a s prodejem váhá. Jelikož nechci, aby na sousedním pozemku někdy v budoucnu došlo ke stavební činnosti, tak v případě, že se mi nepodaří přesvědčit menšinového vlastníka, chci koupit alespoň ten většinový podíl.
Jaké právní úkony potom v roli většinového majitele pozemku mohu v souvislosti s ním vykonávat (pronájem, prodej, možnost stavby, ...). V případě, že bude např. majitel menšinového podílu na věky nedostupný, je potom problém s rozumným nakládáním s pozemkem na věky neřešitelný? Děkuji za odpověď.
Koblih
ODPOVĚĎ:
Většinový podíl na pozemku můžete koupit, prodávající má však povinnost respektovat předkupní právo menšinového spoluvlastníka plynoucí ze zákona (tj. nabídnout mu přednostně k odkupu svůj spoluvlastnický podíl. Pokud se týká nakládání se společnosu věcí, zákon stanoví, že z právních úkonů ke společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně ( prodej, nájem společné věci) Většinovému spoluvlastníku dává zákon jen právo rozhodovat o hospodaření s věcí ( které nevyžaduje činit právní úkony ke společné věci – např. rozhodovat o tom, kdo a za jakých podmínek bude fakticky užívat věc a v jakém rozsahu apod.) Vaše postavení jako byť i většinového spoluvlasníka bude tak omezeno, nicméně pokud je Váš záměr jenom zabránit stavební činnosti na pozemku, mohlo by snad i většinové spoluvlastnictví k tomuto účelu postačovat. Kromě toho zde existuje zákonná možnost žádat soud, aby z vážných důvodů spoluvlastnictví zrušil, věc přikázal do výlučného vlastnictví jednoho spoluvlastníka (samozřejmě za peněžní náhradu).
15.9.2004 23:55
OTÁZKA:
Dobry den, v budoucnosti bychom se s mym pritelem chteli nastehovat do poloviny RD, ktery vlastni moje maminka a jeji novy manzel. Jak by to bylo s vyporadanim? Ja osobne mam dva sourozence a maminky manzel ma deti dve. Je dobre sepsat nejakou najemni smlouvu, nebo dokonce prevedeni casti nemovitosti, abychom predesli problemum? Tu "nasi" cast RD bychom si chteli rekonstruovat a nechteli bychom potom o ni prijit. Maminka take vlastni byt, ve kterem jsem trvale hlasena ja i ona, jak by to bylo tam s vyporadanim. Dekuji.
Lucie
ODPOVĚĎ:
První věcí, kterou je třeba vzít v úvahu, je, že nastěhováním do nemovitosti se nikterak nezmění vlastnické poměry. Váš titul k užívání nemovitosti bude pouze odvozený od souhlasu maminky a jejího manžela s Vaším bydlením a může zaniknout, pokud by s bydlením maminka nebo její současný manžel v budoucnu nesouhlasili. Z dotazu není patrno, zda dům pořídila maminka s manželem za trvání manželství a je ve společném jmění manželů, nebo jsou podílovými spoluvlastníky. K problematice bytu se nelze odpověďně vůbec vyjádřit, protože chybí potřebný podrobnější popis okolností. Situace ohledně „ochrany Vašeho bydlení a případných investic do nemovitosti“ by byla právně řešitelná, nejjednodušší by bylo patrně zřízení věcného práva užívání k vymezené části nemovitosti smlouvou vloženou do katastru nemovitostí, tedy s účinky i vůči jakýmkoli následným vlastníkům nemovitosti. Zkušený právník by Vám jistě navrhl podrobnější schéma řešení a zpracoval příslušnou smluvní dokumentaci k dosažení Vámi zamýšlených záměrů.
15.9.2004 23:56
OTÁZKA:
Dobrý den, chceme s mou přítelkyní koupit RD. Koupě bude financována z 2/3 hotovostí a 1/3 hypotékou nebo StSp. Prodávající po nás chce, aby složená záloha (10%) a také ostatní hotovost mu byla k dispozici (k zakoupení bytu, do kterého se stěhuje) ještě před převodem na nás do katastru nemovitostí. I kdyby vše bylo ošetřeno smlouvou, mám strach že o peníze přijdu. Jsou seriózní, ale může se stát cokoliv. Doporučujete to? Děkuji.
David
ODPOVĚĎ:
Obecně lze říct, že platba předem za nemovitost je vždy riziková záležitost, nemusí se jednat jen o zlý úmysl prodávajícího, setkal jsem se např. i ze situací kdy prodávající v průběhu řízení o vkladu do katastru nemovitostí tragicky zahynul a neodborně sepsaná kupní smlouva nebyla pro formální vady do katastru „ vkladuschopná“. Bývá proto zvykem, že kupní cena se do doby vkladu do katastru deponuje např u třetí důvěryhodné osoby (např. notáře) nebo je placeno např. prostřednictvím bankovního dokumetárního akreditivu. Zvážení těchto rizik je věcí Vašeho rozhodnutí, platbu předem však obecně z důvodu prevence možných následných problémů obecně doporučit nelze.
15.9.2004 23:57
OTÁZKA:
Dobry den, muj pritel ma stavebni pozemek a radi bychom si postavili na tomto pozemku rodinny dum. Budeme oba do domku financovat ale zatim neuvazujeme o snatku. Jakou smlouvu bychom meli pred stavbou uzavrit abychom vyhnuli sporum o dedictvi s pribuznymi ze druhe strany v pripade smrti jednoho z nas nebo v pripade rozchodu? Dekuji.
Marie
ODPOVĚĎ:
Možné částečné řešení (úplné není z logiky věci asi možné) spatřuji snad v tom, že před zahájením stavby si smluvně vymezíte, že stavěná stavba bude ve vašem podílovém spoluvlastnictví, např. že ji budete vlastnit každý z jedné „ideální“poloviny a tento stav podílového spoluvlastnictví bude následně zapsán ko katastru nemovitostí. Riziko úmrtí jen jednoho z Vás by bylo řešitelné formou vzájemné univerzální závěti (pokud ani jeden nemáte neopominuutelné dědice- tedy děti) Pro případ možného rozchodu se na vašem spoluvlastnictví nic nezmění, nevyhnete se však patrně sporům o tom, kdo a v jakém rozsahu bude nemovitost užívat. Spor o užívání nemovitosti by mohl k návrhu kteréholi z Vás rozhdnout soud tak, že nemovitost přikáže do vlastnictví jen jednoho z vás se stanovením finanční náhrady pro druhého z Vás.
15.9.2004 23:58
OTÁZKA:
Dobrý den, uzavřela jsem s prodejcem nemovistosti Rezervační smlouvu o koupi bytu. Při podpisu Rezervační smlouvy jsem zaplatila rez. poplatek a do 30 dnů od podpisu rez. smlouvy jsem měla uzavřít Smlouvu o smlouvě budoucí. Rez. smlouva stanovuje povinnost prodávajícího písemně vyzvat budoucího kupujícího k uzavření Sml. o sml. budoucí a to ve lhůtě stanové Rez. smlouvou (30 dnů). Tato výzva má být dle Rez. smlouvy učiněna písemně a dopručeně zaslána na adresu trvalého bydliště, v opačném případě má budoucí kupující nárok na vrácení rez. poplatku. Tuto výzvu zaslanou elektronickou poštou (e-mail není v Rez. smlouvě uveden jako kontaktní adresa budoucího kupujícího) jsem obdržela poslední den lhůty. Řádně adresovanou a doporučeně zaslanou na adresu uvedenou v Rez. lhůtě jsem obdržela třetí den po skončení lhůty. Ráda bych Vás požádala o radu, zda mám na toto vrácení nárok i přesto, že jsem výzvu obdržela e-mailem ve stanovené lhůtě. Předem velmi děkuji za odpověď.
Jarka
ODPOVĚĎ:
Kloním se spíše k názoru, že pokud smlouva předpokládá výslovné doručení výzvy na adresu trvalého bydliště (tedy logicky poštou, neboť u mailu je z technické povahy věci vyloučeno doručení výlučně do místa trvalého bydliště), je výzva učiněná mailem neplatná, neboť ust. § 40 občanského zákoníku stanoví, že nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.
15.9.2004 23:58
OTÁZKA:
Dobrý den,
má majitel domu (pronajímatel) stanovenou povinnost odpovědět najemci na jeho žádosti, stížnosti, podněty atd.? Před 2 měsíci jsem mu poslal dopis týkající se nesouhlasu s vyúčtováním vodného a stočného. Dosud jsem neobdržel žádnou odpověď. Může mne ignorovat, nebo má povinnost mi odpovědět? Existuje právní norma, která to řeší?
Předem děkuji za odpověď. Pavel, Liberec
JUDr. Jan Kerbach
ODPOVĚĎ:
Vztah pronajimatele a nájemníka je smluvním vztahem. Žádný právní předpis nestanoví a nesakcionuje povinnost reagovat na žádosti, stížnosti smluvního partnera. (jako to např. činí stále platná vyhláška 150/1958 Ú.l. nebo jiné obdobné předpisy, které se vztahují zjednodušeně řečeno jen na činnost státních úřadů) Pokud máte za to, že pronajimatel porušuje své povinnosti z nájemní smlouvy nebo stanovené právními předpisy a nereaguje, nezbude Vám nic jiného, než se obrátit se svými požadavky na soud.
15.9.2004 23:59
OTÁZKA:
Dobrý den, před 7 lety jsme s manželem přistavěli patro na rod. domě mého otce. Před stavbou nám převedl 1/2 domu(1/4 já, 1/4 manžel). Celý dům jsme zárověň výhradně z našich prostředků zrekonstruovali.V sočasné době jsou zde 2 samostatné byty. Otec se znovu oženil s tím, že chce, aby jeho 1/2 domu zdědil můj nezletilý syn.Neexistuje žádná předmanželská smlouva, kterou by manželku vyloučil z dědění domu, i když chce, aby to tak bylo. V současné době ale dostal strach převod uskutečnit - co kdyby někdy něco. Já to sice chápu, ale problém je, že jeho mnaželka má také děti a já ještě sestru a kdyby se otci něco přihodilo, dědíme rázem 3 osoby, ač veškerá údržba, investice a vše ostatní jdou pouze z naší strany. Navrhla jsem, aby svůj podíl převedl na mě a zárověň bychom zřidili věcné břemeno doživotního užívaní pro něj a pro jeho ženu a já bych sepsala závěť, že tuto 1/2 dědí výlučně můj syn. Existuje jiná varianta? Otec argumentuje náhle tím, že jakmile nebude mít žádný podíl, nebude moci nic rozhodovat.Ráda bych podotkla, že současné vztahy jsou mezi všemi naprosto bezproblémové. Pokud nedojde k dohodě a něco by se otci přihodilo a ostatní trvali na vyplacení, budu je muset vyplatit z odhadu či se přihlédne k tomu, kolik jsme ke zhodnocení nemovitosti přispěli my?Bylo by nějakým řešením rozdělit dům na 2 samostatné bytové jednotky? Přízemí je původní, 100 let staré a 1. patro je přistavěno před 7 lety...? Předem Vám děkuji za odpověď
Helena
ODPOVĚĎ:
Vámi uvažovaná varianta řešení je patrně nejschůdnější, závisí však na ochotě Vašeho otce situaci takto řešit. Nebýt Vaší sestry, situace by byla rovněž řešitelná závětí ve Váš prospěch, neboť manželka Vašeho otce není neopominutelnou dědičkou a závětí by ji bylo možno z dědění vyloučit. Vyloučit z dědění by nebylo však možno Vaši sestru, které by se podle zákona muselo z dědictví dostat alespoň jedna polovina jejího zákonného dědického podílu, ve Vámi naznačené situaci tedy alespoň jedna osmina spoluvlastnického podílu na domě. V případě, že by stav zůstal nezměněn, mělo by se pro případ úmrtí Vašeho otce k Vašim investicím do nemovitosti přihládnout při určení obecné ceny dědictví, problém muže být snad prokazování výše těchto investic. Samotné rozdělení na bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům by podle mého názoru situaci zásadně neřešilo, předmětem dědictví by pak byl byt, nikoli spoluvlastnický podíl k domu.
27.9.2004 17:08
OTÁZKA:
dobrý den,
vlastním byt v bytovém domě,byt jsem získala při privatizaci bytů města.V době kdy byl byt v majetku města byla provedena změna kanalizace v bytě,odpad z kuchyně byl sveden samostanou stoupačkou.Tuto opravu zadalo město,a schválil technik města.
Nyní mi předseda společenství vlastníků vzkázal,že se z důvodu havarijního stavu rozhodl pro rekonstrukci rozvodu plynu,a při této opravě nechá tuto stoupačku odříznout,protože nevidí důvod proč bych mněla mít samostatnou stoupačku,a protože je v společných prostorách(na chodbě)může prý jako předseda rozhodnout o jejím odstranění bez povinnosti náhradního řešení.Tlačí na mně,abych na své náklady nechala kanalizaci bytu předělat,to by ovšem pro mně znamenalo rozbourat nově zrekonstruovanou koupelnu,navíc stoupačka funguje a předseda neuvedl žádný závažný důvod pro její odstranění.
Prosím o radu jak postupovat při dalším jednání.
Dina
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru nemůže společenství vlastníků jednotek v žádném případě postupovat, neboť Vás tím omezí v řádném užívání bytu. Zásah do kanalizačního systému domu je podle mého názoru tak podstatným zásahem, že by rovněž vyžadoval vydání stavebního povolení, přičemž by stavební úřad neměl takovou změnu připustit, pokud by nedošlo k dohodě se společenstvím vlastníků o jiném dobrovolném řešení, např. že Vám společenství vlastníků na potřebnou úpravu ve vašem bytě uhradí. Pokud by přesto společenství vlastníků postupovalo svévolně, hrozila by mu jednak sankce od stavebního úřadu, jednak by takový postup založil Vaše právo na náhradu škody vůči společenství vlastníků, možná snad i přímo vůči osobě, která za orgán společenství vlastníků jedná. Věc proto konzultujte na příslušném stavebním úřadě, případně Vám doporučuji vyhledat právní pomoc k uplatňování svých případných nároků.
27.9.2004 17:09
OTÁZKA:
Vážený pane Růžičko,
chtěla bych koupit byt a stále nevím, která banka poskytuje nejvýhodnější hypotéku či úvěr. Dále bych chtěla vědět, zda je lepší koupit byt přes RK nebo ne. Děkuji za odpověď.
Marcela
ODPOVĚĎ:
Hledisek pro posouzení výhodnosti úvěrových produktů pro klienta může být mnoho, nabídky jednotlivých finančních institucí bývají často odlišně koncipovány. Dotaz nelze proto jednoduše odpovědět. Doporučuji Vám obrátit se na finančního poradce.
27.9.2004 17:10
OTÁZKA:
Dobrý den, chystáme se ke koupi bytu. Na tuto koupi chceme použít dvě stavební spoření a převážnou část ceny bytu uhradit poskytnutým úvěrem. Rádi bychom věděli na co vše si máme dát pozor a zda kromě ceny požadované realitní kanceláří (která údajně zahrnuje kupní smlouvu) máme počítat ještě s nějakými dalšími náklady (daň, atd...)Děkuji za odpověď.
Andrea P.
ODPOVĚĎ:
Při koupi nemovitostí (bytů) se může vyskytnout celá řada otázek či problémů. Úroveň služeb realitních kanceláří bývá různá, ne každá Vám zaručí eliminaci možných problémů. V první řádě (kromě technického stavu nemovitosti) se je třeba zaměřit na otázky, zda vlastník je oprávněn s věcí nezpochybnitelně disponovat (samotný zápis v katastru nemovitostí má pouze deklaratorní povahu - má se za to, že skutečnosti zde zapsané odpovídají skutečnému právnímu stavu), zda nemovitost není zatížena věcnými právy (zástavní právo, věcné břemeno či zda nehrozí vznik takových práv – zejména např. za situace, kdy vlastník je daňovým dlužníkem - zpětně vznikající zákonné zástavní právo finančního úřadu). Při investici většího rozsahu je tedy patrně namístě vyhledat kvalifikovanou právní pomoc k posouzení konkrétních okolností. Další věci, která by se neměla pomíjet, je způsob zajištění povinností prodávajícího a kupujícího v kupní smlouvě. U kupujícího se jedná zejména o otázku způsobu placení kupní ceny, aby peníze nevydával dříve, než bude mít jistotu, že se stane vlastníkem ( právo vlastnické bude vloženo do katastru nemovitostí) Pokud se týká otázky daňové, prodávající je povinen zaplatit daň z převodu nemovitostí která činí v současné době 3 % z ceny nemovitosti (cenou se z hlediska daňových předpisů rozumí cena smluvená, nebo cena odhadní, pokud je vyšší než cena smluvená) Kupující však za zaplacení daně ze zákona ručí pokud ji nezaplatí prodávající. Proto je vhodné při uzavírání kupní smlouvy řešit i toto nebezpečí nezaplacení daně prodávajícím (např. „ pozastávkou“ části kupní ceny do doby než prodávající prokáže, že zaplatil daň z převodu nemovitosti.
27.9.2004 17:13
OTÁZKA:
Před manželstvím jsem nabyla rodinný domek.Po sňatku se manžel přistěhoval a zaregistroval si na této adrese i trvalé bydliště.Nyní po rozvodu se nechce odstěhovat a žije v domku i s přítelkyní a já ani můj přítel nemůžeme v mém domku bydlet.Co mohu udělat,abych mohla znova bydlet ve svém domě?
Renata
ODPOVĚĎ:
Jestliže jste výlučnou vlastnicí domku, manžel v domku bydlel z titulu Vašeho souhlasu s bydlením. Právo Vašeho bývalého manžela v domku bydlet zaniklo tím, že jste tento souhlas odvolala. Pokud bývalý manžel dům nevyklidí dobrovolně (samozřejmě i s přítelkyní, které patrně vůbec žádné právo bydlet v domě z titulu souhlasu Vás jako vlastníka nevzniklo), máte právo žádat soud, aby určil, že bývalý manžel a jeho přítelkyně jsou povinni byt vyklidit a pokud jim soud tuto povinnost uloží (což je nanejvýš pravděpodobné za Vámi popsané situace) můžete bývalého manžela následně vyklidit exekučně. Pokud zde nebudou okolnosti hodné zvláštního zřetele ( např. že bývalému manželovy by byly svěřeny do výchovy nezletilé děti) neměl by soud povinnost dům vyklidit vázat na jakoukoli bytovou náhradu. Na to situaci vůbec nic nemění případné hlášení manžela k trvalému pobytu, která je pouze věcí evidenční a sama o sobě nezakládá právo manžela ani jeho přítelkyně ve Vašem domě bydlet.
27.9.2004 17:14
OTÁZKA:
Pane doktore,mnohokrát děkuji za vaši odpoveď (dotaz č. 77050), mám ještě jednu otázku k již popsané situaci. Za předpokladu, že bude byt zapsán jako podílové vlastnictví a já i můj bývalý manžel získáme každý 1/2, jedná se o SJM s mým současným manželem ? Brali jsme se v roce 1998, tedy v době, kdy stále ještě trvalo společné členství v družstvu s mým bývalým manželem a převod do vlastntví byl proveden v roce 2001.Je správná moje doměnka, že se nejedná o SJM se současným manželem, neboť ten nikdy nebyl členem družstva (člemem družstva jsem byla již před uzavřením dalšího manželství,maximálně mu za určitých okolností vznikl nárok na společný nájem) a proto nemůže být mnou získaný podíl součástí SJM. Slyšela jsem rovněž názor, že jestliže za jakýkoliv majetek získaný za trvání manželství zaplatíme byť jedinou korunu, stává se automaticky SJM. Zmiňuji to proto, že při převodu bytu do vlastnictví jsem musela splatit anuitu. Je možné na splátku úvěru bance (což anuita v podstatě je) pohlížet jako na investici, která by zakládala na vznik SJM ? Mnohokrát děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné „ Vaší“ poloviny je pravděpodobně de iure ve společném jmění Vás a Vašeho současného manžela, protože jste ho nabyla za trvání manželství a do společného jmění manželů spadají všechny věci nabyté manželi za trvání manželství, vyjma zákonem specifikovaných věcí ( např. nabytych děděním, nabytých výlučně za prostředky nebo věci jen jednoho z manželů). Vaši domněnku, že podílu nebylo nabyto do SJM s Vaším současným manželem z důvodu že nebyl členem družstva považuji za nesprávnou, neboť pro účely nabytí spoluvlastnického podílu je nutno na kupní smluvu nahlížet odděleně (tedy v zásadě stejně, jako kdybyste v době současného manželství koupila spoluvlastnický podíl k jakékoli jiné nemovitosti, např. pozemku - také by byl spoluvlastnický podíl např. k pozemku v SJM ) Členství v družstvu pouze zakládalo právo za vymezených podmínek od družstva byt koupit. Bylo by samozřejmě možno hledat argumentaci (na kterou v dotazu pravděpodobně narážíte), že spoluvlastnický podíl k bytu byl pořízen z majetku patřícího do Vašeho výlučného vlastnictví – tedy majetku spočívajícím v členském podílu v družstvu a nespadá do společného jmění s Vaším stávajím manželem. Taková argumentace je však diskutabilní zejména proto, že členský podíl nebyl Vaším výlučným majetkem ale jednalo se o společné členství v družstvu s bývalým manželem a dále proto, že na koupi spoluvlastnického podílu byly jak zmiňujete vynaloženy prostředky ze společného jmění manželů se stávajícím manželem. Tuto otázku by s konečnou platností mohl posoudit jen soud v případě sporu, resp. pokud si stávající manžel na spoluvlastnický podíl nečíní nárok z titulu SJM a chcete docílit své právní jistoty, doporučuji pro jistotu dohodou sepsanou formou notářského zápisu zůžit rozah společného jmění o sporný spoluvlastnický podíl s tím že bude ve Vašem výlučném vlastnictví.
27.9.2004 17:15
OTÁZKA:
Mohu v době trvání manželství vyměnit velký státní byt nabytý společně za dva menší?Nebo musím počkat až budeme rozvedení?
Bumbová
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že výměně bytu se souhlasem příslušných pronajimatelů nic nebrání. Ze zákona však budete společnými nájemci obou nových bytů (zákon určuje, že stane-li se za trvání manželství jeden z manželů nájemcem bytu, stává se společným nájemcem i jeho manžel), což je však řešitelné patrně Vaší následnou dohodou po rozvodu.
27.9.2004 17:16
OTÁZKA:
Dobry den, jak zajistit, aby firma, ktera rekonstruuje dum (bude zrekonstruovan, rozdelen na bytove jednotky a prejde z puvodniho vlastnika na nove majitele jednotlivych bytu) dodrzela technicke normy, jiz v soucasne chvili je jasne ze, nebude dodrzena tepelne technicka norma CSN 73 0540, konkretne dostatecny tepelny odpor obvodoveho zdiva. Stavebni firma tvrdi, ze 45cm zed z plnych palenych cihel je dostacujici, nicmene norma splnena neni. Na byt jsme zaplatili jiz prvni splatku, ale i tak o nej prijit nechceme. Jak donutit stavebni firmu, aby dum jeste dodatecne zateplila..? Jejich argumentem je take upusteni od zateplneni z financnich duvodu. Dekuji.
Hanka
ODPOVĚĎ:
Stavebně technické aspekty nejsem schopen posoudit. Předpokládám však, že objednatelem díla (rekonstrukce) je stávající vlastník domu a se stavební firmou jako budoucí vlastník bytu nejste v žádném právním vztahu. Vaše požadavky na technické provedení díla by musel vznášet objednatel díla – stávající vlastník. K posouzení, zda je povinen tak učinit by bylo třeba vědět v jakém smluvním vztahu jste s vlastníkem a zda Vás smlouva opravňuje takové požadavky vznášet. Rozhodující by bylo rovněž, zda Vámi vytýkané nesplnění norem bude bránit řádné kolaudaci (zda snad Vámi tvrzená norma nemá jenom doporučující charakter).
27.9.2004 17:17
OTÁZKA:
Dobry den,
chci si pronajmout kancelarske prostory v Praze a zridit tam malou galerii. Nikde se nemohu dopatrat toho, co vse je potreba pro provoz galerie v takovych prostorech. Musim platiti nejake poplatky magistratu nebo nejake komore umelcu? Je podminkou socialni zarizeni? Jake vsechny povoleni budu potrebovat? Je nutny zivnostensky list? Dekuji
Roman
ODPOVĚĎ:
rostory které byly účelově určené jako kanceláře lze užívat jako provozovnu obchodu (galerii), pokud splňují technické podmínky pro provozovnu obchodu (vyhláška 137/1998 o obecných technických požadavcích na výstavbu) Doporučuji se v podrobnostech obrátit pro informace o těchto požadavcích a případném správním řízení při změně účelového určení prostor na příslušný stavební úřad. Pokud se týká otázky poplatků v oblasti umělecko autorskoprávní, necítím se v této oblasti odborníkem, věc by bylo nejlépe konzultovat s ochranným svazem autorským. Pokud galerii hodláte provozovat soustavně za účelem zisku (ať již formou vstupného nebo podílu na prodeji uměleckých děl) musíte k tomu mít příslušné živnostenské oprávnění.
27.9.2004 17:18
OTÁZKA:
Dobry den, s byvalym pritelem jsme si spolecne poridili DB. Od prijeti za cleny druzstva uplynul priblizne 1 rok, nez byl postaven a zkolaudovan. Pote jsme ho 1 a 1/4 roku uzivali. Po domluve jsem prevedla clenska prava na nej a on si byt ponechal v uzivani a ja za nej dostala financni vyrovnani. Tyto penize jsem jeste behem postupneho splaceni od byvaleho pritele (cca 1/2 roku) vsechny investovala do noveho bytu, ktery bude po postaveni v mem OV. Jak mam v tomto pripade postupovat pri jednani s financnim uradem? Dekuji za odpoved.
Martina O.
ODPOVĚĎ:
Jedná se Vám patrně o otázku, zda příjem z převodu družstevního podílu bude osvobozen od daně z příjmu. Podle zákona o dani z příjmu je od daně osvobozen mimo jiné příjem získaný formou nabytí vlastnictví k bytu jako náhrady za uvolnění bytu, a dále náhrada (odstupné) za uvolnění bytu, vyplacená uživateli bytu za podmínky, že náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal. Tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě (odstupnému) vynaložil na obstarání bytových potřeb v době jednoho roku před jejím obdržením. Přijetí náhrady (odstupného) oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo. Obdobně se postupuje i u příjmů z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Ve vašem případě by tedy osvobození od daně mohlo připadat v úvahu z tohoto zákonného důvodu. Diskutabilní by ve vašem případě mohlo být snad splnění podmínky zrušení nájemní smlouvy k bytu jako podmínky pro osvobození od daně. Pokud ve dotazu narážíte narážíte na doby užívání, podle jiného ustanovení zákona o daních z příjmu je příjem z převodu družstevního podílu osvobozen od daně v případě držení podílu po dobu 5 let. Tuto podmínku 5 let však patrně nesplňujete.
27.9.2004 17:19
OTÁZKA:
Chtela bych upresnit predchozi otazku. Tyka se to doby uzivani bytu. Nebyl to rok a ctvrt, ale rok a tri ctvrte, tj.clenem druzstva jsem byla asi 2 a 3/4 roku.
Martina O.
ODPOVĚĎ:
Doplňující dotaz odpovězen k dotazu 80507.
27.9.2004 17:20
OTÁZKA:
Dobry den, jsem obcan Slovenska, a videl jsem negativni odpoved na otazku jineho Slovaka o moznosti koupi nemovitosti a ziskani hypoteky se statnim prispevkem v CR.
Prosim ale o konkretnejsi odpoved co z toho neni mozne. Ja planuji kupovat pozemek a stavet z vlastnich prostredku. Muzu jako obcan SR koupit v CR pozemek a postavit si na nem dom?
Dekuji.
Michal
ODPOVĚĎ:
Pokud jste občanem SR a nemáte v ČR trvalý pobyt, je na Vás dle přísl. ust. devizového zákona pohlíženo jako na cizozemce, který (prozatím) nesmí nemovitosti nabývat. Z tohoto pravidla existují vyjímky specifikované u ust. § 17 odst. 2 devizového zákona. (např. kdyby jste nabýval nemovitost do SJM s manželkou, která je např. občankou ČR, příp. kdyby jste nemovitost nabyl děděním apod.) Pakliže nespadáte pod režim těchto vyjímek, obávám se, že nebudete moci pozemek nabýt.
27.9.2004 17:21
OTÁZKA:
Dobrý den!Prodal jsem svůj byt v osobním vlastnictví prostřednictvím RK, u real.kanceláře mám deponovány peníze
na zaplacení daně z převodu nemovitostí.RK má potíže, pravděpodobně zkrachuje,kdo přejímá její povinosti zaplatit tuto částku? Byla určitě členem Asociace RK, existuje nějaký způsob,že budou peníze zaplaceny? Dekuji
Miloš
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že Asociace RK Vám nepomůže. Pakliže by skutečně RK krachovala a byl na ní prohlášen konkurs, argumentujte tím, že se ve Vašem případě nejedná o její prostředky, nýbrž o Vaše, které tato RK měla pouze v úschově a neměly by tedy spadal do konkursní podstaty. Pakliže se pouze domníváte, že RK bude mít potíže do budoucna, obraťte se na příslušný FÚ, nechť Vám daň urychleně vyměří a pokuste se přimět RK k její neprodlené úhradě (v případě, že jste prodal byt v r. 2003). Od letošního roku je povinnost podat daňové přiznání a zároveň uhradit daň do tří měsíců od data zápisu vkladu do katastru, přičemž lhůta započne bežet prvního dne následujícího měsíce. (např. byl-li zapsán dne 7.7.2004, lhůta končí dne 31.10.2004). Toto však nevylučuje úhradu daně v termínu dřívějším. Proto i zde bych apeloval na RK na úhradu daně. Pakliže se Vám nepodaří dosíci úhrady daně z úschovy RK, je velmi pravděpodobné, že FÚ Vás vyzve k úhradě daně a Vaše argumentace (byť pochopitelná) jej nebude zajímat. V případě, že daň neuhradíte, má možnost FÚ vyzvat k plnění ručitele, jímž je nabyvatel Vašeho bytu, který po splnění svého ručitelského závazku může požadovat uhrazenou daň po Vaší osobě. Samozřejmě i Vy se můžete svých práv domáhat cestou soudní žalobou vůči RK, ale ani tento postup zřejmě FÚ neobměkčí a bude vyžadovat úhradu daně po plátci, jímž jste ze zákona Vy.
27.9.2004 17:22
OTÁZKA:
Jakým způsobem se zbavit podílu na nemovitosti , aniž bych se musel soudit. Dohoda je složitá . Jakou dobu by trvalo soudní vyrovnání a kolik by to stálo . Hodnota nemovitosti cca 3 mil.
Mirek
ODPOVĚĎ:
Doporučuji se každopádně dohodnout. Z Vašeho dotazu nevyplývá výše Vašeho spoluvlastnického podílu (ve výhodě je vždy většinový vlastník) ani způsob, jakým způsobem je nemovitost využívána a kým. Toto vše bude rozhodující při případném rozhodování soudu. Délka sporu se nedá přesně odhadnout, nicméně v případě neshody o tom, kolik by Vám měl spoluvlastník vyplatit, se budou zhotovovat znalecké posudky, které určí, kolik by jste měl dostat za svou část nemovitosti (jedná se o cenu obvyklou, nikoli vyhláškovou). Náklady na právní zastoupení a vedení sporu (soudní poplatek, advokát, znalecké posudky), by zcela jistě převýšili vysoko částku 10 tisíc korun. Je tedy se lepší dohodnout s tím, že v případě, že ani další spoluvlastníci nebudou nemovitost chtít, lze ji prodat. V úvahu připadá i možnost rozdělení věci (pakliže to ale technicky jde, např. u pozemku. Např. chata se rozdělit dost dobře nedá). Každopádně když se nedohodnete, soud bude rozhodovat při zrušení podílového spoluvlastnictví v tomto pořadí: Zváží rozdělení věci a pakliže toto není možné, přikáže věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (zároveň rozhodne o náhradě). Nechce-li věc nikdo, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí dle podílů.
27.9.2004 17:23
OTÁZKA:
Dobrý den, kupuji ideální čtvrtinu domu (v domě jsou čtyři byty).Vlastníkem je nyní můj bratr.Musí nabídnout svoji část nejprve ostatním spoluvlastníkům nebo ji může prodat rovnou, když je kupujícím osoba blízká? Tuto část domu ale kupuji napůl se svým přítelem. Jde v budoucnu změnit podílové spoluvlastnictví na vlastnictví jednotlivých bytových jednotek i když jsou zde jen čtyři byty? Děkuji za odpověď.
Markéta
ODPOVĚĎ:
Ostatní spoluvlastníci mají sice obecně ze zákona předkupní právo, ale právě proto, že jste osoba blízká, může Váš bratr převést svou část bez dalšího na Vás. Váš bratr ale na Vás musí převést celou svou Ľ. Pakliže by jste trvala na tom, že „do toho jdete“ se svým přítelem napůl, musel by Vám prodat 1/8 a Vašemu příteli také 1/8. Dohromady by jste měli opět Ľ, ale při převodu 1/8 na Vašeho přítele se pochopitelně institut předkupního práva uplatní.
I v takovémto „malém“ domě lze vymezit „Prohlášením vlastníka“ bytové jednotky, pakliže s tímto budou ostatní spoluvlastníci souhlasit.
27.9.2004 17:23
OTÁZKA:
Dobry den, uzavrel jsem s RK smlouvu o zaloze na byt. Napsali jsme do smlouvy podminku, ze "v pripade nemoznosti cerpat hypoteku bude zaloha vracena." Jiz delsi dobu RK nechce mi zalohu vratit s tim, ze byt je v poradku a ze nekdo jiny by hypoteku cerpat mohl. Nabizeli mi take vratit pulku zalohy, pokum jim podepisu ze jsem dostal zpet celou castku. Prosim porad''te, co mam delat, protoze se bojim ze RK zkrachuje a svoje penize nikdy neuvidim. Predem dekuji.
Michal Bezrukov
ODPOVĚĎ:
K důkladnému posouzení věci by bylo vhodné znát přesněji obsah Vašeho smluvního ujednání. Jestliže je ale smluveno, že Vám mají zálohu vrátit, když nedostanete hypotéku a Vy jste ji skutečně nedostal, ač jste se o ni snažil, trval bych na svém a rozhodně bych nepodepisoval žádné dohody „půl“ na „půl“. Pakliže RK nebude ochotna zálohu vrátit, obraťte se na soud. Předtím však věc konzultujte s právníkem, neboť zásadním dokumentem pro úspěšné uplatnění Vašeho nároku je právě předmětná smlouva.
27.9.2004 17:24
OTÁZKA:
Dobrý den,dostavujeme s přítelem hrubou stavbu RD. Kvůli ůvěru jsme potřebovali dům zaměřit a vložit do katastru. Vytyčení polohy i zaměření domu nám dělal geodet a oznámil nám, že udělal chybu a bohužel nám 1m2 rozestavěného domu vychází do cesty, která je mezi naší parcelou a dalšími dvěma parcelami přes tuto cestu. Této cesty, která se bude dělat až my a sousedi naproti dostavíme, jsme spoluvlastníci. Můj podíl je 1/4, přítel má 1/4, soused X má 1/4 a soused Y má 1/4. Geodet na katastru zjistil, že dům nám tam nezapíšou, jestliže nejsme 100% vlastníky toho nešťastného 1m2. Že jestliže jsme pouze spoluvlastníky musíme prý ten 1m2 od zbylých sousedů zakoupit pouze do našeho vlastnictví. Tudíž to vlastně znamená nějakých 0,33m2 od každého. Geodet nám řekl, že jelikož to je jeho chyba, že nám kupní smlouvy na jejich náklady připraví. Pak že prý jen stačí, když ty kupní mslouvy doručím těm zbylý dvoum sousedům a oni to před jakýmkoliv notářem podepíší. Že prý ani nemusíme být u toho my s přítelem osobně přítomni. V takových věcech jsme absolutní laik. - Prosím tedy o radu, je tento postup ten správný? Nemusíme náhodou i já s přítelem mezi sebou sepisovat nějakou smlouvu, když máme na sebe každý napsanou 1/4 té cesty? Nedá se to řešit nějak jinak než sepsáním kupní smlouvy? Ani nevím kolik si mohou říct peněz za 0,33 m2 cesty. Musíme ještě kvůli tomu dělat nějaký znalecký posudek, když ho máme 1 rok starý, když jsme kupovali parcelu a k tomu vlastně 1/2 té cesty?
Moc děkuji za odpověď.
Pavlína
ODPOVĚĎ:
Nezbude Vám skutečně nic jiného, než ten nešťastný metr čtvereční koupit (např. Vy Ľ od souseda X, Váš přítel Ľ od souseda Y) a to se vším všudy, tj. řádnou kupní smlouvou s ověřenými podpisy, znaleckým posudkem, podáním daňového přiznání ze strany prodávajících apod. Být Vašimi sousedy, chtěl bych po Vás, aby jste mi veškeré náklady (znalecký posudek, daň) uhradili. V úvahu by připadala i smlouva darovací, daň bude v obou případech bagatelní (m.j. daň do výše 100, Kč se nehradí, přiznání k dani je však nutno na FÚ podat). Doporučuji tedy i tyto částky chtít po geometrovi. Nový znalecký posudek budete muset předložit FÚ (resp. prodávající), neboť ten rok starý je zřejmě vyhotoven podle dnes již neplatné vyhlášky. Doporučuji kontaktovat znalce, který „starý“ posudek vyhotovoval a ten jen přepočítá hodnoty.
27.9.2004 17:26
OTÁZKA:
Dobrý den, mám na Vás následující dotaz. Před nedávnem jsme dali byt k prodeji přes realitní kancelář. Byt byl vyklizený, protože já s manželem jsme se přestěhovali a klíče od prázdného bytu jsme předali realitní kanceláři. Po více jak 3 měsích jsme vypověděli smlouvu, což je podle smlouvy možné.Vyžádala jsem si od RK klíče a jaké bylo moje zjištění když jsem přišla do bytu. Nefungovala elektrika a elektrikář nám sdělil, že je totálně vypálená. Takže jsme na své náklady nechali elektriku opravit, vybourat zdi a natahat nové kabely. Bohužel zbývá ještě 14 dní do dne kdy smlouva vyprší a ozval se makléř z RK že má zájemce o byt. Nevíme co teď máme dělat, protože finance vynaložené na opravu elektriky byly nemalé a RK nám je nechce zaplatit. Můžete nám poradit co máme dělat? Byt už prodat nechceme, protože by to pro nás za cenu, na které jsme so domluvili s RK bylo velmi nevýhodné. Prosím poraďte nám.
Lenka
ODPOVĚĎ:
I zde by bylo dobré znát přesněji obsah Vašeho smluvního ujednání, zejména pro účely stanovení taktiky pro vyjednávání s RK. Každopádně je nutno postupovat uvážlivě, neboť praxí RK jsou smluvní pokuty (někdy např. neplatně ujednané) pro případ nesplnění předmětu smlouvy ze strany prodávajícího. Doporučuji kontakt s jiným realitním odborníkem či lépe právníkem, který by dle konkrétních ustanovení Vaší smlouvy poradil, jak ze smlouvy co nejelegantněji vycouvat.
Co se týče dalších Vašich nákladů na opravy elektriky, obávám se, že se bude velmi obtížně prokazovat fakt, že Vám škodu způsobila právě RK.
27.9.2004 17:27
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím. Jak bych se měla bránit proti znal. ohodnocení nemovitosti, kde jsou špatně vypočtené kubatury, stáří stromů, úpravy a hlavně ocenění věcného břemene mého otce coby dárce, kdy znalec částku ocenění vydělil 4, protože zde bydlíme 4 osoby a tuto 1/4 odečetl z celkově vypočtené ceny nemovitosti. Z výpočtu mám totiž zaplatit svému bratrovi 2/5 ceny a protože první posudek byly 2/5 málo, tak s otcem požádali jiného znalce a ten to "vypočítal" podle jejich představ. Díky
Jar. Bartůšková
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu předpokládám, že jste dohodnuti tak, že Váš otec Vám chce darovat nemovitost - dům, bude v něm dále bydlet a Vy máte „vyplatit“ svého bratra 2/5 hodnoty domu po odečtení hodnoty věcného břemene. Vy nesouhlasíte s výši znaleckého posudku „na objednávku“. Samozřejmě by šlo postupovat tak, že věc „rozmáznete“, nicméně obávám se, aby to nebylo na škodu naplnění výše naznačené Vaší dohody, která je zřejmě výhodná i pro Vás. Proto doporučuji se dohodnout s otcem a bratrem na nějakém kompromisu (např. na částce něco mezi prvním a druhým znaleckým posudkem), příp. se dohodnout na jiném, třetím znaleckém posudku, což ovšem znamená další náklady. I kdyby jste si totiž teď nechala udělat „svůj“ znalecký posudek a tím pak argumentovala, mohlo by se lehce stát, že otec by jednoduše změnil své rozhodnutí a nedaroval Vám nic, příp. jen část Vám a část bratrovi, čímž by jste si opět zadělala do budoucna na problém (bratr by mohl požadovat následně zrušení spoluvlastnictví soudem apod.).
27.9.2004 17:28
OTÁZKA:
Prosím o radu. Bydlím v domě s třemi byty a Společenství vlastníků bytů rozhodlo ve věci rozsáhlé opravy domu. Částka vysoce přesáhne prostředky z fondu oprav. Opravy jsou ale nutné - havarijní stav. Co dělat v případě, že jeden z vlastníků nebude na uvedenou i jiné další opravy mít prostředky, i když nebude "proti". Nebude platit nebo bude navrhovat splátky, apod. , společenství s tím však nebude moci souhlasit - dům je veliká vila a v ní jen tři velké byty s velmi zdevastovanými obrovskými skleněnými a kovovými plochami a zchátralou střechou, náklady budou vysoké pro každého. Podají-li zbývající vlastníci žalobu na zaplacení vzniklé dlužné částky, může soud zřídit (nařídit) zástavní právo na byt dlužníka a budou mít při jeho případném prodeji (když opět nezaplatí) zbývající dva vlastníci předkupní právo? Bude dražba? Veřejná? Kdo bude stanovovat cenu bytu? Znalec, nebo bude cena stejná či přibližná, za jakou vlastník byt nedávno od města koupil?
marek rettig
ODPOVĚĎ:
Pokud se ve vašem případě jedná o dům s třemi bytovými jednotkami, jedná se patrně o společenství vlastníků vzniklé podle právní úpravy účinné do 30.6.2000, současné znění zákona o vlastnictví k bytům předpokládá vznik společenství vlastníků v domě s nejméně pěti byty. Pokud se týká vztahů ostatních vlastníků bytů k vlastníkovi, který není schopen nebo ochoten se podílet na nákladech nezbytné rekonstrukce domu, bude patrně vhodné, aby jeho závazek k úhradě byl nezpochybnitelně právně ošetřen smlouvou ve vztahu k ostatním spoluvlastníkům nebo společenství vlastníků jako právnické osobě, aby se zabránilo možným pochybnostem o důvodnosti jeho závazku. Po pravomocném přiznání případné pohledávky soudem lze k zajištění závazku zřídit soudcovské zástavní právo. Vhodnější variantou by patrně bylo zajištění závazku smluvním zástavním právem v okamžiku, kdy by se k úhradě příslušných nákladů tento vlastník bytu zavazoval. Tento závazek by mohl být zřízen i formou notářského zápisu s přímou vykonatelností, odpadla by tak případná nutnost soudního sporu o zaplacení pohledávky. V dané věci se nejedná o spoluvlastnický vztah podílových spoluvlastníků (ideální spoluvlastnictví), ze zákona by zde předkupní právo ostatních vlastníků jednotek nevzniklo. V případě exekuční dražby v budoucnosti by vyvolávací cena bytu byla stanovena jako tržní, cena nabývací při privatizaci bytového fondu města nemusela odrážet plnou tržní cenu bytu. Váš problém není právně zcela triviální, z důvodu prevence možných problémů v budoucnu Vám doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc.
12.10.2004 16:27
OTÁZKA:
Dobrý den, máme nájemní smlouvu na byt v Praze od soukromého majitele, a to na dobu neurčitou, ale se s¨mluvním nájemným. To platí do května 2006 a poté se budeme nově domlouvat. Platí při tom nějaká pravidla? (ve smlouvě je uvedeno, že nové nájemné bude odpovídat nájemnému v místě a čase platnému v době uzavření nového nájemného). Jde zohlednit také nájemné regulované, pokud v té době ještě bude? Děkuji za odpověď.
Šárka
ODPOVĚĎ:
Soudě podle Vámi tlumočené formulace by se v roce 2006 mělo jednat o tržní nájemné, tedy o nájemné jaké se obvykle platí při uzavření nové nájemní smlouvy k bytu obdobné kvality a lokality. Jeho výše bude věcí jednání s pronajimatelem. Mám za to, že pronajimatel patrně nebude ochoten při jednání o výši nájemného akceptovat argumentaci výši regulovaného nájemného z obdobného bytu.
12.10.2004 16:28
OTÁZKA:
Máme nájemní smlouvu na byt v Praze od soukromého majitele, a to na dobu neurčitou. Bylo domluveno smluvní nájemné do r. 2006 za to, že si byt zrekonstrujeme na vlastní náklady. Co když se budeme chtít ale odstěhovat a některé vybavení jako např. podlahy, obklady, vanu, WC, topení, bojler ... v bytě necháme. Jsou to věci, které odstěhovat nejdou. Můžeme žádat po majiteli nějakou náhradu za to, že jsme byt těmito věcmi zhodnotili a necháme je v něm pro další nájemníky? Moc děkuji za odpověď.
Kristýna
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že rekonstrukce bytu byla Vámi uskutečněna se souhlasem pronajimatele. Otázka, zda budete mít nárok na náhradu za zhodnocení bytu záleží na dohodě s pronajimatelem. V případě že neexistuje jasná (nejlépe písemná) dohoda v tomto směru, může pronajimatel tvrdit, že zhodnocení bytu bylo zohledněno např. ve stávající výši nájemného. Pro tento případ by Vám patrně nevznikl nárok na náhradu. Bylo by třeba znát podrobněji stav věci pro přesnější odpověď.
12.10.2004 16:30
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem vlastníkem stavebního pozemku, který jsem dostala darem od otce, mohu ho sama prodat?
Jak by se potom řešila otázka, kdyby se otec dožadoval vrácení daru? A je to vůbec možné?
Děkuji za odpověď.
Dagmar
ODPOVĚĎ:
Jestliže jste vlastnicí pozemku a při uzavírání darovací smlouvy nebylo zřízeno věcné právo, které by Vás v dispozici omezovalo, můžete pozemek prodat. Pokud se týká otázky vrácení daru, dárce se podle zákona může domáhat vrácení daru, jestliže se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy. Za hrubé porušení dobrých mravů je nutno považovat např. spáchání trestného činu ke škodě obdarovaného nebo bezdůvodné neposkytnutí potřebné pomoci v nemoci či stáří. Případné drobné rodinné roztržky by nebyly patrně v případě sporu chápány jako hrubé porušení dobrých mravů. Pokud by se dárce domáhal vrácení daru v době, kdy byste pozemek již nevlastnila a byl ve sporu úspěšný, mohla by Vás stihnout povinnost vyplatit mu náhradu v penězích.
12.10.2004 16:30
OTÁZKA:
Dobrý den. Kupuji si byt do osobního vlastnictví, jako majitel budu napsaná pouze já. V bytě budu bydlet s přítelem. Bude tam mít napsané trvalé bydlistě. Má otázka je, jestli v případě rozchodu bude mít nějaké právo na byt, nebo jestli ho budu moci jednoduše vystěhovat aniž bych mu poskytovala náhradní ubytování. Nemůže třeba říct, "mám tu hlášené trvalé bydliště, tak nikam nepůjdu." (Chtěla bych podotknout, že rozchod neplánuji, ale člověk nikdy něví co se může stát). Děkuji za odpověď .
Katka
ODPOVĚĎ:
Přítel bude v bytě ve Vašem vlastnictví bydlet pouze z titulu Vašeho souhlasu. Pokud tento souhlas odvoláte, bude povinnen se vystěhovat. Administrativní hlášení k trvalému pobytu samo o sobě nezakládá žádné právo k bydlení, velice zjednodušeně slouží jenom k tomu aby státu případně jiným subjektům bylo zřejmo,kam např. občanovi doručovat úřední písemnosti apod. Nicméně je třeba upozornit, že v případě že by se přítel neodstěhoval dobrovolně, byla byste nucena žalovat na jeho nucené vyklizení u soudu. Nárok na bytovou náhradu by mu nepříslušel (vyjma snad případů kdy by jeho vyklizení bylo v rozporu s dobrými mravy – tuto situaci - např. přítel vážně nemocný, vychovávající navíc nezletilé děti apod -. nepředpokládám)
12.10.2004 16:32
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěli bychom koupit byt a na radiu jsme slyšeli, že byty půjdou s cenou ještě hodně dolů, je to pravda? Máme počkat s koupí bytu?
Kristýna
ODPOVĚĎ:
Bohužel se necítím být odborníkem na vývoj trhu nemovitostí, doporučuji sledovat diskuse k tomuto tématu ve veřejných informačních prostředcích.
12.10.2004 16:32
OTÁZKA:
Chci koupit druzstevni byt. Druzstvo byt ziskalo odumrti. Ohodnotilo jej na dodatkovy clensky podil 1,25 mil Kc. Co by ve smlouve melo byt, aby to bylo dostacujici. Je to male druzstvo, takze nemaji vlastniho pravnika.Dekuji. hh
Hana Horynova
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru je věc složitější, odúmrtí (úmrtím osoby, která nemá žádné dědice ze závěti nebo ze zákona) nabývá vlastnictví podle zákona stát, nikoli bytové družstvo. V daném případě by de iure mohl snad nabýt členského podílu v družstvu stát a s tímto členským podílem by mohlo být spojené i právo na uzavření nájmu bytu. Abyste se vyvarovala možným právním komplikacím při nemalé investici převyšující 1 mil. Kč doporučuji Vám věc konzultovat s kvalifikovaným právníkem a věc neřešit právní svépomocí.
12.10.2004 16:33
OTÁZKA:
Prodávám přes RK byt v osob. vlastnictví, ve kterém fyzicky bydlím od roku 1996, je to můj jediný byt, avšak nemám v místě hlášen trvalý pobyt. Byt jsem převedl do osobního vlastnictví (zápis v katastru) před čtyřmi roky. Peníze stržené za byt hodlám beze zbytku použít ke koupi stavební parcely. 1. Vztahuje se na mne osvobození z daně z příjmu? 2. Pokud ano, jsem povinen příjem z bytu přiznávat FÚ? 3. Je možno příjem v případě povinnosti placení daně rozdělit mezi mne a manželku? (byt je psán pouze na mne). 4. Zákon hovoří o "bydlišti", nikoliv o trvalém pobytu. Co je to v právním slovníku "bydliště?" Děkuji za odpověď.
Jirka Sh.
ODPOVĚĎ:
Jestliže jste vlastníkem bytu pouze po dobu čtyř let, nevztahuje se na Vás osvobození z titulu vlastnictví k bytu, neboť zákon o dani z příjmů požaduje vlastnickou držbu bytu po dobu nejméně 5 let. Pro osvobození od daně z příjmu není rozhodné k jakému účelu obdrženou kupní cenu použijete, neboť osvobození od daně z příjmu z titulu vynaložení na bytovou potřebu se týká pouze odstupného za uvolnění bytu nebo úplaty za převod obchodního podílu v bytovém družstvu. Z dotazu není patrno, zda byt je ve Vašem společném jmění manželů (nabyl jste ho za trvání manželství), či zda je ve Vašem výlučném vlastnictví. Případné rozdělení obdržené kupní ceny v případě, že byt je v SJM do daňového základu Vašeho a Vaší manželky patrně možný nebude, nicméně doporučuji konzultaci s daňovým poradcem. Pojem bydliště v zákoně ( § 4 1 a) zákona o daních z příjmů – osvobození z důvodu bydliště v nemovitosti prodávané) bych chápal jako deklaraci skutečného stavu, tj. bez ohledu na to jestli jste měl v bytě administrativní trvalé bydliště. Otázkou však je, zda byste FÚ byl schopen tuto skutečnost bydlení v bytě prokázat.
12.10.2004 16:34
OTÁZKA:
Jak se správně mají přeměřovat byty? Jedná se o družstevní byt.Zda digitálním (laserovým) způsobem, nebo klasickým t.zn. obyčejným metrem, existuje na to nějaká vyhlášk či norma ?
Petula
ODPOVĚĎ:
Není mi zřejmé, z jakého důvodu by měl být přeměřován. Mám za to, že vzhledem k tomu že je obvyklé výměru udávat nejvýše na decimety čtvereční, je klasický způsob měření patrně dostačující. Není mi známo, že by nějaká právní norma stanovila technickou metodiku zjišťování podlahových výměr bytů.
12.10.2004 16:34
OTÁZKA:
Můžete mi prosím sdělit, jak je to s t.zv. prodejem družstevního bytu i když vím, že se jedná o převod práv a povinností....Musí se platit daň z příjmu? Musím i takovýto prodej (převod) hlásit na FÚ? Děkuji Vám
Patricie
ODPOVĚĎ:
Družstevní byt je byt v domě jehož vlastníkem je bytové družstvo a nájemcem takového bytu je člen bytového družstva. Byt jako takový nelze prodávat jako jiné nemovitosti nebo byty, které se staly samostatnými nemovitostmi rozdělením bytového domu na bytové jednotky podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům, neboť jsou součástí domu a nikoli právně samostatnou věcí. Předmětem převodu mohou být tedy pouze členská práva a povinnosti v bytovém družstvu s kterými podle stanov družstva bývá spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. K převodu členských práv a povinností neni třeba souhlas bytového družstva, převod musí být však tomuto družstvu oznámen. Úplata získaná převodem členských práv a povinností není předmětem daně z příjmu, za určitých okolností ( např. v případě držby družstevního podílu po dobu 5 let, použití úplaty na obstarání bytových potřeb v určité lhůtě apod.) V případě, že budete uplatňovat osvobození od daně z důvodu použití získané úplaty na uspokojení bytových potřeb, jste povinna to oznámit FÚ do konce příslušného zdaňovacího období v němž k převodu práv a povinností v družstvu došlo.
12.10.2004 16:35
OTÁZKA:
Prosím o sdělení Vašeho názoru, jak by měla být správně hodnocena
znalcem cena stavebního pozemku v případě, kdy během již dvouletého trvání soudního sporu se 3x změnilo ocenění, a to tak, že hodnoty v pozemkové mapě jsou k dnešnímu dni již o takřka dvě třetiny nižší. l. ocenění 240 000,-- Kč, 2. ocenění 150 000,-- Kč a 3. již pouze 96 000,-- Kč. Bude soudem uznána cena ke dni vynesení rozsudku, nebo ke dni doručení žaloby. Snížením ceny stavebního pozemku v průběhu soudního řízení se cítíme poškozováni. Děkuji předem za pochopení i odpověď.
Bedriska.L@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení. Váš dotaz by zřejmě zasloužil více rozvést, domnívám se, že z obsahu dotazu vyplývá, že se soudíte zřejmě o zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětnému pozemku za finanční náhradu. V tomto případě by ale soud měl při rozhodování o ceně nemovitosti, ke které se zrušuje podílové spoluvlastnictví za náhradu, vyjít nikoli z ceny „vyhláškové“, nýbrž z ceny „tržní“, jinými slovy měli by jste obdržet příslušný podíl vypočtený z ceny tržní.
12.10.2004 16:36
OTÁZKA:
Pekny den, prosim o zodpovezeni meho dotazu z 30.8. Dekuji. Lucie
OTÁZKA: ( Lucie, 30.08.2004 16:04 ) Dobry den, v budoucnosti bychom se s mym pritelem chteli nastehovat do poloviny RD, ktery vlastni moje maminka a jeji novy manzel. Jak by to bylo s vyporadanim? Ja osobne mam dva sourozence a maminky manzel ma deti dve. Je dobre sepsat nejakou najemni smlouvu, nebo dokonce prevedeni casti nemovitosti, abychom predesli problemum? Tu "nasi" cast RD bychom si chteli rekonstruovat a nechteli bychom potom o ni prijit. Maminka take vlastni byt, ve kterem jsem trvale hlasena ja i ona, jak by to bylo tam s vyporadanim. Dekuji.
Lucie
ODPOVĚĎ:
Pakliže chcete investovat do nemovitosti, která není Vaše, bylo by skutečně rozumné, aby byla alespoň část nemovitosti převedena na Vás. Otázkou je, zda-li s převedením (formou daru příp. kupní smlouvou) budou souhlasit majitelé (Vaše matka s manželem). V případě, že nikoli, bylo by vhodné skutečně nájemní smlouvu sepsat vč. uvedení investic do předmětného majetku. Není mi přesně jasné, co máte na mysli vypořádáním, ale zřejmě to, aby „nepřišli zkrátka“ ostatní sourozenci Vaši a děti manžela Vaší matky. Zde se nabízí celá řada variant řešení, jak se dohodnout a dohodě se skutečně meze nekladou. Co se týče bytu Vaší matky, tato jej může (pakliže je v jejím osobním vlastnictví) prodat či darovat za svého života komukoli ze svých dětí, ale nejen jim, prakticky každému. Záleží skutečně jen na její vůli. Fakt, že máte v bytě trvalé bydliště, není rozhodující.
12.10.2004 16:36
OTÁZKA:
Rada bych se zeptala na vec souvisejici s koupi nemovitosti. Pred nedavnem jsme koupili s manzelem garaz a nyni jsme zjistili, ze pozemek pod garazi patri jinemu majiteli. V RK nam tvrdili, ze kupujeme garaz i s pozemkem a bohuzel jsme si tuto vec neoverili. Muzete mi poradit jake mame moznosti? Mame se domluvit s majitelem na reseni? Muze od nas pozadovat jakoukoli castku za najem nebo prodej? Jak v takove situaci postupovat?
Predem dekuji za odpoved.
Zdeňka
ODPOVĚĎ:
Doporučuji kontaktovat majitele pozemku pod garáží (zjistíte jej na katastru) a pokusit se s ním domluvit na variantě a) prodeje nebo b) nájmu. Jakoukoli částku za nájem po Vás požadovat sice může, nicméně v případě, že se na její výši nedohodnete, rozhodl by o její výši soud s přihlédnutím k „cenové hladině“ obvyklých nájmů obdobných pozemků v místě, kde se garáž nachází. Ještě před tímto postupem však kontaktujte bývalého majitele garáže a pozeptejte se ho, jak postupoval směrem k majiteli pozemku on.
12.10.2004 16:37
OTÁZKA:
Dobrý den! Prosím o radu jak postupovat ve věci dědictví majetku.Můj manžel zdědil rodinný domek (vše je již přepsáno na jeho jméno atd.) V domu však stále bydlí jeho strýc, který nikde nepracuje, nikde není nahlášen (prac. úřad), ale má uvedeno trvalé bydliště právě na adrese tohoto domu.(Strýc se již před lety vzdal veškerého dědictví, takže na dům teoreticky právo nemá...ale bydlí tam stále).Rádi bychom dům opravili a začali konečně bydlet. Mohl by jste nám poradit jak strýce (povaleče) dostat z domu? Normální dohodou a vysvětlením situace je to nemožné(vyhrožování je na denním pořádku).... Předem moc děkuji a přeji příjemný den
Radka
ODPOVĚĎ:
Z dotazu není zřejmé, z jakého titulu bydlí Váš strýc v domě. Předpokládám, že nemá zřejmě nájemní ani jinou smlouvu k RD a že zůstavitel (zřejmě otec Vašeho manžela), jej zde nechal bydlet a tento dům užíval s jeho vědomím a souhlasem, čili nikoli protiprávně. Nyní se ovšem situace změnila a Vy můžete požadovat po Vašem strýci, aby RD vyklidil, příp. neučiní-li tak, žalovat jej na vyklizení.
12.10.2004 16:38
OTÁZKA:
Dobrý den. Před 1,5 rokem jsem zdědila po své matce (jediný dědic) byt, který matka obývala (trvalé bydliště) až do své smrti po dobu delší než 15 let. Nyní bych ráda byt prodala. Vztahuje se na mě osvobození od daně z příjmu ve smyslu §4 zákona č. 586/1992 Sb. v znění pozdějších předpisů? Předem děkuji za Vaši odpověď.
Dena
ODPOVĚĎ:
Odpověď na otázku č. 81221
Ano.
12.10.2004 16:39
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem majitelka činžovního domu. Jedna nájemnice už splnila výpovědní důvod podle § 711 písm. d) - nezaplatila červen, červenec a srpen. Než jsem jí poslala výpověď, 10. září zaplatila za červen a červenec. Je to velmi problémová nájemnice - alkoholička, v bytě bydlí sama bez dětí, stále však s novými příteli. Její nájem slouží též jako splátka půjčky na rekonstrukci domu, takže já za ní musím vždy peníze dát. Situace už je neúnosná, tři měsíce dlužila i na jaře. Když dám k soudu žalobu o zrušení nájemního práva, bude soud brát v úvahu, že teď dluží jen za srpen a září? Děkuji za odpověď.
Marie S.
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že by jste měla být ve sporu úspěšná a soud by měl přivolit k výpovědi z nájmu bytu. Při zaplacení dlužného nájemného do rozhodnutí soudu sice není vyloučeno, že žaloba by byla zamítnuta s odkazem na znění § 3 obč. zák. (dobré mravy), ale toto by neměl být Váš případ, neboť takto by soud měl postupovat jen zcela vyjímečně (např. z důvodu přechodných nájemcových finančních problémů v důsledku nemoci, ztráty zaměstnání apod.). Navíc je Vaše nájemkyně recidivistkou v neplacení nájemného. Předpokládám dále, že v rozsudku bude vyklizení bytu vázáno na přidělení pouze přístřeší.
12.10.2004 16:39
OTÁZKA:
Dobrý den.Je možné nějak ošetřit v kupní smlouvě na stavební parcelu na RD, případně již ve slouvě o smlouvě budoucí, náhradu, slevu či odstoupení od smlouvy pro případnou skutečnost, že se třeba v podloží nachází skála a ta brání nebo značně prodražuje výstavbu domu? Nebo jak tuto skutečnost předem prověřit, existují někde veřejné mapy podloží či je běžnou praxí nechat si udělat geologický průzkum?Děkuji.
V. Málek
ODPOVĚĎ:
Ve smlouvě o smlouvě budoucí lze ošetřit prakticky cokoli, tedy i Váš problém. Osobně bych si však pro jistotu stav podloží (máte-li podezření, že něco není v pořádku) ověřil ještě před podpisem smlouvy příp. se snažil dohodnout se s majitelem pozemku na participaci na nákladech s takovýmto průzkumem spojeným, je to konečně i jeho zájem. Co se týče vlastního geologického průzkumu se však musíte obrátit na odborníky v této oblasti.
12.10.2004 16:40
OTÁZKA:
Dobrý den. Matka mojí přítelkyně koupila od města za velmi výhodnou cenu byt do osobního vlastnictví. Bohužel však došlo k tomu, že platí měsíčně více, než když nebyl tento byt její! Je to dáno velikostí "příspěvku na opravy", který si domluvili s ostatními nájemníky. Tato vysoká částka (cca 2000,-) je zdůvodněna případnou havárií nebo opravou, která by mohla v blízké budoucnosti nastat!
Co dělat, pokud dotyčná nesouhlasí s velikostí onoho "příspěvku na opravy" a kdo je oprávněn s těmito penězy nakládat a jak?
Ptám se hlavně proto, neboť by tady byla reálná šance, že by nám prodala tento veliký byt (3+1) a sama šla do menšího-avšak nemám ponětí, jak se vypořádat s velikostí již několikrát zmiňovaného příspěvku?
Děkuji za odpověď.
Ing. Petr M
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že „příspěvek na opravy“ byl odsouhlasen Společenstvím vlastníků bytů (jehož je Vaše přítelkyně členem) v předmětném domě a Vaší přítelkyni nezbude, než jej hradit a podvolit se vůli většiny. V případě, že by byt prodala, nový majitel vstupuje do jejích práv a povinností, m.j. i do platby tohoto příspěvku. Společné prostředky spravuje výbor společenství. Pakliže má Vaše přítelkyně dojem, že tento příspěvek je nadbytečný, může iniciovat na shromáždění vlastníků jednotek jeho snížení, otázkou je, jak bude úspěšná.
12.10.2004 16:41
OTÁZKA:
Dobry den, prosim o odpoved na me dve otazky: Prodavam chalupu v Krkonosich pres RK, chci se informovat, v posledni dobe ctu, ze maji o tyto nemovitosti zajem cizinci, zvlaste holandane, mohou u nas nakupovat?
Po realizaci prodeje muze novy nabyvatel nemovitosti odstoupit od smlouvy, pokud ano, do jakeho casoveho horizontu? Dekuji moc za odpoved.
Dana
ODPOVĚĎ:
Jako jsem již několikráte na těchto stránkách uvedl, nabývat nemovitosti do vlastnictví v ČR může max. cizinec, který má u nás trvalý pobyt (viz devizový zákon, kde je takováto osoba považována za tuzemce). Celá věc je samozřejmě složitější, nicméně podrobně jsem se k ní již několikráte vyjadřoval dříve. Odstoupit od smlouvy pak lze v případech, které předpokládá zákon příp. jsou-li dohodnuty ve smlouvě. Není mi však znám zákonný předpis, který by řešil jakousi „automatickou možnost odstoupení od smlouvy do….dní“
12.10.2004 16:41
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore,
chtela bych vedet, jaky je rozdil mezi "Druzstevnim" bytem a Bytem v "Os.vvlastnictvi". Napriklad : Co pro kupce znamena takovyto inzerat : Prodam byt 3+1, druzstevni,480000 CK.
Dekuji za odpoved a hezky den.
Marie
Marie
ODPOVĚĎ:
Pod takovýmto inzerátem si představte, že se stanete v případě koupě členských práv a povinností člena BD členem bytového družstva a potažmo i nájemcem družstevního bytu. Členská práva a povinnosti (vč. práva k bytu) můžete pak i Vy jednoduchým způsobem předpokládaným zákonem převést na třetí osobu a to bez možnosti zabránění tomuto ze strany BD. Nejste však v pravém slova smyslu vlastníkem bytu (do doby, než byt na Vás BD případně převede), zatímco u bytu v osobním vlastnictví ano. Pakliže se prodává byt v osobním vlastnictví, děje se tak obvyklou kupní či darovací smlouvou, při které probíhá řízení o vkladu práva vlastnického u katastrálního úřadu. Byt v osobním vlastnictví můžete použít např. jakožto zástavu k získání úvěru, zatímco byt družstevní nikoli. Je ovšem pravdou, že družstevní byty jsou na trhu levnější než byty v osobním vlastnictví.
12.10.2004 16:42
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím odpověď na tuto otázku. Za totality v době "nadměrných metrů" byl v mém domě ádministrativně rozdělen jeden byt 5+1 na dva byty - III. a IV. kategorie - oba nájemníci mají dekret tehdejšího bytového odboru MěNV. Nyní v těchto bytech bydlí jedna rodina - staří a mladí. Samozřejmě koupelnu a WC používají všichni. Jak dosáhnout toho, aby to byl zase jeden byt II. kategorie?
Jaroslav
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že vyřešit Váš problém nebude možné bez součinnosti nájemníků obou bytů, kteří se jakémukoli administrativnímu ataku z Vaší strany s největší pravděpodobností ubrání s poukazem na existující právní tituly k jejich bydlení. Doporučuji tedy kontaktovat nájemce a pokusit se vyřešit věc cestou smírnou, ovšem příliš nevěřím, že na toto řešení (spojení dvou bytů v jeden) přistoupí bez nějaké kompenzace. Samozřejmě pokud by se Vám podařilo oba byty uvolnit (např. za cenu náhradního bytu či odstupného nájemcům) byla by situace naopak velmi jednoduše řešitelná.
22.10.2004 12:04
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlíme v nájemním domě, majitelka nám nabízí odstupné, toto odstupné bychom použili na koupi vlastního bydlení, je třeba ho zdanit? Eva
Ema Prokešová
ODPOVĚĎ:
Pakliže přijaté odstupné v r. 2004 použijete skutečně na uspokojení své bytové potřeby a to do konce r.2005, jste ze zákona osvobozeni od platby daně z příjmu. Přijetí odstupného však musíte nahlásit správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k přijetí odstupného došlo. Blíže § 4 odst.1 písm.d) zák. č. 586/1992 Sb.
22.10.2004 12:06
OTÁZKA:
Tady je problém:
Moje matka je vlastníkem bytové jednotky v os. vlastnictví v Kubelíkově ulici č.p. 6, Praha 3 Žižkov. Vlastně byt dostala jako vlastník po svých rodičích už když byla vdaná za mého otce.Takže ho asi mají jako společný majetek...Jde o to jaký by byl nejlepší postup při převedení bytu na mě. Problém vidím v tom, že její manžel tedy můj otec má z předcházejícího manželství ještě dvě dospělé děti. V případě toho, kdyby se něco stalo mé matce tak nejspíše dědíme my s otcem..A kdyby se poté stalo něco s mým otcem tak nejspíše by si mohli dělat nárok i jeho děti, protože má vlastně dohromady se mnou děti vlastní tři. Poté kdyby se přihlásili tak by asi muselo dojít k jejich vyplácení.. Chtěli bychom tomu předejít, aby k této situaci vůbec nedošlo. Třeba převedením a určením mě jako jediného vlastníka s mými rodiči jako věcným břemenem nebo darovací smlouvou nebo závětí? Jde v závěti ošetřit to, aby moji nevlastní sourozenci nedědili?
Vím, že to možná zní zmateně, ale snad můj problém pochopíte. Třeba si to myslíme špatně a jeho děti mít nárok vůbec nebudou.
Předem děkuji Zimová Libuše
L. Zimová
ODPOVĚĎ:
Je třeba nejprve zjistit, zda-li na katastrálním úřadě je vedena jakožto vlastník pouze Vaše matka či příp. i Váš otec. Z Vašeho dotazu dovozuji, že rodiče Vaší matky darovali byt Vaší matce, možná Vaší matce i Vašemu otci. Předpokládám však, že pouze Vaší matce (dar jen jednomu z manželů nespadá do společného jmění manželů) a proto by měl být byt zapsán na katastru také na její osobu. V případě smrti Vaší matky by ze zákona skutečně dědil ˝ Váš otec a jednou polovinou Vy, nemáte-li žádné jiné vlastní sourozence. Po smrti otce by pak měli skutečně dědický nárok i děti otce z prvního manželství. Toto by však šlo vyřešit buď závětí Vaší matky, kterou by se opomenul Váš otec a dědičkou by jste se stala výlučně Vy, příp. ještě za života matky darovací smlouvou, kdy Vy budete obdarovaná a rodičům zřídíte věcné břemeno doživotního bydlení.
Složitější situace by nastala, když by byl byt v podílovém spoluvlastnictví Vaší matky a Vašeho otce. Pak by bylo vhodné, aby jste na nic nečekala a pokusila se dosíci uzavření darovací smlouvy, kdy dárci by byla Vaše matka a otec a obdarovanými Vy. Rodičům by jste ve smlouvě pak zřídila věcné břemeno doživotního užívání. Každopádně v tomto případě doporučuji nespoléhat na svépomoc a vyhledat odbornou pomoc.
22.10.2004 12:08
OTÁZKA:
Plánujeme výstavbu domu. Je na něj záruka 30let, jak se ale zachovat a popř. dovolat v případě, že dojde k poškození domu z důvodu pochybení stavební firmy a tato by již neexistovala. Kam se tedy poté obrátit s onou zárukou.
Marek
ODPOVĚĎ:
V tomto případě by jste se ocitl ve velmi nezáviděníhodné situaci. Nezbylo by Vám než spoléhat na to, že práva a povinnosti zaniklé firmy přešly např. v důsledku sloučení této firmy s firmou jinou na tuto jinou firmu příp. zda-li práva a povinnosti původní firmy nepřešly na někoho jiného z některých dalších důvodů, které zákony předpokládají (zjistil by jste v obchodním rejstříku). Pak by jste byl úspěšný s uplatněním reklamace. Vy zřejmě však máte na mysli ukončení činnosti firmy v případě, že by nikdo nepřevzal její práva a povinnosti, což bývá častějším případem (bankrot,apod.). V tomto případě by jste neměl u koho svou reklamaci uplatnit.
22.10.2004 12:09
OTÁZKA:
Dobry den, je mozne - bez postihu - prodat druzstevni byt resp. clensky podil v druzstvu, ktere na jeho vystavbu ziskalo st. dotaci pokud zatim neuplynula stanovena 20-ti leta lhuta pro mozny prevod bytu do osobniho vlastnictvi?
Tomas V., Praha
ODPOVĚĎ:
Ve svém dotazu nesprávně slučujete dva instituty – prodej členských práv a povinností a převod bytu do osobního vlastnictví, což je podstatný rozdíl. Pakliže chcete již nyní převést svá členská práva a povinnosti, nic Vám v tom nebrání. Nový člen družstva vstoupí do Vašich původních práv a povinností člena družstva.
22.10.2004 12:10
OTÁZKA:
Dobrý den,
ráda bych se s Vámi poradila ohledně problému podílového spoluvlastnictví. Se svými 2 bratry vlastním dohromady 1/2 rodinného domu, ve kterém bydlíme, tedy každý 1/6 nemovitosti. Tyto podíly na nás převedl otec, poté co mu babička odkázala tuto polovinu. Druhou polovinu ale zdědila naše sestřenice. Dům má 2 menší byty-v jednom bydlím já s bratrem, v druhém starší bratr- a 2 větší byty- v jednom bydlí naši rodiče cca 30let jako nájemníci. Tedy majitelka druhé poloviny má fakticky k dispozici pouze 1 byt, což je těžko prodejné. Částku, kterou nám nabídla k prodeji za svou polovinu byla přiliš vysoká.
Protože tato skutečnost způsobuje spor, rádi bychom získali podrobnější informace o řešení sporu soudní cestou. Máme určitou představu, jak by soud postupoval, ale obáváme se, že soud ihned nemovitost prodá, rozdělí peníze a budeme nuceni se vystěhovat.
Prosím o Vaši odbornou radu.
Předem děkuji.
Linda, Praha
ODPOVĚĎ:
Váš problém by šel řešit dvěma způsoby:
1) rozdělit dům na bytové jednotky dle zákona o vlastnictví k bytům a dohodnout se, kdo který byt bude užívat a brát z něj případně požitky (sestřenice by mohla mít dva byty, které by pronajímala), Vy byty zbývající. Toto řešení má tu výhodu, že každý by měl přesně vymezenou jednotku, „které může říkat pane“. Je však možné, že na tomto řešení se nedohodnete a pak skutečně přichází varianta
2) vypořádání tzv. podílového spoluvlastnictví. Pakliže by jste se nedohodli smírně na částce za odkup ˝ od sestřenice, bude nutno skutečně podat žalobu na vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soud při řešení sporu zkoumá velikost podílů a přihlédne k účelnému využití věci. Není-li rozdělení věci možné, přikáže soud věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Až když věc nechce nikdo ze spoluvlastníků, nařídí její prodej a výtěžek rozdělí. Za současného stavu, když Vy chcete předmětný dům vlastnit s bratry celý a také jej užíváte a Vaše sestra jej neužívá a souhlasila by s prodejem (jen se nemůžete dohodnout na ceně), by se soud zřejmě přiklonil na Vaši stranu a nemovitost resp. její zbývající ˝ by přikázal za náhradu Vám. Náhrada za tuto ˝ by se určovala znaleckými posudky a to tzv. tržními, tedy nikoli vyhláškovými.Doporučuji si ještě před podáním žaloby ověřit, jaká takováto tržní hodnota je, aby jste pak nebyli překvapeni, že Vaše sestra u soudu dostane přiznáno skoro to, co po Vás chtěla, nebo příp. více. Nezapomeňte také na to, že sice máte ze zákona předkupní právo, ale toto nevyužitím nabídky k prodeji zaniká a jsou lidé, kteří si spekulativně byť ˝ nemovitosti v Praze rádi koupí… Rozhodně doporučuji vyhledat odbornou pomoc při řešení této pro Vás zřejmě zásadní otázky.
22.10.2004 12:11
OTÁZKA:
Dobrý den, předem moc děkuji za odpověď. Chci prodat svůj byt(novostavba 3 roky stará), který mám v OV. Ale bylo mi řečeno, že jelikož tam nemám trvalý pobyt,...nebudu osvobozen z daně z příjmu fyz. osob. Je to pravda? Budu platit daň z příjmu fyz. osob + daň z převodu nemovitosti. Kolik(v %) to bude? To by se mi skoro ani nevyplatilo ho prodávat:(
Lukáš
ODPOVĚĎ:
Zákon č. 586/1992 Sb hovoří ve svém § 4 odst. 1 písm. a), že osvobozen od daně z příjmu je ten prodávající, který měl v bytě bydliště po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Pakliže jste tam skutečně bydlel po tuto dobu a pouze nesplnil svou zákonnou povinnost přihlásit se zde (měl jste trvalé bydliště hlášeno někde jinde), měl by jste mít nárok na osvobození od daně z příjmu, otazné bude, jak budete prokazovat FÚ skutečnost, že jste bydlel v prodáném bytě. Pakliže jste v bytě fakticky nebydlel, nemáte skutečně nárok na osvobození od daně z příjmů a zdaníte rozdíl mezi vydanou a přijatou částkou kupních cen a to tak, že si tento příjem přičtete ke svému daňovému základu. Daň z převodu nemovitostí je v současné době 3 % ze základu daně.
22.10.2004 12:13
OTÁZKA:
Dobrý den, dnes jsem se byla informovat na koupi nového bytu na Zahradním Městě v Praze, bylo mi sděleno, že k bytu musím koupit ze zákona parkovací stání? Chtěla bych vědět, zda takový to zákon existuje a kde ho po případě najdu. Předem Vám děkuji.
Eva
ODPOVĚĎ:
Není mi takový zákon znám, spíše si myslím, že prodávající si toto klade jako podmínku prodeje a pakliže na ni nepřistoupíte, prodávající prodá byt vč. parkovacího stání jinému zájemci.
22.10.2004 12:14
OTÁZKA:
Dobry den
s pritelkyni kupujeme byt 3+1 v hodnote 1 000 000kc, v OV. na byt se skladame, ja castkou 300000 coz je zhruba tretina.Moje pritelkyne doplati zbytek.Byt kupujeme pres realitni kancelar, protoze situace je trochu slozitejsi - byt teprve prechazi do OV, puvodni majitel vyzaduje zalohu ktera bude ulozena u notare atd
Na co se chci ale zeptat je ze realitni kancelar bude byt psat na nas oba a budou stanoveny podily. ( podilove spoluvlastnictvi?). Slysel jsem ze tento postup je krajne nevyhodny pro majitele s mensim podilem. Proto prosim o vysvetleni co mohu ocekavat v pripade rozchodu, jake jsou varianty s rozdelenim bytu, vyplacenim apod. DEKUJI
Pavel
ODPOVĚĎ:
Otázka je velmi široce položena, nicméně lze souhlasit s tím, že menšinový spoluvlastník je v nevýhodě vůči většinovému (je to ale i spravedlivé, že ano) Pakliže skutečně nabudete byt do podílového spoluvlastnictví v poměru 1/3 do 2/3 a následně se rozejdete, máte možnost se s přítelkyní dohodnout smírně na vyplacení jeden druhého, příp. když se nedohodnete, rozhodne soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví (tato problematika je blíže rozebrána u otázky č. 81487).
22.10.2004 12:15
OTÁZKA:
Dobrý den,
v létě příštího roku bychom rádi koupili stavební pozemek pro výstavbu rodinného domu. Nejbližší finanční příjmy nám po koupi pozemku s částečným použitím úvěru zřejmě neumožní ihned stavět. Je obecná povinnost postavit nemovitost na pozemku určeném k výstavbě do určité doby, případně jaký by mohl být postup v případě nemožnosti splnění daného termínu?
Děkuji předem za ochotu
Jiří
ujirka
ODPOVĚĎ:
Takovýto termín neexistuje. Pakliže však již budete mít stavební povolení ke konkrétní stavbě, zde již bude uveden termín dokončení stavby. Tento termín však lze k žádosti stavebníka prodloužit.
22.10.2004 12:16
OTÁZKA:
Moje přítelkyně bydlí v rozděleném bytě, který patří pod Magistrát Prahy 1. Dohodla se se sousedy a společně požádali o náhradní byty s tím, že uvolní Magistrátu rozdělený byt. Souhlasila s bytem o menší podlahové ploše s tím, že je v důchodu a nemůže platit velký byt. Byl jí nabídnut byt v novostavbě, kde jí však chtějí změnit podmínky, které měla v původní smlouvě. Má platit větší částku za m2 a současně má mít smlouvu na dobu určitou (původní smlouva byla na dobu neurčitou s regulovaným nájemným). Je to správný postup od Magistrátu. Nutno dodat, že se jedná o bydlení v Malešicích v nově postaveném domě. Jak má moje přítelkyně postupovat. Pokud přistoupí na navrhované podmínky dostane se do situace, že nebude schopná byt o malé metráži platit a hrozí, že přijde o bydlení. Děkuji za odpověď Františka
Františka
ODPOVĚĎ:
V dané věci jsou podmínky náhradního bydlení pro Vaši přítelkyni otázkou dohody s pronajimatelem - hl. m. Prahou. Jak tyto podmínky popisujete, nejeví se mi pro Vaši přítelkyni jako výhodné. Nevýhodnost spatřuji zejména v určité době nájmu, po jejímž skončení by bylo na pronajimateli, zda uzavře novou nájemní smlouvu a za jakých, zejména finančních podmínek. Lze doporučit, aby Vaše přítelkyně ještě předtím, než na takovou dohodu přistoupí věc ještě jednou zvážila.
22.10.2004 12:18
OTÁZKA:
Dobrý den. Chci prodat stavební pozemek. V tuto chvíli je zapsán na katastru pod jedním parcelním číslem. Hodlám jej nechat rozměřit na 3 části - dvě parcely a cestu (zajistujici pristup k obema parcelam). Kazdy kupující by si koupil jednu parcelu a idealni polovinu cesty. Jak mam postupovat? A/ Je treba to nejprve rozmerit, vlozit geometricky plan na katastr a po zapsani az budu mit nova tri parcelni cisla mohu teprve prodavat? nebo B/ s geometrickým plánem a kupcem (mozna primo s 2 kupci sezenu-li oba zaroven) sepsat kupni smlouvy a vse najednou vlozit na katastr? (Jak v tomto pripade "nazvu" jednotlive casti pozemku v kupni smlouve, kdyz je to stale jedno parcelni cislo?)
Druhy dotaz: Cely vyse uvedeny pozemek je zatizen vecnym bremenem "prava chuze a jizdy" ve prospech dvou sousedu. Protoze cast pozemku slouzi jako prijezdova komunikace k jejich domum.
Lze nejak zaridit, aby toto vecne bremeno zustalo zachovano na te casti pozemku, ktera bude rozmerena jako "cesta" a na castech ktere budou jako "parcely" aby toto bremeno nebylo (tam nema smysl, nebot to je jiz zcela mimo pozemky sousedu.). Potrebuji k tomu pisemny souhlas dotcenych sousedu? Co musi takove vyjadreni obsahovat. Co mam delat v pripade, ze soused nebude k takove veci ochoten?
Treti dotaz:
V casti pozemku ktrea bude rozmerena jako "cesta" jsou inzenyrske site. Problem mam z vodovodem. Dle vyjadreni "vodovodu a kanalizaci" se v "ceste" nachazi pripojne misto, kde se smim pripojit (dostatecna kapacita atd...) Problem je v tom, ze tato trubka se neni majetkem "vodovodu" ale zridili ji na sve naklady pred cca 15 lety sousedi. Dale pak soused na tento nas pozemek ( ta cast kde je cesta) navezl v minulosti asfaltovou drt, cimz provedl zpevneni cesty. - to vse jeste za predchozi majitelky tohoto pozemku po ktere jsme pozemek zdedili.
Soused nyni tvrdi ze bez jeho souhlasu se na vodovod nesmime pripojit a ze chce neco za zpevneni cesty, ze dotoho dost investoval a ze ti novi kupci tech parcel ted tudy budou jezdit.
Nevim jak se mam k tomuto postavit - nechci vyvolavat nejaky spor, ale obavam se ze budeme vydirani tim, ze se soused nebude chtit vzdat vecneho bremena "prava chuze a jizdy" na parcely (coz bude kupci vadit, aby mu soused smel vstupovat na zahradu a courat okolo baraku) a dale ze nam nedovoli pripojit se k vodovodu, ktery vsak lezi na nasem pozemku. (to bychom museli resit vybudovani soubezneho vodovodu az od hlavni silnice v delce cca 40 navic) Ma tedy soused pravo na svou trubku? Ma pravo pozadovat neco za zpevneni cesty v minulosti? Muze trvat na vecnem bremeni na "parcely".
Soused navrhoval, ze by za to chtel koupit cast te cesty pred svym domem.(Rikal jsem mu ze tam ma a bude mit ta "prava chuze a jizdy", ale to mu nestaci). To mu vsak nemohu umoznit z obavy o to, aby nasledne nezamezil pristup k "parcelam". Je mozne prodat "cestu" trem vlastnikum (soused , kupec 1 a kupec 2) aby meli kazdy idealni tretinu? Tim vsak prijdu o znacnou sumu, nebot soused chce ten pozemek zadarmo, za to ze umozni napojeni na vodovod a vzda se bremen na parcelach.
Doufam ze to dobre dopadne. Dekuji za radu. Jirka
Jirka
ODPOVĚĎ:
Pokud hodláte prodávat pozemek evidovaný v katastru pod jedním číslem parcelním, jak správně uvádíte, bude ho před prodejem po částech nutno rozdělit geometrickým plánem a toto rozdělení vyznačit v katastru nemovitostí. Vyznačení v katastru lze spojit s vkladem kupních smluv k rozdělenám částem pozemku. Pokud se týká věcného břemena práva chůze a jízdy, bude váznout (pravděpodobně - neboť neznám smluvní ujednání jímž bylo břemeno zřízeno na všech oddělených pozemcích) Obávám se, že situaci ohledně věcného břemene nebude možno řešit jinak než dohodou s vlastníky pozemků v jejichž prospěch bylo zřízeno. Pokud se týká napojení na vodovod, zákon 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích v obecné rovině ukládá vlastníku vodovodu, aby umožnil napojení. Ve vašem případě by bylo potřeba znát více podrobností k právnímu režimu vodovodní přípojky. Pokud se týká náhrady za zpevnění cesty mám za to, že k případné náhradě by byla zavázána Vaše právní předchůdkyně a tento závazek na Vás nepřešel s koupí pozemku. Ve věci Vám doporučuji vyhledat individuální právní pomoc.
22.10.2004 12:18
OTÁZKA:
Dobrý den. Ráda bych koupila byt s pomocí hypotéky. Jelikož chci ručit touto kupovanou nemovitostí (bytem), není pro mě vhodná možnost koupě družstevního bytu. Jak je to ale s bytem, který je v družstevním vlastnictví, ale v inzerátu se píše "možnost převodu do osobního vlastnictví"? Znamená to, že pokud budu chtít byt převést od OV, mohu tímto bytem ručit? Děkuji za odpověď.
Daniela
ODPOVĚĎ:
Ve vašem případě měl inzerent pravděpodobně na mysli, že bytové družstvo jako vlastník bytu uvažuje nebo připravuje rozdělení bytového domu na bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům a prodej těchto bytů nájemcům. Za této situace však nelze bytem „ručit“. Hypotéční banky požadují zajištění formou zástavního práva k nemovitosti. Zástavní právo k zajištění hypotéčního úvěru lze zřídit pouze k nemovitosti. Nemovitostí se byt stane až v okamžiku, kdy bytové družstvo rozdělí bytový dům na právně samostatné bytové jednotky a tyto jednotky se zapíší do katastru nemovitostí.
22.10.2004 12:19
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěl bych se zeptat jak postupovat v případě přeplatku za služby. Bydlím v pronajatém bytě a platím jednotný nájem včetně služeb. Nyní přišlo vyúčtovaní za elektřinu a je zde přeplatek. Rád bych věděl zda mám na přeplatek právo, nebo náleží pronajímateli?Děkuji za odpověď.
Martin Polák
ODPOVĚĎ:
Pokud s pronajimatelem máte dohodnuto paušální nájemné zahrnující i spotřebu energií a Vaše dohoda nepředpokládá, že spotřeba elektrické energie bude nějak zohledňována, nemáte na vrácení přeplatku nárok. Naopak ani pronajimatel by neměl patrně právní nárok Vám doúčtovat případný nedoplatek, pokud to Vaše dohoda neřeší.
22.10.2004 12:23
OTÁZKA:
dobrý den
prosím Vás o odpoved ,som zo slovenska a chcem kupit bzyt v PRAHe čital som , že po vstuoe do unii a ak mám povolený pobzyt
dlhšie ako tri roky apracujem v Prahe možem kzupit nehnutelnost
imrich
ODPOVĚĎ:
Nemovitost můžete podle devizového zákona nabývat, pokud jste devizovým cizozemcem s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství.
22.10.2004 12:24
OTÁZKA:
Dobrý den,prosím vás o radu.Chtěli bychom si koupit byt - družstevní (jsou cca o 10 procent levnější) a následně jej převést do osobního vlastnictví. Má družstvo povinnost nám takový byt převést, v jaké lhůtě a za jakých podmínek? Děkuji.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Povinnost převést byt do vlastnictví má pouze bytové družstvo, které podléhá režimu zákona 42/1992 Sb. o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech. Podmínkou je, že nájemcem takového bytu bylo ve lhůtě stanovené zákonem v minulosti požádáno o bezúplatný převod bytu a je splněna celá řada dalších podmínek. V některých případech však dodnes takovým převodům brání nedořešené vlastnické vztahy k pozemkům na nichž jsou takové družstevní domy postaveny. Je rovněž třeba upozornit, že celá řada družstev, zejména družstva založená nájemci pro privatizaci bytových domů ve vlastnictví obcí, tomuto režimu nepodléhají.
22.10.2004 12:25
OTÁZKA:
Dobrý den, dovoluji se na Vás obrátit s dotazem ohledně dědických nároků. S manželem se chystáme koupit pozemek, na kterém chceme postavit malý rekreační objekt. Manžel byl již dříve ženatý a z prvního mnaželství má jednoho potomka. Ráda bych věděla, zda je možné dědické nároky potomka z prvního manželství manžela minimalizovat způsobem, že by manžel nabyl do vlatnictví např. 1/4 nemovitosti a já podíl ve výši 3/4 nemovitosti a to bez uzavření smlouvy o rozdělení SJM.
Eva
ODPOVĚĎ:
Pokud jste manželé, nabývání do podílového spoluvlastnictví bez dalšího není možné, neboť veškeré věci nabyté za trvání manželství tvoří ze zákona společné jmění manželů Zákon stanoví vyjímky z tohoto principu – do společného jmění nespadají např. věci získané dědictvím nebo darem jednomu z manželů, věcí získaných výlučně z prostředků jednoho z manželů apod. Ve Vašem případě však patrně o vyjímku z principu nabývání majetku do společného jmění nepůjde. Obávám se, že pokud chcete nabýt pozemek do podílového spoluvlastnictví, bylo by nutno zúžit rozsah Vašeho společného jmění dohodou ve formě notářského zápisu. Takovou dohodu je podle zákona možno uzavřít tak, že by se vztahovala jen a pouze na kupovaný pozemek a neovlivnila by rozsah Vašeho ostatního společného jmění.
22.10.2004 12:26
OTÁZKA:
Dobrý den. Mám momentálně neřešitelný problém. Máme chatu, k níž více jak 30 let byl přístup ( nebyla to cesta, která by byla vedena v katastru nemovitostí). přilehlé pozemky i s tímto přístupem byly vráceny v restituci soukromým majitelům a ti je v loňském roce prodali. Otázka zní : jak postupovat v případě, že nám nový majitel zakáže užívat část jeho pozemku, abychom se mohli dostat k našé chatě ? Nevzniklo tam vydržovací právo ? Děkuji za odpověď.
Mirka, 4.10.2004
ODPOVĚĎ:
Vaše úvaha je správná, podle § 151o občanského zákoníku lze právo odpovídající věcnému břemenu nabýt také výkonem práva za podmínek obdobných vydržení, tedy nepřetržitým výkonem práva jízdy a chůze v dobré víře že Vám nebo Vašim právním předchůdcům (případným předchozím majitelům chaty) toto právo náleželo a to po dobu deseti let. Pokud by stávající majitel pozemků nesouhlasil s tím, že toto právo odpovídající věcnému břemenu chůze a jízdy bylo vydrženo, nezbylo by Vám než se obrátit na soud se žalobou na určení vzniku tohoto práva ze zákona. Pokud byste byli v tomto sporu úspěšní, na základě pro Vás příznivého rozsudku soudu by takové věcné břemeno mohlo být zapsáno do katastru nemovitostí.
22.10.2004 12:31
OTÁZKA:
Dobrý den. Prosím o radu jak postupovat. Den 19.04.1991 jsme sepsali s bývalým manželem(t.č.2,5r. rozvedeni) smlouvu s Okresním úřadem " Smlouva o poskytnutí státního příspěvku na individuální bytovou výstavbu občanům-stavebníkům a omezení převodu nemovitosti".Stavba převedena na mou osobu a také jsem kolaudovala s nabytím právní moci31.03.2004.Státní příspěvek na výstavbu podle vyhl.č.73/1991 Sb. doplněn vyhl.č.136/85 Sb. ve znění vyhl.č.74/1989 Sb./dále jen "vyhláška"/-opsáno ze smlouvy.Na základě paragrafu 17odst.1. Občan se zavazuje splnit podm. v pragr.16 písm.b/vyhl. zkolaudovat do 10let od uzavření smlouvy a nepřevést na jiného.Při porušení povinnost paragr.58 a násl.obč.zák. " Souhlasí s tím, že úřad(neexistuje) je oprávněn vrácení příspěvku požadovat(nyní požaduje). Byla nová vyhláška 385/2000 paragr.34 odst.14 o kterém jsme nebyli informováni. Prosím o informaci zda vše platí a já musím vrátit příspěvek včetně 8%, nebo mám nějakou možnost jinou.
Jana
ODPOVĚĎ:
Problematiku státních příspěvků na individuální bytovou výstavbu upravuje dosud platná vyhláška 136/1985 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Podle této vyhlášky při nesplnění určitých podmínek vzniká povinnost stavebníka vrátit poskytnutý příspěvek. Ve vámi popisovaném případě pravděpodobně povinnost příspěvek vrátit vznikla. Na této skutečnosti nic nemění ani to, že státní úřad reprezentující stát (příslušný okresní úřad) v souvislosti ze směnou správního uspořádání zanikl, jeho kompetence v těchto věcech pravděpodobně převzaly příslušné krajské úřady. Ve věci Vám doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc, neboť pohledávka státu bude po Vás pravděpodobně státem vymáhána.
22.10.2004 12:32
OTÁZKA:
mám jednu otázku týkající se prodeje domu.zdědil jsem dům s osmi byty na praze šest.je z roku 1936 a protože i já v něm bydlím vím,že potřebuje mnoho oprav.co se týče nájmů tak ty jsou opravdu směšné a tak uvažuji o jeho prodeji.všichni mne však odrazují,že je to nesmysl.proto se chci zeptat co s tím
aleš Hovorka
ODPOVĚĎ:
Je to vše otázka jednak nabízené ceny, dále pak i Vašich osobních poměrů (potřebujete či nepotřebujete peníze apod.). Fundovanější odpověď by Vám samozřejmě dal realitní makléř, nicméně je třeba si uvědomit, že nájmy nebudou věčně regulované a že v minulosti existovaly doby, kdy "páni domácí" na pronájmu bytů slušně profitovali.
29.10.2004 13:31
OTÁZKA:
Hezký den přeji, chěla bych sezeptat, do jaké po koupi stavební parcely se na ní musí začít stavět. Předem děkuji za odpověď
Marie Sedláková
ODPOVĚĎ:
Takový termín neexistuje, není výjimkou, že movitější lidé si kupují stavební pozemky např. pro své děti, aby tito mohli na nich v budoucnu stavět. Pakliže ovšem požádáte o stavební povolení, v Rozhodnutí o stavebním povolení bude uveden termín dokončení stavby. Tento však lze samozřejmě na žádost adresovanou příslušného stavebnímu úřadu prodloužit.
29.10.2004 13:32
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych věděla, zda je možné vyměnit družstevní byt za obecní a co je k tomu zapotřebí udělat? děkuji za odpověď
Petra
ODPOVĚĎ:
Výměna samozřejmě možná je, i když je o něco komplikovanější než v případě výměny obecního bytu za obecní. K uskutečnění výměny je třeba uzavřít Dohodu o výměně bytů, kterou musí však podepsat (projevit souhlas s výměnou) nejen oba nájemci bytů, nýbrž i vlastníci bytů, tj. obec a družstvo. Až v tomto případě bude dohoda platná. Dále však bude nutné, aby na nového uživatele družstevního bytu přešla práva a povinnosti člena konkrétního bytového družstva, což se stane na základě Dohody o převodu členských práv a povinností. Doporučuji dále nahlédnout do stanov bytového družstva, jak je zde řešena problematika výměny bytů.
29.10.2004 13:33
OTÁZKA:
Dobry den,
Chtel bych se zeptat, soused prestavuje cast sveho domu a prilehlych objektu na budovy pro sinnost sve firmy. Je povinen dle zakona zadat o nejakou formu souhlasu majitele sousednich pozemkua staveb ? Co mame delat kdyz tyto jeho upravy meni kvalitu okoli k horsimu ?
Dekuji za odpoved
Aceman
ODPOVĚĎ:
Jakožto soused jste ze zákona (stavební zákon) účastníkem stavebního řízení a jakožto takový můžete vznášet ve stavebním řízení tzv. námitky. Pakliže tedy soused zažádal o stavební povolení, měl by jste být vyrozuměn stavebním úřadem o svých právech. Pakliže se tak dosud nestalo, kontaktujte příslušný stavební úřad (je i možné, že soused provádí stavbu tzv. na černo).
Pakliže by Vás a ostatní sousedy po dokončení stavby nějakým způsobem podnikání Vašeho souseda omezovalo, např. nadměrným hlukem či zplodinami, je možno i v tomto případě se bránit ve správním řízení příp. i cestou soudní.
29.10.2004 13:34
OTÁZKA:
Máme družstevní byt, 35 let starý, anuita splacena, máme v něm trvalé bydliště 15 let. Na začátku příštího roku máme možnost si ho převést do osobního vlastnictví, ale v červnu plánujeme jeho prodej. Když ho prodáme těsně po převedení do osobního vlastnictví, budeme muset z prodejní ceny platit daň z příjmu nebo budeme osvobozeni od této daně. Děkuji
Květa Oramusová
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že nebudete muset platit daň z příjmu. § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů hovoří o osvobození od daně v případě, že máte v bytě bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Ze zákonné dikce neplyne, že by dvouletá lhůta byla spojena s vlastnictvím k bytu (příp. jiné nemovitosti). Pro absolutní jistotu doporučuji se ještě obrátit na daňového poradce či příp. s konkrétním dotazem na příslušný finanční úřad.
29.10.2004 13:36
OTÁZKA:
Dobrý den, do bytu, který je v družstevním vlastnictví a mě svědčí jako jediné užívací právo k tomuto bytu, jsem si přihlásila k trvalému pobytu svého přítele. Jednalo se o čiště aministrativní záležitost, přitel se v bytě vůbec nezdržuje a zdržovat nikdy nebude a nikdy s ním nebude mít nic společného. Nejsem si zcela jistá, zda ho tedy musím přihlásit tzv. na služby, které jsou s užíváním bytu spojené. Ve stanovách máme uvedeno, že do třiceti dnů od přihlášení někohok trvalému bydlišti, musíme dotyčného přihlásit na služby. Vzpomínám si, že jsem někde četla, že je povinnost přihlášení na zálohy na služby, pouze v případě, že se v bytě zdržuje déle než třicet dní v kuse. To ovšem není náš případ. Potřebovala bych v tomto mít ptávní jistotu, neboť členská schůze jako orgán družstva okamžitě vylučuje členy z družstva za kdejakou maličkost, kteou i třeba i zákon umožňuje. Vím, že pokud je něco uvedeno v zákoně, nelze se tohoto práva vzdát předem a ani mi to právo nesmí nikdo odejmout.
Lucie
ODPOVĚĎ:
V rámci prevence bych neváhal a přítele ke službám přihlásil. O ustanovení, o kterém se zmiňujete (30 denní lhůta) mi není ničeho známo a Vy, coby členka, by jste měla respektovat stanovy BD. Další možností je pak dosíci postupem předpokládaným zákonem o evidenci obyvatel zrušení trvalého pobytu Vašeho přítele (pro případ, že by tak neučinil sám dobrovolně).
29.10.2004 13:38
OTÁZKA:
Bydlíme v domě patřící majiteli.Byla s námi nájemní smlouva,kde položka nájemné je pouze jedna částka.Není zde uvedeno rozpis ani způsoby vyučtování služeb.Je povinností majitele vést např, evidenční listy z nichž by bylo zřejmé co konkrétně daná položka obsahuje?Jakým způsobem by měl poté uvádět přeplatky či nedoplatky za předešlý rok?Opět nám sdělí pouze jednu částku.
Děkuji za odpověd.
Tomáš Praha
ODPOVĚĎ:
Z ust. § 686 obč. zák. vyplývají náležitosti, které má mít nájemní smlouva k bytu, m.j. je to i způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojené s užíváním bytu (lidově "služby"). Jak vyplývá z Vašeho dotazu, vše je ve Vaší nájemní smlouvě v jedné položce. Toto je ovšem zcela nevyhovující a je v zájmu obou stran, aby výše služeb a nájemného byla postavena najisto.Ve Vašem zájmu proto, že budete mít lepší přehled o vyúčtování služeb (je povinností pronajímatele), v zájmu pana domácího proto, že pakliže Vám nevyhoví a zůstane stávající nevyhovující stav, pak by se mohlo pronajímateli stát, že oprávněně odmítnete hradit služby, které Vám nejsou řádně vyúčtovávány a nemáte přehled o jejich výši. Nejste totiž pak v prodlení s těmito platbami služeb, neboť Vám nejsou řádně vyúčtovávány. Evidenční list nájemného by jste měli mít v držení jak Vy, tak pochopitelně i pronajímatel. Obvykle je nedílnou součástí nájemní smlouvy.
29.10.2004 13:41
OTÁZKA:
Dobrý den, součástí činžovního domu se třemi bytovými a třemi nebytovými jednotkami, ve kterém jsme v loňské roce koupili byt, jsou také nebytové prostory. Tyto nebytové prostory jsou majiteli používány k parkování osobních vozů. Jelikož využíval většinu nebytových prostor jeden majitel, který bydlel v domě nejdelší dobu, dohodli jsme na domovní poradě detailní rozdělení těchto prostor. Soused tyto prostory uvolnil a cca dva měsíce bylo vše v pořádku. Poslední týden však využívá vozidla svého syna k blokování příjedu k mé garáži. Já tím pádem nemohu využívat těchto prostor plnohodnotně, ale pouze jako sklad nářadí. Velkm problém je pro mne pokud odpoledne dám auto do garáže a druhý den z ní nemohu vyjet a tím pádem s včas dostat např. na pracovní schůzku. Jelikož jsme nemovitost kupovali i z důvodu možnosti umístění vozidla do garáže odmítám nechávat si omezit svá práva. Bohužel jakákoli dohoda se sousedem je nemožná, protože se jedná o člevěka velmi jednoduchého a nevstřícného. Prosím o radu jak mám v tomto případě postupovat. Děkuji za Vaši odpověď.
Luděk Lenc
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda-li v předmětném domě bylo založeno tzv. společenství vlastníků. Dovozuji, že spíše nikoli. Pakliže tomu tak skutečně nebylo, pak stejně ve smyslu Zákona o vlastnictví k bytům rozhodují spoluvlastníci ve smyslu § 11 tohoto zákona hlasováním (přesné podmínky jsou uvedeny v § 11). Pakliže jste skutečně na "domovní poradě" odsouhlasili způsob užívání nebytových prostor a dochází k porušování zásad na tomto shromáždění přijatých, bylo by možné se obrátit na soud a žádat o zjednání nápravy určovací žalobou. Pro účely žaloby by bylo vhodné, aby jste takovouto dohodu měli pokud možno v písemné formě, příp. by bylo nutno použít svědecké výpovědi ostatních vlastníků jednotek.
29.10.2004 13:55
OTÁZKA:
Dobry den a dekuji za odpoved,
jsem vlastnik 1/4 RD, moje byvala manzelka na tento podil dala exekuci pro neplaceni vyzivneho. V soucasne dobe jsme se domluvily ze tento podil v ramci predkupniho prava nabidnul ustne dalsim spolumajitelum za castku rovnajici se dluhum vuci mym detem. Spolu majitele odmitli tuto castku akceptovat a navrhli castku nizsi. Ale v tomto pripade neni moje byvala zena ochotna tuto castku prijmout a zastavit exekuci. Tak jsme se dohodli ze tento podil odkoupi ona za castku dluhu. Pisemne jsem oznamil ze mam konkretniho kupce na tento podil. Je mozne po 60 dnech kdy oni nebudou tento dopis akceptovat a nebo nebudou chtit tento podil odkoupit jej prevest na byvalou manzelku jako na kupujiciho. Dekuji
Jan Němeček
ODPOVĚĎ:
Obecně je dána skutečně povinnost oprávněných osob z předkupního práva vyplatit nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Pakliže Vaše nabídka byla skutečně řádně učiněna a nebude na ni reflektováno (nebude ochota zaplatit cenu nabízenou třetí osobou), předkupní právo zanikne.
Problém bych viděl spíše s Vaší dohodou s bývalou manželkou o započtení dlužného výživného na nezletilé děti proti kupní ceně Vašeho podílu. Dle příslušných ustanovení zákona o rodině toto není možné (a má to i logiku, výživné je určeno na výživu nezletilých a mělo by se jim tedy dostat). Proto pakliže takto chcete postupovat, bude to vyžadovat i vzájemnou důvěru Vás obou ve smyslu rčení "kde není žalobce, není ani soudce" příp. si tuto nestandardní operaci ošetřit smluvně.
29.10.2004 14:00
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem polské národností z trvalým pobytem v České Republice od roku 1976. Před lety jsme s přítelem koupili pozemek ale v této době cizinci neměli možnost koupit nemovitost a tak pozemek je zapsán na něj. Letos jsme se rozhodli, že na tomto pozemku postavíme rodinný domek a podali jsme žádost o stavební povolení jménem obou. Dnes ale nám přišla zamítavá odpověď z odůvodněním, že mi jako cizinci stavebí povolení vydat nelze. Má stavebí úřad pravdu? Děkuji za odpověď.
Stefania Bräutigam
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že stavební úřad nepostupoval správně. Zřejmě si neuvědomil, že z hlediska devizového zákona je na Vás pohlíženo jakožto na tuzemce (fyzická osoba s trvalým pobytem v ČR) a tuzemci mohou pak dle § 17 tohoto zákona mohou nabývat nemovitosti v ČR. V případě, že budete stavebníky oba s přítelem, stanete se i majiteli nově postavené nemovitosti a to je, jak výše uvedeno, z hlediska devizového zákona možné. Zkuste to na stavebním úřadě znovu a argumentujte Vaším trvalým pobytem v ČR a statutem tuzemce.
29.10.2004 14:02
OTÁZKA:
Vazeny pane,
Maly dotaz ohledne novostavby souseda na hranici nasich pozemku.
Povolil jsem mu tuto stavbu, ale bohuzel pri vystavbe doslo, k vedeni okapni roury na nas pozemek.Nekolikrat jsem ho zadal o odstraneni okapoveho svodu z naseho pozemku, protoze predpokladam, ze nema pravo bez meho souhlasu vest destovou vodu
na muj pozemek.Dale jsem ho zadal o dostavbu plotu mezi nasimi pozemky , kde drive stala jeho kulna a nyni diky novostavbe je zborena a brani v uzivani naseho pozemku.Jaky postup v tomto pripade doporucujete.Dekuji. S pozdravem JP
Jaroslav P
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu je patrno, že vedení dešťových vod na Váš pozemek bylo pravděpodobně změnou stavby oproti projektové dokumentaci. Za této situace můžete svá práva uplatnit v kolaudačním řízení, neboť bude patrně připadat v úvahu sloučení kolaudačního řízení s řízením o změně stavební dokumentace ověřené ve stavebnínm řízení. Za této situace byste měl být účastníkem kolaudačního řízení z titulu vlastnictví soudedního pozemku, který je stavbou dotčen. Doporučuji Vám tedy obrátit se na příslušný stavební úřad. Stavební úřad může stavebníkovi uložit povinnost zvolit jiné technické řešení svodu dešťových vod, případně uložit povinnost oplotit pozemek.
29.10.2004 14:03
OTÁZKA:
Dobrý den.Mám pratetu,o kterou se starám,bydlí v bývalém družstevním domě,kde má odkoupený 1 pokojový byt.Dle závěti jsem jedinou dědičkou. Zajímalo by mě, jakým způsobem co nejlevněni provést převod bytu eventuelně něco jiného,pokud budu půjde teta do domova důchodců a vůbec práva k bytu, abych jej mohla třeba pronajmout atd.Děkuji a s pozdravem.H.K.
Hana Kramplova
ODPOVĚĎ:
Z dotazu předpokládám, že teta je vlastnicí bytu v bytovém domě rozděleném na bytové jednotky podle zákona 72/1994 Sb. O vlastnictví k bytům a je tedy jako vlastník zapsána do katastru nemovitostí. Jestliže jste skutečně jedinou závětní dědičkou (nejsou zde neopominutelní dedici Vaší tety – tedy její děti)vlastnictví k bytu získáte děděním. Daň dědická ve Vašem případě ( ve vztahu k tetě budete z hlediska sazby daně dědické ve II dědické skupině) bude činit 3 % z hodnoty bytu. Pokud se dohodnete s Vaší tetou o řešení věci za jejího života, může Vám písemnou smlouvou, nejspíše patrně darovací vlastnictví k bytu převést. Taková smlouva musí být vložena do katastru nemovitostí) Sazba daně darovací v tomto případě je rovněž 3 % z hodnoty (ocenění) bytu, kromě toho musíte počítat s náklady na sepsání smlouvy (odměna advokáta nebo notáře – pokud smlouvu nejste schopna sepsat řádně sama) a správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí ve výši 500,- Kč. Uváděné daňové sazby se vztahují na majetek do 1 milionu Kč, kterou by 1 pokojový byt svou hodnotou něměl patrně překročit.
29.10.2004 14:05
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat na možné řešení následujícího problému:
Mám zájem o zakoupení sousedovi nemovitosti (pozemku). Tento soused je většinovým vlastníkem z 3/4. Bohužel 1/4 pozemku je ve vlastnictví neznámé osoby (zapsána v KN). Jde o nevyřízené dědictví v kombinaci s politickými záležitostmi z 60 let (exekuce). Bohužel se však do současné doby nedochovaly žádné právní dokumenty (prověřovány arch. a soudy), aby se právně dořešila celá situace. O 1/4 pozemku však nikdo zatím (ani po roce 1989) neprojevil žádný zájem. Tím vázne možný odprodej celého pozemku, přestože by soused reflektoval na moji nabídku odkupu předmětné nemovitosti. Co byste mi doporučovali, jak nejlépe (a nejrychleji) vyřešit danou situaci. Děkuji zdvořile za odpověď. Janečková
Martina Janečková
ODPOVĚĎ:
Vámi popisovaná situace, kdy jako vlastník pozemku je evidována osoba již nežijící není vyjímečná v důsledku neprojednání takového majetku v někdejším dědickém řízení. Nicméně i za této situace existuje vlastník pozemku, dědic, který dědictví nabyl smrtí zůstavitele. Pokud původní vlastník neměl dědice je možné že takovou nemovitost nabyl stát jako odůmrť. Je tedy třeba pátrat po možných dědicích a dědictví z jejich podnětu doprojednat. Pokud tato cesta není možná vůbec nebo jen obtížně, je možné koupit jenom většinový spoluvlastnický podíl souseda. Takové řešení má však celou řadu nevýhod v budoucnu ( např. pokud by na tomto pozemku měla být zřizována stavba, bude obtížné aby stávající vlastník splnil svou povinnost nabídnout „ neexistujícímu spoluvlastníkovi podíl k odkupu z titulu zákonného předkupního práva a z toho pramenící právní nejistota zpochybnění převodu dědici, pokud by se sami o majetek přihlásili apod.)
29.10.2004 14:07
OTÁZKA:
Dobrý den. Prosím o právní radu ve věci nemovitosti. Jsem majitelkou RD, který jsem nabyla v dědickém řízení před svatbou. Během manželství jsme dům společně rekonstruovali a přikoupili zahradu, která je ve společném vlastnictví. Jak by se řešila otázka domu a vypořádání manželů v případě rozvodu. Děkuji.
Eva
ODPOVĚĎ:
Za popsané situace jste vlastnicí domku jenom Vy a domek nespadá do Vašeho společného jmění manželů. Nicméně pokud za trvání manželství byl domek rekonstruován a zhodnocen, při vypořádání společného jmění by k tomu bylo nutno přihlédnout. Po rozvodu lze zaniklé společné jmění manželů vypořádat dohodou mimosoudně, nebo pokud k dohodě nedojde může být z podnětu kteréhokoli z manželů zaniklé společné jmění vypořádáno v soudním řízení s přihlédnutím k principu, že podíly obou rozvedených manželů mají být v zásadě stejné. Za této situace by soud mohl rozhodnout, že Vašemu manželovi by s přihlédnutím k principům rovnosti podílů případlo např. více společných movitých věcí nebo byszte byla zavázána k finanční náhradě v době maželství vynaložených nákladů na rekonstrukce domku. Návrh na vypořádání zaniklého společného jmění je nutno podal do 3 let od rozvodu, jinak platí, že nemovitosti přecházejí do podílového spoluvlastnictví a movité věci do vlastnictví toho z rozvedených manželů, který je užívá.
29.10.2004 14:08
OTÁZKA:
Dobrý den, plánujeme s manželem koupi bytu asi 2+1. Manžel i já máme však děti z 1. manželství. Moje otázka zní, zda koupit družstevní byt, nebo v OV. V případě úmrtí manžela asi budu muset vyplatit jeho dceru, že. Protože již nebudu mít dostatek peněz na vyplacení, volila bych levnější variantu. Nevím jak se posuzuje dědictví, z čeho se asi počítá dědění po otci u družstevního bytu a nového bytu v OV? Děkuji zas odpověd. Zatím bydlíme v bytě u majitele.
Jana
ODPOVĚĎ:
Pokud za trvání manželství koupíte do vlastnictví byt, v případě úmrtí manžela bude předmětem dědění „ideální polovina“ tohoto bytu. Tuto ideální polovinu by dědily rovným dílem zůstavitelovi potomci a manželka. Děti zůstavitele jsou neopominutelnými dědici, jejich dědické podíly lze závětí pouze nevýznamně zkrátit, případně je vydědit. Vydědění však případá v úvahu jen v případě, že by se vůči zůstaviteli zachovali v hrubém rozporu s dobrými mravy – např. spáchali na zůstaviteli trestný čin nebo mu bezdůvodně neposkytli pomoc v nemoci a ve stáří. Pokud se týká družstevního bytu, není družstevní byt předmětem koupě, ale převádí se členský podíl v bytovém družstvu s nímž je spojeno právo na nájem takového družstevního bytu. V případě úmrtí manžela by podle ust. § 707 obč. zákoníku přešel na Vás členský podíl a byla byste jediným nájemcem bytu. Z pohledu obav, aby manželovi děti z 1 manželství nemohli vznášet nároky k bytu se jeví jako výhodnější převod členského podílu k družtevnímu bytu. Převod družstevního bytu má však jiné nevýhody – např. členský podíl nelze zastavit k zajištění hypotéčního úvěru na pořízení bytu apod.
29.10.2004 14:10
OTÁZKA:
Dobrý den, chceme koupit byt buď OV nebo DB bez realitní kanceláře. Máme ale obavy, aby jsme neudělali chybu a někomu "nenaletěli". Smlouvu by jsme uzavřeli zřejmě za pomocí advokátní kanceláře, ale prosím o radu, co vše - jaké doklady je třeba vyřídit, co vše správně podepsat. Mockrát děkuji za odpověď.
Kateřina Dvouletá
ODPOVĚĎ:
Vás záměr využít kvalifikované právní pomoci je chvályhodný neboť patrně nejste specialisty na realitní problematiku a můžete se tak vyhnout následným problémům. I v případě, že prodej zprostředkovává realitní kancelář není v mnoha případech od věci využít kvalifikované právní pomoci, neboť ne každá realitní kancelář je stejně kvalitní v úrovni služeb pro své klienty, zejména pokud se týká právního servisu. Dotaz je obecný a bylo by nadbytečně a nemožné postihnout v odpovědi všechna rizika. Pokud využijete služeb advokátní kanceláře, tedy kvalifikovanou právní pomoc, lze očekávat, že podstatná právní rizika tím budou eliminována.
29.10.2004 14:12
OTÁZKA:
Jak postupovat při převodu bytu? Díky za odpověď.
Alex
ODPOVĚĎ:
Dotaz je formulován široce nad rámce této poradny, nicméně pokud se jedná o byt ve vlastnictví prodávajícího (v domě v němž byty byly rozděleny na bytové jednotky) je třeba uzavřít kupní smlouvu a podat návrh na vklad do katastru nemovitostí, převod je nutno následně zdanit daní z převodu nemovitostí. U družstevních bytů se převádějí členská práva a povinnosti s nimiž je spojeno právo nájmu družstevního bytu.
29.10.2004 14:13
OTÁZKA:
Dobrý den, můžete mi poradit, co všechno má být ve smlouvě při koupi družstevního bytu ( abychom někdy v budoucnu o něj nepřišli), je vhodná smlouva na dobu určitou(tak jak nám to družstvo předložilo), zaplatili jsme již dvě třetiny ceny bytu, třetí třetinu budeme splácet v nájmu po dobu 20ti let). Děkuji za odpověď.
Danuše
ODPOVĚĎ:
Dotaz je velice stručný a nesrozumitelný. Buď chcete nabýt družstevní byt- pak připadá v úvahu smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, nebo chcete koupit do vlastnictví váš družstevní byt, protože družstvo bytový dům rozdělilo na bytové jednotky a „ rozprodává „ je nájemcům družstevníkům?? Položte prosím komplexně svůj dotaz podrobněji znovu.
29.10.2004 14:15
OTÁZKA:
Dobrý den! Rozhodli jsme se prodat náš byt, který je v osobním vlastnictví, měla by se tedy platit daň z prodeje nemovistosti. Tento byt jsme před rokem koupili v privatizaci od města. Slyšela jsem, že pokud se takovýto byt prodá do dvou let po převodu, je od platby této daně osvobozen.Je to pravda?
Děkuj za odpověď.
Radka
ODPOVĚĎ:
Podle stávající právní úpravy ( § 19 a 20 zákona č. 327/1992 Sb. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí) nelze na situaci převodu bytu zprivatizovaného od města do 2 let od nabytí vztáhnout patrně žádný ze zákoných důvodů zákonného osvobození od daně z převodu nemovitostí. Naopak pokud by byl převeden jak uvádíte, mohlo by připadat v úvahu, že kupní cena by byla předmětem daně z příjmu a přičetla a zdanila by se v rámci vaší daňové povinnosti v příslušném kalendářním roce. O daně z příjmu při prodeji nemovitostí jsou osvobozeny zejména i příjmy z prodeje nemovitosti kterou vlastníte 5 let nebo v ní po dobu alespoň dvou let máte bydliště.
29.10.2004 14:18
OTÁZKA:
Bydlím v družstevním bytě. Trvalé bydliště tam mám 2 roky. Nyní jsem se rozhodla převést tento byt do OV a následně ho prodat. Kolik bude činit daň z příjmu z prodeje této nemovitosti? Nevztahuje se na tento prodej osvobození od daně z příjmu?
Katka Šedivá
ODPOVĚĎ:
Ve vašem případě by pravděpodobně připadalo v úvahu osvobození od daně z důvodu § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmu. Zákon osvobození od daně z příjmu podle tohoto zákonného ustanovení váže na bydliště v prodávaném bytě nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, aniž by výslovně stanovil, že po celé tyto 2 roky musí být poplatník zároveň vlastníkem bytu. Nicméně doporučuji se pro jistotu obrátit na daňového poradce, který by mohl mít větší zkušenosti s praktickou aplikací tohoto ne zcela jednoznačného zákonného ustanovení příslušnými finančními úřady.
29.10.2004 14:19
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
mám byt v osobním vlastnictví, kde bydlím s dospělým synem. Můj přítel bydlí v nájemním bytě u majitele. Chtěli bychom se se s přítelem výhledově vzít. Jak by se dal vyřešit přechod užívacího práva mužova bytu za regulované nájemné na mého syna, v případě, že muž by se přestěhoval ke mně a syn by chtěl bydlet v manželově bytě. Děkuji za Vaši odpověď
Jaroslava Kučerová
ODPOVĚĎ:
Zákonnými podmínkami, za kterých by na syna přešlo právo nájmu k bytu v němž nájemce je Váš přítel jsou stanoveny poměrně striktně vzhledem k tomu, že váš syn a přítel nejsou osoby v žádném rodinném poměru. Vás syn by se stal nájemcem bytu (přešlo na něj právo nájmu) pouze v případě, že by s vaším přítelem vedl společnou domácnost po dobu 3 let před přestěhováním k vám – opuštěním společné domácnosti. Podmínkou rovněž je, aby Váš syn neměl jiný vlastní byt. K prokázání vedení společné domácnosti nestačí pouze formální přihlášení k trvalému pobytu syna v bytě přítele, jak se veřejnost často mylně domnívá, ale faktické spolužití tedy společné uhrazování nákladů na život – zjednodušeně řečeno – spolužítí blížící se poměru osob žijících v rodinném kruhu. Tyto okolnosti také soud zkoumá v případě, že vznikne spor mezi majitelem domu – pronajimatelem a nájemcem ohledně podmínek tohoto zákonného přechodu práva nájmu.
8.11.2004 21:21
OTÁZKA:
DOBRÝ DEN, měním nájemní byt za družstevní. Ráda bych se Vás zeptala, zda má majitel právo, nájemci, který po mně získá, touto výměnou, dekret, zvýšit náejemné. A pokud ano, o kolik max.? Děkuji moc za odpověď!!!
Darina
ODPOVĚĎ:
Pokud jsou splněny zákonné podmínky pro výměnu bytů, zejména řádně dány souhlasy s výměnou ze strany obou pronajimatelů vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jedná se tudíž o přechod práva nájmu jak ujasnil zákonnou úpravu i Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí judikátní povahy č.j. 20 Cdo 1230/99. Nájemné by tedy novému nájemci nemělo být zvyšováno.
8.11.2004 21:21
OTÁZKA:
Pane doktore, děkuji za odpověď pod č. 80736 (JUDr. Jan Kerbach). Jsem nemocna a tak jsem se k tomu dostala až dnes. K darování nemovitosti již došlo před znal. posudkem č. 2, který se mi nelíbí; byla jsem již v té době zapsána v LV. Při darování byl vypracován znal. posudek č.1, otec byl u toho a dával podklady. Pak zjistili s bratrem, že si nemovitost zatížil vecným břemenem příliš a vzali si znalce druhého, č. 2. Ten výpočet, který je mimo jiné špatný jak jsem již psala, tak on věc. břemeno podělil 4 osobami a tak se dostali na tu částku 1,2 mil Kč, co chtěl bratr. Ale ani já, ani dcera, či můj přítel jsme si žádné věcné břemeno nedali, tak proč dělil 4 ? To mne zaráží. Dohoda s nimi není možná. Bratr mi vzkázal, že se mnou nebude dýchat společný vzduch, otec je známý despota, co není po jeho je všechno špatně. Jestli mi tohle bylo zapotřebí, že. To víte, celý život se o otce starám, maminka umřela když mi bylo 12, dřela jsem mu s přítelem na zahradě a teď tohle? Bratr tam ani nešáhl, ani se o něho nikdy nepostaral. Myslela jsem si, že to rozdělí jinak, protože peněz má dost. Já jsem byla 14 let sama s dcerou na vysoké a nikdy ji nedal ani korunu. To mám vše za moji dobrotu. Teď mám RS a pořád se jen flákám, víte. Ono dát bratrovi 100 tis, nebo 1,2 mil je rozdíl, že. Promiňte za ta slova a děkuji. Jarka
Jarka
ODPOVĚĎ:
Dovoluji si odkázat na na Váš předchozí dotaz. Z doplnění dotazu bohužel nejsem schopen komplexněji pochopit celou situaci, která je patrně složitější. Doporučuji Vám proto vyhledat formu právní pomoci, kde si právník přímou diskusí s Vámi vyjasní veškeré relevantní okolnosti.
8.11.2004 21:22
OTÁZKA:
Přeji dobrý den!Před čtyřni lety jsme zakoupili pozemek na kterém jsme během dvou let postavili rodinný dům.Před rokem a půl jsme v tomto domě začali bydlet aniž byl zkolaudován. Donutila nás k tomu svízelná finanční situace, kdy jsme na dostavbu domu museli obětovat byt ve kterém jsme bydleli.Dům není zkolaudován dosud, protože chybí interiérové dveře. Vše ostatní je pro kolaudaci připraveno. Naše problematická finanční situace trvá a my jsme se po dlouhých dohadech rozhodli dům prodat. Jak v tomto případě budu po prodeji platit daň z příjmu? Vím, že po dvou letech bydlení( v zkolaudované nemovitosti ) bych byla od této daně osvobozena.Jak to bude v mém případě? Děkuji Tomíčková
Martina Tomíčková
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že od daně z příjmů (jedná se o příjem získaný jako kupní cena za domek)jsou osvobozeny osoby, které v domku měly před prodejem alespoň dva roky trvalé bydliště. Ve Vašem případě jsem však na pochybách, zda byste podmínku bydlení po dobu 2 let byli schopni finančnímu úřadu prokázat, neboť v nezkolaudovaném domku nemáte patrně ani administrativě hlášené trvalé bydliště. Pro úplnost je třeba poznamenat, že nelze zaměňovat daň z příjmu a daň z převodu nemovitostí, kterou byste byli nuceni zaplatit.
8.11.2004 21:23
OTÁZKA:
Dobrý den ,mám otázku.V Chebu vlastníme s manželem byt ,ala manžel byl převelen do Benešova kde musí zůstat minimálně 3 roky.Já a naše malá dcerka bysme rády šli za ním i když jen na tak krátkou dobu.V Benešově chceme jít jen do podnájmu a byt v Chebu musíme z finančních důvodů prodat.Samozřejmě že v podnájmu nám nikdo trvalé bydliště neudělá a hlavně bychom se chtěli vrátit zpátky ,je nějaká možnost jak to řešit?
Martina
ODPOVĚĎ:
Jediné řešení vidím v tom, že byste svůj vlastněný byt v Chebu neprodávali, ale pouze podnajímali. Jakmile svůj byt v Chebu prodáte, do tohoto bytu se nebudete moci logicky vrátit, ledaže by se našel kupující, který by se zavázal Vám byt na požádání prodat zpátky za nějakou dohodnutou cenu za předpokladu, že se do té doby třeba zlepší Vaše finanční situace. Obávám se však že tato varianta je čistě hypotetická a že takový kupující bytu v Chebu se pravděpodobně nenajde.
8.11.2004 21:25
OTÁZKA:
Váženy pane doktore,
v roce 1998 jsem koupil byt, který je v mém vlastnictví. poté jsem se oženil a v ,anželství se nám narodil syn. V únoru 2004 jsem se rozvedl. Společnouu domácnost jsem opusti v březnu 2003 a s manželkou jsem uzavřel ústní dohodu, že bude v bytě bydlet sama se synem podobu jednoho roku (během tohoto roku jsem platil veškeré účty za byt já, plyn, vodu, topení atd.) a tuto dobu využije k sehnání náhradního bydlení. Manželka to ovšem nedodržela a já byl nucen se svojí přítelkyní a 6měsíční dcerou nastěhovat zpět do mého bytu, kde pořád žije bývalá žena se synem. Toto soužití je už neúnosné, bývalá žena vyvolává spory, odmítá se podílet na úklidu společných prostor, obtěžuje nás hlukem a přes můj nesouhlas si do bytu vodí návštěvy. Nabídl jsem jí 50 000 Kč, když se odstěhuje, ale ona požaduje min 100 000 Kč. Pomohlo by mi podat na ni žalobu o vystěhování nebo byste mi doporučil jiný postup.
Děkuji
Petr
ODPOVĚĎ:
Za Vámi popsané situace jste výlučným vlastníkem bytu a Vaše žena v bytě bydlela a bydlí pouze z titulu Vašeho souhlasu jako vlastníka. Máte tedy právo se obrátit na soud s návrhem na vyklizení manželky a syna z bytu. Vzhledem k okolnostem však musíte počítat s tím, že soud bude patrně vážně zvažovat, zda takové vyklizení by nebylo v rozporu s dobrými mravy a nepřiřkne bývalé manželce a Vašemu synovi bytovou náhradu.
8.11.2004 21:27
OTÁZKA:
Dobrý den,bydlím v domě,kde je 99 bytů.Dům je součástí sídliště Letńany,které vlastní real.společnost BPT.Domy byly rozděleny na jednotlivé bytové jednotky a ty jsou prodávány do osob.vlastnictví. Byt jsem si koupila, zaplatila a jsem na katastru zapsána jako majitelka.Ne všichni ale byty kupují a velká část zůstane nadále ve vlastnictví BPT.Člen představenstva BPT Radovan Vítek byl nedávno obviněn a je stíhán pro určitou trestnou činnost.Já i moji sousedé se obáváme,kdyby tomuto pánovi byl zabaven jeho majetek, jestli by tato situace nemohla mít vliv i na nás jako nové vlastníky v domě, kde ještě většinový podíl vlastní BPT. Je to složitá otázka, ale prosím, zkuste mi odpověď. Přeji hezký víkend a děkuji,R.
Radka
ODPOVĚĎ:
Vaše obavy by mohly být snad částečně oprávněné, pokud by si společnost BPT (patrně akciová společnost) chtěla z titulu většinového vlastníka bytů v domě počínat tak, že by společenství vlastníků poškozovala, např. odčerpáváním finančních prostředků určených na správu a údržbu Vašeho domu s bytovými jednotkami. Na druhou stranu mi však chybí informace o jakou trestnou činnost člena představenstva se má jednat. Je třeba vzít rovněž v úvahu, že v akciové společnosti BPT má údajně tato osoba zastávat pouze funkci člena představenstva, přičemž představenstvo akciové společnosti je kolektivní orgán. Bez znalosti bližších podrobností nelze k věci říci více než tyto obecné úvahy.
8.11.2004 21:28
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o radu v níže uvedené záležitosti. Dům ve kterém bydlíme prodala původní majitelka novému majiteli.Při podpisu evidenčních listů jsme zjistili, že nám je účtováno nájemné,které odpovídalo kategorii I, ačkoli my máme byt druhé kategorie upravený na první, se souhlasem ještě prvního majitele.Z předchozích vyúčtování, které nám původní majitel předkládal nebylo zřejmé, jakou přesnou částku za nájem platíme.Domnívali jsem se, avšak mylně,že postupuje v souladu se vyhláškou. Přesnou výši jsme se dozvěděli až při podpisu nového ev.listu, na kterém byla i nesprávně uvedena kategorie bytu a od ní tudíž i odvozeno nájemné.Žádali jsem tedy o úpravu v ev. listu jak kategorie, tak výše nájemného za II. kategorii, ale nový majitel nám řekl, že nám bude účtovat, to co první, avšak kategorii bytu v ev.l.změnil na II., cenu však nechal. My jsme ev. list podepsali v domění, že budeme dále s novým majitelem jednat, až zjistíme, proč nám starý majitel tuto cenu účtoval.Obrátili jsme se tedy na původního majitele, který chybu uznal a přeplatek nám vrátil. Novému majiteli jsme tedy zaslali od právního zástupce přiznání,že nám měl být účtován nájem za II kategorii a žádali jsme jej tedy o změnu ve výši nájmu na základě vzniklých skutečností.Nový majitel s námi však nekomunikuje. Udělali jsme pravděpodobně chybu, že jsem podepsali ev. list.Máme ještě nějakou možnost donutit majitele k úpravě nájemného(resp. úpravě evid. listu.)
Ještě uvádím,že nový majitel nás chce do dvou let vystěhovat, jaký byt je povinen nám nabídnout jako náhradu- byt II. kategorie dle smlouvy a evid. listu či I.kategorie,jelikož jak jsem již výše uváděla, byl byt zrekonsturován na vlastní náklady na I. kategorii.Za finanční náhradu 8000 za m2 si koupíme stěží garzonku. Existuje nějaký limit na kolikátou nabídku bytu musíme přistoupit.Omlouvám se za dlouhý dotaz a předem Vám děkuji za odpověď. Četla jsem pozorně Vaše odpovědi, ale je možné, že mi něco podobného, na co se ptám, uniklo.Tak se nezlobte, pokud Vás svým dotazem obtěžuji.
Zdenka
ODPOVĚĎ:
Pouze z Vašeho dotazu nejsem schopen odpověďně posoudit správnost účtování nájmu. Pokud se domníváte, že nájemné je účtováno v rozporu s právním předpisem regulujícím nájemné, můžete se obrátit na soud. Pokud se týká případné bytové náhrady, kterou by vám přiřkl soud, pokud by pronajimatel získal přivolení k výpovědi nájmu bytu, zákon stanoví že v případech výpovědi (z určitých důvodů, které by u Vás asi připadali v úvahu)má nájemce nárok na náhradní byt zásadně rovnocenný. Zda je náhradní byt zásadně rovnocenný zkoumá soud v exekučním vyklizovacím řízení. Co se rozumí podle zákona a judikatury soudů zásadně rovnocenným bytem bylo již v minulosti podrobněji předmětem odpovědí této poradny. Vámi uváděné bytové kategorie jsou novou právní úpravou překonané.
8.11.2004 21:28
OTÁZKA:
Dobrý den, zvažujeme prodat DB(převod členských práv na jiného člena)a peníze za převod bychom chtěli dát do úschovy k notáři nebo advokátovi, který způsob je lepší a kolik peněz bychom zaplatili za úschovu? kdy potom dojde k výplatě peněz? chtěli bychom se vyhnout prodeji přes RK ale nevím na jaká úskalí bychom mohli narazit. děkuji Vám za odpověď
Ivana Vlčková
ODPOVĚĎ:
Ve vašem případě patrně zvažujete zajištění závazku nabyvatele členských práv a povinností zaplatit ujednanou úplatu za převod těchto práv. Takové zajištění lze řešit více způsoby, často u „převodu družstevního bytu“ ( kde nedochází k řízení před katastrálním úřadem jako při prodeji nemovitosti) postačuje předání hotových peněz „z ruky do ruky“ v okamžiku, kdy příslušné bytové družstvo vezme na vědomí přechod členských práv a povinností a práva nájmu. Obecně je však jistější i v tomto případě splnění závazků Vás jako převodců ( povinnosti předat byt) a nabyvatele (povinnost zaplatit úplatu) zajišťovat „ deponováním peněz u třetí osoby. Touto osobou může být jak notář, advokát ale i banka ( vystavení tzv. dokumentárního akreditivu) a konečně i jakákoli pro obě smluvní strany naprosto důvěryhodná osoba. Nejjistější je patně notářská úschova, nebo využití nějakého bankovního produktu ( banky se využívají však spíše u podnikatelských operací většího rozsahu)Odměna notáře za úschovu je podle sazebníku degresivní ( tedy čím vyšší uschovávaná částka, tím menší procentní sazba odměny) a činí z prvních 100 000 Kč 1,2 %,z přebývající částky až do 500 000 Kč 0,6 %,z přebývající částky až do 1 000 000 Kč 0,4 % a z přebývající částky až do 10 000 000 Kč 0,2 %.
8.11.2004 21:29
OTÁZKA:
Dobrý den, mám byt v osobním vlastnictví, který bycb ráda využívala pro krátkodobé pronájmy. Existuje nějaký zákon, který krátkodobé pronájmy limituje či stanovuje podmínky, za kterých je možné byt pro krátkodobé pronájmy využívat?
Eva
ODPOVĚĎ:
Není mi zřejmo, co míníte krátkodobostí pronájmů. Pokud by mělo jít o opakované a soustavné pronájmy v řádu dnů či maximálně týdnů za účelem dosažení zisku, mohlo by se jednat o podnikatelskou činnost (ubytovací služby) a k této činnosti by bylo nutno získat také příslušné živnostenské oprávnění, jinak by Vám mohl hrozit podle okolností i trestní postih pro neoprávněné podnikání. Je si potřeba také uvědomit, že ubytovací služby lze provozovat v prostorách k tomu svým účelem určených. Bližší podrobnosti konzultujte s právníkem či na příslušném živnostenském úřadu a stavebním úřadu.
8.11.2004 21:29
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, prodavame byt ve kterem nemame trvaly pobyt delsi nez dva roky, vynos z prodeje bude tedy podlehat dani z prijmu. Muzete mi prosim sdelit jak vysoka je sazba teto dane (jde o fixni dan 30%, nebo odpovida danovym skupinam jako dan z prijmu fyzickych osob?)Jakym zpusobem se tato dan odvadi finacnimu uradu? Jestize prodejem je realizovan zisk, ktery odpovida pouze vysi dane z prevodu nemovotosti 3%, predpokladam, ze danova zatez je 0. Dekuji za vasi odpoved.
J.Mach
ODPOVĚĎ:
Pakliže skutečně jste neměli bydliště v prodávaném bytě po dobu dvou let, budete plátcem daně z příjmu. Základem daně je rozdíl mezi příjmem za prodej bytu a výdajem za jeho koupi snížený o částky, které jste prokazatelně musel vynaložit na uskutečnění zisku, tj. m.j. i daň z převodu nemovitostí. Nejedná se o fixní daň, zisk přičtete ke svému daňovému základu a zdaníte v „daňové skupině“.
8.11.2004 21:30
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, Vase odpoved na dotaz c "81504", tykajici se platby dane z prevodu nemovitosti, Vase odpoved byla, ze se jedna o 3% ze zakladu dane. Muze prosim upresnit z jakeho zakladu dane? Jde o dan z prijmu, odpovidajici rozdilu nakupni a prodejni ceny bytu/nemovitosti? Dekuji za Vasi odpoved.
Novotny Petr
ODPOVĚĎ:
Základem daně z převodu nemovitostí, která je v současnosti 3%, je vždy vyšší z těchto položek: a) cena zjištěná dle znaleckého posudku b) cena smluvní. Bude-li tedy vyšší cena smluvená např. při prodeji domu než odhadní cena prodávaného domu, bude se hradit daň z převodu nemovitostí z ceny smluvené a naopak. Stát se v tomto případě zcela logicky brání spekulativním prodejům ve snaze vyhnout se daňové povinnosti.
8.11.2004 21:30
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem majitelka bytu v osobním vlastnictví, bydlím ale v jiném městě u budoucího manžela. V mém bytě bydlí bratr, který si k sobě nastěhoval přítelkyni. Nemáme mezi sebou žádnou smlouvu. Jde o to, že předpokládám, že já v tomto bytě do budoucna bydlet nebudu, kdežto můj bratr s přítelkyní ano. Chtěli by si tam dát trvalé bydliště. S bratrem by problém nebyl, ale nevím, jaké závazky bych pak umožněním trvalého pobytu měla k jeho přítelkyni. Plánují dítě, které by samozřejmě mělo trvalý pobyt tam kde matka, tzn. u mě. Jak by se řešilo, kdyby se rozešli a ona by nechtěla odejít, případně by s dítětem neměla kam jít. Měla bych vůči ní nějaké závazky (náhradní bydlení)? A jak by to bylo, kdyby byli manželé a rozešli se? Děkuji
Věra M.
ODPOVĚĎ:
Je skutečně možné, že by mohl nastat problém při řešení situace, kterou popisujete, tj. v případě rozchodu partnerů příp. rozvodu manželství Vašeho bratra a jeho přítelkyně (budoucí manželky) a neochotě opustit Váš byt, ve kterém bude bydlet s malým dítětem. V tomto případě by bylo nutno žalovat na vyklizení předmětného bytu a není vyloučeno, že s ohledem na ustanovení obč. zák. v § 3 (rozpor s dobrými mravy), zejména s ohledem na sociální situaci, v níž by se mohla samoživitelka s dítětem nacházet (kdyby např. neměla kam s dítětem jít), že by mohl soud spolu s vyklizením rozhodnout o bytové náhradě (tato varianta by byla prakticky vyloučena, kdyby dítě neměla příp. mohla se vystěhovat s dítětem jinam).
Pakliže budete chtít uzavřít s Vaším bratrem nájemní smlouvu (případně později s manžely), doporučuji rozhodně, aby byla uzavřena na dobu určitou a případně byla také tak prodlužována. Existenci či neexistenci trvalého bydliště bych neviděl jakožto zásadní problém.
8.11.2004 21:30
OTÁZKA:
Moje matka, můj bratr a já jsme spolumajiteli domu (v domě bydlí bratr se svojí rodinou). K domu bylo soudem zřízeno věcné břemeno, kdy jsme povinni trpět výkon věcné břemene spočívajícího v právu chůze s příchodem a odchodem přes dvůr. Břemeno bylo zřízeno po několikaletém soudním sporu, kdy se sousedé domáhali práva chodit přes náš pozemek.Sousedé, kteří tento spor nakonec vyhráli a chodí nyní přes dvůr, své právo zneužívají a pohybují se i mimo vyznačený prostor, dávají nám svým chováním najevo, že oni si můžou u nás na dvoře dělat co chtějí. Několikrát jsme je upozornili, že mají chodit jen po vyznačené cestě, ale vysmáli se nám. Po dvoře chodí i další lidé z vesnice a soukromí rodiny mého bratra je velmi narušeno. Přitom existuje i další přístupová komunikace k domu sousedů.
Chtěla bych se zeptat: Jak se proti tomuto chování sousedů můžeme bránit? Kdo má všechno má vlastně právo chodit po našem dvoře? Existuje vůbec nějaká šance uspět v novém soudním řízení, kde bychom požadovali zrušení věcného břemene? Děkuji Vránová
Jana Vránová
ODPOVĚĎ:
Na Vaši otázce mne zaujala zejména informace, že sousedé mají přístup na svůj pozemek i jinou cestou. Pakliže tato možnost neexistovala v době rozhodování soudu o zřízení věcného břemene, máte velkou šanci uspět se žalobou na zrušení věcného břemene. Co se týče dalších osob (neoprávněných z věcného břemene), nemají na Vašem pozemku co dělat a svépomocí bych jim v průchodu zabránil. Situace by šla řešit ve vztahu k Vašim sousedům (neznám však konkrétní poměry v místě) např. vymezením cesty (trasy věcného břemene) např. oplocením a předáním oprávněným sousedům klíčů od branky takto vymezeného pruhu trasy věcného břemene (byť chápu, že je to technicky obtížné a nákladné). Pro podrobnější odpověď by však bylo třeba znát další podrobnosti ve věci, zejména okolnosti rozhodnutí soudu o zřízení věcného břemene.
8.11.2004 21:31
OTÁZKA:
Dobrý den,chtěla bych se zeptat co udělat proto, abych se vyvarovala problémům souvisejicí s přítelovým předchozím manželstvím a dítětem.Přítel je rozvedený a má jedno dítě.Spolu jsme si pořídili byt - nejsme manželé(z části placený mnou a zbytek na uvěr ze stavebního spoření- rozděleno na jeho úvěr a můj).Vzhledem k dosti velkemu finančnímu vyrovnání a přenechání bytu bývalé manželce bych ráda vyloučila jeho dítě z nároku na jakykoliv podíl při event.dědictví.Podotýkám že byt bude ve vlastnictí nás obou.Vím že vyloučit někoho z dědictví není lehké.Jak postupovat do budoucna? Děkuji
Marie Čejková
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu v tom, že vydědit potomka není vůbec snadné a může se tak stát pouze v zákonem předpokládaných předpokladech (blíže § 469a obč. zák.). Navíc předpokládám, že syn Vašeho přítele je ještě nezletilý.Pakliže směřujete k tomu, aby syn Vašeho přítele ničeho po tomto nědědil, nezbude, než se postarat ve spolupráci s Vaším přítelem o to, aby Váš přítel ničeho nevlastnil (nebude pak co dědit). Otázkou ale zůstává, bude-li tento ochoten v budoucnu např. svou ideální polovinu bytu převést na Vás a takto se vyloučit z vlastnictví bytu. Pakliže nikoli, je zde ale ještě možnost, aby Váš přítel pořídil závěť ve Váš prospěch, kterou sice syna úplně z dědění nevyloučí, nicméně za předpokladu, že bude jeho syn již zletilý, alespoň zkrátí jeho podíl na dědictví na ½.
8.11.2004 21:31
OTÁZKA:
Od rozvodu před dvěmi lety jsem měl nahlášené trvalé bydliště na své chatě.Nyní ji chci prodat,budu platit daň z prodeje nemovitosti?Děkuji.
Zavadil
ODPOVĚĎ:
Budete určitě hradit daň z převodu nemovitosti, která je v současné době 3 % ze základu daně. Vám jde však zřejmě o to, zda-li budete povinen hradit také daň z příjmu fyzických osob. Dle mého názoru jste měl nahlášeno trvalé bydliště na své chatě, nicméně nebydlel jste tam a ani to není rozhodné. Dvouletá lhůta se totiž vztahuje pro osvobození od daně z příjmů z prodeje rodinného domu příp. bytu, což ve Vašem případě není (prodáváte chatu). Pakliže jste však vlastnil chatu déle než 5 let, budete osvobozen od platbě daně z příjmu dle § 4 odst.1 písm. b)zák.č. 586/1992 Sb.
8.11.2004 21:32
OTÁZKA:
Dobrý den.V loni jsem od města v privatizaci bytov.fondu koupila byt s nájemnicí s nájemní smlouvou na dobu neurčitou.V té době již byla asi tři roky provdaná a má dvě děti.S manželem bydlí v jiném městě,kde on bydlí v nájemním bytě.Mohu od kupní smlouvy s městem odstoupit?Za těchto podmínek/vdaná osoba s dvěma dětmi/bych kupní smlouvu nepodepsala.Děkuji za odpovědˇ.
Eva
ODPOVĚĎ:
Od smlouvy lze odstoupit jen v případě, že je to účastníky dohodnuto příp. zákonem stanoveno. Neznám ustanovení Vaší smlouvy s městem a nemohu se tedy podrobně vyjádřit k možnostem odstoupení, nicméně se domnívám, že tam takovéto ustanovení zřejmě nebude. Na Vaší otázce mne však zaujala skutečnost, že Vaše nájemnice má možnost jiného bydlení (u svého manžela v jiném městě, kde také žije) a zamyslil bych se nad možností uplatnění některého z výpovědních důvodů předpokládaných § 710 obč. zák. Myslím, že by jste nebyla zcela bez šancí na úspěch a mít byt volný by určitě stálo za to. Pro podrobnější odpověď bych však potřeboval znát více informací.
8.11.2004 21:32
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
děkuji Vám za vaši odpvěď č.:80208.
Bohužel předseda splnil čím nám hrozil,a kanalizační stoupačku zrušil.Tento krok si nechal posvětit na schůzi společenství,kde nechal odhlasovat zrušení této stoupačky(má v domě většinový podíl).Podali jsme návrh na SÚ k přešetření,při předběžném jednání mi řekli,že dle jejich názoru došlo k zásahu do našich práv,ale při místním šetření pracovník SÚ zjistil,že předseda je jeho kamarád a nyní tvrdí,že záležitost pravděpodobně nemůže rozhodnout a že se musíme obrátit na soud.Aby toho nebylo málo,technik,který opravu povoloval,je nyní správcem našeho domu a zdělil nám,že v době kdy opravu schvaloval,nevěděl jakým způsobem byla provedena a že se jednalo o dočasné řešení.Může nás společenství v takovém přípaadě nutit k této opravě?Předseda se hájí tím,že ve svých bytech provedl úpravu na své náklady,a proto by prý nebylo spravedlivé,aby oprava u nás šla z fondu oprav.Už měsíc máme nefunkční kuchyň,máme roční dceru a tak je to celkem problém.Hrozím se toho,že soud potrvá dlouho a já budu muset bydlet v nefunkčním bytě.Jediným ohlasem našich stížností bylo,že si předseda odhlasoval zvýšení částky do fondu,aby prý mněl na soudní výlohy.
Můžete mi poradit jak věc co nejrychleji vyřešit.
Dina
ODPOVĚĎ:
Oprava by se měla uskutečnit z prostředků fondu oprav Společenství vlastníků a to zejména z důvodu, že kanalizační rozvody jsou tzv. „společnými částmi domu“, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek a koneckonců svým rozhodnutím Společenství vlastníků i zavdalo příčinu současným problémům. Obávám se, že pakliže nedojde ke smírné dohodě ve věci, že Vám skutečně nezbude, než se obrátit na soud. Máte pravdu, že toto bude věc zdlouhavá a proto bych po vyčerpání smírných pokusů vyřešit věc mimosoudně přistoupil k opravě svépomocí (čímž si vyřešíte problém s nefunkčností kuchyně) a poté, co by Společenství vlastníků odmítlo uhradit náklady, je možno Společenství vlastníků žalovat o cenu opravy.
8.11.2004 21:32
OTÁZKA:
Dobrý den,
v roce 1999 jsem se nahlásil k trvalému bydlišti do obecního bytu, na který má moje babička sepsanou nájemní smlouvu na dobu neurčitou za regulované nájemné. V bytě jsme bydleli já, můj strýc a babička. Od roku 2000 je babička dlouhodobě v léčebném zařízení a je vyloučeno, že by se někdy do bytu vrátila. Od té doby tedy bydlím v bytě už jen já a strýc, ale ani jeden nemáme na byt nájemní smlouvu. (je stále na babičku) Chtěli jsme byt vyměnit za jiný obecní, který by měl pro nás lepší umístění i vnitřní uspořádání. Obec toto již 2x zamítla (rozhodnutím zastupitelstva) s odůvodněním, že nedojde k fyzickému přestěhování babičky, protože v bytě fyzicky nebydlí. Je toto odůvodnění v pořádku? Mohu se nějak bránit? Pro upřesnění doplním, že je mi jasné, že nový byt by také musel být napsán na babičku. Mám nějakou možnost, jak s úřadem pohnout? Co třeba fiktivně babičku odstěhovat jinam? Se strýcem jsme se dohodli, že nájemní smlouva by přešla na mě. Je nějaké riziko, že bychom o byt přišli? Naším cílem je byt vyměnit za jiný, případně za 2 menší, ale obec nám nedává šanci. Děkuji za odpověď.
Pavel Větvička
ODPOVĚĎ:
Za Vámi popsané situace považuji postup obce za diskutabilní. Souhlas s výměnou bytů může obec jakožto pronajimatel odepřít podle zákona pouze ze závažných důvodů které ovšem zákon nijak blíže nedefinuje. Důvod k nesouhlasu pronajimatele spočívající v tom, že Vaše babička je dlouhodobě hospitalizována a neužívá z tohoto důvodu byt a nemohla by se fyzicky přestěhovat podle mého názoru pomíjí fakt, že důvodem k výměně bytů nájemkyní – Vaší babičkou může být i řešení bydlení Vašeho strýce a Vás jakožto osob u nichž lze předpokládat, že byt obývají poprávu. Z těchto důvodů zákon výslovně předpokládá možnost, aby soud na návrh nájemce (Vaší babičky) nahradil projev vůle (souhlas pronajimatele s výměnou bytů). Samotný fakt, že babička by se přestěhovala (byla tedy jenom administrativně přihlášena k trvalému pobytu vzhledem k její hospitalizaci jiné adrese) by mohlo snad vyvolat zákonný přechod nájmu bytu (z důvodů „trvalého opuštění bytu nájemkyní“ na Vás a strýce, nicméně s přihlédnutím k Vaší specifické situaci by mohlo dojít k tomu, že by pronajimatel mohl zákonný přechod nájmu zpochybňovat. Z těchto důvodů se domnívám, že nejvhodnějším řešením by bylo obrátit se na soud se žalobou o nahrazení souhlasu pronajimatele s výměnou bytu.
19.11.2004 14:08
OTÁZKA:
Dobrý den,
v roce 1997 na mne moje maminka převedla členský podíl k družstevnímu bytu, družstvo se mnou uzavřelo nájemní smlouvu,
v r.2003 jsme byt odkoupili do osobního vlastnictví (právní účinky zápisu Vkladu do katastru nem. 03/2003). Trvalé bydliště v něm nemám. Nyní chceme byt prodat, můžete mi prosím poradit,jak to v tomto případě bude s Daní z příjmu (sazba + základ daně)a s Daní z převodu nemovitostí? Za odpověď předem děkujeme.
Dáša
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě se na Vás nebude vztahovat zákonné osvobození od daně z příjmů z titulu vlastnictví bytu po dobu nejméně 5 let ani z titulu bydliště v prodávané nemovitosti po dobu nejméně dvou let. Daň z příjmů je stanovena progresivní sazbou až do výše 32 procent ročního příjmu, daň z převodu nemovitostí činí 3 % a jejím základem je smluvená kupní cena nebo odhadní ceny, pokud by smluvená cena byla nižší než cena odhadní.
19.11.2004 14:10
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat jaké daně je třeba platit v případě, že prodáváme DR byt. (DR byt vlastníme 4 roky, ale nemáme tam trvalé bydliště). Někde jsem slyšela, že se nemusí platit daň z příjmu, v případě, že peníze z prodeje DR bytu použijeme do jednoho roku na bydlení. Rádi bychom za tyto peníze koupili pozemek a část peněz pužili i na stavbu domu. Předem děkuji za odpověď.
Petra
ODPOVĚĎ:
Ve vašem případě půjde zřejmě o úplatný převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, nikoli o prodej. V tomto případě platí, že úplata za převod členského podílu v družstvu je osvobozena od daně z příjmu, pokud tato částka je do konce následujícího roku po přijetí úplaty použita na uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka. Přijetí úplaty která je takto osvobozena od daně z příjmu je třeba podle zákona oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V návaznosti na Vámi popisovaný stav je třeba upozornit na to, že může být ale diskutabilní, zda za uspokojení bytové potřeby by bylo možno chápat např. koupi pozemku na kterém by teprve perspektivně měl být postaven rodinný dům. Tuto otázku doporučuji konzultovat s daňovým poradcem.
19.11.2004 14:10
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore,dekuji za odpoved z 29.10.tykajici se prodeje nebo prevodu bytu po pratete.Jen me jeste zajima, jakým zpusobem,pokud se nerozhodnu pro darovani jiz za zivota pratety mam zajistit, abych teto byt mohla, pokud bude v domove duchodcu za ni pronajmout a resit s tím spojene zalezitosti.Zda staci nejaký notárský zápis nebo ak to provest. Dekuji a s pozdravem,Kramplová
Hana Kramplová
ODPOVĚĎ:
K činění právních úkonů za pratetu ohledně jejího bytu by Vás opravňovala plná moc. Ve Vašem případě by bylo vhodné, aby tato plná moc vystavená Vaší pratetou byla písemná, obsahovala řádnou formulaci specifikující rozsahu zmocnění a byla zmocnitelem řádně podepsána. Úřední ověření podpisu zákon striktně nevyžaduje, nicméně ve Vašem případě bych ověření podpisu zmocnitele – Vaší pratety považoval za vhodné. Plnou moc si můžete sepsat sama, je však daleko vhodnější, aby byla sepsána právně kvalifikovaným způsobem.
19.11.2004 14:11
OTÁZKA:
Dobry den,
pane doktore, lze prodat (popr. vymenit) byt s nesplacenou hypotekou?
Pokud ano, jake jsou rozdily tohoto procesu od bezneho prodeje bytu? Mockrat dekuji za odpoved, zdravim. Karel Benes
Karel Benes
ODPOVĚĎ:
Samotné zástavní právo zřízené k zajištění pohledávky banky na splacení hypotéčního úvěru nebrání tomu, aby byl byt prodán. Případný kupující však bude i nadále v případě, že hypotéční úvěr nebude Vámi splácen „bytem ručit“ a v krajním případě i novému kupujícímu může věřitel banka např. byt na úhradu dluhu prodat ve veřejné dražbě. Z těchto důvodů se takto zatížené byty neprodávají se zástavním právem ale většinou nový kupující požaduje, aby zástavní právo zaniklo splacením zajištěné pohledávky. Prostředky na předčasné splacení lze podle okolností získat např. ze zálohy kupní ceny.
19.11.2004 14:14
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem členem společenství vlastníků bytových jednotek, které mimo jiné vlastní 4 byty, které pronajímá nájemníkům - smlouvy na dobu určitou (1 rokk). Lze u takto pronajímaných bytů jednostraně zvýšit nájemné (v současnosti nižší než příspěvek do fondu oprav)? Děkuji za odpověď.
Ondra
ODPOVĚĎ:
Podle Vašeho popisu se nejedná o byty s regulovaným nájemným. Nájemné je tedy možno stanovit volně. Je třeba si však uvědomit, že po dobu na níž je nájem sjednán může být nájemné pevně smluveno a nelze jej měnit jednostranným rozhodnutím pronajimatele.
19.11.2004 14:18
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
rád bych se na Vás obrátil s těmito dotazy: Vybrali jsem si v realitní kanceláři byt 3+1 v OV a následně jsme si jej byli i prohlédnout.Je to sice starý ale veliký byt (cca 110 m čtver.) Po rozhovoru s vlastníkem jsem však zjistil, že tento byt je teprve ve fázi přepisu z družstevního na osobní. Musí dojít k zápisu do katastrálního úřadu a dojít k přeměření i ostatních bytů, jelikož byly údajné nesrovnalosti v rozměrech. Můj dotaz zní:Má realitní kancelář právo prodávat a uvádět na svých WWW stránkách, ikdyž to ještě není pravda? Můžu složit nějakou zálohu( uložit popř. u notáře) a v případě úspěšného převodu mít zajištěno vlastnictví dané nemovitosti?
Současný majitel se brání však jakékoliv domluvě s tím, že mu to ještě ani nepatří. Má cenu se domlouvat s majitelem, nebo má na prodej již výhradní právo realitní kancelář a je nutno konzultovat vše s ní? Další problém je ten, že současný majitel si klade podmínku "nalezení" jiného a menšího bytu poblíž jeho současného bydliště! Na to však je však realitní kancelář a ne my-poraďte.
Děkuji předem za odpovědi.
S pozdravem Ing. Madzia Petr
Petr M
ODPOVĚĎ:
Za popsané situce by bylo nutné uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní v které by se budoucí prodávající zavázal Vám převést byt za smluvených podmínek poté, co se stane sám vlastníkem tohoto bytu. Podmínka nalezení jiného vhodného menšího bytu pro prodávajícího není standardní. Pokud realitní kancelář zprostředkuje prodej, měla by Vám jasně, srozumitelně a kvalifikovaně zprostředkovat vámi požadované informace o transakci. Pokud tak nečiní, vyvolává to otázku o její solidnosti a kvalifikovanosti a mělo by Vás to vést k ostražitosti ve vztahu k realitní kanceláři.
19.11.2004 14:20
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
Mám na Vás dotaz. Bydlíme u rodičů manžela. Nastěhovali jsme se v roce 1992 do 2 místností v patře rodinného domku, který rodiče vlastní. Trvalý pobyt zde máme od r. 1992. Domek jsme na vlastní náklady zrekonstruovali - v současné době je vytvořena nová samostatná byt. jednotka 4+1 s vlastním vchodem a rodiče mají rekonstruovaný byt v přízemí 2+1 .Obě byt. jednotky jsou odděleny. Rádi bychom měli vlastní bydlení a proto bychom si chtěli postavit vlastní dům( rodiče mají ještě dvě děti a nechtějí přistoupit na převod nemovitosti). Máme nárok na vyrovnání ze strany rodičů. Doklady nákladů na přestavbu máme. Platili jsme jim celou dobu náklady na spotřebované energie + celkové opravy ( př. plynofikace 50 % ). Z jejich strany nechtějí na vyrovnání přistoupit ( prý se dá zpětně naúčtovat nájem, a proto nemáme na žádné vyrovnání nárok ). Prosím o odpověď, zda máme nárok na nějaké vyrovnání, alespoň část vložených fin. prostředků do rekonstrukce na základě dokladů nebo znaleckého posudku, a zda se dá zpětně naúčtovat nájem, když nebyla sepsána nájemní smlouva. Předem děkuji za Vaši odpověď.
Martina V.
ODPOVĚĎ:
Za popsané situace mám za to, že pokud byste nemovitost rodičů manžela přestali užívat, máte patrně nárok na úhradu jejího zhodnocení. Otázkou však je, zda by se nedalo dovodit byť ústní ujednání o tom, že tyto investice do nemovitosti rodičů kompenzovali Vaše bydlení v nemovitosti. Umožnění bydlení v nemovitosti z titulu souhlasu rodičů manžela by bylo možno chápat jako určitou majetkovou, penězi ocenitelnou výhodu. Nejednalo by se tedy o náhradu nájmu, neboť se o nájemní vztah nejednalo, ale o náhradu obohacení. Při stanovení výše obohacení spočívajícího v bydlení v nemovitosti by se patrně vycházelo ze srovnání s tržním nájemným obdobného bytu v příslušné lokalitě. Pokud se nedohodnete, nezbyde Vám, než se obrátit se žalobou na soud, výsledek sporu však nelze bez detailní znalosti všech okolností předvídat.
19.11.2004 14:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, občas pročítám dotazy na reality.idnes.cz a velice za ně děkuji, jsou poučné. Já osobně bych se Vás ráda zeptala asi na toto: Je nějak chráněn kupující stavebního pozemku před skrytými vadami podobně jako u běžného spotřebního zboží. Je prodávající povinen nahlásit veškeré nestandardní záležitosti nebo si musí kupující před koupí sám vše zjistit. Je možné reklamovat podmáčení - dům tam postavit lze, ale je nutná vyšší investice do založení stavby. Předem Vám moc děkuji za odpověď. Petra Jiroušová
Petra Jiroušová
ODPOVĚĎ:
Podle obecných ustanovení občanského zákoníku upravujících kupní smlouvu má prodávající povinnost upozornit kupujícího na vady o nichž ví. Pokud tak neučiní a dodatečně vyjdou najevo vady věci má právo požadovat slevu z kupní ceny, v případě že je věc neupotřebitelná, má právo od kupní smlouvy odstoupit. V každém případě lze však doporučit aby prodávající pokud se týká nemovitostí s náležitou péčí prostřednictvím kvalifikovaných osob prověřil zda prodávaný pozemek nemá vady technické, např. vámi uváděné podmáčení nebo vady které ho činí neupotřebitelné k zamýšlenému účelu – např. zda lze na pozemku a za jakých podmínek lze ke stavbě na pozemku vydat stavební povolení v souladu s uzemně plánovací dokumentací.
19.11.2004 14:31
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, ráda bych se zeptala jak je možné řešit následující problém. Před rokem a půl moji rodiče odkoupili byt v privatizaci od města po mé babičce, ve kterém jsem i já hlášena a bydlím posledních cca 7let. Při zápisu do katastru nám však bylo řečeno, že mne nelze zapsat jako spoluvlastníka. Nyní by rodiče rádi převedli byt na mne, neboť dlouhodobě již bydlí mimo město na venkově. Je možné zrealizovat převod bez toho, že bychom museli platit daň z převodu či darovací daň? Děkuji za odpověď.
Helena L.
ODPOVĚĎ:
Úvodu dotazu přiliš nerozumím pro jeho stručnost ale pokud byli kupujícími podle kuní smlouvy k bytu pouze Vaši rodiče je pochopitelné, že nejste spoluvlastníkem bytu a nejste zapsána v katastru. Ve vašem případě se nelze vyhnout převodu vlastnictví k bytu (patrně darováním) a tudíž ani placení darovací daně. Ta však činí ve vztahu k Vaším rodičům jako dárcům 1 % z odhadní ceny bytu při odhadní ceně do jednoho milionu Kč (případně 1,3 % z části odhadní ceny přesahující 1 mil. Kč až do výše 2 mil. Kč)
19.11.2004 14:38
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěl bych se Vás zeptat, jak bych měl postupovat ve věci koupi pozemku od mé matky, která je vlastníkem ideální poloviny kupovaného pozemku. Vlastníkem druhé ideální poloviny je její otec, přičemž pozemek je jedna parcela. Děkuji
Martin
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu nevyplývá, jak se k prodeji staví otec Vaší matky a zda-li chcete koupit celý pozemek či jen jeho ideální část. V případě, že chcete koupit pozemek celý, musíte samozřejmě jednat a dosáhnout dohody o ceně s oběma spoluvlastníky. V případě, že budete chtít koupit jen ideální spoluvlastnický podíl Vaší matky, lze tak učinit, aniž by měl její otec předkupní právo, neboť Vy jste ke své matce v poměru osoby blízké. Otázkou zůstane, co by jste dělal s ideální jednou polovinou pozemku v případě nedohody s otcem Vaší matky o jeho další využití. Pakliže je ale pozemek dost velký a otec Vaší matky by nesouhlasil s prodejem Vaší osobě tak, aby jste měl pozemek celý, bylo by možné pozemek rozdělit geometrickým plánem na dva samostatné pozemky (a smlouvou zrušit podílové spoluvlastnictví), když jeden pozemek by pak zůstal otci Vaší matky a jeden matce a tato by jej na Vás opět kupní smlouvou převedla.
19.11.2004 14:48
OTÁZKA:
Rudolf,39 let,Ostrava
Dobrý den.Můj dědeček má byt 1+1 v osobním vlastnictví,který mi chce po smrti zanechat.Má ovšem ještě dceru (má matka) a syna.Má matka souhlasí ale jeho syn už moc ne.Vzhledem k vyššímu věku mého dědečka bych chtěl podniknout kroky,aby po jeho případné smrti byt byl nenapadnutelně můj.Chci se proto zeptat,jaké kroky bych měl podniknout,případně na koho nebo jaký úřad se mam obrátit i v souvislosti na finančních podmínkách.Děkuji.
Rudolf
ODPOVĚĎ:
V úvahu připadá a jako nejjistější se jeví varianta, kdy na Vás Váš dědeček převede byt darem ještě za svého života. Aby neměl strach, že jej z bytu vystěhujete „pod most“, čehož se dle mých zkušeností starší lidé bojí, zřiďte mu v darovací smlouvě zároveň doživotní věcné břemeno práva bytu. Jakožto obdarovaný samozřejmě uhradíte daň darovací (1% z ceny daru, pakliže bude cena do 1 mil. Kč, přičemž byt ocení soudní znalec), nicméně toto je stále lepší varianta, než se v budoucnu dohadovat v rámci dědického řízení s Vaším strýcem, který je neopominutelným dědicem, pakliže nebyl vyděděn, což je ovšem obtížné. I v případě závěti by totiž určitá část bytu připadla strýci (pakliže by napadl závěť ve prospěch Vaší osoby) a Vy by jste jej musel pravděpodobně následně vyplatit, chtěl-li by jste mít byt sám pro sebe a to za to jistě nestojí. Proto i s ohledem na vysoký věk dědečka pospěšte a obraťte se na právníka, který Vám bezodkladně sepíše darovací smlouvu s věcným břemenem výše uvedeným!
19.11.2004 14:50
OTÁZKA:
Dobry den,
bydlime v cihlovem dome 24bytovych jednotek v osobnim vlastnictvi,hradime mesicni castku do tzv.fondu oprav, ktery je urcen k oprave nebytovych a spolecnych prostor domu.Na valne hromade si ale nekteri najemnici odsouhlasili opravu elektrickych rozvodu v bytech, dodavam ne jenohlasne pouze vetsinou.Nyni se dohadujeme jestli maji byty, ktere si tyto opravy provedly sami na vlastni naklady moznost ze zakona byt stejnou castkou,ktera se ivestuje do nerekonstruovanych bytu kompenzovani.Vzdyt platime take stejnou mesicni castku, jako byty,ktere nyni i nase penize vyuzivaji.
Velice dekuji za odpoved.
S pozdravem Jana Berankova
Jana Berankova
ODPOVĚĎ:
Předně jsem názoru, že elektroinstalace uvnitř bytu by měla jít na vrub jednotlivých vlastníků bytů a ze společných prostředků Společenství vlastníků by se měly hradit pouze rozvody ve společných prostorách, např. chodbách. Pakliže nebude ochota revokovat usnesení valné hromady a skutečně ze společných prostředků budou hrazeny rozvody v bytech jednotlivých vlastníků, doporučuji vznést nárok na to, aby těm, kteří na své náklady instalovali v zásadě rovnocenné investice, byla poskytnuta kompenzace ve formě např. slevy z pravidelných příspěvků do fondu oprav až do vyčerpání Vaší investice. V krajním případě by se šlo obrátit na soud s tím, že na Váš úkor došlo k bezdůvodnému obohacení.
19.11.2004 14:51
OTÁZKA:
Dobry den,
uz skutecne nevim s kym se poradit.Jelikoz jsme se rozrostli chteli bychom vetsi byt a resime tento problem.Mame v osobnim vlastnictvi byt 54m v Kladne cihlovy,rekonstruovany pekny a zalibil se nam byt 70m v Kladne panel ale s terasou 14m,a ja neustale spekuluji jestli neni vyhodnejsi jeste cekat,pry panel byty klesnou s cenami a cihla ne je atraktivnejsi.Myslite, ze pri techto velikostech bytu je to takovy rozdil.Nespim,1300000kc je dost,kdyz jsem na materske.Neni lepsi zustat v cihle.Same spekulace realitnich makleru mi nedavaji spat.Rada bych znala vas nazor.Predem velice dekuji.
Jana Rybkova
ODPOVĚĎ:
elice se omlouvám, ale nejsem odborník na ceny bytů a nejsem schopen posoudit Vámi popisované rozdíly. Máte pravdu, že obecně se cihlový dům hodnotí jako atraktivnější, ale pro konkrétní radu se obraťte na realitní odborníky v místě, tedy Kladně.
19.11.2004 14:53
OTÁZKA:
Dobrý den.Jsem bulharský občan s trvalým pobytem v ČR a vlastním byt v Praze. Tento byt chci prodat,případně darovat své neteři,která má německé občanství a žije v Německu.Za jakých podmínek je to možné
Dragomir Arabadžiev
ODPOVĚĎ:
Vaše neteř je z hlediska devizového zákona cizozemcem a nemá dle Vašich slov zřejmě průkaz o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu EU, který by tuto transakci umožnil. Není bohužel ani Vaší příbuznou v řadě přímé, protože také v tomto případě by jste jí mohl byt převést (§ 17 odst. 2 písm. e/ devizového zák.). Snad by bylo lze uvažovat o převodu např. na Vašeho sourozence, což zákon umožňuje.
19.11.2004 14:54
OTÁZKA:
Dobrý den,před pěti lety jsem koupila rodinný dům,kde bydlím dcerou a přítelem.Dům proběhl kompletní rekonstrukcí,kdy téměř vše platil přítel.Přítel u mě nemá trvalé ani přechodné bydliště.
Momentálně uvažuji a přestěhování do Prahy-bez přítele,ale nevím,jestli dům můžu prodat i přes jeho nesouhlas.Přece jenom do něj vložil nemalou částku.Jaké jsou možnosti slušného vypořádání? Pokud neprodám dům,nemoho ho ani vyplatit.
Velice děkuji
Ivča
ODPOVĚĎ:
Dům prodat pochopitelně můžete i bez souhlasu přítele, jste přece jeho majitelem. Otázka jiná je s vypořádáním jeho investic. Z Vašeho dotazu dovozuji, že jste ochotna jeho investice mu vynahradit, což je také v pořádku. Doporučuji si s přítelem vyjasnit výši jeho investic a dohodnout se (případně i smluvně, bude-li na tom trvat) na výši náhrady a termínu vyplacení této náhrady (po prodeji domu).
19.11.2004 14:55
OTÁZKA:
Dobrý den.Chtěl bych koupit pozemek ke stavbě RD a rád bych věděl,co všechno to obnáší a na co si dát pozor.Velice děkuji za odpověď.
Jirka Ch.
ODPOVĚĎ:
Až si vyhlédnete konkrétní pozemek, měly by Vaše kroky mířit (pakliže to za Vás neudělá realitní kancelář příp. někdo jiný, právník apod.) na katastrální úřad, kde si ověříte, zda-li pozemek skutečně patří tomu, kdo jej prodává a zda-li na něm neváznou nějaké právní vady (zástavní práva, věcná břemena, exekuce apod.) Dále pak je nutno navštívit příslušný stavební úřad a ověřit si, zda-li na pozemku je možno vůbec stavět. Kupní smlouvu si před podpisem nechte raději posoudit právníkem.
19.11.2004 15:05
OTÁZKA:
Dobry den,
rada bych se Vas zeptala jaky mam (jestli nejaky) narok na navraceni druzstevniho bytu, ktery jsem opustila v roce 87 pri odchodu z republiky. Dekuji predem za odpoved.
Sarka
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že Vaše šance jsou mizivé. Pro důkladné posouzení věci by bylo nutné znát další podrobnosti případu, nicméně pakliže jste byla odsouzena pro trestný čin opuštění republiky a byl Vám uložen trest m.j. propadnutí majetku (a institut osobního užívání bytu byl judikován jakožto právo majetkové) příp. jste byla vyloučena z družstva, což je velmi pravděpodobné, nemáte šanci. V obdobných případech již soudy takto rozhodly v neprospěch emigrantů, nicméně bylo by skutečně nutné znát další podrobnosti.
19.11.2004 15:14
OTÁZKA:
Dobry den,
rada bych se Vas zeptala jaky mam (jestli nejaky) narok na navraceni druzstevniho bytu, ktery jsem opustila v roce 87 pri odchodu z republiky. Dekuji predem za odpoved.
Sarka
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že Vaše šance jsou mizivé. Pro důkladné posouzení věci by bylo nutné znát další podrobnosti případu, nicméně pakliže jste byla odsouzena pro trestný čin opuštění republiky a byl Vám uložen trest m.j. propadnutí majetku (a institut osobního užívání bytu byl judikován jakožto právo majetkové) příp. jste byla vyloučena z družstva, což je velmi pravděpodobné, nemáte šanci. V obdobných případech již soudy takto rozhodly v neprospěch emigrantů, nicméně bylo by skutečně nutné znát další podrobnosti.
19.11.2004 15:19
OTÁZKA:
Dobry den,
po rozvodu stojim pred problemem vyporadani SJM. Jde v podstate o vetsi RD. Jeho prvni nadzemni podlazi jsem vystavel jeste pred svatbou , avsak garaz, jez je soucasti domu, byla z meho materialu prizdena az po svatbe. Rad bych vedel, nakolik tento fakt "naboura" soucasnou legislativu , podle ktere nemovitost pripadne tomu, kdo (pred vstupem do manzelstvi) nemennym zpusobem zhotovi alespon prvni nadzemni podlazi, popr. zaklady nemovitosti.
V pripade, ze se v SJM ocitne cely dum, a ne jen manzelcin vklad a spolecne investce, potom bych rad vedel, zda se u meho podilu(vkladu rozstaveneho domu) bude jeho cena pohybovat v cenach r. 89 a jak se to srovna s vkladem manzelky, ktery se realizoval uz v cenach trznich z r. 95 ? Dekuji za odpoved.
Miloslav
ODPOVĚĎ:
Shodou okolností i já osobně mám podobnou situaci ve svém domě, byť se nerozvádím. Mohu Vás uklidnit, v SJM dům v žádném případě není a nemůže být tedy předmětem vypořádání, neboť dům je Ve Vašem výlučném vlastnictví (máte pravdu, že tak soudy rozhodují). Otázka vypořádání investic je na delší právní rozbor, nicméně zamýšlel bych se i nad problematikou promlčení.
19.11.2004 15:24
OTÁZKA:
Přeju pěkný den. Daň z příjmu při prodeji bytu koupeného od města nebo i soukromé osoby pokud v něm nebydlím více než 2 roky a nevlastním ho více než 5 let mi zvedá daňový základ o prodejní cenu? Daň z příjmu se tedy nepočítá z rozdílu mezi kupní cenou a prodejní cenou (jak je to ve smlouvě, kterou má Katastrální úřad a FU)? Daňový základ se tedy zvýší o celou částku prodejní ceny?
Děkuji
Aleš
ODPOVĚĎ:
Daňový základ se zvýší pouze o rozdíl mezi kupní cenou a prodejní cenou, tedy koupil-li jste za 1 mil. Kč a prodáváte za 1,5 mil. Kč, zvýší se daňový základ o 0,5 mil. Kč
19.11.2004 15:25
OTÁZKA:
Dobrý den,
prosím o odpověď na následující dotaz:
Vlastník bytové jednotky posledního patra bytového domu má v úmyslu postavit si ve svém bytě krbové topidlo s vyústěním komínového tělesa na střechu.
Potřebuje k realizaci tohoto záměru souhlasné stanovisko všech vlastníků ostatních bytů bytového domu ?
Mají se ostatní obyvatelé domu, zejména v posledním patře, obávat obtěžování zplodinami z komína ?
Děkuji předem za odpověď.
Mirek
ODPOVĚĎ:
S ohledem na skutečnost, že střecha domu je, stejně jako ostatní zákonem o vlastnictví bytů vymezené společné části domu, ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek, bude třeba, aby se k plánované realizaci vyústění komínového tělesa k tomuto vyjádřilo Společenství vlastníků, máte-li jej v domě zřízeno. Bez tohoto souhlasu nedoporučuji realizaci provádět. Co se týče zplodin: Pakliže budou ostatní vlastníky bytových jednotek obtěžovat zplodiny z tohoto komínu nad míru únosnou, mohou se tito vlastníci bránit u orgánu státní správy stížností (např. na obvodním či městském úřadě) příp. až žalobou u příslušného soudu.
26.11.2004 13:18
OTÁZKA:
Přeji krásný den, asi před dvěma měsíci jsem koupila panelový byt v posledním (12.) patře do osobního vlastnictví. Po zhošení počasí a deštích se v okolí oken začali objevovat vlhké skvrny jak z venku spárámi v panelech prosakuje. Můj dotaz zní - zda se mohu obrátit na společenství vlastníků (nebo na firmu která ho zpravuje)a požádat je o pomoc a nápravu, nebo jestli je vše pouze na mě, jako na majitelce bytu a opravu si budu muset zajistit sama (což ale vůbec netuším jak). Za odpověď předem děkuji!
Katka
ODPOVĚĎ:
Pakliže je Vámi popisovaný stav skutečně způsoben tak, že spárami v panelech prosakuje vlhkost do Vašeho bytu, doporučuji obrátit se na Společenství vlastníků a žádat zřízení nápravy spočívající v provedení opravy. Stejně jako v předchozím dotazu musím konstatovat, že hlavní svislé konstrukce domu jsou ve spoluvlastnictví všech majitelů jednotek a oprava by tedy měla být opravena z prostředků fondu oprav, který máte jistě zřízen. Je to obdoba toho, kdyby např. začalo zatékat do Vašeho bytu střechou. I v tomto případě nelze než žádat, aby se na opravě podíleli všichni spoluvlastníci z fondu oprav, nikoli jen ten, kterého to bezprostředně postihne, tj zejména partaje ve vyšších patrech.
26.11.2004 13:33
OTÁZKA:
Dobrý den,mám byt v os.vl.,který jsem si koupila po rozvodu.Nyní se ke mě nastěhoval přítel,který se rozvádí.Po jeho rozvodu ho chci přihlásit k trvalému pobytu ke mě. Mám dotaz: v případě, že by náš vztah ztroskotal a rozešli jsme se,musel by se z mého bytu odstěhovat, nebo by mohl požadovat náhradní bydlení? Užívací právo na byt,kde bydlel s rodinou převede na manželku,takže by se neměl kam vrátit.A ještě jedna otázka: v případě,že spolu budeme žít leta a já zemřela,měl by právo po mě na dědictví? Nebo by byt dědily moje dvě dospělé děti? Díky moc za odpověď a přeji pěkný den.
Jana J.
ODPOVĚĎ:
Váš přítel bude ve Vašem bytě bydlet pouze z titulu Vašeho souhlasu. Pokud tento souhlas odvoláte, bude povinen se vystěhovat. Administrativní přihlášení k trvalému pobytu samo o sobě nezakládá žádné právo k bydlení, velice zjednodušeně slouží jen k tomu, aby státu příp. jiným subjektům bylo zřejmo, kam např. občanovi doručovat úřední písemnosti apod. Je třeba však upozornit na to, že kdyby se Váš přítel neodstěhoval z bytu po odvolání Vašeho souhlasu k jeho bydlení, byla by jste nucena u soudu žalovat na jeho vyklizení bytu. Nárok na bytovou náhradu by mu nepříslušel (vyjma snad případu, že by jeho vyklizení bylo v rozporu s dobrými mravy, např. že by byl vážně nemocný, příp. vychovával nezletilé děti, což ale zřejmě u Vás nepřipadá v úvahu).
Co se týče dědění Vašeho bytu, nemusíte mít obavy. Při dědění ze zákona přicházejí v úvahu v první dědické skupině Vaše děti jakožto dědicové, jiná by situace byla, kdyby jste s přítelem uzavřela manželství, pak by měl nárok na svůj díl o on. I toto (aby Váš manžel nedědil Váš výlučný majetek) by však šlo řešit závětí, kde by jste určila svými dědicemi pouze Vaše dcery.
26.11.2004 13:34
OTÁZKA:
Dobrý den,
ráda bych se Vás zeptala, zda mi můžete doporučit nějakou seriozní realitní agenturu v Praze. Již jsme zkusili Czech Reality Service a musím říct, že jejich jednání i firma, od níž máme na jejich doporučení kupovat byt, je velice neseriozní. Ráda bych současně varovala všechny potencionální zájemce o spolupráci s touto agenturou.
Děkuji předem za radu.
Hezký den L.K.
Ladka K.
ODPOVĚĎ:
Jmenovanou agenturu neznám a doporučuji se spíše obracet na větší a renomovanější realitní kanceláře, nerad bych však doporučoval na tomto místě konkrétní jména. Další cestou, jak koupit poměrně bezpečně byt, je si jej vybrat z dosti široké nabídky např. i v Annonci a když se Vám nebude případný zprostředkovatel zdát na příslušné úrovni nebo si nebude čímkoli jista (např. podmínkami smluv), nechat se v jednání zastoupit osobou s příslušnými znalostmi. Vždy je lepší investovat předem tisícikoruny do zajištění tak náročné investice, než přijít případně poté o statisíce.
26.11.2004 13:36
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mnohokrát Vám děkuji za odpověď na moji otázku ohledně věcného břemene (ze dne 27.10. Ve Vaší odpovědi (ze dne 8.11.) uvádítě, že k podrobnější odpovědi byste potřeboval znát více podrobností. Pokusím se Vám tedy přiblížit průběh celé kauzy.
Majitely našeho domu se v roce 1975 stali naši rodiče. Dům i pozemky na ně byly převedeny bez jakéhokoliv věcnéch břemen. Dům rodiče začali opravovat, pozemky oplotili. Mezi naším a dvorem sousedů postavili plot s brankou. Tu jsme obě rodiny oboustranně používali k občasným vzájemným návštěvám. Sousedi občas prošli přes náš dvůr. Byli mezi námi dobré sousedské vztahy, nebyl důvod proč jim v tom bránit. Celou dobu ale existuje i další cesta, která vede k jejich domu, a kterou využívali (zpevněná cesta, která vede na asfaltovou silnici). V roce 1983 můj otec tragicky zahynul. V dědickém řízení byla jeho polovina domu převedena (po 1/3) na mou matku, bratra a mne - opět bez jakýchkoliv břemen. Potom se naše sousedské vztahy začaly horšit, a proto došlo k uzavření branky z naší strany. Sousedé tak byli nuceni chodit do vsi po delší cestě a to se jim nelíbilo. Proto v r. 1991 na nás podali žalobu. Následoval kolotoč soudních jednání, kde jsme střídavě uspěli my, střídavě oni. To ale skončilo v květnu 2003 tím, že jsme prohráli. My jsme byli povinni branku otevřít a umožnit volný průchod přes dvůr v šířce 2m. Náš advokát nám "poradil", abychom otevření cesty co nejvíc oddálili (dodnes nevím proč). To však vyvolalo reakci v podobě exekučního jednání a stálo nás to jen další peníze. Dvůr jsme nakonec stejně otevřeli a pak nastalo to,co jsem popisovala v minulém dotazu.
Soud své rozhodnutí odůvodnil zhruba tím, že náš dům a dům sousedů patřil v minulosti (asi kolem roku 1875!) jedinému majiteli, který k našemu domu zřídil služebnost ve prospěch domu sousedů. Tato služebnost však nikdy nebyla vložena do pozemkové knihy. Dále pak tím, že noví majitelé sousedova domu (od roku 1920!) vydrželi právo chůze a jízdy uplynutím třicetileté lhůty. Na to si sousedé opatřili svědky).
Myslím si,že před 80 lety byla situace jiná. Dnes bydlí v domě sousedů jen babička majitele a ta téměř nikam nechodí. Na návštěvu jezdí stejně všichni autem (a až k jejich domu). Tak proč musíme - hlavně můj bratr s rodinou, který v domě bydlí, trpět takové narušení soukromí? Začal už uprostřed dvora stavět plot (jako v Matiční ulici), ale to mu znesnadní přístup do garáže a dílny. Je mi ho líto, jak je z toho zoufalý, chtěla bych mu pomoci. Proto jsem se rozhodla, že Vás poprosím o radu, zda je reálná šance vyhrát spor o zrušení věcného břemene.
Děkuji Vám mnohokrát za odpověď.
Jana Vránová
ODPOVĚĎ:
o Vašem doplnění dotazu musím znovu konstatovat, že situace je právně velmi složitá a k důkladnému posouzení věci by bylo nutno znát konkrétní soudní rozhodnutí, zejména podrobněji závěry soudu o vydržení práva věcného břemene práva chůze a jízdy. Nezlobte se, ale v tomto zadání bez dodání veškerých listin, zejména rozsudků soudů, nejsem schopen pregnantně posoudit Vaše šance na úspěch v takto složitém soudním sporu a obávám se, že takto „z voleje“ přes internet by Vám takto zřejmě odpověděl každý právník. Teoretický rozbor problematiky by na tomto místě zabral místo přesahující účel poradny.
26.11.2004 13:37
OTÁZKA:
Dobrý den, jde o obecní byt, který se bude v brzké době privatizovat. Současní nájemníci nemají na privatizaci peníze. Je právně možné to zařídit tak, že bychom za tyto nájemníky zaplatili privatizaci s tím, že oni se zaváží, že po převodu na družstevní byt jim doplatíme předem dohodnutý zbytek za převod užívacích práv k družstevnímu bytu..? Obě strany by toto řešení uvítaly. Nevznikne po privatizaci předkupní právo nějaké třetí osobě? Je to možné takto provést, popř. na co si při takové transakci dát pozor? Děkuji, Hanka.
Hanka
ODPOVĚĎ:
Takovéto případy se skutečně dějí a jdou tedy řešit. Za předpokladu, že po privatizaci budou současní nájemci v pozici družstevníka, neměl by být větší problém, neboť členství v družstvu lze poměrně snadno převést. V případě, že by se současní majitelé stali vlastníky bytu a byli zapsáni v katastru nemovitostí, pak není vyloučeno, že prodávající (obec) si vymíní předkupní právo ve smlouvě o převodu bytu. Z Vašeho dotazu však dovozuji, že spíše dojde k tomu, že bude založeno družstvo a to zprivatizuje celý dům a současní nájemci se stanou družstevníky. Úspěšnost celé transakce však závisí zejména na dodržení domluvy se současnými nájemci, proto doporučuji velkou obezřetnost při tvorbě smluvního dokumentu, nejlépe smlouvy o smlouvě budoucí, která by zakotvovala i případné sankce pro případ porušení povinnosti ze strany současných nájemníků.
26.11.2004 13:40
OTÁZKA:
Děkuji za odpověď. Zajímalo by mě, co je myšleno pod pojmem náhradní bydlení. Znamená to, že bych bratrově přítelkyni musela koupit byt? A jak by se řešilo, kdybych na koupi bytu neměla peníze. A jaký by byl postup v případě, že by se nechtěla s dítětem odstěhovat z bytu a neplatila by mi peníze na nájem? Ještě jednou děkuji
Věra M.
ODPOVĚĎ:
Bytovými náhradami jsou náhradní byt či náhradní ubytování. Náhradní byt je byt, který dle velikosti a vybavení zajišťuje důstojné ubytování nájemce, náhradním ubytováním se pak rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem u jiného nájemce. Pakliže by soud (v případě, že by jste se soudila o vyklizení bytu) vyřkl ortel, že jste povinna zajistit náhradní byt, nebyla by dotyčná osoba povinna Váš byt vyklidit do doby, než by měla zajištěn byt náhradní. V opačném případě by mohla v bytě bydlet dál, tzn. ale také platit Vám nájem. Kdyby tak nečinila, byla by jste se nucena znovu obrátit na soud s žalobou. Znovu však opakuji, že ve Vašem případě by záleželo na konkrétních okolnostech, zda-li by soud dotyčné osobě náhradní byt či ubytování vůbec přiznal. V obdobných případech soud totiž vždy individuálně hodnotí veškeré okolnosti případu.
26.11.2004 13:46
OTÁZKA:
Dobrý den, měla bych otázku týkající se družstevního bytu, který jsem nedávno(cca před měsícem) zakoupila. Bylo mi oznámeno, že se k tomuto bytu bude vracet přeplatek za služby- údajně za rok 2003. Náleží tento přeplatek mě nebo původnímu majiteli.Ve smlouvě máme pouze podmínky týkající se finančnímu vyrovnání ohledně přeplatků či nedoplatků za energie a to za rok 2004. Nerada bych si přivlastnla peníze, které by mi nepatřily, i když podle předsedy družstva mám na ně jako nový družstevní nárok a nezáleží na tom, že vlastníkem členských práv jsem pouze krátce. Děkuji.
Mili
ODPOVĚĎ:
Jsem přesně opačného názoru než předseda družstva. Přeplatek vznikl původnímu členu družstva a tomu by také měl být vydán. Pakliže dohoda o převodu členských práv a povinností neřešila služby za r. 2003, tak pakliže si přeplatek ponecháte, bezdůvodně se obohatíte (přijmete plnění bez právního důvodu). Je samozřejmě otazné, zda-li se původní člen družstva o přeplatku dozví. Je na Vás, zda-li jej budete kontaktovat a dohodnete se s ním na řešení.
26.11.2004 13:48
OTÁZKA:
Dobrý den,
mám dotaz ohledně převodu bytu LBD jehož jsem členem do osobního vlastnictví. Družstvo nemá povinnost ze zákona byt převéct do OV pokud nebyla žádost podána do roku 1995. Nyní převodům brání. Opětovné převody je nutné odsouhlasit na schůzi delegátů. Jeden z argumentů proti převodům družstva je povinnost platit "nějakou" daň. Týká se převodů bytů LBD do vlastnictví osobám, jež jsou členy družstva a zároveň nájemci těchto bytů povinnost platot nějakou daň? Těším se na odpověď a děkuji.
Olina
ODPOVĚĎ:
Jsem názoru, že ani LBD (daň z převodu) ani Vám (darovací daň) daňová povinnost nevzniká. V případě bezúplatného převodu jste dle § 20 odst. 6 písm g) Zák. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí osvobozeni od daně darovací. Doporučuji ještě vznést konkrétní dotaz na LBD, jakou daňovou povinnost má na mysli a případně dotaz doplnit. Je totiž pochopitelné, že LBD se převodům brání (nezřídka výmluvami na právní úpravu), neboť čím déle může majetek spravovat, tím pro členy zejména vedení bytových družstev lépe...
26.11.2004 13:53
OTÁZKA:
Dobrý den,
pane doktore, mám na Váa několik dotazů. S manželem jsme vlastníky bytové jednotky a již v dubnu tohoto roku bylo společenství zapsáno do rejstříku, my však jsme do dnešního dne neobdrželi platné stanovy a nestalo se tak ani po naší urgenci, jak dále postupovat? Další dotaz je ohledně oken. Cituje ze smlouvy o převodu: "předmět převodu je ohranočen: ...plochami stěnových plášťů včetně vnitřních oken, skleněných výplní oken a balkónových dveří.... Jsou tedy okna součástí bytových jednotek nebo ne? Ptám se z toho důvodu, že se chzstá výměna právě balkónových oken, které si někteří lidé již před časem platili z vlastních finančních zdrojů, kdy nebyly převedeny byty do vlastnictví. V současné době se rozhodlo na shromáždění, že u bytových jednotek, kde si majitelé výměnu neprovedli, bude hrazena ze společných peněz. Nutno dále říci, že některé bytové jednotky mají navíc kuchyňské okna, které se budou měnit také a za stejných podmínek. V našem domě pro upřesnění jsou byty: 2+kk,3+kk a 3+1. Myslíme si, že tento postup je protiprávní a žádáme V8s laskevě o radu, jak dále postupovat. Další dotaz se týká zůčtování tepla v jednotkách, kdy někteří majitelé neumožnili přístup do bytové jednotky a na základě toho byl náš dům penalizován, a tato penalizace byla přeúčtována těmto vlastníkům. Jeden z nich požádal výbor o znovuotevření tohoto problému a požadoval, aby se tato penalizace rozůčtovala na všechny jednotky v domě. My jsme byli proti, ostatní to schválili. Myslíme si, že došlo k hrubému porušení výkonu našich práv vlastníku bytové jednotky, ato z důvodu nakládání s našimi finančními prostředky. Příště bych mohla požadovat, aby pokuta mne udělená za rychlou jízdu byla přeúčtována celému našemu domu. Na mé dopisy předseda neodpovídá, kancelář kam se můžeme obracet, nebyla zřízena a ani určeny hodiny, kdy by někdo z výboru byl přítomena schopen reagovat na dotazy a připomínky. Prosím, sdělte nám jak postupovat . Děkujeme za Vaši erudovanou odpověď a jsme s pozdravem Zuzanna a Jirka
Zuzanna
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, na stanovy máte právo a důrazně žádejte o jejich vydání. V případě neochoty máte ještě možnost obrátit se na rejstříkový soud, kde musí být založeny a lze z nich pořídit kopie. Opravu oken a balkonových dveří lze pořídit ze společných prostředků Společenství z tzv. fondu oprav, pakliže toto Společenství schválí. Nicméně na místě vlastníků, kteří již investovali ze svého do stejných výměn (za předpokladu, že výměna byla provedena v obdobné kvalitě), bych požadoval, aby tyto investice Společenství zohlednilo např. ve slevě na dalších splátkách těchto vlastníků do fondu oprav a to až do výše, kterou tito vlastnící „ušetřili“ Společenství vlastníků. Požadavek na hrazení sankce za nezpřístupnění bytu považuji za nehorázný (byla porušena právní povinnost vlastníkem jednotky) a ještě více mne udivuje, že toto akceptovalo Společenství vlastníků. Za situace, kdy je vůči Vám nečinný předseda, navrhuji získat stanovy výše uvedeným způsobem a vhodným způsobem dosáhnout svolání valné hromady a odvolání stávajícího statutárního orgánu Společenství. Otázkou zůstává, zda-li budete disponovat potřebnými hlasy. V zásadních věcech je možno se pak obrátit na soud.
26.11.2004 14:06
OTÁZKA:
Dobrý den,pane doktore.Mohu a podle jakých pravidel jako majitelka bytu,požadovat na neplatícím nájemníkem penále?
Za rok a půl zaplatil pouze jednu měsíční platbu.Děkuji za Vaši odpovědˇ.
eva
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 697 občanského zákoníku platí, že nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění, poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Výše tohoto poplatku je upravena nařízením vlády 142/1994 Sb. podle něhož výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.
26.11.2004 14:09
OTÁZKA:
Dobrý den, pan doktor. Som občan SR a chcem si kúpit byt v Prahe. Pokial viem tak ak je byt v OV tak tam nie je žiaden problem. Moja otazka sa tyka bytov v družstevnom vlastnictve. Ak to družstvo umožní tak sa možem stat jeho členom a tím padom kupit tento byt. Pocul som však, že je potom problém ho previest do OV! Vraj je to možné až ked budem mat v CR trvalí pobyt. JE TO NAOZAJ TAK??????? Dakujem za odpoved.
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Jako občan Slovenské republiky můžete bez překážek uzavřít smlouvu o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu spojené s právem uzavření nájemní smlouvy k tomuto družstevnímu bytu. Pokud byste hodlal nabýt byt následně od družstva do vlastnictví, musel byste být podle devizového zákona držitelem povolení povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství nebo být tzv. devizovým tuzemcem, tj. mít trvalý pobyt v tuzemsku podle předpisů upravujících pobyt cizinců.
26.11.2004 14:10
OTÁZKA:
Upravila novela o dani z příjmu prodej nemovitosti a osvobození od daně z příjmu u prodeje kde bydlel majitel méně než 2 roky, pokud je použita na vlastní bydlení?? Pokud ano jak se bude dokládat toto využití prostředků??
Pavel
ODPOVĚĎ:
Osvobození od daně z příjmů ( použití prostředků k uspokojení bytové potřeby - § 4 odst. 1 písm u) zákona o dani z příjmů na které v dotazu narážíte se vztahuje podle zákona na přijmy z odstupného při uvolnění nájmu bytu nebo příjem – úplatu za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu. U prodeje nemovitosti – ať již domu nebo vlastněného bytu připadá v úvahu osbobození od daně z příjmu pouze pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let nebo v ní máte po dobu alespoň 2 let bydliště.
26.11.2004 14:11
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore. Chceme postavit dům s mým manželem na pozemku jeho otce. Tchán pozemek převede na mého manžela. Nevíme s manželem, zda-li mi má darovat polovinu toho pozemku, když na něm bude stát náš dům. Jestli v budoucnu by nenastala nějaká komplikace, kdyby pozemek byl jen na mého muže. A ještě kolik bychom platili daň. Děkuji.
Jana
ODPOVĚĎ:
Pokud by domek Váš tchán daroval jenom manželovi, bude pozemek ve vlastnictví manžela a nebude ve Vašem společném jmění manželů. Máte pravdu, že pokud na pozemku postavený dům by byl ve Vašem společném jmění manželů, mohla by tato situace komlikovat vypořádání pro případ zániku společného jmění, např. po rozvodu manželství. Možnými variantami by bylo, aby na Vás byl pozemek převeden v ideálních spoluvlastnických podílech ( každý jednou ideální polovinou) nebo za splnění určitých předpokladů ( rozšíření rozsahu společného jmění dohodou manželů) převeden do Vašeho společného jmění manželů. Pokud se týká daně darovací, Váš manžel ve vztahu k tchánovi jako přímý příbuzný je v I skupině poplatníků – daň činí 1 % z ceny pozemku, Vy jste jako snacha ve II. poplatnické skupině – daň činí 3 % z ceny pozemku, resp. spoluvlastnického podílu.
26.11.2004 14:13
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, kupujeme s manželem pozemek na kterém se chystáme postavit rodinný domek. Obojí budeme financovat společnou hypotékou. Lze vypořádat naše majetkové poměry (BSM) předem, v nějaké smlouvě za doby trvání manželství tak, aby, pokud by někdy v budoucnu mělo dojít k rozvodu, bylo jasné, jaká část majetku (i např. zatíženého hypotékou) připadne komu? - Např. zakotvit ve smlouvě prodej takového pozemku i domu a rozdělení získaných finančních prostředků mezi oba manžele? - Chtěli bychom řešit problém, který, jak doufáme nikdy nenastane, raději dříve než později a stanovit předem jasná pravidla, aby později případně odpadla jakákoli diskuse. Předmanželskou smlouvu jsme neuzavřeli, protože nebyl důvod a žádný majetek ani jeden z nás v té době neměl. Pokud si něco pořídíme společně, je vždy bezpodmínečně NUTNÉ, aby veškerý majetek získaný v době manželství automaticky připadal oběma manželům (pokud se nejedná o dědictví nebo dar) nebo lze uzavírat i tzv. "manželské smlouvy" týkající se konkrétních věcí - např. nemovitostí s jasně stanovenými podmínkami eventuelního dělení? Děkuji za odpověď.
Barbora V.
ODPOVĚĎ:
Dohoda, kterou byste uzavírali a předjímali jí způsob vypořádání společného jmění v budoucnu pro případ zániku společného jmění po rozvodu by patrně neobstála z hlediska její platnosti. Nicméně zákon umožnuje i za trvání manželství rozšířit nebo zůžit rozsah společného jmění (až na věci tvořící běžné vybavení domácnosti) dohodou uzavřenou ve formě notářského zápisu Tato dohoda se může týkat jak věcí které budou nabývány v budoucnu, tak i věcí, které již tvoří součást společného jmění.
26.11.2004 14:15
OTÁZKA:
Dobry den,
s manzelem jsme se rozhodli koupit rodinny domek, mam ale strach, abychom nenarazili na realitni kancelar s neserioznim jednanim. Existuje nejaka asociace, kde by nam poradili? Je take dobre mit sveho vlastniho pravnika, ktery nam pomuze se smlouvami a vysvetli nam co vsechno koupe nemovitosti obnasi? Pokud ano, kde je vhodne ho vyhledat? Dekuji.
Anna
ODPOVĚĎ:
Vaše obava z neserioznosti nebo nekvalifikovanosti některých realitních kanceláří je bohužel důvodná. Pro vydání živnostenského oprávnění pro realitní činnost totiž právní předpisy nestanoví nikterak striktní kvalifikační předpoklady. Vzhledem k tomu, že při koupi nemovitostí se nejedná o zanedbatelné investice, je vhodné i za situace kdy prodej zprostředkovává realitní kancelář mít svého kvalifikovaného a zkušeného právníka. Často se lze setkat např. s tím, že právní pomoc je vyhlédávána až v době, kdy se prodávající nebo kupující dostane svou lehkovážností a důvěrou v nesolidní RK do obtížně řešitelné situace.
26.11.2004 14:16
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, chceme koupit synovi nemovitost k bydlení, v současné době je rozvedený. Jak máme zajistit, aby nemohl v budoucnu nakládat s nemovitostí ve svůj neprospěch ? Obáváme se, aby jej o byt nepřipravilo cokoliv, např. nějaká přítelkyně, která by ho pak mohla vystěhovat. Děkuji za odpověď
Anonym
ODPOVĚĎ:
Pokud máte skutečně odůvodněnou obavu, že Vás syn by si mohl počínat lehkovážně a marnotratně, bylo by asi nejlepším řešením, abyste nemovitost koupili sami a jemu například jen zřídili věcné břemeno užívání k této nemovitosti. Pokud by syn byl vlastníkem nemovitosti, bylo by ho možno omezit v dispozici s nemovitostí jen obtížně. Nicméně pokud by byl vlastníkem nemovitosti, mohla by ho přítelkyně o nemovitost připravit a z nemovitosti ho vystěhovat jen tím, že by v citovém pohnutí nemovitost na ni převedl.
26.11.2004 14:18
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mohl byste mi poradit, co všechno potřebuji k prodeji bytu? Myslím tím dokumenty, výpisy apod., bojím se abych měla vše v pořádku a seriozně se zachovala ke kupci. Děkuji za odpověď
Eva
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že jste vlastnicí bytu zapsanou na katastru. K převodu bytu stejně jako k převodu jakékoli jiné nemovitosti musí být uzavřena řádná kupní smlouva. Kupní smlouva jejímž předmětem bude byt bude obsahovat i ujednání o převodu příslušného spoluvlastnického podílu ke společným částem domu. Taková kupní smlouva musí být vyhotovena v příslušném počtu exemplářů, podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřeny ( buď notářem nebo příslušným obecním úřadem), nebo je může ověřit advokát, který případně smlouvu sepisuje. V kupní smlouvě je třeba řádně smluvně upravit zejména za jakých podmínek bude zaplacena kupní cena aby byla vyloučena situace, že byt převedete a nedostanete zaplaceno. Takovou kupní smlouvu je třeba s příslušným návrhem podat k řízení o vkladu práva vlastnického na příslušný katastrální úřad. Poté co bude vloženo vlastnické právo ve prospěch kupujícího budete povinna podat přiznání k dani z převodu nemovitostí na příslušný finanční úřad a daň zaplatit. Pokud nejste vlastnicí bytu po dobu alespoň 5 let nebo nemáte v bytě po dobu alespoň 2 let trvalé bydliště, mohl by příjem zístaný prodejem bytu být zdanitelným příjmem podle zákona o daních z příjmů. Pokud tedy nemáte zkušenost s převody nemovitostí, doporučuji Vám vyhledat odbornou pomoc.
26.11.2004 14:20
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, moje teta a strýc vlastni každý 1/2 bytu v osobním vlastnictví. Je možné realizovat vzajemně dar nebo prodej, tak aby byl jeden vlastník?Děkuji za odpověd
Božena , 18.11.2004
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu předpokládám, že teta a strýc jsou podílovými spoluvlastníky bytu, každý jednou polovinou, který je právně samostatnou nemovitostí podle zákona o vlastnictví k bytům. Za této situace není žádný problém aby kterakoli z těchto osob převedla svůj spoluvlastnický podíl na druhého spoluvlastníka, který se stane výlušnám vlastníkem. Nicméně pokud jsou teta a strýc stále manželé a byt nabyli za trvání manželství, může právní situace být pravděpodobně taková, že byt je v jejich společném jmění manželů. Byt ve společném jmění manželů by bylo možno převést na jednoho z manželů nejsnáze prostřednictvím dohody o zúžení rozsahu společného jmění manželů za trvání manželství uzavřené formou notářského zápisu.
9.12.2004 13:47
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore.
V článku ze 6.11 v tisku (Dnes) Jsem našel poznámku že úprava daní která se týká společného zdanění manželů a zrychlení některých odpisů se dotýká také daně z příjmu při prodeji nemovitosti kde vlastník nebydlel 2 roky, a to ve směru osvobození od daně pokud jsou prostředky (zisk) použity na vlastní bydlení? Řeším podobnou situaci, kdy jsem si byt zakoupil na dobu stavby a po 1 roce potřebuji zrealizovat prodej (s předpokládaným ziskem) a proto by mne novela která má platit od 1.1 2005 velice v tomto směru zájímala.
Melda
ODPOVĚĎ:
Podle stávající úpravy zákona o daních z příjmů ( § 4 odst. 1 písm a)) byly od daně z příjmu osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
S účinností od 1.1.2005 má platit novela § 4 odst. 1 písm a) tohoto zákona, podle níž se osvobození od daně z příjmů vzahuje také na příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.“.
9.12.2004 13:47
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Zdědil jsem pozemek (parcelu). Dle výpisu z katastru nemovitostí se k němu neváží žádné omezení vlastnického práva, či jiné zápisy. Přesto, dle informací od původního vlastníka, natáhli komunisté v 80.letech (v době vyvlastnění pozemku)skrz pozemek kabel nízkého napětí do nákupního střediska. V 90. letech tento pozemek byl navrácen v restituci. Chci si postavit dům a ptal jsem se na možnost odstranění kabelu u správce sítě (JČE). Zdělili mi, že kabel neodstraní, pouze na mé náklady a že se na něj automaticky stahuje věcné břemeno!!?? Odkazují se na energetický zákon z roku 1995, či 1996. Dokáže te mi pomoci?
Ondřej
ODPOVĚĎ:
Stejně jako podle předchozích úprav i podle současného zákona 458/2000 Sb. (energetický zákon) může vzniknout věcné břemeno z důvodu rozvodů elektrizační soustavy i bez souhlasu vlastníka pozemku. Mám za to, že příslušný správce elektrizačních sítí Vás informoval v zásadě správně a Vaše šance se něčeho domoci např. prostřednictvím soudu je pravděpodobně malá.
9.12.2004 13:47
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala jak je to se státním bytem, kde mám u svého dědečka nahlášený trvalý pobyt, zda-li bych mohla, v případě, že by se s dědečkem něco stalo, v bytě zůstat. Je tam nějaká podmínka k tomu abych potom byla nájemcem já? Děkji
Lenka
ODPOVĚĎ:
Podle zákona jestliže nájemce zemře se nájemci mimo jiné i vnuci, (vnučky), kteří prokáží, že s nájemcem žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Důrazně je třeba však upozornit, že zákon požaduje spolužití s nájemcem ve společné domácnosti, (tj. zjednoduššeně řečeno rodinné spolužití v bytě), nepostačí pouze administrativní hlášení k trvalému pobytu. Pronajimatel v případě soudního sporu může prokázat (např. svědecky) že jste byt neužívala a nebydlela v něm a pro tento případ na Vás nájem bytu nepřejde. Jak je uvedeno výše, nesmíte mít rovněž jiný vlastní byt ( být nájemcem bytu, vlastníkem bytu nebo vlastníkem nemovitosti určené k bydlení) aby na Vás mohlo přejít právo nájmu.
9.12.2004 13:48
OTÁZKA:
Dobrý den,mám následující dotazy.Moje dcera žije s přítelem už více jak 6let.Její přítel je ženatý-nerozvedený,který se stará o své 2 děti,a se svojí manželkou nežije. Jak se zdá ani se rozvádět nechce,jinak by to už dávno udělal.Chtějí si koupit dům a tak bych rád věděl jak má postupovat,aby nezůstala jak se říká s holým zadkem a s dluhy v případě,že by se z jejím přítelem něco stalo.V nynějším bytě,ve kterém bydlí a který je v osobním vlastnictví jejího přítele,není ani přihlášená.
milan
ODPOVĚĎ:
Vaše obavy jsou důvodné, majetkové vztahy Vaší dcery s ženatým přítelem budou komplikované. Pokud by dcera uvažovala i za této situace, že by společně se svým přítelem koupila dům ( patrně do podílového spoluvlastnictví – tedy že by ji patřila např. tzv. ideální polovina domu ) musí mít na paměti, že ideální polovina jejího ženatého přítele bude automaticky ve společném jmění manželů – přítele dcery a její manželky. K minimalizaci rizik pro dceru doporučuji osobní konzultaci s kvalifikovaným právníkem.
9.12.2004 13:48
OTÁZKA:
Dobrý den, moji rodiče bydlí v bytě, který byl původně obecní, poté bylo (v r.97) založeno Společenství vlastníků, později transformováno do s.r.o. Po splacení celkové částky v r.2007 má dojít k převodu do OV. Rodiče podíl v s.r.o. převedli na mne, splátky od počátku hradím já, v bytě nejsem trvale hlášen. V případě prodeje podílu v s.r.o. před převodem bytu do OV, budu platit nějaké daně, a z jakého základu? Děkuji
Michal
ODPOVĚĎ:
Jako nabyvatel obchodního podílu ve společnosti s ručením omezeným nebudete podle mého názoru platit žádné daně, Vaši rodiče by neměli být poplatníky daně z příjmu (příjem získaný převodem obchodního podílu), pokud jsou společníky po donu alespoň pěti let.
9.12.2004 13:49
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěli bychom koupit byt v osobním vlastnictví. Vlastníci tohoto bytu jsou spolumajitelé - již rozvedení manželé. Je nutné znát rozhodnutí soudu o jejich majetkovém vyrvnání (?), když kupní smlouvu oba podepíší a peníze jim budou předány přes 3.osobu - uloženy u notáře, ten je vydá po vkladu realitní kanceláři, která je teprve vyplatí. Děkuji za odpoveď.
Miluše
ODPOVĚĎ:
Rozvodem manželství prodávajících zaniklo jejich společné jmění manželů. Takto zaniklé společné jmění si manželé mohou vypořádat dohodou ( např. tak že každý z rozvedených manželů bude mít tzv. ideální polovinu – tedy spoluvlastnický podíl ve výši ½ ve vztahu k celku, která musí být pokud se týká nemovitostí zapsána do katastru nemovitostí. Prodávat pak bude každý svůj spoluvlastnický podíl k bytu, nikoli byt jako takový. Pokud si prodávající nevypořádají zaniklé SJM se zápisem do katastru, považuji koupi bytu za značně právně rizikovou, smlouva by mohla být shledána v budoucnu neplatnou i kdyby právo vlastnické na Vás bylo do katastru vloženo (katastr nezkoumá z úřední povinnosti zda prodávající jsou stále manželé, vychází ze stavu zápisů v katastru, která nemusí odpovídat reálnému právnímu stavu) Varuji Vás za této situace před právní lehkovážností a doporučuji Vám v této věci individuální právní konzultaci s kvalifikovaným právníkem.
9.12.2004 13:49
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, poraďte prosím. Peníze uložené u notáře, budou vydány na konkrétní č. účtu (REALITNÍ KANCELÁŘE),která by je měla vyplatit prodávajícím (spolumajitelé již rozvedení)dle soudního rozhodnutí o majetkovém vypořádání. Máme uvést do kupní smlouvy pouze č.účtu, kam peníze budou notářem převedeny, nebo i to, že je realitka následně vyplatí prodávajícím. Nemáme s realitkou žádnou smlouvu - zprostředkovatelskou smlouvu má uzavřenou prodávající a my neznáme její znění. Máme strach, aby po převodu peněz na realitku, byly peníze vyplaceny prodávajícím. Jak to ve smlouvě ošetřit, aby v případě nevyplacení peněz realitkou nebyly znovu vymáhány na nás jako kupujících? Realitka není pojištěna a dle mých info za nic neručí. Děkuji
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Vaše obava, že placení nemalé kupní ceny za nemovitost realitní kanceláři s kterou nemáte ani žádné písemné ujednání je riziková záležitost. Vím o případů, kdy u policíí vazebně stíhané majitelky realitní kanceláře - podvodnice „uvízlo“ několik kupních cen za nemovitosti jejichž prodej zprostředkovávala a nyní se prodávající s kupujícími složitě soudí o tom, zda byla či nebyla zaplacena kupní cena a zda kupující mají povinnost vrátit nemovitost prodávajícím. V tomto ilustrativním případě bylo sice písemně prodávajícím i kupujícím v kupní smlouvě s podpisem majitelky realitní kanceláře ujednáno placení přes realitní kancelář, nicméně formulačně - právně tak nekvalitně, že to soudí spor s vyrovnanými šancemi prodávajících i kupujících neodvrátilo. Doporučuji Vám proto nelitovat výdajů na pomoc kvalitního právníka, který může radou a pomocí odstraňit nejzávažnější rizika realitního obchodu.
9.12.2004 13:49
OTÁZKA:
Dobrý den,
bydlím ve vile se čtyřmi byty ve dvou podlažích. Já bydlím v prvním patře a řeším se sousedy v přízemí spor o komínový průduch. V domě je několik komínů. Jádrem sporu je komín procházející mým obývacím pokojem. Jsou v něm dva průduchy a oba v minulosti obsadili sousedé pode mnou. Existuje cesta, jak na nich vymoci uvolnění jednoho z průduchů?
S pozdravem
Petr
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vůbec není zřejmo, jaké jsou poměry mezi bydlícími ve vile. Jedná se o vilu soukromého majitele a vy jste nájemce bytu nebo jste vlastníci bytů v rozděleném domě?
Obecně platí, že tento spor by mohl rozhodnout např. snad majitel domu, nicméně je třeba znát širší souvislosti.
9.12.2004 13:50
OTÁZKA:
Dobrý den,
10 let bydlím s babi a dědou v městském bytě.Město nám nabídlo byt k odkoupení. Jelikož prarodiče nemají peníze na zaplacení bytu, proto vše budu financovat já. Jelikož nejsem zapsána v dekretu, který je napsán na dědu, bylo mi sděleno úřednicí, že na katastru bude zapsán jako vlastník děda.Je to tak správně, když byt budu platit já. Děkuji.
Hanka
ODPOVĚĎ:
V dané věci se jedná pravděpodobně o situaci, kdy město jako pronajimatel privatizuje bytový fond formou rozdělení bytového domu na samostatné bytové jednotky a ty odprodává nájemcům. je běžné, že podmínky odprodeje jednotlivých bytů stanoví prodávající (město rozhodnutím městského zastupitelstva) a jednou z těchto podmínek je patrně (jak to bývá běžné) , že byt bude odprodán pouze stávajícímu nájemci. Právně tedy i když budete nákup bytu financovat budete pouze v pozici, kdo platí za kupujícího kupní cenu a nebudete účastníkem kupní smlouvy a nemůžete být také z tohoto důvodu zapsána jako vlastník v katastru nemovitostí. Věc tedy budete muset patrně řešit po dohodě s dědou např. tím, že vám následně byt např. daruje.
9.12.2004 13:50
OTÁZKA:
Prosím, pokud je ve Vaší kompetenci odpovědět na tento dotaz. Vzhledem k velmi tíživé bytové situaci jsme chtěli koupit pozemek a za pomoci hypotéky a né malé postavit domek. V obci, kde se pozemek nachází nám bylo obecním úřadem sděleno, že z každého m čtverečního povinně zaplatíme 200 Kč na rozvoj obce a 950 Kč za inženýrské sítě( při koupi 1700 m čtverečních to dělá jen pro obec přes 2 mil. korun. Je to možné, když náklady na inž. sítě jsou podstatně nižší, než si obec účtuje. Děkuji
Marie
ODPOVĚĎ:
Doporučuji Vám následující postup. Vyžádejte si na obci předpisy, na základě kterých po nových stavebnících chce obec výše uvedené sumy. Budou to s největší pravděpodobností obecní vyhlášky. V praxi jsem se již setkal s podobnými postupy obcí, které se snaží takto vytáhnout z lidí „příspěvky“, nicméně ne vždy jsou jejich postupy (byť se ohánějí obecními vyhláškami) zákonné. Tyto předpisy si pak nechte posoudit právníkem.
9.12.2004 13:51
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, chceme koupit rekonstruovane historicke venkovske staveni (cca 170 let stare), ktere je pamatkove chranene. Predchozi majitel v nem vsak provedl v r. 2001 rekonstrukci (el. primotopy, rozvody vody, podlahy) a zbudoval nove koupelnu a z byv. technicke casti udelal dalsi obytne prostory, a to vse bez projektu a stavebniho povoleni (byt vcelku citlive a s respektovanim puvodni stavby).Je mozne, aby zodpovednost za provedenou rekonstrukci, ktera neni zdokumentovana, presla na noveho majitele, tj. nas? Jak se proti tomu branit? Je mozne pripadne tento problem uvest do kupni smlouvy (pokud na nej majitel pristoupi)? Ve staveni chceme provest dalsi upravy a s pamatkari bude nutne dale jednat, ale bojime se, ze to bude problem. Mockrat dekujeme za odpoved.
Katerina
ODPOVĚĎ:
Předně je třeba říci, že vše by šlo vyřešit ještě před koupí domu, když by prodávající požádal dodatečně o stavební povolení na provedení úprav a úpravy poté zkolaudoval. Toto však by však nějaký čas trvalo a zřejmě by vše vyústilo i sankcí pro prodávajícího. Otázkou je, zda-li by k tomuto vůbec byl ochoten a kdyby jste na tomto trvali, mohlo by se stát, že by nemovitost prodal někomu, kdo nebude tak svědomitý a opatrný jako Vy. Pakliže by skutečně na toto nechtěl přistoupit, doporučuji zdokumentovat dům ve stavu, jak ho kupujete příp. i nedostatek zmínit v kupní smlouvě (kupní smlouva to pochopitelně „snese“, otázkou opět je, zda-li s tím bude souhlasit prodávající.) I kdyby však s tím prodávající nesouhlasil, zdokumentování stavu např. videem a fotografií by Vás mělo ochránit od nepříznivých následků, neboť zde nelze hovořit o tom, že by na Vás přešla odpovědnost za protiprávní jednání, kterého se dopustil předchozí majitel. Vaší povinností v případném řízení ale bude prokázání, že jste to nebyli Vy, kdo porušil zákon.
9.12.2004 13:51
OTÁZKA:
Pěkný den,zajímalo by mě jestli se platí z pronájmu daň z příjmu a kolik činí, když za rok si pronájmem garáže vydělám asi tak 7000 Kč.Díky za odpověď
Hanka
ODPOVĚĎ:
Daň z příjmu za pronájem nemovitostí, což je i garáž, se hradí. Základem daně jsou příjmy dosažené pronájmem po odečtení výdajů (nákladů) vynaložených na dosažení příjmu. Co do výše nákladů máte v podstatě dvě možnosti. Buď použít paušální sazbu nákladů ve výši 20 % z příjmů za pronájem, kterou odečtete od příjmů nebo uplatnit prokazatelné náklady na vynaložení příjmu.
9.12.2004 13:52
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
bydlim v byte, jehoz majitelem je mesto, na zaklade najemni smlouvy od 07/2001. Pristi rok cca v dubnu 2005 budu byt od mesta odkupovat do OV. Pokud byt prodam behem roku 2005 nebo 2006 budu muset rozdil mezi prodejni a porizovaci cenou bytu zahrnout do zakladu dane z prijmu a odvest dan z prodeje?
Dekuji.
Z.Soukupová
ODPOVĚĎ:
Jde Vám zřejmě o daň z příjmů. Tuto daň nebudete hradit, neboť jste osvobozena od této daně z titulu § 4 odst. 1 písm. a) zákona o dani z příjmů (budete mít v prodávaném bytu bydliště po dobu delší než dva roky). Uhradíte však samozřejmě daň z převodu nemovitostí, která je v současné době 3 % ze základu daně.
9.12.2004 13:52
OTÁZKA:
Dobrý den, mí rodiče který získali před 25 lety na základě kupní smlouvy od otcovy babičky nemovitost s pozemkem.Po rozvodu však matka o nemovitost nejevila žádný zájem, na statku žila moje prababička a otec pečoval o ni i o nemovitost. Babička loni zemřela, statek je opuštěný,v havarijním stavu a matka odmítá se o něj jakkoli starat, nicméně nesouhlasí ani s prodejem či převodem. Otec podává návrh na demolici objektu (má šanci uspět i přes matčin nesouhlas ?) a já s rodinou bychom tam chtěli stavět. Jaké máme možnosti ? Dá se pozemek geom. plánem rozdělit na dva (a stavět jen na otcově části, kterou nám daruje), když je na pozemku stavba? Nebo zrušit podílové spoluvlastnictví a vyplatit matku i přes její nesouhlas ? Existuje nějaké řešení? Děkuji
Romana
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozují, že v současné době mají Vaši rozvedení rodiče nemovitost v tzv. podílovém spoluvlastnictví, každý ideální jednou polovinou. Šance na povolení demolice bez souhlasu spolumajitele je, otázka vypořádání podílového spoluvlastnictví je pak složitější. Pakliže se otec s matkou nedomluví např. na prodeji či rozdělení majetku (u pozemků geom. plánem) smírně, nezbude skutečně jiné cesty, než se obrátit na soud. Zde je možné žádat o zrušení spoluvlastnictví rozdělením věci (u pozemku toto připadá principielně v úvahu). Poté, co se podaří dosáhnout rozdělení pozemku ať již smírně či cestou soudní, můžete zde pochopitelně při dodržení stavebních předpisů stavět.
9.12.2004 13:52
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím v obecním bytě, který je napsaný na mého známého. Známý souhlasil, že si do tohoto bytu můžu přihlásit trvalé bydliště a má v plánu na mě byt přepsat. Chtěla bych vědět, za jakou minimální dobu může známý dekret přepsat na mé jméno.
Předem děkuji za odpoděď.
Pavlína
ODPOVĚĎ:
Zřejmě se hodláte stát „legálním“ nájemcem předmětného bytu na základě § 708 obč. zák., kdy budete tvrdit, že Váš známý opustil společnou domácnost, kterou jste s ním sdílela po dobu tří nebo více let. Upozorňuji Vás však na to, že toto spekulativní jednání je v rozporu se zákonem a obce, coby majitelé bytů, si na obdobná počínání dávají pozor. V případě, že by obec odmítla akceptovat Vaše tvrzení, musela by jste se domáhat přechodu nájmu na Vás cestou soudní a zde by Vás stíhala povinnost prokázání, že nemáte jiný vlastní byt a zejména, že jste se známým sdílela společnost domácnost (tj. trvale jste s ním žila a uhrazovali jste společně své potřeby). Z praxe vím, že je to velmi obtížné toto prokázat, když byl skutečný stav jiný.
9.12.2004 13:53
OTÁZKA:
Jsem vlastník rodinného domu.Chci jej darovat svému synovi. Musím mít znalecký odhad ceny domu ? Kolik a kdo bude platit danˇa poplatky ? Děkuji za odpověď a jsem s pozdravem
Vladimir
ODPOVĚĎ:
Znalecký posudek budete muset mít. Nevím, jak hodnotný je Vás dům, ale znalecký posudek stojí +- okolo 5 tis. Kč. Darovací daň uhradí obdarovaný, tj. Váš syn a to ve výši 1 % z odhadní ceny (tato sazba platí do částky 1 mil. Kč), pakliže bude odhad mezi 1 a 2 miliony, daň bude 10.000,- Kč plus 1,3 % z částky nad jeden milion, pakliže mezi 2-5 mil., daň bude 23 tis. plus 1,5 % z částky nad 2 mil. Kč atd. Dalším výdajem bude správní poplatek ve výši 500,- Kč za vklad do katastru nemovitostí.
9.12.2004 13:53
OTÁZKA:
Dobrý večer.Bydlíme v bytě 2+1 u soukrommého majitele.Chtěli jsme tento byt vyměnit za větší.Nejdříve nám byla tato výměnna povolena,ale když mělo dojít k uzavření nové nájemní smlouvy,z novým nájemcem,majitel nám k naší radosti oznámíl že z výměnou nesouhlasí.Proto jsme se rozhodli,že si pořídíme vlastní byt.Chtěl by jsem se zeptat, jestli máme nárok na nějaké odchodné pokud tento byt opustíme nebo alespon na vrácení nákladů které jsme do tohoto bytu investovali.Děkuji
Novák
ODPOVĚĎ:
Pakliže pronajímatel s výměnou bezdůvodně nesouhlasil, mohli jste se obrátit na soud, aby svým rozhodnutím nahradil projev vůle pronajímatele. Pakliže jste se však rozhodli, že si pořídíte byt vlastní, musíte postupovat takticky a pokusit se s pronajímatelem na odchodném (odstupném) dohodnout. Na poskytnutí odchodného právní nárok neexistuje, ale z vlastní praxe vím, že někteří z pronajímatelů jsou dohodě vstřícní. Samozřejmě být na místě pronajímatele a vědět, že si chcete pořídit byt do osobního vlastnictví, nepřistupoval bych na žádnou dohodu o odstupném (proč bych platil, když stejně časem odejdete) a odmítal bych v tomto případě i snahy o výměnu bytu, neboť bych dovozoval, že se zřejmě jedná o spekulaci. Co se týče náhrad za zhodnocení bytu, i toto by mělo být otázkou jednání s pronajímatelem, nevylučuji, že by Váš nárok mohl být promlčen (podle toho, kdy jste investovali). Postupujte tedy obezřetně a tvrďte např. „že by jste si koupili nový byt, ale že na něj nemáte. Řešením by bylo, kdyby pronajímatel poskytl odstupné“. Koneckonců to může být i pravda…
9.12.2004 13:53
OTÁZKA:
Dobrý večer,měli bychom několik dotazů.Jsme nájemníci panelového domu o devíti bytových jednotkách.Majitelka (a.s.)se rozhodla tuto nemovitost prodat.S touto skutečností nás seznámila RK doporučeným dopisem, ve kterém nám zaslala cenovou přílohu a formulář(podklad pro návrh kupní smlouvy)který jsme měli vyplnit a odeslat do 30 dnů.Cituji z dopisu "V případě ,že neprojevíte zájem o odkoupení v 30ti denní lhůtě po obdržení tohoto cenového návrhu,považujeme nabídku za odmítnutou a nemovitosti budou nabídnuty k prodeji třetím osobám".Zajímalo by nás zda se tento postup slučuje se zákonem.Našla jsem že by to mělo být 6 měsíců od písemného návrhu na odkoupení.Jak to tedy je?
Dále nám RK nabídla 3 druhy odprodeje:
-odkup spoluvlastnických podílů
-prodej po bytových jednotkách
-prodej družstvu které si založí nájemníci
Nájemníci mají zájem koupit byty do OV, ale RK preferuje a nám vnucuje podílový prodej.Co máme dělat v tomto případě?
Také by nás zajímalo co můžeme po prodávajícím požadovat(úřední odhad,písemné informace o technickém stavu nemovitosti,revize,atd.).
RK nám sdělila, že a.s. prodává za cenu sjednanou,která se nám zdá vysoká.Napsali jsme majiteli doporučený dopis a žádali o slevu ale dodnes jsme nedostali odpověď.Máme v tomto případě nějaké možnosti?
Poslední dotaz se týká termoregulačních ventilů.Kdo a do kdy je povinen ze zákona tyto ventily instalovat?
Děkuji Vám za odpovědi a jsem z pozdravem
Eva L.
ODPOVĚĎ:
Dle § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví k bytům má vlastníku budovy povinnost nabídnout převod bytu nájemci, tj. v tomto případě Vám. Vy máte skutečně lhůtu 6 měsíců ode dne doručení nabídky na přijmutí této nabídky, po této lhůtě může být byt převeden jiné osobě. I v případě, že nevyužijete nabídku v této lhůtě 6 měsíců, máte ještě lhůtu 1 roku ode dne učinění písemné nabídky, ve které máte tzv. předkupní právo, tj. můžete vyrovnat nabídku učiněnou třetí osobou a pakliže tak učiníte, měl by být byt převeden Vám (jste povinni pak uzavřít smlouvu do tří měsíců od doručení konkrétní nabídky, že je byt ochoten koupit zájemce za tu či onu částku). Tato ustanovení však platí pro účely převodu vlastnictví jednotky, t.j za předpokladu, že je dům již rozdělen na bytové jednotky dle zákona o vlastnictví k bytům.
Co se týče formy převodu, doporučuji spíše variantu druhou či třetí, nikoli variantu převodu spoluvlastnických podílů. Vlastník budovy se zřejmě chce vyhnout vyhotovení tzv. prohlášení vlastníka, které by mu umožnilo následně prodej bytů do osobního vlastnictví a chce toto břímě přenést na Vás. Zároveň se zřejmě chce vyhnout právě nabídkové povinnosti uvedené shora. Při variantě odkupu spoluvlastnických podílů, která je také možná, se však dají očekávat potíže spojené s problematikou podílového spoluvlastnictví.
Vámi požadované informace (např. o revizích) by Vám měl vlastník při jednání o prodeji zpřístupnit. Pokud se týká termoregulačních ventilů otopných těles, povinnost k jejich instalaci stanoví zákon 406/2000 Sb. ve lhůtě do 1.1.2005. Ventily je povinen instalovat vlastník budovy.
9.12.2004 13:54
OTÁZKA:
dobry den
jsem majitelem nemovitosti, kterou mi prevedla muj stryc pred peti lety. Protoze nejsem primi pribuzny museli jsme sepsat kupni smlouvu. Ve smlouve stoji Ze nemovitost mi byla prodana za castku 10000 kc byl jsem vsak nucen zaplatit dan (za stryce)z odhadni ceny ktera byla mnohem vyssi. Ted chci nemovitost prodat. co bude zakladem dane?
martin
ODPOVĚĎ:
Kupní smlouvu by jste museli sepsat tak jako tak. Stejně tak i to, že jste uhradil daň za strýce, který ji neuhradil, je v pořádku, neboť vůči finančnímu úřadu jste vystupoval jakožto ručitel zaplacení daně. To, že jste daň uhradil má ale m.j. pro Vás ten význam, že tyto své prostředky můžete vymáhat po strýci, za nějž jste daň uhradil a to i případně soudně, pokud nebude Váš nárok promlčen. To však zřejmě nechcete. Nyní k Vašemu dotazu. Co se týče daně z převodu nemovitosti, základem je vždy cena vyšší z těchto cen : a) odhadní b) kupní. Bude-li tedy cena odhadní např. 1 mil. Kč a Vy prodáte za 0,7 mil., bude daň z převodu nemovitostí ve výši 3 % vypočtena z částky 1 mil. Kč a stejně tak i opačně. Je zde však i problematika daně z příjmů, když by jste byl osvobozen v případě, že by jste v nemovitosti měl bydliště po dobu nejméně dvou let před prodejem, pakliže by jste toto nesplňoval, byl by jste osvobozen od daně z příjmů v případě, že mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplynulo 5 let.
9.12.2004 13:54
OTÁZKA:
Pane doktore,prosíme o radu. V rámci vypořádání podílového spoluvlastnictví v březnu 2002 jsem se stal jediným vlastníkem pozemku s hospodářskou budovou(spoluvlastníkem jsem byl již v roce 1992. Budova není zapsána v katastru nemovitostí. V dubnu 2002 nám bylo,tedy mě manželce,vydáno stavební povolení na přestavbu hospodářské budovy na rodinný domek.
Asi jsme přecenili svoje síly (rekonstrukci provádíme svépomocí) a finanční možnosti(máme úvěry od stavebních spořitelen).
Máme v úmyslu prodat tuto budovu včetně pozemku, i když je přestavba budovy na nedokončená, budova nezkolaudovaná a tedy pořád nezapsaná v katastru nemovitostí.
Jak máme nyní postupovat?
Jak se v případě stavby svépomocí dokladují náklady na
zhodnocení budovy pro snížení základu daně z příjmů?
Kdy a za jakých podmínek budeme od daně z příjmů osvobozeni?
Je nutno zapisovat rozestavěnou budovu do katastru nemovitostí?
Děkuji J.D.
Josef
ODPOVĚĎ:
Pakliže chcete rozestavěnou budovu prodat, nezbude Vám, než rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí. Tohoto dosáhnete návrhem doručeným katastrálnímu úřadu, který bude obsahovat pravomocné stavební povolení, dále čestné prohlášení, že stavba je ve stadiu rozestavěnosti umožňující zápis do katastru nemovitostí a geometrický plán. Náklady na zhodnocení budovy budete dokladovat např. účty za materiál, nepodaří se Vám však započítat např. vlastní práci. Co se týče daňových souvislostí, pokuste se dosáhnout zápisu rozestavěné stavby na katastrálním úřadu jen na Vaši osobu (půjde to např. čestným prohlášením manželů s ověřenými podpisy doručeným katastrálnímu úřadu, a to ve smyslu, že stavba byla postavena jen za Vaše výlučné prostředky). Jakmile totiž dojde k zápisu rozestavěné budovy na oba manžele v režimu SJM, což by se Vám za stávajícího stavu díky stavebnímu povolení na oba manžele nepochybně stalo, pak se obávám, že budete mít obtížnou pozici při uplatnění osvobození od daně z příjmu dle § 4 odst. 1 písm. b) zák. o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.
21.12.2004 11:03
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, moje sestra se vdala za občana SRN a nějakou dobu žili v Německu. Nyní se chtějí přestěhovat do ČR a dokonce si už vyhlédli rodinný dům. Může zde koupit občan SRN nemovitost? a mohou tuto nemovitost nabýt do SJM přesto, že mají předmanželskou smlouvu?
Anonym
ODPOVĚĎ:
Na důkladné posouzení dotazu by bylo vhodné znát ustanovení a režim Vámi uváděné smlouvy , zejména jak mají upraveno např. právě nabývání nemovitostí. Obecně ale platí, že cizozemec může nabýt do SJM v ČR nemovitost, pokud druhý z manželů je českým státním občanem nebo tuzemcem. Jinak nabýt nemovitost v ČR může cizozemec s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu EU. Pakliže Vámi uváděný občan ze SRN získá povolení k trvalému pobytu v ČR, i v tomto případě může nabýt nemovitost v ČR.
21.12.2004 11:03
OTÁZKA:
Dobrý den,pane doktore prodávám byt který vlastním 1 rok, přes realitní kancelář, od prodejní ceny si odečtu provizi RK, daň z převodu 3%, ale stále je rozdíl 100 000,-Kč v můj prospěch proti kupní ceně, můj známý mi doporučuje počkat s prodejem do nového roku kdy prý nebudu z oněch 100tis platit daň z příjmu, protože si za ně pořídím nový dražší byt. Já myslím že mi nezbývá nic jiného než zaplatit daň z příjmu a oněch 100tis přičíst ke svému daňovému základu. Pokud je to ovšem pravda, ráda s prodejem bytu ještě měsíc počkám???
Lucie
ODPOVĚĎ:
Váš známý má na mysli novelu § 4 odst. 1 písm. a) zák. o daních z příjmů účinnou od 1.1.2005, podle níž se osvobození od daně z příjmů vztahuje také na příjmy z prodeje m.j. bytu, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Budete-li kupovat tedy jiný byt, skutečně počkejte.
21.12.2004 11:04
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,darovali jsme synovi 10/16 nemovitosti,zbývající část vlastní jeho děda ,syn v domě nebydlí,jelikož s dědou nevychází a přesto na něm děda vyžaduje
platbu za el.proud a otop.Jiné opravy hradí syn ze svého,protože děda tvrdí,že on to nepotřebuje.Je možnost nějakého spoluvlastnického vypořádání.Děkuji
irena
ODPOVĚĎ:
Pokud Váš syn v domě nebydlí, neměl by ani hradit provozní náklady. Naopak např. náklady na nezbytné opravy (např. oprava střechy apod.) by měli spoluvlastníci hradit dle výše svých spoluvlastnických podílů. Pakliže děda odmítne se na opravě podílet, bezdůvodně by se na úkor Vašeho syna obohatil a syn by jej mohl o vydání bezdůvodného obohacení oprávněně žalovat. Co se týče vypořádání, v úvahu by připadala dohoda o zrušení podílového spoluvlastnictví za náhradu (lidově řečeno, jeden ze spoluvlastníků by se stal vlastníkem celku a ten druhý by jej vyplatil), příp. by bylo možno dům prodat a o výtěžek z prodeje se podělit. Pakliže nedojde ke smírné dohodě, může o zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání rozhodnout k návrhu některého ze spoluvlastníků soud.
21.12.2004 11:04
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,existuje způsob,jakým lze zrušit podílové spoluvlastnictví (1/3:2/3) činžovního domu? Většina bytových jednotek je pronajata regulovaným nájmem.Lze vymezit konkrétní bytové jednotky-přidělit jednotlivým spoluvlastníkům,zapsat do KN,může toto nařídit soud?Děkuji
Vlaďka
ODPOVĚĎ:
Tuto problematiku řeší § 5 odst. 2 zák. o vlastnictví k bytům, který říká, že vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy. Tímto způsobem však nelze nabýt do vlastnictví jednotku, pokud je v budově alespoň jeden byt, jehož nájemcem je fyzická osoba.
21.12.2004 11:05
OTÁZKA:
Dobrý den,
uvažujeme o prodeji nováho rodinného domu (2 roky po kolaudaci). Dům je zatížen hypotékou. Mohl byste nám, prosím, přiblížit, jakým způsobem by prodej v tomto případě probíhal? Jaké kroky je nutné nebo dobré podniknout a jaké komplikace můžeme očekávat?
Děkuji za objasnění.
Honza
ODPOVĚĎ:
Pakliže jste se rozhodli prodat Váš dům zatížený hypotékou a máte již konkrétního kupce, obraťte se na banku, která Vám úvěr poskytla. Ta Vám s největší pravděpodobností sdělí, že je nutno ji požádat o souhlas s prodejem domu zatíženého hypotékou a vymíní si zřejmě kontrolu nad smluvními dokumenty (smlouva kupní příp. smlouva o smlouvě budoucí). Bude pochopitelně žádat, aby část kupní ceny odpovídající výši nesplaceného úvěru byla použita na úhradu hypotéky a aby toto ustanovení bylo zaneseno do kupní smlouvy. Stejně tak si dá pozor na splnění této podmínky i potencionální kupující a to proto, aby nabyl nemovitost nezatíženou jakýmikoli právními vadami. Trochu komplikace, nicméně řešitelná, bude v případě, že i kupující bude chtít čerpat na úhradu kupní ceny úvěr. Pak je nutno sladit veškeré smluvní dokumenty s potřebami obou financujících ústavů. Jakožto komplikaci na Vaší straně ale vidím možnost sankce za předčasné splacení hypotečního úvěru, což ale záleží na Vaší konkrétní smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru. V podrobnostech se obraťte na Vaši banku.
21.12.2004 11:05
OTÁZKA:
Zajímá mne předposlední odstavec, dan při prodeji bytu, podle tohoto článku bych nemusel platit daň z příjmu, jestliže po 6měsících prodám byt a stavím si nový dům! zdroj: idnes!
06.11.2004 - str. 08
Co je nového v daních z příjmů
Pro rodiny s dětmi
* odečitatelnou položku nahradí sleva na dítě 6000 Kč
* kdo slevu nevyužije kvůli nízkým příjmům, dostane od státu doplatek (bonus) až do výše 30 tisíc korun ročně
* manželé s dětmi mohou využít společné zdanění: příjmy sečtou a rozdělí napůl; v roce 2006 však budou muset oba podat daňové přiznání
* úspora ze společného zdanění může dosáhnout až padesáti tisíc, závisí na rozdílech v příjmech mezi manžely
Pro živnostníky a firmy
* zrychlení odpisů u některého nově pořízeného majetku
* nová odečitatelná položka na vědu a výzkum (ve výši 100 % výdajů)
* zvýšení hranice pro povinný přechod na "podvojné" účetnictví; nyní platí pro podnikatele s obratem nad 15 milionů
* do nákladů lze dát osobní automobil v hodnotě do 1,5 milionu (dosud 900 tisíc)
Ostatní
* od daní je nově osvobozený prodej domu (bytu), kde majitel bydlel i méně než dva roky; musí však peníze použít na své bytové potřeby
* osvobozené jsou výhry z loterií a sázek i z jiných členských států EU (sti)
Pramen: novela z. o daních z příjmů
Pavel
ODPOVĚĎ:
Ano, máte pravdu, daň nebudete muset uhradit. V podrobnostech odkazuji na svou odpověď č. 87542.
21.12.2004 11:05
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,můžete mi prosím poradit kam se obrátit?Máme pana domácíího,který do dnešního dne neprovedl vyúčtování služeb za loňský rok a nehodlá s námi o tomto diskutovat.Děkuji přeji krásný a příjemný den
Ivona
ODPOVĚĎ:
Nevím, zda-li máte ve smlouvě o nájmu tuto problematiku řešenu, nicméně zřejmě nikoli. V tomto případě, pakliže se nepodaří pronajímatele přimět ke splnění jeho povinnosti cestou smírnou, nezbude, než podat u příslušného soudu určovací žalobu na určení povinnosti pronajímatele provést vyúčtování služeb za rok 2003. Bohužel nelze jej žalovat na zaplacení případného přeplatku, neboť neznáte jeho výši. Pakliže soud uzná pronajímatele povinným provést vyúčtování a tento jej neprovede, vymáhal bych jeho povinnost cestou exekuční a to ukládáním pokut. Poté se snad umoudří.
21.12.2004 11:06
OTÁZKA:
Dobrý den, ¨nabízím rodinný dům k prodeji, který je součástí dědictví, dědici je matka s 2 nezletilými dcerami. Dědické řízení je ukončeno a každá z uvedených dědiček má 1/3-nové vlastnické právo. Co je všechno třeba udělat proto, aby mohlo dojít k okamžitému prodeji domu zájemci, prý je třeba podat žádost na opatrovnický soud? Předem děkuji za odpověď.
Michal
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že alespoň v současné době od Vás nikdo dům (předpokládám, že jste RK, která zastupuje matku) nekoupí. Je totiž skutečně pravda to, že k nakládání s majetkem nezletilých (nejde-li o běžnou záležitost, což prodej nemovitosti není) je zapotřebí souhlasu soudu v tzv. opatrovnickém řízení. Pakliže soud prodej spoluvlastnických podílů nezletilých schválí (což učiní, uzná-li, že se tak děje v jejich zájmu), bude se možno obrátit na katastrální úřad s návrhem na provedení vkladu na nového vlastníka. Bez tohoto souhlasu soudu by nebylo možno vklad provést, jinými slovy podpis matky coby zákonných zástupců nezletilých dcer na kupní smlouvě nepostačí! Ačkoli by to mohlo zdát paradoxní, stejný postup by jste musel podstoupit i v opačném případě, t.j. že by někdo chtěl např. darovat nemovitost nezletilému dítěti.
21.12.2004 11:06
OTÁZKA:
Dobrý den,
ráda bych se zeptala jak postupovat. S mým přítelem stavíme rodinný dům. Zatím nejsme manželé, ale v nejbližších době se budeme brát. Dům stavíme společně, oba dva jsme si vzali úvěr. Zatím jsme všude vedeni pod svými jmény a vlastníme vždy každý polovinu. Přítel je ale rozvedený a z prvního manželství má 11-ti letou dceru, s kterou se od 3 let neviděl. Mohu se zeptat, jak postupovat, abych vyloučila jeho dítě z nároku na jakykoliv podíl při event.dědictví. Jaká jsou možná řešení? Děkuji.
Pavla
ODPOVĚĎ:
Předně je třeba konstatovat, že aby jste dosáhla svého, bude zapotřebí ochoty a vůle Vašeho současného přítele (budoucího manžele) k tomu, aby se zbavil svého podílu na rodinném domu, což by ovšem každý neučinil. Z Vašeho dotazu však dovozuji, že tato vůle tady je. Vyloučit nezl. dceru z prvního manželství z dědění v současném stavu nejde, nezbude, než zajistit, aby nebylo co dědit. Mohou nastat dvě varianty dle toho, jak a kdy budete zapsáni v katastru nemovitostí coby vlastníci nemovitostí resp. v jakém režimu spoluvlastnictví. Pakliže budete zapsáni na katastru v podílovém spoluvlastnictví, lze si představit darovací smlouvu z Vašeho přítele na Vás. V případě, že již budete na katastru zapsáni v režimu SJM, pak by šlo smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu zúžit zákonem stanovený rozsah SJM, přičemž by jste určili, že jediným vlastníkem domu jste Vy.
21.12.2004 11:06
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, jsem spoluvlastnikem idealni poloviny RD. Zajimalo by me, jakym zpusobem se pocita do vymery bytove jednotky "hala", jez na vysku zabira v podstate 2 patra, ale vyuzivat se da pouze to jedno (po obvode haly vede schodiste do horniho patra). Pocita se hala do vymeru bytu dvakrat? (tzn. 4 x 3 m za spodni cast, plus totez za horni cast - spise jen prostor, protoze tam neni podlaha..). Jedna se mi o to rozdeleni RD na dve idealni poloviny. Majitel druhe poloviny tvrdi, ze vlastnime vic nez polovinu. (ale neprijde mi to spravne, kdyz v podstate ta hala se neda jinak vyuzit..) A dalsi dotaz, musi idealni polovina byt rozdelena opravdu na dve stejne poloviny?
Martin Pospisil
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu plyne, že jste patrně spoluvlastníkem nemovitosti a Váš spoluvlastnický podíl na nemovitosti činí jednu polovinu ve vztahu k celku. Spoluvlastnictví věci vyjadřuje poměr v jakém se více vlastníků jedné věci podílí na právech a povinnostech vlastníka. Spoluvlastník věci nemá pouze z titulu spoluvlastnicví žádný zákonný nárok v poměru ke svému spoluvlastnickému podílu věc užívat a lichá je tak představa, že příkladmo jesliže vlastním spoluvlastnický podíl na domku o 10 místnostech ve výši 1/10, mám nárok na to užívat jednu místnost pokud s tím spoluvlastník či spoluivlastníci 9/ 10 nesouhlasí. O tom jak, v jakém rozsahu a kým nemovitost bude užívána rozhoduje podle zákona majoritní spoluvlastník či spoluvlastníci, v případě že podíly spoluvlastníků jsou stejné (jako ve Vašem případě) a nedojde k dohodě spoluvlastníků o rozsahu užívání by mohl rozhodnout soud. Rozsah užívání na jakém se spoluvlastníci dohodnou je libovolný, spoluvlastníci by měli přihlédnout k užitečnosti a využitelnosti prostor. Pokud v dotazu narážíte na otázku reálného rozdělení nemovité věci na dvě samostatné nemovitosti z nichž každá bude mít svého vlastníka, ta je v zásadě možná pokud to umožňuje technické řešení stavby. Z Vašeho dotazu však plyne, že uvažujete o rozdělení domu v zásadě „po patrech“ a obávám se že reálné rozdělení tak nebude možné (nebude možné aby každá rozdělením nově vzniklá nemovitost měla svůj vlastní půdorys).
21.12.2004 11:06
OTÁZKA:
Dobrý den,
děkuji za odpověď na mou otázku ze dne 11.11.04. Družstvo mi upřesnilo, že se jedná o daň darovací. Na členské schůzi se podařilo po čtyřech letech prosadit opětovné převody do OV 90ti % souhlasem. Nyní však požadují složit kromě poplatků za zápis na katastru atd. také daň darovací a cenu za odhadce na svůj účet. Trvají na tom, že povinnost daň platit nastává a že chtějí peníze na svůj účet z důvodu, že kdybych daň nezaplatila já, povinnost přechází na ně. Je možné získat někde ověřené vyjádření (např. od Finančního úřadu), že povinnost platit daň darovací nevzniká? Nehledě na to, že peníze nechci vkládat na účet družstva, protože pokud se daň platit nebude, tak se mi již nemusejí vrátit. Je možné je tedy případně složit u nějaké nezávislé osoby-notář...? Děkuji
Olina
ODPOVĚĎ:
Pro účely jednání s družstvem doporučuji požádat o písemné vyjádření daňového poradce zapsaného v seznamu daňových poradců, náplní práce finančního úřadu není daňové poradenství. Pokud tento písemný argument nepřesvědčí družstvo a nedojde k dohodě, je možné trvat alespoň na tom, že prostředky budou uloženy u třetí osoby, která je za určitých podmínek vydá buď družstvu nebo Vám. Touto osobou může být notář nebo jakákoli jiná důvěryhodná osoba, věc může být řešena i otevřením akreditivu u banky nebo nějaké formy vázaného účtu.
21.12.2004 11:07
OTÁZKA:
Dobrý den, měla bych na Vás prosbu. Pronajímala jsem byt v OV a s nájemníkem jsem měla ve smlouvě stanovenu tříměsíční výpovědní lhůtu a měla jsem složenu jednoměsíční kauci, která se dala v případě potřeby použít při nedodržení výpovědní lhůty ze strany nájemníka. Jenže měsíční platby za nájem měl povinnost platit do 15.toho konkrétního měsíce. Stalo se, že smlouvu mi nevypověděl, 15. mi najednou nezaplatil a ke konci měsíce byl pryč. Nepřišel tudíž o nic. Já vlastně měla tu jeho kauci na poslední měsíc co tam bydlel. Přišla jsem tedy o pronájem za další měsíc, než jsem našla dalšího nájemníka. Dá se nějak ošetřit ve smlouvě takovéto nezodpovědné chování? Řešením by bylo dávat kauci na 3 měsíce, ale je to dost peněz a není to přece jen zvyklostí v našem městě. Žalovat za ušlý nájem ho nechci, při dnešním době, jakou justice vyřizuje spory. Děkuji za odpověď.
stepinka@quick.cz
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu v tom, že souzení o drobné pohledávky v řádu tisícikorun není efektivní, neboť na nákladech řízení a právním zastoupení je žalobce nucen vynaložit často srovnatelnou nebo větší částku než je částka žalobou požadovaná s nejistým výhledem na úhradu těchto „ soudních nákladů“ žalovaným. Ve Vámi popisovaném případě z čistě právního hlediska nedošlo k řádnému skončení podnájemní smlouvy a bez ohledu zda podnájemník byt užíval či neužíval by vým vznikalo a možná ještě vzniká nárok na dlužné nájemné, nicméně lze přisvědčit tomu, že Vámi zvolené řešení nového pronájmu bytu je mnohem praktičtější. Pokud se týká ošetření obdobných situací ve smlouvě, bylo by snad možno uvažovat o sjednání smluvní pokuty pro obdobné případy jako je Vámi popisovaný případ.
21.12.2004 11:07
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych se Vás zeptat, kolik procent z prodeje bytu(nemovitosti) bych musela zaplatit, kdybych ho prodala v kratší lhůtě(pět let). Děkuju
Kačka
ODPOVĚĎ:
Svou otázku směřujete patrně na případnou daň z příjmu z prodeje nemovitosti, která není osvobozena od daně ( tedy vlastníte ji pět let a nemáte v ní ani po dobu 2 let bydliště). V takovém případě zaplatíte daň z příjmu v rozmezí 15 až 32 procent vašeho celoročního příjmu se započtením rozdílu pořizovací a prodejní ceny bytu.
21.12.2004 11:07
OTÁZKA:
Dobrý den,
ráda bych se blíže informovala na situaci mého kamaráda - koupil si byt (novostavbu). Po krátké době ovšem zjistil, že terasa, která je nad ním postavena, je postavena špatně a zatéká mu do bytu - téměř do všech pokojů, byt je velmi vlhký. Bylo zjištěno, že terasa je postavena špatně, ale firma, která barák postavila ji nechce opravit. Hygienici prohlašují, že v tomto bytě se nedá do budoucna bydlet - byt je zdraví nebezpečný (plísně ...).
Jen pro názornost - sousední byt je na tom úplně stejně, soused má písemné prohlášení, že je byt neobyvatelný.
Pokud víte, prosím o informaci, zda je v zákoně nějaká možnost odezvy (která by neměla "díru") a jak v takovém případě postupovat. Firma, která barák postavila je S.R.O. - tudíž tvrdí, že pokud se podá žaloba, tak okamžite "zkrachují" a založí si jinou firmu (která bude opět stavět baráky). Tudíž nebude odvolání. Je toto možné?
Děkuji, Markéta
Anonym
ODPOVĚĎ:
V případě Vašeho kamaráda by bylo asi jedinou možnou odezvou uplatňovat své nároky u soudu, pokud má tuto situaci řádně ošetřenu ve smlouvě. Efektivita soudního vymáhání závisí pak i na tom, jestli si i v případě úspěchu ve sporu budete z čeho přiznaný nárok exekučně vymoci. Pokud firma otevřeně deklaruje záměr „zkrachovat“ , je otázkou zda by se jí takový neetický postup „vyplatil“. Nadto je tady otázka trestěprávních konsekvencí věci, kdy by v takovém jednání bylo snad možno shledávat i naplnění skutkové podstaty majetkového trestrného činu, např. poškozování věřitele. Nejvhodnější postup bude patrně vhodné konzultovat s kvalifikovaným právníkem.
21.12.2004 11:08
OTÁZKA:
Dobrý den, v roce 2000 jsem dostala darovací smlouvou pozemek s rekreačním objektem. V roce 2002 jsem s kolaudovala tuto nemovitost jako RD a v roce 2004 jsem tuto nemovitost prodala. Pro upřesnění nikdy jsem neměla trvale bydliště v této nemovitosti. Moje otázka je musím, zaplatit daň s příjmu ? Děkuji za odpověď Katka
Katka
ODPOVĚĎ:
Podle stávající úpravy budete plátcem daně z příjmu. Nicméně je třeba upozornit (i když to nebude Váš případ) , že s účinností od 1.1.2005 má platit novela § 4 odst. 1 písm a) zákona o dani z příjmů, podle níž se osvobození od daně z příjmů vzahuje také na příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.“
21.12.2004 11:08
OTÁZKA:
Dobrý den,
ráda bych se zeptala na převod domu. V rámci vypořádání rozvodu jsme se mimo jiné s manželem dohodli, že dům koupený v době manželství připadne mně. Nevím, jakým způsobem realizovat převod. U soudu předložíme dohodu o vypořádání majetku. Musí se pak tento dům danit daní z převodu nebo se dá využít menší darovací dań, v našem případě jsme v I.skupině. Pokud bysme použili darování, může být v dohodě u soudu vyjádřena částka jako odstupné? Děkuji za odpověď.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Pro případ zániku společného jmění manželů ( SJM) rozvodem manželství si manželé mohou dohodou vypořádat vlastnictví k věcem tvořícím dříve jejich SJM. Pokud se dohoda týká nemovitostí, musí být tato dohoda vložena do katastru nemovitostí (vklad do katastru lze zrealizovat až po pravomocném rozvodu manželství) Pokud by nebyl podán návrh na vklad této dohody do katastru do 3 let ode dne zániku SJM platí zákonná nevyvratitelná fikce vypořádání majetku a u nemovitostí platí, že zde ze zákona vzniká podílové spoluvlastnictví bývalých manželů tak, že každý vlastní jednu tzv. ideální polovinu dříve společné nemovitosti. Darování nebo převod nemovitosti v této situaci není právně možný. Daň v souvislosti s vypořádáním SJM k nemovitostem se neplatí.
21.12.2004 11:08
OTÁZKA:
Kdo hradí opravu balkonu?
Kdo zajišťuje a hradí opravy balkonů, které jsou příslušenstvím bytů a je na ně přístup jen z bytové jednotky, k níž patří?
Je u nás asi 48 bytů a popuze 6 bytů má balkon. Ostatní s úhradou z fondu orpav nesouhlasí.
Voráček
ODPOVĚĎ:
Z dotazu není patrno, zda se jedná o dům rozdělený na bytové jednotky ve vlastnictví podle zákona 72/1994 Sb, nebo o dům, který vlastní např. bytové družstvo a vy jste v pozici nájemců družstevního bytu. Pokud máte byt ve vlastnictví a při nabytí byl byt vymezen včetně balkonu, měl by opravu podle mého názoru hradit vlastník bytu, pokud jste jen nájemce družstevního bytu, jedná se o opravu kterou by mělo nést družstvo. Otázka však je, zda se jedná o havarijní závadu balkonu, pokud by se o havarijní závadu nejednalo je na rozhodnutí družstva, jestli opraví balkony nebo dá zatím přednost jiné opravě v domě.
21.12.2004 11:08
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych Vás požádat o radu ve věci přístupové komunikace. Realitní kanceláře si často ponechávají ve svém vlastnictví přístupové komunikace k parcelám, které prodávají. Novým majitelům pozemků zřizují pouze věcné břemeno ke komunikaci. Hrozí zde v budoucnu nějaké riziko z chování realitní kanceláře, že by se majitelé nemohli dostat na své pozemky? Děkuji.
Ivana
ODPOVĚĎ:
Pokud bude věcné břemeno průchodu a průjezdu zřízeno řádně a v řádném rozsahu ( tzn. věcné břemeno které bude vázat jakéhololi vlastníka cesty a rovněž bude zřízeno ve prospěch jakéhololi dalšího možného vlastníka domu) a řádně vloženo do katastru nemovitostí je jím vázán jakýkoli další případný vlastník pozemku – cesty. Nedomnívám se že za této situace by to mohlo dojít k vážnějším problémům které naznačujete.
21.12.2004 11:09
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, rádi bychom s přítelem "koupili" od jeho rodičů družstevní byt. Chtěla bych vědět, jestli převod družstevních práv podléhá nějaké dani a kdo ji bude platit-my nebo rodiče? Dále si nejsem jistá, jestli pojem "dva ručitelé" znamená dvě na sobě nezávislé osoby nebo jesli to mohou být např. mí rodiče. Děkuji za odpověď.
Olga K.
ODPOVĚĎ:
V případě převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu případá v úvahu placení daně z příjmu. Poplatníky by byli rodiče přítele. Avšak v případě, že rodiče přítele byli družstevníky po dobu alespoň 5 let před převodem nebo použili případnou úplatu za převod podílu k uspokojení své bytové potřeby do konce následujícího roku po roce v němž obdrželi úplatu za převod podílu od daně jsou ze zákona osvobozeni.
21.12.2004 11:09
OTÁZKA:
Pane doktore, prosím o informaci zda je povinna RK na požádání ukázat zprostředkova smlouvu s prodávajícím. Dále se chci zeptat. Chtěl bych koupit chatu. S prodávajícím se chci domluvit, že peníze budou zaplaceny až po podání návrhu na změnu vlastnictví na katastr. Je tento postup taky možný? Z hlediska financí nechceme použít notářskou uschovu. Díky.
Jirka K.
ODPOVĚĎ:
Neexistuje právní předpis, který by určoval povinnost RK ukázat kupujícímu zprostředkovatelskou smlouvu s kupujícím. Pakliže ovšem RK s Vámi jedná v zastoupení majitele nemovitosti jakožto s potencionálním kupujícím, měla by prokázat, na základě čeho je oprávněna tak činit, což by mohla učinit právě zprostředkovatelskou smlouvou či separátním zplnomocněním RK ze strany prodávajícího. V případě, že RK odmítne toto učinit, zkuste kontaktovat přímo prodávajícího, jehož údaje zjistíte na katastrálním úřadě.
Domluva s prodávajícím ve smyslu Vámi naznačeném, pakliže nechcete použít některou z úschov, je pochopitelně možná, otazné je, zda-li s tímto bude prodávající souhlasit. Mohl by zcela logicky argumentovat tím, že má obavy, aby jste po podání návrhu splnil svou povinnost uhradit kupní cenu. Vyrovnanější podmínky by byly např. takové, aby jste např. uhradil 50 % při podpisu smlouvy a 50 % po provedení vkladu do katastru nemovitostí s tím, že prodávající bude mít možnost odstoupit od smlouvy v případě, že neuhradíte doplatek. Je nicméně třeba zdůraznit, že existuje celá škála možností, jak dohodnout placení (před podpisem smlouvy, při podpisu, po podpisu, ve splátkách apod.) a že tyto podmínky jsou zcela závislé na dohodě stran. Katastrální úřad zkoumá, zda-li je ve smlouvě uvedena kupní cena a zda-li se tedy jedná o úplatný převod, již jej však nezajímá způsob platby.
4.1.2005 13:11
OTÁZKA:
Dobry den,
v soucasne dobe bydlime v obecnim byte a radi bychom ho vymenili za vetsi, ktery ale neni obecni, nybrz ma soukromeho majitele. Mohu se zeptat, jak mame postupovat a pripadne, na co "si dat pozor"?
Dekuji za pomoc a radu
S pozdravem
Jiri Kubec
Jiří Kubec jirka.kubec@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Výměna možná je. Je však nutné získat písemný souhlas obou majitelů vyměňovaných bytů s výměnou, nestačí tedy pouze vůle nájemců vyměnit si své byty. Až tehdy bude Dohoda o výměně bytu platná. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas, je možné se obrátit na soud, aby svým rozhodnutím projev vůle pronajímatele nahradil, což je ale dlouhodobější záležitost. Doporučuji tedy, aby jste předjednali možnost získání souhlasu s výměnou na obci a druhý nájemník u svého „domácího“. Pakliže tito projeví souhlas, nebude problém, pakliže však jen jeden z nich nebude souhlasit a předloženou dohodu o výměně bytu bez závažného důvodu odmítne akceptovat, nezbude Vám, než se obrátit na soud.
4.1.2005 13:12
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, jsem jedním z těch, kterým byl poskytnut příspěvek na individuální bytovou výstavbu podle vyhlášky 136/1985 Sb. a stavbu do 10 let od jeho poskytnutí řádně nezkolaudovali. Pominu-li důvody, které k tomu vedly, zajímá mě, jestli případně před soudem obstojí výklad, který jsem našel v internetovém vydání časopisu Kovák, č. 36/2004, je od Judr. Viléma Peřiny a jeho doslovné znění je takovéto:
Pokud tedy jde o vrácení státního příspěvku, jsem názoru, že právo státu na jeho vrácení je podle ustanovení § 101 občanského zákoníku promlčeno v obecné tříleté promlčecí době. Dle smlouvy jste měl totiž rodinný domek zkolaudovat nejpozději do 10 let od jejího uzavření, čili do 19. 6. 2000. To znamená, že příslušná žaloba o zaplacení měla být podána u soudu nejpozději 19. 6. 2003.
Velice děkuji za případnou odpověd, s pozdravem J.Š.
Jiří Š.
ODPOVĚĎ:
S uvedeným výkladem souhlasím, i dle mého názoru se jedná o promlčenou pohledávku ve tříleté lhůtě. S konečnou platností by o věci ovšem musel rozhodnout soud. Rozhodně bych příspěvek s touto argumentací nevracel a soudní spor podstoupil, neboť získat můžete více než ztratit. Pro důkladnější odpověď by bylo třeba mít k dispozici Smlouvu o poskytnutí státního příspěvku, takto je dotaz řešen jen v obecné rovině.
4.1.2005 13:12
OTÁZKA:
Dobrý den. Vážený pane doktore, babička bydlela od r.1986 v obecním bytě. Dům v rámci privatizace koupilo v roce 2000 k tomu účelu ustanovené družstvo a babička se stala členem družstva. Nyní babička zemřela, jediní dědici ze zákona jsou 4 vnuci. Jak mají nejlépe vypořádat mezi sebou dědictví bytu? Členství v družstvu a členská práva a povinnosti přejdou dědictvím na jednoho z nich nebo na všechny čtyři? Kvůli vypořádání dědictví chtějí byt prodat (převést členská práva) a o peníze se podělit.
Aby z částky získané za převod členských práv, nemuseli platit daň z příjmů, stačí když se převod uskuteční až po 5 letech členství v družstvu ? Započítává se doba členství babičky od roku 2000 do dne uskutečnění úplatného převodu? Děkuji za odpověď. Marie
Marie
ODPOVĚĎ:
Pakliže se vnuci nedohodnou a členský podíl nenabude jeden z nich, nabudou pak rozhodnutím soudu členský podíl všichni čtyři v podílu. Pak pochopitelně lze bez problému společným postupem členská práva (tedy potažmo s tím i družstevní byt) prodat a podělit se o výtěžek. S daní z příjmů to ovšem bude horší, neboť členství babičky se nezapočítá a za současného právního stavu bude platit 5 letá lhůta, o které hovoříte. Jistá možnost by tu ovšem byla. Připusťme, že by se vnuci u notáře dohodli, že členský podíl nabude jeden z nich a to ten, který nemá svůj byt a chce si ho pořídit. Tento vnuk by následně uzavřel s BD nájemní smlouvu na svou osobu a pak převedl členská práva a povinnosti na třetí osobu – nabyvatele členského podílu. Získané finance by použil do jednoho roku na získání bydlení pro svoji osobu a byl by pak osvobozen z titulu § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů. S ostatními vnuky by uzavřel separátní dohodu o jejich vyplacení.
4.1.2005 13:13
OTÁZKA:
Dobrý den.Máme byt 2+1 u majitele a chtěli jsme tento byt vyměnit za větší.Nebylo nám však tato výměna majitelem domu povolena.Proto jsme se rozhodly koupit byt do osobního vlastnictví.Chtěl by jsem se zeptat jestli máme nárok při zrušení nájemní smlouvy požadovat od majitele finanční vyrovnání za provedené ůpravy v tomto bytě a za rekonstrukci(byly provedeny nové rozvody elektroinstalace,vody a odpadů,nové parkety,dlažba atd.)Děkuji
Miroslav Subrt
ODPOVĚĎ:
Pakliže pronajímatel s výměnou bezdůvodně nesouhlasil, mohli jste se obrátit na soud, aby svým projevem vůle nahradil projev vůle pronajímatele. Pakliže jste se však rozhodli, že si pořídíte byt vlastní, pokusil bych se taktickým způsobem dohodnout s majitelem na „odstupném“, na které sice není právní nárok, ale z vlastní praxe vím, že někteří majitelé na to slyší. Samozřejmě že být na místě pronajímatele a vědět, že se hodláte odstěhovat a koupit si byt, nepřistupoval bych na žádnou dohodu („proč bych platil, když stejně odejdou“) a odmítal bych i případnou snahu o výměnu bytu, neboť bych dovozoval, že se jedná o fiktivní výměnu. Co se týče náhrad za zhodnocení bytu, i toto by mělo být otázkou jednání s pronajímatelem bytu, nevylučuji však, že by mohl být Váš nárok promlčen (dle doby provádění investic). Pro přesnější odpověď by bylo nutno znát konkrétní data a okolnosti investic. Postupujte tedy opatrně a tvrďte např., že si chcete koupit nový byt, ale „něco“ Vám na něj schází. Konečně vždyť to může být i pravda.
4.1.2005 13:17
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, bydlíme v domě, jehož vlastníky z 1/4 jsou rodiče manžela a ze 3/4 jiný vlastník (nejsme v žádném příbuzenském poměru). V domě není rozděleno, co komu patří. Nyní nás soused vyzývá k vyklizení bytu, ve kterém již 11 let bydlíme. Soused si přeje, aby nyní sloužil celý objekt "komerčním účelům" a odvolává se na to, že jako spoluvlatník s větším podílem má rozhodovací právo, jak s bytem nakládat (byt dle jeho názoru užíváme bezdůvodně a bez právního důvodu) - bydlet ovšem nemáme jinde kde a tento podíl na domě se kupoval již se záměrem, že zde budeme bydlet. Prosím o radu, jak se nyní zachovat. Děkuji předem za odpověď.
Erika
ODPOVĚĎ:
Je skutečně pravdou, že dle § 139 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou dle velikosti podílů. Většinou rozhodují spoluvlastníci i o užívání bytu ve společném domě jedním z nich, dle platně přijatého rozhodnutí spoluvlastníků se lze domáhat vyklizení spoluvlastníka i z bytu. Spoluvlastník, jehož právo užívat byt ve společném domě takto zaniklo, má právo na zajištění bytové náhrady. Tolik zákon a jeho výklad, ze kterého vyplývá, že spoluvlastníka na dlažbu vyhodit nelze. Vaši obranu resp. obranu manželových rodičů proti majoritnímu spoluvlastníku bych doporučoval postavit na argumentaci, že byla uzavřena ústní dohoda o tom, jak budou jednotlivé byty v domě využívány a tato dohoda byla po dlouhou dobu respektována. Konečně je možné, že takto tomu bylo, i když otázkou je, jak by se existence takovéto dohody v případném soudním sporu prokazovala. Argumentoval bych tedy tím, že v době, když rodiče manžela kupovali Ľ nemovitosti, byl majoritní spoluvlastník srozuměn s tím, že budou užívat předmětný byt a že nyní nelze na takovéto dohodě ničeho měnit. V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, bude se muset Vaše strana obrátit na soud. Situace je ovšem ve Vašem případě o to složitější, že Vy samotní nejste spoluvlastníky předmětné nemovitosti. Doporučuji se s ohledem na vážnost situace obrátit při řešení kauzy na právníka s veškerými podklady k věci se vážícími.
4.1.2005 13:18
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, tchán daroval mému muži pozemek. Budeme na něm stavět společně dům a vyplatíme společně jeho sestru. Manžel mi chce polovinu darovat. Chtěla jsem se zeptat, co na to všechno potřebujeme a kolik nás to bude stát. Odhadní cena pozemku byla kolem 300 000 Kč. Děkuji za odpověď.
Marie
ODPOVĚĎ:
Pakliže se rozhodl Váš manžel k darování ideální části pozemku Vaší osobě, bude třeba předně sepsat darovací smlouvu a nechat si vyhotovit znalecký posudek v cenách dle současně platné vyhlášky (náklady na tyto služby by neměli přesáhnout cca 6-8 tis. Kč). Dále pak bude nutno uhradit správní poplatek za návrh na vklad do katastru 500,- Kč a darovací daň, která ve Vašem případě, coby manželky dárce, bude činit 1 % ze základu daně, tj. v tomto případě z odhadní ceny převáděné části pozemku.
4.1.2005 13:20
OTÁZKA:
Dobrý den,
mám dotaz ohledně pozemku na stavbu domku. Jsem vlastníkem pole, které se nachází asi 400 - 500 metrů od města. Předpokládám, že v budoucnu se tímto směrem budou rozrůstat i nové stavby. Já bych ale na tomto poli, chtěl např. do 2 let začít stavět. Je možné dané pole převést na stavební pozemky? A jak zajistit výstavbu inženýrských sítí? Mám na mysli, zda by je tam město postavilo na své náklady, či s mou finanční spoluúčastí.
Děkuji Vám za odpoveď.
S pozdravem
Petr
ODPOVĚĎ:
První Vaše cesta by měla vést na Městský úřad (stavební odbor) a zjistit, jaký je vlastně územní plán v místě, kde se nacházejí Vaše pozemky. Pakliže by územní plán dovoloval Vaše záměry, poradí Vám stavební úřad, jak dále postupovat. Nepříjemné by bylo, kdyby územní plán Vaše záměry neumožňoval, protože změna územního plánu bývá většinou nadlidský výkon, leckdy vůbec nemožná. Co se týče inženýrských sítí, na které zřejmě sám finančně nestačíte, tak se jakožto varianta jeví např. spolupráce s nějakou solidní stavební firmou (investorem sítí), kde by šlo separátní smlouvou dohodnout např. to, že firma pozemky „zasíťuje“ a bude samozřejmě participovat na budoucím prodeji. Do takovéto spolupráce s Vámi však půjde takovýto partner pouze v případě, že bude nepochybné, že se v místě stavět může a pozemky budou prodejné. Nepředpokládám, že by do takovéhoto „holportu“ s Vámi šlo město, ale zkusit to můžete.
4.1.2005 13:20
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěla bych se pane doktore zeptat na následující:
Mám zájem na zakoupení sousední nemovitosti - pozemku. Majitelé tohoto pozemku dle KN jsou dva. Bohužel je znám pouze jeden majitel, i když většinový (8/10). Ten s tímto případným prodejem mé osobě souhlasí. Zbylý podíl (2/10) případá na majitele, který není znám (není uzavřeno dědické řízení - již dlouhodobě od 60. let m.s.). V současné době se toto dědické řízení projednává, ale bohužel nebude patrně v dohledné době pro svoji náročnost (dědictví min. režimu) a zejména důkazovou nouzi uzavřeno. Většinový vlastník z tohoto důvodu nemůže svůj podíl před případným prodejem nabídnout k odkupu menšinovému vlastníku. Bylo by řešením, kdyby se pozemek rozdělil (na základě dohody s právní kanceláří, která řeší toto dědické řízení) geometrickým plánem na pozemky odpovídající výměře jednotlivých podílů dle KN.
Děkuji Vám za odpověď.
S pozdravem
Jana Nováková
ODPOVĚĎ:
Vámi navrhované řešení by bylo možné v případě, že by se spoluvlastníci dohodli na vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením věci. S ohledem na skutečnost, že doposud není vypořádáno v dědickém řízení vlastnictví 2/10 pozemku, nelze tuto variantu uskutečnit (souhlas právního zástupce potencionálních dědiců nestačí). Možností by bylo koupit od majoritního vlastníka 8/10 pozemku bez splnění nabídkové povinnosti a porušit tak institut předkupního práva. Toto porušení by neznamenalo neplatnost smlouvy, nicméně bylo by zde riziko, že po vyřešení dědické věci by se zbývající spoluvlastníci (2/10) mohli domáhat, aby jim bylo 8/10 nabídnuto k odkupu a to za stejných podmínek, za jakých jste koupili 8/10 pozemku právě Vy.
4.1.2005 13:21
OTÁZKA:
Dobrý den,
pronajímám byt občanovi Slovenské republiky, který chce tady u nás začít živnost, k níž potřebuje nahlásit adresu trvalého bydliště tady v Čechách. Pokud mu dovolím si toto trvalé bydliště zařídit v mém bytě, plynou mi z toho nějaká rizika při ukončení nájemního vztahu?
Děkuji za odpověď
Jana
Jana
ODPOVĚĎ:
Samotný akt přihlášení občana k trvalému pobytu samo o sobě nezakládá žádné právo k bydlení, velice zjednodušeně slouží jenom k tomu, aby státu příp. jiným subjektům bylo zřejmo, kam např. občanovi doručovat úřední písemnosti apod. Takže zde bych problém neviděl. Zřejmě však budete s tímto občanem uzavírat nájemní smlouvu a zde bych doporučoval spíše volit nájemní vztah na dobu určitou, byť tato doba bude případně následně prodlužována. Důvod je jediný. Po ukončení (vypršení) nájemního vztahu totiž nebude mít nájemce nárok na bytovou náhradu.
4.1.2005 13:25
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem spolumajitelkou ideální poloviny RD z r.1929, kde jsou dva samostatné byty 4+1.Dům je částečně zrekonstruován, ale bude ještě potřebovat nemalé investice. Jsem sama a chci si koupit menší byt v OV a protože už nemám žádné volné finanční prostředky musím ho zaplatit z prodeje domu. Spolumajitel (není osoba blízká) prohlásil, že využije předkupního práva a mojí polovinu odkoupí s pomocí hypotéky. Jak mám postupovat, abych měla jistotu, že v době kdy bude můj budoucí byt zkolaudován a připraven k převzetí budu mít od spolumajitele potřebné prostředky. Co když hypotéku nedostane nebo se opozdí s platbou? Jakým způsobem mohu toto riziko eliminovat? Jak zjistit kupní cenu domu který je v atraktivní lokalitě Střešovic, když ceny realitních kanceláří jsou většinou přemrštěné a na druhé straně odhadní cena vzhledem ke stáří domu určitě nebude příliš vysoká.
Co všechno budu potřebovat vyřídit a jaké zaplatit daně? Děkuji předem za odpověd.
MILA 7.12.2004, Praha
ODPOVĚĎ:
Časový soulad potřeby finančních prostředků na nákup bytu a zaplacení kupní ceny je třeba dohodnout se spoluvlastníkem. Na to jak docílit žádoucí dohody neexistuje univerzální recept, důležitou roli bude hrát celá řada faktorů, které je potřeba zohlednit. Jedním z podstatných faktorů by mohla být i skutečnost, že pokud spoluvlastník domu bude nabytí Vašeho spoluvlastnického podílu financovat z hypotéčního úvěru, bude hypotéční banka patrně ochotna uvolnit prostředky až bude hypotéční úvěr zajištěn patrně zástavou nemovitosti jako celku a bude uzavřena kupní smlouva. Je pravděpodobné, že se nevyhnete nutnosti zatížit zástavním právem svůj spoluvlastnický podíl ještě dříve než obdržíte kupní cenu. Jen na základě takto schématického dotazu však nelze odpovědně konstruovat poměrně složitá ujednání, která vyplynou z konkrétního vývoje situace. Doporučuji Vám tedy vyhledat kvalifikovanou pomoc. Pokud se týká otázky kupní ceny, ta je vždy věcí dohody prodávajícího a kupujícího. V zásadě lze vycházet ze srovnání nabídkových cen realitních kanceláří u obdobných nemovitostí. Je třeba však mít na paměti, že finální realizační ceny nemovitostí na trhu bývají obvykle většinou poněkud nižší než ceny nabídkové.
4.1.2005 13:25
OTÁZKA:
Pěkný den, v našem bytovém domě je 8 jednotek. Máme zřízené společenství vlastníků. Pozemek pod domem je ve vlastnictví Města a my jej chceme odkoupit. Může jej odkoupit práv. osoba- společenství? Má k tomu způsobilost, případně, kdo podpeíše s Městem kupní smlouvu? Děkuji za odpvěď
Karel Bláha
ODPOVĚĎ:
Patrně by nebylo vyloučeno, aby pozemek pod domem, který je rozdělen na bytové jednotky vlastněné jednotlivými vlastníky odkoupilo společenství vlastníků. Za vhodnější řešení bych však považoval, aby pozemek odkoupili od města jednotliví spoluvlastníci v rozsahu, který koresponduje jejich podílům na společných částech domu.
4.1.2005 13:25
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, někdy v budoucnu bych chtěl koupit pozemek pro stavbu malé chatičky jen tak na přespání. Moje otázka zní:Je možné nějakým způsobem koupit pouze část parcely nebo je vždy nutné koupit celou. Parcely jsou vždy zbytečně velké a mě by stačil tak jeden ar.
Zdeněk Kubík
ODPOVĚĎ:
Pokud by k tomu byl stávající vlastník pozemku jako potencionální prodávající ochoten (zbývající část pozemku by se např. oddělením mohla stát obtížně prodejnou), je samozřejmě možné od stávajícího pozemku geometrickým plánem oddělit žádoucí část a po vyznačení v katastru nemovitostí nabýt jen tuto oddělenou část pozemku.
4.1.2005 13:26
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se zeptat, jestli když na nabídku města k odkoupení bytů (domu rozděleného na jednotlivé bytové jedn.) reagovali kladně jen 3 nájemníci a zbytek byty koupit nechce, má město právo dům prodat jako celek? A když ano, musí jej nejdříve nabídnout nájemníkům (kdyby jeden z nich dům chtěl koupit jako celek) a za lepší cenu?
Děkuji
Jakub Fiala
ODPOVĚĎ:
Odpověď na Vaši otázku je podle mého názoru nutno hledat v příslušných rozhodnutích města ohledně metod privatizace bytového fondu. Pokud se týká otázky, zda město musí nejdříve pro případ prodeje domu, dům jako celek nabídnout nájemníkům platí, že nájemci bytového domu nemají ze zákona předkupní právo k domu. Zákonné předkupní právo mají pouze případní spoluvlastníci tzv. ideálních spoluvlastnických podílů na nemovitosti, což není v dotazu popsaná situace.
4.1.2005 13:26
OTÁZKA:
Dobrý den,
chci se zeptat na rozdíl ve spoluvlastnictví bytového domu a vlastnictví bytu. V současné době jsem spoluvlastníkem bytového domu (a užívám v něm byt). Někteří spoluvlastníci přišli s myšlenkou na rozdělení domu na bytové jednotky podle z.72/1994Sb. Můžete, prosím, popsat rozdíly mezi těmito typy vlastnictví a rovněž i jejich "výhodnost" či "nevýhodnost"? Děkuji.
Linx
ODPOVĚĎ:
Rozdílů mezi užíváním bytu z titulu spoluvlastnictví bytového domu a s ním spojenou dohodou spoluvlastníků o rozsahu užívání bytového domu jednotlivými spoluvlastníky a vlastnictvím bytu v domě rozděleném na jednotlivě vlastněné byty je celá řada. Zásadní výhody vlastnictví bytu jako takového podle mého názoru příkladmo spočívá např. v tom, že byt je případně snázeji obchodovatelný než spoluvlastnický podíl a tržní cena bytu jako takového by byla pravděpodobně vyšší než cena spoluvlastnického podílu. V případě prodeje bytu zde není předkupní právo ostatních vlastníků bytů jak tomu je v případě prodeje spoluvlastnického podílu, kdy ostatní spoluvlastníci mají přednostní právo podíl koupit. Další nezanedbatelnou výhodou vlastnictví k bytu je vyšší míra právní jistoty, neboť u spoluvlastnictví ze zákona platí, že o hospodaření se společnou věci rozhoduje majorita spoluvlastníků. Hypoteticky tak může např. dojít k situaci, kdy nadpoloviční vlastník, či vlastníci mohou vyloučit v popřípadě hrubých neshod menšinového spoluvlastníka z užívání věci (v rozsahu užívání bytu). Bytem ve vlastnictví lze rovněž např. tzv. „ručit“, tedy zřídit k němu zástavní právo k zajištění pohledávek zatímco spoluvlastnický podíl lze sice také zastavit věřiteli, ale vzhledem k problematické realizovatelnosti zástavního práva ke spoluvlastnickému podílu málokterý věřitel bude patrně chtít takové zajištění akceptovat. Nevýhody vlastnictví bytu spočívají v mnohdy komplikovaných vztazích spoluvlastníků ohledně správy a údržby bytového domu, kdy pro rozhodnutí určitého typu se musí dosáhnout shoda všech spoluvlastníků, což bývá obtížné zejména u větších bytových domů.
4.1.2005 13:27
OTÁZKA:
Dobrý den,
chceme s přítelem kupovat byt v osobním vlastnictví. Bytový dům spravuje družstvo v okresním městě (dům stojí v menším městě).
Dodnes není vyřešena otázka pozemku, na kterém dům stojí. Před 2 lety byl pozemek plošně připsán městu, ve kterém dům je. Město poté oznamovalo jednotlivým bytům, že jim pozemek a) odprodají ve výši 350 kč za metr. Vlastníkům se to nelíbilo, proto odmítli tento návrh, a záležitost jaksi usnula. Druhou možností b) byla možnost jakéhosi nájmu městu. Ale v současné době to pořád není vyřešeno, pozemek odkoupen není, nájem se žádný neplatí. Město tvrdí, že pozemek jejich není, že patří bytovému družstvu v okresním městě. Nevíme, zda by tato nevyřešená otázka v budoucnu nedělala nějaké problémy (např. vysoká částka za odkup pozemku apod.). Poradíte, jak máme postupovat, abychom měli jistotu že nebudeme v budoucnu muset platit vysokou částku?
Ještě si vše chceme ověřit na katastru.předem děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Podle naší zákonné úpravy platí, že stavba není součástí pozemku a jedná se tedy o dvě právně samostatné věci. Do roku 1950, kdy byl přijat tzv. střední občanský zákoník který nahrazoval obecný zákoník občanský z roku 1811 platil princip (a např. v Rakousku platí dosud) , že vlastník pozemku je zároveň i vlastníkem stavby na něm postavené a že tedy nemovitostí je pozemek. Vzhledem k tomu, že celá řada staveb v současné době stojí na cizích pozemcích, není podle mého názoru reálně možné, aby zákonná úprava se k principu nedílného vlastnictví stavby a pozemku v dohledné budoucnosti vrátila. Zároveň se domnívám, že za Vámi popsané situace by vlastníkům bytů v bytovém domě plynula právní povinnost dohodnout se o odkupu nebo nájmu domem zastavěného pozemku. Nedomnívám se proto, že by vám hrozilo nějaké enormní nebezpečí nutnosti vynakládat vysoké částky za odkup pozemku v dohledné budoucnosti. I pro případ, kdy by snad povinnost věc s pozemkem řešit v budoucnu zakotvil právní předpis nebo se vlastníci bytů dohodli s vlastníkem pozemku (který jak uvádíte je patrně sporný), jednotliví vlastníci bytu by patrně nabývali malé spoluvlastnické podíly k pozemku s adekvátní malou participací na kupní ceně.
4.1.2005 13:28
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěl bych Vás poprosit o odpověd jak lze řešit vyrovnání s bývalou přítelkyní.Máme společně na půl pozemek a na něm postavenou hrubou stavbu rodinného domu,kde jsme uvedeni oba jako investoři.Nejsme v manželském vztahu a nežijem ve společné domácnosti.Ona od všeho odstoupila,chtěl bych vědět na co má vlastně nárok a co mužu vše s tím dělat. Děkuji.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Z dotazu plyne, že patrně nepředpokládáte společné užívání stavby v budoucnu po její dostavbě. Pokud jste se oba finančně a nefinančně (prací) podíleli na postavení stavby( která je již právně samostatnou věcí, neboť jak bylo soudy judikováno je rozestavěna tak že je u ní patrno přinejmenším dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaží) mám za to, že je v současné době ve Vašem podílovém spoluvlastnictví, pokud jste se prokazatelně ( tedy nejlépe písemně) nedohodli jinak – např. že Vám přítelkyně prostředky pouze půjčuje – což nepředpokládám. Za této situace vidím v podstatě dvě řešení. Buď se dohodnete na tom, že vlastníkem stavby ( a logicky i pozemku) se stane jeden z Vás oproti finanční kompenzaci za převod spoluvlastnického podílu k pozemku a stavbě (u stavby by tomu musel předcházet zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí) Druhou variantou by byl prodej pozemku a rozestavěného domu společně ( prodej spoluvlastnických podílů) třetí osobě a rozdělení výtěžku prodeje. U této druhé varianty můžete však narazit na problém, že kupní cena v závislosti na atraktivitě lokality stavby nemusí dosahovat ani vynaložených nákladů na stavbu. Pokud nedojde k dohodě ani o jedné z variant, může se vy smyslu ust. § 142 občanského zákoníku kterákoli ze spoluvlastníků obrátit na soud s návrhem na vypořádání spoluvlastnictví. V tomto řízení soud (pokud nebude možné reálné rozdělení věci – což u staveb charakteru rodinných domků obvykle nebývá možné) přikáže za finanční náhradu pozemek a stavbu jednomu ze spoluvlastníků, nebo soud může nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků nařídit prodej společné věci a poté rozdělí výtěžek mezi spoluvlastníky. Je nutno počítat s tím, že soudní varianta by byla patrně zdlouhavá a komlikovaná ( prokazování výše spoluvlastnického podílu adekvátního investicím) Ani v případě dohody s bývalou přítelkyní se však patrně nevyhnete nutnosti vyhledat kvalifikovanou právní pomoc.
4.1.2005 13:29
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
Budu mít od obce pronajatý pozemek jako zahrádku. V současné době se uzavírá nájemní smlouva. Prosím o zodpovězení následujících dotazů:
1. Pozemek se nachází v intravilánu obce. Z toho důvodu bude třeba odstranit stávající nefunkční a provést nové funkční oplocení pozemku. Nebráním se tomu, abych toto oplocení na své náklady vyměnil. Je tu však otázka, kdyby jedna nebo druhá strana tuto smlouvu vypověděla, jakým způsobem by se vypořádávalo zhodnocení majetku pronajímatele. Stačí dát do nájemní smlouvy větu, že vlastníkem opraveného oplocení zůstává nájemce… Což by bylo podkladem pro finanční vypořádání ze strany obce vůči mé osobě.
2. V nájemní smlouvě je uvedeno, že se tato smlouva uzavírá na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 1 rok. Za jakých podmínek ji může pronajímatel obecně zákonně vypovědět?
Poraďte mi, prosím, jak nejlépe postupovat, aby se v budoucnu nezatěžovaly vzájemné vztahy.
Děkuji Vám za odpověď.
S pozdravem
Martina Janečková
ODPOVĚĎ:
Ujednání o tom, že zůstanete vlastníkem oplocení i po případném skončení nájmu je pravděpodobně možné (záleží na technickém provedení oplocení – jeho demontovatelnosti a racionalitě případné demontáže oplocení), nicméně to samo o sobě neřeší bez dalšího, že byste měl nárok na případnou náhradu nákladů nebo části nákladů na zřízení oplocení pro případ jeho nedemontovatelnosti. Nájem pozemku není zákonem chráněn jako např. nájem bytu, obávám se že pronajimatel ho bude moci vypovědět v roční výpověďní době bez uvedení jakýchkoli důvodů. Doporučuji proto snad uvažovat a jednat s obcí například o tom, aby součástí ujednání v nájemní smlouvě bylo, že skončí-li nájem před určitou dobou ( např. X let) výpovědí ze strany pronajimatele budete mít nárok na částečnou náhradu nákladů na zřízení oplocení.
4.1.2005 13:29
OTÁZKA:
Dobrý den,
v jedné z odpovědí o přechodu nájmu obecního bytu jste odpověděl: "Podle zákona jestliže nájemce zemře se nájemci mimo jiné i vnuci, (vnučky), kteří prokáží, že s nájemcem žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.". Jak se to ovšem řeší, pokud babička je dlouhodobě v léčebném zařízení? Je velký předpoklad, že v době její smrti nebudeme žít ve společné domácnosti. Ve společné domácnosti jsme žili cca 1 rok před jejím odchodem do ústavu.
A ještě dotaz. Jak prokážu, že nevlastním žádný jiný byt? Stačí čestné prohlášení? Má vůbec obec nějakou šanci zjistit, kdybych měl třeba vilu na Ořechovce?
Pavel Větvička
ODPOVĚĎ:
Ve vámi popisovaném případě, kdy nájemce bytu skutečně sdílel společnou domácnost s osobou na kterou by měl přejít nájem bytu před jejím odchodem do léčebného zařízení by bylo nutno nahlížet tak, že zákonné podmínky přechodu nájmu bytu byly splněny, neboť zákonnou normu je třeba vykládat zejména podle jejího smyslu, nejenom mechanicky podle doslovného znění. Mechanický výklad právní normy na který se tážete by ve svém důsledku znamenal, že by se absurdně lišily práva spolubydlících osob na přechod nájmu bytu podle toho jestli nájemce bytu zemřel doma, nebo např. po dvoudenní hospitalizaci. Nicméně je třeba zdůraznit, že podmínka vedení společné domácnosti by nebyla patrně splněna, pokud by se osoba blízká nastěhovala do bytu až poté, co nájemce bytu byl hospitalizován. Obec jako pronajimatel má určitě šanci zjistit nejenom, že jste vlastníkem nemovitosti ( zejména i z databáze katastrálních úřadů) ale že jste nájemcem jiného bytu. V soudních řízeních ohledně nájmu bytů se lze nezřídka setkat s tím, že obec provádí osobní např. osobní šetření u sousedů nebo prostřednictvím soudu činí dotazy, zda určitá osoba je ve smluvním vztahu k elektrorozvodným závodům, plynárenským podnikům, je telefonním účastníkem pevné linky apod.
4.1.2005 13:30
OTÁZKA:
Dobrý den,
před 5 roky jsem koupil DV byt. Jelikož jsem na byt tenkrát neměl, tak jsem si velkou část peněz půjčil od rodičů. Tenkrát jsme to vyřešili tak, že kupní smlouvu podepsali oni (rodiče jsou členy DV) a já jim celou dobu částku splácel. Teď chceme byt převést na mě. Otázka je, jak to udělat, abychom se vyhli darovací dani. Uvažovali jsme o kupní smlouvě na vysokou částku (jelikož rodiče jsou členy DV již více jak 5 let, tak předpokládám, že jsou osvobozeni od daně z příjmu). Takže bychom sepsali smlouvu s kupní cenou třeba 2 mil (to proto, abych naopak já neměl problém s daní z příjmu, pokud bych chtěl třeba za rok byt prodat). Problém je, jak to udělat s platbou peněz. Ve skutečnosti k žádné platbě nedojde, ale jak to ošetřit ve smlouvě? Tuším, že byl přijat nějaký zákon, který zakazuje částky větší než 500 000 platit v hotovosti. Nemohu tedy napsat do smlouvy, že prodávající převzal částku v hotovosti. Převodem na účet to taky nejde. Je možné tedy smlouvu sepsat a způsob platby tam vůbec neřešit? Nebo napsat, že prodávající prodává byt za 2 mil a tím je uhrazena pohledávka kupujícího vůči prodávajícím (která ve skutečnosti vůbec neexistuje)? Nebo to lze řešit úplně jinak? Děkuji za radu.
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že nemůže být účelem této poradny hledat způsoby obcházení daňové povinnosti. Proto jen faktograficky k otázce nutnosti bezhotovostního převodu. Máte pravdu, že s účinností od 1.7.2004 platí zákon č. 254/2004 Sb. o omezení plateb v hotovosti. Podle tohoto zákona je třeba platby převyšující protihodnotu 15 tisíc EUR s výjimkami přesně specifikovanými ( zejména např. placení formou notářské úschovy, plateb z pracovněprávních vztahů, plnění daňové povinnosti ) Za porušení této povinnosti platit bezhotovostně nad uvedený limit hrozí pokuta od finančního úřadu v rozsahu 10 tis. Kč až 5 mil. Kč.
4.1.2005 13:31
OTÁZKA:
Dobrý večer pane doktore, snažila jsem se přesně před necelým rokem zakoupit byt mimo Prahu. Vzzhledem k tomu, že mám tři děti, jsem na mateřské dovolené a manžel jezdí na kamionu, jsme v časové i finanční tísni, zvolili jsme byt, který vypadal velice pěkně zrekonstruovaný 3+1. Smlouvu jsme sepsali s právníkem pí, která jej prodávala a nabídla nám, že je to její známý i před námi hovořili, že již takto prodali několik bytů, což u nás vzbudilo důvěru, dnes si říkám, že jsme měli uvažovat opačně. Po předání finanční hotovosti, předala klíče od bytu a omluvila se, že jde za dcerkou do nemocnice. Po vstupu do bytu můj manžel zjistil, že elektřina nejde. Půjčil si baterku a zjistil, že kliky od dveří jsou odmontované, zásuvky vytrhané apod. Byl0 23.12.2003, kdy jsme si řekli, že se nedá nic dělat a nastěhovali jsme se , ovšem rychle přivolaný elektrikář konstatoval, že vytrháním, bylo poškozeno vedení. Ve smlouvě je uvedený odpojený plyn, opět - skrytá vada. Soudní znalec konstatoval, že jsme koupili Potěmkinovu vesnici, hrozí obecné ohrožení celému domu. Kontaktovala jsem pí. M., která se omlouvala, že má narušené nervy. Právník, že uvede vše do pořádku. Pí. M. vrátila kliky od dveří.Již necelý rok si dopisuji, telefonuji s právníkem , který již ani neodpovídá ...a to jsem měla čekat na vyřízení. Částka byla /1 250 000/ 22.12 asi kolem 17:00h. Znalecký posudek zní , že v bytě jsou skryté, velmi dobře zpočátku skryté vady. Nyní mi bylo řečeno, že je pozdě na další řešení i když se snažím celou tu dobu a navíc vystavuji ne vlastní vinou celý dům vyhořením, výbuchem. Prosím dejte mi radu, zda je opravdu zaruka skryté vady 6 měsíců. Nezdá se mi to. Pí. M. je podnikatelka , rozhodně ne nemovitá a já mám co dělat , abych spočítala dětem i jogurty , splácet budu 25 let. Opravy budou činit další xxxxxxxčástku, dívat se na to jak jsem se nechala hanebně podvést. Děkuji velice. Rozhoduji se zveřejnit kauzu v TV , ale stěhovala jsem se z důvodu, aby bývalý manžel o nás nevěděl, má zakázaný styk s dětmi. Více jen osobně, je-li to možné. Mějte se krásně.
Jarmila
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu plyne, že jste měla koupit byt, který jste si před koupí prohlédla, byl zrekonstruovaný a po předání peněz jste zjistila, že v bytě byly provedeny zásahy, které jej znehodnotili, resp. byly v bytě objeveny skryté vady. Z dotazu není zřejmé co míníte koupí, pokud by se jednalo skutečně o koupi bytu, který je podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům samostatnou nemovitostí, bylo by nezbytně nutné, aby aby takové smlouva vložena do katastru nemovitostí. Nevím jestli se jedná o tuto variantu nebo koupí míníte převod členských práv a povinností v bytovém družstvu s tím, že jste se stala členkou družstva a nájemcem družstevního bytu. V obou případech obecně platí že byste podle okolností patrně mohla požadovat slevu z kupní ceny nebo z úplaty za převod členských práv a povinností nebo od smlouvy odstoupit. Bez podrobnějších informací k Vašemu případu však nelze dát konkrétnější radu, doporučuji Vám vyhledat odbornou právní pomoc a nespoléhat na to, že Vaše problémy vyřeší právník protistrany, který hájí zájmy protistrany která se k Vám měla zachovat nesolidně, nikoli zájmy Vaše.
30.1.2005 21:57
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
měl bych na Vás následující dotaz. Se ženou bydlíme v obecním bytě, chceme ho vyměnit za jiný obecní byt, v domě jdoucím do privatizace. Město ho začátkem příštího roku hodlá prodat družstvu, vytvořenému ze současných nájemníků. To již bylo založeno a zapsáno v obchodním rejstříku. My jsme byli do družstva přijati dodatečně, výměna bytů však ještě neproběhla.
Nyní jsme si zažádali o Úvěr pro mladé rodiny a bylo nám řečeno, že v našem případě nesplňujeme požadované podmínky. Nárok na úvěr bychom prý měli pouze v případě, že město prodá byty jednotlivým nájemníkům do OV nebo v případě, že se bude jednat o úhradu převodu členských práv se současným užívacím právem k družstevnímu bytu. V případě, že peníze zaplatíme přímo městu a dům bude prodán družstvu, nárok nemáme.
Dala by se tato situace nějakým způsobem vyřešit?
Předem děkuji za odpověď.
Jirka
ODPOVĚĎ:
Podle nařízení vlády o použití prostředků státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízení bytu některými osobami mladšími 36 let je úvěr možno použít pouze na financování výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů,výstavby bytu v rodinném domě,výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům než k bydlení,koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem a úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu. Za Vámi popsaného stavu se ztotožňuji s tím, že nesplňujete podmínky pro poskytnutí tohoto úvěru, protože by se z Vaší strany jednalo o placení dalšího členského vkladu bytovému družstvu, aby toto družstvo mohlo od města nabýt bytový dům, nikoli platbu za převod členských práv a povinností dosavadnímu družstevníkovi po němž se zároveň stanete nájemci družstevního bytu. Aby bylo možno Vám poskytnout úvěr ze státní podporou (upozorňuji že na jehož poskytnutí všem žadatelům kteří splní požadované podmínky není právní nárok), bylo by nutno, aby jste členský podíl kupovali až po převodu domu do vlastnictví družstva od stávajícího nájemce. Potom by však logicky nešlo uskutečnit výměnu tohoto bytu za Váš stávající byt obecní. Za této situace se mi Váš záměr získat zmíněný úvěr jeví bohužel patrně jako nerealizovatený.
30.1.2005 21:57
OTÁZKA:
Dobrý den. Máme uzavřenou budoucí smlouvu o kupní smlouvě na byt. Ta končí k 31.12.2004. Jelikož ale byt není dostavěný, budeme od této smlouvy odstupovat (uplynutím její platnosti). Složili jsme zálohu 420.000. Jakou dobu má ze zákona investor stavby na vrácení této zálohy, popřípadě co musíme pro její navrácení udělat? Dekuji za odpověď.
Lenka
ODPOVĚĎ:
Situaci chápu tak, že investor se zavázal byt dostavět do 31.12.2004 s tím, že pokud tuto povinnost nesplnil, máte právo od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupit. Pokud smlouva samotná neobsahuje jinou lhůtu pro vrácení Vámi poskytnutého plnění, zákon stanoví že se tak má stát bez zbytečného odkladu poté co zanikne smlouva odstoupením. Ze zkušenosti Vám však před odstoupením doporučuji zvážit všechny okolnosti věci, zejména zda nebude výhodnější počkat na dokončení bytu, pokud se dokončení jeví jako reálné. V obdobných případech nejsou výjimečné situace, kdy pohledávka je reálně obtížně dobytná nebo nedobytná protože investor je ve finanční tísni a není schopen poskytnuté zálohy vrátit, protože (a to v lepším případě) je již „prostavěl“.
30.1.2005 21:57
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, vzal jsem si úvěr od stavební spořitelny na pořízení družstevního bytu, který hodlám v budoucnu poskytnout jednomu ze svých dětí (máme jako 4-členná rodina se 2 dospělými, ale studujícími dětmi již jeden byt). V současné době hodlám byt na rok nebo o něco více pronajmout.
Mohl bych a za jakých podmínek odepisovat úrok z úvěru stavební spořitelny z daně z příjmu?
Až byt pronajmu, mohu při placení daně z pronájmu ze základu této daně odečíst celou sumu, kterou musím měsíčně odvádět družstvu (zálohy do fondu oprav atd.)?
Děkuji
Petr B.
ODPOVĚĎ:
Podle § 15 odst. 10 zákona o dani z příjmu obecně platí že se od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření. Pokud se týká uplatnění plateb družstvu jako daňového nákladu, domnívám se že to není možné. Doporučuji Vám tuto informaci verifikovat u daňového poradce.
30.1.2005 21:58
OTÁZKA:
Dobry den, rozvazujeme jaky byt si koupit - v osobnim
vlastnictvi nebo druzstevni. Jake jsou nevyhody druzstevnich bytu? A proc jsou levnejsi. Dekujeme za odpoved.
Barbara
ODPOVĚĎ:
K obecnému dotazu pouze obecně: Byt tzv. v osobním vlastnictví je byt, který byl rozhodnutím vlastníka nebo již při výstavbě bytového domu rozdělen na jednotlivé bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům, toto rozdělení bylo zapsáno do katastru nemovitostí a ten kdo takový byt koupí je vlastníkem nemovitosti která je zapsána do katastru nemovitostí a má obdobný právní režim jako např. rodinný domek. U družstevního bytu nejde o jeho prodej v pravém slova smyslu, jedná se o převod členského podílu, tedy členských práv a povinností v bytovém družstvu, přičemž s členstvím v bytovém družstvu je spojeno právo na to aby člen družstva byl nájemcem bytu v domě patřícímu bytovému družstvu. Rozdílů v postavení vlastníka bytu a člena družstva, který je zároveň nájemcem družstevního bytu je mnoho. Základním rozdílem, který způsobuje skutečnost, že družstevní byty jsou obecně o něco levnější je skutečnost, že bytem ve vlastnictví lze zajistit pohledávku např. hypotéčního úvěru zřízením zástavního práva k tomuto bytu jako nemovitosti. Případný kupující má tedy „ čím ručit bance za úvěr“ a má snadnější přístup k finančním zdrojům na pořízení bytu. U družstevního bytu nemůže členský podíl v bytovém družstvu „sloužit jako jistota bance“.
30.1.2005 21:58
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
Kupuji byt, na kterém vázne zástavní a předkupní právo banky, u které má prodávající úvěr. Prodej probíhá přes jistotní účet, ovšem prodávající koncipoval smlouvu tak, že peníze odejdou z jistotního účtu na jeho osobní účet už poté, co jeho věřitelská banka podá návrh na Katastrální úřad na výmaz svých práv. Je toto obvyklé? Nemělo by k převodu na účet majitele dojít až v době samotného provedení výmazu? Může banka v době, kdy již podala návrh na výmaz svých zástavních a předkupních práv do doby než dojde k provedení výmazu, svá zástavní a předkupní práva stále uplatňovat?
Předem děkuji.
Martin
ODPOVĚĎ:
Výmaz zástavních práv se provádí tzv. záznamem do katastru na základě kvitance (potvrzení) banky o tom, že zanikla zástavním právem zajištěná pohledávka splacením ( třeba i předčasným) úvěru. Pokud by úvěr zajištěný zástavním právem byl skutečně a nezpochybnitelně plně uhrazen, zástavní právo zaniká „ automaticky“ ze zákona Předkupní právo pokud bylo zřízeno jako věcné právo a je zapsáno do katastru nemovitostí bude nutno zrušit písemnou dohodou banky a dlužníka a zánik tohoto práva musí být vloženo do katastru nemovitostí. Pro podrobnější posouzení by bylo třeba znát věc konkrétně, Vámi popsaný stav by svědčil snad tomu, že prodávající má dostatek prostředků aby úvěr banky vypořádal ze svých prostředků ještě předtím než obdrží od Vás kupní cenu. Doporučuji Vám si ověřit, zda zajištěný úvěr byl skutečně uhrazen před tím, než bude kupní cena mimo vaši dispozici.
30.1.2005 21:59
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, bydlime ve vsi tesne za hranici Prahy, v dosahu MHD(autem za 10 minut na Dejvicke)a jsme majiteli venkovske usedlosti, kt. jsme koupili pred 20ti lety se 2 najemniky. Ti pravidelne plati najemne, z nehoz my odvadime dane. Nemame s nimi uzavrenou najemni smlouvu a najemne predstavuje po dregulacnich krocich priblizne 14 Kc za m2 za mesic.(V obci je obrovsky tlak na koupi pozemku i pronajem bytu.) Nemame sepsanou najemni smlouvu, stale cekame na uplnou deregulaci. JE MOZNE SEPSAT NYNI NAJEMNI SMLOUVU A URCIT NOVOU VYSI NAJEMNEHO? O JAKE UDAJE SE PRI STANOVENI NAJEMNEHO OPRIT?
Slavka
ODPOVĚĎ:
Jestliže uvádíte, že před 20 lety jste koupili usedlost s nájemníky, lze předpokládat, že byli patrně řádnými uživateli bytu, tedy že jim byty byly kdysi patrně řádně předány do užívání. Užívání bytu bylo pak ze zákona transformováno na nájem bytu. Takový nájem by bylo samozřejmě možno ukončit dohodou pronajimatele a nájemce a uzavřít nájemní (neregulované)smlouvy nové s volně dohodnutým nájemným, otázkou je, zda nájemci na takové řešení přistoupili, neboť je pro ně nevýhodné. Pokud jste na pochybách, zda nájemci skutečně svědčí nájemní právo, doporučuji Vám si věc nechat kvalifikovaně právně posoudit.
30.1.2005 21:59
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, před 4 roky jsem od předchozí majitelky odkoupila členský podíl v bytovém družstvu spojený s užíváním družstevního bytu. Nyní s přítelem uvažujeme o koupi pozemku a následné stavbě RD a proto bych chtěla tento družstevní byt stejným způsobem prodat (byt je stále družstevní - ne OV). Chtěla bych se zeptat, zda budu muset při prodeji platit nějakou daň (z příjmu) nebo zda se na tento případ vztahují nějaká osvobození od platby daně (např. délka trvalého bydliště v bytě, použití získaných fin. prostředků na nové bydlení apod.) Děkuji za odpověď.
Petra
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 4 zákona o daních z příjmu je od daně z příjmu osvobozen příjem z převodu členského podílu v bytovém družstvu, pokud mezi nabytím a prodejem členského podílu uplynula doba alespoň pěti let nebo takto získaný příjem bude do jednoho roku použit na uspokojení Vaší bytové potřeby.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, kdo z cizinců může kupovat nemovitosti na území ČR? Děkuji za odpověď
Jana B.
ODPOVĚĎ:
Problematiku nabývání nemovitostí cizinci upravuje zejména ust. § 17 devizového zákona poměrně obsáhlým způsobem. Pro výklad problematiky je třeba chápat pojmy devizový tuzemec a devizový cizozemec. Právní úprava stanoví rozdílný režim pro zemědělskou půdu a ostatní nemovitosti. Komplexní výklad problematiky je nad rámec této poradny, zjednodušující výklad by mohl být zavádějící. Doporučuji zadat otázku ke konkrétní situaci,která Vás zajímá, nicméně pouze na okraj uvádím, že podstatnou změnou provedenou novelou devizového zákona z roku 2004 bylo zakotvení práva nabývat „nezemědělské“ nemovitosti cizozemci s českým státním občanstvím a cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Vážený pane Kerbachu. Mají realitní kanceláře zákonem stanovenu výši provize za prodej bytu, domu? Nebo si provizi mohou určit dle svého uvážení? Děkuji za informaci.
David
ODPOVĚĎ:
Provize realitní kanceláři je vždy věcí dohody mezi příslušnou RK a jejím klientem, nejedná se o cenu služby, která by byla státem jakkoli regulována.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, chtěla bych se zeptat na jednu věc. Koupila jsem byt (OV), který je v domě, který vlastní bytové družstvo. Na byt jsem si vzala hypotéku a její podstatnou část splatila z úvěru ze stavebního spoření. V tom problém není, ale chtěla bych v bytě udělat nějaké stavební úpravy (ubourání větší části zdi a postavení příčky). Moje otázka zní, koho požádat o stavební povolení - družstvo, banku, stavební spořitelnu,...? Děkuji za odpověď.
Zuzka
ODPOVĚĎ:
O stavební povolení se žádá zásadně příslušný stavební odbor. Doporučuji ještě nahlédnout do stanov družstva příp. smlouvy s bankou, zda-li z těchto listin pro Vás nevyplývá nějaká oznamovací povinnost.
30.1.2005 22:00
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se jen zeptat, jak postupovat při „koupi družstevního“ bytu a naco si dát pozor.
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Koupě družstevního bytu nevyžaduje tak přísný formální postup jako při koupi bytu do osobního vlastnictví (odpadá nutnost řízení před katastrálním úřadem). Nicméně i zde doporučuji obezřetnost. Tzv. převod členských práv a povinností spojených s členstvím v BD (laicky nesprávně nazýváno smlouva o koupi družstevního bytu) na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva a tato dohoda je velmi jednoduchým smluvním typem. Před jejím uzavřením však doporučuji zjistit si co nejvíce informací o BD, stejně jako i o potencionálním převodci členských práv a povinností, např. zda-li nemá vůči BD nějaké závazky apod., příp. si tyto možné existující závazky ošetřit smluvně. Na BD si také zjistěte, jak je to s případným budoucím nárokem na koupi družstevního bytu do osobního vlastnictví.
30.1.2005 22:01
OTÁZKA:
Dobrý den,prosím o informaci.Mám pronajaté nebytové prostory obchod xm2,kancelář xm2,sklad xm2 s jedním vstupem oddělené každé dveřmi. Smlouva zní uvedené nebytové prostory včetně vodné stočné, elektroměr přepíše (já) na sebe. V obchodě 2xpřímotop,nelze vytopit maximálně 10oC-13oC. Společné prostory užívají jak majitel tak další sousedící obchod. Tento týden jsem zjistila, že elektrická energie je z těchto napojena na mé hodiny. Po sdělení majiteli, že jsem zjistila tuto skutečnosti přijel během 2hodin a zamkl dveře do jeho dvorku kde je elektroměr umístěn, že když budu potřebovat kontrolu, tak si mám vždy zavolat. Dotaz: mohu dát okamžitou výpověď z nájmu(majitel odmítá), je důvod k okamžité výpovědi nedostatečně vytápěné(pronajato s 2přímotopy), nebo jsem povinna nasadit další el.spořebiče. Děkuji moc
Jana
ODPOVĚĎ:
Dle § 5 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb. v platném znění o nájmu a podnájmu nebytových prostor platí, že pronajímatel je povinen zabezpečit řádné plnění služeb, jenž je s nájmem splněno. Pakliže je jeho povinností ze smlouvy zajistit i vytápění, teplota 10-13 stupňů je pro provoz obchodu nedostatečná a proto jsem názoru, že poté, co pronajímatel nezjedná k Vaší předchozí výzvě nápravu, byla by z Vaší strany možná výpověď v tříměsíční (pakliže není ve smlouvě stanoveno jinak) výpovědní lhůtě dle § 9 odst. 3 písm. c) cit. zákona pro hrubé neplnění jeho povinností. Tento postup lze uplatnit i v případě, že s ním nebude pronajímatel souhlasit, jedná se o úkon jednostranný. Pakliže se sousední obchod na Váš úkor obohacuje odběrem elektrické energie, zakládá toto Vaše právo se domáhat náhrady i vůči němu, otazné je, jak se bude stanovovat výše „odcizené“ energie. Pakliže však pronajímatel k Vaší výzvě nezjedná v této věci nápravu, i zde se domnívám, že jsou dány důvody pro uplatnění výpovědi z Vaší strany.
30.1.2005 22:02
OTÁZKA:
Musí být na shromáždění vlastníků jednotek všichni spoluvlastníci jednotky (ať už podíloví spoluvlastníci nebo manželé se společným jměním manželů)? Nebo stačí jeden z nich? Musí mít pak plnou moc? Co když jsou podíloví spoluvlastníci s nestejným podílem (třeba 51-49%)? Nestačí pak ten s větším podílem? Co v případě, že nehlasují stejně? Platí pak jako hlas za jednotku toho, který má větší spoluvlastnický podíl na jednotce? Děkuji.
Karel Vlk
ODPOVĚĎ:
§ 11 odst. 3 zák. o vlastnictví k bytům hovoří ve smyslu, že spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky a tudíž jeden hlas. U manželů pak § 145 obč. zák. hovoří o tom, že obvyklou správu majetku náležejícího do SJM může vykonávat každý z manželů. Hlasování na shromáždění vlastníků takovou obvyklou správou majetku je a proto stačí jeden z manželů bez nutnosti plné moci. U podílových spoluvlastníků platí dle § 139 stejného zákona, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou dle velikosti podílů. Případ, že by spoluvlastníci nehlasovali stejně, není možný, neboť zkrátka a dobře není možné že jediný hlas, který při hlasování mají bude znít ANO a NE současně. Není pravděpodobné, že by v praxi taková situace nastala, nicméně osobně bych v souladu výše uvedeným dal na stanovisko majoritního vlastníka jednotky.
30.1.2005 22:02
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, ráda bych se zeptala. V současné době jsme s manželem dohodnuti na rozvodu. Máme spolu rodinný dům, který po dohodě připadne mne. Je na něm vázáno zástavní právo banky na hypotéku. Chtěla jsem se zeptat, jakým způsobem je nejlepší dům na mne převést. 1) sepsat dohodu o vyrovnání majetku - to by zřejmě manžel muset platit daň z příjmu a já daň z převodu? Je to ale divné, dům je cca ze 90% zaúvěrovaný, tudíž já bych platila daň z něčeho, co vlastně ani ještě nevlastním, a co teprve budu splácet nebo varianta 2) sepíšem s maželem darovací smlouvu, tudíž každý opět zaplatíme daň z příjmu resp. daň z převodu a po pár měsících se rozvedem? Jak to provést? Díky.
Jana
ODPOVĚĎ:
Postupujte variantou č. 1, tedy uzavřete dohodu o vypořádání SJM. Nebudete hradit ani daň z převodu nemovitostí ani daň z příjmů. Před tím však doporučuji ještě kontaktovat peněžní ústav, který poskytl hypotéku, neboť Vaše vypořádání SJM se zřejmě bude muset nutně odrazit i ve změnách ve smluvních dokumentech co se týče splácení předmětného úvěru.
30.1.2005 22:02
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím co vše musím udělat, když mi mamka chce přepsat RD v kterém bydlíme.Jak mám postupovat a co vše musím uhradit. Děkuji
Vendula
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu usuzuji, že Vám domek chce maminka darovat. K naplnění tohoto účelu je třeba sepsat darovací smlouvu (bude-li si dárce přát, je možno mu v ní zřídit i věcné břemeno např. doživotního bydlení) a tuto doručit na příslušný katastrální úřad (správní poplatek činí 500,- Kč). Dále bude třeba nechat si vypracovat znalecký posudek (odhad domu), na základě kterého uhradíte darovací daň příslušnému finančnímu úřadu. Tato daň bude ve Vašem případě činit 1 % ze základu daně (tj. odhadu), v případě, že RD bude mít hodnotu do 1 mil. Kč. V případě, že bude odhad vyšší, je daň progresivní.
30.1.2005 22:03
OTÁZKA:
Dobry den pane Kerbachu, jsem najemnikem bytoveho druzstva byvalych najemniku. Vedeni druzstva se rozhodlo v dome vybudovat vytah. Jeden z navrhu je udajne o tom, ze se zazdi okno vedouci z byvale predsine - nyni kuchyne bytu. Kuchyn z toho prostoru maji i ostatni najemnici a druzstevnici, vsichni v ni maji take plynove sporaky a dalsi kuchynske spotrebice. Zazdenim okna tak prijdeme o jedinou moznost odvetrani a prosluneni. Vim, ze jako najemnik nejsem dle stavebniho zak. ucastnikem stavebniho rizeni. Jak mam postupovat / zatim byl zadan projekt a existuje i jina moznost, jak vytah postavit/ a na koho se obratit? Vim, ze staveb. upravy muze pronajimatel provadet v byte jen s mym svolenim. Chci ale predejit neprijemnostem, mohu zadat spravu kudy napr. vytah povede, popr. nahlednout do projektu? Ma pronajimatel povinnost mne informovat? Dekuji za odpoved.
Soňa Miňovská
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že nejste ze zákona účastníkem stavebního řízení. Neznám pochopitelně okolnosti, proč se má výtah budovat právě tak, jak popisujete, nicméně situaci bych se pokusil řešit nejprve jakousi „družstevní demokracií“, tj. pokusit se svolat (svolávání by jste měli mít řešeno ve stanovách BD) ve spolupráci s ostatními družstevníky, které popsaná situace též vadí, mimořádnou schůzi členů BD a zde požadovat vysvětlení, předložení dokumentace a iniciovat případné jiné řešení výtahu. Zároveň doporučuji si na stavebním úřadě nezávazně a neadresně zjistit, zda takovéto řešení neodporuje stavebním či hygienickým předpisům (omlouvám se, ale až takový odborník nejsem) . V případě, že ano, tento argument na schůzi BD použijte.
Pronajímatel sice může provádět stavební opravy a jiné podstatné změny jen se souhlasem nájemce, ale tento mu může být odepřen jen z vážných důvodů. Zda-li je souhlas odepřen právem, posoudí v konkrétní situaci soud.
30.1.2005 22:04
OTÁZKA:
Rád bych bydlel ve svém baráku (nově postaveném) a né stále v panelovém bytě.Všude kolem se stavý a mě by zajímalo kde vzít na stavbu peníze.Plat mám kolem 12tis.čistého a manželka je na mateřské.Lze to v tomto rozkradeném státě nějak zrealizovat?Nikde nám nepůjčí protože nemáme čím ručit atd.Za odpověď předem děkuji.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že Vám nepomohu. Pakliže nejste schopen doložit bance svůj příjem, což je základní hledisko, které banka hodnotí, nemáte zřejmě šanci. Neexistence ručení je sice také nepříjemná, nicméně ze zkušenosti vím, že doložení příjmu je zcela prioritní, neboť zájmem financující banky je splácející klient, nikoli možnost zdlouhavě realizovat zajištění nespláceného úvěru.
30.1.2005 22:04
OTÁZKA:
Dobrý den, v roce 1999 jsem nabyl družstevní byt na základě Smlouvy o nájmu bytu. Tento byt mi byl poté převeden do osobního vlastnictví (do Katastru byl zapsán v roce 2001). Nyní jej hodlám prodat a chci uplatnit osvobození od daně z přijmu, vzhledem k tomu, že od nabytí do prodeje je delší doba, než 5 let (nemohu použít 2 letou lhůtu). Je tato úvaha správná?
Alexandr
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že není. V roce 1999 jste nenabyl nemovitost tak, jak má na mysli ustanovení o osvobození od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. b) zák. o daních z příjmů. V r. 1999 jste nabyl členská práva a povinnosti člena BD, což však nelze zaměňovat s nabytím nemovitosti, kterou jste nabyl v r. 2001. Proto jsem názoru, že Vám pětiletá lhůta uplyne až v r. 2006.
30.1.2005 22:05
OTÁZKA:
Dobrý den,předem chci poděkovat za Vaši odpověď na moji otázku týkajícího se podílového spoluvlastnictví (otázka č.81487 z 22.10.). Ráda bych se zeptala ještě na soudní vypořádání spoluvlastnictví s naší sestřenicí. Víme, že by se soud pravděpodobně přiklonil na naši stranu, ale hlavní problém je v tom, že tak vysokou částku za náhradu nemůžeme zaplatit. Je možné, aby soud navrhl jako náhradu odkázání sestřenici poloviny pozemku(přiléhající zahradu u domu) a další finanční vyrovnání např.1 mil.korun, což bychom byli schopni unést? Tuto variantu-ovšem s doplatkem 1,5 mil nám sama sestřenice navrhovala s tím, že by na pozemku stavěla. Ale po naší odpovědi se už neozvala. Ještě by mě zajímalo jak by soud nakládal s rodiči, kteří nejsou vlastníky, ale v domě asi 30 let bydlí jako nájemníci. Mají předpokládám taky nějaká práva. Děkuji moc za odpověd.
Linda
ODPOVĚĎ:
Soud takto direktivně nerozhodne. Připadl by v úvahu snad soudní smír v tomto znění, ale to se již rovnou můžete dohodnout mimosoudně. Nezbývá Vám, než pokusit se tedy se sestrou domluvit ve Vámi navrhovaném znění a uzavřít dohodu o vypořádání podílového spoluvlastnictví i za cenu případného částečného ústupku. Pakliže se Vám to nepodaří, nezbude Vám, než absolvovat soudní spor, získat nemovitosti do svého vlastnictví a prostředky nějakým způsobem sehnat či např. pokusit se sehnat potencionálního kupce, který by chtěl po vyřešení sporu zahradu koupit a z těchto prostředků sestru vyplatit. Toto by ovšem šlo i cestou mimosoudní v rámci jednání s Vaší sestrou, dohodě se meze nekladou. Rodiče jakožto nájemnici mají stejná práva jako každý jiný nájemník, předpokládám ovšem, že mají řádný titul k užívání bytu. Soud by ovšem jejich postavení v řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví neřešil, neboť se tato problematika sporu nedotýká. Ve zbylém odkazuji na svou předchozí odpověď.
30.1.2005 22:05
OTÁZKA:
Dobrý den, darovací smlouvou jsem získal od rodičů byt do OV před třemi lety. Sourozenci po smrti rodičů podali žalobu na neplatnost darovací smlouvy a soudní řízení doposud nebylo ukončeno.Soud vyšší instance zrušil předběžné opatření, které mně zakazovalo jakýmkoliv způsobem s bytem nakládat, takže v katastru nemovitostí nejsou žádné záznamy, které by bránili byt prodat. Chtěl bych se zeptat zdali nohu byt za situace, kdy je veden spor byt prodat. Pokud by spor dopadl v můj neprospěch musel bych sourozencům vyplatit jejich podíl. Jde mě však o to zdali by kupující již do našeho sporu nebyli zataženi event. nehrozilo zrušení uzavření kupní smlouvy. Děkuji za odpověd.
Miroslav Pavlík
ODPOVĚĎ:
Bohužel neznám konkrétní okolnosti případu, abych se mohl podrobněji vyjádřit k tomuto zajímavému případu. Z okolností však dovozuji, že se zřejmě Vaši sourozenci nespokojili s tím, že je Vaši rodiče takto „opomenuli“ a tím je vlastně elegantně „vydědili“. Za této situace je však otazné, zda-li jim bude žaloba na neplatnost darovací smlouvy něco platná, pakliže se ovšem v darovací smlouvě nenacházejí formální chyby. Pakliže byla smlouva v pořádku, mám za to, že Vaši sourozenci měli žalovat jiným způsobem, nikoli na neplatnost darovací smlouvy. Co se však týče Vašeho dotazu, zda-li je možno za současného stavu byt prodat, pak sděluji, že ano, neboť omezení v podobě předběžného opatření bylo zrušeno. Obávám se však, že za této situace se znalostí věci byt těžko někdo koupí, neboť pakliže by byla skutečně shledána Vámi zmiňovaná darovací smlouva za neplatnou a Vy jste tedy nebyl vlastníkem bytu, nemohla by být logicky platná ani žádná další smlouva, neboť žádný nemůže převést více práv, než kterými sám disponuje.
11.2.2005 14:19
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, uvazuji o koupi atelieru - nebyt. jednotky od spolecnosti Central group. Jake jsou zasadni rozdily mezi bytem 1+kk a atelierem 1+kk. I pri pripadnem prodeji za par let ?
Dekuji
ondrej kovac
ODPOVĚĎ:
Zásadním rozdílem mezi bytem a ateliérem je právě ta skutečnost, že ateliér je nebytový prostor, zatímco byt je, jak z jeho názvu vyplývá, jednotka určená pro bydlení. Váš dotaz má zřejmě souvislost daňovou, tj. jak bude danit případný prodej ateliéru. Dani z převodu nemovitostí ve výši 3 % ze základu daně se nevyhnete v žádném případě, pakliže prodáte ateliér v době kratší než 5 let od jeho nabytí, nevyhnete se ani případné dani z příjmu, pakliže by jste prodával za cenu vyšší. Právě skutečnost, že je ateliér nebytovým prostorem a není tedy určen k uspokojování bytových potřeb (i když tam lidé zhusta bydlí) brání uplatnění využití 2 leté zákonné lhůty pro osvobození od daně z příjmů v případě, že v bytové jednotce bydlí převodce alespoň po tuto dobu před uskutečněním převodu. Pokud budete však prodávat ateliér po uplynutí 5 leté lhůty, budete od daně z příjmu osvobozen, pakliže ovšem nebudete mít ateliér v obchodním majetku pro výkon podnikatelské činnosti.
11.2.2005 14:19
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěl bych poprosit o radu s následující věcí. Koupil jsem před dvěma lety dům, který má jako černou stavbu postavené podkroví a balkon.Tato černá stavba je už 27 let stará. Před deseti lety získal sousední nemovitost jeden člověk, který černou stavbu na mém domě zjistil a přes stavební úřad ji napadá. Chtěl jsem celou věc zlegalizovat, i když za to nemůžu já a nechat vystavit dodatečné stavební povolení a kolaudaci. Tento soused mě ovšem nechce podepsat souhlas se stavbou. Chtěl jsem se zeptat, zda-li neexistuje nějaká promlčecí doba, která by mě pomohla s legalizací stavby, nebo zda nemá vliv to, že já i on nebyl v době černé stavby majitel objektů?
Děkuji.
Petr
ODPOVĚĎ:
Takováto promlčecí doba neexistuje. Okolnost, že soused nechce dát souhlas s dodatečným povolením stavby (je ze zákona účastníkem stavebního řízení) je sice nepříjemnou, nicméně ne nepřekonatelnou překážkou. Za situace, kdy bude ze strany stavebního úřadu shledáno, že černá stavba existuje již tak drahnou dobu a zřejmě evidentně neomezuje souseda, nebude zřejmě problémem dodatečně stavbu zlegalizovat. S ohledem na skutečnost, že jste to nebyl Vy, kdo porušil zákon, Vám nehrozí sankce za nelegální přístavbu, nicméně přesto doporučuji dát věci do pořádku přes i odpor souseda.
11.2.2005 14:21
OTÁZKA:
Privatizuji byt,majitel(město)požaduje nejdříve jeho zaplacení a teprve pak předá vklad na katastr.Depositní uložení odmítá.Jak se bránit,abych nebyl podveden(na př. k zapsání dojde až za rok)a mě nevznikla finanční ztráta tím,že budu muset platit nájem a nebudu mít úroky ze zaplacené částky.Na mé výhrady mě sdělují,že to nemusím koupit.Připadá mi to jako vydírání.Milan.
Milan
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že se Vám nepodaří na základě Vašeho požadavku přehodnotit způsob úhrady kupní ceny. Je obvyklé, že si prodávající diktuje podmínky prodeje (zejména pakliže existuje převis poptávky nad nabídkám) a slovo vydírání není, myslím, na místě. Na druhou stranu skutečnost, že byt kupujete od města, by měla být určitou zárukou poctivého jednání. Jiná situace by byla, kdyby jste kupoval nemovitost od fyzické osoby, tam bych skutečně doporučoval zvýšenou ostražitost a deponování prostředků např. u notáře. S ohledem na skutečnost, že do katastru nemovitostí budete coby majitel zapsán zpětně od data podání návrhu na vklad, mám taktéž za to, že by jste neměl hradit po Vámi uváděný rok nájemné.
11.2.2005 14:21
OTÁZKA:
Dobrý den.Potřebovala bych poradit v následující věci.Můj přítel má vedeno trvalé bydliště u babičky,která bydlí v bytě 1+1,ale bydlí se svojí maminkou v jiném bytě,kde ale není hlášen.Měla uzavřenu nájemní smlouvu,kde byli vedeni oba dva.Pak přišel majitel domu,který ho získal do osobního vlastnictví a smlouvy od všech lidí v baráku vybral,bez jakéhokoliv udání důvodu.Podotýkám že v domě bydlí samí staří lidé.Všichni se domnívali,že jim bude vystavena nová nájemní smlouva,ale je to už přes rok a žádnou novou nájemní smlouvu nedostali.Napsali jsme tedy majiteli domu žádost o vydání nájemní smlouvy,abychom měli v ruce nějaký doklad.Po obdržení naší žádosti navštívil babičku majitel domu a řekl jí, že pokud bude na vydání nájemní smlouvy trvat,tak jí ji vystaví,ale už na dobu určitou.A že přítele berou jako že je v tom bytě u babičky pouze v podnájmu.Chtěla bych se zeptat,jak tuto vzniklou situaci řešit.Zda má majitel domu právo smlouvu jen tak vybrat a už nájemníkům nedat jinou nájemní smlouvu?Zda má právo změnit nájem z doby neurčité na dobu určitou?A zda v případě úmrtí babičky,by měl přítel na byt nějaký nárok,když nemá v ruce vůbec nic?Prosíme o odpověď neboť se v takovýchto věcech vůbec nevyznáme.Děkujeme
Lenka
ODPOVĚĎ:
Pochopitelně, že postup pronajímatele není legitimní, nicméně obávám se, že vydáním nájemních smluv novému pronajímateli, se dopustili nájemci závažné chyby, která by mohla mít v budoucnu za následek neunesení důkazního břemene v případném soudním sporu. Změna vlastnictví nemovitosti samozřejmě nemá vlivu na existenci nájemního vztahu a byť není vyloučeno uzavření nových smluv, vždy je vhodné si tyto nové smlouvy prostudovat s ohledem právě na často pronajímateli zkoušený trik se záměnou doby určité za dosavadní dobu neurčitou. Pronajímatel ve Vašem případě zřejmě odmítá uzavření nových smluv se záměrem vyloučit či alespoň znesnadnit případný nárok na přechod nájmu v případě úmrtí nájemce. Na určení existence nájemního vztahu by šlo dle mého názoru s úspěchem žalovat a využít zejméně svědeckých výpovědí ostatních nájemců.
Co se týče Vašeho přítele, pronajímatel si je pravděpodobně vědom spekulativnosti jednání Vašeho přítele a není pochyb zřejmě o tom, že v případě soudního sporu tento argument použije. V případě, že by babička zemřela a Váš přítel by se chtěl za stávající situace soudit, obávám se, že by neměl moc šancí na úspěch. Doporučuji spíše, aby byla žaloba podána za jejího života. Z důvodu složitosti věci doporučuji vyhledání kvalifikované právní pomoci.
11.2.2005 14:23
OTÁZKA:
Dobrý den.Bytovka, 4 spoluvlastníci, u 2 vyměněny kotle za turbo a komíny odstaveny, ostatní do stávajících komínů.Rád bych věděl,jak postupovat při financování vložkování komínů pro plynové spotřebiče - každý komín(y) ke svému spotřebiči nebo společně?
Děkuji a přeji hezký den.
Honza
ODPOVĚĎ:
Bohužel musím konstatovat, že toto je realitní poradna a já nejsem odborně stavebně vzdělán tak, abych plně pochopil obsah Vašeho dotazu. Nicméně se pokusím odpovědět alespoň obecně. Z Vašeho dotazu předpokládám, že předmětnou bytovku (bytový dům se 4 byty) vlastní 4 majitelé s vlastnickým podílem ideální ¼ k celku. Občanský zák. ve svém § 139 určuje, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. V případě, že nedojde k dohodě ve věci nebo při rovnosti hlasů rozhodne soud. Dle tohoto ustanovení by spoluvlastníci předmětného domu měli postupovat při řešení záležitostí, které se týkají jejich společného majetku, tj. i o Vámi uváděném problému. S ohledem na logiku věci by ovšem bylo spravedlivé, aby byly zohledněny při rozhodování již investice vynaložené a dále to, komu vlastně zlepšení kultury bydlení je ku prospěchu.
11.2.2005 14:23
OTÁZKA:
Dobrý den. Mohl byste mi prosím poradit, zda regulovaný nájemník v domě se soukromým majitelem má možnost, jak se bránit (kromě soudu) - dům před rokem koupila realitní kancelář (která kupuje starší činžáky v atraktivnějších pražských lokalitách, vystěhuje nájemníky a rekonstruované byty pak prodá). Nájemníkům oznámí, že do 3 měsíců se musejí z důvodu rekonstrukce odstěhovat do náhradního bytu. Ale bohužel náhradní byt neposkytnou ani do roka. Naopak nechají sundat střechu, provést půdní vestavbu a rekonstrukce sítí, takže celý rok a déle nájemníci bydlí na staveništi a v neustálém hluku. Nejhůř jsou na tom ti, kdo bydlí v posledním patře. Jako se stalo mé starší příbuzné - má po podzimu asi 1/3 věcí promočenou a plesnivou od dešťové vody. Nejhorší je, že ta realitka nemá žádné náhradní byty a náhradní byty hledá metodou fingované směny. Tím také nutí k podvodu lidi, kteří nejsou zvyklí podvádět, nemluvě o tom, že z tohoto činžáku po roce z asi 20 bytů bylo odstěhováno teprve asi 4-5. Sami přiznávají, že využívají mezery v zákoně. Nevíte prosím, zda má nájemník jinou možnost obrany než soud?
Blanka
ODPOVĚĎ:
Nevím, o jaké díře v zákoně RK hovoří, nicméně aby mohla vystěhovat nájemníky z Vámi naznačených důvodů, musela by buď existovat dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem (nedovedu si představit, že bych takovouto dohodu uzavřel bez toho, aby neměl postaveno najisto, že náhradní byt skutečně dostanu), nebo soudní rozhodnutí o přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodu nutnosti provedení takovýchto oprav. V tomto případě také soud rozhodne o bytové náhradě. Rozhodně však nedoporučuji podílet se na Vámi uváděnou metodu fingované směny, nemusela by se Vám vyplatit!
V případě, že chování pronajímatele spočívá např. v tom, že omezí uživatele bytu např. v užívání energií nebo jinak brání v užívání bytu, není vyloučeno podání (např. na PČR) oznámení pro podezření ze spáchání trestného činu neoprávněného zásahu k domu, bytu či nebytovému prostoru dle § 249a trestního zákona.
Co se týče Vaší příbuzné, které činností pronajímatele vznikla škoda, bylo by lze se náhrady domáhat u soudu. Z Vašeho zadání vyplývá m.j. obava ze soudů, nicméně ty jsou zde kvůli tomu, aby chránily práva občanů tohoto státu. Proto bych neměl z řízení před soudy obav a ve Vašem případě, pakliže to bude nutné, obrátil bych se na příslušný soud.
11.2.2005 14:24
OTÁZKA:
Dobrý den,
chystáme se koupit pozemek na okraji Prahy. Realitní kancelář nabízí tento pozemek se všemi sítěmi. Voda, el. a plyn jsou již zde ve staré komunikace, ale kanalizace zde není. Je v návrhu, že zde bude vybudována magistrátem hl.m. Prahy, ale jak nám zaručí termín výstavby, když chceme začít stavět dům v příštím roce? A septiky zde již nepovolují. Jedině v případě vyjímky. A v tomto případě je cena pozemku dost vysoká. Dá se nějak tato věc upravit ve smlouvě, dostaneme stavební povolení i když ještě nebude zbudována?
Děkuji
Jana
ODPOVĚĎ:
Předně doporučuji ještě před podpisem kupní smlouvy důkladně prověřit, jak to bude s výstavbou kanalizace. Na místním úřadě v místě, kde budete stavět, jistě budou mít informace, i když souhlasím s tím, že termín výstavby Vám nikdo nezaručí. Proto Vaše další návštěva by měla vést na příslušný stavební úřad, kde důkladně prosondujete možnost vydání stavebního povolení s tímto problémem (jinými slovy, zda-li je předpoklad udělení výjimky). Až po zodpovězení této otázky bych zvážil vše pro a proti a přistoupil k uzavření kupní smlouvy. Samozřejmě by šlo vše v kupní smlouvě ošetřit, např. výhradou možnosti odstoupení od kupní smlouvy v případě, že nebude do určitého data kanalizace, ale dost pochybuji, že na toto by majitel pozemku přistoupil, neboť by se zavazoval za něco, co nemůže ovlivnit. V případě, že by jste dostali výjimku na septik a chtěli by jste kupní smlouvu uzavřít, zkuste a s argumentací nutných nákladů na pořízení septiku dosáhnout snížení kupní ceny alespoň o tyto náklady.
11.2.2005 14:24
OTÁZKA:
Dobrý den.Dům je ve vlastnictví společenství vlastníků od začátku roku 2004,půdní prostor byl odprodán členu,asi před 4mi roky a ten realizuje půdní vestavbu.Odmítá platit příspěvky od začátku vzniku společenství,což zdůvodnuje nedokončením díla a tudíž neobyvatelností.Člen společenství je a jiný prostor v domě nevlastní.K dnešnímu dni jeho dluh přesahuje částku 10 000 kč.Jak postupovat?
Robert
ODPOVĚĎ:
Argument tohoto člena společenství vlastníků a tudíž majitele jednotky (byť zatím neuživatelné) je lichý. Zákon o vlastnictví k bytům ve svém § 15 hovoří o tom, že vlastníci jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu. Jsem názoru, že je povinen platit jak odsouhlasené příspěvky do fondu oprav, tak i zálohy na služby (výtah, úklid, osvětlení společných prostor), což je i logické, neboť tyto služby také sám užívá. Pakliže se s ním však nedohodnete smírně, nezbude Vám, než se domáhat svých práv cestou soudní.
11.2.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den. V roce 2004 jsem prodala byt v osobním vlastnictví, který jsem užívala 2 rok od jeho nabytí, ale trvalé bydliště jsem tam měla pouze 1 rok. Vztahuje se na mně daň z příjmu? Popřípadě jaké doklady musím doložit, abych prokázala, že jsem byt užívala.
Ivana
ODPOVĚĎ:
Jsem názoru, že osvobozena od daně z příjmu jste. Zákon o daních z příjmů totiž hovoří ve svém § 4 v souvislosti s nárokem na osvobození od platby daně z příjmu o „povinnosti prodávajícího mít bydliště“ po dobu dvou let před prodejem. Nehovoří se zde tedy o povinnosti byt nejen užívat, ale být zde i hlášen trvale. Pakliže jste v předmětném bytu po zákonem stanovenou dobu skutečně bydlela a jen jste nesplnila svou zákonnou povinnost přihlásit se (měla jste tedy hlášeno trvalé bydliště někde jinde) měla by jste mít nárok na osvobození. Pakliže by se o doložení této skutečnosti zajímal následně FÚ, šlo by Vámi tvrzený fakt doložit např. svědeckými výpověďmi, zprávou pošty, kam doručovala písemnosti apod.
11.2.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den. Plánuji výstavbu rodinného domku, kde jbudu zároveň budovat inženýrské sítě, které povedou přes pozemek v mém vlastnictví. Jedná se mi o to, jak je to s vlastnictvím mnou vybudovaných sítí, na které se v budoucnu napojí další uživatelé?
Petr
ODPOVĚĎ:
Vlastníkem vybudovaných inženýrských sítí na Vašem pozemku budete vy, protože tato stavba bude součástí pozemku. Pokud v budoucnu budou na tuto síť napojováni i vlastníci okolních staveb, bude nutno řešit vztahy mezi vámi smluvně. Speciální správně - právní předpisy, např. energetický zákon nebo zákon o vodách pak ukládá celou řadu povinností a omezení vlastníku sítí, zejména např. povinnost umožnit za určitých podmínek právě napojení vlastníků okolních staveb.
11.2.2005 14:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, od OPBH jsem v roce 1983 dostala dekret na byt(50 m2)v Praze, do kterého jsem se nastěhovala s 2 dětmi.Dům dostala v restituci majitelka.Mezitím syn dospěl a odstěhoval se a já se chci též přestěhovat a změnit si trvalé bydliště na jinou část Prahy. V bytě zůstane moje dcera, která zde vyrostla a je jí mezitím 26 let. Bojí se, aby jí majitelka nedělala problémy a nevyhodila jí, když si já změním trvalé bydliště. Budete-li moci odpovědět, předem děkuji.
Marie
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz směřuje k problematice tkz zákonného přechodu práva nájmu. Obecně podle ust. § 706 občanského zákoníku platí, že jestliže nájemce trvale opustí společnou domácnost, stávají se nájemci jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Pokud jsou splněny tyto zákonné předpoklady, zejména i to, že dcera nemá jiný vlastní byt, mělo by právo nájmu přejít na Vaši dceru. Z důvodu nezpochybnitelné právní jistoty lze doporučit, aby pronajímatelka (majitelka domu) nejlépe písemně potvrdila, že bere na vědomí tento přechod nájmu na dceru. Pokud by k tomu nebyla ochotna, bylo by možno se obrátit na soud, aby přechod nájmu na dceru osvědčil, tedy vydal v určovacím řízení rozsudek, v kterém deklaruje, že Vaše dcera je řádným nájemcem bytu.
11.2.2005 14:27
OTÁZKA:
Dobry den, prosim vas o radu s nasledujicim problemem.
Koupili jsme rodinny dum, jsme jiz zapsani v katastru nemovitosti a v dome jiz mesic bydlime. Po celou dobu jsme se snazili prijit na to, proc se v dome nedrzi teplo, i kdyz neustale topime. Dum totiz velice rychle vychladne. Pred nekolika dny jsem montoval garnyze na zaclony a pri vrtani do zdi jsem prisel na to, ze dum neni cihlovy, ale dreveny s
omitkou. Pri prodeji nam ale bylo tvrzeno, ze dum je cihlovy a je to take uvedeno v prospektu realitni kancelare. Stavebni plany nam byly predany az pri predani domu, takze jsme nemeli moznost to zjistit. Odhad jsme si nenechali delat, jelikoz jsme pro zaplaceni nepotrebovali pomoc banky.
Obavam se, ze jsme byli podvedeni a hodnota takoveho domu je mnohem nizsi, nez domu cihloveho. Planovana rekonstrukce se tudiz nemuze uskutecnit jak jsme chteli a bude nutne provest rozsahle zatepleni domu.
Co muzeme delat? Prodavajici jsem jeste v teto veci nekontaktoval, ale z predchozich jednani vim, ze zadna dohoda nebude mozna. Mam se obratit na soud a zadat vraceni casti penez podlozene odhadem nemovitosti? Nebo podpisem smlouvy a zaplacenim penez je vse pase a proste jsme byli naivni a naleteli jsme?
V pripade potreby dodam vice konkretnich udaju.
Dekuji za Vasi odpoved a pomoc.
David
ODPOVĚĎ:
Tento dotaz byl již odpovězen v minulosti, takže pouze stručně. V daném případě by bylo možno uvažovat o odstoupení od kupní smlouvy a požadavku na vrácení celé kupní ceny oproti vrácení domu nebo požadavku na slevu z kupní ceny. Věc je třeba zhodnotit se znalostí všech podrobností relevantních ve věci a neobejdete se patrně bez systematické pomoci právníka, kterou nemůže nahradit tato poradna.
11.2.2005 14:29
OTÁZKA:
Dobry den, jsme nesezdany mlady par, oba dva mame slusne zamestnani a chteli bychom si koupit byt. Jelikoz nemame momentalne temer zadne nasetrene penize, uvazovali jsme o hypotece. Muzete nam poradit, jak v tomto pripade spravne postupovat a ceho se vyvarovat? Dekujeme
Marcela
ODPOVĚĎ:
Otázka je položena velice obecně proto odpověď směřuji na upozornění na několik problematických momentů v souvislosti s hypotéčním úvěrem ve Vašem případě. Problémem pro banku jakožto věřitele patrně bude skutečnost, že nejste manželé a byt nemůžete nabývat do společného jmění manželů. Nebude proto patrně možno při hodnocení vaší příjmové situace přihlížet k oběma příjmům, nadto byste byt museli pořizovat patrně do podílového spoluvlastnictví (každý by měl např. jednu tzv. ideální polovinu bytu) Druhým problematickým momentem je skutečnost, že hypotéční banky financují z hypotéčního úvěru vždy jen část hodnoty nakupované nemovitosti ( 70 %) , pokud půjčí celou částku na nákup, jedná se vždy z části o doplňkový úvěr, který bývá úrokově nákladnější. Banka samozřejmě požaduje, aby příjmová situace dlužníků byla taková, aby umožňovala bezproblémové splácení úvěru hypotéčního a případně i doplňkového. Je třeba si však uvědomit, že kalkulace hypotéčních bank o schopnosti splácet často vycházejí z předpokladu zachování minimálního životního standardu dlužníka. Pro konkrétnější zhodnocení možností hypotéčního úvěru ve Vaší situaci doporučuji kontaktovat hypotéční banku nebo využít služeb finančního poradenství.
11.2.2005 14:30
OTÁZKA:
Dobrý den, mám takovýto dotaz. V lednu 2005 se stanu vlastníkem bytu, který mi byl převeden z majetku bytového družstva. Kdo platí daň z nemovitosti na rok 2005? Já nebo bytové družstvo. Byt byl převeden 5.1.2005. Děkuji za odpověď.
Katka
ODPOVĚĎ:
Vaši situaci řeší ust. § 13a zákona 338/1992 Sb. tak že „byl-li podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, o kterém nebylo do 31. ledna zdaňovacího období rozhodnuto, je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Daňové přiznání poplatník podává za zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu“ Pokud jsem tedy správně pochopil dotaz, byl ve Vašem případě podán návrh na vklad Vašeho vlastnického práva do katastru ještě v roce 2004 a dne 5.1.2005 bylo rozhodnuto o vkladu do katastru s právními účinky vkladu ještě v roce 2004. Za této situace jste povinna podat daňové přiznání do konce dubna 2005 za zdaňovací období roku 2005. Pokud by situace byla taková, že návrh na vklad vašeho vlastnického práva podle kupní smlouvy do katastru byl podán až v roce 2005, mám zato (s ohledem na ust. § 13 uvedeného daňového zákona podle něhož „je zdaňovacím obdobím kalendářní rok přičemž ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží“) že poplatníkem daně z nemovitostí za rok 2005 bude ještě předchozí vlastník, tedy bytové družstvo které bylo de iure vlastníkem ke dni 1.1.2005.
11.2.2005 14:30
OTÁZKA:
Dobrý den, mám v osobním vlastnictví byt, který jsem získal v r.2000 na základě darovací smlouvy od rodičů. Po úmrtí obou rodičů mně sourozenci v r.2003 soudně zažalovali a zpochybňují platnost darovací smlouvy. Soudní řízení doposud probíhá. Chtěl bych se zeptat, zdali mohu byt nyní prodat (u katastrálního úřadu nejsou žádné záznamy, které by tomu bránily). Nechci však dostat do nepříjemností kupce, který má byt zájem koupit. V případě, že bych soudní řízení prohrál, byla by zpětně zrušena tato kupní smlouvy? Nebo by se vše řešilo pouze v rámci finančních prostředků, získaných prodejem bytu.
Franta
ODPOVĚĎ:
Dotaz je obsahově shodný s dotazem dříve položeným a zodpovězeným, proto opakuji: Bohužel neznám konkrétní okolnosti případu, abych se mohl podrobněji vyjádřit k tomuto zajímavému případu. Z okolností však dovozuji, že se zřejmě Vaši sourozenci nespokojili s tím, že je Vaši rodiče takto „opomenuli“ a tím je vlastně elegantně „vydědili“. Za této situace je však otazné, zda-li jim bude žaloba na neplatnost darovací smlouvy něco platná, pakliže se ovšem v darovací smlouvě nenacházejí formální chyby. Pakliže byla smlouva v pořádku, mám za to, že Vaši sourozenci měli žalovat jiným způsobem, nikoli na neplatnost darovací smlouvy. Co se však týče Vašeho dotazu, zda-li je možno za současného stavu byt prodat, pak sděluji, že ano, neboť omezení v podobě předběžného opatření bylo zrušeno. Obávám se však, že za této situace se znalostí věci byt těžko někdo koupí, neboť pakliže by byla skutečně shledána Vámi zmiňovaná darovací smlouva za neplatnou a Vy jste tedy nebyl vlastníkem bytu, nemohla by být logicky platná ani žádná další smlouva, neboť žádný nemůže převést více práv, než kterými sám disponuje.
11.2.2005 14:32
OTÁZKA:
Pane doktore, jak mám postupovat v situaci, kdy jsem asi čtyři roky členkou družstva, založeného s dalšími nájmeníky v domě s obecními byty za účelem odkupu domu do vlastnictví družstva a později do osobního vlastnictví a dodnes nám dům nebyl nabídnut k prodeji (ale jen z technických důvodů, jinak je prodej schválen a nabídku už čekáme v tomto čtvrtletí) a já jsem asi před dvěma lety převedla nájemní smlouvu se souhlasem města na své dvě dospělé děti. Dcera se členkou družstva stát nechtěla, sháněla si byt, a proto jsem v družstvu neudalali žádnou změnu - nepřevedla jsem na ně svůj podíl. Smlouvu o převodu členského podílu jsme sice sepsali, ale podpisy neověřili a nic s ní neudělali. Dnes je již dcera odstěhovaná, společný nájem bytu je zrušen - mohu teď bez problémů svůj podíl v družstvu převést na syna - není problém v nějakých lhůtách a v mém členství v dužstvu, když nemám už několik let k žádnému bytu nájemní vztah?
marta rettigová
ODPOVĚĎ:
Z Vámi popsané situace plyne, že jste členkou družstva, přičemž nájemcem bytu je už pouze Váš syn. Za této situace nelze než doporučit, aby ještě před tím, než družstvo koupí od obce dům byl uveden do souladu nájemní vztah a členství v družstvu. Obce jakožto prodávající mají většinou podmínku, že družstvo, které dům kupuje musí být složeno z členů, kteří jsou řádnými nájemci bytů v prodávaném domě. Problém zde nevidím, syn se stane de iure členem družstva jakmile družstvu bude doručena smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu uzavřená mezi Vámi a synem. Smlouva o převodu družstevního podílu by měla být doručena družstvu před tím, než družstvo s obcí uzavře kupní smlouvu k domu.
11.2.2005 14:32
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem členem družstva, které staví bytový dům, který je těsně před kolaudací. Splatil jsem členský podíl, který mi dává právo užívat byt v hodnotě 850 000 Kč. Na schůzi bytového družstva již bylo rozhodnuto, že byty přejdou do osobního vlastnictví (kupní smlouva). Do bytu se budu stěhovat s přítelkyní, která, protože není ještě moje manželka, nemůže být spolupodílníkem. A teď mi prosím poraďte, jak to udělat co nejlevněji, aby jsme mohli vlastnit byt společně - 50% peňěz na byt mi totiž přítelkyně půjčila. Původně jsem uvažoval o možnosti uzavření předmanželské smlouvy. Na internetu jsem však zjistil, že poplatky notáři jsou v tomto případě cca 9000 Kč. Navíc ještě několik měsíců nebudeme znát termín svatby - je nutné tento termín uvést v předmanželské smlouvě?
Je možná druhá varianta?:1. prodloužení smlouvy o půjčce, 2.sepsání smlouvy o nájmu přítelkyně za symbolickou cenu 1 Kč - aby měla jistotu, že zde bude moci po dobu lhůty pro plnění smlouvy o půjčce bydlet. 3. rozšíření SJM o danou nemovitost až po sňatku. Napiště mi prosím, jak by tato varianta byla u nemovitosti v hodnotě 850000 Kč nákladná. Existuje ještě jiná varianta? Děkuji předem za odpovědi.
Luděk
ODPOVĚĎ:
Pokud by byl byt na Vás převeden družstvem před uzavřením manželství, bude byt i po uzavření manželství ve Vašem výlučném vlastnictví. Pokud budete chtít své přítelkyni zajistit dostatečnou míru právní jistoty, považuji za vhodné a možné z uvažovaných řešení zvolit jak uzavření tzv. předmanželské smlouvy ( to že neznáte přesné datum svatby bych nepovažoval za překážku, která by uzavření smlouvy bránila) nebo rozšíření společného jmění manželů po uzavření manželství. V obou variantách zákon vyžaduje formu notářského zápisu a vkladu do katastru nemovitostí, nákladům se tedy nevyhnete. V první variantě , tedy předmanželské smlouvě by nemovitost spadala do SJM okamžikem uzavření manželství a tato skutečnost by byla poté zapsána do katastru. Řešení formou nájmu v sice nenákladném ale právně laickém provedené považuji za nešťastné, protože simuluje právní stav, který zde není a kvazi-nájem by zde sloužil jako zajišťovací prostředek. Taková kvazi- ujednání by navíc v případě sporu mohla být soudem považována za neplatná. Nad rámec vámi zvažovaných variant bych snad možnost řešení viděl ještě v tom, že k zajištění pohledávky přítelkyně by bylo možno k Vašemu bytu zřídit zástavní právo nebo spoluvlastnický podíl k bytu ve výši jedné tzv. ideální poloviny převést na Vaši přítelkyni ještě před uzavřením manželství.
11.2.2005 14:33
OTÁZKA:
Dobrý den ,
manželovi rodiče zakoupili v roce 1975 svým dětem domek,ale v katastru byli zapsáni jako kupci i partneři obou dětí. Manžel se asi za půl roku rozvedl. Manželé se vyrovnali,bohužel manžel nevěděl , že musí být proveden záznam i v katastru nemovitostí. Od roku 1981 se o tuto čtvrtinu starám já. Do roku 1995 jsem nevěděla , že půlka nemovitosti nepatří manželovi. Bývalá manželka se o nemovitost ještě před rozvodem přestala starat. Jedná se u mne o držbu nemovitosti. Předem děkuji za odpověď
marie
ODPOVĚĎ:
Dotaz je formulován útržkovitě a nejsem si jist, zda jsem ho dobře pochopil. V dané věci jde o situaci, kdy po rozvodu manželství se uplatnila tzv. zákonná fikce vypořádání společného jmění manželů k nemovitosti, která byla ve společném jmění ( resp. dříve nazývaném bezpodílovém spoluvlastnictví manželů) Podle této fikce platí, že nedohodnuli-li se rozvedení manželé v určité lhůtě, kdo bude výlučným vlastníkem nemovitosti platí, že jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti, každý jednou polovinou. Vy jste patrně stávající manželkou manžela který si takto nemovitost nevypořádal a je jejím podílovým spoluvlastníkem a uvažujete o tom, zda nemohlo snad dojít k vydržení nemovitosti. Vydržení je sice možné ale pouze za situace, kdy někdo drží nemovitost po dobu 10 let v dobré víře, že mu patří. Obávám se, že za vámi zhruba popsané situace dobrá víra a tedy vydržení vlastnického práva nepřipadá patrně v úvahu. Pro podrobnější posouzení by však bylo třeba znát a nikoli jen odhadovat relevantní stav věci.
11.2.2005 14:33
OTÁZKA:
Dobrý den.Bydlím v bytě který je majetkem České pošty.Poplatky za otop,odvoz popela a vodné a stočné byly doposud hrazeny podle smlouvy paušálně k ceně za pronájem bytu a byly vypočteny podle počtu obyvatel bytu.Měřidla tepla ani vodoměry pro nájemníky v bytech nejsou, nebylo proto prováděno žádné doúčtování plateb za služby vzhledem ke skutečným nákladům majitele.Nyní majitel zaslal nájemníkům nový výměr za vodné a stočné a odvoz komunálního odpadu ve výši cca 200% jeho skutečných nákladů.
Zakoupení soukromých nádob na odpad a přímou platbu OÚ odmítá
a instalaci vodoměru mezi byty a provozní částí budovy k odečtům spotřeb vody rovněž. Poruším zaplacením původní výše záloh která je dle původní smlouvy, nájemní smlouvu a vystavuji se tak možnosti vystěhování pro neplacení?
miloš
ODPOVĚĎ:
Vámi zmiňované ceny vodného a stočného, odvozu odpadu a otopu, pokud je vyúčtovává pronajimatel nájemci jsou regulovanými cenami podle zákona o cenách a prováděcích předpisů k tomuto zákonu – tj. výměru MF (č.1/2005) kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. Podle těchto právních předpisů platí že ceny těchto služeb jsou věcně usměrňovány. Pronajimatel je výslovně povinen předložit nájemci na jeho žádost kalkulaci ceny služby. Uvedené právní předpisy rovněž stanoví způsob rozúčtování mezi nájemce i pro situaci kdy nedojde k dohodě pronajimatelů a nájemců. Doporučuji proto po pronajimateli požadovat aby doložil způsob výpočtu záloh na služby spojené s nájmem bytu. Neplacení nájemného a záloh na úhradu služeb poskytovaných s nájmem bytu po dobu delší než 3 měsíce je důvodem pro výpověď nájmu bytu se svolením soudu. V dané věci Vám proto doporučuji zálohy raději platit a jejich výši ve vztahu k pronajimateli rozporovat, v krajním případě u soudu.
11.2.2005 14:34
OTÁZKA:
Vážnený pane doktore,
chtěl bych se zeptat na problematiku regulovaného nájmu. Chtěl bych koupit jeden dům od soukromníka, v domě jsou 4 byty z nichž 3 jsou obsazené nájemníky s regulovaným nájemným. Kdybych ten dům koupil a změnil se tak majitel, přechází automaticky regulované nájemné i pro mne nebo jim ho mohu zvýšit? ( nyní platí za asi 100m2 byty každý pouze 300 Kč/měsíčně!!!Kdyby se zvýšením nájemného nesouhlasili, za jakých podmínek je mohu vystěhovat. V případě, že bych byl povinen sehnat jim náhradní ubytování, pak musí být stejná velikost bytu?
děkuji Vám za odpověď.
george.kamis@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Samotná změna vlastnictví domu neznamená, že můžete chtít coby nový majitel domu automaticky po nájemcích zvýšení stávajícího nájemného, pakliže ovšem současná výše nájemného je správně vypočtena (doporučuji prověřit, neboť 300,- Kč je skutečně málo). Nájemní smlouva jim platí dále v nezměněném stavu. Jiná situace bude při pronajímání volného bytu, zde můžete požadovat neregulované nájemné. Skutečnost, že Vaši nájemníci nebudou chtít uzavřít novou nájemní smlouvu, která by obsahovala zvýšené nájemné není kvalifikovaným důvodem pro žalobu o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Aby jste mohl s úspěchem takovou žalobu vést, musel by jste použít některý z důvodů § 711 obč. zák., např. že by jste potřeboval byt pro někoho ze své rodiny, nájemce by neplatil za nájemné a služby či by bez Vašeho souhlasu podnajímal byt příp. jej bez vážného důvodu neužíval. Zákon předpokládá pro bytové náhrady v závislosti na výpovědním důvodu různý režim, např. pakliže by jste byl úspěšný s výpovědním důvodem, že potřebujete byt pro sebe nebo někoho z rodiny, pravděpodobně by jste byl soudem uznán povinným zajistit náhradní byt, který je dle místních podmínek zásadně rovnocenný vyklizovanému bytu (přiměřený náhradní byt).
20.2.2005 11:58
OTÁZKA:
Dobrý den! Pane doktore, v červenci 2004 jsme s manželem zakoupili vesnický dům po částečné rekonstrukci, mimo jiné i střechy (výměna tašek za desky Onduline). Bohužel se teď v zimě ukázalo, že na celou plochu půdy zafoukává sníh (je ho na lopaty) a ničí nám položenou tepelnou izolaci stropu a krovy. Dle vyjádření tří pokrývačských firem, které celou věc posuzovaly, je tato krytina těžko opravitelná a doporučily nám výměnu zpět za tašky, což je investice cca 200tis. Kč. Na základě Vámi zodpovězených dotazů k podobné problematice se domníváme, že se jedná o skrytou vadu dle Obč. zákoníku (majitel nás o ničem takovém neinformoval a v létě nebyla tato vada patrná). Náš dotaz zní: jak máme přesně postupovat, pokud chceme část kupní ceny zpět? Nemovitost jsme zakoupili přes realitní kancelář, máme se obrátit na ni nebo přímo na bývalé majitele? Jakou šanci uspět máme při eventuálním soudním sporu, když neexistuje žádný předávací protokol ani zápis o závadách? Za odpověď předem děkuji.
mirka
ODPOVĚĎ:
Pro důkladné zodpovězení otázky by bylo vhodné znát podrobnosti, zejména seznámit se s kupní smlouvou příp. s okolnostmi prodeje. Obecně však platí, že jestliže dodatečně po uskutečnění koupě vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané kupní ceny odpovídající povaze a rozsahu vady (§597 obč.zák.). Jde-li pak o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má dokonce právo od smlouvy odstoupit. Toto není zřejmě tento případ, nicméně dle mého názoru nárok na slevu z kupní ceny máte. Okolnost, že prodávající o vadě, na kterou Vás neupozornil, nevěděl, je nerozhodná. S nárokem na slevu se obraťte přímo na prodávajícího, pakliže však nebude chtít s Vámi o tomto jednat, nezbude, než se obrátit na příslušný soud. Šance na úspěch nedokážu bez znalostí konkrétních okolností posoudit, neexistence předávacího protokolu však není až tak zásadní…
20.2.2005 11:59
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, potřebuji radu, jak mám postupovat. Koupila jsem členský podíl na DB. V tomto bytě bydlí člověk (odmítl koupi). Já bych chtěla byt užívat, ale zatím tam bydlí on. Musím doplnit, že družstvo dává těmto nájemníkům smlouvu pouze na dobu určitou (1 rok). Můj dotaz tedy zní, jestli musím současnému uživateli bytu nabídnout náhradní bydlení nebo jestli se po skončení té určité doby musí sám vystěhovat. Případně jaké jiné možnosti mám. Děkuji za odpověď. Jana L.
Jana L.
ODPOVĚĎ:
Pakliže nájemci skončí nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou, zanikne mu právní titul užívání bytu a měl by tento vyklidit. Pakliže takto neučiní, je nutno aby BD (nikoli Vy), dalo bezodkladně návrh na vyklizení bytu k příslušnému soudu. V případě, že tak pronajímatel, tedy BD, neučiní do 30 dnů od doby, kdy skončil nájemci nájem bytu, obnoví se tomuto nájem na další rok a Vy budete muset opět čekat v pozici nebydlícího družstevníka. Ve vlastním zájmu si toto tedy pohlídejte a komunikujte ve věci s BD.
20.2.2005 11:59
OTÁZKA:
Dobrý den,jsem majitelka 1/4 domu (bytový dům se čtyřmi byty),další čtvrtinu vlastní můj otec a zbylá polovina je majetkem jedné firmy. Ta nám jako spoluvlastníkům nabídla odkup a my jsme odmítli.Koupil a zaplatil to jiný zájemce,ale mezitím šla firma do konkurzu a tato polovina domu na nového majitele v katastru nemovitostí přepsána nebyla.Teď bude správce konkurzní podstaty tuto polovinu domu dražit.Máme na tuto polovinu stále předkupní právo, i když už jsme ji jednou odmítli a když ano, tak za jakou cenu, za vyvolávací nebo za vydraženou? Děkuji za odpověď.
markéta
ODPOVĚĎ:
Samotný fakt, že jste již jednou koupi odmítli, ničeho neznamená. Předkupní právo Vám zůstalo zachováno. Pakliže bude skutečně prováděna dražba, Vaše předkupní právo má tu výhodu, že Vám bude stačit vyrovnat nejvyšší nabídku učiněnou potencionálním zájemcem. V tomto případě by měl být příklep udělen Vám. Pakliže se ovšem dražby neúčastníte, není ve Vašich silách osobu vydražitele ovlivnit. Samozřejmě i po vydražení jakoukoli třetí osobou Vám zůstává předkupní právo zachováno. Skutečnost, že případně budete uplatňovat své předkupní právo, sdělte správci konkursní podstaty ještě před konáním dražby.
20.2.2005 12:00
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem vdaná a s manželem máme již dva roky zažádáno o smluvený rozvod. Teprve v prosinci 2004 byla soudem schválena naše zcela bezkonfliktní dohoda o výchově a výživě dcery, takže si s tímto tempem práce soudu netroufám odhadnout, kdy budeme definitivně rozvedeni. V souladu s občanským zákoníkem jsme zúžili naše SJM až na obvyklé vybavení domácnosti s tím, že do budoucna již máme nabývat i zavazovat výlučně každý sám za sebe. V současné době mám v úmyslu společně s přítelem koupit do spoluvlastnictví byt. Mám obavu, zda by smlouva o zúžení společného jmění manželů obstála jako argument v případě manželova požadavku na vypořádání poloviny mého podílu na kupované nemovitosti při konečném vypořádání zbylého SJM při rozvodu (pokud bychom se v tomto bodě nedohodli)? Pokud ne, jakým způsobem byste mi doporučil ošetřit můj vklad? Děkuji za odpověď.
zdenka
ODPOVĚĎ:
Pakliže je dohoda o zúžení SJM skutečně formulována tak, jak jste uvedla, není třeba se obávat manželova ataku vůči nově nabyté nemovitosti. Co se týče termínu Vašeho rozvodu, doporučuji velmi slušně formulovanou žádostí požádat soud o nařízení rozvodového stání s tím, že v žádosti uvedete důvody, proč tak činíte.
20.2.2005 12:01
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,prosíme o zodpovězení několika otázek.
Jsme bratři.Tatínek a maminka vlastní každý jednu polovinu nemovitosti.Nyní nám tatínek zemřel.Maminka se chce v rámci dědického řízení vzdát svého dědického podílu po tatínkovi.
Platili bychom i v takovém případě daně z převodu nemovitosti?
Kolik činí poplatky notáři za vyřízení pozůstalosti?
Čekají nás v rámci vyřizování pozůstolosti ještě nějaké další platby?
Jak se provádí v případě dědictví změna vlastníků na katastrálním úřadě?
Děkujeme za odpověď.
Mirek a Josef
ODPOVĚĎ:
Daň dědickou hradit nebudete, neboť jste osoba v tzv. 1. dědické skupině, která je od této daně osvobozena. Pakliže se tedy Vaše matka vzdá dědictví a Vy zdědíte i „její podíl“, nepřipadá v úvahu ani daň z převodu nemovitostí ani daň darovací. Bude tak elegantně vyřešena Váni zamýšlená situace, neboť pakliže by jste tak neučinili a dědili oba a posléze Vaše matka např. za rok Vám chtěla svůj díl prodat či darovat, daň z převodu nemovitostí či daň darovací by jste hradili. Odměna notáře jakožto soudního komisaře v řízení o dědictví je stanovena Vyhláškou ministerstva spravedlnosti a vypočte se ze základu, kterým je cena zůstavitelova majetku. Např. pakliže by tato cena byla ve výši 1 mil. Kč, sazba je 2 % z částky 100.000,- Kč, tj. 2.000,- Kč + 0,9 % z částky převyšující 100.000,- Kč, tj. 8.100,- Kč, celkem tedy 10.100,- Kč. Zcela jistě budete mimo odměny notáře hradit ještě náklady na znalecký posudek nemovitostí, ze kterého bude právě stanovena cena zůstavitelova majetku. Pakliže v řízení před notářem dojde mezi Vámi a maminkou k dohodě, soud vydá usnesení, kterým potvrdí nabytí majetku Vaší osobě a sám toto rozhodnutí po nabytí právní moci doručí na příslušný katastrální úřad.
20.2.2005 12:01
OTÁZKA:
Dobry den,
>
Vazeny pane doktore, prosim o radu.
> Mam tetu, jejiz rodice a sestra (moje matka) jiz neziji. Deti nema, je vdova. Ja a muj bratr jsme jedini nejblizsi pribuzni jako neter a synovec. Teta je majitelkou rodinneho domku v Praze a jsou tendence k ni nastehovat "synovce sestrenice jejiho zemreleho manzela" nebo "syna jeji kamaradky". A ted ten dotaz. V pripade, ze by se tam ten clovek nastehoval a bydlel tam, za jakych podminek by mel narok na dedictvi po me tete? Stacilo by pro jeho vylouceni z mozneho dedictvi s nim sepsat podnajemni smlouvu na dobu urcitou? Jak by to bylo, kdyby si teta podala zadost o umisteni do domova duchodcu? Zrusila by se tim podminka spolecne domacnosti? Dekuji.
Renata
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že se obáváte, aby jste nebyla z dědictví opomenuta (resp. aby jste se nemusela dělit) díky někomu, kdo bude s tetou sdílet společnou domácnost. Předně je třeba říci, že pakliže má Vaše teta již sepsánu závěť, jsou tyto obavy neopodstatnělé, neboť by dědil závětní dědic, který by byl upřednostněn jak před Vámi (pakliže ovšem by jste nebyla závětním dědicem), coby osobou 3. dědické skupiny, tak i případně před osobou, která by s tetou sdílela společnou domácnost. Závěť pak může být za života i několikráte změněna. Doporučuji si s tetou celou věc probrat a zjistit, jaký má na celou věc názor a tomu případně přizpůsobit další postup. Skutečností je, že z obdobných situací může vyvstat nepříjemný a dlouhodobý soudní spor, ve kterém se dokazuje sdílení společné domácnosti. Pakliže by však skutečně existovala jakási nájemní smlouva, byla by pozici toho, kdo by tvrdil v soudním řízení, že sdílel společnou domácnost s Vaší tetou, velmi problematická. Stejně tak to, že by Vaše teta dlela v domově důchodců nemůže zakládat institut společné domácnosti. V tomto případě si ovšem dovedu představit případ, že svůj dům ještě za svého života někomu prodá či daruje. Čili doporučuji si tetu naklonit na svou stranu a pro úplnou jistotu, pakliže máte s tetou dobré vztahy, jí např. nabídnout, aby Vám domek darovala s tím, že jí zřídíte věcné břemeno doživotního bydlení a zavážete se zároveň o ní starat. Jakékoli problémy s dědictvím pak odpadnou. Bude to samozřejmě něco stát na daních, ale to se nedá nic dělat…
20.2.2005 12:01
OTÁZKA:
Dobrý den, Vážený pane doktore, prosím o zodpovězení dotazu. Sepsal jsem smlouvu před notářem, z kamarádem, k osobnímu vozu. Ve smlouvě stálo, že mám vozidlo půjčené do doby než zplatím liesing. Poté bude mojím vlastnictvím. Splátky jsem zaplatil, ale kamarád umřel. Mám nárok na vozidlo, anebo je to dědictví jeho příbuzným? Děkuji předem za odpověď. mz67@seznam.cz
Marek
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že jste si spletl adresu. Toto je realitní poradna, nikoli poradna týkající se právního poradenství v jiných věcech. Pakliže chcete na dotaz odpovědět mou osobou, směrujte jej, prosím, na mou mailovou adresu jankerbach@seznam.cz, nicméně jsem nucen Vás upozornit, že se bude jednat o hrazené poradenství, byť ne v závratné výši. Můžete se pochopitelně obrátit též na jakéhokoli jiného právníka.
20.2.2005 12:02
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o zodpovězení dotazů ohledně převodu členských práv a povinností. Zajímalo by mne, kdo je povinnen zaplatit převodní poplatek družstvu. Zde je úryvek ze Stanov: Při převodu členských práv a povinností dohodou podle § 230 obchodního zákoníku vzniká novému členu právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu, jehož dosavadním nájemcem byl převádějící, pouze však za podmínky, že při tomto převodu členství zaplatí nový člen družstvu převodní poplatek... Povinnost zaplacení tohoto poplatku je na prodávajícím nebo kupujícím? Stanovy sice píší, že poplatek uhradí nový člen, ale RK tvrdí, že poplatek hradí kupující. Dále by mne zájímalo, jakou formou lze řešit peněžní vyrovnání za tento převod. RK navrhuje převod z účtu kupujícího na účet RK a následně po splnění podmínek převod peněz na prodávajícího. Tvrdí, že je jejich účet pojištěn, ale mne vadí, že příkaz k účtu má pouze realitní kancelář a ta když se rozhodne, že peníze nevyplatí, tak se budu muset o ně soudit. Jak tedy vyřešit bezpečně předání peněz? Která z variant není finančně příliš zatěžující?
Děkuji
Olina
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že převodní poplatek bude muset skutečně dle dikce stanov uhradit nový člen družstva, tedy kupující. Pakliže budete chtít uložit k někomu peníze, navrhuji, aby to bylo do notářské či advokátní úschovy, je to přece jen jistější než k realitní kanceláři. Co Vám však brání předat si peníze při podpisu dohody o převodu členských práv a povinností příp. jsem se setkal s variantou, že byla podepsána dohoda o převodu, tuto si ponechal prodávající v držení a proti vložení peněz na účet prodávajícího ze strany kupujícího předal ihned v bance prodávající kupujícímu předmětnou dohodu a tento jí doručí obratem na BD, čímž přešlo členství na kupujícího. To samozřejmě předpokládá, že hotovost má kupující k dispozici.
20.2.2005 12:02
OTÁZKA:
Dobry den, rada bych se zeptala jako budouci kupujici bytu, veskere potrebne veci k prodeji jako je, kupni smlouva, odhad bytu atd. by mel zajistit prodavajici? Co vsechno bych si jako kupujici mela pripravit. Dekuji za Vasi odpoved.
Radka H.
ODPOVĚĎ:
Otázka zajištění zpracování příslušné kupní smlouvy je vždy otázkou dohody prodávajícího a kupujícího, návrh kupní smlouvy může zpracovat tedy jak prodávající nebo kupující za případné součinnosti jejich právních zástupců či realitní kanceláře. Pokud se týká ocenění prodávaného bytu k samotnému prodeji není třeba, prodávající ( jakožto poplatník daně z převodu nemovitostí) má však povinnost doložit tento posudek k jím podávanému přiznání k dani z převodu nemovitostí. Z tohoto důvodu je obvyklé, že znalecký posudek zajišťuje prodávající. Jako kupující vám doporučuji zjistit řádně faktický a právní stav nemovitosti a zejména dohodnout způsob úhrady kupní ceny ve vazbě na vklad vašeho vlastnického práva k bytu do katastru nemovitostí.
20.2.2005 12:06
OTÁZKA:
Dobrý den,
prosím Vás poraďte mi, zadala jsem si inzerát na internet, že prodávám byt. Již vím, že je běžná praxe, že mi některé realitní kanceláře inzerát ukradnou a nabízí jej za svůj za vyšší cenu. Ale real. kancelář Fantazie reality, tam také napsala, že je výhradním prodejcem té nemovitosti. Když jsem je požádala, aby inzerát stáhli, řekli, že ano, ale bohužel je tam stále. Nyní tvrdí volajícím, že je byt prodaný a stále jeje nabízejí. Mohu na ně podat trestní oznámení?
Děkuji za odpověď.
Silvie
ODPOVĚĎ:
Vámi popisované jednání realitní kanceláře je nesporně neetické. Otázkou je zda by mohlo naplnit skutkovou podstatu některého trestného činu i s přihlédnutím k tomu, že Vám tímto jednáním patrně nevzniká vyčíslitelná škoda. Podle mého názoru by se snad mohlo jednat o podezření z trestného činu „Poškozování cizích práv“ podle ust. § 209 trestního zákona. Tohoto trestného činu se pachatel dopustí tím, že jinému způsobí vážnou újmu na právech tím, že využije něčího omylu nebo uvede někoho v omyl. Trestní oznámení můžete samozřejmě podat, konečný závěr o tom, zda v daném jednání lze spatřovat podezření z trestného činu učiní orgány činné v trestním řízení, tedy orgány policie, státní zástupitelství, případně v závěrečné fázi soud.
20.2.2005 12:06
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
mám od 3/2002 byt v OV, trvalý pobyt zde ale hlášený nemám. Nyní bych byt ráda prodala a za získané peníze (+ úvěr) si pořídila byt větší. Budu v tomto případě osvobozena od daně z příjmu? Děkuji za odpověď.
Veronika
ODPOVĚĎ:
Podle dikce zákona o daních z příjmů ve znění účinném ode dne 1.1.2005 jsou mimo jiné od daně z příjmu osvobozeny „příjmy z prodeje bytu pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby“ Z uvedené zákonné dikce plyne, že pokud byste použila získané prostředky z prodeje na uspokojení bytové potřeby, byla byste osvobozena od daně z příjmů, ovšem pouze za podmínky, že v bytě máte bydliště (byť po dobu kratší než 2 roky). Jak uvádíte, podmínku bydliště v prodávaném bytě nesplňujete.
20.2.2005 12:07
OTÁZKA:
Dobrý den, rád bych se zeptal, jak je to s platbou daně z příjmu v případě prodeje bytu. Bydlím v něm sice více než dva roky, nicméně v této době proběhl převod z družstevního do OV - zhruba před půl rokem. Jak je to s časovým testem po změně vlastniství, nuluje se? Děkuji
Jan C.
ODPOVĚĎ:
Podle dikce zákona o daních z příjmů jsou od daně mimo jiné osvobozeny „příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem“ Podle mého názoru dvouletá lhůta bydlení v bytě počíná až od okamžiku nabytí bytu do vlastnictví. I když jste byl již déle než dva roky nájemcem tohoto bytu a v bytě bydlel, nejednalo se o byt ve Vašem vlastnictví, ani byt který by byl samostatně předmětem vlastnictví ale byt, který tvořil součást bytového domu jako celku ve vlastnictví bytového družstva. Nevylučuji, že se názor příslušného finančního úřadu na tzv. časový průběh časového testu může lišit, z logického výkladu dikce zákona však zastávám názor, že Ve vašem případě nebude možno uplatňovat osvobození od daně z příjmů.
20.2.2005 12:07
OTÁZKA:
Dobrý den.Potřebovala bych poradit v následující věci.Můj přítel má vedeno trvalé bydliště u babičky,která bydlí v bytě 1+1,ale on bydlí se svojí maminkou v jiném bytě,kde ale není hlášen.Babička měla uzavřenu nájemní smlouvu,kde byli vedeni oba dva.Pak přišel majitel domu,který ho získal do osobního vlastnictví a smlouvy od všech lidí v domě vybral,bez jakéhokoliv udání důvodu.Podotýkám že v domě bydlí samí staří lidé.Všichni se domnívali,že jim bude vystavena nová nájemní smlouva,ale je to už přes rok a žádnou novou nájemní smlouvu nedostali.Napsali jsme tedy majiteli domu žádost o vydání nájemní smlouvy,abychom měli v ruce nějaký doklad.Po obdržení naší žádosti navštívil babičku majitel domu a řekl jí, že pokud bude na vydání nájemní smlouvy trvat,tak jí ji vystaví,ale už na dobu určitou.A že přítele berou jako že je v tom bytě u babičky pouze v podnájmu.Chtěla bych se zeptat,jak tuto vzniklou situaci řešit.Zda má majitel domu právo smlouvu jen tak vybrat a už nájemníkům nedat jinou nájemní smlouvu?Zda má právo změnit nájem z doby neurčité na dobu určitou?A zda v případě úmrtí babičky,by měl přítel na byt nějaký nárok,když nemá v ruce vůbec nic?Děkuji za odpověď
Lenka
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že Váš přítel byl společným nájemcem bytu spolu s jeho babičkou podle nájemní smlouvy, (resp. rozhodnutí o přidělení bytu a předávacího protokolu o předání a převzetí bytu – pokud se tak stalo před rokem 1991) To že babička vydala originál takové nájemní smlouvy pronajimateli ( patrně aniž by si např. pořídila ověřenou kopii smlouvy) , zbavila se možnosti např. pro případ sporu prokázat že je řádnou nájemkyní bytu a vystavuje se tak značným rizikům. Varianta uzavření nové nájemní smlouvy není pro babičku a Vašeho přítele výhodná, neboť tato nová nájemní smlouva by nemusela být uzavírána se stanovením regulovaného nájemného, nájemní smlouva na dobu určitou je krajně nevýhodná, neboť po uplynutí sjednané doby nájmu by pronajimatel mohl soudně vyklidit babičku bez bytové náhrady. Pronajimatel nemá rozhodně právo Vámi popsaným způsobem postupovat, pokud tak činí v úmyslu poškodit stávající nájemce, mohlo by být v jeho jednání spatřováno podezření z trestného činu poškozování cizích práv podle ust. § 209 trestního zákona, kterého se pronajimatel mohl dopustit tím, že uvedl nájemce v omyl v úmyslu způsobit jim vážnou újmu na právech. Vážná újma na právech by mohla spočívat v tom, že nájemci bytů nebudou schopni důkazně uspět u soudu např. pro případ, že by je pronajimatel žaloval na vyklizení bytu s tím, že k bytu nemají řádný nájemní poměr. Doporučuji proto vyhledat právní pomoc pro důrazné jednání s pronajimatelem za účelem vydání původní nájemní smlouvy, případně se rovněž pokusit o získání alespoň stejnopisu této nájemní smlouvy od případného předchozího pronajimatele. Pro případ úmrtí babičky by byly jinak šance Vašeho přítele na prokázání nájemního poměru minimální a nelze vyloučit, že do popsaných značných problémů se může dostat i samotná babička ještě za svého života.
20.2.2005 12:07
OTÁZKA:
Dobry den,
> > > chtela bych se zeptat, zda je skutecne mozna tato
situace s timto dopadem:
> > >
> > > V r.2002 mne byla darovana optimalni 1/3 domu a
pozemku, proveden odhad a uhrazena darovaci dan .
> > >
> > > Chtela jsem stavet, ale spoluvlastnik pozadoval realne
rozdeleni pred zapocetim stavby.Se spoluvlastnikem jsme se dohodli
tak, ze bude rozdeleno,tak jak bylo dosud realne pouzivano.
> > > Stavebni urad nesouhlasil s rozdelenim, protoze mnou
uzivana cast nesplnovala podminky samostatne bytove jednotky.
> > >
> > > Bylo treba nejdrive ubourat mnou pouzivanou cast a
nasledne rozdelit, zrusit podilove spoluvlastnictvi, odhad a danove
vyrovnani .
> > > Protoze spoluvlastnik dle odhadu vlastni vice, nez byly
optimalni 2/3, mel by uhradit dan z rozdilu.Ten cini 200.000 a je to
castka odpovidajici cene ubourane nemovitosti.
> > > Situace se vyviji v muj neprospech a jako rucitel dane
budu muset podat danove priznani a uhradit dan./spoluvlastnik se brani
argumentem, ze prakticky ma doplatit to, co jsem si ubourala/
> > >
> > > Jake je mozne reseni a hraje ulohu nase dohoda, ze
majetek rozdelime dle realneho pouzivani?
> > >
> > > V tomto pripade bych uhradila 6800 darovaci dan v r.
2002 a 7% ze 200.000,-za zruseni podiloveho spoluvlastnictvi, pricemz
uz vlastnim jen pozemek pripraveny ke stavbe.
> > >
> > > Dekuji za odpoved.
> > >
Iva
ODPOVĚĎ:
Dotaz popisuje patrně složitý vztah s daňovými konsekvencemi vzniklý při reálném rozdělení nemovitosti mezi spoluvlastníky. Z tohoto popisu bez znalosti všech detailů věci se však nelze k věci vyjádřit. Z dotazu není zřejmé k čemu konkrétně dotaz směřuje. Obecně lze tedy jen konstatovat, že v případě reálného rozdělení nemovitosti je možné aby vznikala daňová povinnost v případě, že někdo nabývá samostatně více majetku než by odpovídalo jeho někdejšímu spoluvlastnickému podílu.
20.2.2005 12:08
OTÁZKA:
Město prodává byt do os. vlastnictví.Dohodla jsem se se současnou nájemnicí, že za ní odkoupím její byt a nechám ji v něm dožít. Jakou vhodnou smlouvu máme spolu uzavřít ke spokojenosti nás obou. Děkuji za odpověď.
Elen
ODPOVĚĎ:
V dané věci bude nejvhodnějším řešením spolu s kupní smlouvou, kterou bude byt převáděn z nájemnice na Vás uzavřít smlouvu o osobním věcném břemeni užívání, které bude vloženo do katastru nemovitostí.
20.2.2005 12:08
OTÁZKA:
Dobrý den,
rád bych se zeptal, jak je to s daní z příjmu při prodeji bytu. Pokud koupím byt řekněme za 1 mil a za půl roku ho prodám za 1,2 mil, tak realizuji zisk 200 000, který se má zdanit. Co když ovšem za půl roku koupím další byt, který bude stát třeba 800 000? Jde o to, která část z těcj inkasovaných 1,2 mil se počítá. Aby mi na FÚ neřekli, že 800 000 jsem zaplatil z toho "svého" milionu a 200 000 mám zdanit..... Děkuji za odpověď.
Pavel Soukup
ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popisovaném hypotetickém případě bude základem daně z příjmu rozdíl mezi nabývací a prodejní cenou prodávaného bytu tedy 200 tis. Kč. Pro účely osvobození od daně z příjmu je nutno uvažovat tak, že částku 200 tis Kč (tedy příjem) jste použil na pořízení bytu.
20.2.2005 12:08
OTÁZKA:
Dobrý den, rád bych se zeptal, budeme prodávat RD přibližně za 5 mil. a rád bych věděl:
1. Jak zjistím přibližnou výši daně z převodu z nemovitosti?
a) Je to 5 mil. x 3 %?,
b) V zákonech píší, že je to daň ze základu daně zjištěná podle zvláštního právního předpisu - je to tedy kupní cena?
2. Výpočet přibližné daně z příjmu - jsou to příjmy minus výdaje a jak se zjistí výdaje vynaložené na dosažení?
3. Budeme kupovat z toho nový byt, proto můžeme si to nějak ještě odečíst u daňového přiznání? Děkuji za odpověď. Novák
David Novák
ODPOVĚĎ:
Podle ust § 10písm a) zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí je základem daně z převodu nemovitosti cena zjištěná podle cenového předpisu ( tedy tzv. cena odhadní) v případě že kupní cena sjednaná ve smlouvě je stejná nebo nižší než cena odhadní. Pokud je cena sjednaná v kupní smlouvě vyšší než cena odhadní je základem této daně cena sjednaná. Zjednodušeně řečeno je tedy základem daně z převodu nemovitostí cena odhadní nebo sjednaná v kupní smlouvě,podle toho která je vyšší. Sazba daně je jak správně uvádíte 3 % z takového základu daně. Pokud se týká základu daně z příjmů při prodeji domu, budou výdaji náklady na pořízení tohoto domu a případné výdaje na opravy a údržbu tohoto domu. Pokud však v domě máte bydliště alespoň po dobu 2 let budete osvobozen zcela od daně z přijmu ( § 4 odst. 1 písm a) zákona o daních z příjmů) Pokud v prodávané nemovitosti nemáte bydliště vůbec, nebudete osvobozen od daně z příjmů. Pokud v prodávaném domě budete mít bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby ( tedy pořízení bytu pro účely Vašeho bydlení) , budete osvobozen od daně z příjmu co do částky použité na pořízení tohoto bytu.
20.2.2005 12:09
OTÁZKA:
Přeji dobrý den a prosím o odpovědi na následující (laické) otázky - jaké jsou základní rozdíly v přístupu k: 1/bytu v družstevním vlastnictví (hodnota bytu splacena), 2/bytu v osobním vlastnictví (majitel členem družstva vlastníků) při řešení: a)prodeje/koupě včetně možnosti vzít si hypotéční či jiný úvěr, b)běžného užívání včetně souvisejících poplatků (možnosti stavebních úprav, pronájmu, prodeje, výše např.fondu oprav, apod.). Prosím o uvedení odkazů na příslušné právní normy.
Za odpovědi a Váš čas předem děkuji.
Ing. Petr SVOZIL
ODPOVĚĎ:
U družstevního bytu nejde o vlastnictví ale o členství v bytovém družstvu a s ním související nájemní vztah k bytu, který se nachází v domě jehož vlastníkem je bytové družstvo. Družstevník tedy nemůže disponovat s bytem jako takovým ale se svými členskými právy v bytovém družstvu, která může převést a nabyvatel takového členského podílu má podle stanov většiny bytových družstev právo na uzavření nájemní smlouvy k bytu. Byt v tzv. „osobním vlastnictví“ je byt v domě.který byl vlastníkem domu rozdělen na jednotlivé právně samostatné byty podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům. Toto rozdělení bylo zapsáno do katastru nemovitostí a byty byly převedeny na jejich vlastníky kupní smlouvou. Takový byt je tedy ve vlastnictví spolu se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu. K bytu ve vlastnictví může být uzavřena zástavní smlouva k zajištění pohledávek věřitele – banky („ hypotéka“), což není možné k členskému podílu v bytovém družstvu. Pokud se jedná o popis dalších souvislostí ( možnosti stavebních úprav, pronájmu atd. – jedná se o problematiku tak širokou, že její popis jde nad rámec této poradny.
20.2.2005 12:09
OTÁZKA:
Dobrý den,
ráda bych se zeptala, jak postupovat v následujícím případě. Před 3 měsíci mi zemřela babička. Zůstal po ní rodinný dům a dva dědici - její děti. Můj otec a teta. Jelikož my vnoučata jsme již zaopatřeni, bydlení máme, nikdo z nás tam jít bydlet nechce. Nehledě na to, že bychom neměli na vyplacení druhé strany. Jedinou variantou by bylo dům prodat. Můj otec je pro, ale jeho sestra, která zatím bydlí v pěkném bytě, řekla, že dům prodávat nechce, že tam půjde bydlet na důchod.(což znamená cca za 15let) Otec řekl, že dobrá, ale tím pádem ho musí z půlky vyplatit, ale ona řekla, že na to peníze nemá. Takže o dům se zatím stará otec, chodí tam topit, aby dům nechátral, ona tam nejezdí ani na víkendy(zatím), ale dům prodávat nechce. A nejezdila tam ani, když babička byla živa. Můžete mi poradit, jak postupovat? Jaké v tomto případě máme práva a případně jaká je možnost úspěchu jít se soudit? Děkuji.
Pavla
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že Vaše babička neměla závěť a jakožto dědici ze zákona budou dědit její dvě děti, Váš otec a Vaše teta, každý rovným dílem. Nelze zřejmě zároveň předpokládat, že by se dohodli v rámci vypořádání dědictví jinak. Pakliže skutečně nabudou nemovitosti rovným dílem, naskýtají se různé možnosti. Buď bude Váš otec tolerovat vypočítavé počínání sestry, s čímž tato možná počítá, nebo se pokusí spoluvlastnický vztah vypořádat. Doporučoval bych, aby jí doručil písemnou nabídku k odkupu své poloviny příp. jí nabídl prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku. Pakliže teta odmítne, nezbude skutečně, než podat u místně příslušného soudu žalobu o zrušení spoluvlastnictví soudem. Pakliže sestra setrvá na svém ve smyslu, že nemovitost chce a Váš otec ji naopak nechce, soud jí tuto nemovitost pravděpodobně přizná (zruší spoluvlastnictví), ale zároveň rozhodne o tom, že je povinna podíl Vašeho otce vyplatit (kolik, to bude záležet na znaleckém posudku, kdy bude zvažována soudem cena tzv. tržní). Skutečnost, že teta nemá prostředky na vyplacení, je nerozhodná. Pakliže by Vašeho otce nevyplatila v termínu určeném soudem, lze vést exekuci na předmětný dům a tím se domoci svých práv. Pakliže by teta nemovitost nechtěla, soud by mohl nařídit její prodej a rozdělil by výtěžek. V tomto případě však se mohou domluvit sourozenci přímo, bez ingerence soudu (zbytečné náklady). Je pochopitelné, že spory v rodině nejsou příliš obvyklé, ale na hrubý pytel, hrubá…. Nechť se Váš otec nenechá „vydírat“.
8.3.2005 11:24
OTÁZKA:
Koupila jsem před pěti lety nemovitost (pozemky a budovy,starou továrnu)od s.r.o., založené bankou - v té době státním peněžním ústavem - ve které banka shromáždila nemovitosti-propadnuté zástavy z úvěrů. Továrnu jsem postupně po částech rozprodala, dnes mi už nepatří z této nemovitosti nic.Zaplatila jsem z prodeje veškeré daně z převodu nemovitosti. Nyní mně bylo sděleno, že musím zaplatit další skoro tři miliony korun daně z převodu nemovitosti za prodavajícího, protože jsem ze zákona ručitelem této daně. Já už ale tu nemovitost nevlastním, nic jsem nezavinila a myslím, že stát (finanční úřad) chce ode mne peníze, které sám stát(společnost založená státním peněnžním ústavem) nezaplatil.Co si myslíte o mé povinnosti a je možné, že by finanční úřad postihoval třeba moje podnikání nebo jiné nemovitosti které vlastním nebo které chci nakoupit?
Gordana kovačevská
ODPOVĚĎ:
Abychom mohl posoudit oprávněnost nároku, musel bych se seznámit s konkrétními fakty. Obecně však platí, že dle § 8 odst. 1 písm. a) zák. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, je poplatníkem z převodu nemovitostí prodávající, kupující je pak ručitelem. Jde o zřejmou snahu státu zajistit si splnění daňové povinnosti příp. i od kupujícího, což není příliš spravedlivé, ale je to tak. Pakliže skutečně prodávající daň neuhradí, může se FÚ obrátit na kupujícího coby ručitele. Ručitel, který zaplatí daň, můžete pak tyto prostředky vymáhat po tom, za koho je uhradil, tj. za prodávajícího (snad bude z čeho se případně uspokojit). Pakliže však coby ručitel neuhradíte svůj závazek, může FÚ vést exekuci na jakýkoli Váš majetek. Doporučuji před uhrazením daňové povinnosti ještě podrobnou poradu s odborníkem (nejlépe právníkem či daňovým poradcem), kterému předložíte konkrétní listiny.
8.3.2005 11:26
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore, kupujeme byt do osobniho vlastnictvi. Byt je zatizen hypotekou, ktera jeste neni splacena a my budeme platit v hotovosti. Prodej se uskutecnuje bez RK. Prosime o radu jak mame v teto veci postupovat, aby nedoslo k tomu, ze byt bude v zastave banky a budeme jim rucit prodavajicimu. Taky se chci zeptat, jestli je mozne prepsat nemovitost na katastru bez toho, ze prodavajici nema jeste splacenou hypoteku.Prosim o radu, jak nejlepe postupovat v teto zalezitosti. Diky
Josef
ODPOVĚĎ:
Doporučuji Vám, aby nejprve prodávající seznámil (pakliže tak již neučinil) hypoteční banku se skutečností, že hodlá byt zatížený hypotékou prodat. Hypoteční banka bude zcela nepochybně požadovat, aby část kupní ceny odpovídající výši nesplacené hypotéky vč. případné sankce za předčasné splacení hypotéky byla směrována přímo na její účet a až poté bude ochotna uvolnit zástavní právo (vydat kvitanci, viz níže). Je ve Vašem zájmu, aby jste si ověřil, že tomu tak skutečně je a banka o prodeji ví. Proto bych požadoval, aby Vám prodávající předložil písemný doklad o výši nesplaceného úvěru obsahující podmínky banky pro uvolnění zástavního práva. V návaznosti na požadavky banky formulujte kupní smlouvu a tuto pro jistotu předložte ještě bance tak, aby jste měl postaveno najisto, že po úhradě kupní ceny nebude váznou na bytu zástavní právo. Úhradou nesplaceného úvěru pak ze zákona zaniká zástavní právo. Banka je povinna o úhradě dlužné částky vystavit kvitanci a tato se použije pro výmaz zástavního práva na katastrálním úřadě.
8.3.2005 11:26
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Chtěl bych využít nového zákona o dani z příjmu a ze zisku z prodeje bytu, (vlastnil a bydlel jsem pouze rok) dokončit stavbu své novostavby. Zajímá mne zda se mi i umoření části hypotéky, použité na tuto výstavbu, bude počítat jako prostředky použité na "vlastní bydlení"? Popřípadě jak použití prostředků správně dokladovat při podání daňového přinání.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že ano. Pakliže bude z Vaší strany možno doložit v časové posloupnosti, že jste z výnosu prodeje domu umořil část hypotéky na stavbu Vašeho nového domu, bude se jednat o prostředky vynaložené na vlastní bydlení (byť zprostředkovaně zaplacením úvěru). S dokladováním tohoto postupu bych vyčkal na případné vyzvání FÚ, avšak pro jistotu doporučuji ještě ohledně tohoto konzultaci u místně příslušného FÚ.
8.3.2005 11:36
OTÁZKA:
Dobry den, kupujeme maly byt (novostavbu) do OV v Praze, na ktery si bereme ze 2/3 hypoteku. Po asi 5 letech bychom radi tento byt vymenit za vetsi - prodat ho za trzni cenu a hypoteku nechat prevest na novy byt (OV). Jaky je postup pri takoveto vymene, kdyz bychom nasli noveho kupce i novy byt ve stejnou dobu, pokud bychom potrebovali plnou castku z puvodniho bytu na novy byt a jak se banky (v nasem pripade Ceska sporitelna) stavi k prevodum hypotek na jinou nemovitost? Je mozne uskutecnit celou vec bez pomoci realitni kancelare vlastnimi silami? Dekuji vam za vasi odpoved a preji hezky den.
Irena
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz chápu tak, že hodláte byt vyměnit tak, že prodáte menší a z výtěžku prodeje + prostředků z úvěru si pořídíte větší. Doporučuji s předstihem kontaktovat banku a projednat s ní Váš problém. Obávám se, že bude zřejmě nutné uhradit původní hypoteční úvěr a současně si projednávat u ČS, a.s. hypotéku novou. Vámi uváděná varianta převodu hypotéky by v tomto případě nebyla možná. V tomto případě by bylo vhodné načasovat prodej (a koupi) bytu v takovém okamžiku, kdy nebudete postihnuti sankcí za předčasné splacení hypotéky. Znovu však doporučuji projednání věci s ČS, a.s., neznám její vnitřní předpisovou základnu a není vyloučeno, že Vám poradí jinou možnost. Konečně je to Váš smluvní partner a spokojený klient je jejím zájmem. Pomoc RK není skutečně nezbytná, pakliže si dokážete najít kupce Vašeho stávajícího bytu a zároveň i vhodný byt, který chcete koupit, sami + si vše dokážete bez rizika ošetřit smluvně.
Největší problém ve Vašem případě bude zřejmě sladit časové nároky kupujícího Vašeho bytu, jeho banky (když si bude brát úvěr), Vaší banky, která spravuje naopak Váš úvěr a bude Vám poskytovat další resp. bude Vás přeúvěrovávat a konečně i prodávajícího „Vašeho“ nového bytu, který má samozřejmě také své požadavky na úhradu kupní ceny. Proto je zejména nutné perfektní zorganizování celé akce, když je třeba brát zřetel zejména na požadavky financujících bank.
8.3.2005 11:38
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
byla bych ráda, kdyby jste mi pomohl vyřešit problém, ve kterém se nějak neorientuju.
1) Jedná se o to, že jsme s manželem prakticky před rozvodem a chtěla bych si koupit družstevní byt (vím,že se teoreticky jedná pouze o převod členských práv) nebo byt v osobním vlastnictví. Spíš asi družstevní, byt v OV asi nezvládneme z finančních důvodů (jsou na trhu dražší). Manžel mi tvrdí, že při koupi družst. bytu by v něm musel figurovat i on. Že není možné, aby byl byt rovnou napsán na mně a já poté mu předala svou půlku bytu v OV, ve kterém ted bydlíme. Myslím, že je zbytečné, aby tam byl napsán i on, když stejně by měl byt být můj a převáděl by se jen na mne. Podle mne jsou to zbytečně vynaložené finanční prostředky při dalším převodu bytu. V budoucnu máme představu, že stávající byt by si ponechal manžel, a já bych odešla do nově koupeného. Myslím, že zatím jsme ve stádiu, že jsme schopni se ještě domluvit. Která varianta by byla dle Vás nejschůdnější? Jak daný případ nejlépe řešit?
2) Je lepší nejdříve podat žádost o rozvod a nebo si vypořádat byty, a pak se nechat rozvést?
Děkuji předem za odpověd a přeji Vám příjemný den.
Dana
Anonym
ODPOVĚĎ:
Váš manžel má asi na mysli ust. § 703 odst. 2) obč. zák., který říká, že jestliže vznikne jen jednomu z manželů za doby trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu. Situace by se dala vyřešit buď notářským zápisem, který by ještě před rozvodem manželství změnil rozsah společného jmění manželů (v tomto případě by bylo postaveno najisto, koho který byt bude) příp. se dohodnout smluvně ve smyslu, že po rozvodu manželství budou Vaše majetkové vztahy vypořádány dle Vašeho výše naznačeného záměru. Při této variantě by se tak stal manžel také členem družstva, nicméně po rozvodu by na základě dohody došlo ke zrušení práva společného nájmu bytu a výlučným členem družstva by jste se stala Vy, zatímco on by byl výlučným vlastníkem Vašeho stávajícího bytu. Vše doporučuji však řádně smluvně ošetřit, aby byl obsah Vaší dohody dostatečně určitý.
8.3.2005 11:39
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
byla bych ráda, kdyby jste mi pomohl vyřešit problém, ve kterém se nějak neorientuju.
1) Jedná se o to, že jsme s manželem prakticky před rozvodem a chtěla bych si koupit družstevní byt (vím,že se teoreticky jedná pouze o převod členských práv) nebo byt v osobním vlastnictví. Spíš asi družstevní, byt v OV asi nezvládneme z finančních důvodů (jsou na trhu dražší). Manžel mi tvrdí, že při koupi družst. bytu by v něm musel figurovat i on. Že není možné, aby byl byt rovnou napsán na mně a já poté mu předala svou půlku bytu v OV, ve kterém ted bydlíme. Myslím, že je zbytečné, aby tam byl napsán i on, když stejně by měl byt být můj a převáděl by se jen na mne. Podle mne jsou to zbytečně vynaložené finanční prostředky při dalším převodu bytu. V budoucnu máme představu, že stávající byt by si ponechal manžel, a já bych odešla do nově koupeného. Myslím, že zatím jsme ve stádiu, že jsme schopni se ještě domluvit. Která varianta by byla dle Vás nejschůdnější?
2) Je lepší nejdříve podat žádost o rozvod a nebo si vypořádat byty, a pak se nechat rozvést?
Děkuji předem za odpověd a přeji Vám příjemný den.
Dana
ODPOVĚĎ:
Je totožná jako u otázky č.92284
8.3.2005 11:42
OTÁZKA:
Dobrý den, předem se omlouvám, že se asi budu ptát obdobně jako někteří tazatele přede mnou, ale stále nemám jasno.
Bydlím společně s otcem v obecním bytě.(Otec je zde trvale hlášen celý život, já cca 2 a půl roku). Nájemní smlouva je psána na otce. Celý dům jde nyní do privatizace. Za účelem jeho koupě nyní s ostatními nájemníky zakládáme družstvo.
Zajímalo by mě, zda je možné, aby po jeho založení na mě můj otec převedl bezúplatně členská práva a povinnosti - bez toho aby splňoval nějakou lhůtu (5-ti letou?)členství v družstvu. V případě, že ano, bude někdo z nás platit daň (z příjmu, darovací atp.) Předem děkuji za odpověď.
Klára
ODPOVĚĎ:
Existuje právní názor, že převod členských práv a povinností by měl být zásadně úplatný (analogie kupní smlouvy), v opačném případě by pak měl být neplatný. Byť se s tímto neztotožňuji, pro jistotu doporučuji převod úplatný, byť třeba jen za symbolickou cenu. Takovýto příjem převodce zdaní daní z příjmu v případě, že nabyl členská práva a povinnosti před méně než pěti lety, což bude Váš případ.
8.3.2005 12:00
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, před 7 lety jsme koupili družstevní byt, který nám byl družstvem 6 let převeden do osobního vlastnictví. Nyní chceme byt prodat. Zajímá nás, zda splňujeme podmínku pro osvobození z daně z příjmů. V bytě žijeme a jsme trvale hlášeni. Děkuji za odpověď.
Josef
ODPOVĚĎ:
Ano, dle § 4 odst. 1) písm. a zák. o daních z příjmů je od daně osvobozen m.j. příjem z prodeje bytu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem.
8.3.2005 12:01
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o radu, jak postupovat v následující situaci. Jsme s manželem vlastníky bytu v OV. V domě jsou byty o velikostech cca 30m2 - 150m2, všechny taktéž v OV. Na schůzi společenství vlastníků byla loni na podzim odhlasována změna v rozpočítávání nákladů na služby (např. úklid společných prostor, údržba okolní zeleně, ostraha apod.) a to ze způsobu rozpočtu dle vlastněné plochy (1) na rozpočet dle počtu bytů (2). S malou vahou našeho hlasu (máme jeden z nejmenších bytů) jsme byli přehlasováni majiteli bytů velkých, kterým tato změna (2) přinese značné úspory v měsíčních platbách. Pro nás naopak znamená téměř zdvojnásobení měsíční platby. Jakým způsobem se můžeme proti tomuto rozhodnutí společenství vlast. bránit? Děkuji za odpověď.
Lea
ODPOVĚĎ:
Dle § 9a odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům je společenství vlastníků oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li stanoven předpisem jiný způsob rozúčtování. Stejný zákon v § 11 odst. 4 říká, že aby bylo přijato usnesení společenství o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky, pak je zapotřebí ľ většiny přítomných hlasů na shromáždění společenství. Dovozuji z Vašeho dotazu, že jste nebyli s to zabránit změně v rozúčtování, neboť jste byli přehlasováni. Je zde možnost brojit proti přehlasování v případě, že jde o důležitou záležitost a v tomto případě žádat soud, aby rozhodl případně jinak. V tomto případě je však nutno uplatnit tento nárok u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, které hodláte napadnout. Bohužel však v této oblasti ještě neexistuje konstantní judikatura a tak nejsem s to odhadnout Vaše šance v tomto sporu.
8.3.2005 12:04
OTÁZKA:
Dobrý den, uvažuji o koupi bytu v novostavbě, která by měla vyrůst do konce letošního roku.Pokud si chci rezervovat a koupit byt v této novostavbě,platí se částka za byt postupně v několika krocích. Byt pak má přejít do OV po dokončení stavebních prací. Jaká je praxe nebo nebo doporučeníhodný postup, aby se eliminovalo riziko ztráty již vynaložených prostředků v případě, že developerská firma nedokončí stavbu, krachne nebo dojde k podobné nemilé situaci. Děkuji.
Lukáš
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že jestliže přistoupíte na to, že budete platit zálohy na kupní cenu teprve stavěného bytu, můžete si vystavit Vámi popisovaným rizikům z nichž nejhorší variantou je patrně situace, kdy na investora může být prohlášen konkurs, rozestavěná stavba se stane součástí konkursní podstaty a z jejího prodeje v konkursu jsou uspokojeni všichni věřitelé poměrně, nebo z v podstatné části i banka, která investora dílčím způsobem financuje a má své pohledávky zajištěny zástavním právem k této rozestavěné stavbě. Možnosti řešení spatřuji zejména v první řadě v tom, že budete zkoumat důvěryhodnost developerské firmy, nejrizikovější z tohoto pohledu bude nejspíše malý podnikatelský subjekt, který nemůže doložit úspěšnou realizaci obdobných projektů v minulosti. Zvlášť u takovéhoto subjektu stojí za zvážení, zda nepožadovat nějakou formu zajištění svých případných nároků na vrácení zaplacených prostředků v případě neúspěchu projektu. Nejjistějším způsobem zajištění by byla patrně bankovní záruka, která by Vám umožňovala pro tento případ požádat banku o plnění v určené výši. Schopnost developera takto zajistit své klienty svědčí o jeho solidnosti i tom, že je důvěryhodný pro banku vystavující bankovní záruku. Na druhou stranu takové zajištění zvedá celkové náklady projektu ( odměn bance za vystavení bankovních záruk apod.). Alternativní variantou by bylo zajistit svou případnou pohledávku zástavním právem k rozestavěné stavbě, kterou by developer zapsal již v průběhu výstavby do katastru nemovitostí. Možnosti takových řešení jsou však závislé na obchodní strategii developera, větší společnosti většinou s poukazem na své případné dobré obchodní jméno nebudou patrně ochotny sjednávat individuální podmínky.
8.3.2005 12:05
OTÁZKA:
Dobrý den,dostavuji byt v OV,jehož výstavba trvala relativně dlouho a uvažuji, vzhledem ke změně mojí bytové situace, o jeho prodeji po dostavění.Budu muset z případného rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou zaplatit daň z příjmu i když tuto částku použiji na případnou rekonstrukci bytu,případně na nákup bytu jiného?Děkuji za odpověď.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 4 odst. 1 písm a) zákona o daních z příjmů budete osvobozen od daně pokud v něm budete mít bydliště bezprostředně před prodejem byť i po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Zdůrazňuji, že podmínkou osvobození od daně (jak plyne ze zákonné dikce) je kromě použití výnosu z prodeje na uspokojení bytové potřeby rovněž podmínka bydliště v dostavěné nemovitosti byť i po dobu kratší dvou let.
8.3.2005 12:05
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
ráda bych Vás poprosila o radu.Můj otec a jeho dva bratranci vlastní nemovitost. Nejedná se o ideální třetiny.Jeden z bratranců mi chce svou třetinu prodat.Musí být i třetí majitel o prodeji vyrozuměn? Platí zde předkupní právo? Co kdyby mi chtěl svou část darovat? Platí zde nějaké právo?
Předem moc děkuji
Michaela
ODPOVĚĎ:
Ostatní spoluvlastníci nemovitosti, jejímž spoluvlastníkem je i Váš bratranec mají ze zákona vzájemné předkupní právo. V případě prodeje spoluvlastnického podílu je tedy bratranec povinen nabídnout svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům za cenu, kterou hodlá prodat spoluvlastnický podíl třetí osobě. Pokud by o nabytí spoluvlastnického podílu měli zájem oba z bývající spoluvlastníci, měla by na ně být převedena vždy ta část spoluvlastnického podílu prodávajícího, která odpovídá poměru jejich spoluvlastnických podílů. Převažuje právní názor, že zákonné předkupní právo mají spoluvlastníci i pro případ darování. Zákon totiž hovoří o tom, že předkupní právo vzniká při převodu, přičemž převodem se rozumí jak úplatný převod (prodej) tak bezúplatný převod (darování). S tím, že spoluvlastníci mají předkupní právo i pro případ darování se nepřímo ztotožnil i Nejvyšší soud ČR ve svém dovolacím rozhodnutí 22 Cdo 1625/2002.
8.3.2005 12:07
OTÁZKA:
dobry den,
mam uver ze stavebniho sporeni na ktery jsem koupila pozemek, tento pozemek je napsan v katastru na me a na meho pritele, mohu si odpocist uroky z uveru kdyz smlouva je na me, uroky platim ja ale pozemek vlastnim z 1/2? dekuji
mirka
ODPOVĚĎ:
Máte na mysli, zda v tomto případě budou úroky z úvěru ze stavebního spoření tzv. nezdanitelnou částí základu daně, která se odečítá od daňového základu daně z příjmu i když jste pouze podílovou spoluvlastnicí z úvěru ze stavebního spoření pořízeného pozemku, na kterém by měla být postavena stavba uspokojující Vaší bytovou potřebu. Podle mého názoru zákon o dani z přijmu tuto situaci výslovně nezakazuje ani nepředpokládá možnost částečného započítání úroků ke snížení základu daně podle spoluvlastnického podílu na nemovitosti pořizované ze stavebního spoření. Podle mého názoru můžete uplatňovat celou výši úroků ke snížení základu daně. Pokud byste chtěla mít naprostou jistotu že postupujete správně, doporučuji Vám však tuto mou informaci verifikovat u specialisty na daňovou problematiku – daňového poradce. Pro úplnost je jen třeba upozornit, že stavbu sloužící k uspokojení Vašich bytových potřeb je na tomto pozemku podle zákona o daních z příjmů třeba zahájit do 4 let od poskytnutí úvěru.
8.3.2005 12:08
OTÁZKA:
Moji prarodiče koupili byt do o.vl. Já zaplatil třetinu ceny a jsem v tomto bytě trvale hlašen. Jakým způsobem mám ošetřit abych po smrti obou, v důsledku dědického řízení o byt nepřišel? prarodiče mají 2 potomky. Děkuji
Majkus
ODPOVĚĎ:
Pokud mají prarodiče úmysl, aby po jejich smrti zůstal byt jen Vám, doporučuji věc ještě za jejich života řešit např. darováním nebo koupí například s možným zřízením věcného břemena užívání pro Vaše prarodiče. V dědictví je potomek zůstavitele totiž tzv. neopominutelným dědicem, což znamená, že se mu musí dostat z dědictví alespoň polovina (jeli potomek zletilý) jeho dědického podílu. Případná závěť by mohla tak dědické nároky dětí zkrátit jen na polovinu. Aby byt mohl být tzv. odkázán platně závětí zcela Vám, musel by ostatní majetek Vašich prarodičů mít hodnotu alespoň poloviny hodnoty předmětného bytu.
8.3.2005 12:08
OTÁZKA:
Dobrý den, chceme s přítelkyní stavět rodinný dům. Pozemek dostanu od svých rodičů jako část z jejich zahrady. Zatím nejsme manželé, ale stavbu budeme financovat společně a po svatbě bude naším společným majetkem. Chci se zeptat na výhody a nevýhody variant při žádosti o stavební povolení a při realizaci stavby:
a) O stavební povolení budu žádat já a dům bude napsán na mě do té doby než se vezmeme. Mezi mnou a přítelkyní uzavřeme smlouvu, která ošetří peníze vložené přítelkyní v případě našeho rozchodu.
b) O stavební povolení budeme žádat jako Petr K. a Jana S. a po svatbě bude dům manželů K.
Děkuji předem
Petr
ODPOVĚĎ:
Je chvályhodné, že se snažíte řešit své majetkové poměry do budoucna a předcházet možným právním sporům v budoucnu. Vámi popsaný způsob má však problematické momenty. Skutečnost, že budete oba figurovat jako stavebníci ve stavebním řízení má význam jako důkazní prostředek pro prokázání skutečnosti, že stavěný dům bude ve Vašem podílovém spoluvlastnictví. Vaše podílové spoluvlastnictví vznikne de iure okamžikem kdy se dům stane právně samostatnou věcí, to je v okamžiku ( jak bylo judikováno soudy) kdy bude u rozestavěné stavby patrno dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Po uzavření Vašeho sňatku ( pokud se tak stane ve vyšší než uvedeném stupni rozestavěnosti prvního podlaží) se nestane nemovitost součástí Vašeho společného jmění manželů, nýbrž nadále budete podílovými spoluvlastníky, každý z určité části odpovídající výši vložených prostředků. K Vámi první uváděné variantě, tj. jen smluvní ošetření případné pohledávky přítelkyně, mám za to, že jí dostatečně nechrání pro případ, Vaší insolvence v případě Vašeho rozchodu. Ve vašem případě bych proto doporučil, u notáře jak požaduje zákon uzavřít tzv. předmanželskou smlouvu, která zabezpečí že dům se okamžikem uzavření Vašho manželství stane vaším společným jměním manželů. Notář do této smlouvy navíc může zahrnout i kvalifikovaným způsobem formulované ujednání o Vašem podílovém spoluvlastnictví plánované stavby do doby uzavření manželství.
8.3.2005 12:09
OTÁZKA:
Dobrý den, zajímalo bě mě, jak je to s nákupem nemovitostí v zemích EU. Jaké podmínky platí, pokud bych si chtěla koupit dům v Rakousku? Předem děkují za odpověď
Klára Danková
ODPOVĚĎ:
Necítím se být detailním znalcem konkrétní rakouské právní úpravy nabývání nemovitostí cizinci, resp. tzv. devizovými cizozemci podle rakouské právní úpravy. Nicméně mohu konstatovat, že speciálně Rakousko podle mých informací má podstatně přísnější podmínky a omezení pro nabývání nemovitostí cizozemci než naše republika. V souvislosti s postupnou integrací v rámci evropské unie by se rozdíly jednotlivých vnitrostátních právních úprav měly stírat. Doporučuji Vám se o detailech možností nabytí nemovitosti v Rakousku informovat u nadnárodní advokátní kanceláře působící u nás, která má své partnerské advokátní kanceláře v Rakousku nebo vyhledat přímo právní pomoc v Rakousku.
8.3.2005 12:09
OTÁZKA:
Dobrý den ,chtěla bych se zeptat na následující : provádím výstavbu mezonetového bytu v RD,kde je můj otec vlastníkem ideální 1/2. Podmínkou poskytnutého úvěru od SFRB je, že nově vystavenou bytovou jednotku vložím do KN .Abych toto mohla provést,předpokládám,že musím i vlastnit nějakou část nemovitosti .A na to se právě chci zeptat-lze zvolit postup, kdy můj otec mi daruje např. 1/10 své poloviny a zaplatím adekvátní darovací daň - je to dostačující část na to ,abych mohla být zapsána v KN . Zbytek svého podílu by mi otec odkázal a dědickou daň bych pak neplatila-jako přímý příbuzný. Děkuji
Linda
ODPOVĚĎ:
Neznám ve Vašem případě přesně podmínky poskytnutého úvěru, ale mám za to, že věc bude podstatně složitější. Do katastru budete muset vložit byt jako takový, nikoli spoluvlastnický podíl k nemovitosti v níž se byt nachází. Toho lze docílit rozdělením bytového domu na jednotlivé bytové jednotky učiněné všemi vlastníky domu, včetně rozestavěného bytu podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům. Tím se jednotlivé byty právně stanou samostatnými nemovitostmi a stávající spoluvlastníci domu spoluvlastníky jednotlivých bytů v domě a společných částí domu. Poté co na Vás byt převedou, může být vaše vlastnictví k bytu vloženo do katastru nemovitostí.
8.3.2005 12:52
OTÁZKA:
Dobry den, zaplatila jsem dan z prevodu nemovitosti. Prodala jsem byt v osobnim vlastnictvi, ktery jsem ale vlastnila dele nez pet let. Nyni jsem se docetla, ze pokud vlastnim nemovitost dele nez pet let, dan platit nemusim, je to pravda? Moc dekuji za odpoved.
Ivana, 2.2. 2005
ODPOVĚĎ:
Není to pravda, zaměňujete daň z příjmu získaného prodejem nemovitosti a daň z převodu nemovitosti. Ve Vašem případě byste byla osvobozena od daně z příjmu, který byste získala obdržením kupní ceny nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí je však jinou daní, která se platí bez ohledu na dobu, po kterou nemovitost vlastníte.
8.3.2005 12:52
OTÁZKA:
Dobrý den.Jsem cizinka a mám povolený trvalý pobyt již 12 let .Před 3 lety jsme s manželem ( občan ČR) společně koupily RD který je v katastru zapsán jako SJM.Můj dotaz zní , zda jako ciznka můžu timto způsobem vlastnít 50% nemovitosti.Tenkrát nám právník zdělil že je to možné , ale se chci ujistit.Děkují
Nadˇa
ODPOVĚĎ:
Váš právník se nemýlí, podle výslovného ustanovení § 17 devizového zákona - cizozemec, který není občanem České republiky, může nabývat vlastnické právo k nemovitostem v České republice mimo jiné i v případě, že jde-li o nemovitost nabývanou do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je cizozemcem. Nadto pokud máte jako cizí státní příslušnice povolený trvalý pobyt na našem území, jste z hlediska devizových předpisů tzv. devizovým tuzemcem ( jak definuje § 1 písm b) devizového zákona), nikoli devizovým cizozemcem a tudíž by se na Vás zákonná omezení pro nabývání nemovitostí devizovými cizozemci nevztahovala.
8.3.2005 12:53
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, bydlíme v bytě s regulovaným nájmem(dům patří s.r.o. z ostatních majitelů bytů). Nyní nám nabídli byt k odkoupení (což bohužel pro nás nepřipadá v úvahu, jsme před penzí) s tím, že jinak prodají byt i s námi. Co by pak z toho pro nás plynulo - musíme nutně vzít "třetí" nabídnutý náhradní byt, nebo už to neplatí? A zůstane nám regulovaný nájem? Děkuji
Kristýna
ODPOVĚĎ:
Z dotazu předpokládám, že bytový dům je již rozdělen na jednotlivé byty podle zákona o vlastnictví k bytům a je zapsán v katastru nemovitostí. Za situace, že byt, jehož jste nájemníky by byl prodán, Vaše právní postavení jako nájemců bytu se nezmění. Budete i nadále nájemci bytu s regulovaným nájemným. Teprve poté by mohl nový pronajimatel tento nájem vypovědět. Výpověď z nájmu bytu lze dát nájemci jen ze zákonem akceptovaných důvodů. Nejčastějšími výpovědními důvody jsou například, že pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence, dále jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě, dále jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce dále má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden nebo nájemce byt neužívá byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas. Výpovědi nájmu bytu z některého ze zákonných důvodů musí k návrhu pronajimatele přivolit soud, v tomto řízení je tedy zkoumáno zda skutečně existuje zákonný důvod pro výpověď nájmu bytu. V případě, že soud k výpovědi nájmu přivolí, zároveň přizná nájemci (ve většině případů), právo na přiměřený náhradní byt. Za přiměřený náhradní byt je považován byt zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce opustit. Zákon v žádném případě nestanoví, že třetí nabídnutý náhradní byt je přiměřený jak uvádíte v dotazu. Soud přiměřenost náhradního bytu zkoumá v případném exekučním řízení o vyklizení bytu, jehož nájem zanikl výpovědí, pokud nedojde k dohodě pronajimatele a nájemce.
17.3.2005 21:23
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, ja a sestra bydlime v RD, ve kterem kazdy vlastnime 1/4, druhou 1/2 vlastni stryc, ktery tam nebydli. Chteli bychom udelat nejake stavebni upravy na dome, ale stryc je stale proti z nam nepochopitelnych duvodu. Potrebujeme na stavebni upravy jeho souhlas? Pokud ano, je nejaka moznost jeho souhlas obejit, kdyz tam nezije a do domu ani nic neinvestuje a neinvestoval? Dekuji za odpoved.
Martin Novak
ODPOVĚĎ:
Vztahy spoluvlastníků ve vztahu k hospodaření se společnou věcí, tedy i otázek rozsáhlejších stavebních úprav na společné věci, řeší občanský zákoník v ust. § 139 odst. 2 . Podle tohoto ustanovení„ o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud“ Vzhledem k tomu, že ve vašem případě se pravděpodobně dosáhne rovnosti hlasů, tedy hlasy dvou čtvrtin spoluvlastnického podílu vůči jedné polovině se lze obrátit na soud aby rozhodl o tom, že stavební úpravy lze provést. Na nutnosti takového řešení z právního pohledu nic nemění skutečnost že jeden spoluvlastník dům neužívá ani do něj neinvestuje. Pokud by spoluvlastnické vztahy činili dlouhodobé problémy, je třeba mít na paměti, že existuje i možnost navrhnout soudu, aby podílové spoluvlastnictví zrušil a věc přikázal do vlastnictví jednoho spoluvlastníka, samozřejmě za soudem určenou finanční náhradu.
17.3.2005 21:24
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, potřebovala bych poradit ohledně přepisu nájemní smlouvy.Moje zemřelá babička bydlela sama v bytě, ale v posledních měsících jejího života u ní přespával můj syn. Vzhledem k tomu, aby babička neměla pocit, že čekáme na to až zemře, se tam můj syn nenahlásil.Majiteli domu jsme doložili notářsky ověřené podpisy sousedů, potvrzení od ošetřující lékařky - že tam její pravnuk opravdu bydlel. Doložili jsme kopie rodných listů, aby byl potvrzen příbuzenský vztah, zaplatili kauci. V lednu nám bylo řečeno, že přepisu bytu nic nestojí v cestě, ale dnes nám majitelem domu bylo sděleno, že podle občanského zákoníku je pravnuk cizí osoba a tudíž že se na něj nevztahuje nárok na byt. Můj syn byl vyzván, že pokud chce byt, tak musí zaplatit 80 620 Kč - což je vlastně dlužná částka někoho jiného, od něhož se majiteli nedaří dluh vymoci. Byt mé babičky byl bez jakéhokoliv dluhu, všechno bylo placeno včas. Navíc, po složení této nehorázné sumy by byl můj syn pouze nájemcem. Chci se zeptat, jestli je toto jednání v pořádku a jestli se opravdu pravnuk nepočítá mezi blízké příbuzné. Děkuji moc za odpověď.
Martina Slováčková
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 706 občanského zákoníku platí že zemře-li nájemce a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Jak plyne z citovaného ustanovení z hlediska přechodu práva nájmu bytu zákon předpokládá, že nájemcem se takto stane pouze vnuk nájemce, nikoli již patrně pravnuk. Podle mého názoru nelze extenzivně vztahovat pojem vnuka nájemce na jeho pravnuky, který je sice příbuzným nájemce ale zákon jejich příbuzenský vztah na jiných místech ( např. v ustanoveních o dědění majetku) používá jiného pojmu a to příbuzní v řadě přímé. Mám za to, že pronajimatel má v tomto případě pravdu a nájem bytu na pravnuka nájemkyně nepřešel. Z hlediska zákonných ustanovení se tedy jedná o jinou osobu, kdy zákon pro přechod nájmu bytu vyžaduje vedení společné domácnosti se zemřelým nájemcem po dobu tří let před jeho smrtí. Tato podmínka ve Vašem případě splněna není, neboť sama uvádíte, že šlo o dobu soužití v bytě cca 6 měsíců.
17.3.2005 21:25
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,jak má být správně napsaná kupní smlouva.Když chci prodat určitou věc.Děkuji za odpověď.
Jana Malá,03.0.2.2005 10.23
ODPOVĚĎ:
Dotaz je příliš obecný a vyčerpávající odpověď v omezeném prostoru poradny není možná. Proto jen obecně. Z kupní smlouvy musí být patrno označení účastníků smlouvy, předmět smlouvy, tedy toho k čemu má podle kupní smlouvy přejít právo vlastnické a je rovněž třeba určitým a nezpochybnitelným způsobem sjednat kupní cenu. Pokud by měla být předmětem kupní smlouvy nemovitost, musí být převod vlastnického práva podle této kupní smlouvy vložen do katastru nemovitostí rozhodnutím příslušného katastrálního úřadu.
17.3.2005 21:26
OTÁZKA:
Vazeny pan doktor,Kerbach.Sme rodina s dvoma detmi,pochadzame so Slovenska,ale mame zaujem si v Cechach kupit byt a najst pracu.Chtela bych se zeptat,jestli je u vas problem si kupit byt,poradit nejaku duvěrihodnou realitní kancelař,za jakou dobu mohu u vas ziskat,Ceske štatni občanství..lepe kupovat byt družstevny,nebo v osob. vlastnictvi.připadne nejakou stranku doporučit..k nahlednutí..Manzel se narodil v Praze,urcitou dobu bydlel v CR,pak se nastehovali na Slovensko.Teť toužime potom zit v CESKE REPUBLICE...Prosim poradte jako na to ,dekujeme moc krat,naschledanou...Drahoslava s rodinkou..
Drahoslava
ODPOVĚĎ:
Dotaz směřuje dílem k problematice pobytu cizinců na území ČR, nikoli přímo k realitní problematice. Na tuto oblast se nespecializuji a doporučuji se obrátit o informace na cizineckou policii ČR nebo právníka specializujícího se na tuto cizineckou problematiku. K realitní části dotazu – nemovitost – tedy i byt v osobním vlastnictví (vyjma zemědělských pozemků) může nabývat devizový tuzemec (tedy osoba s trvalým pobytem na území ČR). Devizový cizozemec v zásadě pouze v případě, že je státním občanem ČR nebo má průkaz o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu evropských společenství nebo je nemovitost nabývána do společného jmění manželů z nichž jeden je devizovým tuzemcem nebo státním občanem ČR. Pokud se týká nabytí členských práv a povinností v bytovém družstvu a následné uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu (tedy tzv. nesprávně označovaná „koupě“ družstevního bytu) není nikterak omezena. Věc doporučuji odborně konzultovat poté co konkretizujete své plány, podrobný popis všech variant s konsekvencemi na problematiku pobytu cizinců je nad rámec této realitní poradny.
17.3.2005 21:27
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem spoluvlastníkem domu s právem užívat byt, který chci prodat. Vím,že musím prodej nejdříve nabídnout spoluvlastníkům. Jeden spoluvlastník projevil zájem byt (podíl na domě) odkoupit za oboustraně přijatelnou cenu. Musím v tomto případě podat jěště nabídku ostatním spoluvlastníkům ? V případě, že se jich přihlásí více za požadovanou cenu, komu musím dát přednost. Děkuji
mirek
ODPOVĚĎ:
Odpověď na Vaši otázku dává přímo občanský zákoník v ustanovení § 140. Podle tohoto ustanovení platí, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ Pokud tedy například spoluvlastník, který má spoluvlastnický podíl ve výši jedné poloviny věc nabídne ostatním spoluvlastníkům z nichž např. jeden má 3/8 podílu a druhý 1/8 podílu a oba budou trvat na tom, že chtějí využít svého předkupního práva, rozdělí se prodávaný spoluvlastnický podíl jedné poloviny mezi ně v poměru tři ku jedné.
17.3.2005 21:27
OTÁZKA:
Vazeny p.doktore, jsem najemnikem v druzstvu najemniku a tudiz prispivam do fondu oprav dohodnutou castkou.Byl jsem kdysi jedinym kdo si instaloval nova plast.okna.Po nejake dobe si samozrejme clenove druzstva ohlasovali take vymenu vsech ostatnich oken, ktere se budou opet hradit z fondu oprav.Pri odsouhlaseni teto investice, mam jednoznacne pravo na vraceni meho peneziteho podilu z fondu oprav nebo zalezi na dohode-benovolenci predstavenstva druzstva ?!A druha cast me otazky - pokud by doslo k legitimnimu odhlasovani a schvaleni napr:uplne jinych oken pro cele druzstvo, maji pravo zastupci druzstva pouzit fond oprav (vcetne meho podilu) k financovani novych oken i pres muj nesouhlas a provest jejich vymenu u mne i za cenu vymeny jiz mnou zakoupenych oken ?!
Postaci mi jednoslovne odpovedi typu ANO/NE u obou casti otazky.Predem moc dekuji !
David
ODPOVĚĎ:
V dané věci mám za to, že nebudete mít přímý nárok na vrácení plateb do fondu oprav. Vámi zmiňované platby do fondu oprav jsou svou právní povahou platby nájemného Vás jako nájemce družstevního bytu, které si družstvo potom interně ekonomicky „škatulkuje“ na fond oprav a případně jiné fondy. Považoval bych ale za vhodné a slušné, kdyby družstvo rozhodlo, že Vám tato částka za Vámi instalovaná okna bude vydána jakožto náhrada za zhodnocení nemovitosti – bytového domu, který je ve vlastnictví družstva a nájemce není povinen hradit tato zhodnocení. Pokud by takové řešení družstvo odmítlo, bylo by snad možno zvažovat žalobu u soudu na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího ve zhodnocení domu. Pokud by družstvo vyměnilo Vámi již vyměněná okna za jiný typ např. z důvodu podstatně odlišného designu oken narušujících vzhled domu, mám za to, že na to má právo, protože okna jsou součástí nemovitosti. Mohl byste však patrně snad po družstvu požadovat náhradu škody, zejména za situace, pokud byly okna Vámi dříve vyměněny se prokazatelným souhlasem družstva. Věc by vyžadovala podrobnější faktické a právní posouzení, z právního pohledu ač se Vám to třeba nemusí jevit jde o poměrně komplikovanou záležitost u níž by stejně pro případ sporu musel s konečnou platností rozhodnout soud.
17.3.2005 21:28
OTÁZKA:
Vážený pane,
můj muž zdědil po mamince byt, jeho bratr dům, rozhodnutí nabylo právní moci, na katastru nemovitostí je zapsáno. V bytě ovšem i nadále bydlí nevlastní syn zmíněného bratra. Máme dceru a byt bychom potřebovali. Je nějaká cesta jak se nevítaného obsazení bytu zbavit"? Na jakékoliv dohody mlčí jak bratr manžela tak jeho nevlastní syn, kterého v podstatě vůbec neznáme a jenom náhodně jsme se dozvěděli jeho jméno. Existuje nějaká možnost jak byt získat? Děkuji
Procházková M.
ODPOVĚĎ:
Pro posouzení věci je rozhodující, zda nevlastní syn bratra Vašeho manžela má k užívání nějaký právní titul, například nájemní smlouvu, kterou by uzavřela zůstavitelka – matka Vašeho muže s nevlastním synem bratra Vašeho manžela. Potom byste byli v pozici pronajimatelů a mohli byste takový nájem vypovědět ze zákonných důvodu s přivolením soudu. Dedukuji však, že ve Vašem případě se jedná spíše o situaci, kdy nevlastní syn bratra Vašeho manžela byt užíval jen se souhlasem zůstavitelky a nebyla uzavřena žádná nájemní ani jiná smlouva (např. smlouva o věcném břemeni) Jestliže Váš manžel za této situace s bydlením nevlastního syna bratra v bytě nesouhlasí, nemá nadále tento syn titul k užívání bytu. Pak jedinou zákonnou možností, pokud byt nebude dobrovolně vyklizen je podat žalobu na vyklizení bytu k soudu a poté co by soud určil, že je povinen byt vyklidit navrhnou výkon takového rozhodnutí exekuční cestou. Pokud je situace skutečně taková jak předpokládám, měl by Váš muž být s žalobou úspěšný, nicméně Vám doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc k podrobnějšímu posouzení věci a kvalifikovanému podání žaloby na vyklizení bytu.
17.3.2005 21:28
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, rodiče mají pronajatý pozemek od roku 2000. Nájemní smlouvu uzavřeli s PFČR. Pozemek byl v té době v majetku ČR, ale ve správě DUK s.p. Komořany. Vzhledem k tomu, že se jednalo o zemědělskou půdu, předpokládali jsme převod správy na PFČR. Bohužel došlo k jinému řešení a to, že u pozemku byla podnikem DUK s.p. Komořany změněna kultura a to převedení do ostatních ploch. Tato kategorie nespadá do správy PFČR. Tím skončila rodičům úhrada nájemného na PFČR. PFČR nás odkázal s nájemní smlouvou na DUK, DUKU bohužel naše smlouva nezajímá a chce prodat pozemek tomu kdo dá víc.
Ptám se zda DUK s.p. Komořany je povinnem převzít závazky od PFČR, zda rodiče mají přednostní právo na odkoupení daného pozemku. Pokud ano, o jaký zákon a paragraf se můžem opřít. Můžeme podat na DUK trestní oznámení a jak ovlivní změna kultura do ostatních ploch.
Děkuji za odpověď. Csupková
csupkova@volný.cz
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz je poměrně speciální a souvisí s právními předpisy, které upravují hospodaření s majetkem státu. Bez detailní znalosti věci nelze dát na Váš dotaz jednoznačnou odpověď. Z Vašeho popisu lze však patrně vyrozumět, že Vaši rodiče uzavřeli nájemní smlouvu s PFČR k pozemku o němž se PFČR patrně (mylně) domníval, že je ve vlastnictví státu, protože podle zákona o půdě bylo hospodaření s pozemky tohoto charakteru (pozemky sloužící zemědělské prvovýrobě) svěřeno pozemkovému fondu ČR. Posléze patrně došlo mezi PFČR a státním podnikem DUK k vyjasnění vlastnických poměrů (v návaznosti patrně na to, že se nejedná o pozemek sloužící zemědělské prvovýrobě ) tak, že pozemek nepatří státu ale je ve vlastnictví přímo státního podniku. DUK s.p. proto patrně pozemek nespravuje pro stát ale přímo jej vlastní a patrně i v minulosti vlastnil. PFČR proto vůbec nemusel být oprávněn k takovému pozemku uzavírat nájemní smlouvu a taková smlouva může být neplatná. Nájemní poměr proto nikdy nemusel řádně vzniknout. I kdyby nájemní poměr snad řádně vznikl, nemám za to, že by z nějakého právního předpisu plynulo, že by měli k pozemku předkupní právo. Bylo by možné zvažovat případný nárok vůči PFČR na vrácení bezdůvodného obohacení (neoprávněně přijatého nájemného PFČR) plynoucího ze skutečnosti, že rodiče platili nájem podle neplatné nájemní smlouvy a tedy bez právního důvodu. Jak jsem naznačil v těchto obecně dedukovaných úvahách, věc je poměrně právně složitá a doporučuji Vám v případě Vašeho zájmu věc dále řešit vyhledat kvalifikovanou právní pomoc.
17.3.2005 21:29
OTÁZKA:
dobry den,
muj otec vymenil druzstevi byt 1+1,(druzstevnik odr.1937)za jiny druztevni byt 2+kk, žil zde s mou matkou. v r.+1970 se rodiče rozvedli,a dohodli se na 25 000 odstupnem.(matka zaplatila otci.) Družstevnicí se stala matka a byt byl přepsan na ní.Matka mi přenechala užívání družstevního bytu z důvodu stěhování v lednu 1987. ja se půl roku na to vdala. Manžel se mnou nebydlel ve spol. bytě do roku1991.V roce 1988 jsem se oficialně stala členkou družstva, v roce 1990 mi matka darovala členský podíl.družstvo se transformovalo na malé družstvo (družstevník jsem stále byla já, matka a otec) Byla jsem zakládající člen nového družstva.Požádala jsem si o vydáno bytu do vlastnictví(1992) Podíl byl umořen za dobu bydlení mými rodiči a družstvu se tedy nic neplatilo, šlo tedy o bezúplatný převod.Na katastru jsem tedy jako vlastník registrovaná já., byt mi byl družstvem (1996) vydán.Manžel se přistěhoval v průběhu roku 1991,nečlen. Odstěhoval se opět v 1999. V roce 2001 jsme se rozvedli. Majetek jsme si rozdělili dohodou. Na bytě jsme se dohodli, že je můj. v katastru nebylo co měnit. Těd po letech bývalý manžel tvrdí, že byt přešel do vlastnictví za trvání manželství, tudíž je polovina jeho, neboť nedošlo k rozdělení v tříleté lhůtě po rozvodu. Já žila v přesvědčení že je výhradně můj, neboť maminka darovala členský podíl výhradně mě. Byla jsem ve fin. nesnázích spojených s rozvodem a oční chorobou otce. Vzala jsem si hypotéku a bytem ručím, je zastaven. Bývalý manžel také dostal od státu v roce 2001 státní byt, proti prohlášení, že je v tísni, a nevlastní byt. ani jím nedisponuje.V současné době mi vyhrožuje soudem a prodejem bytu nebo že mu budu muset uhradit polovinu. V bytě žiji já a mé dvě dcery. Peníze splácím, ale hned tak je nesplatím.Bude případný spor v tomto případě náročný, nebo bývalý manžel a jeho právnička straší zbytečně?
Jana Malá
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru je věc nutno posoudit tak, že pokud jste v r. 1996 nabyla byt a byla v té době vdaná, byt byl nabyt do SJM resp. tehdy do bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Dle přísl. zák. ust. do SJM patří všechny věci nabyté za doby trvání manželství jedním z manželů se zákonem stanovenými výjimkami, m.j. dědictví, dar a majetek nabytý za majetek náležející do výlučného jmění tohoto z manželů. Pokud Váš bývalý manžel bude tvrdit, že je nyní podílovým spoluvlastníkem předmětného bytu, může být v případném soudním sporu, jehož předmětem bude určení, že je spoluvlastník, úspěšný. V tomto sporu pravděpodobně nebudou jako relevantní shledány okolnosti, ohledně družstevního podílu před převodem bytu do Vašeho vlastnictví. Vaší možnou obranou by mohlo být snad tvrzení, že byt byl nabyt bezúplatně, tedy způsobem, který má povahu darování. Takové argumentaci by nebránilo ani případné označení smlouvy, na základě které jste nabyla byt, jakožto kupní nebo smlouvy o převodu bytové jednotky. S ohledem na komplikovanost sporu a Vaše nejisté vyhlídky doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc.
17.3.2005 21:30
OTÁZKA:
Proc prestala fungovat poradna.Dnes je 7.2.2005 a posledni zodpovezeny dotaz je tento ( Linda, 20.12.2004 14:08 ).
Vlasta
ODPOVĚĎ:
Podle mých zprostředkovaných informací v období na přelomu roku došlo ke stěhování redakce internetového serveru a tak se vyskytlo pochopitelné časové zpoždění, které však jde „mimo mne“. Jsem pouze externím spolupracovníkem redakce I Dnes.
17.3.2005 21:30
OTÁZKA:
Pane doktore, uvažuji o koupi bytu do osobního vlastnictví. Mohl by jste mi poradit co vše je s tímto aktem spojeno a na co si případně dát pozor? Děkuji za odpověď a přeji příjemný den.
Filip Struhár
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotaz nevyplývá, zda-li chcete koupit byt již existující (zapsaný v katastru nemovitostí) či, jak je teď velmi časté, formou uzavření smlouvy s developerskou firmou, která má v úmyslu bytový dům teprve postavit. V obou případech doporučuji alespoň konzultační činnost odborníka v oblasti realit či práva, neboť zejména v druhém případě, kdy dům ještě prakticky neexistuje, můžete narazit na řadu problémů. V případě spolupráce s developerskou firmou se doporučuji obracet vždy na firmy prověřené, tedy ty, které již nějaký projekt dokončily a úspěšně zrealizovaly. Dále z Vašeho dotazu nevyplývá, jak hodláte koupi bytu financovat. V případě, že za pomoci hypotéky, upozorňuji na častý problém, kterým je nesoulad požadavku prodávajícího na hrazení kupní ceny s požadavky banky na tzv. uvolnění úvěru. Je tedy vždy nutno tyto dva základní momenty sladit, nejlépe pak s požadavky prodávajícího obeznámit banku a vznést dotaz, zda-li je financování v požadovaných termínech ze strany banky možné. Na druhou stranu řade developerských firem spolupracuje s bankovními ústavy, takže se lze tomuto vyhnout. Pakliže budete kupovat byt již zapsaný do katastru nemovitostí, doporučuji požadovat od prodávajícího aktuální , tj. „čerstvý“výpis z katastru nemovitostí (příp. si jej zajistit na katastru svépomocí), ze kterého vyplyne, že byt není zatížen právními omezeními (zástavní právo, věcné břemeno apod.) a dále i nabývací titul. Skutečně však doporučuji poradit se před uskutečněním tak náročné finanční investice se zdatným obchodníkem s nemovitostmi příp. nelitovat několika tisíc Kč za právní pomoc, rozhodně se to vyplatí.
17.3.2005 21:31
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, nejsem si jist, jestli jsem pochopil $4 zakona o danich z prijmu spravne, vzhledem k me situaci.
Mam byt v dr. vlastnictvi necele 2 roky.
Prevedu sva clenska prava na nekoho jineho a ziskane prostredky do konce nasl. kalendarniho roku pouziji na ziskani jineho bytu, nezalezi zda Dr ci Ov.
Jsem osvobozen od dane z prijmu ?
Mirek
ODPOVĚĎ:
Problematiku upravuje § 4 odst. 1 písm. u) zák. o daních z příjmů, ze kterého vyplývá, že pakliže použijete příjem z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu (pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena Vaše nájemní smlouva k bytu), na uspokojení svých bytových potřeb do jednoho roku následujícího po roce, ve kterém jste tuto úplatu přijal, jste od daně z příjmu osvobozen. Ve Vámi naznačeném případě, pakliže tedy použijete přijatý příjem na pořízení bytu v DV či OS, budete osvobozen od daně z příjmu, což Vás ovšem nezbavuje povinnosti oznámit příjem správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k přijetí úplaty došlo.
17.3.2005 21:31
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
chtěl bych se Vás zeptat.Chci pronajmout byt.Ozval se mi nájemce s Makedonskou státní příslušností a on by si chtěl napsat adresu mého bytu jako přechodné bydliště.Nevyvstanou z tohoto jeho požadavku nějaké problémy?Děkuji Marek
Marek
ODPOVĚĎ:
Nikoli. Přihlášení k pobytu je jen evidenční záležitostí. Doporučuji však, aby Vaše nájemní smlouva byla koncipována spíše na dobu určitou. Po vypršení doby nájmu ji pak můžete vždy prodloužit.
17.3.2005 21:31
OTÁZKA:
Dobrý den. Koupil jsem pozemek od PF ČR 03/2004. Po 2 měsících jsem zjistil, že na tomto pozemku stojí vodárna pro zahrádkáře. Ve smlouvě od PF není žádné užívání třetí osoby ani věcné břemeno. Zjistil jsem, že stavba byla zkolaudována v roce 1984. Vodárna přešla na zakrádkařský svaz až v říjnu 2004. Jaká je šance, že soud zřídí věcné břemeno. Pozemek by tím byl znehodnocen. Cenu , kterou mi nabídli za pozemek, je nízká. děkuji
Martin
ODPOVĚĎ:
K důkladnému posouzení dotazu by bylo mít k dispozici kupní smlouvu s PF ČR a znát okolnosti uzavírání kupní smlouvy. To vše za účelem posouzení, zda-li by nešlo aplikovat § 597 obč. zák., který upravuje odpovědnost za dodatečně zjištěné vady. Pakliže jste skutečně o vodárně nevěděl a nic ani nenasvědčuje ze znění kupní smlouvy opaku, domnívám se, že by jste měl nárok na přiměřenou slevu z ceny příp. až možnost od kupní smlouvy odstoupit. Otázka je, zda-li toto chcete.
Co se týče problematiky věcného břemene. Předpokládám, že zahrádkáři budou argumentovat tím, že nabyli věcné břemeno tzv. vydržením, neboť oprávnění odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také takto. Předpokladem tohoto způsobu nabytí je nepřetržitý výkon práva po dobu nejméně deseti let, jsou-li splněny i ostatní podmínky obdobné vydržení vlastnického práva dle § 134 obč. zák (zejména jejich dobrá víra). Otazné je, zda-li zahrádkáři tyto podmínky splňují. Pakliže zahrádkáři nedovodí vydržení a nedomohou se příp. svého práva soudně, mám za to, že v jiném případě jim soud věcné břemeno nezřídí.
17.3.2005 21:32
OTÁZKA:
Chtěl bych se zeptat jak je to s možností stavby v chráněné krajinné oblasti. Zajímalo by mne, který zákon upravuje tuto problematiku. Je pravda, že se zde může stavět jen na místech kde již nějaká stavba stála nebo stojí? A jestliže se jedná o užitkovou budovu muže se přestavět, při zachování původních rozměrů, na obytnou? Děkuji
Richard
ODPOVĚĎ:
Problematiku upravuje zákon č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny, zejména pak jeho hlava třetí (§§ 25-27). V principu však platí, že na území CHKO nelze bez souhlasu orgánu ochrany přírody vydat rozhodnutí o umístění, povolení či změně v užívání stavby. V bližším odkazuji na tento zákon příp. se v konkrétním případě poraďte na místně příslušném stavebním úřadě.
17.3.2005 21:32
OTÁZKA:
Dobry den. Muj kamarad - Anglican by si rad poridil novy byt v Praze. Jsou nejake omezeni pri porizeni bytu obcanem jine narodnosti, v tomto pripade Velke Britanie? Dekuji za odpoved.
Václav Mňouček
ODPOVĚĎ:
Vše záleží na tom, jaký statut má Váš kamarád – Angličan, na území ČR. Pokud je jen běžným turistou, má smůlu, pakliže by chtěl nabýt do svého vlastnictví nemovitost obvyklým způsobem, tj. koupí (děděním např. ale ano). Pakliže ovšem na území ČR např. pracuje a má zde přechodný pobyt (nemluvě již pak o trvalém), pak novela devizového zákona umožňuje cizozemcům z členských zemí EU nemovitost zcela legálně nabýt.
17.3.2005 21:33
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
ráda bych se zeptala jak je to s koupí bytu v podílovém vlastnictví.Konkrétně, koupila jsem byt ve spolupodílovém vlastnictví v domě o 30bytových jednotkách,dům má 3podlaží a já projevila zájem o koupi společných nevyužívaných půdních prostor nad vlastním bytem a společnou chodbou.Sama jsem obešla všechny vlastníky bytů a chtěla jejich písemné vyjádření.29 vlastníků vyslovilo souhlas a podepsalo mi tzv.Dohodu spolupodílových vlastníků na výlučné užívání půdních prostor trvale i na budoucí nabyvatele bytu atd.Bohužel 1vlastníka jsem nezastihla tak jsem poslala doporučeně tuto dohodu s dopisem o vyjádření do 5dnů,jinak budu považovat za souhlas s dohodou.
Je možné tuto dohodu zvrátit tímto jedním vlastníkem pokud by mi nedal souhlas?Jak bychom měli postupovat, neradi bychom se pouštěli do nákladné rekonstrukce než budeme mít vyřešeny veškeré právní podklady k užívání daných prostor.Velice děkuji za odpověď.
Jana Rybkova
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že dům není rozdělen na bytové jednotky dle zákona o vlastnictví k bytům a že jste tedy spoluvlastníkem domu o 30 bytech, kdy každý jednotlivý spoluvlastník má v užívání jeden byt. Není mi pochopitelně známo, jak máte nastaveno hospodaření se společnými prostorami resp. jak spravujete dům a tak lze na dotaz odpovědět jen velmi obecně.
Dle § 139 odst. 2 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí (a Váš dům společným majetkem je) rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se dohody, rozhodne na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Dle tohoto modelu jste požadavkům zákona vyhověla, většina spoluvlastníků souhlasí. Forma Vašeho oznámení zbývajícímu ze spoluvlastníků (že pakliže neodpoví, považujete toto za jeho souhlas) nepovažuji sice za vhodnou, nicméně případný jeho nesouhlas stejně ničeho na výsledku nezmění. Přehlasovaný spoluvlastník je povinen se podrobit většině. K Vašemu dotazu, zda-li tento spoluvlastník může zvrátit předmětnou dohodu sděluji, že zákon na to pamatuje v ust. § 139 odst. 3 obč. zák., když říká, že jde-li o důležitou změnu společné věci, může přehlasovaný spoluvlastník žádat, aby o změně rozhodl soud. Takovou důležitou věcí je např. to, mění-li se podstata či funkce věci (např. podstatná přestavba). Vzhledem k tomu, že 29 ostatních spoluvlastníků souhlasí, mám za to, že onen jedinec by v případném soudním sporu neměl míti šanci. Ve Vašem vlastním zájmu bych však se pokusil dosíci dohody i s tímto jedincem příp. měl alespoň předmětné listiny v tak ošetřeném stavu (po právní stránce), aby byly do budoucna nezpochybnitelné.
17.3.2005 21:33
OTÁZKA:
V současné době prodávám byt kde jsem měl trvalé bydliště 2roky a vlastníkem bytu jsem 4roky.Nekupuji jinou nemovitost.Jaké daně se mne týkají? Děkuji.
David Kouba
ODPOVĚĎ:
Dle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů jste osvobozen od daně z příjmů, pakliže jste v prodávaném bytě měl bydliště po dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem. Uhradíte však daň z převodu nemovitostí ve výši 3 % z kupní ceny nebo z ceny stanovené znaleckým posudkem (daň uhradíte z vyšší hodnoty, tj. jestliže by byla např. kupní cena nižší než odhadní, pak z odhadní a naopak).
17.3.2005 21:33
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,prosím o radu ohledně tzv.podnikového bytu.
Již 24 let bydlíme s manželem v bytě,který dostal od podniku - m musel odpracovat určité roky. To vše bylo splněno,podnik přešel na jiný podnik (po r.1989),máme novou smlouvu. Jelikož celá léta nebyla provedena žádná oprava a asi před 5ti lety byla již vážná situace s okny, zažádali jsme si o souhlas majitele bytu (podnik) k výměně oken.Souhlas jsme dostali,takže na vlastní náklady jsme provedli výměnu,tzn.že jsme zhodnotili majetek majitele. Je možné nějaké vyrovnání v případě, že byt opustíme. Slyšela jsem, že ano,máme-li souhlas. Prosím moc o radu. Děkuji Vám.
M.Kozová
ODPOVĚĎ:
Neznám bližší okolnosti Vaší dohody s podnikem, ale pokud se věc odehrála tak, že jste jen požádali majitele bytu o souhlas s investicí a tento Vám byl udělen, pročež jste zhodnotili jeho majetek, pak Vám vznikla vůči němu pohledávka, která by Vám měla být uhrazena. Bohužel se obávám, že by s ohledem na to, že jste předmětnou investici provedli před 5 lety, Váš nárok by mohl být promlčen ve tříleté lhůtě. Každopádně svůj nárok zkuste vznést, není totiž vyloučeno, že by podnik mohl dobrovolně plnit. Váš nárok totiž nezanikl, jen by nemohl být soudně přiznán v případě, když by se podnik dovolal promlčení. Soudit se Vám však v tomto případě nedoporučuji, s ohledem na výše uvedené by jste nebyli úspěšní.
31.3.2005 14:15
OTÁZKA:
Dobry den,mam na Vas dotaz bydlim v mestskem byte a nevyhovuje mi ,je vlhky a mam zdravotni problemy.je tento byt mozne vymenit za jakych podminek a pak zda je mozne byt mesta prevest na nekoho jineho a za jakych podminek???Dekuji za radu.
sarka
ODPOVĚĎ:
Obecní byt vyměnit lze. Aby tato výměna byla platná, musí s ní projevit souhlas oba nájemci, tedy Vy a nájemce bytu, který bude s Vámi výměnu uskutečňovat a zejména také oba majitelé bytu, tj. ve Vašem případě obec a i majitel bytu, do kterého se chcete stěhovat. V případě, že tito majitelé (nebo i jen jeden majitel) bezdůvodně souhlas odepřou, lze se nahrazení jejich vůle domáhat cestou soudní, což je ovšem varianta zdlouhavá. Z vlastní praxe vím, že obce důkladně prověřují, zda-li se v případě výměn obecních bytů nejedná o tzv. fiktivní výměnu v úmyslu byt nikoli vyměnit, ale zpeněžit užívací práva. Doporučuji seznámit s Vašimi problémy obec, která zřejmě nevyhoví Vaší žádosti o to, aby Vám přidělila z důvodu Vašeho neuspokojivého zdravotního stavu jiný byt, neboť jich má vždy nedostatek a má je vyčleněny pro skutečně závažné případy (i když všechno je možné), ale mohla by být pak vstřícnější k Vaší žádosti o výměnu bytu, samozřejmě za předpokladu, že si najdete nájemce, který s Vámi bude chtít výměnu uskutečnit.
31.3.2005 14:17
OTÁZKA:
Dobrý den, mám následující dotaz:
v roce 1994 proběhla transformace vlastnictví bytů (odkoupením obecních bytů) a to tak, že byla založena obchodní společnost s.r.o. Manžel (v té době ještě nebyl ženatý) se tak stal majitelem obchodního podílu s právem nájmu bytu. Mezitím se oženil a v současné době má dojít k "rozpuštění" společnosti a převodu jednotlivých bytových jednotek do osobního vlastnictví. Bude tento byt součástí SJM ? Děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Uzavřením manželství jste se stala společným nájemcem bytu s Vaším manželem, když pronajímatelem byla s.r.o. Pakliže bude s.r.o. převádět byty do osobního vlastnictví úplatně, což je pravděpodobné, měl by se byt stát součástí SJM. V případě převodu darováním bych to ovšem tak neviděl. Doporučuji pak v tomto případě vyhledat odbornou právní pomoc.
31.3.2005 14:17
OTÁZKA:
Můj společník v s.r.o. bohužel nedávno umřel. Jak mám postupovat, když jako dědice má 2 syny a já bych rád tento podíl odkoupil.
Jarda
ODPOVĚĎ:
Byť toto není dotaz z oblasti realit, rámcově odpovím. Pro posouzení otázky je důležité, zda-li Vaše společenská smlouva vylučuje dědění obchodního podílu či nikoli. Pakliže v této smlouvě není uvedeno ničeho, obchodní podíl se dědí. V tomto případě by záleželo, jestliže by dědicové chtěli v účasti ve společnosti pokračovat či by se s Vámi dohodli např. na prodeji svých podílů. V případě, že by dědění bylo společenskou smlouvou vyloučeno, musela by společnost dědicům vyplatit vypořádací podíl. Blíže § 116 obch. zák.
31.3.2005 14:19
OTÁZKA:
Dobrý den, mám následující otázku. Bydlíme v družstevním bytě 3+1 na sídlišti. Byt má hodnotu cca 1.8 mil. Jsme 4-členná rodina a uvažujeme o změně bydlení. Chceme si pořídit byt jinde než na sídlišti. Předpokládaná cena nového bytu je kolem 3 mil. Je nějaká možnost použít na financování nového bydlení stávající byt + hypotéku bez toho, že budeme nějakou dobu bydlet někde jinde (myslím tím dobu nutnou k realizaci prodeje družstevního bytu). Děkuji za odpověď
Jirka
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že ano. Toto ovšem není až tak otázka právní jako spíše organizačních schopností spočívajících ve sladění postupů. Bylo by vhodné, aby jste začali hledat potencionálního kupujícího Vašeho družstevního podílu s tím, že podpis smlouvy o převodu členských práv a povinností (kdy také dostanete zaplaceno) načasujete do období, kdy budete mít již projednáno s hypoteční bankou možnost doúvěrování koupě nového bytu, vše samozřejmě za předpokladu, že nový byt bude volný pro Vaše nastěhování. Je tedy nezbytné sladit organizačně a časově prodej družstevního bytu, úvěrovou smlouvu a smlouvu o koupi nového bytu. Vámi uváděná realizace prodeje družstevního bytu není totiž sama o sobě až tak obtížnou transakcí, určité potíže ovšem nastávají, když se musí vše provázat s požadavkami bank a prodávajících nového bytu.
31.3.2005 14:19
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, mám dotaz ohledně převodu členských práv bytového družstva. V případě, že za úplatu převedu členský podíl na další osobu, jak tuto částku zdaním? Vím, že když peníze použiji na nákup jiné nemovitosti, je od daně tato částka osvobozena, ale v případě, že o nákupu neuvažuji a hodlám se odstěhovat mimo Prahu? Děkuji
Ladislav Širl
ODPOVĚĎ:
Pakliže získané prostředky za úplatný převod členských práv a povinností nepoužijete na uspokojení své bytové potřeby, pak tento příjem zdaníte daní z příjmů za předpokladu, že od doby, kdy jste členský podíl nabyl do doby, kdy jej prodáváte, uplynulo méně než 5 let.
31.3.2005 14:20
OTÁZKA:
Dobrý den, Koupil jsem byt v OV. předchozý majitel se mi v kupní smlouvě zaručil že náklady s bytem do data koupě uhradí. (bytové družstvo odmítlo udělat vyůčtování k datu prodeje) V současné době po mě družstvo vymáhá dlužné 4000,-kč na vyůčtování za dobu kdy jsem ještě nebyl majitelem bytu. S družstvem mám podepsánu smlouvu o zajištování ůdržby a přispívám stanovené částky na fond oprav atd. Jak mám správně postupovat a nehradit dluhy které nejsou mé. Po návštěvě a dotazu na družstvu mi bylo sděleno že za současné dluhy ručím já, s čímž nesouhlasím.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Doporučuji se obrátit na předchozího vlastníka bytu, seznámit jej se situací a dohodnout se s ním, že uhradí poměrnou část vyúčtovaných služeb (zřejmě jste si pořídili předávací protokol s odečty služeb, takže by nemělo být problémem spočíst jeho podíl). V případě, že takto neučiní dobrovolně, uhraďte dlužnou částku a obraťte se na příslušný soud, nemůžete spor prohrát.
31.3.2005 14:20
OTÁZKA:
Ráda bych se zeptala, zda existuje možnost iniciovat prodej státního pozemku ve správě Pozemkového fondu ve veřejné soutěži, aniž by tento pozemek prošel koly nabídkového řízení v rámci restitucí. Děkuji.
Zuzana
ODPOVĚĎ:
Problematiku upravuje zákon č. 99/1995 S. o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby. Dle jeho znění lze státní pozemek převést na „ostatní osoby“ formou veřejné obchodní soutěže až poté, kdy se tak nestalo v zákonem vyjmenovaných a stanovených případech, mezi něž spadá rovněž uplatnění restituce.
31.3.2005 14:21
OTÁZKA:
Dobry den, chceme koupit s manželem byt v Praze.Z jakých důvodu nemuže být byt v družstevním vlastnictví převeden do vlastnictví osobního?
Kateřina
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že má odpověď Vás neuspokojí. Bylo by třeba zadat dotaz obšírněji a uvést konkrétní případ. Takto mohu pouze konstatovat, že překážkou převodu by mohlo být nedodržení lhůt vyplývajících z ustanovení tzv. transformačního zák. ve spojení se zákonem o vlastnictví k bytům. Další překážkou může být např. skutečnost, že na domu váznou různá právní omezení, např. zástavní právo apod. Doporučuji tedy Váš konkrétní případ rozvést a konkretizovat.
31.3.2005 14:21
OTÁZKA:
Dobry den,
dovolte mi polozit vam tuto otazku: Jaké je reseni pro Cechy zijici mimo republiku, kteri by radi zakoupili byt anebo dum? Existuji u nas agentury tzv. realitnich "prestataire", ktere zajisti jak hypoteku, tak koupi i pripadny pronajem dane reality? Cemu se urcite vyhnout a jak dobre vybrat v co nejkratsim terminu? Jak si overit, ze pripadne ceny nejsou pripravene pro kategorii cizincu a tedy predrazene? Jak zvladnout veskere uredni formality "na dalku"? Omlouvam se za to mnozstvi otazek a predem Vam dekuji. S uctou. Andrea
Andrea
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že se ve Vašem případě jedná o subjekt, který je občanem ČR a zároveň nemá v ČR trvalý pobyt. V tomto případě je dle devizového zák. tzv. devizovým cizozemcem. Devizový cizozemec s českým státním občanstvím nemovitosti v ČR dle tohoto zákona nabývat může. Realitní kanceláře pochopitelně umějí „pracovat“ i na dálku, některé jsou schopny zprostředkovat i hypotéku (pakliže splníte požadavky banky) nicméně zřejmě snažší by bylo někoho v ČR (věci znalého a zároveň osoby, které věříte a která by s Vámi věc průběžně konzultovala) pověřit celou transakcí. Toto řešení by bylo vhodné i s ohledem na to, že osoba znalá podobné problematiky by dokázala řešit případné formální otázky či se znalostí místních poměrů by i rozpoznala úroveň tržní ceny té které nemovitosti.
31.3.2005 14:22
OTÁZKA:
Dobrý den. Přítelkyně je poloviční vlastník bytu. Druhá polovina patří bývalému příteli, který v bytě už dva roky nebydlí a neplatí společnou hypotéku. Za tu dobu byt zhodnocujeme na vlastní náklady. Chtěli jsme od něj tu polovinu odkoupit za nějakou realnou cenu. On požaduje samozřejmě tržní cenu a to nejvyšší možnou. Jak by probíhal prodej celé nemovitosti? Pokud bychom kupovali druhou polovinu, jak by se stanovovala cena jeho poloviny? Jaké náklady se do toho započítavají? Co když se s ním nijak nedohodnem? Děkuji za odpověď.
Lukáš
ODPOVĚĎ:
Cena za kterou je ochoten bývalý přítel Vaší přítelkyně svůj spoluvlastnický podíl prodat je věcí dohody. Cena spoluvlastnického podílu by v rámci takové dohody měla odrážet i skutečnost, že Vaše přítelkyně má za ním patrně pohledávku z titulu, že patrně hradí splátky společného hypotéčního úvěru ( k této otázce by však bylo třeba znát podrobněji stav věci) Pokud není možné dospět k dohodě spoluvlastníků, nebude patrně možné ani řešení prodeje "celého" bytu nějaké třetí osobě, protože každý ze spoluvlastníků by musel této třetí osobě prodávat svůj spoluvlastnický podíl. Řešením by mohlo být, aby se Vaše přítelkyně obrátila na soud s návrhem na to, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví, byt přikázal do vlastnictví Vaší přítelkyně, samozřejmě za náhradu ve výši tržní ceny spoluvlastnického podílu k bytu určeného v soudním řízení odborným odhadcem. Souběžně s tím by bylo třeba řešit i spoludlužnictví hypotéčního úvěru. Ve věci Vám doporučuji případně vyhledat odbornou právní pomoc.
31.3.2005 14:23
OTÁZKA:
Přeji krásný den,
spolu se svým známým jsme se dohodli (bohužel pouze ústně) na společném podnikání v oblasti, ve které on již samostatně nějakou dobu podnikal. Za účelem společného podnikání jsme na splátky zakoupili nemovitost (každý ideální polovinu), každý splácí samostatně svoji polovinu. Navíc jsme se navzájem zavázali ručit druhému za poskytnutou půjčku. Po zakoupení nemovitosti si můj kolega celou záležitost se společným podnikáním rozmyslel a začal podnikat v zakoupené nemovitosti sám. Já jsem mu po nějakou dobu v jeho činnosti nebránil, protože v první fázi naši společnou dohodu nevylučoval, pouze pod nejrůznějšími záminkami odkládal (a bylo nutné zachovat kontinuitu již rozběhlého podnikání). V současné době odmítá jakoukoliv dohodu včetně dohody o částečné kompenzaci formou pronájmu (podle něj podniká ve "své" polovině, i když k nějaké interní dohodě o způsobu užívání nikdy nedošlo) a rovněž odmítá uvedenou nemovitost prodat a půjčku vypořádat (zájem potenciálních kupců je pouze o celek, ne o jeho ideální polovinu). Pro mne je v současnosti tato "investice" 100% ztrátová, protože splátky hradím z vlastních prostředků bez jakékoliv perspektivy návratnosti navíc s předpokládanými investicemi do údržby a oprav objektu. Můžete mi nastínit nějaký vhodný postup (ohledně možnosti vymoci si nějaký nájem či prodej nemovitosti jako celku), popř. zákonné normy, které se mého problému týkají ?
Leoš
ODPOVĚĎ:
Vzhledem k tomu, že jste podílovými spoluvlastníky dotčené nemovitosti a to každý jednou polovinou a není možné dospět k dohodě o způsobu užívání nemovitosti, budete se muset obrátit na soud aby o užívání rozhodl. Podle občanského zákoníku platí, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci dohodou, nedojde-li k dohodě o užívání společné věci rozhoduje majorita podílů spoluvlastníků. Jestliže nelze dospět k dohodě ani k přehlasování, zákon umožňuje obrátit se na soud. Další možností by bylo požádat soud o zrušení podílového spoluvlastnictví s tím, že by soud určil kdo z Vás jakožto dosavadních spoluvlastníků bude výlučným vlastníkem nemovitosti. Samozřejmě, že soud tomu ze spoluvlastníků, který pozbude svého spoluvlastnického podílu přizná finanční náhradu ve výši tržní hodnoty spoluvlastnického podílu. Ve Vašem případě by s takovým řešením byla spojena i nutnost řešit i otázku Vašeho vzájemného ručení za své úvěrové závazky. K podrobnějšímu řešení by se však bylo možno vyjádřit pouze s detailnější znalostí věci.
31.3.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o odpověďi na následující 2 dotazy.
1. dotaz: Bydlím 58 let v obecním bytě, který máme letos kupovat do osob. vlastnictví.Kdy budu moci byt vyměnit za menší družstevní nebo prodat a jakou budu muset platit daň z příjmu z případného prodeje. Četla jsem něco o novele zákona 586/92 - osvobození od daně.
2. dotaz: Za mého manželství jstem dostala od matky darem chatu. Mám dvě děti a ráda bych věděla, jestli po mojí smrti by měl nárok na část dědictví této chaty také můj muž a jakým dílem. V případě, že by nárok na část z této chaty neměl, jak to mám pokud možno jednoduše zařídit, aby také nějaký díl obdržel. Jestli zanechat závěť kde bych si přála aby děti i muž dědily každý 1/3, nebo notářským zápisem rozšířit společné jmění manželů a zahrnout do
něj i chatu. Děkuji za odpověďi.
Martina
ODPOVĚĎ:
Otázka 1:Za stávající situace, kdy jste předpokládám pouhou nájemkyní obecního bytu by bylo možno byty směnit se souhlasem pronajimatelů. Výhodnější pro Vás by však patrně bylo posečkat do doby, než se stanete vlastnicí předmětného bytu a budete jako vlastník zapsána do katastru. Potom budete moci byt prodat ( pokud byt nebude např. zatížen zástavním právem k zajištění pohledávky prodávajícího – obce, to např. v případě, že by snad mělo dojít k placení kupní ceny ve splátkách) Jestliže budete vlastníkem bytu, nebudete již nájemcem a výměna bytu s jiným nájemcem jiného bytu je logicky vyloučena. Pokud se týká osvobození od daně z příjmu v případě prodeje bytu, nárok na osvobození od daně je podle zákona dán v případě, že byste měla v bytě po dobu dvou let po nabytí do vlastnictví bydliště nebo v případě, že byste měla v bytě bydliště sice po dobu kratší dvou let, ale získané prostředky použila na uspokojení bytové potřeby.
Otázka 2: Ze zákona by měl Váš muž nárok na třetinový podíl na majetku který bude spadat do dědictví, neboť podle zákona, jestliže zůstavitel nezanechá závěť dědí rovným dílem zůstavitelův manžel a děti a to rovným dílem. Závět by z hlediska tohoto Vašeho záměru byla zbytečná. Pokud byste ale např. zamýšlela, aby dědictví nabyli pouze děti, bylo by možno manžela v závěti opominout, neboť podle zákona není tzv. neopominutelným dědicem. Manžel by měl pak nárok jen z titulu vypořádání Vašeho společného jmění, chata kterou jste nabyla darováním ale netvoří součást Vašeho společného jmění a je ve Vašem výlučném vlastnictví.
31.3.2005 14:26
OTÁZKA:
Pěkný den, prosím o odpověď na otázku. Budu muset platit daň z příjmu při prodeji novostavby rodinneho domu, ktera je mladsi nez dva roky, kdyz penize z prodeje budou vyuzity na koupi dvou družstevních bytů? Duvodem prodeje domu je rozvod manželství. Děkuji za odpověď.
Martin
ODPOVĚĎ:
Od daně z příjmu je podle ust. §4 zákona o daních z příjmů osvobozen i příjem z prodeje nemovitosti, jestliže prodávající v ní měl bydliště po dobu sice kratší než dva roky a získanou kupní cenu zároveň použil na uspokojení své bytové potřeby. Ve Vašem případě bude proto patrně rozhodující, jestli budete splňovat podmínku bydliště ve Vašem domku.
31.3.2005 14:29
OTÁZKA:
Dobrý den,
dala jsem prostřednictvím RK k prodeji zděděnou nemovitist. Jaké mám možnosti, když jsem hrubě nespokojena s nekorektním postupem realitních "odborníků"? Jen obecně: Od podepsání smlouvy o prodeji po neúplné finanční vyrovnání uběhly dva roky.
Děkuji Hana
Hana
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě záleží na tom, jaká ujednání obsahovala smlouva s realitní kanceláří a zda v postupu realitní kanceláře lze shledat porušení nějaké povinnosti k jejímuž plnění se realitní kancelář zavázala. Bez podrobnější znalosti věci nelze posoudit, zda průtahy se zaplacením kupní ceny lze považovat za porušení smlouvy a případně se domáhat náhrady případných škod.
31.3.2005 14:30
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
omlouvám se Vám,za dlouhý dotaz. Bydleli jsem se svým postiženým druhem v bytě (82 m) s regulovaným nájemným, protože majitel domu koupil tento dům od města i s nájemníky. Byt byl v centru města a psaný na mně. V roce 2003 podal vlastník domu žalobu k soudu o přivolení výpovědi. Jako důvod uvedl, že byt potřebuje pro svého syna. V bytě jsem žila 35 let a nedlužila ani korunu na nájemném. Soud přesto jeho žádosti vyhověl s tím, že nám musí zajistit bytovou náhradu. .
Po soudu jsme vlastníkem sešli a chtěli odstupné, za to, že si bydlení seženeme sami a byt uvolníme do února 2004. On souhlasil a sám nabídl částku odstupného. My jsme souhlasili také. Ještě několikrát jsem se pak telefonicky informovala, zda naše dohoda platí a on mi sděli, že ano, že mi odstupné vyplatí tak týden před stěhováním, ale svědky na to nemám. Když jsem mu po nějaké době napsala, že máme možnost získat byt a že bychom se mohli odstěhovat v únoru 2004 a zda tedy můžeme počítat s odstupným, odpověděl mi vlastník na můj písemný dotaz také písemně, že naše dohoda o odstupném stále platí a že odstupné vyplatí.
Mezitím byl mému druhovi byl nabídnut bezbariérový byt (48 m) a on nabídku přijal vzhledem ke svému postižení. Kolaudace B bytu se však stále oddalovala, a tak když jsem se dozvěděla o 3měsíčním posunu kolaudace, písemně jsem vlastníka upozornila, několik měsíců před určeným a domluveným termínem , že bytě budeme asi o 3 měsíce déle oproti sjednanému termínu. Na tento dopis neodpověděl,a já se domnívala, že je vše v pořádku. Mluvila jsem s ním pak i několikrát telefonicky o odložení termínu stěhování a on mne vždy ujistil, že odstupné bude bude vyplaceno.
V květnu 2004, pár dní před stěhováním, když už jsme měli celý byt sbalený a čekali jen na stěhovák, zašla jsem za majitelem v domnění, že mi odstupné vyplatí. K mémupřekvapení mi sdělil, že mi žádné odstupné nevyplatí, protože když jsme dostali byt zadarmo, je nemorální po něm žádat odstupné. My jsme už neměli na vybranou, nemohla jsem druha nechat v bytě sama, je vážně nemocný, a odstěhovali se do bezbariérového bytu.
Předala jsem klíče od bytu a zeptala se ho, zda nám,aspoň uhradí náklady za stěhování a nábytek do nového bytu, protože původní nábytek by se tam nevešel a museli jsme se ho zbavit. Když jsem mu sdělila, že jsem mu vlastně pomohla,že nám nemusí shánět žádné bydlení, tak mi sdělil, že zůstaneme ve spojení a že po sezoně hotelu někdy v říjnu se nám ozve a že se domluvíme. Koncem října jsem mu poslala dopis a připomněla mu jeho slib, ale ani neodpověděl.
Majitel domu obelhal i soud, protože v mém bývalém bytě nebydlí jeho syn, ale cizí lidé, kterým vlastník domu pronajmul byt za tržní nájemné.
V listopadu loňského roku jsem podala žalobu o zaplacení dohodnutého odstupného a nákladů spojených se stěhováním a vybavením potřebným nábytkem.
Soud koncem loňského roku vydal platební rozkaz, podle kterého mi měl bývalý pan domácí vyplatit slibenou částku.
Źalovaný proti platebnímu rozkazu podal ve lhůtě odpor.
Nikdy nebyla řeč o nějakém zájemci bytových prostor. Jedná se přece o byt, kdy na základě jeho žaloby a uváděných důvodech majitele domu soud přivolil k naší výpovědí a nyní před soudem zase tvrdí, že už únoru, tedy ihned po našem vyklizení by byt pronajal cizím lidem a jeho syn by bydlel i nadále u něj.
Pane doktore, mám dopis ze září 2003,v kterém ho upozorňuji na komplikace kolem kolaudace B bytu a tudíž i posun termínu stěhování. Má, prosím Vás tento dopis nějakou právní hodnotu ? Má to nějaký právní význam, že mi majitel neodepsal, resp. písemně neupozornil, že na odklad nepřistupuje a dohodu o odstupném ruší ?Je pro případ podstatná věc, že nás vlastně uvedl v omyl, protože ještě na konci března nám tvrdil, že odstupné vyplatí, i přesto, že se odstěhujeme později ? Dá se vtomto popsaném případě použít §711 odst. 5 obč. zák., protože majitel nepoužívá uvolněný byt, tak jak tvrdil soudu ? Chtěla bych se Vás pane doktore, zeptat na Váš názor a
[tato otázka byla zkrácena]
Anonym
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru byste mohla být patrně ve sporu o odstupné úspěšná, neboť k dohodě o odstupném došlo. Nemohu však předjímat rozhodnutí soudu. Pokud se týká nároků podle ust. § 711 odst. 5, tyto by Vám mohly být přiznány pokud prokážete že bývalý pronajimatel byt nevyužil způsobem, který deklaroval jako výpověďní důvod.
31.3.2005 14:31
OTÁZKA:
Dobrý večer, Vážený pane doktore prosím o informaci. V r.1997 bývalý manžel převedl členská práva za úplatu na Družstevní byt, členem byl od r.1991 a v době převodu měl trvalé bydliště na zmíněném. Mám pochybnosti zda se něco nezanedbalo, daňové přiznání,daň z převodu atd. Děkuji moc za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
V dané věci se mělo jednat o převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, nikoli prodej nemovitosti, placení daně z převodu nepřichází pojmově v úvahu. Pokud se táká daně z příjmů, v roce 1997 podle zákona o daních z příjmů platilo, že příjem z převodu členských práv a povinností je osvobozen od daně z příjmů, pokud mezi nabytím a převodem členských práv v družstvu uplynula doba alespoň pěti let, což ve Vašem případě by mělo být splněno.
31.3.2005 14:32
OTÁZKA:
Dobrý den, mám dotaz: Jsem majitelka RD 5 let, ale nebydlím v něm. Dva roky jsme byli majitelé SJM a teď dle smlouvy po rozvodu pouze já. Budu platit daně ze zisku nebo pouze z převodu. Trvalé bydliště mám jinde. Děkuji
Jana
ODPOVĚĎ:
Daň z převodu nemovitosti budete platit v každém případě, pokud se týká daně z příjmů, ve Vašem případě se Vám ve smyslu výslovného ust. § 4 odst. 2 písm. c) zákona o daních z příjmů do doby 5 let mezi nabytím a převodem nemovitosti pro účely osvobození od daně započítá i doba, kdy nemovitost byla ve společném jmění manželů s Vaším bývalým manželem.
31.3.2005 14:33
OTÁZKA:
Dobrý den,prosím o informaci v následující věci. Stavím půdní vestavbu v RD , kde můj otec je vlastníkem ideální 1/2 nemovitosti ( dům + zahrada ) .Podmínkou poskytnutého úvěru od SFRB bylo, že novou bytovou jednotku zapíši do katastru nemovitostí a budu zde uvedena jako majitel.Tudíž se domnívám,že k tomuto úkonu musím být rovněž vlastníkem jakési ideální části nemovitosti.Je možné,aby mi můj otec daroval třeba jen desetinu své poloviny , z toho bych zaplatila darovací daň a zároveň by to byl dostačující podíl k zápisu do katastru ? Nebo je nějaká úměra mezi vlastnickým podílem a velikostí vybudovaných prostor ? Zbytek své poloviny mi otec hodlá odkázat.
Linda
ODPOVĚĎ:
Shodný dotaz byl odpovídán obšírněji již v minulosti, proto jen stručně - aby bylo možno zapsat byt do katastru nemovitostí, dům musí být rozdělen na bytové jednotky podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům. Vlastníkovi bytu pak náleží i příslušný poměrný spoluvlastnický podíl na společných částech domu.
31.3.2005 14:34
OTÁZKA:
Dobrý den,mám dotaz.Bydlíme s manželem v nájemním domě.V nájemní smlouvě je jako nájemce uvedený manžel,já se synem jsme jako další osoby.Majitel nám nabídl byt k odkoupení do osobního vlastnictví.Mohu byt koupit pouze já(manžel souhlasí) a být jediným vlastníkem bytu.Co je k tomu zapotřebí?
Karla
ODPOVĚĎ:
Všechny věci, tedy i nemovitosti – byt je ze zákona nabýván do společného jmění manželů. Pokud manželé chtějí své majetkové poměry upravit jinak, zákon umožňuje, aby si dohodou ve formě notářského zápisu zúžili své společné jmění. Toto zúžení se může týkat i jednotlivých věcí, které manželé hodlají nabýt v budoucnu. Doporučuji Vám vyhledat notáře aby Vaši příslušnou dohodu s manželem sepsal ještě před koupí bytu.
31.3.2005 14:35
OTÁZKA:
Dobrý den,
v současné době se chystám podat návrh na rozvod (sporný). Mám otázku k bydlení a nemovitosti. Během trvání manželství jsme koupili dům, který jsem financoval výhradně z peněz, které mi darovali rodiče (darovací smlouvou na moji osobu), a z půjčky taktéž od mých rodičů. Půjčku hodlám splácet nadále sám. Dům byl ale zapsán do katastru jako SJM. Má manželka nárok na vyplacení, pokud byl dům pořízen výlučně z mých prostředků? Manželka se navíc s dcerou před rokem odstěhovala k příteli. Budu mít povinnost jí hledat náhradní bydlení, pokud dům vysoudím? Trvalé bydliště má stále v domě. Děkuji.
Petr
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že se zřejmě nejste schopni s manželkou dohodnout na vypořádání SJM, když zřejmě Vaše manželka Vámi zmiňované investice zpochybňuje a hodlá participovat na domě při vypořádání SJM resp. ani tak jí nejde o vlastnictví a právo bydlení v domě, jako spíše o vypořádání v penězích. Pakliže se nedohodnete, nezbude, aby o vypořádání SJM rozhodl soud, když základním Vaším argumentem by mělo být znění § 149 odst. 2 obč. zák., který hovoří o tom, že sice podíly obou manželů jsou při vypořádání stejné, nicméně každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého vynaložil na společný majetek. Zde Vás upozorňuji na nutnost unést důkazní břemeno Vašeho tvrzení o výhradně Vašich investicích na koupi domu a tyto prokázat. Předpokládám, že pakliže dokážete své investice na nákup domu a dále s ohledem na fakt, že si manželka našla jiné bydlení u přítele, kam se uchýlila i s dcerou, že by jste mohl být úspěšný v soudním řízení co do faktu, že Vám bude dům přiznán do Vašeho výlučného vlastnictví (otazné to bude s výší vypořádání pro manželku). Pakliže by po soudním rozhodnutí, že je dům Váš, manželka uplatňovala nárok na bydlení v tomto domě, nesvědčil by jí k tomuto (na rozdíl od současného stavu) již žádný právní titul. Trvalé bydliště je záležitost pouze evidenční a lze jej zrušit i bez součinnosti bývalé manželky, pakliže k tomuto budou zákonné důvody. Předpokládám však, že se manželka bude Vašim tvrzením o výhradně Vašich investicích u soudu bránit a proto doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc.
8.4.2005 8:09
OTÁZKA:
Přeji dobrý den. Chtěl bych se dotázet na problém s bydlením. Mám nárok na podíl nebo bydlení v bytě svého otce, který se podruhé oženil? Jeho nynější žena měla syna, který zahynul a veškerý movitý majetek přepsali na jeho dceru.
Děkuju za odpověď. milan.bercik@centrum.cz
Milan
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu mi nevyplývá, zda-li se Vám jedná o bydlení v bytě Vašeho otce v současné době nebo příp. po jeho smrti a jaký charakter má předmětný byt. Pakliže by jste chtěl bydlet v jeho bytě (vzhledem k Vašemu tvrzení předpokládám, že je v jeho osobním vlastnictví) za jeho života, musel by s tím Váš otec souhlasit. Jednalo by se o tzv. odvozený právní titul k bydlení. Svůj souhlas však může otec samozřejmě vždy odvolat. Pakliže by se Vám jednalo o nárok na podíl z dědictví po Vašem otci, jste jakožto jeho syn neopominutelný dědic, stejně jako i jeho další děti, pakliže je má a příp. je platně nevydědil. Měl by jste tedy nárok na adekvátní část čisté hodnoty dědictví (v případě, že by se dědilo tzv. ze zákona a nemáte sourozence, dědil by jste v první dědické skupině s manželkou otce rovným dílem). V rámci dědického řízení by jste pak měl snažit dohodnout s manželkou na případném vypořádání dědictví, zejména co se týče práv ke zděděnému bytu (komu připadne, kdo koho a jak vyplatí), na který je nutno dle našeho právního řádu nahlížet jakožto na nemovitost. Okolnost, že movitý majetek byl přepsán na dceru nemá valného významu.
8.4.2005 8:09
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore.V současné době s přítelem stavíme rodinný dům. Pozemek i hrubou stavbu vlastníme každý jednou polovinou. Teď zrovna na katastru probíhá řízení, kde se zapisuje dům jako rozestavěná stavba, abychom obdrželi list vlastnictví a mohli dům zastavit vůči stavební spořitelně, se kterou jsme sepsali úvěrovou smlouvu. Zatím čerpáme meziúvěr a v této meziúvěrové smlouvě jsme uvedeni každý za sebe jako dva 2 dlužníci. Brali jsme si 1 milion a každý splácíme 500 000,- . Až se tedy vše na katastru zapíše bude dům zastaven. Nakonec teď přítel (chceme se brát příští rok) přišel na to, že by chtěl dům, pozemek nechat napsat celý jenom na mě. Je totiž rozvedený a z 1. manželství má jedno dítě – více to ale rozvádět nebudu. Nechce, aby to co společně budujeme jednou připadlo pro mě cizím lidem a já s tím třeba jednou měla tahanice. Chtěla jsem se tedy zeptat, jakým způsobem je nejlepší dům na mne převést. Udělat to co nejdříve a jak nebo stačí před kolaudací nějakým zápisem na katastr, asi to tak snadné nebude a nevíme si s tím rady. Nechceme zbytečně platit nějaké daně, je lepší to udělat teď anebo až budeme manželé…. Díky za odpověď.
Pavla
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že chcete z případného dědění nějakým způsobem vyloučit dítě z přítelova prvního manželství. Poté, co bude rozestavěná stavba zapsána do katastru (pozemek již zřejmě je) na Vás oba v podílu ideální ½ k celku, bude možné převést tuto ideální ½ z Vašeho přítele na Vás a to kupní či darovací smlouvou. Daňovému zatížení se ovšem nevyhnete, nicméně věřte, že pozdější participace resp. vyplácení neopominutelného dědice by Vás přišla na víc. V případě kupní smlouvy by činila daň z převodu 3%, v případě darovací smlouvy (předpokládám, že žijete ve společné domácnosti) také 3 % ze základu daně (ve Vašem případě by byla základem daně cena zjištěná odhadem) v případě, že by se jednalo o hodnotu do 1 mil. Kč. Za předpokladu, že by jste se k variantě darovací smlouvy přiklonili až po datu uzavření manželství, sazba daně by byla 1 % ze základu daně (jako manželka jste v 1. daňové skupině), což je sice příznivější, nicméně v případě, že by se s Vaším přítelem něco stalo do doby uzavření manželství, zdědilo by jeho polovinu nemovitostí jeho dítě z prvního manželství.
8.4.2005 8:09
OTÁZKA:
Dobrý den,jsem člen družstva - nájemce družstevního bytu se státním příspěvkem, vlastníky domu jsou naše družstvo a město. Město v souladu se zákonem předepsalo družstevníkům nájemné jehož součástí jsou příspěvky do fondu oprav a údržby (FO). Družstevníci na členské schůzi odhlasovali, že z prostředků FO převedou do majetku družstva pozemek za domem (250-300m2) a zřídí tam oddechovou zónu: zaplatí úpravu, zakoupí lavičky, houpačky atd. a z tohoto fondu budou financovat provoz a údržbu tohoto prostoru.
Šlo o rozhodnutí většiny, nebyl souhlas všech členů. Otázka: je takový postup vpořádku, nejde o zneužití peněz FO, které mají sloužit k údržbě a opravám společných částí domu, nikoliv k provozu odpočinkové zóny?
Alena
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu mi nejsou zcela zřejmé spoluvlastnické vztahy k domu (vztah města a družstva). Stejně tak neznám obsah stanov, nicméně dle mého názoru pakliže členové družstva odhlasovali v souladu se stanovami, že použijí prostředky družstva (byť z fondu oprav) na zřízení oddechové zóny, je tento postup v pořádku. Není mi znám předpis, který by tomuto zabraňoval.
8.4.2005 8:10
OTÁZKA:
Naše družstvo požaduje při souhlasu o podnájmu výpis z trestního rejstříku. Má na to podle Vás právo (z hlediska ochrany osobních údajů), když totéž nepožaduje při prodeji uvolněného bytu nebo při převodu.
Jiřina Šafrová
ODPOVĚĎ:
Požadavek družstva je skutečně nestandardní. To, že výpis z rejstříku trestů nepožaduje při převodu členských práv a povinností, je způsobeno jednoduše tím, že na rozdíl od převodu členských práv a povinností, (kde ze zákona tomuto bránit nemůže), dává Vaše družstvo (a to ze zákona a zřejmě to má zakotveno i ve svých stanovách) k podnájmu souhlas jakožto majitel bytu. Docela by mne zajímalo, zda-li požadavek na předkládání výpisu z rejstříku trestů má družstvo zakotveno ve stanovách. I když však tento požadavek považuji za ne příliš šťastný a mohl by se skutečně dotknout ochrany osobních údajů, doporučuji jej spíše akceptovat, neboť si nedovedu představit soudní spor o této věci. Navíc by se mohlo stát, že o podnájemníka přijdete a budete hledat jiného, který bude ochoten požadavek akceptovat.
8.4.2005 8:10
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, moje matka na mne převedla členská práva družstevního bytu a v současné době byt užívá. Jsem ženatý a s manželkou jsme zakoupili nemovitost, ve které bydlíme. Mám dva bratry, kteří si dělají nárok na bydlení v tomto bytě ale v současné době v něm nebydlí. Je nutné aby má matka sepsala závěť nebo jiným způsobem zajistila právo na užívání bytu mé osobě? Děkuji za odpověď a přeju příjemný den. Karel Baroš.
Karel
ODPOVĚĎ:
Ohledně předmětných členských práv a povinností není třeba pořizovat závěť, neboť členská práva a povinnosti byla již převedena za doby života Vaší matky na Vaši osobu. Vy jste členem družstva a pakliže se s Vaší matkou něco stane, nemají za Vámi popisovaného stavu Vaši bratři jakýkoli právní titul k tomu, aby v předmětném bytě bydleli, stejně jako ho nemají v současné době za života Vaší matky. Vaše matka ano, ta zde však bydlí s Vaším souhlasem.
8.4.2005 8:10
OTÁZKA:
Vazeny pan Judr.Kerbach,
Zelam Vam dobry den a prosim Vas o zodpovedanie nasledujucej otazky: Ja a moj manzel mame obidvaja slovensku statnu prislusnost a toho casu sme obidvaja zamestani v nemecku. Radi by sme si ovsem kupili dom v cechach.
Je mozne podla tohto casu platneho prava, aby sme si ako sukromne osoby tuto nemovitost v CR zakupili i ked nemame ceske obcianstvo a nepracujeme na uzemi CR ?
Alebo planuje sa v najblizsej buducnosti nejake zmeny v zakonoch, ktore by to umoznovali?
Za Vasu odpoved vam vopred srdecne dakujem,
Jaroscakova
Jaroscakova
ODPOVĚĎ:
Za Vámi popisované situace není možné, aby jste nabyli do svého vlastnictví nemovitost. Je sice pravdou, že v současné době celá řada občanů SR nakupuje v ČR nemovitosti, zejména byty, nicméně to vše za předpokladu, že tyto osoby mají v ČR průkaz o povolení k pobytu.
8.4.2005 8:11
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, rad bych Vas pozadal o odpoved na nasledujici otazku: V ramci dedeni moje matka prevedla druzstevni byt v jejim osobnim vlastnictvi na mne - syna s vecnym bremenem - dozivotniho uzivani bytu. Bytove druzstvo bylo o tom informovano v roce 2004. Nyni prisel matce dopis, ze bytove druzstvo chce doplatek 240Kc, cituji: "Znovu si dovoluji upozornit, ze mezi dlouholete nebydlici cleny druzstva se v prubehu minuleho roku zaradili i ti, kteri byli puvodne bydlicimi cleny druzstva - vlastniky bytu a svuj byt prodali ci darovali jinemu vlastniku, ale sve clenstvi v druzstvu neukoncili." Je druzstvo opravnene narokovat na matce 240Kc, kdyz ma zarucene bydleni vecnym bremenem?
Adolf Miček
ODPOVĚĎ:
Bohužel z Vašeho dotazu nevyplývá právní titul, z jakého družstvo po Vaší matce doplatek požaduje (resp. proč dovozuje, že Vaše matka něčeho dluží). Zkuste, prosím, doplnit dotaz v tomto smyslu a poté bude zodpovězen.
8.4.2005 8:11
OTÁZKA:
Dobrý den, vím že otázek týkajících se zdanění zisku při prodeji DB,jste zodpověděl spousty-pokud je zisk investovaný do uspokojení bytových potřeb, nepodléhá zdanění.Je to i v případě,
že zaplatím za převod nájemních práv v obecním bytě, kde je předplacené nájemné?(uhradím odstupujícímu nájemci částku, kterou investoval do zbudování bytu z nebytových prostor, a tím mu bylo odpuštěné nájemné cca na 20 let?)Děkuji
Irena
ODPOVĚĎ:
Otázka směřuje k tomu, zda-li Vaše investovaná částka bude lze považovat za náklad sloužící k uspokojení bytových potřeb. Pojem „Bytové potřeby“ je definován v § 6 zák. č. 96/1993 Sb. v platném znění. Pakliže by jste provedl úpravu bytu z nebytového prostoru Vy, nebylo by zřejmě sporu o tom, že by se jednalo o uspokojování bytových potřeb dle výše uvedeného ustanovení zákona. Na Vámi popisovaný případ jakéhosi „odstupného“ však zákon nepamatuje a proto se domnívám, že pojmu uspokojování bytových potřeb nevyhovíte. Doporučuji však ještě pro jistotu konzultaci s daňovým poradcem příp. přímo na finančním úřadě.
8.4.2005 8:11
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, mam dotaz tykajici se dane z prevodu nemovitosti. Moji rodice koupili pred nekolika lety pozemek, jelikoz ja i partner jsme pobyvali v zahranici, je tedy v jejich vlastnictvi. Financne jsme se na koupi podileli tremi dily - rodice vlastni 1/3, ja i pritel dohromady 2/3. Ted bychom si na uvedenem pozemku s pritelem radi postavili dum, s tim, ze rodicum bude stale patrit zminena 1/3 pozemku. Jak vyresit dan z prevodu nemovitosti? Predpokladam, ze z financniho a zaroven i pravniho hlediska by bylo dobre vse vyresit pred planovanou stavbou. Je vyse dane totozna pro me i pritele? Je vyhodnejsi resit prevod v pripade, ze by jsme byli manzele?
Moc dekuji, Marketa.
Marketa
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že hledáte odpověď na otázku, jak nejvýhodněji daňově převést ideální 2/3 nemovitosti na Vás a Vašeho přítele. Rozhodně bude výhodnější vyřešit věc před plánovanou stavbou, aby se stavba nenacházela na úplně cizím pozemku, ale alespoň na pozemku ve spoluvlastnictví Vás, přítele a rodičů. I to však není ideální pro případné spoluvlastnické budoucí vztahy. Další variantou by proto bylo, pakliže se jedná o pozemek dosti velký a mající dva možné přístupy, rozdělit tyto pozemky geometrickým plánem na dva reálně oddělené pozemky (dvě čísla parcelní), což by Vám umožnilo stavět pouze na „svém“.
Pakliže však zvolíte variantu nabytí ideálních 2/3 pozemku, pak za současného stavu připadá v úvahu jakožto nejideálnější smlouva darovací, kdy Vy budete zatížena sazbou 1 % a Váš přítel 3 % z daňového základě (odhadu). Poplatníkem daně budete Vy, coby obdarovaní. Kdyby jste pozemek převáděli smlouvou kupní, daň by činila 3 % z daňového základu. Kdyby jste zvolili formu darování za doby manželství, sazby daně budou stejné.
8.4.2005 8:16
OTÁZKA:
Rad bych podekoval za odpoved (z data 20.2.2005 12:09 - prodej domu – dan z prevodu nem. a DZP), ktera mi pomohla. Jen bych rad jeste dodatek. Mam totiz trvale bydliste v byte v Praze a do tohoto RD jezdime uz asi 5 let na vikendy, prazdniny atd. Jsem majitel, bydliste zde mam take, ale ne trvale - nevim jestli se tedy v pripade prodeje bude na na mne vztahovat uplne osvobozeni od dane z prijmu, kdyz mam trvale bydliste v byte v Praze? Dekuji za odpoved. David Novak (morganis@seznam.cz).
David Novák
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru se na Vás nebude vztahovat osvobození od daně z příjmu získaného prodejem rekreačního domku podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, neboť za splnění podmínky bydliště nelze považovat občasné užívání nemovitosti k rekreačním účelům. Přesto byste od případné daně z příjmu mohl být osvobozen v případě, že ve smyslu ust. § 4 odst. 1 písm. b) citovaného zákona vlastníte tento rekreační domek po dobu delší než pět let.
8.4.2005 8:17
OTÁZKA:
Vážený pane Kerbachu,
prosím o radu - potřebuji prodat družstevní byt (byť se splacenou anuitou nicméně stále ve vlastnictví družstva; já jsem členem tohoto družstva; nemám trvalé bydliště v tomto bytě). Je pravda, že pokud byt prodám (resp. převedu čl. práva na jinou osobu) tak peníze nemusím danit za podmínky, že je do jednoho roku prokazetelně investuji do nového bydlení (do koupě jiného bytu)?Popř. platí opravdu lhůta jednoho roku? Děkuji předem za Vaši odpověď a přeji příjemný den.
Monika K.
ODPOVĚĎ:
Podle § 4 odst. 1písm u) zákona o daních z příjmů platí, že osvobozen od daně z příjmu je i příjem získaný jako úplata za převod členského podílu v bytovém družstvu za podmínky, že úplata je použita na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž byla úplata přijata. Tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající úplatě byla vynaložena na obstarání bytových potřeb v době jednoho roku před jejím obdržením. Přijetí úplaty je povinen poplatník ohlásit správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo. Podmínkou osvobození pro tento případ je rovněž to, že je v souvislosti s převodem členství bude zrušena nájemní smlouva k bytu (což při úplatném převodu bývá obvyklé).
8.4.2005 8:17
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, prosím o radu. Podnik, od kterého jsme dostali byt v rodinném domku nám jej nyní chce odprodat za tržní cenu, která dalece převyšuje jeho hodnotu a je i hodně vyšší než byla před několika lety ostatním nájemníkům. Je to 15letá řadový domek Okal, který potřebuje generální opravu téměř všeho. Manžel před třemi lety zemřel a já pečuji o postiženou dceru, která také byla důvodem, že jsme domek dostali vzhledem k jejímu zdravotnímu stavu. Mám zájem jej odkoupit, hlavně kvůli dceři, která by v paneláku byla vězněm, ale nemohu si tak vysokou cenu dovolit. Jedná se o a.s. Co mám dělat?
Děkuji za odpověď.
Libuše S.
ODPOVĚĎ:
Bohužel Ve vašem případě je nutno konstatovat, že otázka kupní ceny domku je otázkou dohody kupujícího a prodávajícího a nelze poradit nic jiného než o kupní ceně s vlastníkem vyjednávat, pokud nemůžete akceptovat jím určenou cenu. Předpokládám však , že k bytu máte patrně řádný nájemní poměr a ani po případném prodeji by nebylo možno Vás bez adekvátní náhrady která by reflektovala zdravotní stav dcery vystěhovat. K otázce nájmu by bylo možno se odpovědně vyjádřit jen při posouzení konkrétních okolností.
8.4.2005 8:17
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, prosím o radu. Podnik, od kterého jsme dostali byt v rodinném domku nám jej nyní chce odprodat za tržní cenu, která dalece převyšuje jeho hodnotu a je i hodně vyšší než byla před několika lety ostatním nájemníkům. Je to 15letá řadový domek Okal, který potřebuje generální opravu téměř všeho. Manžel před třemi lety zemřel a já pečuji o postiženou dceru, která také byla důvodem, že jsme domek dostali vzhledem k jejímu zdravotnímu stavu. Mám zájem jej odkoupit, hlavně kvůli dceři, která by v paneláku byla vězněm, ale nemohu si tak vysokou cenu dovolit. Jedná se o a.s. Co mám dělat?
Děkuji za odpověď.
Libuše S.
ODPOVĚĎ:
Bohužel Ve vašem případě je nutno konstatovat, že otázka kupní ceny domku je otázkou dohody kupujícího a prodávajícího a nelze poradit nic jiného než o kupní ceně s vlastníkem vyjednávat, pokud nemůžete akceptovat jím určenou cenu. Předpokládám však , že k bytu máte patrně řádný nájemní poměr a ani po případném prodeji by nebylo možno Vás bez adekvátní náhrady která by reflektovala zdravotní stav dcery vystěhovat. K otázce nájmu by bylo možno se odpovědně vyjádřit jen při posouzení konkrétních okolností.
8.4.2005 8:18
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem vlastníkem družstevního podílu a v užívání mám byt ( trvalé bydiště zde mám ). Ráda bych tento byt pronajala. Předpokládám že se spíše bude jednat o podnájem. Ráda bych věděla jak formulovat smlouvu a jaké se platí daně abych neporušila zákon a na druhé straně aby si podnájemník nemohl dělat na byt nárok či aby mi svým neplacením nájemného nepůsobil škodu. Děkuji
Karla B.
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě uzavřete podnájemní smlouvu. K uzavření podnájemní smlouvy je třeba souhlasu písemného pronajimatele, tedy bytového družstva. ( §719 občanského zákoníku)Obraťte se tedy se žádostí o souhlas s podnájmem na představenstvo vašeho bytového družstva. Podnajímání bytu bez souhlasu pronajimatele je jedním z výpovědních důvodů nájmu bytu. Podnájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud je uzavřena na dobu neurčitou a není smluvena jiná výpovědní doba, činí výpovědní doba ze zákona 3 měsíce. V případě skončení podnájmu nemá podnájemník na byt ani jiný podnájem právní nárok, pokud by snad byt po skončení podnájmu nevyklidil, je nutno jej vyklidit prostřednictvím soudu. Zajištění povinnosti placení nájmu lze ošetřit ve smlouvě např. tak, že je smluvena záloha předem, která pronajimateli v zajistí platbu nájemného za výpovědní dobu pro případ, že by podnájemník po podání výpovědi podnájemné nadále nehradil. Částky inkasované jako podnájemné jsou předmětem daně z příjmu a budou zahrnuty do Vašeho daňového přiznání za příslušný rok. Pokud nemáte jiné příjmy než ze závislé činnosti ( mzdy ze zaměstnání), budete povinna podat daňové přiznání ke všem příjmům, jak ze zaměstnání tak z pronájmu. Dovoluji si upozornit (v návaznosti na Vaši poznámku, že v bytě máte trvalé bydliště), že na pronájem se nevztahují osvobození od daně z příjmu podle ust. § 4 zákona o daních z příjmů – ty se vztahují na příjem získaný převodem členských práv v družstvu. Na placení daně z příjmu získaného jako nájemné za pronájem je skutečnost bydliště v pronajímaném bytě tedy irelevantní.
8.4.2005 8:19
OTÁZKA:
Dobry den,
plati take u nebytovych prostor automaticke obnoveni najmu dle § 676?
Jan Buril
ODPOVĚĎ:
Mohlo by to být snad sporné neboť nájem a podnájem nebytových prostor upravuje zvláštní zákon 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor a ten obdobné ustanovení jako je § 676 odst. 2 obč. zákoníku neobsahuje. Problémem se ale zabývala judikatura (Rozhodnutí NS ČR 28 Cdo 1790/2002) a dospěla ve svých úvahách k názoru, že ust. § 676 odst. 2 lze aplikovat i na nájem nebytových prostor. Kloním se tedy k názoru, že toto ustanovení lze aplikovat i na nájem nebytových prostor.
8.4.2005 8:20
OTÁZKA:
Přeji dobrý den a prosím o radu. Nad rámec vydaného stavebního povolení na půdní vestavbu RD chceme vybudovat balkon do dvora .
Technické řešení i dohled statika máme zajištěn.
Na stavebním úřadě námitky nemají,dle jejich sdělení musí při kolaudaci projevit souhlas s balkonem sousedi a spolumajitelka. U sousedů problém nebude,ale počítám s odmítnutím u spolumajitelky,mé tety, bydlící v přízemí. Balkon jí nebude nijak stínit,což doložím patřičnou studií, ani ji jinak omezovat. Je možné,aby vyjádřila svůj nesouhlas jen tak "na truc" nebo jej musí stavebnímu úřadu nějak objektivně vysvětlit ? Případně prosím o radu,jaké další dokumenty ( krom studie o stínění ) předložit,abych podpořila "nezávadnost" balkonu.Děkuji mnohokrát za radu.
Linda
ODPOVĚĎ:
Ve vašem případě Vám doporučuji věc neodkládat až na případné kolaudační řízení, podle mého názoru je Vámi naznačená změna tak podstatná, že byste měl zažádat stavební úřad o změnu stavebního povolení stavby před jejím dokončením. V rámci tohoto řízení o změně stavby vezme stavební úřad v úvahu i stanovisko spoluvlastnice nemovitosti a rozhodne o jejích případných námitkách.
8.4.2005 8:21
OTÁZKA:
Dobrý den, vím, že jste na podobný dotaz již odpovídal, ale chtěla bych mít jistotu. Prodávám byt v OV, který vlastním méně než jeden rok. Musím zaplatit daň z příjmu, pokud získané prostředky z prodeje bytu použiji na koupi jiného dražšího bytu? A je daň z příjmu osvobozena i v případě, že částku odpovídající získaným prostředkům z prodeje bytu ( který vlastním méně než jeden rok ) vynaložím na koupi bytu v době jednoho roku před jejím obdržení ( před prodejem bytu ) ? Děkuji za odpověd´. Bendová.
____________________________________________________________
Bendová
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů je od daně z přijmu osvobozen příjem z prodeje bytu v němž má vlastník bydliště i po dobu kratší dvou let, pokud získané prostředky použije na uspokojení bytové potřeby. V tomto případě zákon nestanoví lhůtu v které musí být prostředky vynaloženy na uspokojení bytové potřeby ani výslovně neumožňuje použít prostředky na uspokojení bytové potřeby ještě před prodejem. Roční lhůta pro použití prostředků na uspokojení bytové potřeby před prodejem ( obdržením finančních prostředků) a lhůta „do jednoho roku následujícího po roce obdržení příjmu“ se týká pouze přijmu – náhrady za uvolnění nájemního bytu, případně úplaty za převod členského podílu v bytovém družstvu ( § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů)
8.4.2005 8:21
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěl jsem se zeptat. Kupujeme si byt přes realitní kancelář (cena 1.050.000Kč, plastová okna ...),složili jsme rezervaci 30.000,- Kč, viděli jsem výpis z katastru, vše bylo bez problémů. Smlouvu jsme měli mít do dvou dnů, ale nakonec to byli tři týdny. Byt si chcem ekoupit přes hypotéku, ale při podpisu kupní smlouvy, jsme zjistili, že na byt je zástavní právo pro město. Na dům byla brána půjčka na zmiňovaná plastová okna a proto jako zástavu si město vzalo dům i se všemi bytovými jednotkami. O tomto problému nás realitka vůbec neinformovala. Doplatek na byt je 30.000 a je placen z fondu oprav (měsíčně cca 800,- Kč). Prodávající tutu částku odmítá zaplatit a nám se to platit taky nechce. Jak máme dál pokračovat, máme se zkusit dohodnout z prodávajícím nebo tu částku máme zaplatit a tím pádem se nám sníží poplatky na fond oprav. Prosím poraďte. Děkuji.
Ing.Miroslav Netopil
ODPOVĚĎ:
Z dotazu není zřejmá detailní situace, ale předpokládám, že dlužníkem pohledávky města je společenství vlastníků bytových jednotek, které ji hradí ze zdrojů získaných od vlastníků bytů. Nároky vůči prodávajícímu bytu by snad bylo možno vznášet z titulu nároku na slevu z kupní ceny, pro posouzení by však bylo třeba znát detailně stav věci.
8.4.2005 8:22
OTÁZKA:
Dobry den,zajimalo by mne jestli se po vstupu do EU zmenili zakony o prodeji nemovitosti cizincum a cechum s trvalym bydlistem v cizine.Ja jsem ceska,mam trvale bydliste v Italii a chtela bych si koupit v cechach rekreacni chatu.Jake doklady k tomu budu potrebovat?Pak bych se chtela zeptat jestli je mozne,aby ma matka mohla prepsat na mne jeji domek.Dekuji za odpoved.
Martina
ODPOVĚĎ:
Z hlediska devizového zákona, který reguluje nabývání nemovitostí jste patrně takzvaným devizovým cizozemcem vzhledem k trvalému bydlišti v cizině. Pokud jste státním občanem ČR, můžete nabývat nemovitosti bez omezení. Pokud nemáte české státní občanství, pak nemovitosti můžete nabývat zejména pouze děděním nebo do společného jmění manželů, z nichž jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem, od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, výměnou za jinou nemovitost v tuzemsku, jejíž cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu, na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví, výstavbou na vlastním pozemku. Chatu tedy můžete nabýt v případě, že máte české státní občanství, domek od matky můžete nabýt koupí nebo darováním bez jakéhokoli omezení.
8.4.2005 8:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, obracím se na Vás s prosbou o radu při koupi bytu. Jsme mladí a chudí manželé. Prosím poraďte nám, je lepší vše řešit přes RK? Je rozumné čerpat hypotéku ?(děsí mě doba 15let, nevím co bude zítra, natož za tolik let)A je šance získat byt i např. III. kategorie? Zkrátka jakou nejlevnější variantu by jste doporučil? Děkuji Vám a přeji příjemné dny. Gabriela Navrátilová
Gabriela Navrátilová
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz je příliš obecný, aby se na něj dala najít univerzální rada. Obecně platí, že můžete volit variantu nájemního bydlení, tato forma bydlení Vám však nedává takové jistoty jako vlastnictví k bytu. Řešením financování nákupu bytu je vzít si na jeho pořízení úvěr, pro tuto variantu je však nutné mít dostatečné příjmy, aby Vám vůbec banka takový úvěr poskytla. Některé obce zajišťují trzv. sociální nájemní bydlení, šance na přidělení takového bytu jsou však většinou mizivé vhledem k tomu, že počty zájemců vysoce převyšují počty bytů k takovému účelu určených.
26.4.2005 11:37
OTÁZKA:
Dobrý den,
v půdním prostoru družstevního domu na základě nájemní smlouvy s družstvem jako členové družstva budujeme bytovou jednotku a ještě nemáme zkolaudováno. Během výstavby byly všechny bytové jednotky kromě naší rozestavěné převedeny do OV a zůstali jsme jedinými družstevníky v domě. Nyní bychom chtěli rozestavěnou stavbu převést do OV, abychom na ni mohli vyřídit hypotéku.
Jak prosím postupovat?
Předem děkuji za odpověď.
Pavel Polák
Pavel Polák
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru jde o poměrně právně komplikovanou a pro Vás nepříliš příznivou situaci, v domě který byl rozdělen na bytové jednotky a spoluvlastníky společných částí domu jsou všichni dosavadní spoluvlastníci by tito všichni spoluvlastníci museli podat návrh na katastr na změnu rozdělení domu na vlastněné bytové jednotky včetně Vámi postavené, převést na vás ze svých spoluvlastnických podílů poměrné části.
26.4.2005 11:38
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, jsme majiteli bytu v OS /sdružení vlastníků/ v činžovním domě o 16 bytových jednotkách. Jelikož bydlíme v posledním patře, měli bychom zájem o odkup půdních prostor nad naším bytem /tyto prostory nejsou nikým využívány a to z toho důvodu, že je do nich přístup ze spol. chodby po volně stojícím žebříku, takže není možné ji využívat jako sušárnu atd./. Musíme mít souhlas všech 15 majitelů bytů nebo stačí většina? Každý totiž vlastní ideální 1/16 půdních prostor. Pokud nebude někdo souhlasit, máme nějaké další možnosti jak tyto prostory získat? Děkuji za odpověd.
Dana
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru by bylo nutno aby všichni spoluvlastníci podali návrh na změnu rozdělení domu na bytové jednotky ( poté co by po dohodě s nimi byl byt vystavěn) a převést na Vás části svých spoluvlastnických podílů. Podle mého názoru se jedná o poměrně právně – administrativně náročnou záležitost.
26.4.2005 11:38
OTÁZKA:
Dobrý den, koupila jsem byt do os.vlastnictví v r 2003, avšak prodávající se do dnešního dne neodhlásila. Má tedy v mém bytě stále trvalé bydliště.V kupní smlouvě je samozřejmě uvedeno že se zavazuje uvolnit byt do určitého data (30.6.2003). Na mé výzvy nereaguje, nyní bydlí v bytě pronajatém "na černo" a tam se přihlásit nemůže a nikdo z její rodiny jí u sebe mít hlášenou nechce. Má totiž nějaké dluhy a já se obávám, aby u mě jednoho dne nezazvonil exekutor.Jaké mám já jako vlastník možnosti? Děkuji za odpověď a za pomoc!!!!
Lucie
ODPOVĚĎ:
Vaše obavy z případných problémů s vedení exekuce na movité věci ve Vašem bytě pro dluhy předchozí majitelky jsou oprávněné, k této situaci by mohlo dojít. Řešení situace, kdy v evidenci obyvatel je ve Vašem bytě „hlášena“ osoba, která byt neobývá není však složité. Podle ust. § 12 zákona 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel v informačním systému údaj o trvalém pobytu této osoby zruší příslušná ohlašovna v případě že zaniklo-li užívací právo občana k objektu nebo vymezené části objektu, jehož adresa je v evidenci obyvatel uvedena jako místo trvalého pobytu občana a neužívá-li tento občan tento objekt nebo jeho vymezenou část. Toto odhlášení můžete provést sama, musíte však doložit, že jste vlastníkem bytu. Navštivte tedy příslušnou ohlašovnu v místě vašeho bydliště a doložte kupní smlouvou k bytu a výpisem z katastru nemovitostí skutečnost že jste vlastníkem bytu a že předchozí majitelka byt již neobývá. Příslušná ohlašovna by měla údaj o trvalém pobytu zrušit v centrálním informačním systému – evidenci trvalých pobytů. O podrobnostech Vám podá informace příslušná ohlašovna pobytu, krerá je pracovištěm příslušného krajského úřadu nebo příslušného obvodního úřadu, pokud jste obyvatelkou hl. města Prahy.
26.4.2005 11:39
OTÁZKA:
Dobrý den. Ráda bych koupila byt v centru Brna. Líbil se mi byt přímo v centru, ale je to byt obecní a cena je vlastně jen předplacené nájemné tohoto bytu na 30 let. Jakou má člověk šanci, že byt bude moci odkoupit a za kolik mu ho potom prodají, Nebyla by to zbytečná investice na 30 let?
Děkuji.
Hana
ODPOVĚĎ:
V takovém bytě budete skutečně pouze v pozici nájemců s předplaceným nájmem na značně dlouhou dobu. Oproti vlastnictví bytu nebo nájmu družstevního bytu s členství v bytovém družstvu spatřuji hlavní nevýhodu v tom, že s bytem nebudete moct disponovat jinak, než tím, že jej případně směníte za jiný byt, byt tedy v případě potřeby nepůjde legálně zpeněžit. \Problém těchto řešení vidím i v tom, že ve výhledu 30 let může dojít hypoteticky i ke změně vlastníka domu, který by pak mohl požadovat platbu nájemného s tím, že předchozí vlastním má povinnost Vám „nespotřebovanou“ část nájemného vrátit.
26.4.2005 11:39
OTÁZKA:
Dobry den,mam dotaz. Bydlim v najemnim dome a musela jsem do jednoho pokoje v byte, zakoupit nove plynove topidlo na sve naklady /asi 10 000Kc/. To stare bylo dle odbornika nevyhovujici. Topidlo zde bylo jeste driv nez dum vratili majiteli. Zajimalo by me jestli mi majitel tuto castku proplati, kdyz se nejedna o drobnou opravu v byte. Podotykam, ze pred tim jsem se telefonicky ptala, zda mi bude provedena vymena. Uz se neozval.... Jeste bych rad vedela, zda je mozne tento byt vymenit za statni nebo druzstevni/ se souhlasem majitele/. Mam dojem ze do najemniho bytu se nikdo nepohrne. Dekuji za odpoved
Gabriela
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že pokud výměna plynového topidla které je pevně zabudovanou součástí bytu byla provedena ještě za předchozího majitele, bylo by povinností tohoto předchozího majitele vám náklady na zhodnocení bytu jako takového uhradit. Pokud dům byl vrácen stávajícímu majiteli před značnou dobou (patrně v restituci) byl by Váš nárok vůči původnímu majiteli již patrně promlčen a u soudu byste se takového nároku z důvodu jeho promlčení nedomohla.. Promlčecí doba v tomto případě by činila 3 roky od výměny topidla.
26.4.2005 11:40
OTÁZKA:
Prosim o zodpovězení dotazu - prodávám RD a zájemce mi nabízí zaplatit část v hotovosti a část ve splátkách.Jak mám právně postupovat a formulovat smlouvu,abych nepřišla o peníze.Jedná se o částku cca.2mil. Kč. ve splátkách.Děkuji
Alena
ODPOVĚĎ:
Možných řešení, jak zajistit zaplacení pohledávky z kupní ceny nemovitosti je mnoho od možnosti smluvit si právní účinky převodu nemovitosti až ke dni úplného zaplacení, zajištění pohledávky ručením, bankovní zárukou nebo zřízením zástavního práva k prodávané nemovitosti k zajištění pohledávky kupní ceny. Tyto způsoby zajištění lze také vhodně kombinovat. Podrobnější vhodný způsob by bylo možno navrhnout s detailnější znalostí podstatných okolností prodeje.
26.4.2005 11:40
OTÁZKA:
dobrý den, prosím o informaci: začala jsem jednat s realitní kanceláří ohledně prodeje mého domu, nelíbí se mi však podmínky zprostředkovatelské smlouvy, tudíž ji nepodepíšu. problém je, že RK si již nafotila nemovitost a inzeruje ji. budu mít povinnost zaplatit jí náklady a pokud najde i tak zájemce, zaplatím jim i provizi? děkuji.
Jitka Krejčová
ODPOVĚĎ:
Smlouva o zprostředkování nemusí být nutně písemná k jejímu uzavření postačí i ústní forma. Bylo by třeba znát podrobnosti Vašeho dosavadního jednání s RK, aby se dalo posoudit, zda se jednalo o ústně uzavřenou smlouvu. Ze samotné skutečnosti, že byt byl nafocen a je nabízen nelze bez dalšího soudit o tom, zda smlouva byla ústně uzavřena. V každém případě, pokud by RK plnění požadovala byla by patrně v důkazní nouzi o tom, že ústně byla uzavřena smlouva a co bylo jejím obsahem.
26.4.2005 11:41
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o informaci:mám nájemní smlouvu na byt v panelovém domě a můj majitel chce tento byt prodat přes realitní kancelář.Byt mi byl přednostně nabídnut pro odprodej do osobního vlastnictví,ale já jsem této nabídky nevyužila,na základě toho,tento byt koupil současný majitel.Současný majitel se rozhodl tento byt,který je vázán mojí nájemní smlouvou nabídnout
Jak mám postupovat a co to pro mě znamená?
Lenka
ODPOVĚĎ:
Pokud jste řádnou nájemkyní bytu (ne tedy např. je podnájemcem) změna vlastníka bytu se vás dotýká jen tím, že nájem budete platit novému vlastníkovi – pronajimateli. Nájemní právo Vám zůstává zachováno za podmínek sjednaných s původním pronajimatelem. Nový majitel však ze zákonnách důvodů a s přivolením soudu Vám může dát výpověd z tohoto nájmu např. z důvodů, že byt potřebuje pro sebe. Ve většině výpovědních důvodů ( vyjma např. výpovědi pro neplacení nájemného) Vám soud přizná nárok na bytovou náhradu s tím, že do doby kdy Vám pronajimatel nezajistí bytovou náhradu nejste povinna se z bytu odstěhovat.
26.4.2005 11:41
OTÁZKA:
Dobry den,chtel bych se zeptat nakolik je z pravniho hlediska komplikovany prodej bytu, ktery je uz zatizeny hypotekou?Jake podminky je treba pro tento ucel splnit jak ze strany prodavajiciho, tak i kupujiciho? Dekuji
Honza
ODPOVĚĎ:
Pakliže se majitel bytu zatíženého hypotékou rozhodne tento prodat, je bezpodmínečně nutné o tomto kroku informovat úvěrující banku a ve spolupráci s ní přikročit k tomuto kroku. Podstatné též bude, zda-li kupující bude chtít koupi financovat také z úvěru či má prostředky k dispozici ihned. V případě financování stejnou bankou by odpadly některé procedury, které budou muset zákonitě nastat při financování jinou bankou (problémy se zajištěním apod.) I tyto lze však vyřešit. V každém případě bude banka nynějšího majitele bytu požadovat úhradu svého úvěru a proto lze doporučit přípravu smluvní dokumentace (kupní smlouvy) týkající se toku finančních prostředků konzultovat průběžně s bankou, neboť ta jistě bude trvat na tom, aby část kupní ceny rovnající se zůstatku hypotéky byla směrována přímo na její účet. Dejte si také pozor na to, kdy se předčasné splácení hypotéky uskuteční. Pakliže to bude mimo období stanovené ve smlouvě o úvěru, dá se očekávat uplatnění sankce za předčasnou splátku ze strany banky.
26.4.2005 11:48
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
chtěl bych si koupit byt v novostavbě. Měl bych zaplatit rezervační poplatek (15 000 kč) a po podpisu smlouvy akontaci (100 000 Kč). Mohu se nějakým způsobem chránit, abych o takto vložené peníze nepřišel.
Petr
ODPOVĚĎ:
Požadavek rezervačního poplatku a první splátky je vcelku obvyklou praxí. Na druhou stranu však tyto prostředky neplatíte „jen tak“, nýbrž na základě obvykle písemného smluvního ujednání. Tato smlouva by měla vymezovat jak Vaše práva, tak i povinnosti a předpokládám, že zde budou ujednání o případném propadnutí rezervačního poplatku v případě, že nesplníte své závazky ze smlouvy. Tuto smlouvu však nemám k dispozici a nemohu se k ní tudíž relevantním způsobem vyjádřit. Před jejím podpisem Vám doporučuji, pakliže si nejste jistý, se poradit s někým, kdo má s obdobnými záležitostmi praktickou zkušenost.
26.4.2005 11:49
OTÁZKA:
Dobrý den, mám dotaz. Vlastním malý domek se zahradou 1000m čtv. Moje dcera s manželem by meli zájem zde postavit domek, ale ten můj se bude muset zbourat, protože stojí uprostřed pozemku. Chtějí mi v budoucím domě vyhradit 1+1, abych měl kde bydlet. Současně však požaduje převod do jejich vlastnictví, aby v případě mé smrti se nemuseli dělit o dědictví nové postaveného bytu s bratrem. Jak ošetřit, abych nepřišel o bydlení.
Franta
ODPOVĚĎ:
Věc se dá řešit zřízením věcného břemene doživotního práva bydlení pro Vaši osobu. Z dotaz není patrné, zda-li budete „starý“ domek převádět na dceru s manželem a tento pak bude rekonstruován na dům nový (v tomto případě by šlo smlouvu o zřízení věcného břemene uzavřít v souvislosti s převodem do jejich vlastnictví) nebo zda-li bude „starý“ dům kompletně zbourán a postaven nový, již ve vlastnictví dcery a manžela. V tomto případě by se smlouva o zřízení věcného břemene mohla zřídit až poté, co bude tento nový dům postaven, nicméně ještě před tímto postavením by šlo uzavřít smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene, která by zavazovala Vaší dceru a jejího manžela s Vámi po dokončení stavby domu uzavřít citovanou smlouvu o zřízení věcného břemene doživotního práva bydlení pro Vaši osobu.
26.4.2005 11:49
OTÁZKA:
Dobrý den, mám dotaz ohledně pronájmu nebytových prostor. Dcera pracuje jako kadeřnice na živnostenský list. V provozovně je v pronájmu, od 1.3.2005 jí začala běžet výpovědní doba(výpověď z nájmu podala ona), majitelka jí předložila k podpisu zvýšení nájmu odůvodněné růstem cen energií. Nechci, aby dcera smlouvu podepisovala, protože si nevydělá ani na úhradu stávajícího nájemného(musíme jí přispívat). Zvýšení ze 3.500Kč na 4.000Kč se mi zdá neůměrné růstu cen energií.
Zajímá mne, jestli musí platit zvýšené nájemné, příp.jak situaci řešit. Dekuji
Eva
ODPOVĚĎ:
Bohužel neznám obsah nájemní smlouvy Vaší dcery s pronajímatelkou a nevím tudíž, za jakých smluvních podmínek je možné (či nemožné) nájem zvýšit. Obecně však platí, že nájem a služby (např. el. energie) jsou zcela rozdílné kategorie a nelze je slučovat (a to ani ve smlouvě o nájmu nebytových prostor). Energie se obvykle hradí dle skutečné spotřeby a ne dle uvážení pronajímatele. Většinou má také nájemce své vlastní měřidla spotřeby energií a platí přímo dodavateli služeb. Navíc uvádíte, že je Vaše dcera ve výpovědi a dá se očekávat, že nájem skončí (opět však nevím kdy, neznám obsah smlouvy). Nevylučuji dokonce, že citovaná smlouva nemusí být platná. Pakliže je tedy dcera skutečně rozhodnuta skončit v pronajímané provozovně, nepodepisoval bych dodatek ke smlouvě. Konkrétnější odpověď bez znalosti citované smlouvy však dát nelze.
26.4.2005 11:50
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o informaci. Bydlím v bytě, který jsem koupila do OV v dubnu 2004. Tento týden mi přišla faktura na úhradu částky za stavební dozor, který byl objednán společenstvím vlastníků (jehož jsem členem). Tento dozor proběhl v našem bytovém domě roce 2003, když byt vlastnila jiná osoba. Proč je tato částka tedy fakturována mně? Mám smysl usilovat o to, aby ji zaplatila osoba, která v té době byt vlastnila? Děkuji za Vaši odpověď.
Romana
ODPOVĚĎ:
Dle § 15 zák. o vlastnictví k bytům jsou povinni vlastníci jednotek přispívat na náklady spojené se správou domu a pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně dle velikosti spoluvlastnického podílu. Tentýž zákon v § 20 říká, že s převodem nebo s přechodem vlastnictví jednotky přechází m.j. i práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu. Mám za to, že společenství oprávněně chce tyto prostředky na Vás, byť chápu, že se Vám to zdá nespravedlivé. Je pochopitelně možné uplatnit tento nárok z Vaší strany na původním vlastníku, nicméně bude zřejmě záležet jen na dobré vůli tohoto předchozího majitele, zda-li tuto částku uhradí.
26.4.2005 11:51
OTÁZKA:
Dobrý den,zajimalo by mě, jestli mám vlastnický nárok na byt v OV mojí matky, který je dosud splácen z uvěru ze Stav. spoření. Stavební spoření je napsáno na mě. Děkuji za odpověď a přeji Vám příjemný den.
petra
ODPOVĚĎ:
Vlastníkem bytu je Vaše matka a to je rozhodující bez ohledu na skutečnost, že byt splácíte Vy (pakliže tomu tak skutečně je). Tento fakt sám o sobě nezakládá vlastnické právo. Bylo by vhodné se s matkou domluvit na tom (pakliže jste to již neučinila), že na Vás byt převede (např. s jejím věcným břemenem doživotního práva bydlení) příp. alespoň pořídí závěť, která bude reagovat patřičným způsobem na Vámi popisované investice. Vzhledem k tomu, že nevím, zda máte sourozence příp. kdo by další připadal k dědění, bylo by lepší postupovat variantou převodu bytu za jejího života. Každopádně věc nepodceňte!
26.4.2005 11:51
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, MÚ navrhuje odprodej státních bytů současným nájemníkům s podmínkou, že pokud budou chtít byt během 10 let prodat, musí ho prodat zpět MÚ za stejnou cenu, za jakou ho nyní koupili. Údajně jde MÚ o zamezení spekulací s byty. Je tento postup MÚ správný? Děkuji za odpověď a přeji hezký den.
Hana
ODPOVĚĎ:
Ano, tento postup je nejen legitimní, ale i často obcemi používaný. Důvod jste ve svém dotazu pojmenoval sám.
26.4.2005 11:52
OTÁZKA:
Dobrý den,prosím o informaci. Koupi jsem garážové stání a prodávající mi ho předal, ale bez klíčů a ovladače vrat, což bylo podmínkou pro ukončení předání. Katastrální úřad toto ignoroval a nemovitost na mne převedl. Te''d po mně správcovská firma požaduje poplatky za užívání něčeho co já užívat nemohu. Je možné s tím něco udělat ?
P.Černý
ODPOVĚĎ:
Nemohu se vyjádřit k otázce, jak je obtížné získat duplikáty klíčů příp. jak za jakých technických požadavků je možno si zřídit přístup ke svému majetku, neboť neznám místní podmínky. Obecně však platí, že pakliže někdo poruší svou povinnost a druhému vznikne škoda, která je v příčinné souvislosti s porušením povinnosti, pak má poškozený nárok na náhradu škody. Proto doporučuji, pakliže Vám smírně nevydá prodávající klíč a ovladač, pořídit si tyto věci svépomocí a pakliže částka za pořízení bude vyšší a bude Vám stát za to se o ni soudit, podat žalobu. Zda-li vyžalujete poplatky za užívání (resp. neužívání stání) po prodejci, si však netroufnu tvrdit, neboť na jeho místě bych tvrdil, že jste si mohl přístup zřídit již dříve, po pořízení stání. Obávám se, že správcovské firmě budete muset poplatky zaplatit, Vaše problémy s prodávajícím ji nemusí zajímat. Stejně tak KÚ problém s předáním klíčů nebude řešit.
26.4.2005 11:52
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
prosím o radu v následující věci : Starší paní, od které jsem před časem koupil zemědělské pozemky, má dále ve svém vlastnictví podíly (1/70 a 1/50) na dalších malých zemědělských pozemcích. Vzhledem k jejímu věku by na mne uvedené podíly ráda převedla. Vzhledem k tomu, že ostatní podíly vlastní více než 20 spoluvlastníků, poraďte mi prosím, jaká forma převodu by byla nejjednodušší a nejméně nákladná. Uvedené podíly jsou na zemědělských pozemcích (zjednodušená evidence - zřejmě původní cesty)bez reálné hodnoty, v obou případech cca 500 m. Děkuji.
max
ODPOVĚĎ:
Pakliže majitelka 1/70 resp. 1/50 pozemků hodlá své podíly na Vás převést, pochopitelně může. Je třeba vzít však v potaz, že ostatní podíloví spoluvlastníci mají předkupní právo. Majitelka by měla, aby zákonu učinila zadosti, informovat ostatní spoluvlastníky o svém záměru prodat svůj díl a seznámit ostatní s cenou, za kterou svůj díl prodává. Pakliže ostatní na nabídku nebudou reflektovat a nevyplatí nemovitost do dvou měsíců od přijetí nabídky, což se možná dá očekávat, nic nebrání převodu ideálních částí pozemků na Vaši osobu. Pochopitelně lze postupovat i tak, že majitelka nabídku neučiní a převede Vám pozemky přímo. V tomto případě však riskujete (byť katastrální úřad vklad práva provede), že se ostatní spoluvlastníci mohou na Vaší osobě domáhat, aby jste ideální část nemovitosti nabídl ke koupi právě jim za podmínek, za kterých jste ideální část pozemku získal (i zde pro toto jejich právo platí zákonná tříletá promlčecí lhůta).
26.4.2005 11:52
OTÁZKA:
Dobrý den, prosim o radu. Bydlím se svou přítelkyní a kamarádem v RD, ve kterém nechal majitel vyměnit kuchyňskou linku za zcela novou. Požaduje po nás nyní uhradu části nákladů { 1/7 tj. 5000kc}. Přitom ani ve smlouvě, ani na začatku nájmu nám majitel nic o připravované výměně nic neřekl. Jelikož ve smlouvě nic podobného není ošetřeno, vyplívá z toho, že úhrada této částky je čistě na naší dobré vůli? A může po nás požadovat VRATNOU zálohu na případné opotřebení či poškození? Podotýkám, že ve smlouvě se o ničem podobném nemluví. Děkuji.
Blažek Petr
ODPOVĚĎ:
Požadavek Vašeho příspěvku na novou kuchyňskou linku považuji za neodůvodněný a nemá dle mého názoru oporu v zákoně a dle Vašeho tvrzení ani ve smlouvě. Pronajímatel si zhodnotil svůj majetek, Vy jste jej o to nežádali a ani mu nic v této souvislosti negarantovali. Nechť pan domácí uvede zákonné ustanovení, na základě čeho dovozuje svůj nárok na příspěvek a tento mi, prosím, sdělte, rád se poučím. Vratná záloha bývá požadována pronajímatelem zejména v době uzavírání nájemní smlouvy (aby byla záloha nepřímo „vynucena“) a je hrazena většinou s prvním nájemným. Požadavek vratné zálohy je však možný vždy, nicméně upozorňuji, že je vždy výsledkem dohody obou smluvních stran, tj. jak nájemce, tak i pronajímatele. Takže shrnuto a podtrženo: pakliže se nedomluvíte, nemusíte pronajímateli nyní vratnou zálohu poskytnout. V případě, že by jste však jeho majetek poškodili, odpovídáte pochopitelně dle všecných zásad za vzniklou škodu.
26.4.2005 11:56
OTÁZKA:
Dobrý den. Chci prodat byt v OV, který vlastním přes dva roky, nebydlím zde, ale budu ho těsně před prodejem rekonstruovat a mít v něm pár týdnů bydliště. Rozdíl mezi pořizovacími náklady plus náklady na rekonstrukci a prodejní cenou investuji do rekonstrukce střechy rodinného domu, kde budu po prodeji bydlet a kde jsem spuluvlastníkem 1/2. Bude se na mě vztahovat osvobození od daně z příjmu? Nebo bude lepší nechat byt zavřený do uplynutí 5ti let od nabytí? Pronajmout ho po zkušenostech několika známých s nájemníky v tom smyslu, že z cizího přece krev neteče, nemíním, protože nemám na to, abych po "takynájemnících" byt rekonstruovala znova. Děkuji za radu.
Krausová
ODPOVĚĎ:
Jsem názoru, že se na Vás osvobození od daně z příjmu vztahovat bude. Dle § 4 odst. 1 písm. a) zák. o daních z příjmů je osvobozen od této daně příjem prodeje m.j. bytu, ve kterém měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem sice po dobu kratší než dva roky za podmínky použití získaných prostředků na uspokojení své bytové potřeby. Bytová potřeba je pak v § 6 odst. 1 písm. f) zák. č. 96/1993 Sb. definována jako m.j. údržba stavby v rodinném domě, pokud je tento ve vlastnictví resp. spoluvlastnictví této osoby.
1.5.2005 12:13
OTÁZKA:
Dobrý den .Chci se zeptat manželce děda daroval byt v dvojdomku,majetek je se sousedy rozdělen i stávající pozemky.Sousedi chtějí na přilehlém pozemku a ve své časti domu začít podnikat. My s tím souhlasíme ale chceme mít nějak právně ošetřeno že i oni nám to v budoucnu také povolí. Jak to nejlépe vyřešit. Předem Děkuji
martin
ODPOVĚĎ:
Pokuste se se sousedem domluvit na uzavření smlouvy, která by upravovala Vámi popisovaný stav s tím, že pro případ nesplnění povinnosti jedné ze smluvních stran by porušující stranu stihla sankce smluvní pokutou. Pochopitelně by v této smlouvě měl být uveden předmět činnosti, který v budoucnu hodláte ve svém domě vykonávat a ke kterému tedy budete vyžadovat souhlas. V případě, že soused odmítne takovouto smlouvu uzavřít, pak Vám nezbude než doufat, že se vůči Vám zachová stejně seriózně jako Vy. Je nicméně pravdou, že obecně je vyžadován pro Vámi popisovaný účel souhlas souseda, nicméně jeho případný nesouhlas apriori neznamená, že provozovna nebude povolena (záleží vždy na oprávněnosti námitek souseda).
1.5.2005 12:14
OTÁZKA:
Dobrý den. Chci se zeptat na otázku týkající se (údajného) rušení klidu v domě (přes den) štěkotem našeho psa. Jedná se o to, že mám byt v osobním vlastnictví, v našem domě je asi 60 bytů (5 vchodů) a byla jsem upozorněna na to, že náš pes přes den, když je doma sám, štěká a vyje. Upozornění bylo ústního rázu, jde ale o to, že náš pes je doma sám opravdu vyjímečně, jelikož je přítel nezaměstnaný a je stále doma. Může být něco takového vůbec předmětem konfliktu? Podotýkám, že se rozhodně nejedná o rušení nočního klidu, protože to jsme doma oba (přítel i já) a náš 6měsíční retrívr je dobře vycvičen.
Markéta Havelková
Anonym
ODPOVĚĎ:
Ve svém dotazu se nezmiňujete, zda-li popisovaná situace není řešena např. ve Stanovách společenství vlastníků, které máte zřejmě v domě založeno nebo v domovním řádu. Předpokládejme, že není. Za jistých okolností (pakliže by bylo prokázáno, že pes skutečně štěká a obtěžuje tak sousedy) by se mohlo jednat o přestupek proti občanskému soužití, v případě, že by štěkání bylo opravdu neúnosné a zásahy do práv ostatních vlastníků tak nabyly vysoké intenzity, bylo by možné ze strany sousedů podat určovací žalobu na odstranění závadného stavu, neboť dle § 127 obč. zák. se musí vlastník věci zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného (např. právě hlukem) nebo čím by vážně omezoval výkon jeho práv. Dost dobře nedokážu představit, jak by bylo soudem posuzována intenzita štěkání psa, nicméně vyloučeno to není. Osobně si myslím, že Vámi popisovaná situace štěkání za dne takové intenzity nedosahuje a žalobce by zřejmě nebyl úspěšný. Za problémy s úřady štěkání však nestojí a proto doporučuji raději učinit opatření, aby byl štěkot minimalizován.
1.5.2005 12:14
OTÁZKA:
Dobrý den.Chtěl bych se zeptat na rozdíl mezi termíny "podnájem" "pronájem" a "nájem". Děkuji za odpověď.
David
ODPOVĚĎ:
Je skutečností, že laické veřejnosti tyto pojmy s ohledem na svou výrazovou podobnost splývají. Dá se nicméně konstatovat, že pronájem a nájem jsou ve své podstatě pojmy spojené se smluvním typem „Smlouva o nájmu“, kdežto podnájem přináleží ke smluvnímu typu „Smlouva podnájemní“. Zatímco lze v principu říci, že na základě smlouvy o nájmu vlastník věci (pronajímatel) tuto dává do nájmu nájemci za úplatu, v případě podnájemní smlouvy nájemce (tedy nikoli vlastník) většinou se souhlasem pronajímatele (vlastníka) podnajímá taktéž za úplatu věc podnájemci.
1.5.2005 12:14
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, stále dokola studuji zákon o dani z příjmu a stále nemohu nalézt, kde se píše o tom, že pokud prodám nemovitost např. do 1 roku od nabytí (tedy nebudu v ní mít minimálně dva roky bydliště), pak rozdíl mezi příjmy a výdaji nemusím danit daní z příjmů, pokud zisk použiji na uspokojení svých bytových potřeb, respektive nákup nové nemovitosti.
Dle mého názoru a i dle názoru mé daňové poradkyně se tento příjem danit musí bez ohledu na to, zda je použit na nákup nové nemovitosti. To, co Vy uvádíte se týká pouze příjmu z převedení členských práv a povinností a pokud došlo k ukončení pronájmu bytu. Mohl byste prosím zde blíže vysvětlit, z kterého ustanovení zákona o dani z příjmu jste vycházel?
Děkuji Vám.
marcela
ODPOVĚĎ:
Argumentace s odkazem na příslušná zákonná ustanovení jsou uvedena u otázky č. 96297 (Krausová). Upozorňuji zároveň na to, že zákonná úprava doznala k 1.1.2005 změn a zřejmě tedy vycházíte z neaktuálního znění zákona platného do 31.12.2004.
1.5.2005 12:15
OTÁZKA:
Dobrý den,vlastním 1/3 nemovitosti a 2/3 vlastní moje matka.Chtěli by jsme její podíl převost na mne s tím,že matka si vymíní právo na užívání do svého úmrtí.Jak to udělat conejvýhodněji?
Mirek Král
ODPOVĚĎ:
V úvahu připadá buď smlouva kupní či darovací (dle toho, zda matka požaduje úplatu či nikoli) a zároveň v této smlouvě zřízení věcného břemene práva doživotního užívání předmětného bytu Vaší matkou. Z daňových důvodů doporučuji spíše variantu smlouvy darovací.
1.5.2005 12:15
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
před 6ti lety jsem byla nucena řešit svoji bytovou situaci. Vzhledem k nedostatku finančních prostředků jsem přistoupila ke koupi nájemní smlouvy na dobu neurčitou přímo od majitele domu. Na složení částky odstupného mám prohlášení majitele domu, kde je uvedeno, že tuto částku majitel převzal jako odstupné podle Smlouvy o nájmu bytu. Ve Smlouvě o nájmu bytu se však o odstupném nic nehovoří.
Nyní se majitel rozhodl rozdělit dům prohlášením vlastníků na samostatné jednotky, a ty nabídnout stávajícím nájemcům k odkoupení. Požadovaná částka, za kterou by majitel byt odprodal je však pro mne vysoká a byt již v tuto dobu, vzhledem k velikosti, přestává být zajímavý. Proto zvažuji druhou nabízenou variantu a to finanční náhradu. Majitelem nabízená finanční náhrada jako odstupné za ukončení nájemní smlouvy je prý individuální, podle kvality bytu, ale i jiných hledisek. Tato náhrada však ani nepokryje mnou vložené finanční prostředky na úpravu bytu a odstupného složeného majiteli při podpisu nájemní smlouvy. Chtěla jsem se Vás optat, zda má majitel domu nárok na „odstupné“ při přenechání nájemní smlouvy. Není náhradou za nájemní smlouvu nájemné účtované nájemníkovi? V případě, že mám doklad o složení částky odstupného, mohu toto odstupné požadovat při ukončení nájemního vztahu zpět? Mohla bych, vzhledem k zrekonstruování bytu, požadovat vyšší částku za metr čtvereční? Nyní mi majitel nabízí 10 000 Kč za metr², ale tuto částku nabízí všem nájemníkům tohoto domu. Co se může stát, nedojde-li mezi mnou a majitelem k vzájemné dohodě – bude stále platit původní nájemní smlouva?
Předem děkuji za Váš čas a odpověď.
Monika
ODPOVĚĎ:
Je sporné, zda-li pronajímatel může bez dalšího vyžadovat přijetí jakési částky za to, že s Vámi uzavře nájemní smlouvu. Bohužel i kdyby tomu tak nebylo a došli bychom k závěru, že se pronajímatel bezdůvodně obohatil, Vaše právo na vydání tohoto bezdůvodného obohacení by bylo promlčeno a Vy by jste se jeho vydání u soudu nedomohla (pakliže by byla uplatněna námitka promlčení, což je vysoce pravděpodobné). Otázka Vašich dalších investic do bytu je závislá jednak na tom, zda-li jste investovala do bytu se souhlasem pronajímatele, jaké to byly investice a zejména pak kdy byly tyto investice činěny, neboť i zde by jste mohla narazit na nebezpečí promlčení svého nároku na vydání bezdůvodného obohacení. Doporučuji však samozřejmě argumentovat směrem k majiteli Vámi uhrazenou částkou před uzavřením nájemní smlouvy + Vašimi investicemi a pokusit se jej přimět k navýšení odstupného. Pakliže mezi Vámi nedojde k dohodě, nájemní smlouva samozřejmě platí dál a majitel bude mít tedy problém (obsazený byt prodá za výrazně nižší cenu). Tohoto si je zřejmě však vědom a v jeho zájmu se bude tedy domluvit pokud možno na kompromisním řešení.
1.5.2005 12:15
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím Vás touto cestou o radu v níže uvedené věci.
Otec byl s maminkou členem bytového družstva od roku 1992. V roce 2004 zemřel a při vypořádání dědictví zdědila maminka druhou polovinu družstevního podílu po otci.Členský podíl činí cca 500 000 Kč ,z čehož je splacena cca 1/2.Letos by chtěla převést členský podíl na vnučku.V jakém případě podléha tento převod daňové povinnosti a jaké. Předem Vám děkuji za odpověď.
Zdenka
ODPOVĚĎ:
Doporučuji uskutečnit převod členských práv a povinností v BD na předpokládám zletilou vnučku za symbolickou cenu. Vedou se odborné polemiky, zda-li je vůbec možný bezúplatný převod (darování) členských práv a povinností v BD a i když jsem osobně názoru, že tomu tak je, pro Vaši právní jistotu doporučuji úplatný převod byť za symbolickou cenu. Tento symbolický příjem bude pak předmětem daně z příjmu (tato bude bagatelní), pokud matka nebude postupovat níže uvedenou cestou. Pakliže by ovšem Vaše matka chtěla převést členská práva a povinnosti za cenu tržní, musela by uhradit daň z příjmu (samozřejmě v daleko vyšší sumě) v případě, že by tento příjem nepoužila na obstarání svých bytových potřeb do konce následujícího roku po roku, ve kterém příjem inkasovala.
1.5.2005 12:16
OTÁZKA:
Dobry den!Jsem občanem Velké Británie.Chtěl bych v ČR kupovat,rekonstruovat nasledně pronajímat byty.Za tímto účelem bude muset zakládat S.R.O. company Chtěl bych se Vás zeptat,jak bude danen můj zisk z prodeje bytu.Jak dlouho musim, byt vlatsnikem nemovitosti,abych se vyhnul placeni dane z prijmu.Pripadne jak vysoka je tato dan.Dekuji Ed Mordaunt.
Ed Mordaunt
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že se Vaše s.r.o. bude zabývat koupí, rekonstrukcemi a následným prodejem bytů. Společnost s ručením omezeným je však bohužel pro Vás právnickou osobou a na tuto se nevztahují zákonné možnosti osvobození od daně z příjmů pro fyzické osoby uvedené v § 4 zák. č. 586/1992 Sb o daních z příjmů. Vaše s.r.o. bude proto hradit daň z příjmu, která je v současné době ve výši 24 %. Daň se pochopitelně hradí ze základu daně, když tímto základem je částka o kterou příjmy převyšují výdaje.
1.5.2005 12:16
OTÁZKA:
Dobrý den,mám takový dotaz:bydlím v panelovém domě a mám uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou s majitelem bytu.Ten se rozhodl,tento byt prodat přes realit.kancelář.Ptám se: má majitel právo si byt,který obývám fotit a realit. kancelář vodit do bytu případné zájemce? Poraďte mi,jak mám postupovat.
Lenka
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že zřejmě Vámi popisovaný stav není nikterak řešen v nájemní smlouvě. Pakliže si vezmeme na pomoc občanský zákoník, tento sice pamatuje na povinnost nájemce zpřístupnit byt pronajímateli či jemu pověřené osobě po předchozím výzvě pro účely provádění oprav či zhodnocení bytu, nicméně Vámi popisovaný případ neřeší. Přesto se domnívám, že v případném soudním sporu by mohl být pronajímatel úspěšný s poukazem na omezování jeho vlastnických práv z Vaší strany. Na druhou stranu po Vás nikdo nemůže spravedlivě požadovat, aby jste byla neustále prohlídkami obtěžována. Doporučuji se proto smírně dohodnout na „rozumné míře“ Vašeho obtěžování v tom smyslu, aby si např. RK byt nafotila a potencionální zákazníky vodila najednou tak, aby odpadla nutnost Vaší neustálé přítomnosti doma. Jestliže je majitel rozumný, domluví se s Vámi, protože než by se domohl případného vstupu cestou soudní, trvalo by to značnou dobu.
1.5.2005 12:17
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se ujistila o jedné věci týkající se prodeje (resp. úplatného převodu) podílu v bytovém družstvu. Pokud tomu dobře rozumím, pro osvobození od daně z příjmu z tohoto převodu je nutné vlastnit podíl v družstvu alespoň pět let. Platí také možnost osvobození od daně v případě, kdy jsem v takovém bytě 2 roky bydlela (měla trvalé bydliště) jako u bytu v OV ? Děkuji za odpověď.
Alena M.
ODPOVĚĎ:
Ne, příjem získaný jako úplata za převod členských práva povinností v bytovém družstvu je osvobozen podle ust. § 4 zákona o daních z příjmů pouze v případě, že členem tohoto družstva budete po dobu 5 let . Do této doby se započítává i doba členství předchozím bytovém družstvu nebo právnické osobě, jehož je stávající družstvo právním nástupcem – např. 3 roky jste byla členem tzv. velkého stavebního bytového družstva z kterého se vydělilo stavební družstvo stávající – malé a v tomto družstvu jste členem po dobu 2 let – splňujete podmínky pro osvobození od daně z příjmu. Dalším důvodem pro osvobození od daně z příjmu získaného převodem členských práv je skutečnost, že získané prostředky použijete v období jednoho roku před převodem nebo nejpozději jednoho roku po převodu na uspokojení své bytové potřeby.
1.5.2005 12:17
OTÁZKA:
Dobry den, predem dekuji za veskerou Vasi pomoc. Moje mamka mi darovala darovaci smlouvou svoji polovinu rodinneho domu. V soucasne dobe jsem tedy majitelem teto 1/2 {zapsano na KU} a muj otec vlastni druhou polovinu teto nemovitosti {rodice jsou rozvedeni}. Zajimalo by me, zda budu muset v budoucnu v ramci dedickeho vyporadani po mamce, sestru vyplacet z teto darovane poloviny? Bylo mi receno, ze do dedictvi se zapocitavaji i dary nabyte za zivota rodice a ja budu muset sestru vyplatit z teto mne darovane poloviny.Vase odpovedi na tuto problematiku zni spise opacne, ze nebudu muset, tak si nejsem moc jisty. A pokud by k tomu doslo, jake ceny budou rozhodujici? Minule, soucasne, odhadni, trzni? Dekuji moc za odpoved.
Simon
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že podle zákona se na dědický podíl dědice započtou významnější dary obdržené tímto dědicem za života zůstavitele. V případném dědickém řízení po matce by byl tento dar započten na Váš dědický podíl, tj. zmenší se o hodnotu poloviny domu Váš dědický podíl. Pokud však Vaše matka nezanechá jiný významnější majetek, může dojít k situaci, že Vaše sestra sice zdědí veškerý tento méně významný majetek, vy Však nebudete mít povinnost jí nic doplácet. Např. kdyby hodnota Vám darované poloviny domu činila 500 tis Kč a v dědickém řízení by dědictví po matce tvořili věci, peníze apod. za 100.tis Kč, nebudete v žádném případě povinna sestře vyplácet 400 tis Kč, jen sestra zdědí veškerý majetek matky za 100 tis. Kč. V případném dědickém řízení po otci se k darování půlky domu nebude vůbec přihlížet, protože se příhlíží jen k darům od zůstavitele a Váš otec Vám půlku domu nedaroval, tu Vám darovala matka.
1.5.2005 12:17
OTÁZKA:
Dobry den, predem dekuji za veskerou Vasi pomoc. Moje mamka mi darovala darovaci smlouvou svoji polovinu rodinneho domu. V soucasne dobe jsem tedy majitelem teto 1/2 {zapsano na KU} a muj otec vlastni druhou polovinu teto nemovitosti {rodice jsou rozvedeni}. Zajimalo by me, zda budu muset v budoucnu v ramci dedickeho vyporadani po mamce, sestru vyplacet z teto darovane poloviny? Bylo mi receno, ze do dedictvi se zapocitavaji i dary nabyte za zivota rodice a ja budu muset sestru vyplatit z teto mne darovane poloviny.Vase odpovedi na tuto problematiku zni spise opacne, ze nebudu muset, tak si nejsem moc jisty. A pokud by k tomu doslo, jake ceny budou rozhodujici? Minule, soucasne, odhadni, trzni? Dekuji moc za odpoved.
Simon
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že podle zákona se na dědický podíl dědice započtou významnější dary obdržené tímto dědicem za života zůstavitele. V případném dědickém řízení po matce by byl tento dar započten na Váš dědický podíl, tj. zmenší se o hodnotu poloviny domu Váš dědický podíl. Pokud však Vaše matka nezanechá jiný významnější majetek, může dojít k situaci, že Vaše sestra sice zdědí veškerý tento méně významný majetek, vy Však nebudete mít povinnost jí nic doplácet. Např. kdyby hodnota Vám darované poloviny domu činila 500 tis Kč a v dědickém řízení by dědictví po matce tvořili věci, peníze apod. za 100.tis Kč, nebudete v žádném případě povinna sestře vyplácet 400 tis Kč, jen sestra zdědí veškerý majetek matky za 100 tis. Kč. V případném dědickém řízení po otci se k darování půlky domu nebude vůbec přihlížet, protože se příhlíží jen k darům od zůstavitele a Váš otec Vám půlku domu nedaroval, tu Vám darovala matka.
1.5.2005 12:18
OTÁZKA:
Dobrý den,
rodiče mají družstevní byt a se souhlasem družstva jej pronajímají. S nájemci však začínají být potíže, zpožďují se s placením nájemného, nejsou k dosažení na telefonu, začínají se vymlouvat...Chtěla jsem se proto zeptat, jaké jsou možnosti rozvázání smlouvy? Existuje nějaká možnost je vystěhovat? Jaká mají vlastně rodiče práva a možnosti? Jak by měli v případě vystěhování postupovat, na co nezapomenout a čeho se vyvarovat? Je nějaká možnost obrátit se na bytové družstvo? Předem moc díky za odpověď.
Eva
ODPOVĚĎ:
Pokud rodiče pronajímají družstevní byt, jsou patrně nájemci tohoto bytu a byt pouze podnajímají. Podnájem není chráněn jako nájem bytu, proto bude záležet na konkrétních podmínkách sjednaných v podnájemní smlouvě, která může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Pro konkrétní posouzení by bylo třeba znát obsah této podnájemní smlouvy. Obecně platí že smlouva o podnájmu upravuje podmínky skončení podnájmu, zejména možnost dát výpověď ze strany pronajímatele; nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů v zákonné lhůtě 3 měsíců. Podnájemce nemá nárok na náhradní byt od pronajimatele. Pokud je dána výpověď a podnájem skončí uplynutím výpovědní doby, je podnájemce povinen byt vyklidit, pokud tak neučinílze podnájemce zažalovat na splnění povinnosti byt vyklidit u soudu a následně takové rozhodnutí vykonat prostřednictvím soudu nebo soudem pověřeného exekutora. Bytové družstvo není v právním vztahu s podnájemcem a tento problém řešit nemůže.
1.5.2005 12:18
OTÁZKA:
Dobrý den,
rodiče mají družstevní byt a se souhlasem družstva jej pronajímají. S nájemci však začínají být potíže, zpožďují se s placením nájemného, nejsou k dosažení na telefonu, začínají se vymlouvat...Chtěla jsem se proto zeptat, jaké jsou možnosti rozvázání smlouvy? Existuje nějaká možnost je vystěhovat? Jaká mají vlastně rodiče práva a možnosti? Jak by měli v případě vystěhování postupovat, na co nezapomenout a čeho se vyvarovat? Je nějaká možnost obrátit se na bytové družstvo? Předem moc díky za odpověď.
Eva
ODPOVĚĎ:
Pokud rodiče pronajímají družstevní byt, jsou patrně nájemci tohoto bytu a byt pouze podnajímají. Podnájem není chráněn jako nájem bytu, proto bude záležet na konkrétních podmínkách sjednaných v podnájemní smlouvě, která může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Pro konkrétní posouzení by bylo třeba znát obsah této podnájemní smlouvy. Obecně platí že smlouva o podnájmu upravuje podmínky skončení podnájmu, zejména možnost dát výpověď ze strany pronajímatele; nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů v zákonné lhůtě 3 měsíců. Podnájemce nemá nárok na náhradní byt od pronajimatele. Pokud je dána výpověď a podnájem skončí uplynutím výpovědní doby, je podnájemce povinen byt vyklidit, pokud tak neučinílze podnájemce zažalovat na splnění povinnosti byt vyklidit u soudu a následně takové rozhodnutí vykonat prostřednictvím soudu nebo soudem pověřeného exekutora. Bytové družstvo není v právním vztahu s podnájemcem a tento problém řešit nemůže.
1.5.2005 12:18
OTÁZKA:
Dobrý den,
rodiče mají družstevní byt a se souhlasem družstva jej pronajímají. S nájemci však začínají být potíže, zpožďují se s placením nájemného, nejsou k dosažení na telefonu, začínají se vymlouvat...Chtěla jsem se proto zeptat, jaké jsou možnosti rozvázání smlouvy? Existuje nějaká možnost je vystěhovat? Jaká mají vlastně rodiče práva a možnosti? Jak by měli v případě vystěhování postupovat, na co nezapomenout a čeho se vyvarovat? Je nějaká možnost obrátit se na bytové družstvo? Předem moc díky za odpověď.
Eva Ch.
ODPOVĚĎ:
Pokud rodiče pronajímají družstevní byt, jsou patrně nájemci tohoto bytu a byt pouze podnajímají. Podnájem není chráněn jako nájem bytu, proto bude záležet na konkrétních podmínkách sjednaných v podnájemní smlouvě, která může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Pro konkrétní posouzení by bylo třeba znát obsah této podnájemní smlouvy. Obecně platí že smlouva o podnájmu upravuje podmínky skončení podnájmu, zejména možnost dát výpověď ze strany pronajímatele; nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů v zákonné lhůtě 3 měsíců. Podnájemce nemá nárok na náhradní byt od pronajimatele. Pokud je dána výpověď a podnájem skončí uplynutím výpovědní doby, je podnájemce povinen byt vyklidit, pokud tak neučinílze podnájemce zažalovat na splnění povinnosti byt vyklidit u soudu a následně takové rozhodnutí vykonat prostřednictvím soudu nebo soudem pověřeného exekutora. Bytové družstvo není v právním vztahu s podnájemcem a tento problém řešit nemůže.
1.5.2005 12:19
OTÁZKA:
Dobry den,
chcem sa opytat ci sa nieco zmenilo ohladom moznosti nakupovania nemovitosti v Cesku pre obcanov Slovenska po vstupe oboch tychto statov do EU. Mozem si ja ako slovenka zakupit byt v Cechach bez toho, aby som tam mala trvaly ci prechodny pobyt. Co presne ku kupe nemotosti potrebujem? dakujem
magda
ODPOVĚĎ:
Pokud nemáte pobyt v ČR, jste z hlediska devizových předpisů tzv. devizovým cizozemcem. Kromě zákonem vymezených případů ( např. dědictvím, do společného jmění s manželem který je devizovým tuzemcem, výměnou nemovitostí v tuzemsku apod) nemůžete nabývat nemovitosti. Mohla byste ale v ČR založit právnickou osobu, např. s.r.o. , které by bylo vlastníkem bytu, byť tento způsob do značné míry obchází zákon a nemohu ho jednoznačně doporučit kvůli možnéteoretické neplatnosti takové koupě z důvodu obcházení zákona.
1.5.2005 12:19
OTÁZKA:
Dobrý den,chtěla bych se Vás zeptat: Máme pozemek,který vlastní 3 lidé.Můj manžel má 1/2, bratr 1/4 a jeho žena také 1/4.Bohužel neni určeno kdo přesně jakou část pozemku má.Manžel by chtěl stavět rod.dům ale jeho bratr odmítá komunikovat a nechce nám dát svolení pro vybranou polovinu pozemku.Poraďte Nám jakou formou bychom mohli postupovat pro získání 1/2 pozemku.Děkuji za Vaši odpověd''.
Ladislava
ODPOVĚĎ:
Pozemek je patrně ve spoluvlastnictví Vámi uváděných osob a jestliže na tomto pozemku má být Vámi postavena stavba, je třeba souhlasu nadpoloviční většiny spoluvlastníků. Řešení Vaší situace vidím v tom, že budete v soudním sporu dosáhnete nahrazení vůle – souhlasu se stavbou ostatních spoluvlastníků nebo se budete soudně domáhat zrušení podílového spoluvlastnictví soudem a přikázáním celého pozemku do vašeho výlučného vlastnictví, samozžejmě za soudem určenou finanční náhradu. Druhý způsob Vám doporučuji jako vhodnější, byl byste potom jediným vlastníkem pozemku.
1.5.2005 12:20
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím v bytě s přítelem, majitelkou jsem já, a přítel tam má nahlášené trvalé bydlište. V případě, že by na něj byla uvalena exekuce, může exekutor přijít do bytu a odenést z něj věci (pračka, sedačka, lednička atd.) u kterých můžu prokázat fakturou že jsem je kupovala pouze já? Přítel si do bytu přinesl pouze oblečení, takže bych byla nerada kdyby mi exekutor jeho vinou "vybílil" byt. Děkuji za odpoveď.
Katka
ODPOVĚĎ:
Vámi uvedené nebezpečí skutečně hrozí, pro případ exekuce by exekutor mohl do exekučního soupisu pojmout i věci ve Vašem vlastnictví s tím, že potom byste se musela soudně - žalobou na vyloučení těchto věcí domáhat a prokazovat, že jste jejich vlastnicí. Pokud máte podezření, že Váš přítel má v závazky, které by bylo možno vymáhat exekucí, doporučuji Vám navštívit příslušnou ohlašovnu pobytu, tam prokázat, že jste vlastnicí bytu a údaj o trvalém pobytu přítele zrušit v evidenci obyvatel. K tomu nepotřebujete souhlas přítele, příslušné podrobnosti administrativního postupu Vám sdělí ohlašovna pobytu.
1.5.2005 12:20
OTÁZKA:
Vazeny pan Judr.Kerbach,
Zelam Vam dobry den a prosim Vas o zodpovedanie nasledujucej otazky:
Ja a moj manzel mame obidvaja slovensku statnu prislusnost a toho casu sme
obidvaja zamestani v nemecku.
Radi by sme si ovsem kupili domcek v cechach a neskor sa do CR prestahovali.
Je mozne podla tohto casu platneho prava, aby sme si ako sukromne osoby
tuto nemovitost v CR zakupili i ked nemame ceske obcianstvo a nepracujeme na uzemi CR ?
Zistila som, existuje novela devizového zákona, ktorou se mení zákon č. 219/1995 Sb.,
devizový zákon a ktorá prinasa zmeny v uprave nadobudania tuzemských nehnutelnosti
občanami Evropské unie.
Cudzozemci s preukazom k pobytu pre statneho prislusnika
clenskeho statu Europskeho spolocenstva, ktory uptavuje zakon c. 326/199 sb,
o pobytu cudzincov na uzemi Ceskej Republiky by mal tento nakup nemovitosti umoznovat.
Pokial som spravne rozumela, o povolenie k prechodnemu pobytu je obcan Europskej
unie opravneny poziadat, pokial hodla na uzemi CR prechodne pobyvat dlhsie ako 3 mesiace.
Staci mi na nadobudnutie tuzemnskej nemovitosti povolenie k prechodnemu pobytu ?
Co mi nie je uplne jasne, co si v nasom pripade mozem ja, alebo moj manzel uviest ako ucel pobytu. Na uzemi CR nestudujeme, ani nepracujeme, ale mame v CR rodinu.
Stacilo by uviest, ze mame na uzemi CR rodinnych prislusnikov ?
Za Vasu odpoved vam vopred dakujem,
Mirka
Mirka
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru průkaz k pobytu pro státního příslušníka státu evropského společenství lze vydat pouze tomu, kdo má povolený trvalý pobyt na území ČR, nikoli pobyt přechodný. Soudím tak podle ust. § 87l odst. 2 zákona o pobytu cizinců vydá policie vydá průkaz o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství neprodleně po nabytí právní moci rozhodnutí o vydání povolení k trvalému pobytu. Nejsem však odborníkem na tuto problematiku, která jenom zprostředkovaně souvisí s problematikou nemovitostí. V podrobnostech Vám proto doporučuji se informovat u orgánů cizinecké policie.
1.5.2005 12:20
OTÁZKA:
Dobrý den,
zdraví J. B.
Prosím o radu v mé situaci. Jsem deset let rozvedená, bývalý manžel
žije se mnou a s dětmi pořád v mém (vysouzeném) bytě 3+1+ L,
odstěhovat se nechce. Obývá výlučně jednu místnost plus neomezeně
kuchyň a příslušenství. Dětský pokoj a obývací pokoj, odkud je vstup
na lodžii si zamykáme. Bývalý manžel se nechtěl vzdát užívání lodžie a
leze na ni oknem v kuchyni.
Letos však budu vyměňovat všechna okna za plastová a mám obavy, že mi
kuchyňské okno zničí, protože navíc není žádný drobeček.
Je nějaká možnost mu lezení oknem na lodžii zakázat? Kdyby žil sám
třeba v garsonce bez balkonu, taky by se bez lodžie nebo balkonu musel
obejít.
Není šance podat u soudu návrh na předběžné opatření - zákaz užívání
lodžie bývalým manželem i jeho psem? Nebo je to nereálný nesmysl?
Prosím, poraďte mi, je mi padesát, žiji bez kouska soukromí, bývalý
manžel mi byt systematicky a schválně ničí, já se na nová okna těším a
chtěla bych je mít nezničená.
Za odpověď předem moc děkuji.
J. B.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Pokud užíváte s bývalým manželem byt po rozvodu, dohodli jste se patrně Vámi popsaným způsobem na způsobu užívání bytu. Neuvádíte jestli tato dohoda je písemná. Pokud je pouze ústní, dala by se těžko prokazovat jaký je její obsah. Pokud by Vámi uváděným způsobem došlo k poškození okna, tato škoda by byla způsobena pronajimateli, tj. vlastníkovi domu – tedy patrně obci nebo bytovému družstvu, pokud nejste vlastníkem tohoto bytu zapsanou v katastru nemovitostí. Vámi uvažovanou cestu soudní obrany by pro případ škody na okně musel uplatňovat poškozený, tj. (patrně) majitel domu. Cestu podání předběžného opatření soudu nevidím jako reálnou, již z toho důvodu, že podle novely občanského soudního řádu účinné od 1.4.2005 by bylo třeba abyste současně s podáním návrhu na předběžné opatření složila zálohu ve výši 50.000,- Kč.
9.5.2005 14:21
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem majitelem RD, v brzké době se hodlám přestěhovat do zahraniči a dům prodat. Doporučujete mi pověřit prodejem realitní kancelář nebo mám prodej realizovat vlastními silami. Podotýkám, že mám vcelku hodně volného času a dostatek finančních prostředků na financování inzerce. Děkuji za odpověď.
Jiří Novák
ODPOVĚĎ:
Prodej prostřednictvím realitní kanceláře je poměrně nákladná záležitost přičemž je třeba vzít v úvahu, že realitní činnost je živností volnou a na trhu s lze setkat s celým spektrem realitních kanceláří od těch renomovaných až po ty, jejichž servis a kvalifikace, zejména v právních otázkách, je nedostačující. Pokud se prodávající v problematice alespoň trošku orientuje, vhodnější variantou z hlediska úspory nákladů bývá přímé vyhledání kupujícího s případným vyhledáním právní pomoci v oblastech sepsání smluv a smluvního zajištění zaplacení kupní ceny kupujícím.
9.5.2005 14:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore!
Moje matka vlastní společně s jedním příbuzným dvoupodlažní dům s pouze nebytovými prostory, každý z ideální 1/2. V 1. poschodí, které má asi 400 m2, se nachází kanceláře. Chtěl bych si z něj předělat 110 m2 (3 kanceláře+kuchyňka) na byt - to by byla část matky kterou by mi darovala, 140 m2 (4 kanceláře+část chodby) bychom chtěli "na oplátku" vymezit jako část zmíněného spolumajitele (méně výhodná poloha - kompenzace metry) a zbytek poschodí (2 kanceláře+chodba) ponechat společný (tj. opět každý vlastník ideální 1/2).
Lze toto realizovat? Pokud ano tak jakým postupem a jaké finanční částky, resp. procenta z čeho by se platily? Pokud ne, jak byste doporučoval popsaný postup změnit, aby vedl k možnosti přestavby na byt?
Předem mockrát děkuji za odpověď, s pozdravem P. Černý.
Petr Černý
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu se domnívám, že reálné rozdělení nemovitosti na 2 samostatné nemovitosti, které by byly zapsány v katastru není možné. Situaci by bylo možno řešit dohodou spoluvlastníků, nejlépe písemnou o způsobu užívání nemovitosti. Je však také třeba vzít v úvahu, že uvedené prostory jsou patrně kolaudovány jako kancelářské. K tomu, aby část stávajících kanceláří byla rekonstruována na byt bude třeba, aby byly splněny technické podmínky stanovené stavebními předpisy. Pokud by se spoluvlastníkem nebylo možno dosáhnout dohody, bylo by nutno se obrátit na soud.
9.5.2005 14:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosim o radu týkající se studny. Studnu delal muj dedecek nekdy pred 30 lety a po tuto dobu ze studny odebirame vodu. V dobe kdy byla studna zhotovena tento pozemek patril JZD (druzstvu) a potvrzeni, zda je mozno studnu zhotovit od predsedy druzstva mame. Po roce 1989 se tento pozemek vratil puvodnimu majiteli, ktery z teto studny odebira vodu take (nas soused). Obratili jsme se na nej s tim, ze bychom chteli pro budouci generace tuto vec nejakym zpusobem osetrit - napr. vecnym bremenem, ale nesetkali jsme se s kladnou odpovedi - tvrdi, ze kdyby voda dosla a k jeho pozemku bylo sepsano vecne bremeno - byl by nucen vodu dodavat atd... Je mozne toto nejak osetrit a jak mame dale postupovat. Dekuji za odpoved. Hanka
Hanka
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru Vám věcné břemeno čerpání vody ze studny na sousedově pozemku mohlo snad již vzniknout vydržením. Vydržet ze totiž nejen právo vlastnické, ale i právo odpovídající věcnému břemenu, pokud je toto právo v dobré víře nepřetržitě vykonáváno alespoň po dobu 10 let. ( § 151o občanského zákoníku ve spojení s ust. § 134 občanského zákoníku) Pro zápis takového ze zákona vzniklého břemene by bylo třeba úkonu vlastníka pozemku se studnou. Pokud by nesouhlasil a odmítal právo uznat, bylo by se možno domáhat u soudu určení, že toto právo bylo vydrženo. NA základě určujícího rozsudku soudu by se pak věcné břemeno zaznamenalo v katastru. Obsahem věcného břemene čerpat vodu podle mého názoru rozhodně není povinnost v případě vyschnutí pramenu vodu nějak náhradně dodávat. Věc by však před učiněním definitivního závěru potřebovala podrobnější právní posouzení se znalostí faktických detailů věci.
9.5.2005 14:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem nájemce obecního bytu v novostavbě, na jejíž výstavbu obec čerpala prostřednictvím SFRB dotaci. V současné době máme s obcí již uzavřenou nájemní smlouvou na dobu neurčitou. Dle zastupilstva obce nám bude dále předložena k podpisu smlouva o budoucí kupní smlouvě, kdy po 20-ti letech nám bude byt převeden do vlastnictví. Avšak podle zákona č. 146/2003 Sb. § 4 je jako jedna z podmínek, že při čerpání dotace obec nepřevede vlastnictví k bytové jednotce. Při jednání s obcí nám bylo totiž nejdřívě řečeno, že smlouva o smlouvě budoucí není v souladu se zákonem, to se nikomu z budoucích nájemců nelíbilo a poté následovaly s obcí nějaké konflikty a najednou se tato smlouva připravuje. Když jsme se pak ptali, jaktože to teď je možné, tak nám bylo řečeno, že vlastnictví k bytu nám sice nyní převést nemůžou, ale po uplynutí 20-ti let je toto možné. Můj dotaz tedy zní, jestli smlouva nebude protizákonná nebo opravdu nám po 20-letech mužou byt převést do OV, ikdyž čerpaly státní dotaci nebo je ještě jiný zákon, podle kterého by se obec při čerpáni státní dotace řídila? Ještě podotýkám, že na výstavbu bytů nebyla naše finanční spoluúčast. Jde nám totiž o to, aby nám obec tuto smlouvu nedala jenom tak a měli od nás klid. A my až po 20-letech zjistili, že je stejně neplatná. Samozřejmě, že byjsme velice uvítali mít byt v OV, ale ne tak, aby to bylo v rozporu se zákonem. Předem moc děkuji za Vaši odpověď. S pozdravem Vyklická
Alexandra Vyklická
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že podmínkou poskytnutí dotace obci na výstavbu „ tzv. sociálních bytů“ je podmínka nepřevést dům ani byt na třetí osobu. Samotný zákon nehovoří o tom, že tento zákaz by byl časově omezený na dobu 20 let a není mi známo, že by se tato lhůta dala dovodit z nějakého jiného právního předpisu. Pokud by však obec dům na který byla poskytnuta dotace převeden přesto všechno byl, nedomnívám se že případná např. kupní smlouva by byla neplatná, pouze by obec mohla stihnou povinnost vrátit poskytnutou dotaci. Je možné že po uplynutí 20 let by stát nemohl již požadovat vrácení dotace, tuto otázku však nejsem bez podrobnějšího studia problematiky, která je nad rámec této poradny, posoudit. Obecně se však domnívám, že závazek obce převádět byty do vlastnictví, byť až po 20 letech není v souladu s účelem tvorby trvalého sociálního bytového fondu.
9.5.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den,mám dotaz a zároven bych chtěla ochránit další možné poškozené.Přes realitní kancelář nám byl pronajat byt za tržné nájemné.Po roce bydlení v tomto bytě jsme zjistili, že nás majitelé i realitní kancelář podvedli, byl nám pronajat nepovolený a nekolaudovaný byt. V současné době má opět ta samá realitní kancelář a majitelé drzost tento byt dokonce už prodávat, i když do dnešního dne nebyl kolaudován (dle sdělení KÚ).Jedná se o trestný čin? Jak postupovat, abychom ochránili další možné poškozené? Předem děkuji za odpověd.
Hana
ODPOVĚĎ:
Pokud byt nebyl kolaudován, nebyl z hlediska stavebně právních předpisů způsobilý k užívání. Nicméně, pokud jste byli podnájemníky bytu a byt užívali patrně Vám nevznikla žádná vyčíslitelná škoda. Pokud byt nebyl kolaudován a zapsán v katastru nemovitostí, nebude možno jej platně převést a vlastnické právo vložit do katastru. Z Vašich stručných informací nelze odpovědně posoudit, zda v souvislosti s bytem dochází k nějaké trestné činnosti. Pokud máte informace jiné, které by svědčili např. tomu, že někdo chce někoho podvést a způsobit mu majetkovou škodu, můžete učinit trestní oznámení policejnímu orgánu nebo státnímu zástupci.
9.5.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den, rád bych prodal družstevní byt (převedl členství), ale nedovedu odhadnout jeho cenu. Kontaktoval jsem odhadce, ten mi řekl že znalecký odhad ceny družst.bytu (resp. hodoty podílu v družstvu) nelze provést. Je to pravda ?
Josef
ODPOVĚĎ:
Podle zákona č. 157/1991 Sb. o oceňování majetku lze ocenit i účast v družstvu tak, že se ocení podílem na čistém obchodním jmění v účetní hodnotě podle jeho stavu ke dni ocenění. Tento tzv. „úřední“ způsob odhadu není racionálně použitelný ke zjištění úplaty za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, pokud s členstvím v družstvu je spojeno právo nájmu bytu. Právě právo nájmu družstevního bytu tvoří podstatnou cenotvornou složku, nikoli podíl na čistém obchodním jmění v účetních hodnotách vykazovaných v účetnictví bytového družstva. Takové ocenění by mohlo vést ke zcela absurdním závěrům o tržní hodnotě družstevního podílu. Odborně lze ale určit tzv. tržní cenu obchodního podílu, tj cenu za kterou jsou na trhu převáděna členská práva v bytových družstvech s nimiž je spojeno právo nájmu bytu srovnatelné kvality a ve srovnatelné lokalitě. Odborník v oblasti tržního oceňování je schopen si opatřit podklady o trhu s družstevními byty v dané lokalitě a učinit orientační závěr o možné orientační nabídkové ceně. Jedná se vždy o ocenění pravděpodobnostní a není vyloučeno, že za odhadnutou cenu nebude byt prodejný nebo že by naopak nebylo možno dosáhnout vyšší ceny než takto orientačně určené.
9.5.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobry den, rada bych ziskala vice informaci o vlastnictvi obecnich bytu. Je vzdy garantovane novemu kupci, ze po urcitem poctu let si muze byt odkoupit do osobniho vlastnictvi nebo to musi byt vyslovne napsano v kupni smlouve a stanoveny vsechny podminky? Jakym zpusobem se po teto dobe urcuje cena bytu?
Linda
ODPOVĚĎ:
Dotazu příliš nerozumím, pouze dedukuji, že by se snad mohlo jednat o situaci, kdy je privatizován obecní byt např. bytovému družstvu nájemců a zda potom snad vzniká automatický nárok na převod jednotlivých bytů do vlastnictví ? Za této situace automatický nárok nevzniká, družstevníci se musí rozhodnout, že dům rozdělí na jednotlivé bytové jednotky a družstvo byty „rozprodá“ jednotlivým nájemníkům.
9.5.2005 14:25
OTÁZKA:
Dobrý den, chystám se pronajmout na dobu určitou svůj byt v OV. Jsou nějaká omezení ze zákona na délku výpovědní lhůty a to jak ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele? Dále by mne zajímalo, zda je pravda, že smlouva o pronájmu bytu může být napadnuta jako neplatná, pokud obsahuje nějaké ustanovení které je v rozporu se zákonem. Děkuji.
Jiri Tlusty
ODPOVĚĎ:
Pokud jste vlastníkem bytu, budete patrně uzavírat nájemní smlouvu k bytu, nikoli smlouvu podnájemní. Nájemce takového bytu bude tedy chráněn celou řadou zákonných ustanovení, i když by se jednalo o nájem na dobu určitou. Celá řada ustanovení týkajících se nájmu bytu, jsou svou povahou ustanoveními kogentními, tedy takovými od kterých se nelze dohodou stran ve smlouvě odchýlit. Jedná se např. o ustanovení o výpovědi nájmu bytu s přivolením soudu jen ze zákonných důvodů jimiž je např. neplacení nájemného, bytová potřeba pronajimatele apod. Pokud by v nájemní smlouvě bylo ujednáno např., že pronajimatel může dát výpověď i z jiných důvodů nebo bez důvodu, aniž by k tomu musel přivolit soud, bylo by takové ujednání neplatné. Neplatnost takového ujednání by však nemusela znamenat neplatnost celé nájemní smlouvy, pouze by soud v případě sporu k takovému ujednání nepřihlédl a řídil by se zákonem. Doporučuji Vám proto si nechat nájemní smlouvu raději sepsat kvalifikovaným právníkem, než nemít jistotu, jaká jsou skutečná (a nikoli jen domnělá neplatně ujednaná) práva a povinnosti smluvních stran.
9.5.2005 14:26
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Jako správce nemovitosti s byty s regulovaným nájemným bych se Vás ráda zeptala, zda je možné účtovat nájemníkům náklady za správu nemovitosti, ve které mají své byty. Obrátila jsem se již na několik právníků i daňových poradců a jejich názory se různí. Proto Vás prosím o Váš názor. Mnohokrát děkuji.
Irena
ODPOVĚĎ:
Správu bytového domu zajišťuje vždy pronajimatel. Ať už je pronajimatelem (vlastníkem domu) právnická či fyzická osoba, může tuto správu domu vykonávat osobně, nebo správou domu může někoho smluvně za odměnu pověřit. I když správu domu vykonává pověřená osoba, není v žádném smluvním vztahu k nájemcům jednotlivých bytů. Nájemci bytů mají povinnosti jen vůči pronajimateli, tedy zejména platit nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem bytu. Těmito službami je nutno klasicky rozumět např. odvoz odpadu, náklady na výtah, osvětlení společných prostor domu, Podle mého názoru však za službu spojenou s nájmem bytu nelze považovat náklad na operativní správu domu, tento náklad musí nést pronajimatel a financovat jej z vybraného nájemného. Mám za to, že účtování platby nájemcům je stejně absurdní jako kdyby např. po zaplacení ceny za ubytování v hotelu za hotelovým hostem přišel recepční s tím, že požaduje aby mu host osobně ještě zvlášť zaplatil za to, že mu byl k dispozici na recepci hotelu.
9.5.2005 14:26
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se zeptat na zákon o dani z příjmu po prodeji nemovitosti. Tato dań by se neměla platit, pokud použiji peníze na pořízení jiného bydlení. Platíto i v případě, že prodávanou nemovitostí je stavební parcela? Peníze chci použít na koupi staršího bytu v osobním vlastnictví. Děkuji za odpověd. Milan
Milan
ODPOVĚĎ:
Nikoli. Ustanovení, které máte zřejmě na mysli, se týká případu, kdy prodáte např. byt nebo dům, ve kterém jste měl po dobu kratší než dva roky před prodejem bydliště a získané prostředky jsou použity na uspokojení bytové potřeby. Stavební pozemek bude patřit mezi nemovitosti, na které dopadá lhůta 5 let mezi nabytím a prodejem, jinými slovy jestliže jste parcelu koupil před méně než pěti lety a nyní jí prodáte se ziskem, tento zdaníte bez ohledu na to, že použijete prostředky na koupi např. bytu. V případě, že by jste pozemek nabyl děděním a byl jste dědicem v tzv. linii přímé, započetla by se i doba, po kterou pozemek vlastnil zůstavitel a nebyl by jste tedy pětiletou lhůtou vázán.
11.5.2005 16:31
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore,
Pred tremi lety jsem se s manzelem nastehovali do domecku, ktery vlastnila jeho matka se sestou (idealni spolumajitelky). Po dohode se svou setrou tchyne mela zaplatit 200. 000 kc za pulku domecku, ktery ji odstoupila jeji sestra. Ja, muj manzel i jego matka jsme si vzali stavebni sporeni na 180. 000 kc - kazdy 60. 000 korun( zbyvajicich 20 tisic korun ji tchyne vyplatila " na ruku"). Kazdy z nas mel svou smlouvu; ja jsem navic rucila svemu manzelvovi i tchyni( v te dobe jsem mela dobry prijem).Rovnez musim uvest ze cely uver si plati tchyne sama, tudiz mi nesaplacime nic. Dum ma dva samostatne vchody. Na jedne pulce jsme si pristaveli koupelku a chodbu, rovnez probehly vnitrsni upravy -topeni, vody atd. Vlastnikem domu je tchyne. Rozhodlij jsme se ze si udelame pudni vestvbu. Po dlouhych jedanich s tchyni nam sdelila, ze nam nic nedovoli( vyreseni formalnich zalezitosti jsem nabidla ja, vzhledem k temu, ze jsem se rovnym dilem podilele na financovani stavby tak bych chtela mit nejakou jistou). Chtela bych se Vas zeptat jakou mame sanci u soudi, v pripade ze se obratime s zadosti o navrat ulozenych penez do nemovitosti, ktera patri tchyni. Pristaveli jsem samozrejme " na cerno". Mozna je to slozite, ale i to se stava.
Predem dekuji.
Myroslava
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že jste ve velmi složité situaci. Vaše tchýně je jedinou majitelkou nemovitosti a Vy jste nainvestovali s manželem nemalé prostředky do jejího majetku. Doporučoval bych přece jen se s tchýní nějak dohodnout, např. aby Vám převedla ideální část nemovitostí odpovídající zhruba Vašim investicím do Vašeho majetku. V opačném případě se sice můžete domáhat i soudně svých vložených investic (materiálu, nikoli práce např. Vašeho manžela na zhodnocení domu) z titulu bezdůvodného obohacení Vaší tchýně, nicméně zde musím upozornit na poměrně krátké lhůty pro vydání bezdůvodného obohacení a tudíž by jste mohli kvůli námitce promlčení riskovat neúspěch ve sporu. Jedná se o poměrně delikátní rodinnou záležitost, která by se měla řešit zejména smírně v kruhu rodinném, soud je až ta poslední možnost. V případě, že by přece jen k tomuto došlo, doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc.
11.5.2005 16:31
OTÁZKA:
Vážený pane,
stojíme před drobným problémem. Koupili jsme nový byt v Rudné a máme problém s přístupem na toaletu. Je to klasická místnůstka cca 1300 x 1000 mm. Náš problém tkví v tom, že pan architekt udělal v projektu otevírání dovnitř a já jakožto laik jsem si toho všimnul až při předávání. Je velice nesnadné a nepohodlné se na toaletu dostat. to nemluvím ani o faktu, že by se tam někomu udělalo nevolno ( moji rodiče jsou oba důchodového věku ) a měl jim někdo poskytnout účinnou pomoc. ( V tomto případě bychom museli "rozmlátit" dveře ). Výměna prý není možná, pouze za příplatek výměny nebo otočení zárubní a prací s tím spojených.
Je tento stav v pořádku co se týče zákonných a bezpečnostních norem? Snažil jsem se pátrat na internetu, ale neuspěl jsem. Uměl byste mi poradit co s tím? Předem děkuji a zároveň Vás prosím, zda-li by bylo možné odpověď doručit i na e-mailovou adresu loutchan@fermatmachinery.com. Děkuji předem.
Ladislav L.
ODPOVĚĎ:
Zase až tak velký odborník na stavební normy nejsem, nicméně osobně se domnívám, že norma na Vámi popisovaný případ nepamatuje (zkuste se ale případně ještě pozeptat na stavebním úřadě) a pakliže jste nevyjádřil nesouhlas s projektem a stavební firma provedla stavbu přesně dle projektu včetně tohoto „paskvilu“, nezbude Vám zřejmě jiná možnost, než se s popisovaným stavem smířit příp. zainventovat do Vámi uváděných úprav.
11.5.2005 16:32
OTÁZKA:
Vážený pane, mám problém s dvěma shnilými starými sloupy elektrického vedení, které vedou prostředkem zahrady a velmi nás omezují. Rád bych je dostal pryč k vůli stavbě rodinného domu. Znám energetický zákon, ale kromě něho existuje i občanský a obchodní zákoník. Loni si soused zařídil bez nějakého řízení posun dalšího sousedního sloupu o 6 metrů příčně a 12metrů podélně na obecní ceště a přitom přišla na naši zahradu montažní firma bez jakéko-li zprávy a jeden sloup shodila a stačila dát betonové patky. Potom jsme ji vyhnali. Tak nové sloupy leží na zahradě a jeden shnilý je přidrátovaný a nějak podpírá dráty a dráty jsou opřené o jabloň. Občas přijde pracovník dané montážní firmy a chce něco podepsat, aby to mohli dodělat, nic nedostane a tím to skončilo. Nabídli jsme přemístění sloupu, ale oni pořád tvrdí, že ty shnilé sloupy máme zaplatit, a taky nechtějí platit jakýko-li nájem. Vyhrožují, že nám nezapojí elektriku, a přitom ty sloupy nejsou vůbec nutné. Podle energetiků nemáme žádná práva a oni můžou všechno. Děkuji.
Petr
ODPOVĚĎ:
Velmi by mne zajímalo, jak provozovatel přenosové soupravy (§ 24 energetického zák.) reaguje na Vaše písemná podání. Dále by mne zajímalo, zda-li je zřízeno věcné břemeno omezující využití cizí, tj. Vaší nemovitosti ve smyslu odst. 4 § 24 EZ. Z Vašeho dotazu vyplývá, že provozovatel porušil zřejmě hned několik ustanovení § 24 EZ (šetření práv vlastníků, oznámení vlastníkům, že bude uskutečněn vstup na pozemek aj.). Nevím dále, o co by provozovatel opíral svůj nárok na zaplacení shnilých sloupů. Skutečností však zůstává, že z citovaného ustanovení vyplývají poměrně silná práva provozovatele přenosové soupravy a pouštění se do boje s ním bude zřejmě boj s větrnými mlýny. Navrhuji nejprve prověřit na stavebním úřadě , zda-li byla zařízení přenosové soustavy na Vašem pozemku vůbec povolena a pakliže ano, zda-li by bylo s ohledem na místní podmínky možné přemístění sloupů stejně jako v případě Vašeho souseda. Možná by bylo vhodné využít v tomto punktu i zkušeností souseda. Pak se pokuste přece jenom domluvit s provozovatelem s tím, že „taktiku boje“ bych přizpůsobil výsledku jednání na stavebním úřadě.
11.5.2005 16:33
OTÁZKA:
Pekny den,
mam na Vas nekolik dotazu.
Vlastnim byt v OV a hodlam ho pronajmout. Rad bych se zeptal na co bych si mel dat pozor a jake zasadni kroky podniknout. Jedna se mi o prihlaseni trvaleho pobytu, delky a typu smlouvy, apod.
Samozrejme mam strach abych o nemovitost neprisel. Je mozne na Katastru nem. nejak zablokovat manipulaci s majetkem a pravy k nemu?
Dekuji za Vas cas ....
Roman
ODPOVĚĎ:
Pakliže byt v OV pronajmete, nemusíte mít strach z toho, že by jej nájemce např. prodal či zastavil apod. Nájemce totiž nedisponuje právy vlastníka věci a jedna z obecných právních zásad zní, že nikdo nemůže převést více práv, než kterými sám disponuje. Katastrální úřad by jednoduše takovýto převod majetku tzv. nezavkladoval. Čemu však je třeba věnovat pozornost, to je výběru solidního nájemce (např. přes renomovanou realitní kancelář, pakliže neseženete zájemce svépomocí) a dále pak sepsání kvalitní nájemní smlouvy. K tomuto doporučuji konzultaci s odborníkem. Doporučuji uzavřít nájemní smlouvu zásadně na dobu určitou, byť by jste ji pak prodloužil. Institut trvalého bydliště nájemci nenuťte, když však bude na tomto trvat, vyhověl bych mu, neboť dnes již není takovým problémem administrativně trvalý pobyt zrušit.
11.5.2005 16:33
OTÁZKA:
Dobry den,
rada bych se informovala, jak je to s darovaci dani u druzstevniho bytu. Mestska cast prodala v privatizaci nasemu drustvu cast baraku (jeden vchod). Majiteli bytu jsou manzeluv otec a jeho druha zena, tento byt by nam chteli dat a prevest druzstevni podil na nas.
Bohužel nevíme, z jaké částky se vypočítává darovací daň. Jestli se daň vypočítává z tržní ceny stanovené znalcem, nebo z družstevního podílu, za který jsme odkupovali byt v privatizaci, popř. z částky zatím 30% které jsme uhradili při podpisu smlouvy (zbytek musíme uhradit do 5 let)
Neradi bychom udělali chybu při výpočtu této daně.
Můžete nám prosím poradit?
Děkuji moc za odpověď
děkuji moc za informaci.
Renata Š, Praha
ODPOVĚĎ:
Pakliže na Vás chtějí převést manželův otec a jeho žena družstevní podíl, pochopitelně mohou. Z Vašeho dotazu dovozuji, že Vám jej chtějí „dát“, což by nasvědčovalo bezúplatnému převodu. V současné době se vedou mezi odbornou právní veřejností diskuse, zda-li je bezúplatný převod členských práv a povinností vůbec možný a platný, zda-li nepřipadá z povahy věci v tomto případě v úvahu jen převod úplatný. Ačkoli si myslím, že bezplatný převod možný je, z důvodů Vaší právní jistoty navrhuji převést na Vás členská práva a povinnosti úplatně za symbolickou cenu s tím, že za Vámi jdou veškeré povinné platby související s privatizací bytového fondu. Váš otec se svou ženou pak uhradí jen minimální daň z příjmu související s tímto převodem, pakliže ovšem nepoužijí získané prostředky na uspokojení svých bytových potřeb.
11.5.2005 16:33
OTÁZKA:
Přeji hezký den, chtěl bych se zeptat, jak postupovat v následujícím případě. Zdědili jsme dům, celkem osm spoluvlastníků... Jeden z nás je ovšem dlouhodobě žijící v zahraničí, bez jakéokoliv kontaktu (již několik let)... Chceme dům prodat... Dá se s tím vůbec něco udělat??? Předem děkuji zaodpověď.
Vladimír Novák
ODPOVĚĎ:
Možností je několik. Předně doporučuji se ještě pokusit kontaktovat písemně tohoto spoluvlastníka s Vaším záměrem a zároveň tím splnit i nabídkovou povinnost vyplývající z institutu předkupního práva. Pakliže bude nadále nečinný (mohl ale také zemřít a tomu by se pak musel přizpůsobit postup), šlo by buď postupovat tak, že by zbývajících 7 spoluvlastníků prodalo 7/8 nemovitosti, pokud by se takový zájemce našel a tím by se jaksi přenesl problém na tohoto nového nabyvatele (je však možné, že by se tento fakt odrazil na kupní ceně), nebo by jste mohli podat žalobu na zrušení podílového spoluvlastnictví. Minoritnímu vlastníku by byl soudem pravděpodobně ustanoven opatrovník a soud by mohl nařídit prodej nemovitosti.
11.5.2005 16:34
OTÁZKA:
Přeji dobrý den. Nejdříve Vám chci poděkovat za odpověď na můj minulý dotaz - i když mi radost neudělala:-) Potřebovala bych tedy poradit ještě s něčím. V rodinném domě jsme se nyní dostali do situace, kdy je dům vlastněn třemi majiteli, dům není soudně rozdělen a nemá tři samostatné vchody. Jeden z majitelů nechce svou třetinu prodat, ale ani investovat do oprav ( střecha, okapy). Je možné, abychom s dvoutřetinovým souhlasem přistavěli? Tím by se ale zvýšila hodnota budovy - kdyby se tedy třetí majitel rozhodl svou třetinu prodat až po úpravách a opravách, mohl by si říci o vyšší částku?Lze nějakým způsobem pozastavit růst ceny jeho podílu? Předem Vám moc děkuji
tereza
ODPOVĚĎ:
O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou dle velikosti podílů. Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. Z této dikce § 139 obč. zák. vyplývá, že jste oprávněni rozhodnout o přístavbě (máte 2/3 většinu) a byť by se mohl přehlasovaný spoluvlastník domáhat cestou soudní změny tohoto rozhodnutí, zřejmě by mu to nebylo nic platné. Otázkou však jsou investice do této přístavby, když by vlastně docházelo ke zhodnocování majetku i zbývajícího třetinového spoluvlastníka. Pakliže by tento odmítl se podílet na financování (což by se dalo pochopit, třeba nemá prostředky), šlo by, aby alespoň písemně uznal výši Vašich investic s tím, že v případě prodeje dostane o to méně. Kdyby odmítl i toto, zřejmě by Vám nezbylo, než se domáhat svých práv cestou soudní z titulu bezdůvodného obohacení zbývajícího spolumajitele.
Je zde však ještě jedna cesta. Z Vašeho dotazu nevyplývá, kdo v domě bydlí, nicméně pakliže zbývající spolumajitel nemá zájem v domě bydlet a Vy naopak ano, Vy chcete do něj investovat a on nikoli a minoritní spoluvlastník Vám nechce svou část prodat a vznikají tak ve spoluvlastnickém vztahu problémy, šlo by se domáhat cestou soudní tzv. zrušení podílového spoluvlastnictví, když by soud s největší pravděpodobností k Vašemu návrhu rozhodl, že přikazuje dům za náhradu Vám (myšleno Vám dvěma spoluvlastníkům) a rozhodl by o výši náhrady, kterou by jste uhradili zbývajícímu spoluvlastníku. Tato náhrada by byla určena ve výši ceny tzv. obvyklé, tj. tržní, kterou by nejspíše k výzvě soudu určil znalec. Tato cesta mi připadá elegantnější než shora popsaná a vyřešíte si jednou všechno provždy. V tomto případě doporučuji konzultovat průběžně Vaše kroky s právníkem.
11.5.2005 16:34
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, rád bych se zeptal na informaci ohledně možných sankcí při nesplnění termínu dokončení stavby. Listopadu loňského roku jsem si koupil byt u jedné developerské společnosti v Praze. Bylo mi řečeno že v průběhu února nebude problém se nastěhovat. Součástí podepsané smlouvy o budoucí smlouvě kupní je jako příloha uveden i harmonogram prací. Leden a únor 2005 je zde uveden jako termín předání bytu. Dále se ve smlouvě budoucí prodávající zavazuje postupovat dle tohoto harmonogramu. Avšak v sankcích je uvedeno pouze že pokud budoucí prodávající nezíská kolaudační rozhodnutí do března 2005 potom mám nárok na odstoupení od smlouvy. Žádné další sankce zde nejsou uvedeny. Momentálně čekám na kolaudační rozhodnutí a bydlím po pražských hotelích jelikož jsem se řídil plánovaným harmonogramem stavebních prací které měly skončit v prosinci a začátkem tohoto roku měl být byt předán. Proto se Vás chci zeptat jestli mám nárok na nějaké odškodnění do března nebo až po březnu. A nebo jestli můžu akorát odstoupit od smlouvy. Jelikož jsem i já sám investoval do bytu formou plovoucích podlach a obkladů, nábytku a kuchyně odstupovat od smlouvy moc nechci. Jedná se mě hlavně o zaplacení určitých výdajů spojených s provizorním ubytováním po hotelích. Děkuji za radu
Petr Bartošek
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že by jste se mohl za určitých okolností domoci náhrady škody. K důkladnému posouzení Vašich šancí by bylo třeba seznámit se detailně s textací smluvních ujednání a znát i okolnosti, které zabránily prodávajícímu splnit svůj závazek. Obecně lze totiž říci, že každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti, avšak odpovědnosti se zprostí ten, kdo prokáže, že škodu nezavinil. Škodou můžou pak nepochybně být i výdaje na např. náhradní ubytování.
11.5.2005 16:34
OTÁZKA:
Dobrý den, s bývalým přítelem vlastníme stejným podílem byt(každý polovinu). Byt je v osobním vlastnictví, je na něj vázána hypotéka (rovněž na oba) a v současnosti v něm nikdo nebydlí. Bývalý přítel odmítá řešit vypořádání majetku dohodou (odmítl vyplacení podílu, rovněž odmítl dát souhlas k prodeji). Potřebuji tuto situaci nutně řešit (je mi jedno zda formou vyplacení či prodejem bytu). Můžete mi prosím poradit, jak postupovat dál, mám ještě nějakou šanci na mimosoudní vypořádání? Předem Vám moc děkuji za radu.
Jana P.
ODPOVĚĎ:
Doporučuji Vám vyzvat písemně ještě jednou svého bývalého přítele k řešení situace s tím, že ho upozorněte, že pakliže se nedohodnete na společném prodeji příp. na zrušení spoluvlastnictví tak, že Vám vyplatí Vaši polovinu, budete se domáhat svých práv cestou soudní. Skutečně Vám pak nezbude, než se obrátit na soud s tím, že navrhnete přikázání bytu do výhradního vlastnictví Vašeho přítele s tím, že tento bude dle rozsudku povinen Vám vyplatit Váš podíl (v ceně tržní, blíže odpověď č. 97226). V případě, že by byt nechtěl ani Váš přítel, mohl by soud rozhodnout i tak, že nařídí prodej bytu a výtěžek rozdělí dle podílů. V tomto případě by ale bylo rychlejší, levnější (a zřejmě by se dosáhlo i vyšší ceny na trhu s nemovitostmi), kdyby jste se dohodli na prodeji mimosoudně. Kdyby Váš přítel skutečně nadále odmítal situaci řešit, vyhledejte raději právní pomoc.
11.5.2005 16:35
OTÁZKA:
Dobrý den, mám rodinný dům se zahradou.Část zahrady bych chtěla darovat dceři jako stavební pozemek. Jak mám postupovat? Děkuji za odpověď
DášaM.
ODPOVĚĎ:
Nejprve si na místně příslušném stavebním úřadě ověřte, zda-li vůbec může být s ohledem na místní podmínky stavba na předmětném pozemku povolena a zda-li stavební úřad souhlasí s rozdělením pozemku ve Vámi předpokládaném rozsahu. Předpokládám že ano. V tomto případě si nechte vyhotovit geometrický oddělovací plán, který oddělí část pozemku, který chcete dceři darovat. Tento geometrický plán pak bude nedílnou součástí darovací smlouvy, kterou doručíte v potřebném počtu vyhotovení a příloh na katastrální úřad.
13.5.2005 16:35
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore,
prosím o vaši radu - jak je to s prodejem družstevního bytu, který není převeden do osobního vlastnictví. Můj přítel zdědil byt po babičce, ale nebydlí v něm, proto ho chce prodat, abychom si mohli pořídit větší byt. Je tento prodej nutné danit - (daní z příjmů??). V jakém případě je potom prodej od daně osvobozen??
Děkuji předem za Vaši radu.
Alena V.
Alena V.
ODPOVĚĎ:
Přesněji řečeno, Váš přítel nezdědil družstevní byt, nýbrž členská práva a povinnosti člena bytového družstva a s tím související právo užívání družstevního bytu. Je důležité, kdy se tak stalo. Pakliže se tak stalo před více než 5 lety a nyní by Váš přítel členská práva a povinnosti převedl na třetí osobu (lidově řečeno “prodal družstevní byt”), nedanil by získané prostředky daní z příjmů. Pakliže by to ovšem bylo méně než 5 let, doporučuji mu, aby se do bytu na krátký čas nastěhoval a nechal si vystavit od BD nájemní smlouvu, pakliže jí již nemá. Dle § 4 odst. 1 písm. u) zák. o dani z příjmů, je od daně z příjmů osvobozena i osoba, která převede členská práva a povinnosti za úplatu a to za současného splnění dvou podmínek a to: podmínky, že v souvislosti s tímto převodem jí bude zrušena nájemní smlouva k bytu a použije-li tato osoba získané prostředky na uspokojení bytové potřeby.
13.5.2005 16:35
OTÁZKA:
Dobry den. Behem pul roku dostanu moznost odkoupit od mesta byt do osobniho vlastnictvi.V tomto bytu mam trvaly pobyt nahlasen jiz asi 15 let a z toho posledni 3 roky je najemni smlouva napsana na me (pred tim byla na rodice). Chci se zeptat, zda budu muset platit dan z prijmu, pokud se rozhodnu byt prodat drive, jak za dva roky. Ziskane penize chci pouzit na koupi bytu v jinem meste. Dekuji za odpoved. Petr K.
Petr K.
ODPOVĚĎ:
Z dikce § 4 odst. 1 písm. a) vyplývá, že od daně z příjmů jsou osvobozeny příjmy z prodeje m.j. bytu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Dále pak je prodávající osvobozen od této daně i v případě, že by měl toto bydliště dobu kratší než dva roky, avšak to pouze v případě, že použije získané prostředky na uspokojení bytových potřeb.
13.5.2005 16:35
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se zeptat jak dlouho platí odhad nemovitosti, který musím doložit k přiznání k darovací dani? Děkuji za odpověď.
Natálie Š.
ODPOVĚĎ:
Znalecký posudek, který budete přikládat k daňovému přiznání, musí být zpracován zásadně dle oceňovací vyhlášky platné ke dni nabytí majetku. Jinými slovy pakliže budete podávat na katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva např. dne 20.5.2005, je třeba, aby znalecký posudek byl vypracován dle vyhlášky platné k tomuto datu (nebo i k pozdějšímu, ale jen do doby, než se opět vyhláška změní, což se děje cca jednou za rok). Jestliže máte znalecký posudek např. z r. 2004, nebylo by jej možno již dnes použít, neboť v mezidobí došlo ke změně oceňovacího předpisu. V tomto případě by ovšem slušný znalec, který vypracoval dnes již neaktuální odhad, měl být schopen za velmi krátkou dobu (a nikoli za cenu nového posudku) přepočítat znalecký posudek na aktuální platnou oceňovací vyhlášku.
13.5.2005 16:36
OTÁZKA:
Dobrý den, mám dotaz, týkající se možnosti napadení kupní smlouvy. Týká se smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Každý z nájemníků dostal k podpisu kupní smlouvu. K datu podpisu byl proveden vklad do katastru nemovitostí. Až po důkladném prostudování bylo zjištěno, že do podlahové plochy bytu byly započítány i balkony a sklepní kóje (laťkové) a podle toho taky vypočítán spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. Podle pokynů ČZUK č. 24 č.j. 2648/2000-23 se tyto plochy nezapočítávají. Podali jsme připomínku na MěÚ, který smlouvy připravoval. Tento nám odpověděl, že je nutno aby 3/4 vlastníků souhlasily se změnou prohlášení vlastníka. Dům totiž dosud není převeden na Společenství vlastníků jednotek. Notářem toto nebylo ověřeno. Musí být opravdu souhlas vlastníků? Děkuji za odpověď.
Jitka L.
ODPOVĚĎ:
Vaše formulace ve smyslu, že dům dosud není převeden na společenství vlastníků jednotek je nepřesná v tom, že se tak nestane nikdy. Společenství vlastníků je právnická osoba, jejímž úkolem je správa domu a měla by ve Vašem domě pochopitelně za splnění všech zákonných podmínek vzniknout také. Nevím, proč se tak ještě nestalo, nicméně vlastníky jednotlivých bytových jednotek vč. příslušných spoluvlastnických podílů není a nebude Společenství vlastníků, nýbrž jednotlivý vlastníci. Městský úřad má pravdu v tom, že k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy, je zapotřebí ľ většiny přítomných hlasů (myšleno vlastníků jednotek). Blíže viz § 11 odst. 4 zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům. Můžete namítnout, že u Vás ještě Společenství vlastníků nebylo ustanoveno, nicméně i na tuto situaci pamatuje citovaný zákon v 11 odst. 8, který říká, že v domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přimeřeně ustanovení shora uvedené. Řešení nabízené ze strany MěÚ bych akceptoval a provedl ve Vašem zájmu změnu prohlášení vlastníka. Náklady bych však požadoval po subjektu, která zavinil tento stav.
13.5.2005 16:36
OTÁZKA:
Dobrý den,
obracím se na Vás s dotazem ohledně daně z příjmu prodeje za rodinný dům.
S přítelem jsme postavili rodinný dům. Pozemek jsem koupili - je tedy v podílovém spoluvlastnictví. Na stavbě nemovitostí
jsme se podíleli finančně každý dle svých možností - já konkrétně částkou 600.000 Kč - nyní jsme ukončili naše
soužítí a přítel ode mě chce dům odkoupit za cenu 600.000 Kč ačkoliv odhad odborníkem je v hodnotě 4.000.000.
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti budu platit z 600.000 Kč, které obdržím (oproti těmto příjmům mám dokladované výdaje)
nebo budu platit daň z ceny ohdadu?
Velmi prosím o odpověď na uvedenou e-mailovou adresu.
Děkuji Kateřina Soukupová
KSoukupova@cpoj.cz
Kateřina Soukupová
ODPOVĚĎ:
Předně se omlouvám, že neodpovídám přímo na Váš mail. Brání mi v tomto jednoduše skutečnost, že internetová poradna je určena široké veřejnosti a bezplatné poradenství poskytuji jedině přes tento internetový server.
13.5.2005 16:36
OTÁZKA:
Prosím o ujasnění situace. Pro finanční vyrovnání SJM jsem na základě dohody obdržela od bývalého manžela částku v hodnotě poloviny odhadní ceny nemovitosti. Nevím, jaké dani tato částka podléhá. Jde o daň z příjmů nebo daň z převodu nemovitosti a v jaké výši? Přiznání podává ten, který získává nemovitost nebo ten, kdo získal peníze?Nevím ani kde hledat odpověď, proto vítám Vaši poradnu. Děkuji za takovou možnost.
Jitka Pátková
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru vypořádání SJM nepodléhá ani dani z příjmu ani dani z převodu nemovitostí. Pokud se týká daně z příjmu, vycházím z toho, že “příjem” zákon o dani z příjmu definuje taxativně v ustanovení § 3 a “ ostatní příjem pak v ust. § 10 tohoto zákona. Příjem získamý jako náhrada při vypořádání SJM po zániku společného jmění není taxativně vypočteným druhem příjmu v ust. § 3. Podle mého názoru nespadá ani pod “ ostatní příjmy” které jsou demonstrativně definovány v ust. § 10. Podle tohoto ust. § 10 je ostatním příjmem příjem který zvyšuje majetek poplatníka. V případě vypořádání však nebude zvyšován Váš majetek, jedná se jen o náhradu za podíl na nemovitosti, nebude tím tedy zvyšován objem Vašeho majetku. Vypořádání podle mého názoru také nepodléhá dani z převodu nemovitostí. Pro získání jistoty Vám doporučuji obrátit se na specialistu na daňovou problematiku – daňového poradce.
13.5.2005 16:37
OTÁZKA:
Dobrý den. Chceme koupit nemovitost od realitní kanceláře. Úvěr máme od banky zajištěn. Zajímalo by mě co všechno můžu žádat po realitní kanceláři za informace o nemovitosti - tím je podmíněna hypotéka a úspěch kladného vyřízení. Nebyl mi sdělen odhad nemovitosti jen kupní cena. Je to správné? Děkuji Jana
Jana Ř.
ODPOVĚĎ:
Co bych skutečně vyžadoval ve Vámi posuzovaném případu je nabývací titul, jak prodávající nabyl předmětnou nemovitost a zároveň aktuální výpis z katastru nemovitostí, ze kterého bude vyplývat, zda-li nemovitost není zatížena nějakou právní vadou (zástavní právo, věcné břemeno apod.). Toto bude požadovat nepochybně i financující banka. Předpokládám dále, že banka bude požadovat kupovanou nemovitost do zástavy a bude v té souvislosti trvat na znaleckém posudku, který obvykle vypracovává znalec bankovního ústavu. Takže i tento znalecký posudek bude k dispozici. Předpokládám, že prodávající, pakliže chce skutečně prodat, bude respektovat požadavky banky, neboť banka koupi financuje a je to proto v zájmu prodávajícího. Zejména je-li prodávajícím RK, předpokládám, že s tímto má zkušenosti a nebude činit problémy. V obdobných případech je totiž nezbytná spolupráce nejen prodávajícího a kupujícího, ale zejména pak i banky, neboť tato uvolní kupní cenu až po splnění jejích podmínek pro čerpání úvěru, např. uzavření zástavní smlouvy.
13.5.2005 16:37
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o Váš právní názor.V nájemním domě jsme všichni vlastníci bytů, tedy společenství vlastníků. U dvou bytů v posledním poschodí jsou velké samostatné terasy, které užívají pouze tito vlastníci, ostatní na ně nemají přístup. V prohlášení vlastníků je určeno, že terasy nejsou společné části budovy. I když za terasy vlatníci bytů při koupi zaplatili nějakou částku, výměra teras se nezapočítala do výměry bytu a tím se výrazně snížil jejich spoluvlastnický podíl a tím i povinnost přispívat na opravy domu. Z teras dlouhodobě zatéká do spodních bytů a po mnoha peripetiích stavební úřad vyzval jednotlivé vlastníky k odstranění závady, neboť se údajně jedná o společné části domu /terasy jsou v podstatě rovnou střechou/. Jsou opravdu ostatní vlastníci bytů povinni opravovat terasy, které neužívají, nemají na ně vůbec přístup? Připadá mi to nespravedlivé, aby si jeden užíval sluníčka a krásný výhled z terasy, a druhý, který nemá ani balkon, terasy opravoval a ještě k tomu vyšším podílem! Děkuji za odpověď.
Štěpán
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru může být pohledů více, nicméně já se domnívám, že pokud terasy plní fumkci střechy (funkce terasy je vedlejším produktem technického uspořádání střechy) , jsou jako obvodový plášť budovy společnými částmi domu.
13.5.2005 16:37
OTÁZKA:
Dobrý den.
Chtěl bych se zeptat na následující: mám možnost koupit dům, ve kterém bydlí nájemníci.Jeden z nájemníků má smlouvu na neurčito,ostatní mají pouze dohodu o užívání bytu.Tyto dohody jsou však uzavřeny někdy v roce 1976 a není tam psáno nic o výpovědích apod. Pokud budu chtít vypovědět stávající smlouvu a ukončit dohody o užívání bytů , jak mám postupovat a jak je to v případě hledání náhradního bydlení pro stávající nájemníky? Náhradní bydlení budu shánět já, či by bydlení sháněla obec ?
Děkuji za odpověď.
Pepa
ODPOVĚĎ:
Bývalý institut osobního užívání bytu byl ze zákona transformován na nájem bytu. Nájemník který své právní postavení nájemce dokládá řádným někdejším rozhodnutím o přidělení bytu a dohodou o předání a převzetí bytu má naprosto stejné postavení jako nájemce který má nájemní smlouvu. Je tedy nájemce bytu na dobu neurčitou. Nájem takového bytu lze vypovědět jen ze zákonných důvodů s přivolením soudu a ve většině případů s tím, že nájemci bude náležet právo na náhradní byt. Zajištění náhradního bytu bude Vaší záležitostí, obec Vám v tom nepomůže.
13.5.2005 16:37
OTÁZKA:
Dobrý den, uvažujeme s přítelkyní o koupi bytu na hypoteční úvěr. Peníze na akontaci nám půjčí rodiče. Jak řešit smluvně peníze od rodičů, abych v případě rozchodu či pozdějšího rozvodu o peníze nepřišel. Má se to řešit darovací smlouvou nebo nějakou předmanželskou dohodou? Jak postupovat? Děkuji za odpověď.
Matěj H.
ODPOVĚĎ:
Dotaz obsahuje jen schématickou informaci o zamýšlené operaci. Z těchto informací neplyne, zda na akontaci budou půjčovat pouze Vaši rodiče, či rodiče přítelkyně, zda hodláte nabýt byt do podílového spoluvlastnictví, zda Vaše případné spoluvlastnické podíly mají být stejné, nebo mají odpovídat míře jako se budete podílet na financování. Obecně lze tudíž doporučit snad jen to, aby bylo zvažováno nabytí bytu do spoluvlastnictví v poměru odpovídajícím investicím jednotlivých paretnerů, případně jejich rodin.
13.5.2005 16:38
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem spolumajitelem bytu v OV a chtěl bych od spolumajitele jeho část bytu odkoupit. Chtěl bych se zeptat, zda daň z převodu nemovitosti se platí z celého bytu nebo jen z převáděné části.
Karel P.
ODPOVĚĎ:
Předmětem daně z převodu nemovitosti bude cena pouze převáděného spoluvlastnického podílu, nikoli celková cena bytu. Základem daně z převodu nemovitosti bude cena spoluvlastnického podílu smluvená v kupní smlouvě. Pokud smluvená cena bude nižší než cena zjištěná (úřední odhad ceny spoluvlastnického podílu) bude základem daně tato zjištěná cena.
13.5.2005 16:38
OTÁZKA:
Dobry den,
rada bych se zeptala na dan z prijmu pri prodeji druzstevniho bytu. Tento byt byl preveden na me jmeno / tz. vstoupila jsem do druzstva dne 29.3.2000 /. Nyni bych byt rada prodala / prevod clenstvi / za cenu cca 800 tis. V byte jsem od 29.3.2000 bydlela avsak nemela jsem zde trvaly pobyt. Clenstvi je vsak na me psano - mohu dolozit. Tyto penize bych rada pouzila na nakup take druzstevniho bytu , jehoz hodnota je 1,3 mil. Kc. K nakupu by melo dojit v mesici 4/2005. Jsem povinna zaplatit dan z prijmu nebo se na me vstahuje osvobozeni dle par. 4. A nebo tento prijem spada do par. 10 / pokud do par. 10 - mohu si uplatnit oproti tomu vydaj na nakup dalsiho bytu - clenstvi ? / dekuji velice za Vasi pomoc.
Radka
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho popisu plyny, že byste případně splňovala zákonná kriteria pro osvobození z důvodu doby členství v družstvu přesahující 5 let I kriteria osvobození z titulu použití prostředků na uspokojení bytové potřeby v zákonem předpokládaném období. Za výdej sloužící k dosažení příjmu nákup nového bytu nebude nákupní cena bytu být uplatněna.
13.5.2005 16:38
OTÁZKA:
dobrý večer pane doktore, můj bývalý manžel spáchal sebevraždu a zanechal dopis na rozloučenou, kromě mojí dcery měl ještě dvě děti s druhou ženou,, byl spolupodílníkem v soukromé firmě a spoluvlastnil rodinný dům. Co by měla dcera udělat, ze strany nové rodiny nebyla pravdivě informována, skutečnost se dozvěděla jinou cestou, takže má obavy o postup dědického řízení, se svým otcem se stýkala v rámci jeho možností. děkuji danu
danu
ODPOVĚĎ:
Vaše dcera bude neopominutelnou dědičkou spolu s dalšími dvěma dětmi Vašeho bývalého manžela. Jako dědic ze zákona připadá v úvahu i jeho druhá žena, pokud jejich manželství trvalo v době smrti. Pokud předpokládáte, že dědické řízení bude složité, doporučuji Vám aby Vaše dcera, pokud je zletilá se v dědickém řízení nechala právně zastupovat. Pokud je nezletilá, bude jí muset být soudem ustanoven opatrovník pro účely dědického řízení.
13.5.2005 16:39
OTÁZKA:
Pane doktore, dobrý den. Zajišťuji na ŽL propagační práce pro kosmetickou firmu. Máme uzavřenou smlouvu o dílo na průběžné zajišťování propagačních služeb, které jsou ve smlouvě specifikovány. Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, s dvouměsíční výpovědní lhůtou a fakturování smluvní ceny je dohodnuto pravidelně 1x měsíčně ve stejné výši. Myslím, že v tomto případě nejde o "švarc systém", protože pracuji na vlastní náklady, ve své vlastní firmě,nezávisle a hlavní předmět činnosti objednatele je odlišný, nicméně
mám pocit, že po právní stránce taková smlouva nějak není vpořádku. Co s tím?
Prosím o radu. Lze smlouvou o dílo definovat vztah mezi mnou
- propagačním pracovníkem na ŽL a kosmetickou firmou v případě, že "dílem" je soustavná propagační činnost sestávající z drobných různorodých úkolů? Hradím si veškeré náklady a pracuji samostatně v sídle své vlastní firmy, objem mé práce je srovnatelný s objemem prací na plný úvazek, je to tedy můj jediný zdroj příjmu.
V případě, že tento vztah lze řešit smlouvou o dílo, lze ji také uzavřít na dobu neurčitou s dvouměsíční výpovědní lhůtou a pravidelně jednou měsíčně si fakturovat smluvní cenu za tuto činnost?
Anna
ODPOVĚĎ:
Předně je třeba připomenout, že Váš právní dotaz ani vzdáleně a zprostředkovaně nesouvisí s realitní problematikou na níž je tato poradna zaměřena. Nicméně se domnívám, že se nejedná o smlouvu o dílo, protože jako dílo definuje obchodní zákoník v ust. § 536 zhotovení určité věci, pokud nespadá pod kupní smlouvu, montáž určité věci, její údržba, provedení dohodnuté opravy nebo úpravy určité věci nebo hmotně zachycený výsledek jiné činnosti. I když je taková smlouva nazvaná jako smlouva o dílo, jedná se svou povahou spíše o komisionářskou smlouvu podle § 577 obchodního zákoníku. Komisionářskou smlouvou se zavazuje komisionář, že zařídí vlastním jménem pro komitenta na jeho účet určitou obchodní záležitost, a komitent se zavazuje zaplatit mu úplatu. Podrobnější právní rozbor problematiky jde však nad rámec této poradny zaměřené jak jsem uvedl “realitně” a pokud to považujete za nutné vyhledejte služby právníka.
13.5.2005 16:39
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore. Při rozvodu jsme uzavřeli s mojí bývalou manželkou dohodu o majetkovém vypořádání bytu v OV. Smlouva je sepsána tak, že do jednoho roku od nabytí právní moci o rozvodu byt prodáme prostřednictvím realitní kanceláře a peníze si rozdělíme napůl. Uplynuly už dva roky a exmanželka nechce tuto dohodu splnit. Nechce přistoupit ani na to, že by jeden z nás druhého vyplatil. Mám nějakou možnost ji ke splnění této dohody donutit? Dohoda neobsahuje žádné sankce. Děkuji
Michal
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru uvedená dohoda nebyla šťastná, protože vlastně nic nevypořádávala, neříkala kdo bude vlastníkem bytu jen stanovila nějaký postup, který je obtížné soudně vynutit. Podle mého názoru pokud již uplynuly tři roky od právní moci rozvodového rozsudku, předmětný byt se stal ze zákona ( zákonná fikce vypořádání majetku ze zaniklého společného jmění manželů po 3 letech od zániku SJM rozvodem manželství) Vaším podílovým spoluvlastnictvím a každý vlastníte jednu ideální polovinu. Za této situace Vám doporučuji věc řešit návrhem na zrušení podílového spoluvlastnictví soudem. Soud může v tomto řízení vlastnictví společné věci buď přikázat jednomu spoluvlastníku za finanční náhradu druhému spoluvlastníku, nebo může ( pokud společnou věc nechce žádný ze spoluvlastníků) nařídit prodej věci a rozdělení výtěžku. Tato varianta je však časově a finančně náročná. Pokuste se proto o dohodu, která je řešením mnohem jednodušším. Pokud můj předpoklad, že ještě neuplynuly 3 roky “od rozvodu” můžete podat návrh, aby tento byt vypořádal soud v řízení o vypořádání věci, která byla v zaniklém SJM.
13.5.2005 16:42
OTÁZKA:
Dobrý den,
mám dotaz. Společenství vlastníků mi předepsalo platby za služby za nebyt. prostor, který vlastním. problém je, že tento nebytový prostor není dokončen, je rozestavěn i v katastru je zapsán jako rozestavěný - musím tedy platit zálohy na topení, vodu a odvoz odpadů?
Jakub Smutný
ODPOVĚĎ:
Domnívám se že byste patrně zálohy za služby platit neměl, zdůrazňuji však že Vaše informace je stručná a věc by bylo nutno posoudit komplexně, včetně posouzení dokumentů a dohod přijatých ve společenství vlastníků.
13.5.2005 16:43
OTÁZKA:
Pane doktore, moje mamka bydlí v obecním bytě, který se nyní bude prodávat do OV jednotlivým nájemníkům. Bylo nám sděleno, že tito nájemníci musí založit družstvo, kterému budou bytové jednotky prodány jako celek za jednotnou cenu a toto družstvo následně prodá byty jednotlivým nájemníkům. Ctěla jsem se zeptat jak bychom měli postupovat v jednotlivých krocích, podle jakých zákonů a dále bych se chtěla zeptat jaký je rozdíl mezi družstvem a společenstvím vlastníků bytu, tedy jaká varianta by byla pro naše řešení nejlepší. Děkuji
Renata
ODPOVĚĎ:
Pokud nájemníci založí bytové družstvo, bude tomuto družstvu prodán dům jako celek. Vaše matka bude členem bytového družstva a zároveň nájemcem bytu v domě, který bude patřit tomuto bytovému družstvu. Pokud se tak družstevníci dohodnou, mohou poté dům rozdělit prohlášením vlastníka ( bytového družstva) na jednotlivé byty, toto prohlášení se zapíše do katastru nemovitostí a družstvo převede byty už jako samostatné “nemovitosti” zvlášť každému bývalému nájemníkovi do vlastnictví. Zároveň vznikne společenství vlastníků bytových jednotek, které se bude zabývat údržbou společných částí domu. Pokud obec trvá na tom, že bude prodávat dům jen jako celek, nezbude než podstoupit “ mezistupeň” bytové družstvo. Podle mého názoru je však nutno, aby nájemci domu zvážili, zda se jim krok s přechodem bytů do vlastnictví vyplatí, protože I družstevní forma bydlení poskytuje dostatečné jistoty bydlení I možnosti “převodu” bytu spolu s převodem členství v družstvu.
13.5.2005 16:43
OTÁZKA:
Pane doktore,prosím o radu:bydlím v tzv.podnikovém bytě již přes 20 let.Majitel=podnik za celá léta do domu neinvestoval a tak na základě jeho povolení jsem provedla výměnu oken na své náklady, bez jakéhokoliv zápočtu (náklady-nájem apod.)Teď jsem v situaci,kdy mi rodinné záležitosti nutí odstěhovat se z tohoto bytu. Poraďte mi,prosím, zda mohu po majiteli bytu žádat alespoň část nákladů za zhodnocení jeho majetku. Děkuji Vám za každou radu.
Ajka
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 667 občanského zákoníku platí že změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen sesouhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Pokud tedy pronajimatel dal souhlas s výměnou oken a nezavázal se k náhradě nákladů máte nárok pouze na náhradu zhodnocení bytového domu instalací nových oken. Musíte počítat s tím, že případná náhrada bude tedy podstatně nižší než cena instalace oken. Pokud se s pronajimatelem nedohodnete, můžete uplatnit svůj nárok u soudu s tím, že zhodnocení domu stanoví soudem určený znalec.
13.5.2005 16:44
OTÁZKA:
Dobrý den, s manželem máme v SJM byt v osobním vlastnictví, čerpáme hypotéční úvěr, takže má banka na něj zřízeno zástavní právo. Manžel podniká jako OSVČ a u finančního úřadu mu vznikl dluh (jedná se o dosti vysokou částku přesahující 1 mil. Kč). Z toho titulu bylo zřízeno soudcovké zástavní právo a následně nařízena exekuce. Co z toho pro nás vyplývá? Budeme vystěhováni někam na ulici a ještě k tomu splácet hytopotéku? Prosím o radu, jak postupovat, na co se máme připravit (peníze na úhradu dluhu nemáme...). Děkuji.
Zuzana B.
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že postup finančního úřadu je patrně správný, v zásadě platí, že závazky jen jednoho z manželů lze uspokojit i z majetku který patří do společného jmění manželů, tedy Ve Vašem případě bytu v SJM. Pokud v dražbě konané v rámci exekuce bude byt vydražen, uspokojí se z výtěžku dražby patrně nejdříve banka jejíž zástavní právo vzniklo patrně dříve než Vámi zmíněné soudcovské zástavní právo a potom pohledávka finančního úřadu, pokud výtěžek dražby bude na úhradu pohledávky finančního úřadu postačovat. Nový vlastník bytu, který případně byt vydraží bude moci požadovat abyste byt bez náhrady vyklidili, případně se toho domůže soudně. Pokud bude z výtěžku prodeje uhrazena celá pohledávka hypotéční banky, nebudete muset již hradit nic, pokud bude uspokojena jen částečně, budete muset zbytek doplatit. To samé platí i pro daňovou pohledávku.
13.5.2005 16:44
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, obracím se na Vás s dotazem týkající se majetkového vypořádání mezi sourozenci.
Rodiče mi chtějí darovat RD (každý vlastní ideální polovinu) ve kterém s nimi s manželem bydlíme a kde chceme provádět větší stavební úpravy. Mám dva bratry, se kterými bych se chtěla finančně vypořádat ještě před zahájením stavebních úprav. Upravuje nějaký zákon toto vypořádání, nebo záleží na domluvě rodičů a sourozenců v jaké výši je z domu vyplatím? Dle čeho se určuje finanční částka, kterou bych každému bratru měla vyplatit jako vypořádání? Bude mít na výši částky k vyplacení vliv i to, že rodiče budou mít v domě doživotní bydlení (užívání)a bratři již dostali od rodičů hmotný a finanční dar, každý ve výši cca 200000,- Kč. Předem děkuji za vaši odpověď.
JanaK
ODPOVĚĎ:
Předně je třeba upozornit, že pokud Vám rodiče darují rodinný dům, který vlastní oni, nevznikne právně Vašim sourozencům žádný právní nárok na “vyplacení” Váš záměr se se sourozenci vypořádat bude nicméně morálně správný, z Vaší strany se bude jednat o dar sourozencům. Dovoluji si upozornit, že pokud se nějakým způsobem se sourozenci vypořádáte, měli byste pamatovat na to, že v pžípadném dědickém řízení by se na Váš dědický podíl po rodiči započte dar mimo obvyklé darování. Hypoteticky, pokud by rodiče zanechali třeba významnou finanční hotovost nebo ještě jiné nemovitosti, bude se Váš dědický podíl krátit o hodnotu darovaného domu. Doporučuji Vám tedy smluvně ošetřit v případě “ vypořádání” se sourozenci tuto skutečnost pro případ dědění. Takovou dohodu doporučuji sepsat kvalifikovaně právníkem, abyste se vyvarovali ujednání, která by v dědickém řízení nemusela obstát.
13.5.2005 16:44
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, ráda bych se na Vás obrátila s prosbou o radu ohledně situace ve vlastnictví nemovitosti. Vlastním 1/4 nemovitosti (bytovky se 4 bytovými jednotkami). V katastru nemovitostí má každý vlastník vymezen pouze podíl na nemovitosti. Já jsem svého podílu nabyla v rámci vypořádání restitucí se zem. družstvem. Bytová jednotka, která odpovídá mému podílu je stále obývána původním nájemníkem. Já s ním nemám uzavřenu žádnou nájemní smlouvu. Ráda bych byt využila pro své potřeby. Jaké jsou způsoby vystěhování "nájemníka", popř. možnosti uzavření nájemní smlouvy, jakou výši nájemného lze stanovit? Kdybych se rozhodla byt prodat, za jakých okolností to je možné? Je nutné ustanovit společenství vlastníků? Děkuji Vám za odpověď.
Dana
ODPOVĚĎ:
Jak popisujete, jste pouze podílovou spoluvlastnicí nemovitosti. Nájemník “vašeho bytu” (není to Váš byt, máte možná pouze dohodu podílových spoluvlastníků o rozsahu a způsobu užívání společné nemovitosti) Nájemce má patrně platnou nájemní smlouvu uzavřenou možná ještě s družstvem. Pokud byste chtěla dát nájemci výpověď, museli by to společně učinit všichni spoluvlastníci společně ( resp. museli by Vám dát plnou moc). Výpověd by bylo možno dát nájemci jen ze zákonných důvodů a se souhlasem soudu. Pokud nájemce řádně plní své povinnosti a platí nájemné, náležela by takovému nájemci podle zákona bytová náhrada, musela byste mu tedy obstarat nájem v zásadě rovnocenného náhradního bytu dřív než by byl povinen byt vyklidit. Novou nájemní smlouvu s nájemcem samozžejmě uzavřít lze a u této nájemní smlouvy lze nájemné stanovit dohodou v jakékoli výši. Nájemce na takovou dohodu nemusí přistoupit a může trvat na nájmu s regulovaným nájemným. Byt prodat nemůžete, můžete prodat jen svůj spoluvlastnický podíl, pokud by se všichni spoluvlastníci rozhodli k tomu, byt rozdělit na jednotlivé bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům a byty převést na je jedotlivé bývalé spoluvlastníky a ke správě společných částí domu zřídit společenství vlastníků, nic jim v tom nebrání. Ve vztahu k nájemci se na situaci ani po tomto rozdělení nic nezmění, kromě toho, že výpověď nájmu bytu byste mohla již jako vlastnice bytu kde je nájemce podat sama.
13.5.2005 16:45
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, vedu s manželkou malý "názorový" spor. V roce 2003 jsme koupili asi deset pozemků za cenu třeba 100.000 Kč(dle znaleckého posudku). V roce 2004 jsme z toho prodali dva pozemky za cenu 120.000 Kč (cena dohodou - vyšší než dle znaleckého posudku). A nyní naše názory:
1) Manželka tvrdí, že příjem (120.000,- ) zahrneme do §10 a jako výdaj dáme cenu všech pozemků (100.000,-). To znamená, že základ daně by byl 20.000 Kč.
2) Můj názor je ten, že do výdajů mohu dát jen cenu pořízení konkrétních pozemků (dejme tomu 20.000 Kč). V tom případě by byl základ daně 120.000 - 20.000 = 100.000 Kč.
Která úvaha je správná?
Děkuji Vám za odpověď.
Franta
ODPOVĚĎ:
Váš názor je správný protože jako náklad můžete uplatňovat jen náklad na pořízení pozemků jejichž prodejem jste dosáhli příjem.
13.5.2005 16:45
OTÁZKA:
Otázka: Kdo hradí opravu balkonu/terasy?
Jde o balkon bytu v prvním podlaží (přízemí), který vytváří strop místnosti suterénního bytu pod balkonem. Byty jsou v osobním vlastnictví. Balkony jsou deklarovány v popise bytů jako jejich součást, ale jejich plocha není započítána do plochy bytů ze které se odvozují vlastnické podíly.
Oprava valkonu/terasy se týká pravděpodobně vodorovné izolace. Zatéká totiž do bytu pod ním. Patří izolace už do stropu a teda ke společným částem domu? Při opravě se samozřejmě musí předělat s izolací i povrchové vrstvy -- dlažba -- a i např. ukotvení zábradlí,oplechováná,žlaby.
Bednařík
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru může být pohledů více, nicméně já se domnívám, že pokud terasy plní fumkci střechy (funkce terasy je vedlejším produktem technického uspořádání střechy) , jsou jako obvodový plášť budovy společnými částmi domu.
13.5.2005 16:45
OTÁZKA:
Dobrý den, chci se zeptat na otázku na koho se mám obrátit kdybych si chtěla koupit zadlužený byt od okd. Děkuji Aneta Mrašálková 775 039 120
anetamaralkova@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Pokud je vlastníkem bytu ( domu ?) OKD, což spekuluji že jsou Ostravsko Karvinské doly ?? obraťte se na OKD. Na koho konkrétně v OKD Vám samozřejmě neporadím, to si musíte zjistit sama nebo najmout někoho kdo Vám Váš záměr projedná s OKD.
13.5.2005 16:45
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, moji rodiče bydleli ve větším podnikovém bytě, který jim byl nabídnut k odkoupení do osobního vlastnictví.Neměli peníze, takže byt koupil můj bratr a bydlí v něm se svoji přítelkyní.Rodiče tam mají stále trvalé bydliště,ale nyní bydlí v menším bytě bratrovy přítelkyně.Otec má na sebe psaný družstevní byt, ve kterém bydlela jeho sestra, která nyní zemřela. Rodiče by rádi tento byt prodali a koupili od bratrovi přítelkyně byt, ve kterém nyní žijí. Ráda bych se zeptala jak je to v tomto případě s placením daně z příjmů co se týče rodičů a bratrovy přítelkyně. Byly by rodiče osvobozeni od placení daně z příjmu, když by peníze použili na pořízení vlastního bydlení? Bratrova přítelkyně má ve svém bytě trvalé bydliště déle než pět let.Děkuji za odpověď.
JANA
ODPOVĚĎ:
Bratrova přítelkyně by měla být osvobozena od daně z příjmu z titulu toho, že vlastní byt více než 5 let ( § 4 odst. 1 písm b) zákona o daních z příjmů) Rodiče by mohli být osvobozeni zcela nebo částečně od daně z příjmu spočívajícího v úplatě ze převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, pokud výtěžek takového prodeje použijí na uspokojení bytové potřeby – koupi bytu od přítelkyně bratra. Takové použití prostředků jsou povinni prokázat finančnímu úřadu. V podrobnostech odkazuji na odpovědi na obdobné dotazy v této poradně v minulosti.
13.5.2005 16:46
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, moji rodiče bydleli ve větším podnikovém bytě, který jim byl nabídnut k odkoupení do osobního vlastnictví.Neměli peníze, takže byt koupil můj bratr a bydlí v něm se svoji přítelkyní.Rodiče tam mají stále trvalé bydliště,ale nyní bydlí v menším bytě bratrovy přítelkyně.Otec má na sebe psaný družstevní byt, ve kterém bydlela jeho sestra, která nyní zemřela. Rodiče by rádi tento byt prodali a koupili od bratrovi přítelkyně byt, ve kterém nyní žijí. Ráda bych se zeptala jak je to v tomto případě s placením daně z příjmů co se týče rodičů a bratrovy přítelkyně. Byly by rodiče osvobozeni od placení daně z příjmu, když by peníze použili na pořízení vlastního bydlení? Bratrova přítelkyně má ve svém bytě trvalé bydliště déle než pět let.Děkuji za odpověď.
JANA
ODPOVĚĎ:
Bratrova přítelkyně by měla být osvobozena od daně z příjmu z titulu toho, že vlastní byt více než 5 let ( § 4 odst. 1 písm b) zákona o daních z příjmů) Rodiče by mohli být osvobozeni zcela nebo částečně od daně z příjmu spočívajícího v úplatě ze převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, pokud výtěžek takového prodeje použijí na uspokojení bytové potřeby – koupi bytu od přítelkyně bratra. Takové použití prostředků jsou povinni prokázat finančnímu úřadu. V podrobnostech odkazuji na odpovědi na obdobné dotazy v této poradně v minulosti.
13.5.2005 16:46
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, moji rodiče bydleli ve větším podnikovém bytě, který jim byl nabídnut k odkoupení do osobního vlastnictví.Neměli peníze, takže byt koupil můj bratr a bydlí v něm se svoji přítelkyní.Rodiče tam mají stále trvalé bydliště,ale nyní bydlí v menším bytě bratrovy přítelkyně.Otec má na sebe psaný družstevní byt, ve kterém bydlela jeho sestra, která nyní zemřela. Rodiče by rádi tento byt prodali a koupili od bratrovi přítelkyně byt, ve kterém nyní žijí. Ráda bych se zeptala jak je to v tomto případě s placením daně z příjmů co se týče rodičů a bratrovy přítelkyně. Byly by rodiče osvobozeni od placení daně z příjmu, když by peníze použili na pořízení vlastního bydlení? Bratrova přítelkyně má ve svém bytě trvalé bydliště déle než pět let.Děkuji za odpověď.
JANA
ODPOVĚĎ:
Bratrova přítelkyně by měla být osvobozena od daně z příjmu z titulu toho, že vlastní byt více než 5 let ( § 4 odst. 1 písm b) zákona o daních z příjmů) Rodiče by mohli být osvobozeni zcela nebo částečně od daně z příjmu spočívajícího v úplatě ze převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, pokud výtěžek takového prodeje použijí na uspokojení bytové potřeby – koupi bytu od přítelkyně bratra. Takové použití prostředků jsou povinni prokázat finančnímu úřadu. V podrobnostech odkazuji na odpovědi na obdobné dotazy v této poradně v minulosti.
13.5.2005 16:46
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, slyšela jsem, že když odkoupím družstevní byt, ale nikdy jsem tam nebydlela, ani tam nemám trvalé bydliště a v osobním vlatnictví ho mám necelý rok a chtěla bych ho prodat, musím platit 3% z toho, za kolik jsem ho koupila a 15% z rozdílu odhadnuté částky a prodejní ceny, co je na tom pravdy? Děkuji za odpověď.
Magda
ODPOVĚĎ:
Při prodeji bytu který vlastníte necelý rok budete patrně povinna hradit jednak vždy daň z převodu nemovitosti ( Vámi zmiňované 3 %) jednak daň z příjmu. Příjem, který jste povinna zdanit spolu se svými ostatními příjmy za příslušný kalendářní rok bude rozdílem mezi pořizovací cenou bytu a prodejní cenou bytu. Nelze tedy říct, že to bude 15 procent, bude to odvislé od celkové výše Vašich příjmů.
13.5.2005 16:46
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, sháním nyní byt a stale mi není uplně jasný rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvi. Jeden mi říká, kup si družstevní až budeš ten byt prodávat nebudeš muset platit 3% daň, jiný mi zas poradí.... jedině osobní, když bude dužstvo špatně hospodařit dostane se do konkurzu a přijdeš o byt bez náhrady. Prosím Vás o vyjádření k tomuto tématu, jaké jsou hlavní rozdíly mezi OV a Družstevním. Dále prosím o vyjádření ke konkretním situacím, které jsem popsal. Děkuji Vám za odpověď
Luboš
ODPOVĚĎ:
Oba “rádci” mají pravdu, při prodeji vlastněného bytu zaplatíte daň z převodu nemovitosti při prodeji jako u každé jiné nemovitosti. Pokud se týká možnosti, že družstvo se dostane do úpadečné situace a bude na něj prohlášen konkurs není také vyloučena, v praxi se však rozhodně nejedná o nějakou masovou záležitost, jde spíš o vyjímečné excesy, kdy družstevníci svěří družstvo nedůvěryhodným až “zločinným” členům představenstva. Rozdíl mezi pozicí vlastníka bytu a člena bytového družstva a zároveň nájemce družstevního bytu byl v této poradně již opakovaně v minulosti vysvětlován, doporučuji Vám prostudovat odpovědi k této problematice v minulosti.
13.5.2005 16:47
OTÁZKA:
Pane doktore, chci se zeptat, jsem nájemníkem v městském bytě a chci se vzdát práva užívání k tomuto bytu (nájemní smlouva na dobu neurčitou s regulovaným nájmem). Stačí, když dojde k písemnému doručení výpovědi z mé strany městu nebo musím i osobně byt odevzdat ? (osobní vrácení je pro mě velice komplikované - bydlím daleko, byt delší dobu neužívám, nemám již ani klíče atd.) Jde mi o to, aby výpověď byla platná a dále jsem nemusel platit nájem, když už byt neužívám. Děkuji za odpověď.
Jan Rychlý
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 710 odst. 3 občanského zákoníku v písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit, a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. S pronajimatelem je však možno nájem bytu ukončit dohodou, třeba okamžitě. Pokud se týká předání bytu, jste povinen byt předat podle § 682 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení skončí-li nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci; nebyl-li způsob užívání výslovně smluven, ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.
13.5.2005 16:47
OTÁZKA:
Pane doktore, měla bych dva dotazy.
1) Jsme SVBJ, jeden ze spoluvlastníků si od ostatních vymohl souhlas na stavební úpravy v půdních prostorách, které chtěl provádět "někdy až jeho matka nebude". Matku vystěhoval a tento předběžný souhlas na cáru papíru použil pro stavební řízení, kdy stavební úřad rozhodl a stavbu povolil. Vzhledem k nevyřešení vlastnictví této společné prostory byl tento vlastník vyzván, aby dořešil i tuto věc, načež on uvedl, že ta půda nemá žádnou hodnotu, a že ty 2000,- Kč dá do fondu oprav. Půda sice nemá hodnotu, ale změnou velikostí podílů ostatních vlastníků se snižuje hodnota jejich podílů, a tato nesestává jen z hodnoty půdy, jedná se o hodnotu střechy, sklepních společných prostor, schodišť apod. Jakým způsobem máme tuto situaci řešit, jak zjistit cenu půdních prostor, kterou by si měl podle mého názoru od nás odkoupit? Původní vlastník tuto věc vyřešil šalamounsky, a to tím, že byt i se stavebním povolením prodal jinému, a tento nový vlastník tvrdí, že má právo stavět, neb byt koupil už i s právem stavět a v ceně byla i půda.Měl stavební úřad vůbec právo rozhodnout, když není dořešeno vlastnictví k této prostoře - vlastně bude stavět na cizím pozemku?
2) Otázka se týká sousedských vztahů, kdy soused nám na náš plot přímo naskládal půlmetrová polena, která jsou zapřena za sloupek plotu a vyvalují celé pletivo do naší zahrady. Bohužel, s tímto sousedem jsou neusálé spory a s příchodem jara zřejmě opět získal chuť nám tento rok zpříjemnit. Co máme dělat, zahrada je celkem dosti podmáčená a sloupek pod takovým tlakem asi časem nevydrží.
Moc děkuji za odpověď a zdravím.
Nada
ODPOVĚĎ:
Stavební povolení samo o sobě rozhodně ve Vašem případě nenahrazuje smluvní řešení otázky stavby se společenstvím vlastníků bytů a automaticky neznamená že někdo může na Vaší půdě stavět, tím méně někdo kdo “ koupil” stavební povolení. Stavební povolení se nedá prodat, lze pouze požádat o změnu osoby stavebníka. účelem stavebního řízení je, aby prováděné stavby neohrožovaly veřejný zájem, byly např. bezpečné, nestavělo se tam, kde uzemní plán se zástavbu určitého typu nepředpokládá apod. Půdní prostory nelze prodat, lze se ale dohodnout, že společenství vlastníků umožní stavbu za adekvátní finanční protiplnění jehož výše je věcí dohody a tato výše by měla odrážet ekonomickou výhodu toho, že si někdo pouze “ vbuduje” byt do již existující nemovitosti. Rozhodně takovou ekonomickou výhodu není možno asi ocenit bagatelní částkou 2000 Kč. Doporučuji Vám tedy odmítnout údajné nároky stavebníka který si “koupil” stavební povolení s tím že pokud nějaké upravy udělá nebude se jednat o jeho byt, ale bude zhodnocovat Vaši nemovitost – společné části domu. K tomu aby mu vzniklo vlastnictví k bytu by byla třeba změna rozdhodnutí o rozdělení domu na bytové jednotky se samozřejmým souhlasem všech stávajících vlastníků domu. Varuji Vás před laickým řešením těchto otázek, kdy “po sousedsku” řešené právní záležitosti bez elementární znalosti vedou k fatálním a těžko řešitelným právním problémům v budoucnu. Zjednejte si kvalifikovanou právní pomoc. Pokud se týká souseda poškozujícího Váš plot, podle ust. § 127 občanského zákoníku platí, že vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnýmia tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek. V dané věci by bylo možno teoreticky se domáhat u soudu, aby soused plot neničil ( i když by to asi vzhledem k nákladům soudního řízení nebylo efektivní) nebo se soudně domáhat náhrady škody za poničený plot.
13.5.2005 16:47
OTÁZKA:
Přeji dobrý den.Pane doktore prosím o radu.V unoru 2004 jsem vydražil dům s pozemky.V dražební vyhlášce stojí:Zajištovací práva dle § 28 odst.5 zákona č.328/91 Sb.o konkurzu a vyrovnání,v platném znění,zpeněžením předmětu dražby zanikají(neovlivnují hodnotu předmětu dražby).Já mám na LV.omezení vlastnických a dispozičních práv(dluhy bývalých vlastníků).Vzhledem k tomu nemohu pokračovat v rekonstrukci,protože mi nikdo na zadluženou nemovitost nepůjčí(hypotéka atd.).Dražitel(realitka)tvrdí,že vše udělali správně.Moc děkuji za odpověd.
Jaroslav
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru se jedná o zástavní právo (práva) které bylo zřízeno k zajištění pohledávek některého z konkursních věřitelů. Zpeněžením nemovité zástavy v konkursu toto zástavní právo podle zákona o konkursu a vyrovnání zaniká. Je tedy třeba obrátit se na správce konkursní podstaty aby Vám vydal kvitanci (potvrzení) o zániku takových zástavních práv. Výmaz zaniklých zástavních práv v katastru nemovitostí by podle mého názoru měla zprostředkovat realitní kancelář, která vystupovala jako dražebník. Pro detailnější radu by bylo potřeba znát podrobnosti.
24.5.2005 10:07
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, uz nejakou dobu se snazim najit nejake/jakekoli reseni bydleni, ale vzhledem k mym omezenym financnim moznostem vzdycky koncim ve slepe ulicce .. prosim poradte. Mesicne platim za pronajaty byt cca 12.000 (uz leta), coz je pricinou meho zacarovaneho kruhu, ze ktereho nemuzu ven, protoze pri mych prijmech (a potrebe nekde bydlet) to znamena, ze mi uz nezbyva zadna rezerva pro jakekoli dalsi vydaje, ani sporeni; resp. mam zalozeno stav. sporeni (Liska, 3. rok, cil. castka 250.000, rychla varianta), ale posledni dva roky jsem na ucet nic nevlozila, takze nasporeno je celkem cca 20.000); jsem osvc (cisty prijem z dan. priznani za rok 2004 je 6.000, coz je zkresleno tim, ze platby za najem z 50% davam do nakladu); jsem svob., bez majetku, bez bydleni, bez uspor, bez vyhled. moznosti cokoli zdedit, a take bez moznosti ziskat rucitele. Argumenty "kdyz muzes platit tolik za podnajem, zvladnes i hypoteku pri ruceni bytem, ve kterem budes rovnou uz bydlet" zneji sice rozumne, jenze kazde podobne reseni vzdy ve skutecnosti nakonec precejen vyzaduje nejakou alespon minimalni rezervu, nejakou pocatecni hotovost pro napr. zalohy realitni kancelari apod., platby za projekt, odhady apod., ktere proste nemam .. a navic - nemohu soucasne platit podnajem i splatky uveru; ale ani varianta "zbavit se pronajmu" a nez bude novy byt fyzicky k dispozici nekde "preckat" neprichazi v uvahu, protoze nemam kde. Existuje pro me reseni? Je skutecne realne ono "nejprve zacnete bydlet a teprve pak splacejte"? Uniklo mi neco? Co delam spatne? Lze vubec v mem pripade poridit byt? Dekuji a.h.
a.h.
ODPOVĚĎ:
Obecně máte pravdu, že za Vaší situace je komplikovanější nést náklady spojené s uzavřením úvěrové smlouvy o hypotéčním úvěru. I kdybyste měl dostatečnou hotovost na tyto „ vstupní“ náklady, mohl by u Vás snad být problém i v prokazování potřebné výše příjmu pro splácení úvěru. Žádná zázračná rada ve Vašem případě patrně neexistuje, nezbývá, než se o podmínkách poskytnutí úvěru informovat u různých hypotéčních bank a vážit, zda nějaké podmínky by pro Vás nebyly akceptovatelné.
24.5.2005 10:07
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mám následující dotaz. Zdědil jsem ideální 1/4 domu o 6 bytech a nebytové prostory. V nemovitosti nebydlím již 15 let. Svoji část chci prodat. Co musím učinit k realizaci svého záměru? Jaké daně budu platit? Případně, kde si to vše mohu nastudovat? Předem děkuji.
Vláďa a Petr
ODPOVĚĎ:
Pokud jste spoluvlastníkem nemovitosti jednou čtvrtinou ve vztahu k celku, můžete svůj spoluvlastnický podíl prodat. Musíte však přednostně tento spoluvlastnický podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům, kteří mají ke spoluvlastnickému podílu ze zákona jako spoluvlastníci předkupní právo. Pokud spoluvlastníci Vaši nabídku odmítnou, můžete svůj spoluvlastnický podíl prodat komukoli, pokud však za Vámi popsané situace na tento spoluvlastnický podíl najdete zájemce. V případě prodeje spoluvlastnického podílu zaplatíte daň z převodu nemovitostí a podle okolností i daň z příjmu. Pokud byste chtěl problematiku studovat, zákonnou úpravu naleznete převážně v občanském zákoníku, právních předpisech upravujících řízení před katastrálním úřadem, daňovou problematiku pak řeší zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí a zákon o dani z příjmu.
24.5.2005 10:08
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
chtěl bych se zeptat na následující. Bydlím ve státním bytě jehož majitel je obec. Dům je ve špatném stavu a již před pěti lety nám oznámili, že se bude rekonstruovat. Zhruba polovina nájemníků se již odstěhovala a dostala náhradní bydlení. Pro druhou půlku nájemníků obec momentálně nemá náhradní byty a situace s vystěhováním se stále vleče. Rád bych již tuto situaci a nejistotu vyřešil, ale obec nemá nic ci by nabídla jako odpovídající bytovou náhradu. Navrhoval jsem obci finanční náhradu za uvolnění bytu (odstupné - ale prý takovou možnost neznají), že bych si pořídil byt do OV a na zbytek financí bych si vzal hypotéku, kterou bych byl schopný splácet. Myslíte, že je takový způsob možný, eventuelně jestli na něj myslí zákon. Domnívám se, že jsme v minulosti o takové možnosti někde četl.
Předem děkuji.
David
ODPOVĚĎ:
Pokud obec hodlá dům rekonstruovat, měla by se s nájemci dohodnout o tom, že jim zajistí byty nebo dáť výpověď nájemcům se svolením soudu s tím, že by nájemcům podle rozhodnutí soudu příslušelo právo na náhradní byt. Vyplácet odstupné za uvolnění bytu je obecně přípustné, nicméně nájemce nemá právní nárok na odstupné, jedná se vždy o dohodu pronajimatele a nájemce. Záleží tedy na tom, zda obec vyplácení odstupného v určitých případech učiní součástí své bytové politiky.
24.5.2005 10:10
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, za minulého režimu byla na základě stavebního povolení povolena dočasná stavba na našem pozemku (cituji stav. povolení: "Jedná se o stavbu provizorní, dočasnou."). Doba trvání byla ve staveb. povolení ošetřena takto: "Jednotlivé stavby budou odstraněny po uplynutí sjednané doby, popř. v naléhavém společ. zájmu i dříve ve lhůtě určené čl. IV. hospodářské sml.ze dne ..... .". Zmíněný článek IV. zní:"smlouva se uzavírá na dobu 20 let počínaje 1.11.1981 a konče 1.11.2001.". Moje otázka je: Uplynula doba trvání stavby 1.11.2001? S ohledem na formulaci stavebního povolení, může prodloužení nájemního vztahu změnit i stanovenou dobu trvání stavby např. do vypršení nájemního vztahu dle nové smlouvy? Předem děkuji za pomoc!!!
Anonym
ODPOVĚĎ:
Z vašeho popisu se domnívám, že doba na kterou byla dočasná stavba povolena uplynula. Stavební úřad by mohl hypoteticky Ve Vašem případě zahájit řízení o odstranění stavby, nicméně nepředpokládám, že by tak činil. pokud vaše dočasná stavba nepřekáží např. výstavbě předpokládané územním plánem. Podle mého názoru prodloužení nájemního poměru k pozemku na kterém je stavba zřízena by takovému případnému odstranění stavby sám o sobě nemohl zabránit.
24.5.2005 10:10
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, prosim poradte .. Zvazuji s pritelem nasledujici reseni bydleni: odkoupili bychom byt od jeho mamy - i "s mamou", tj. po nutne rekonstrukci by mama obyvala na doziti polovinu bytu (byt je v souc. dobe majetkem jeho mamy, puv. druzst.; na jeho koupi bych udajne mohla ziskat uver od stav. spor. ve vysi cca 1.000.000; rucila bych primo timto bytem). Z penez, ktere bychom partnerove matce za byt dali, by byla provedena generalni rekonstrukce bytu (takze de facto by ji hradila ona) + soucasne by byly z techto penez hrazeny splatky uveru; jenze - aby tato transakce mohla byt uskutecnena, ma partnerova mama tri podminky: 1) aby rekonstrukce probehla z velke casti podle jejich predstav (osobne bych provedla rekonstr. v polovicnim rozsahu); 2) aby mohla na doziti uzivat byt v rozsahu 1/2 celkove rozlohy a 3) abychom jeste, krome uhrady celkove ceny bytu pri koupi, uhradili navic take dedicky podil jeji dceri (partnerova sestra) ve vysi 1/2 ceny bytu. A muj dotaz zni: nezaplatili bychom za takovych okolnosti za byt - vzhledem k danym omezenim - nakonec realne de facto 1,5 nasobek jeho ceny? A z ceho se vypocitava dedicky podil - z ceny bytu pred nebo po rekonstrukci? A existuje vubec pravni narok patrnerovy sestry na vyplaceni polovicniho podilu bytu, kdyz ve chvili smrti mamy vlastnikem bytu nebude uz ona, ale my? Nemeli bychom - pri dodrzeni podminky vyplaceni jedne poloviny ceny bytu (jako dedickeho podilu) jeji dceri - mame na pocatku zaplatit za odprodani bytu misto cele castky uz jen jeho zbylou polovinu ceny (snizenou prave o polovinu podilu pro dceru)? Pletu se? A jak bych mela situaci resit ja osobne, kdyz jsem ve vztahu k partnerove mame de facto cizi osoba (nejsme s partnerem manzele), presto budou penize prevazne z meho stav. sporeni)? Kdo bude vlastnikem? Muzeme byt spoluvlastnit spolecne s partnerem, presto, ze budu vse financovat de facto ja a nejsme manzele? Neni v dane situaci jednodussim resenim svatba? Je v tom nejaky rozdil? Dekuji, lenka
lenka
ODPOVĚĎ:
Jak popisujete, zamýšlíte na úvěr koupit od matky Vašeho přítele byt s tím, že by Vám z kupní ceny matka darovala nějaké prostředky na rekonstrukci bytu a splátky úvěru. Není mezi Vámi shoda o rozsahu budoucí rekonstrukce. Takové řešení matka podmiňuje tím, že právně zajistíte, aby mohla „ půlku „ bytu užívat a „ vypořádáte“ sestru Vašeho přítele. Pokud se týká „ vypořádání“ sestry, žádný právní nárok zde není, matka vašeho přítele z morálního pohledu požaduje, abyste sestru Vašeho přítele obdarovali ke zmírnění újmy, která vznikne v budoucnu tím, že tato sestra bude zkrácena o dědický podíl na bytu jehož vlastníkem nebude již její matka. Pokud byste byt financovala Vy, bylo by logické, abyste byla vlastníkem bytu. Můžete se dohodnout i tak, že byt s přítelem nabudete do podílového spoluvlastnictví, takové řešení Vám však přináší riziko, že např. v případě rozchodu s přítelem budete poškozena. Je na vašem zvážení a dohodě zda se Vám takové řešení vyplatí a zda celkové náklady s přihlédnutím k okolnostem ( doživotní bydlení matky vašeho přítele ( nepřevýší náklady na pořízení jiného bytu. Každopádně Vám doporučuji věc podrobněji konzultovat s právníkem, který by měl být schopen Vás upozornit na možná rizika, do nichž touto smluvní konstrukcí vstoupíte.
24.5.2005 10:11
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,prosím o radu. Tchán získal družstevní byt po smrti své bývalé manželky (nevypořádané spoluvlastnictví), družstevní podíl má cca 30 let, ale v bytě nebydlí, trvalé bydliště má jinde. Od smrti tchýně se soudíme s jejím přítelem, aby byt vyklidil. V brzké době proběhne exekuce a my bychom vzápětí chtěli dát byt do pořádku, prodat (převést podíl v bytovém družstvu)a koupit pro mne s manželem byt na druhém konci Prahy. Vztahoval by se se na prodej podílu v bytovém družstvu osvobození dle §4 odst.1 písmeno u), kdyby tchán převedl na svého syna bezúplatně členský podíl, a syn během pár měsíců byt zrekonstruoval, prodal a pořídil za tyto prostředky byt jiný? Platí i v tomto případě podmínka bydliště v tomto bytě? Je dáno, jak dlouho tam musí to bydliště mít nebo jestli tam musí být i trvale hlášen? Z písm.u) to vypadá, že tam ani to bydliště nemusí mít, že stačí vlastnictví členského podílu v bytovém družstvu. A je to nějak omezeno tím, že syn má ještě nájemní smlouvu na byt od města, který je v současné době v privatizaci, a do privatizace nevstoupil? Má pak tchán povinnost platit něco za převod? Potřebujeme poradit, jak zaplatit co nejméně, protože nás už finančně vyčerpaly dluhy, co jsme s tím bytem po tchýni zdědili. Děkuji moc za odpověď.
Marcela
ODPOVĚĎ:
Pokud by tchán převedl svá členská práva na syna bezúplatně nebo za symbolickou úplatu, mohla by mu vzniknout povinnost zaplatit darovací daň. K podrobnějšímu posouzení by však bylo třeba znát okolnosti budoucí smlouvy o převodu členství v bytovém družstvu. Pokud se týká syna, pokud by získané prostředky z následného převodu členských práv v družstvu použil na uspokojení bytové potřeby do jednoho roku od převodu, měl by být osvobozen od daně z příjmu podle Vámi zmiňovaného ustanovení § 4 odst. 1 písm. u zákona o daních z příjmu. Je to však diskutabilní vzhledem ke skutečnosti, že jak zmiňujete je syn nájemcem družstevního bytu a nbude mít tedy potřebu uspokojovat svou bytovou potřebu. Situace ohledně daní by byla snad řešitelná za přispění právníka, který by vhodně zvolil právní konstrukci zamýšleného záměru.
24.5.2005 10:12
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore.Matka vlastnila jednu tretinu domu a ja dve tretiny.Pred pul rokem mi matka svou tretinu oficialne darovala,tudiz jsem ted majitelem cele nemovitosti /jsem zapsan i na katastru jako majitel/.Jak to ale bude,kdyby matka zemrela,mam totiz jeste dva bratry.Dale by mne zajimalo jake bude majetkove vyrovnani s mymi bratry v pripade,ze tuto soucasnou nemovitost prodam a koupim jinou,kde bude bydlet i ma matka.Budu se muset s bratry financne vyrovnat,kdyz do te nove nemovitosti vlozi penize i ma matka?Dekuji.
Jarda
ODPOVĚĎ:
Pokud Vaše matka nebude v době svého úmrtí vlastnicí nemovitosti, nebudou Vaši bratři samozřejmě mít co dědit. V dědickém řízení mohou uplatňovat pouze nárok na to, aby Na váš dědický podíl byl započten dar ( tzv. mimo obvyklé darování) – „třetina“ domu. Pokud však matka nezanechá jiný podstatný majetek na který by se „třetina domu“ mohla započíst, nebudete mít právní povinnost bratrům v dědickém řízení něco „doplácet“.
24.5.2005 10:13
OTÁZKA:
Vážený pane doktore. Můj otec vlastní činžovní dům(je výhradním vlastníkem, je mu 76.let).V průběhu několika let jsem se svým manželem v tomto domě vybudovala podkrovní byt a v suterénu kadeřnické a solární studio. Jelikož ty investice byly veliké a zhodnotili jsme majetek mého otce, chtěla bych aby ty prostory do kterých jsme investovali byly přepsány na mou osobu.Jde o takzvané "rozepsání bytových jednotek na jednotlivé byty a vyčlenění z nich tyto prostory. Je to prý poměrně složité a nevím zda stačí, abychom spolu s otcem podle plánů rozepsali tyto jednotlivé byty sami, nebo to musí zpracovat nějaká firma. Pokud ano, nemáte na někoho kontakt? O této věci jednáme s právničkou, ona tvrdí že to musí dělat nějaká firma ale nemůže nikoho sehnat. Volíme tuto složitější variantu protože otec nechce celý dům přepsat na mě a volí formu závěti. Já se zas obávám toho, že pokud by se se mnou něco stalo, můj muž nemá smlouvu ani na byt, ani na prostory, v terých podnikám. Doufám, že jsme svůj problém popsala dost srozumitelně. Děkuji Vám za odpověd.
Sovová Libuše
ODPOVĚĎ:
Pokud chcete dům rozdělit na jednotlivé bytové jednotky podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům musíte katastru nemovitostí mimo jiné předložit plán rozdělení domu na bytové jednotky s výpočtem spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tento plán je technickou záležitostí, kterou je schopna kvalifikovaně a spolehlivě bez následných administrativních komplikací zajistit celá řada subjektů. Vaše právnička se na danou oblast patrně nespecializuje, obraťte se na specializovaného právního zástupce, který Vám proces rozdělení domu zajistí. Nejde o zcela triviální záležitost, nedoporučuji Vám proto laické řešení.
24.5.2005 10:13
OTÁZKA:
Dobrý den. Jsem majitelem činžovního domu,kde jedna nájemnice dlouhodobě neplatí nájemné a byt neužívá. Podal jsem na ní žalobu o neplacení nájemného. Po dlouhé době se ozvala a u právníka jsme sepsali dohodu o odstopení nájemní smnouvy a vyklizení tohoto bytu. Tuto slmouvu podepsala. Já jsem přislíbil, že stáhnu žalobu a zaplatím jí stěhování. Měla tak učinit do 15 dnů. Nic takového se nestala ta paní se opět odmlčela, nebere telefon, zdržuje se neznámo kde a nepracuje, měla problémy s alkoholem.Jáká jsou moje práva, pokud podepsala tuto dohodu o vystěhování a odstoupení od smlouvy.Mohu ten byt vyklidit na vlastní náklady?? Nájemné už neplatí více jak rok a půl a stejně tak dlouho se v bytě nezdržuje.
Kočí Miroslav
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu plyne, že problémové nájemkyni skončilo právu nájmu bytu a byt užívá bez právního důvodu. Poprávu by byl postup ten, že tuto nájemkyni zažalujete na vyklizení s tím, že by ji nepříslušela samozřejmě žádná bytová náhrada. Svémocné násilné vyklizení bytu v kterém má věci není v souladu s právem.
24.5.2005 10:14
OTÁZKA:
Dobry den. Bydlim v byte paneloveho domu vice jak 2 roky.Puvodne druzstevni byt jsem odkoupil do osobniho vlastnictvi od druzstva pred 1/2 rokem. Ted chci byt prodat. Budu muset platit krome dane z prevodu nemovitosti take dan z prijmu ? Dekuji za odpoved.
Michal
ODPOVĚĎ:
Z dikce ust. § 4 odst. 1 písm a) zákona o daních z příjmu usuzuji, že osvobození od daně z příjmu v případě prodeje bytu který jste nabyl před půl rokem ale jako nájemce bytového družstva a družstevník jste v něm bydlel po dobu delší než 2 roky před prodejem nebude osvobozen od daně z příjmu. Soudím tak proto, že výkladem lze dovodit, že po dobu 2 let před prodejem musel být Váš byt Ve Vašem vlastnictví a zároveň jste po dobu těchto 2 let v bytě bydlel. Nevylučuji však, že příslušný finanční úřad by měl na věc liberálnější názor. Doporučuji Vám tedy pro získání jistoty se obrátit na daňového poradce, který by mohl mít větší přehled o tom, zda ministerstvo financí k dané otázce „ započítání doby nájemního bydlení do doby tzv. časového testu bydlení pro účely osvobození od daně z příjmu (zákonem ne zcela jasně upravené) zaujalo nějaký závazný výklad.
24.5.2005 10:15
OTÁZKA:
Dobrý den,vlastním ideální čtvrtinu bytového domu se čtyřmi byty,další čtvrtinu vlastní můj otec,zbylá polovina domu se nyní bude prodávat formou dražby.V případě, že bychom druhou polovinu domu koupili (jedná se o dva byty s nájemníky) a tyto byty chtěli hned prodat,musíme platit daň z příjmu, když v domě už 20let bydlíme? Děkuji za odpověď.
Markéta
ODPOVĚĎ:
V tomto případě byste kupovali a prodávali spoluvlastnický podíl, nikoli byty. Nelze logicky mluvit tedy o „bydlení po dobu 2 let ve spoluvlastnickém podílu“ Osvobozeni od daně z příjmu byste byli tedy pouze v případě, že spoluvlastnický podíl byste vlastnili po dobu 5 let.
24.5.2005 10:15
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, právě jsem si pořídila družstevní byt a stala se členkou. 70% část finančních prostředku jsem získala za převod družstevních práv jiného bytu a zbytek financuji úvěrem. Mám partnera s kterým plánuju budoucnoust, budu s ním v bytě bydlet, ale chci mít jistotu, že v případě žití "na hromádce", svatby či rozvodu bude byt výhradně můj a partner na něj nebude mít právo. Jak postupovat? Děkuji předem
Martina Bártová
ODPOVĚĎ:
Pokud neuzavřete sňatek, budete výlučnou členkou družstva a nájemcem bytu a váš přítel si na byt nemůže činit žádné nároky. Pokud uzavřete sňatek, vznikné Vám společný nájem družstevního bytu. Pro případ rozvodu by se však ve vašem případě aplikovalo ust. § 705 odst. 2 občanského zákoníku podle něhož právo byt užívat zůstane tomu z rozvedených manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství.
24.5.2005 10:16
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, s manželem jsme v březnu 2001 koupili zahradu, na které jsme v roce 2004 postavili rodinný dům (koulaudace 12/2004). Trvalé bydliště zde máme od ledna 2005. Nyní v březnu 2005 tento dům prodáváme. Budeme platit daň z přijmu z prodeje tohoto domu? Po odečtení nákladů na pořízení domu bude zisk 1.700000,- Kč a chceme si koupit byt za Kč 2.200000,- Kč. Bude se na nás vztahovat osvobození, pokud tento zisk celý použijeme na nové bydlení.Děkuji mockrát za odpověď.
Brožková Romana
ODPOVĚĎ:
Podle ust. §4 odst. 1 písm a) zákona o dani z příjmů budete osvobozeni od daně z příjmů ve Vámi popisovaném případě, pokud příjem použijete na uspokojení bytové potřeby.
24.5.2005 10:16
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, prosím o radu co dělat. Před dvěma lety jsme koupili do osobního vlastnictví stavební parcelu na výstavbu rodinného domu se všemi inženýrskými sítěmi na okraji pozemku. Nedávno jsme se rozhodli, že bychom chtěli jít do stavby a zjistili jsme, že jsme na pozemek dosud nebyla zavedena voda ani kanalizace, přestože to bylo uvedeno v kupní smlouvě. Po telefonické domluvě s původním majitelem se výstavba sítí prodlužuje jeho špatnou finanční situací. Jak se nyní máme domáhat svého? Děkuji za odpověď.
Lenka B.
ODPOVĚĎ:
Pro podrobnější odpověď by bylo třeba znát všechny okolnosti, obecně patrně platí, že buď byste patrně mohli požadovat slevu kupní ceny nebo od kupní smlouvy odstoupit.
24.5.2005 10:17
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktora, prosím o radu ohledně darování nemovitosti. Sestra je majitelkou rodiného domku. Chtěla by mi ho darovat. Je potřeba kromě darovací daně platit ještě i jiné daně nebo poplatky. Předem díky za odpověď.
Petra Š
ODPOVĚĎ:
Žádná jiná daňová povinnost by patrně ve vámi popsané situaci nevznikla. V širších souvislostech je třeba upozornit že mluvím o daních, nikoli o nákladech spojených s prodejem, jako je sepsání smlouvy a poplatky za řízení před katastrálním úřadem o vkladu práva vlastnického.
24.5.2005 10:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, v družstevním bytě jsem bydlel 6 let, v létě loňského roku jsem na hypotéku koupil dům, část peněz jsem si půjčil od příbuzných. V současné době prodávám zmíněný družstevní byt resp. podíl. Příjem z prodeje půjde na navrácení zapůjčených finančních prostředků. Prodej družstevního bytu se nevyvíjí dle očekávání, proto uvažuji o převodu bytu do osobního vlastnictví (tuto možnost mám) s následným prodejem bytu již v osobním vklastnictví. Trvalé bydliště jsem si před 6 měsíci změnil na novou adresu. V družstevním bytě platím nájem, ale nebydlím tam. Budu povinen zaplatit daň z příjmu z prodeje bytu, který si nechám převést do osobního vlastnictví a následně jej prodám? Děkuji za odpověď.
Vlastimil D.
ODPOVĚĎ:
Pokud budete vlastníkem bytu, můžete být osvobozen od daně z příjmu pouze v případě, že byt před prodejem budete vlastnit 5 let, nebo v něm budete alespoň po dobu 2 let mít bydliště nebo získané prostředky použijete na uspokojení bytové potřeby. Podle mého názoru žádnou těchto podmínek nesplníte.
24.5.2005 10:23
OTÁZKA:
Dobrý den , požádal bych Vás o radu , zda je možno prodat byt v osob. vlastnicrtví , na který je na katastrálním úřadě zapsáno vecné břemeno s dožitím pro stávající nájemníky nebo zda by byly jiné komplikace při prodeji.Samozřejmě vecné břemeno by dále bylo v platnosti .Děkuji za odpověď.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Věcné břemeno bydlení nebrání tomu, aby byl byt převeden. Jakýkoli další vlastník věci je tímto břemenem vázán ( proto tedy věcné - tedy břemeno váznoucí na věci) Na překážku převodu takového bytu není ani případný nesouhlas osob v jejichž prospěch bylo věcné břemeno zřízeno.
24.5.2005 10:26
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, v mem pribuzenstvu mame nasledujici pripad. Dva synove jsou vlastniky vilky (jeden syn 1/3 a druhy 2/3), kterou zdedili po rodicich. Jeden ze synu v dome bydli, stara se a financuje jeho udrzbu. Druhy syn svoji 1/3 nevyuziva a na udrzbe domu se nepodili financne ani prakticky. Pred nedavnem jsem slysela, ze pokud se spoluvlastnik domu dlouhodobe nepodili na udrzbe, muze mu zaniknout vlastnicke pravo. Je to mozne?
Ema B
ODPOVĚĎ:
Samo od sebe synovi, který je spoluvlastnik z 1/3 a nemovitost neužívá ani se nepodílí na údržbě vlastnické právo zaniknout nemůže. Je zde však možnost, aby 2/3 spoluvlastník navrhl soudu, aby soud ze závažných důvodů zrušil spoluvlastnictví a dům přikázal do jeho výlučného vlastnictví. Vlastníkovi 1/3 by pak náležela samozřejmě finanční náhrada ve výši tržní ceny spoluvlastnického podílu, kterou by soud v rozsudku určil na základě odborného znaleckého posouzení.
24.5.2005 10:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem spoluvlastníkem ideální poloviny nemovitosti. Majitel druhé poloviny se rozhodl svůj podíl prodat. Zaslal mi písemně výzvu k realizaci předkupního práva, kterou jsem přijal. Následně ale odmítl předložit a uzavřít kupní smlouvu s tím, že ji uzavře až po zaplacení požadované kupní ceny. Pro jistotu ale odmítl i sdělit číslo účtu pro zaslání peněz. Lze tuto skutečnost chápat tak, že jeho jednáním bylo zmařeno mé předkupní právo? Mohu se naplnění tohoto práva nějak domáhat nebo musím čekat až dojde k prodeji třetí osobě a soudně pak napadnout tento prodej?
Karel kordač
ODPOVĚĎ:
Za Vámi popsané situace by bylo pravděpodobně možno shledat, že spoluvlastník svými obstrukcemi porušil vaše předkupní právo. Před prodejem byste se mohl domáhat vydání předběžného opatření, kterým by bylo tomuto spoluvlastníkovi zakázáno spoluvlastnický podíl prodat. Po novele občanského soudního řádu je však vydání předběžného opatření podmíněno složením jistoty ve výši 50 tis. Kč. Pokud by k prodeji došlo, mohl byste napadnout relativní neplatnost takového prodeje z důvodu porušení předkupního práva.
24.5.2005 10:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, s manželem jsem se rozvedla v červnu 2001, on se 2 měsíce poté odstěhoval a vrátil i klíče od bytu. Soud o majetkové vyrovnání neproběhl.Chtěla bych vědět, jestli je možné ho z bytu odhlásit. V nájemní smlouvě je stále veden jako nájemník. Bydlíme v družstevním bytě, ale jsme pouze nájemníci, nezaplatili jsme členský příspěvek.Byt jsme nabyli v manželství.V nájemní smlouvě jsem vedena já jako manželka a ještě naše 2 dcery, již plnoleté.Na družstvu ho neodhlásí, protože trvalé bydliště má hlášené pořád na naší adrese. A bez potvrzení o jeho jiném trvalém bydlišti to neudělají. Budeme to muset řešit soudní cestou. Mohl by jste mi prosím říct, zda když to půjde soudní cestou, mám šanci vyhrát a manžela touto cestou odhlásit? Nebo se budeme muset vyrovnat? Pokud se budeme muset vyrovnat, přihlíží se také na to, že naše děti jsou také psány v nájemní smlouvě a mají také podíl na bytě?Velice Vám děkuji za odpověď.
Lenka
ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsané situaci platí podle ust. § 705 obč. zákoníku, podle něhož nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce.Hlášení k trvalému pobytu je administrativní záležitost a nelze ho nesprávně ztotožňovat s dosud nevypořádaným právem společného nájmu bytu. Pokud se s bývalým manželem nedohodnete, budete proto muset postupovat cestou soudní.
24.5.2005 10:29
OTÁZKA:
Pane doktore, prosím o radu. Můj známý má po matce státní byt 1+1. Několik let pracoval v zahraničí. Nechal v bytě bydlet příbuzného ( po rozvodu neměl kde bydlet). Ten mu platil nájem a zálohy, jinak nic navíc. Ovšem tento si zde nahlásil trvalé bydliště a nyní, když se nájemce bytu chce vrátit, z bytu nechce odejít. Prý bude bydlet buď s mým známým nebo ho o byt připraví úplně. Je možné, že by opravdu mohl o byt přijít? Děkuji za odpověď!
Aneta
ODPOVĚĎ:
Z dotazu plyne, že Váš známý je nájemcem bytu a byt neužíval, protože byl dlouhodobě v zahraničí. V bytě nechal bydlet příbuzného (patrně se nejednalo o podnájem, za této situace by byl nutný souhlas pronajimatele s uzavřením podnájemní smlouvy, uzavření podnájemní smlouvy bez tohoto souhlasu je výpovědním důvodem nájmu bytu) Příbuzný patrně nemá k bytu žádný právní důvod k bydlení (zjednodušeně řečeno jako kdyby byl na dlouhodobé návštěvě), administrativní přihlášení k pobytu mu žádný titul k bydlení nezakládá Za této situace se může Váš známý obrátit na soud s návrhem na vyklizení příbuzného, samozřejmě bez náhrady. O byt by známý mohl přijít jenom tak, že by pronajimatel shledal, že je zde nějaký výpovědní důvod výpovědi nájmu bytu, tímto důvodem by mohlo být i to, že známý by mohl mít dva byty a předmětný byt nevyužívá k bydlení. Věc doporučuji podrobněji konzultovat s právníkem, který může zvážit všechny okolnosti.
24.5.2005 10:32
OTÁZKA:
Dobry den, v soucasne dobe kupuji byt v novostavbe. Kupni smlouva i hypotecni uver jsou na moje jmeno. Hypoteku budu splacet 20 let. Chtel bych se zeptat, zda v pripade, ze se nekdy behem teto doby ozenim, muze moje (budouci) manzelka po pripadnem (budoucim) rozvodu vznaset nejake naroky na tuto nemovitost. Duvodem by treba mohlo byt, ze uver byl splacen behem manzelstvi. Dekuji za odpoved.
Zdenek
ODPOVĚĎ:
Pokud nemovitost koupíte před manželstvím, bude ve vašem výlučném vlastnictví. Přímé nároky na nemovitost manželka po případném rozvodu vznášet nemůže. V rámci vypořádání společného jmění manželů po případném rozvodu může však požadovat asymetrické vypořádání z důvodu, že ze společných prostředků byl hrazen Váš závazek vztahující se k majetku ve Vašem výlučném vlastnictví, tedy splátky hypotéčního úvěru.
24.5.2005 10:32
OTÁZKA:
Dobry dena pane doktore, chtel byt Vas pozadat o radu. Pred 2 lety jsem ziskal druzstevni byt (vymena za nemovitost na vesnici jejiz jsem nebyl majitel - majitelem byl prarodic), prevod do osobniho vlastnictvi cca za necele tri roky. Behem nekolika let bychom se chteli prestehovat do vetsiho kvuli miminku. Nepredpokladam, ze se povede prima vymena, tudiz zbyva prodej a nasledny nakup. Jak je to s dani? Nekde jsem cetl ze musim nemovitost vlastnit 5 let jinak bych jeji prodej musel zdanit jako prijem. A pak jeste jedna malickost. Je nejak dulezite mit nahlaseny trvaly pobyt v tomto druzstevnim byte? Trvaly pobyt mam totiz stale na stare adrese a nijak me to nevadi (korespondence, atd. ) Nelaka me predstava vsech tech uradu a hlavne z duvodu blizke zmeny zase na jinou adresu. Dekuji!
Pavel
ODPOVĚĎ:
Osvobozen od daně z příjmů byste byl v případě, že byt vlastníte po dobu 5 let, nebo máte v bytě alespoň 2 roky bydliště nebo prodejem získané prostředky použijete na uspokojení bytové potřeby v případě, že v bytě máte bydliště po dobu kratší 2 let. Ve Vašem případě by bylo tedy rozhodující splnění podmínky bydliště v bytě. Podle mého názoru zákon pojmem bydliště myslí sice faktické bydliště, problém je v tom, jak to v daňovém řízení prokázat. Doporučuji Vám tedy přeci jenom se před prodejem do bytu administrativně přihlásit k trvalému pobytu.
24.5.2005 10:33
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,nevím zda je to otázka "přesně" pro Vás ale chci se zeptat:Před dvěma roky jsme si s přítelkyní koupili byt z úvěru kdy já jsem dlužník a ona spoludlužník byt je napsán POUZE na mě,rozcházíme se a rád bych věděl jaké práva a povinnosti mám k přítelkyni.Děkuji Struhař
Struhař Petr
ODPOVĚĎ:
Záleží na úvěrové smlouvě, pokud jste podle ní zavázání solidárně ( což je pravděpodobné) , může věřitel požadovat po každém z Vás plnění do celé výše zůstatku dluhu. Mezi sebou si spoludlužníci závazek vypořádají podle své dohody. Pokud tedy není jiné dohody platí, že ten spoludlužník který zaplatil reálně více než jednu polovinu se může domáhat na druhém spoludlužníkovi toho, co zaplatil „nad svou“ polovinu. Z čistě právního pohledu tak Vaše bývalá přítelkyně majetkově doplatí na to, že se stala dlužníkem úvěru sloužícího k pořízení Vašeho majetku. Vhodné a morální by bylo abyste dluh hradil pouze Vy sám, resp. přítelkyni zajistil ( např. směnečným závazkem pro případ, že byste nebyl dočasně schopen úvěr splácet. Přítelkyně by se patrně mohla však i tak domáhat nároků vůči Vám na základě ustanovení o bezdůvodném obohacení.
24.5.2005 10:33
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, chceme si s manželem koupit družstevní byt v bytovém družstvu založeném ještě za minulého režimu. Chtěla bych se zeptat, zda budeme mít právo na bezúplatný převod do osobního vlastnictví, i když nebudeme první nájemníci. Děkuji.
Michala K
ODPOVĚĎ:
Máte zřejmě na mysli situaci, kdy předchozí družstevníci požádali ve lhůtě podle transformačního zákona družstvo o převod bytu a převod nebyl dosud uskutečněn. Mám za to, že pravděpodobně by na Vás nárok na převod nepřešel. Věc by bylo třeba posoudit podrobněji s detailnější znalostí věci.
24.5.2005 10:34
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, v letošním roce jsme se rozhodli s přítelkyní postavit si rodinný dům.Velmi by mě zajímal Váš názor a prosím Vás o radu.Jak nejlépe ochránit sebe i ji v případě rozchodu.Podotýkám , že nejsme manželé a svatbu neplánujeme,a stavba budem financována rovným dílem.V dokumentaci (projekt) je přítelkyně vedena jako investor i jako majitel pozemku.Děkuji za Vaši odpověď
S pozdravem Lukas V.
Lukas V
ODPOVĚĎ:
Nejvhodnější by bylo, abyste uzavřeli dohodu, že stavěná nemovitost bude již ve fázi výstavby ve Vašem podílovém spoluvlastnictví, nejlépe formou notářského zápisu. Právně se stane rozestavěná stavba nemovitostí v okamžiku, kdy bude na stavbě patrné dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaží.
24.5.2005 10:34
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
majitelka domu má zájem abychom se co nejdříve odstěhovali z bytu. Po dlouhé době se uvolila, že nám dá odstupné. Ale až tehdy, když budeme mít věci vystěhované před domem.
Jenže abychom měli možnost získat jinde novou nájemní smlouvu, musíme složit peníze dopředu.A na to samozřejmě ona nepřistoupí.
Prosím poradte jak toto vyřešit právně i časově,abychom neudělali žádny špatný krok. Děkuji za odpověd.
eliška
ODPOVĚĎ:
Bohužel mě nenapadá nic jiného, než se pokusit s pronajímatelkou dohodnout jinak, k větší vstřícnosti by snad mohlo dopomoci to, že by do jednání byl zapojen i pronajimatel budoucího bytu, který by ji mohl garantovat, že se budete mít kam vystěhovat.
24.5.2005 10:34
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, tchán pobírá starobní důchod a pronajímá nemovitost s ročním nájemným 19 600 Kč. Můžete mi sdělit, jestli se na něj vztahuje osvobození od daně z příjmů? Děkuji za odpověď.Dagmar S.
Dagmar
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že v popsané situaci nelze z ničeho dovodit, že příjem i když pouze vy výši cca 20 tis Kč ročně by byl osvobozen od daně z příjmu. Proti tomuto příjmu lze však uplatnit patrně nezdanitelnou část základu daně na fyzickou osobu ve výši cca 38.040 Kč na poplatníka, takže výsledná daňová povinnost bude patrně nulová. Doporučuji Vám tuto informaci verifikovat u daňového poradce.
24.5.2005 11:02
OTÁZKA:
Dobrý den.
S manželkou jsme koupili RD. Po 4 dnech a po prvním dešti se na chodbě objevila asi centimetrová vrstva vody, zjevně spodní, protože stěny jsou izolované. Domníváme se, že se jedná o skrytou vadu a že máme právo na odstoupení od kupní smlouvy a vrácení peněz od prodávajícího. Máme pravdu a pokud a no, jak nejlépe postupovat.
Děkuji za odpověď
Libor G.
ODPOVĚĎ:
Patrně by Vám vznikal nárok na slevu z kupní ceny, odstoupení od smlouvy by připadalo v úvahu pokud by byl dům neupotřebitelný k bydlení. Pro podrobnější radu je třeba znát informace, zejména obsah kupní smlouvy. V obou případech by bylo nutno pokud s prodávajícím nedojde k dohodě, nároky uplatnit u soudu.
24.5.2005 11:02
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, pročetl jsem všechny dotazy a i zákoník, ale stále si nejsem jist odpovědí. Moje babička v současné době zdědila po sousedce (žádný příbuzenský vztah) byt ve stejném domě. Jedná se o družstevní vlastnictví, kde za 3 roky by se měl uskutečnit převod do osobního vlastnictví. Babička je členkou družstva 6 let. Nyní by chtěla byt prodat a nechce poté investovat do dalšího bydlení. Bude v tomto případě platit daň z příjmu?
Pavel B.
ODPOVĚĎ:
Pokud Vaše babička zdědila po sousedce členská práva a povinnosti v současné době a podíl v bytovém družstvu v krátké době prodá, bude mít povinnost z výtěžku prodeje zaplatit daň z přijmu. Podle mého názoru není rozhodující, že je již členkou téhož bytového družstva po dobu 6 let, nárok na osvobození od daně by se musel posuzovat vzhledem ke zděděnému členskému podílu, který bude úplatně převáděn.
24.5.2005 11:03
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, uvažuji o koupi bytu v zahraničí (Belgie) a proto jsem se chtěl zeptat, zda existují pro kupujícího nějaká omezení či povinnosti vyplývající z českých či belgických zákonů, popř. související s naším členstvím v EU. Dále by mě zajímalo, jaké daně by se mě případně týkaly při jeho pozdějším prodeji. Předem děkuji za odpověď.
Karel
ODPOVĚĎ:
Podmínky, za jakých může nabývat nemovitosti upravuje tuzemské devizové zákonodárství státu v němž se byt nachází. Tento dotaz Vám nejsem schopen odpovědět. Doporučuji Vám obrátit se na Belgického advokáta nebo tuzemskou pobočku mezinárodní advokátní kanceláře, která má partnerskou kancelár v Belgii. Z hlediska našich zákonných předpisů mám za to, že Vám nabytí nemovitosti v belgii nic nebrání. Otázka případného zdanění příjmu získaného prodejem takového bytu je otázkou mezinárodních smluv o zamezení dvojího zdanění, podrobnější informace by Vám poskytl daňový poradce specializující se na mezinárodní daňové aspekty. Podle mého názoru ale lze předpokládat, že příjem by se danil podle belgických daňových předpisů.
24.5.2005 11:03
OTÁZKA:
Dan z nemovitosti
Pane doktore Kerbachu,
vlastnila jsem byt v OV 1+KK 7 let od r. 1997 jako fyz. osoba na rodné číslo.Neměla jsem zde trvalé bydliště, jen jsem měla uvedeno jako místo provozovny na podnikání. Koncem roku 2004, 11/2004 jsem byt prodala. Za dobu bydlení jsem do bytu investovala cca 150 000 Kč na úpravách. Jsem povinna zaplatit daň z převodu nemovitostí, vyzme mě k tomu finanční úřad a mohu si část investovaných peněz odečíst nějakým způsobem jako zhodnocení bytu|?
Děkuji Jitka Kostelková
Děkuji
jitka.kostelkova@quick.cz
ODPOVĚĎ:
Dan z převodu neovitostí zaplatíte vždy, Vámi uváděné skutečnosti by měli význam pouze pro případné osvobození od daně z příjmu získaného prodejem bytu.
24.5.2005 11:03
OTÁZKA:
Vážený pane doktore.Jsem majitelkou 7/8 pozemku o rozloze 1060m2 poblíž Prahy.Již delší dobu nemohu dohledat vzdáleného příbuzného,který je mým spoluvlastníkem zbylé 1/8,abych se s ním dohodla.Nemohu tedy tímto pozemkem volně disponovat.Mohla bych prosímpěkně požádat soud o zahájení řízení ve věci vyrovnání podílového vlastnictví bez zastoupení právníkem?Dá se někde na internetu najít "mustr" pro napsání takové žádosti?Na stránkách www.advokat.cz jsem ho nenašla.Advokáti,kterých jsem na stránkách tázala mi neodpiověděli.Děkuji Vám předem Glaserová
Světlana Glaserová
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě se jedná o spor o zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání nemovitosti do Vašeho výlučného vlastnictví. Není to zcela obvyklý typ soudní žaloby, navíc musíte počítat s tím, že Vašemu nezvěstnému příbuznému bude muset být v řízení pravděpodobně ustanoven opatrovník, protože mu soud nebude schopen v řízení doručovat, bude třeba ustanovit znalce na zjištění hodnoty náhrady za podíl spoluvlastníka. Nejsem názoru, že tento typ sporu by bylo vhodné vést laicky a nekvalifikovaně.
24.5.2005 11:03
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore. Vzhledem k tomu, ze teprve poprve uvazuji o koupi bytu Vas chci pozadat o Vas nazor na nasledujici. Mam v planu si poridit novy byt od developera Finep a.s., ktery se mi zda solidni. Na prave budovany projekt mam zaplatit cca 15% zalohu pak 85% pri dokonceni. V nekolika clancich jsem cetl o riziku krachu a nasledne strate vsech investovanych prostredku a dale take (coz ja nepredpokladam) poklesu ceny nemovitosti. V neposledni rade i o spatne kvalite novostaveb. Predem Vam dekuji za Vas nazor na takovou investici a pripadna rizika s ni spojena.
Ales Zivny
ODPOVĚĎ:
O solidnosti Vámi uváděného developera nejsem schopen nic sdělit, nicméně mám za to, že Vámi uváděné podmínky se mi jeví jako solidní z hlediska vaší právní jistoty. Ideální by samozřejmě bylo, kdyby Vám developer byl schopen zajistit právní záruky vrácení zálohy např. bankovní zárukou, pokud se jedná o většího developera nebude asi prostor na vyjednávání idndividuálních podmínek a pokud o byt budete stát budete muset podstoupit takové riziko.
24.5.2005 11:04
OTÁZKA:
Dobry den,
Mohl byste mi prosim poradit, zda je mozne koupit byt, ktery je v dedickem rizeni. Byt byl ve spolecnem vlastnictvi manzelu, kdy manzelka pred nedavnem zemrela. Manzelstvi bylo bezdetne. Zatim stale probiha dedicke rizeni. Byt je uz ale nabizen ke koupi. Dekuji Fenclova
olga fenclova
ODPOVĚĎ:
Jednat o prodeji zakového bytu, který je předmětem dědického řízení samozřejmě můžete, vlastní převod a vklad do katastru bude však uskutečnitelný až po skončení dědického řízení a zápisu dědice do katastru nemovitostí.
24.5.2005 11:04
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
cca před 2 měsíci mi zemřela babička. Babička bydlela v domě, kde půl domu bylo napsané na moji matku a půl na babičku. Moje matka má ještě bratra a tudíž se nyní jedná o dědictví půlky domu, které bude rozděleno mezi mou matkou a strýcem. Chtěla bych se zeptat jaké všechny poplatky nás čekají a zda se mé matky a strýce týká dědická daň i když je to na přímé dědice. Předem děkuji za odpověď Cachová
Klára Cachová
ODPOVĚĎ:
Vaše matka a strýc jako dědi vaší babičky budou dědit v první dědické skupině. Dědění v této první dědické skupině je osvobozeno od daně dědické, nicméně dědicové budou povinni zaplatit odměnu soudem ustanovenému notáři ( který v dědickém řízení působí jako soudní komisař) za projednání dědictví. Odměna je závislá na výši hodnoty dědictví, je degresivní a činí z prvních 100 000 Kč hodnoty dědictví 2,0 %, z přebývající částky až do 500 000 Kč základu 1,2 %, z přebývající částky až do 1 000 000 Kč základu 0,9 %, z přebývající částky až do 3 000 000 Kč základu ........... 0,5 %, z přebývající částky až do 20 000 000 Kč základu .......... 0,1 % Dále budete muset počítat zejména s výdajem za znalecké ocenění nemovitosti (spoluvlastnického podílu) ve výši cca 5 tis Kč.
24.5.2005 11:04
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
bydlím v bytovém bomě s osmi bytovými jednotkami. Byty nám byly před čtyřmi lety odprodány do osobního vlastnictví.Pozemek pod bytovým domem i pozemek , na kterém je příjezdová cesta však součástí kupní smlouvy neby, takže má jiné majitele. Vzhlem k tomu, že je příjezdová cesta k domu v zimě a za deštivého počasí téměř neschůdná ( v létě bláto, v zimě led), jednalo naše SVJ s majitelem danéhompozemku o jeho odkoupení. Bezvýsledně.
Obracím se na Vás s otázkou , jak máme v takovém případě jako společenství postupovat.
Předem děkuji za odpověď.
D. Haluzová
D.Haluzova@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Jedinou cesu vidím v jednání s majitelem pozemku s tím že pokud nechce pozemek odprodat, byla by snad možní dohoda o provizorním zpevnění komunikace na vaše náklady a za případnou náhradu majiteli pozemku.
24.5.2005 11:05
OTÁZKA:
Jsem členkou SBD 2 roky. Když byt převedu na dceru, ta jej prodá a peníze použije na pořízení bytu v jiném městě, mám za to, že nebude dcera platit žádnou daň. Ještě jedna otázka, kdybych byt prodala já, (dva roky jsem tam bydlela) nákupní i prodejní cena bude stejná, podám daňové přiznání, ale daň nebude žádná. Děkuji za odpověď. Marie
Marie
ODPOVĚĎ:
V zásadě máte pravdu, dcera by ovšem v bytě musela mít rovněž bydliště, byť po dobu kratší 2 let.
24.5.2005 11:05
OTÁZKA:
Dobrý den, manžel zdědil po otci starší rodinný dům na vesnici.
Při vyřizování dědictví nebyli zjištěny žádné dluhy, u domu byla
odpojena elektrická energie. Po vyřízení dědictví jsme zažádali na SME o znovupřipojení. Z důvodu, že odběr energie byl odpojen na dobu delší než jeden rok, žádala po nás pracovnice v středisku služeb revizi a poplatek ve výši Kč 1.000,-. Požádali jsme ji tedy o povolení odplombování, s tím že budeme muset elektroměr umístit na přístupné místo, abysme vůbec dostali revizi. Paní souhlasila, s tím že to zavedla do systému a že jejich technik provede za týden připojení, jenom musíme dodat tu revizi. Poplatek jsme na místě zaplatili. Během týdne jsme zajistili nové zapojení krabice s elektroměrem před dům a paní na středisku dodali revizi. Jejich technik po tomto přijel, zjistil, že na hodinám je jiný stav než mají v evidenci, a to
o moc KWh. Tyto hodiny odmontoval a odjel. Nový elektroměr nám nepřipojil a odjel s tím, že se ozve. K dnešnímu dni nemáme připojena el. energii, poplatek ve výši Kč 1.000,- a po urgenci připojení nám p. technik sdělil, že nám posílá faktury za neoprávněný odběr, zatím ve výši Kč 5.000,- s tím, že jsme bez povolení přemístily hodiny. Dodávám, že hodiny tam byli cca od r. 2001 bez připojení. Dále mi sdělil, že má příkaz nepřipojit nové hodiny s tím, až bude tato záležitost vyřízena.
Prosím o odpověď, zda má elektrárna právo vystavit fakturu na neoprávněný odběr, když jsme na jejich středisku služeb toto nahlásili, zda může elektrárna obnovit dědické řízení, a chtít
dost vysoký dluh po nás (v době, kdy jsme dědictví, přijali jsme o něm nevěděli, a dům má hodnotu cca 100.000), jakým způsobem máme urgovat připojení el. energie na domě.
Děkuji předem za odpověď.
Eva
ODPOVĚĎ:
V zádadě platí, že pokud dodavateli elektrické energie vznikla pohledávka za zůstavitelem, měla být uplatněna v dědickém řízení. Podle zákona platí, že dědicové odpovídají za zůstavitelovi dluhy až do výše nabytého dědictví, dodatečně se však projednává jen zůstavitelův majetek ne dluhy. Tyto dluhy by ale věřitel mohl požadovat po dědicích. Z vašeho popisu bez podrobnější znalosti okolností nelze jednoznačně soudit, rozhodující by bylo patrně i technické posouzení, jak mohl rozdíl v měřené spotřebě elektřiny vzniknout a v jakém období a čím, případně kým byl způsoben.
24.5.2005 11:05
OTÁZKA:
Dobrý den. Píšu jako důchodkyně. Příjmy z pronájmu domku po rodičích v letošním roce nepřesáhly 15 000 Kč, byla jsem tedy osvobozena od přiznání daně z příjmu. V tisku jsem však četla že není třeba danit příležitostný roční příjem do výše 20 000 Kč.
Můžete mi sdělit, kde je pravda, případně, ve kterém zákoně se to dočtu? Děkuji.
Dobruška
ODPOVĚĎ:
Vážená paní, toto je otázka spíše pro daňového poradce a tato rubrika je určena pro řešení problémů právních, byť souvisejících s realitami. Problematiku jinak upravuje zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů.
7.6.2005 18:22
OTÁZKA:
V naší obci byla postavena skupina 10.domů soukromým investorem.Protože to bylo v místě, kde nebyly žádné inženýrské síťe včetně vozovky a chodníků, musel toto všechno investor zbudovat. Podmínka obce byla ta, že po kolaudaci musí tyto sítě předat správcům jednotlivých sítí kromě kanalizace. Ta zůstane ve skupinovém vlastictví majitelů nově postavených domů, protože tato kanalizace je tlaková - přečerpává se směrem nahoru do obecní jednotné (smíšené) kanalizace a obec se o tuto novou přečerpávací část kanalizace odmítla starat z důvodu náročnosti provozu. Tuto podmínku si obec dala hned na začátku, když dávala svoje stanovisko k povolení výstavby v dané lokalitě. Nyní pod těmito domy se bude výstavba dále rozšiřovat o cca 15.nových domů, které by se potřebovali připoji na jejich tlakovou kanalizaci. Vlastníci kanalizace však toto odmítají protože si nepřejí rozšiřovat výstavbu domů v jejich lokalitě i když celá oblast je v Územním plánu obce zařazená pro výstavbu rodinných domů. Mohou tito vlastníci tlakové kanalizace zabránit napojení výše zmíněných plánovaných nových domů na jejich kanalizaci, anebo je musí napojit podle zákona 274/2001 § 8, odst.4 ?? A jaká je faktická "vymahatelnost" tohoto práva, když by se tito vlastníci takzvaně "zasekli" a nechtěli se za žádnou cenu domluvit ?
Děkuji za odpověď.
Pavel S.
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že i zde bude platné ustanovení zák. č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích. Otazné je, zda-li však kapacitně bude kanalizace stačit. Pakliže ano, pak vymahatelnost práva vidím sice jakožto problematickou, nicméně stejný zákon upravuje i sankce v případě porušování tohoto zákona, m.j. i Vámi citovaného paragrafu.
7.6.2005 18:22
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, abych popsala situaci. Dedecek bydli v najemnim dome, kde doslo k odkupovani bytu. Rodina nema na odkup penize, proto jsme se dohodli, ze byt zaplatim ja, jeho vnucka. Jak mam postupovat, prosim. Smlouva o pujce? Ale byt budu splacet po castech.... A kdybych chtela pozdeji, po dedeckove umrti, vim zni to hrozne, v byte bydlet, jak si vse pojistit, aby kdyz dedeckovi byt zaplatim, v nem nemel narok bydlet treba jeho jediny syn. Mnohokrate dekuji za odpoved.
Anna
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že jste fakticky dědečkovi poskytla peníze (ať již hotově či splácíte půjčku) na koupi bytu a byt je nyní v osobním vlastnictví dědečka. Smlouvu o půjčce si sice sepsat můžete, tato však ochrání pouze Vaše nároky na vrácení těchto peněz a to ještě komplikovaně v případě úmrtí dědečka (musela by jste se přihlásit se svou pohledávkou do dědictví). Bylo by též možné, aby dědeček sepsal závěť ve Váš prospěch, nicméně i to by s ohledem na institut neopominutelných dědiců nebylo stoprocentní a navíc závěť lze kdykoli zrušit závětí pozdějšího data. Takže pakliže bude dědeček souhlasit, dohodněte se s ním, že Vám byt ještě za svého života převede (aby měl jistotu, tak to může být i s věcným břemenem doživotního bydlení). Jistě, bude zde nepříjemná daňová povinnost, ale věřte mi, stojí to za to.
7.6.2005 18:25
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, velmi naléhavě Vás žádám o radu. Bydlím ve druhém patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu a jsem vlastníkem bytu stejně jako všichni mí sousedé. Dohromady tvoříme společenství vlastníků bytu. Některým sousedům vadí v poslední době štěkání mého psa, který se mnou v tomto bytě žije už šest let. Mohou mne sousedé nechat vystěhovat? Pes je malý, je pravda, že štěká a škrábe na dveře po mém odchodu z bytu, případně když s ním jde víc lidí na procházku najednou, to štěká z radosti. Když říkám štěkání, tak to znamená několikrát denně, ale pouze krátce, nikdy to netrvá déle než tři, čtyři minuty. Pes nikdy neštěká v době nočního klidu, poprvé zaštěká až v půl deváté ráno po mém odchodu do práce. Ještě na vysvětlenou: rozvedla jsem se před časem s manželem, jsem nyní evidovaná jako jediný vlastník bytové jednotky v katastru nemovitostí. Byt přitom původně patřil exmanželovým rodičům, kteří panelák s ostatními sousedy stavěli v roce 1969 svépomocí. Byty jsme vyměnili a stali se s manželem vlastníky, po rozvodu jsem výlučným vlastníkem já. Obávám se, že sousedé "těžce" nesou, že jsem v bytě zůstala já, což jim může připadat "nespravedlivé", nehledě k tomu, že extchán s extchyní bydlí vedle v činžovním domě a možná i tyto nálady, namířené proti mně a mému psu, extchán s manželkou sami podněcují, protože na mne po rozvodu zanevřeli. Sousedů se bojím, jejich hrubé narážky na chodbě nelze neslyšet, neodpovídají na můj pozdrav, a stresuje to i moji dvanáctiletou dceru, ta se už bojí psa venčit, aby jí nikdo nevynadal. Znovu opakuji: pes je malé, společenské plemeno, vhodné do paneláku, štěkal odmala, nikdy nikomu neublížil, exkrementy po něm uklízím, chodbu neznečišťuje. V domě jsou celkem čtyři psi, občas také štěkají, ale patří "starousedlíkům", kteří dům stavěli. Moc mne to mrzí a jsem z toho zoufalá. Může někdo přikázat, abych dala psa pryč, když je to "věc"? Může mne někdo vystěhovat z mého domu? Děkuji moc za radu, opravdu nevím, na koho se obrátit, toto není otázka pro kynologa, jak psa odnaučit štěkat (je temperamentní, má radost, když jde ven, nelze to odnaučit), ale nakolik je reálná hrozba, že budu muset byt i s dítětem opustit? Psíka nemám komu dát, má nemocné srdce...
Děkuji... Ivana
Anonym
ODPOVĚĎ:
Nebude to tak horké, ale Vaše sousedy Vám nezávidím… Ve svém dotazu se nezmiňujete, zda-li Vámi popisovaná situace není řešena např. ve Stanovách společenství vlastníků či domovním řádu, předpokládám tedy, že nikoli. Za určitých okolností (pakliže by bylo prokázáno, že pes skutečně štěká tak hodně, že to ruší sousedy) by se mohlo jednat o přestupek proti občanskému soužití, v případě, že by to bylo skutečně neúnosné (což ve Vašem případě není a zejména ne v noci) a zásahy do práv ostatních vlastníků by byly vysoké intenzity, bylo by možné se domáhat ze strany sousedů určovací žalobou odstranění závadného stavu, neboť dle § 127 obč. zák. se musí vlastník věci zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného (např. právě hlukem) nebo čím by vážně omezoval výkon jeho práv. Dost dobře si nedokážu představit, jak by byla soudem či i správním orgánem posuzována intenzita štěkání psa a domnívám, se, že by jste měla i v tomto případě situaci „ustát“, zejména i proto, že i ostatní vlastníci bytových jednotek mají psy. V žádném případě se nemusíte bát toho, že právně by Vás ostatní mohli dostat z bytu, nicméně pakliže by se o to pokusili, braňte se za asistence osoby znalé práva. Osobně se však domnívám, že ostatní vlastníci tuto cestu nepoužijí. Na „nepřímý tlak“ sousedů hulvátů si ovšem budete muset zvyknout nebo se zachovat dle přísloví na hrubý pytel hrubá záplata…
7.6.2005 18:25
OTÁZKA:
Co znamena primy prodej najemni smlouvy a jake zavazky/vyhody z toho vyplyvaji pro kupujiciho?
Dekuji
Czarlie
Czarlie
ODPOVĚĎ:
Přímý prodej nájemní smlouvy není právní termín, spíše jen lidové vyjádření následujících případů. Můžeme si pod tím však představit leccos, bylo by dobré znát více detailů. Pod tímto označením se můžeme setkat např. s tím, že majitel domu vypíše jakési výběrové řízení na to, kdo se stane nájemcem jeho bytu, s kým tedy (většinou vyšší bere) uzavře nájemní smlouvu s tím, že např. hned první nájemné je ve výši smluvní a to ve značné výši. Dojde tedy k jakémusi prodeji nájemní smlouvy. Výhodou zde je to, že máte byt, který jste chtěli získat, nevýhodou naopak to, že jste za to, aby jste nájem získali, museli zaplatit. Dále však jsem se setkal s tímto pojmem při tom, když dosavadní nájemce chce prodat svůj nájem (jakékoli věci, zejména pak nemovité) někomu třetímu bez souhlasu pronajimatele tedy vlastníka. Zde upozorňuji na rizika s tímto spojená. Bez souhlasu vlastníka je transakce nezákonná a Vy by jste mohli přijít o právo nájmu i o peníze. Vždy se raději neváhejte poradit s osobou znalou např. realit (RK apod.)
7.6.2005 18:26
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore,
chtela bych se zeptat jak je to s dani z prevodu nemovitosti, existuje nejaka vyjimka pro jeji nezaplaceni,napr.pokud pouziji ziskane prostredky na zakoupeni noveho bytu?Dekuji
Jana Rybkova
ODPOVĚĎ:
Nevím, zda-li jste neměla na mysli spíše osvobození od daně z příjmů. Pakliže ano, odkazuji na § 4 odst. 1 písm. a) zák. č. 586/1992 o daních z příjmů,. Ze které vyplývá, že za splnění určitých podmínek budete osvobozena od platby daně z příjmu. Jinak tato otázka se v poradně celkem periodicky opakuje, takže odkazuji i na tyto odpovědi. Pakliže ovšem máte na mysli skutečně osvobození od daně z převodu nemovitostí, pak osvobození za určitých podmínek existuje, nicméně mám za to, že Váš případ do nich zřejmě spadat nebude, neboť jsou to např. případy převodů státního nemovitého majetku apod., rozhodně ne běžné případy, jak máte na mysli zřejmě Vy. Tyto výjimky jsou uvedeny v § 20 zák. č. 357/1992 o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí.
7.6.2005 18:26
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, s přítelem začínáme stavět rodinný dům, přičemž jako stavebníci jsme uvedeni oba dva. Výše našich finančních prostředků vložených do stavby je různá, rádi bychom to tedy zohlednili v budoucím vlastnictví domu. Jakým způsobem je možno podíly upravit? Děkuji.
Kateřina
ODPOVĚĎ:
Pakliže dům dokončíte a zkolaudujete jej, v katastru nemovitostí budete skutečně zapsáni oba dva a to rovným dílem. Pakliže nechcete, aby se tak stalo, společně s návrhem na zápis budovy do katastru nemovitostí přiložte spolu s dalšími zákonem požadovanými doklady souhlasné prohlášení Vás, tj. obou stavebníků, ve smyslu, že Vaše vynaložené prostředky na stavbě nebyly shodné a že proto žádáte o zapsání budovy v poměru např. 1/3 na Vás a 2/3 na Vašeho přítele či opačně. Souhlasné prohlášení musí mít ověřené podpisy a splňovat další zákonem požadované náležitosti. Dle mých informací by neměl být na katastrálním úřadě problém.
7.6.2005 18:26
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, chci si s pritelem koupit byt. Ja bych dala pulku v hotovosti, on druhou hypotecnim uverem psanym jen na sebe. Byli bychom tedy majitele oba dva, kazdy by mel stejny podil. Je mozne, ze kdyby prestal platit splatky, uspokojila by se banka jen z jeho poloviny nebo i z me? Existuje nejaky jiny zpusob, kterym si lze poridit byt spolecne, tak aby na tom nikdo z nas nemohl prodelat pri pripadnem rozchodu? Dekuji za odpoved.
Kopitová
ODPOVĚĎ:
Logika věci by napovídala, že banka by se měla hojit jen na přítelovu majetku. Předpokládám však, že banka při poskytnutí hypotečního úvěru bude žádat do zástavy věc (tedy byt) celý, nikoli jen jeho ideální polovinu, aspoň je to tak běžné. Pakliže se tak stane a přítel by přestal platit, mohla by banka požadovat uspokojení z celé zástavy (bytu). Při případném rozchodu existuje několik možností. Nejčastější jsou případy, kdy jeden druhého vyplatí či je zde možnost prodeje bytu a rozdělení výtěžku.
7.6.2005 18:27
OTÁZKA:
V minulem roce v prosinci jsem koupila starši byt v panelovém domě v osobním vlastnictví. Podepsala jsem převodní formulář, kde bylo uvedeno, že byt nemá žádné nedostatky a na žádné jsem nebyla upozorněna. Provedli jsme rekonstrukci bytového jádra.V únoru jsem zjistila, že protéká odpad z bytu nad námi.Dva měsíce trvalo než majitelka bytu nad námi pozvala instalatéry.Přivolaní instalatéři konstatovali, že se bude muset vyměnit hlavní odpadová roura a budou muset částečně vybourat naši opravenou koupelnu a ve společenství vlastníku jsem se dozvěděli, že tato situace se řeší minimálně rok.Můj dotaz zní, zda je možné požadovat na předchozím majiteli finanční náhradu za škodu, která nám bude učiněna. Zvláště proto, že o této situaci věděl a záměrně ji zamlčel.
Děkuji za odpověď
Blanka Krejčí
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotaz dovozuji, že bude nutno vyměnit rozvod kanalizace. Dle § 2 písm. g) zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům patří mezi společné části domu m.j. rozvody kanalizace, vody, plynu, elektřiny apod. Z tohoto důvodu jsem názoru, že opravu těchto stoupaček by mělo zajistit společenství vlastníků z tzv. „fondu oprav“. Společenství vlastníků by tuto výměnu mělo uhradit, otazné to však bude co do nákladů na Vaši rekonstruovanou koupelnu. Zde se jim zřejmě do tohoto chtít nebude, nicméně je velmi sporné, zda-li se podaří cestou soudní přimět k náhradě škody původního vlastníka (pakliže se s ním nedohodnete smírně), který Vás dle Vašich slov mystifikoval. Vše by záleželo na konkrétních okolnostech případu. V tomto stadiu zadání nejsem schopen předvídat případné rozhodnutí soudu.
7.6.2005 18:27
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore obracim se na Vas s prosbou o radu. Mam zajem o koupi konkretniho bytu, jiz jednam s realitni kancelari o slozeni zalohy. Jen pro jistotu jsem se podivala do obchodniho rejstriku na internetu a i telefonicky se obratila na odpovidajici mestsky soud, ale realitni kancelar se kterou jednam tam vubec neni registrovana. Je to velky problem, jake komplikace to pro me muze znamenat? Jaky doklad nebo smlouvu bych mela od realitni kancelare obdrzet pri platbe zalohy? Predem moc dekuji za odpoved.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že se ve Vašem případě jedná o podnikatele – fyzickou osobu, která není zapsána v obchodním rejstříku. Toto ale není nic výjimečného. Na Vašem místě bych ale požadoval na této RK, aby s Vámi byla uzavřena smlouva o zprostředkování prodeje (která by řešila i režim složené zálohy) a zároveň, aby tato RK Vám prokázala své živnostenské oprávnění k provozování realitní činnosti. V pochybnostech doporučuji skutečně kontaktovat osobu znalou práva nebo alespoň realit, nejde přece v případě Vaší investice o dvě koruny. Rozhodně buďte opatrná.
7.6.2005 18:28
OTÁZKA:
Vážený pane.Ptám se zda budu muset platit daň z příjmu při prodeji pozemku,který vlastním s manželkou necelé dva roky.Pokud ano,tak za jakých podmínek.Děkuji za odpověď.
Zdeněk
ODPOVĚĎ:
Pakliže se jedná jen o samotný pozemek, osvobozen budete jen v případě, když mezi dobou jeho nabytí a prodeje uplyne doba delší než 5 let. (§ 4 odst. 1 písm. b) zák. č. 586/1992 Sb.). Danit budete rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou. Jiná situace by byla v případě, kdyby jste pozemek nabyl děděním od přímého příbuzného. Zde by se do 5 leté lhůty započetla i doba, po kterou měl pozemek ve vlastnictví tento Váš zemřelý příbuzný.
7.6.2005 18:28
OTÁZKA:
Dobrý den,
prosím o radu pri prodeji nemovitosti( bytu v osobním vlastnictví).
na prodej bytu mám podepsanou zprostredkovatelkosu smlouvu s realitní
kancelárí, v které je uvedeno ze se jedná o bytv osobním vlastnictví a v
kolonce stav vybavení předmětu kupní smlouvy:novostavba včetně kuchynské
linky.
jiz mám podepsanou smlouvu s kupujícím kterou mi zprostredkovala ona
realitkya v te se uvadi:
II.
Prodávající na základě této smlouvy převádí na kupujícího do jeho výlučného
vlastnictví:
· bytovou jednotku číslo 738/3 umístěnou v budově číslo popisné 738 stojící
na pozemku parcelní číslo st. 1227.
· spoluvlastnický podíl ke společným částem domu číslo popisné 738 stojící
na pozemku parcelní číslo st. 1227, a to ve výši 244/3081,
· spoluvlastnický podíl k pozemku parcelní číslo st. 1227, a to ve výši
244/3081,
a to za kupní cenu ve výši XXXX Kč (slovy: XXXX).
Kupující prohlašuje, že předmět této smlouvy, tedy převáděnou bytovou
jednotku s příslušnými spoluvlastnickými podíly kupuje a do svého výlučného
vlastnictví přijímá.
peníze od kupujícího jsou již na učtě u právníka.
kupující a ani realitka odmitaji prevzit byt jelikoz jsem odvezl elektrický
sporák( samostatne stojící) a tvrdí mi že je to součást a příslušenství bytu
a požadují abych sporák do bytu vrátil jinak nepodepíšou předávací protokol.
prosím o radu jsou v právu?
Předem dekuji za odpoved
mnohokrat dekuji
David Pospíšil
Tel.: 731 220 00
Pospíšil David
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že RK a kupujících mají pravdu. I když je sporák volně stojící, lze považovat za součást kuchyňské linky, která je součástí bytu. Jiným případem by byl ostatní nábytek, sporák však nikoli, ten by jistě šel zabudovat do kuchyňské linky.
7.6.2005 18:28
OTÁZKA:
Zdravím a prosím o odpověď.
Bydlel jsem s rodiči v družstevním bytě a když jsem se oženil, rodiče se z bytu odstěhovali do domku, který si koupili a já s manželkou zůstal v bytě bydlet. Členy družstva jsou rodiče, já nikoli.
Naše vztahy se výrazně zhoršily, obávám se, že nebudu moci dále v bytě zůstat. Je toto nebezpečí reálné? Jak bych mohl získat byt pro sebe? Nevadí, že jsem vlastníkem nemovitosti, kterou hodlám rekonstruovat?
Děkuji za odpověď.
Karel
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že jediným možným řešením, jak byt získat pro sebe, je dohodnout se s rodiči na převodu členských práv a povinností, což lze provést poměrně jednoduchou smlouvou. Silou ani jakoukoli právní žalobou si nepomůžete. K předmětnému bytu Vám totiž svědčí jen odvozené právo užívání, primárně právo užívat jej mají Vaši rodiče. Na věci nic nemění ani skutečnost, že jste vlastníkem další nemovitosti, kterou hodláte rekonstruovat.
7.6.2005 18:29
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
ráda bych se zeptala, jak je to s placením daní v případě, že jsem před dvěma lety (14.4.2003) dostala od babičky byt,vyplatila jsem z něj bratra částkou 500 000,-. Teď bych ho ráda prodala. Nikdy jsem v něm nebydlela, ani jsem si tam nepřepsala trvalé bydliště. V bytě měla "dožít" babička, ale kvůli zdravotním potížím se na začátku tohoto roku přestěhovala do domova důchodců.
Platí se v tomto případě i daň z příjmu (v jaké výši)?
Děkuji za odpověď
Olga
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že máte byt v osobním vlastnictví a chcete jej prodat, aniž jste v něm kdykoli bydlela. Daň z příjmu by jste nemusela platit v případě, že by jste získané prostředky z prodeje bytu použila na uspokojení své bytové potřeby (např. nákup jiného bytu apod.) a to i v případě, že v bytě by jste bydlela po dobu kratší než dva roky (stačilo by tedy víceméně proforma nastěhování do bytu a možná, aby jste měla čisté svědomí pro případné zkoumání FÚ, se i na čas sem přihlásit s tím, že se po prodeji odhlásíte). Horší varianta však bude, když tyto prostředky nepoužijete na uspokojení bytové potřeby. Zde platí, že by jste musela v bytě mít bydliště po dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem, což ovšem není Váš případ. Zde by jste tedy musela daň z příjmu uhradit.
7.6.2005 18:29
OTÁZKA:
Dobrý den, koupil jsem práva užívání družstevního bytu před 1 rokem za částku 550.000Kč, platil jsem v hotovosti, nebyla ani mezi námi sepsaná smlouva, jen jsme vše převedli na bytovém družstvě. Teď jsem byt prodal za 650.000 Kč, platba bude provedena stavební spořitelnou na můj účet. Měl bych platit daň z příjmů z rozdílu cen, jelikož byt nevlastím 5 let nebo nebydlím min. 2 roky, sníženou o náklady...ale...můj dotaz zní. Je problém že nemám kupní smlouvu, jen smlouvu o nabytí bytu, kde není uvedena kupní cena. Prodávající tehdy ani nepodával daňové přiznání, jelikož byt vlastnil více než 5 let, tutíž není doklad o částce za kterou byl byt prodán. Musím tedy platit i daň z příjmu z 100.000 Kč když to není dokazatelné a průkazné?? Nechci nic zanedbat. Děkuji moc za odpověď.
robert
ODPOVĚĎ:
Za prvé je nutno připomenout, že z ust. zák. č. 586/1992 (§ 4 odst. 1 písm. u) vyplývá, že pakliže by jste jakožto člen družstva převedl svá členská práva a povinnosti vč. užívacího práva na byt za úplatu, jste osvobozen od platby daně z příjmů za předpokladu, že použijete získané prostředky na uspokojení svých bytových potřeb a to bez ohledu na jakékoli lhůty po které tyto práva vlastníte. Pakliže tak nehodláte učinit, z opatrnosti bych daňové přiznání podal.
7.6.2005 18:29
OTÁZKA:
Dobrý den. Přítel se před necelým rokem stal členem SBD a v tomto bytě nyní bydlíme, nemáme zde ale trvalý pobyt. Po splacení veškeré anuity má být nyní podepsána smlouva o převodu do osobního vlastnictví a předání na katastr. Rádi bychom však uskutečnili výměnu za větší byt a na doplatek použili hypotéku. Chtěla bych Vás tímto požádat o radu, zda máme uskutečnit výměnu bytu už jako os.vl. nebo převod do os.vl. oddálit a měnit jako družstevní. Jak to funguje při výměnách osobní za družstevní nebo družstevní za družstevní? A ještě mám dotaz, je-li povinnost i při výměnách platit nějakou daň?Mockrát děkuji za odpověď.
JitkaT.
ODPOVĚĎ:
Výměny bytů upravuje § 715 obč. zák. V principu platí, že alespoň jeden z bytů musí být užíván na základě nájemního vztahu. Co se týče různých variant výměn (družstevní za družstevní, družstevní za osobní vlastnictví, apod.), lze konstatovat, že nejjednodušší a nejrychlejší je vždy výměna v případě, že se nevyskytuje na jedné straně osobní vlastnictví a to z důvodu, že v tomto případě neprobíhá řízení m.j. na katastru nemovitostí. Na druhou stranu má varianta bytu v osobním vlastnictvím tu výhodu, že umožňuje tento byt financující bance zastavit (v případě, že požadujete úvěr), což u družstevního bytu většinou nepřipadá v úvahu (družstvo jen těžko uzavře zástavní smlouvu). Pakliže by jste dále měnili byt již ve Vašem osobním vlastnictví, mám za to, že lze jeho hodnotu vyčíslit částkou o něco větší, než je jen hodnota členských práv a povinností, byť spojených s právem nájmu k tomuto bytu. V případě, že by jste měnili bytovou jednotku již v osobním vlastnictví za bytovou jednotku opět v osobním vlastnictví, jednalo by se o klasickou výměnu nemovitostí s tím, že se výměna považuje za jeden převod a tento je zdaněn daní z převodu nemovitostí. Daň se pak vybere z převodu toho bytu, ze kterého by byla daň vyšší, poplatníci jsou oba majitelé, kteří jsou povinni uhradit daň společně a nerozdílně.
7.6.2005 18:30
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
je nám MČ Praha 13 nabídnuta možnost koupě bytů jako tzv.bytový technologický celek. To představuje celkem 156 bytů. Bude nutné založit právnickou osobu, asi v podobě společenství vlastníků bytů.Domnívám se, že Podmínkou je zájem oprávněných nájemců ve výši 90%, tj. 140 těchto nájemců.Je vůbec reálné fungování této právnické osoby? Souhlas všech při rozhodování, problematické shromažďování při tomto počtu apod? Odpovídá to současné legislativě? Důvodem je prý napojení tohoto počtu bytů na jeden výměník. Děkuji za vaše vyjádření.
František Kocmich
ODPOVĚĎ:
Podmínka 90 % zájemců byla zřejmě stanovena MČ Praha 13 a je skutečně pravdou, že v případě prodeje bytů vznikne ze zákona tzv. Společenství vlastníků jednotek. Jeho fungování a podstata je blíže rozvedena v § 9 a násl. zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a to včetně způsobu rozhodování tohoto společenství. V zákoně jsou poměrně pregnantně uvedeny požadavky na usnášení schopnost společenství. Blíže odkazuji na § 11 zák. č. 72/1994 Sb.
7.6.2005 18:30
OTÁZKA:
Dobry den, rada bych se zeptala, co potrebuji k tomu, abych si mohla otevrit v cechach realitni kancelar, momentalne mam statni zkousku v USA a jsem drzitelem platne licence na prodej a nakup nemovitosti a rada bych se sve praci venovala i po navratu, dekuji za odpoved.
Marketa Kucikova
ODPOVĚĎ:
Budete muset splnit požadavky kladené naším právním řádem, konkrétně živnostenským zákonem a získat živnostenské oprávnění s předmětem činnosti realitní činnost. K tomuto musíte splnit všeobecné požadavky na získání živnostenského oprávnění, tj. dosažení věku 18 let, bezúhonnost, způsobilost k právním úkonům a doložit skutečnost, že nemáte závazky vůči FÚ a na platbách pojistného na sociální zabezpečení.
7.6.2005 18:30
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím více jak čtyři roky jako cizí v bytě, ketrý má majitele. S manžely s kterými bydlím chtějí převést užívací právo na mě. Za jakých podmínek lze toto provést.
leona
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že to půjde bez souhlasu vlastníka bytu (pronajímatele) velmi těžko, pokud nesplňujete veškeré níže uvedené požadavky zákona. Zákonný přechod nájmu, kde se jeho souhlas nevyžaduje, připadá v úvahu v případě úmrtí nájemce a trvalém opuštění společné domácnosti, to vše ve Vašem případě jen za předpokladu, že by jste prokázala, že jste s nájemci sdílela společnou domácnost po dobu tří let před úmrtím či opuštěním společné domácnosti a nemáte zároveň vlastní byt. Pro Vaši informaci institut společné domácnosti neznamená jen společné bydlení, nýbrž i to, že společně uhrazují náklady na své potřeby. V případě, že by Vaše tvrzení o oprávněnosti přechodu nájmu pronajímatel odmítal, musela by jste podat příslušný žalobní návrh a výše uvedené skutečnosti v soudním řízení prokazovat.
7.6.2005 18:31
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, chtěla bych Vás požádat o odpověď na následující dotaz: Mojí babičce byl v roce 1997 jako nájemci nabídnut k odkupu městský byt 3+1, ve kterém spolu s ní bydlel i její čtyřicetiletý svobodný syn. V bytě bydlela v té době už dlouho a proto předpokládám, že měla uzavřenou "ústní" nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Babička byt odkoupit nechtěla, ale souhlasila s mojí nabídkou, že byt odkoupím do osobního vlastnictví já (vnučka), což návrh na odkup umožňoval. Byt jsem získala a řádně splatila na základě smlouvy o nabití vlastnictví k bytu. Předpokládám správně, že tím, že jsem se stala majitelkou bytu se i babička stala mojí nájemnicí s regulovaným nájemným ? Je tato domněnka správná, i když ve smlouvě o převodu vlastnictví není žádná zmínka o nájemnici a naopak je tam napsáno, že nepřejímám s bytem žádné právní závady ? Nájemné od ní nevyžaduji (ona naopak po mně vyžaduje hrazení oprav v bytě), platí pouze platby za elektriku, teplo, vodu a příspěvek do fondu oprav. Jsem vdaná, máme dvě děti a potřebujeme nyní vlastní bydlení. Ráda bych proto začala svůj byt užívat já a dala babičce výpověď nájmu podle § 711 odst. 1a). Když požádám soud o přivolení k výpovědi nájmu, jaký byt budu muset babičce zajistit ? Opět 3+1 na dobu neurčitou za regulované nájemné ? (Přišlo by mi to nepřiměřené a je navíc nemožné tak dobrotivého majitele bytu sehnat) Nebo stačí, když například zajistím ubytování v domě pro seniory ? A jak je to s jejím synem, který má v bytě trvalé bydliště – jaký je jeho právní vztah k bytu ? Musím i jemu něco zajistit ? Velice děkuji za odpovědi na moje dotazy.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Pakliže Vaše babička má platnou nájemní smlouvu, kde je předpokládám regulované nájemné, je skutečně Vaší nájemkyní se vším, co k tomuto patří, tj. i s povinností platit nájem, budete-li to vyžadovat. To, že zmínka o nájemním vztahu nebyla v kupní smlouvě, neneguje v žádném případě babiččina práva. Ona nemůže za to, že obec se v kupní smlouvě o tomto nezmínila. Můžete babičce pochopitelně dát výpověď z nájmu bytu a žalovat na přivolení k výpovědi z nájmu bytu dle Vámi uváděného ustanovení, musíte však počítat s tím, že soud jí přizná přiměřený náhradní byt (i když zde je možné, že s ohledem na to, že je sama, uzná, že jí stačí náhradní byt o nižší výměře). Regulované nájemné však není podmínkou, doba neurčitá ano. Ubytování v domě pro seniory nestačí a zákon jej nepředpokládá. Po dohodě s babičkou to však samozřejmě možné je. Se synem bych si starosti nedělal, jednoduchým administrativním postupem předpokládaným zákonem o evidenci obyvatel dosáhnete jeho odhlášení z místa pobytu trvalého bydliště, pakliže tak neučiní sám. Váš dotaz mi připadá trochu morbidní, nebylo by se lepší nějak slušně s babičkou domluvit ? Soudit se s vlastní babičkou je přece jen trochu nestandardní a v případě nedohody se povinnosti zajistit náhradní byt nezbavíte…
7.6.2005 18:31
OTÁZKA:
Dobrý den, mám následující problém. Moje babička má nájemní smlouvu k bytu na dobu určitou, (uvedeno na dožití) v domě který vlastní obchodní společnost. Babička po mrtvici částečně ochrnula a já jsem jí chodila pomáhat.Její zdravotní stav se zhoršil natolik že byla nutná odborná péče a byla tedy přesunuta z domova do léčebny, kde nedávno zemřela. V době, kdy byla v léčebně jsem byt začala užívat a hradila jsem všechny potřebné platby. Zároveň jsem za babičkou docházela a starala se o její nutné potřeby (zdravotnické pomůcky aj.) Její smrt jsem následně oznámila majiteli s tím, že bych byt ráda i nadále užívala. Majitel mi odpověděl, že s tím nesouhlasí a abych byt vyklidila, že k němu nemám žádný právní titul. V současné době ještě stále probíhá dědické řízení, takže byt dále obývám. Jsem studentka vysoké školy a nevlastním žádnou nemovitost. Jaký je prosím Váš odborný názor na mou situaci? Mohu byt do budoucna užívat a co proto mohu ještě udělat? Jakou roli v přechodu užívacího práva k bytu hraje zmíněná nájemní smlouva na dobu určitou - NA DOŽITÍ? Děkuji
gábina
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že Vás zklamu. Nájem babičky skutečně zanikl smrtí a skutečnost, že měla smlouvu na dobu určitou na dožití znamená bez dalšího, že na byt nemáte právní titul, byť by jste třeba splnila další požadavky kladené zákonem (§ 706 OZ). Jiná věc by byla, kdyby smlouva byla uzavřena na dobu určitou např. do r. 2010. Zákonný přechod nájmu ve Vámi popisovaném případě skutečně není možný. Celý pes je zakopán právě v tom, že smlouva byla uzavřena NA DOŽITÍ babičky. Pronajímatel se zřejmě s úspěchem domůže rozsudku na vyklizení tohoto bytu, pakliže jej nevyklidíte dobrovolně.
7.6.2005 18:38
OTÁZKA:
Vlastním nemovitost jako spoluvlastník s bývalým manželem. Nyní chci nemovitost prodat. Bývalý manžel s prodejem souhlasí. Co všechno potřebuji k prodeji zajistit (např. odhad nemovitosti?) Jak bude prodej probíhat a jak se bude platit daň z převodu nemovitosti v tomto případě. Jedná se o rekreční nemovitost bez RK. Děkuji
Vendula
ODPOVĚĎ:
Pakliže jste s bývalým manželem ohledně prodeje nemovitosti ve shodě a nechcete použít pro prodej služeb realitní kanceláře, je k převodu nemovitosti nutná kvalifikovaně vypracovaná smlouva (nejlépe osobou znalou práva), která bude s příslušnými přílohami podána na příslušný katastrální úřad. Znalecký posudek předložíte spolu s daňovým přiznáním na FÚ do tří měsíců po provedení vkladu do katastru nemovitostí. Pro samotnou tvorbu kupní smlouvy bezpodmínečně nutný není. Co se týče daňového přiznání, každý si podáte své daňové přiznání za svou polovinu nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí činí 3 % z daňového základu, kterým je buď kupní cena nebo odhad nemovitosti (vždy z vyšší částky)
7.6.2005 18:38
OTÁZKA:
Dobrý den, dcera bydlí ve služebním bytě, jako samoživitelka se stará o 4letou dceru. Byt má na dobu určitou,smlouva se stále prodlužuje automaticky na rok. V současné době se propouští pro nadbytečnost. V případě, že dcera dostane výpověť, musí a do kdy opustit byt - nemá kde jinde bydlet a s dcerou by byla na ulici.
Jaké sankce ji hrozí, pokud by byt neuvolnila dle požadavku zaměstnavatele. Děkuji za odpověď.
Petr - braxak@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Obecně při skončení nájemní smlouvy na dobu určitou nemá nájemce nárok na náhradní byt. V případě, že dcera byt nevyklidí, nezbude pronajímateli, než žalovat na vyklizení bytu u příslušného soudu. V případě Vaší dcery však není vyloučeno, byť by soud rozhodl o její povinnosti byt vyklidit, že by soud postupoval s ohledem na Vámi popsané skutečnosti tak, že by s odkazem na § 3 obč. zák. (rozpor s dobrými mravy) přiznal dceři právo na bytovou náhradu. Toto by však záležela na konkrétních okolnostech případu.
7.6.2005 18:39
OTÁZKA:
Nedočkala jsem se odpovědi, ani nenašla podobný dotaz. Zkouším to tedy znovu.Je pronájem nemovitosti se čtvrtletními splátkami příležitostným příjmem, který je osvobozený od daně nepřesakuje-liroční nájem 15000Kč,resp.20 oooKč?Jaká je pro zdaňovací období 2005 částka osv. od placení daně z příjmu, je-li tento vedle důchodu jediným příjmem?Děkuji za odpověď.
Dáša
ODPOVĚĎ:
Jsem názoru, že nájem pronájem nemovitosti se čtvrtletními splátkami nelze podřadit pod příležitostný příjem, neboť je jedná spíše o činnost soustavnou. Doporučuji se však ještě pro jistotu obrátit na daňového poradce, neboť ve Vašem případě se jedná o typický problém daňový, nikoli až tak právní, k čemuž slouží tato poradna.
7.6.2005 18:39
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
v lednu jsem kupovala do os. vlastnictvi byt. Družstvo, které spravuje panelák, v kterém můj byt je, mě upozornilo na to, že až přijde vyúčtování za topení a vodu - za minulý rok (kdy jsem ještě majitelkou nebyla), tak to pošlou přímo mně a né bývalému majiteli. Řekli mi, že pokud tam bude třeba i doplatek, tak si to musím vyřídit sama s tím bývalým vlastníkem. Ale, co když mi to on už nebudu chtít uhradit, i když je prokazatelné, že je to jeho dluh a ne můj! Má to družstvo právo na to, aby to poslali přímo mně?
Předem Vám děkuji za odpověď
Petra
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, jedná se o dluh bývalého nájemce, nikoli Váš. Doporučuji se pokusit se domluvit se správcem nemovitosti, aby vyúčtování zaslal dvě, tj. jedno na Vás (od doby převodu) a jedno na původního vlastníka (do doby převodu). Rozúčtování by neměl být problém, zřejmě jste měli předávací protokol, jak to bývá obvyklé. Pakliže bude správce trvat na svém, pokusil bych se rozúčtování provést sám a vyzvat původního vlastníka k úhradě jeho podílu. Neučiní-li tak, uhradil bych vše sám a zažaloval bych původního vlastníka o bezdůvodné obohacení, které mu vzniklo tím, že jste za něj byl povinen plnit.
7.6.2005 18:39
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
s manželem spoluvlastníme podíl na domě, v němž má cca každý spoluvlastník 25% podíl odvozený od plochy bytu. Platíme společný fond oprav. Nemůžeme se však dohodnout, jakým způsobem investovat do opravy dnes poměrně zchátralé stavby. Změnila by se naše rozhodovací pravomoc, kdybychom vlastnili nadpoloviční spoluvlastnický podíl na domě? Děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotaz dovozuji, že máte s manželem v SJM ideální ¼ domu. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů rozhodně na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud. Jde-li o důležitou změnu společné věci, může přehlasovaný spoluvlastník žádat, aby o změně rozhodl soud. Tolik strohý výtah z § 139 obč. zák. Je z něj patrné, že pakliže by jste dosáhli většiny, ať již koupí či spojením s dalším spoluvlastníkem, mohli by jste do určité míry „diktovat“ běh věcí následujících. Důležitá změna společné věci je v případě nemovitosti např. její zásadní přestavba či změna funkce domu, nikoli však jeho oprava, byť nákladná.
7.6.2005 18:40
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore,dle novely devizoveho zakona mohou nabyvat nemovitosti v CR i EU residentni s kratkodobym pobytem v CR. Musi vsak splnit ucel pobytu.Jaky ten ucel musi byt a jake dalsi podm. musi splnit, aby katastr. urad zapsal jejich vlastnictvi do LV?Dekuji a preji hezky den.
Tomas
ODPOVĚĎ:
Dle § 17 devizového zákona mohou skutečně nabývat nemovitosti v ČR m.j. cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu EU. Účel pobytu se zkoumá v povolovacím řízení o povolení k pobytu tohoto cizince. Katastrální úřad nic takového nezkoumá. Pakliže je prokázáno, že cizinec průkazem o povolení vládne, vklad práva do katastru za současného splnění dalších obvyklých náležitostí (platných pro jakékoli převody) zapíše.
7.6.2005 18:40
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, koupili jsme od obce rodinný dům s nájemníkem, který užívá byt 3. kateg. na dobu neurčitou. Protože bychom rádi tento dům sami uživali k trvalému bydlení, nabídli jsme nájemníkovi výměnu do bytu, ve kterém nyní bydlíme. Na tu on ale nepřistoupil, s tím, že si bude vybírat, kam se přestěhuje a žádá po nás byt s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a s regulovaným nájmem. Chceme mu dát s přivolením soudu výpověď z nájmu z důvodu, že byt potřebujeme pro sebe. Při zajištění náhradního bytu by mě zajímalo, zda mu můžeme najít velikostí a katergorií adekvátní byt v nejbližších větších městech, která jsou od obce vzdálena 2 resp. 8 km, protože v obci jiné nájemní byty nejsou a zda mu musíme hledat byt s regulovaným nájemným a s nájemním vztahem na neurčitou dobu nebo zda tyto požadavky zákon neřeší. Ještě by mě zajímalo, kolik bytů mu jsme povinni nabídnout. Děkuji za odpověď
Ivana
ODPOVĚĎ:
V případě, že soud přivolí k Vašemu návrhu k výpovědi z nájmu bytu (což by měl), pak bude mít dle rozhodnutí soudu nájemník právo na přiměřený náhradní byt, který je dle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit. Z důvodů zvláštního zřetele může soud rozhodnout, že může být poskytnut byt o menší podlahové ploše, než je vyklizovaný byt. Bohužel přiměřený náhradní byt by měl být ve stejné obci, pakliže se nedohodnete s nájemcem jinak. Naopak již bylo judikováno, že není povinnost zajistit náhradní byt s regulovaným nájemným (stačí i tedy přiměřené neregulované nájemné). Nájemní smlouva k zajišťovanému bytu by však měla být skutečně na dobu neurčitou. Pakliže se nájemník odmítne odstěhovat v případě, že mu prokážete, že pro něj máte přiměřený náhradní byt, nezbude Vám, než se opět obrátit na soud s návrhem na vyklizení bytu do bytové náhrady. Soud bude zkoumat, zda-li je náhrada skutečně přiměřená a sezná-li, že ano, pak rozhodne ve Váš prospěch. Vzhledem k tomu, že se jedná o poměrně složitou problematiku, doporučuji se obrátit na osobu znalou práva.
7.6.2005 18:40
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,chtěl bych Vás poprosit o radu, týkající se
následující záležitosti. Majitel nájemního domu s jednou bytovou jednotkou (vlastně rodinný
dům), kde jsem v nájmu, chce zvýšit nájem o DPH. Nevím, zda na to má právo, protože s tím přišel až tehdy, kdy začal uvažovat o rekonstrukci domu. Toto navýšení zdůvodnil tím, že nás stejně čeká a že si chce náklady na rekonstrukci odepsat z daní. Za odpověď předem děkuji.
Josef
ODPOVĚĎ:
Dle mého názoru na toto nemá pronajímatel právo. Pro jistotu však doporučuji konzultaci s erudovaným daňovým poradcem.
7.6.2005 18:40
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
kupuji od MČ Praha byt do osobního vlastnictví, ve kterém bydlím již od r. 1985. Úřednice mi tvrdí, že ho nemohu prodat dříve než
za dva roky od zápisu do katastru, protože bych platila daň z příjmu ve výši 35%.
Já osobně však mám dojem, že se na mou situaci vztahuje § 4 odst 1 písm.a zákona 586/1992Sb. v platném znění a platila bych daň pouze ve výši 5%.
Děkuji předem za odpověď.
Eva-Praha
ODPOVĚĎ:
§ 4 odst. 1 písm. a) zák. o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. hovoří ve smyslu, že osvobozen od daně je m.j. ten, kdo prodá byt, pokud v něm měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Dle mého názoru zde zákonodárce mínil stav, kdy měl prodávající bydliště v bytě v jeho vlastnictví, nikoli pouze užívání. Dotud měla úřednice pravdu, opomněla však zmínit možnost, že pakliže použité prostředky použijete na uspokojení své bytové potřeby, budete též osvobozena od daně z příjmu (též § 4 odst. 1 písm. a). Uhradila by jste pak jen daň z převodu nemovitostí ve výši 3 % ze základu daně.
7.6.2005 18:41
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, od roku 1992 mám v pronájmu služební byt od MV ČR. Smlouva o pronájmu služebního bytu je uzavřena na moje jméno a na dobu neurčitou. V současné době chce MV byty prodat jejich nájemcům, respektive nově vzniklým družstvům za cenu 850 000. Co se stane když byt nekoupím a zůstanu s rodinou v nájmu. Dále zda přejde pronájem bytu na někoho v rodině v případě mé smrti( myslím tím manželku či děti ). Děkuji předem za odpověď.
Jindřich Praha
ODPOVĚĎ:
Pakliže nově založené družstvo dům koupí a Vy se nestanete členem družstva (což vidím jako chybu, nicméně není vyloučeno, že na to z existenčních důvodů nemáte), stanete se nájemcem tohoto nově vzniklého družstva. Byt již nebude v kategorii „služební“. Přechod nájmu pak bude běžný tak, jako v ostatních případech, nemusíte mít obavy.
7.6.2005 18:41
OTÁZKA:
Vážený pane Doktore, moje přítelkyně vlastní ideální polovinu chaty se zahrádkou kousek od Liberce. Druhou polovinu vlastní její bratr a jak už to bývá, nedělá to dobrotu. Bratr, který žije v Liberci chatu užívá víceméně dle svých představ a libovůle. Protože my to máme trošku z ruky, na chatu se dostaneme tak na dva.tři víkendy v roce, považujeme za samozřejmé, že když bratr na chatě tráví většinu času, že si tam dělá v podstatě co chce. Problém je ovšem v tom, že po nás vyžaduje peníze nejen za movité věci, které do chaty bez předchozí konzultace s námi pořídil, nýbrž i za jím spotřebovanou energii a plyn a dokonce nám vyčíslil i jím odpracované hodiny v rámci údržby chaty a zahrady. Otázka je jaká jsou naše práva a povinnosti při společném vlastnictví nemovitosti? Sice postatnou část našich pobytů trávíme sekáním trávníků a stříháním živých plotů, nicméně je nám neustále vytýkáno, že v porovnání s ním neděláme v podstatě nic. Děkuji.
Petr-Nové Město na Moravě
ODPOVĚĎ:
Pakliže bych měl obecně odpovědět na Vaši otázku, tak vlastnický podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (§ 137 obč.zák.). Není-li stanoveno jinak, jsou podíly stejné. U Vás to tak je, Vaše přítelkyně je spoluvlastnicí ½.
Nejprve by bylo dobré položit si otázku, zda-li chce Vaše přítelkyně setrvat v podílovém spoluvlastnictví se svým bratrem či nikoli. V druhém případě, pakliže by seznala, že je pro ní výhodnější z tohoto vztahu „vycouvat“, by tak šlo učinit tak, že nabídne bratrovi k odkupu svou polovinu za částku odpovídající polovině tržní ceny nemovitosti (zjistíte přibližně v některé z místních RK). V případě, že by bratr nesouhlasil, domohla by se Vaše přítelkyně pravděpodobně zrušení podílového spoluvlastnictví a vyplacení této částky cestou soudní. Není vyloučeno taktéž, že bratr Vaší přítelkyně svými obstrukcemi k vypořádání spoluvlastnictví směřuje a chce to Vaší přítelkyni znechutit natolik, že tato pak bude souhlasit s nízkou částkou za vyplacení jejího podílu.
V případě, že budete chtít pokračovat v současném stavu, vymiňte si, že nebudete hradit zbytečné věci, které bratr bez Vašeho souhlasu pořídí (dejte mu to písemně), stejně tak i požadujte, aby byly částky za služby (elektřina apod.) byly rozúčtovány spravedlivě (např. dle počtu odužívaných dní), nikoli jedna ku jedné. V opačném případě se bezdůvodně obohacuje. Na hrazení své práce pak nemá právo vůbec. Bude-li trvat na svém, jednoduše mu uhraďte přibližně Vámi „odebrané“ energie a do zbytku ať se třeba soudí. Pochopitelně jiná bude situace, když např. bude střecha v takovém stavu, že bude nutno jí vyměnit. Pak budete povinováni s ohledem na výše uvedené uhradit polovinu investice.
7.6.2005 18:41
OTÁZKA:
Vážený pane, v rámci vypořádání společného vlastnictví po rozvodu dohodou, jsem se stala výlučným vlastníkem rodinného domu. S bývalým manželem jsem se domluvili, že se odstěhuje. Chci dům prodat a bývalý manžel mi začal tvrdit, že nemám právo na něm odstěhování chtít a musím s ním uzavřít nájemní smlouvu a on mi začne platit nájem. Mohu se nějak bránit? V rozsudku o rozvodu máme uvedeno, že bytovou situaci máme oba vyřešenou, bohužel nic konkrétnějšího tam není, považovala jsem ústní dohodu za dostačující.
Díky
Hana Brno
ODPOVĚĎ:
Zde je situace jasná. Váš bývalý manžel chce využít situace a chce Vás zřejmě přitlačit k tomu, aby jste mu „pustila“ část prostředků, které získáte za prodej domu výměnou za to, že Vám nebude dělat problémy. Bývalý manžel za této situace však nemá právo vyžadovat uzavření nájemní smlouvy ani jakékoli jiné smlouvy. Vy, jakožto vlastník nemovitosti, jednoduše odvoláte svůj souhlas s jeho užíváním Vašeho výlučného majetku a vyzvete ho, aby se odstěhoval. Pakliže tak neučiní, nezbude Vám, než jej žalovat o vyklizení nemovitosti. Nemovitost by šla prodat i za stávajícího stavu, nicméně je otazné, jak by případný kupující reagoval na skutečnost, že kupuje dům s jakýmsi, byť pofidérním, závazkem. Proto doporučuji postupovat cestou soudní a podat žalobu na vyklizení.
7.6.2005 18:41
OTÁZKA:
Dobrý den. S přítelem bydlím v bytě, který je v mém vlastnctví. On zde má nahlášeno trvalé bydliště. V případě, že by byla na něj uvalena exekuce, mohou exekutoři odnést i můj majetek??? (lednice, rádio,sedačka atd.) Předem děkuji za Vaši odpověď!
Klára
ODPOVĚĎ:
Exekutor by tak postupovat neměl. Staly se nicméně a mediálně jsou známé i takovéto případy. Není totiž exekutor jako exekutor. Ti rozumnější akceptují doložená tvrzení (zejména doklady prokazující vlastnictví), že věci movité jsou ve vlastnictví nikoli povinného, ti „ostřejší“ využívají svých zákonných pravomocí a dovozují, že se jedná majetek povinného s tím, že jej odvezou do svého skladu a Vy se musíte domáhat dlouhodobě cestou soudní vydání těchto věcí žalobou. Celá řada dlužníků však „vyměkne“ a zaplatí, s čímž exekutoři počítají. Proto lze doporučit, jestliže Vám takováto situace hrozí, aby jste měla pokud možno doklady o vlastnictví věci k dispozici.
7.6.2005 18:42
OTÁZKA:
Dobrý den,
s přítelem přestavujeme rodinný domek.Máme podanou žádost o stavební povolení,bohužel se RD nachází v památkové zoně a musíme jednat i s památkáři.Nyní jednáme o výměně oken.Chtěli bychom plastová s dřevěným dekorem,památkáři jsou však zásadně proti a požadují pouze dřevěná okna...Je možné žádat o nějaký příspěvek?předem děkuji za odpověď.
Lucie
ODPOVĚĎ:
Osobně se domnívám, že ve Vašem případě nikoli. Nicméně s ohledem na skutečnost, že se v této problematice necítím být fundovaný, doporučuji ještě konzultaci přímo u památkářů.
7.6.2005 18:42
OTÁZKA:
Dobry den, chtel bych se zeptat na nasledujici vec. V dubnu jsem podepsal kupni smlouvu na byt financovany vylucne z mych prostredku + hypoteky. Na kveten je planovana svatba s moji pritelkyni. Chtel bych vedet, zda se byt stane soucasti SJM, pokud byde kupni smlouva na katastru zapsana az po svatbe. Dekuji za odpoved.
Zdenek
ODPOVĚĎ:
Nikoli, byt bude ve Vašem výlučném vlastnictví. Katastr provede změnu vlastnictví sice např. až v červnu, nicméně učiní tak se zpětnou účinností od podání návrhu na vklad práva vlastnického (kupní smlouvy) do katastru nemovitostí, tj předpokládám od dubna t.r.. Jinou věcí bude to, že v případě rozvodu manželství by mohla manželka požadovat úhradu části prostředků na pořízení bytu (hypotéka se bude totiž zřejmě splácet z prostředků SJM).
7.6.2005 18:42
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, pročetl jsem všechny dotazy a i zákoník, ale stále si nejsem jist odpovědí. Moje babička v současné době zdědila po sousedce (žádný příbuzenský vztah) byt ve stejném domě. Jedná se o družstevní vlastnictví, kde za 3 roky by se měl uskutečnit převod do osobního vlastnictví. Babička je členkou družstva 6 let. Nyní by chtěla byt prodat a nechce poté investovat do dalšího bydlení. Bude v tomto případě platit daň z příjmu?
Pavel
ODPOVĚĎ:
Pokud Vaše babička zdědila po sousedce členská práva a povinnosti v současné době a podíl v bytovém družstvu v krátké době prodá, bude mít povinnost z výtěžku prodeje zaplatit daň z příjmu. Dle mého názoru není rozhodující, že je již členkou téhož bytového družstva po dobu 6 let, nárok na osvobození od daně by se musel posuzovat s ohledem ke zděděnému členskému podílu, který bude úplatně převáděn.
7.6.2005 18:42
OTÁZKA:
Na pozemcích naší rodiny vystavěl v době totality zemědělský podnik svůj areál (ustájení dobytka, sila, sklady, ...). Po pádu komunismu nám byly pozemky vráceny a s podnikem jsme uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků. Podnik ale nabízí za pronájem velmi nízkou cenu - máme nějakou legální možnost požadovat zvýšení nájemného? Když se nedohodneme, jak se určí cena?
Pro nás by bylo ideální pozemky podniku odprodat (k čemuž jsme je vyzvali), protože je stejně kvůli jejich zástavbě nemůžeme nijak využívat. Máme nějakou možnost přinutit podnik k odkupu takovýchto pozemků a když se nedohodneme na ceně, jak bude určena?
Milan
ODPOVĚĎ:
Pakliže tvrdíte, že máte již uzavřenou nájemní smlouvu, muselo zřejmě dojít ke konsensu se zemědělským podnikem a to včetně smluvního ujednání o výši nájmu. Konstrukce nájemného příp. jeho zvyšování lze dohodnout v nájemní smlouvě, např. formou pravidelného navyšování o inflaci. Bohužel mi není znám obsah nájemní smlouvy, nicméně pakliže v nájemní smlouvě nemáte zakotvenu možnost zvyšování nájmu, jste výší nájemného vázáni stejně jako i nájemce. Na zvýšení nájmu by šlo „tlačit“ nepřímo tím, že naznačíte nájemci, že v případě, že nájem skončí (nebo máte možnost ve smlouvě nájemní smlouvu vypovědět v případě nájmu na dobu neurčitou), nebude z Vaší strany prodloužena nájemní smlouva. V případě, že by smlouva o pronájmu pozemků skončila a mezi pronajímatelem a nájemcem, který má nemovitost na pozemcích pronajímatele, by nedošlo ke shodě o výši nájemného, určil by jej soud s přihlédnutím k obvyklým cenám v místě a čase (cena obvyklá) Bohužel neexistuje zákonná cesta, jak přinutit nájemce ke koupi pronajatých pozemků.
7.6.2005 18:43
OTÁZKA:
Dobrý den, sháním byt a dostali se ke mě nabídky typu - družstevní vlastnictví, majitel prý nemovisost převede těsně před prodejem a nebo si nemovitost převedu sama do OV. Jenže já potřebuji nemovitost v osobním vlastnictví, protože si plánuju brát hypotéku. Je to vůbec možné a na co bych si měla dát pozor. Předem velice děkuji.
Leona
ODPOVĚĎ:
Pochopitelně, že je snažší i z hlediska financování bank, když budete kupovat byt v osobním vlastnictví. Setkal jsem se však i s případem, kdy banka poskytla úvěr na koupi družstevního bytu ještě před jeho převedením do osobního vlastnictví člena družstva (převodci se chtěli vyhnout placení daně) tím způsobem, že
a) družstvo jakožto majitel bytu uzavřelo zástavní smlouvu s bankou
b) banka poskytla úvěr a došlo k převodu členských práv a povinností na nového člena drusžtva, když cena byla hrazena z úvěru
c) nový člen družstva na převedl byt do osobního vlastnictví (i se zástavou)
Tento případ nebude zřejmě v praxi příliš frekventovaný, nicméně obecně lze říci, že družstevní byty jsou vždy o něco levnější než byty v osobním vlastnictví. Možné jsou tedy oba způsoby, nicméně vždy doporučuji konzultovat své kroky s osobou znalou práva.
7.6.2005 18:43
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych se zeptat jak se stanovují ceny regulovaného nájemného, jakým předpisem se to řídí, kde bych tento předpis našla a jestli se ty ceny dají zvyšovat pokud se jedná o zcela nové byty v novém obecním domě. Moc Vám děkuji na odpověď.
Jana V.
ODPOVĚĎ:
Výměr MF č. 6/2002 stanovoval maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě. Nález Ústavního soudu č. 528/2002 však tento výměr zrušil, neboť ústavní soud dovodil, že je protiústavní, aby krytí potřebných nákladů včetně tvorby zisku znemožňovala cenová regulace. Ústavní soud již několikrát potvrdil rozpor mezi dosavadní regulací nájemného a listinou základních práv a svobod. Je smutnou skutečností, že tento protiústavní stav přetrvává. Jak je známo, velká většina majitelů domů se obrátila po vzoru polských majitelů domů na Štrasburský soud pro lidská práva a lze očekávat, že budou úspěšní stejně jako i jejich polští kolegové, kdy v tomto případě tento soud dal Polsku lhůtu na odstranění této diskriminace.
Pakliže uzavíráte v současné době novou nájemní smlouvu s majitelem domu, byť obcí, tento má právo požadovat a domlouvat se s Vámi na tržním, tj. neregulovaném nájemném, není tedy vázán regulací nájmu.
7.6.2005 18:43
OTÁZKA:
Máme byt 2+1 v osobním vl.chceme jít do většího a tento pronájímat dokud ho nebude potřebovat syn.Asi si vezmeme hypotéku.Jak mám postupovat v případě pronájmu, jaké jsou daně z pronájmu a jak je to s trvalým bydlištěm v řípadě že budeme mít dva bytu jeden družst.a ten druhý v soukr. vlastnictví.Děkuji Věra
Věra M
ODPOVĚĎ:
Příjem z pronájmu bytu bude zdaňován jako příjem z pronájmu podle ust. § 9 zákona o daních z příjmu. Pokud pronajímaný byt je ve Vašem společném jmění manželů, bude podle citovaného ustanovení příjem z pronájmu zpoplatňován jen u jednoho z manželů. Od z příjmů budou možno odečítat buď prokazatelné náklady související s pronajímaným bytem nebo lze daňové náklady uplatňovat v paušální sazbě 20 % . V podrobnostech se obraťte na daňového specialistu. Pokud se týká otázky trvalého bydliště, podle příslušných správních předpisů by mělo Vaše trvalé bydliště souhlasit s místem, kde se převážně zdržujete, což by ve Vašem případě bylo v budoucnu v nově pořízeném bytě.
28.6.2005 18:54
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
měla bych na Vás dotaz. Předělávali jsme jádro v panelovém domě. Stavební úřad nám vydal ohlášení (zachováváme rozměry, tudíž prý nepotřebujeme stavební povolení). Budeme pak potřebovat nějaké revize př. plynu, vody, elektriky atd. (kdyby přišla nějaká kontrola)? Děkuji za odpověď. Hamhalterová
Hamhalterová Lenka
ODPOVĚĎ:
Bez ohledu na to, že stavební úřad zhodnotil Vaši stavbu jako drobnou stavbu u níž postačí ohlášení stavebnímu úřadu a není tedy třeba stavebního povolení, je podle mého názoru třeba v případě rekonstrukce bytového jádra v panelovém domě přinejmenším revize elektroinstalace pokud budou podstatným způsobem změněny vnitřní rozvody elektroinstalace ve vašem bytě.
28.6.2005 18:54
OTÁZKA:
Dobrý den, na byt, který jsem měla v úmyslu zakoupit do OV, bylo zřízeno zástavní právo. Tato zástava přejde během září na jinou nemovitost. Jakým způsobem nejlépe smluvně (článkem ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě) ošetřit tento fakt a na co si dát pozor. Děkuji za odpověď.
Jitka z Moravy
ODPOVĚĎ:
Pokud hodláte koupit byt, k němuž je zřízeno zástavní právo je třeba situace ohledně zániku takového zástavního práva důkladně právně prověřit. Obecně platí, že nepřipadá v úvahu, aby zástavní právo „ přecházelo“ na jinou nemovitost, zástavní právo může jen zaniknout buď tím, že je plně uhrazena pohledávka k jejímuž zajištění bylo zástavní právo zřízeno nebo pokud nedojde k úhradě pohledávky zejména tím, že zástavní věřitel se zástavního práva vzdá jednostranným písemným úkonem nebo o zániku zástavního práva uzavře se zástavcem dohodu. Tato vzdání se zástavního práva nebo dohoda o zániku zástavního práva je potom podkladem pro výmaz takového zástavního práva na příslušném listu vlastnictví vedeného katastrálním úřadem. Rozhodně doporučuji si situaci kvalifikovaně detailně prověřit a nespoléhat jen na případné ujištění kupujícího i kdyby mělo být obsaženo v písemné smlouvě.
28.6.2005 18:55
OTÁZKA:
Dobry den, vlastim byt v penelovem dome a spravcovska firma chce metit rozvody plynu, vody, a kanalizace , tomu se nebranim ale mam nove jadro a bylo mi receno , ze mi ho rozbouraji a ja si jej budu muset poravit na sve naklady. Ma na to nase druzstvo pravo kdyz je byt v mem osobnim vlastnictvi?? Dekuji.
Jan Kratochvil
ODPOVĚĎ:
Pokud je mi známo, technické řečení rozvodu medií v panelových domech je řešeno centrální šachtou. pokud se renovují bytová jádra, je nezbytně nutné, aby technické provedení rekonstrukce bytového jádra umožňovalo dostatečný přístup k této šachtě pro účely oprav a případných rekonstrukcí. (většinou demontovatelnou stěnou přiléhající k šachtě) Soudím, že ve Vašem případě patrně nebyl tento technický požadavek respektován a pro výměnu rozvodů by bylo tedy třeba patrně zpřístupnit zmíněnou šachtu vybouráním. Družstvo jako pronajimatel Vašeho družstevního bytu má obecně právo na to, abyste byt zpřístupnil k provedení nezbytných oprav a tyto opravy umožnil. Na druhou stranu máte právo na to, aby družstvo byt uvedlo zpět do stavu způsobilého k řádnému užívání. Nicméně družstvo by se mohlo patrně na Vás domáhat náhrady škody která by spočívala ve „vícenákladech“ spojených s tím, že jste porušil svou povinnost uloženou stavebními předpisy, realizovat rekonstrukci bytového jádra v souladu s obecně platnými technickýi podmínkami, tedy tak, aby byla přístupná šachta rozvodu medií.
28.6.2005 18:55
OTÁZKA:
Jak se postupuje, když jsou dvě sestry vlastníky pozemků a jedna z nich se chce vzdát vlastnictví ve prospěch té druhé?
Anonym
ODPOVĚĎ:
Pokud jsou tyto sestry spoluvlastníky pozemků musí jedna ze sester svůj spoluvlastnický podíl převést na druhou sestru – druhého spoluvlastníka. Může tak učinil darovací nebo kupní smlouvou, která bude vložena do katastru nemovitostí.
28.6.2005 18:55
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o radu. Před svatbou jsem obdržela peněžní dar od rodičů, který jsem daňově zpoplatnila. Zároveň vlastním byt v osobním vlastnictví, který prodám. Veškeré své takto získané finanční prostředky hodlám po svatbě vložit do nákupu buď hotového rodinného domu nebo rodinný dům začnu stavět. Jak mám postupovat, aby nově nabytá nemovitost byla zapsána na listu vlastnictví jen na mou osobu? Musíme před svatbou sepsat nějakou předmanželskou smlouvu a jakého obsahu, případně je nutné během manželství pak zúžit společné jmění manželů? Dočetla jsem se, že dary a to co má jeden z manželů před vstupem do manželství, zůstává jeho výlučným vlastnictvím. Není mi však jasné jak postupovat, když za tyto peníze po vstupu do manželství pořídím nemovitost. Mohu pak veškeré kupní případně stavební smlouvy podepisovat sama, bez podpisu manžela a zapíše poté katastr jako jediného vlastníka mě, bez doložení nějaké společné smlouvy? Prosím o odbornou radu.
Děkuji moc za odpověď
Lucie z Jižních Čech
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 143 obč. zák. skutečně platí mimo jiné , že společné jmění manželů tvoří majetek nabytý některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství, s výjimkou majetku nabytého jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela. Majitelem stavěného domu nebo koupeného bytu byste za uvedené situace byla skutečně pouze Vy a takové nemovitosti by netvořili společné jmění manželů. Nutno však upozornit na to, že zákon jako podmínku stanoví, že takové věci byly pořízeny výlučně z Vašich prostředků. Pokud ba se budoucí manžel, byť třeba v minimální výši podílel na nákladech spojených se stavbou nebo koupí, pohla by být podmínka výlučnosti použítí jenom Vašich prostředků zpochybňována. Doporučuji Vám tedy pro vaši nezpochybnitelnou právní jistotu před vlastní koupí raději uzavřít tzv. předmanželskou smlouvu v které vymezíte, že kupováná nebo stavěná nemovitost bude ve Vašem výlučném vlastnictví podle ust. § 143a odst. 3 občanského zákoníku taková dohoda vyžaduje formu notářského zápisu.
28.6.2005 18:56
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlela jsem 5 let v družstevním bytě, který byl před rokem převeden do mého osobního vlastnictví. Nyní bych ráda byt prodala a utržené peníze věnovala na koupi pozemku, kde bych v budoucnosti chtěla začít stavět rodinný dům. Je nutné platit daň z příjmu, když peníze použiji na nákup pozemku, případně na stavbu rodinného domu? Dějuji za pomoc
Jana
ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném případě by bylo možno uvažovat o osvobození od daně z příjmů podle ust. § 4 odst. 1) písm a) zákona o daních z příjmů. Pokud jste měla v bytě bydliště alespoň 2 roky před prodejem, měla byste být od daně osvobozena bez ohledu na použití získaných prostředků z prodeje. Sporné může být podle mého názoru jen to, zda lze zákonné ustanovení vyložit tak, že do doby dvou let „ bydliště „ v bytě se započítá i doba kdy jste v domě bydlela jako nájemce družstevního bytu. Jistější je proto nárok na osvobození dovozovat z použití získaných prostředků na uspokojení bytové potřeby. Pokud se však týká záměru koupit pozemek, je pořízení takového pozemku uspokojením bytové potřeby ve smyslu ust. § 15 odst. 7 zákona o daních z příjmů pouze za podmínky, že zahájíte výstavbu domu na tomto pozemku do 4 let od jeho pořízení.
28.6.2005 18:56
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore.
V roce 1996 jsem odkoupila do osobniho vlastnictvi statni byt (podil domu)na splatky. V roce 2003/8 jsem jej splatila a 2003/10 jsem byt prodala. 2003/11 jsem koupila drazsi druzstevni byt. Zaplatila jsem dan z prodeje nemovitosti (2004/10), z Vasich odpovedi jsem se ale dozvedela, ze jsem dan platit nemusela, protoze jsem prijem z prodeje pouzila na koupi dalsi nemovitosti za ucelem vlastniho bydleni. Rada bych se zeptala, jestli se domnivam spravne, ze by mi mela byt dan vracena, v kladnem pripade, jak bych mela postupovat. Mockrat dekuji za odpoved.
Ivana, Praha
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru patrně nerozlišujete dva samostatné druhy daňové povinnosti - daň z převodu nemovitosti a daň z příjmů. Daň z převodu nemovitosti se platí v podstatě vždy, pokud dochází k úplatnému převodu nemovitosti a jejím základem je buď cena smluvená nebo cena odhadní, pokud je tato odhadní cena vyšší než cena smluvená. Poue u daně z příjmu, kdy se za příjem považuje rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou nemovitosti může být v některých zákonem definovaných případech takový příjem od daně osvobozen. jedním z případů osvobození od daně z příjmu (nikoli daně z převodu nemovitostí) je i Vámi zmiňované osvobození z titulu použití prostředků z prodeje na obstarání bytové potřeby. Dalším zákonným důvodem pro osvobození od daně z příjmů je i skutečnost, že nemovitost před prodejem vlastníte nepřetržitě po dobu nejméně 5 let, což by podle Vašeho tvrzení mělo být splněno. Pokud jste zaplatila daň z převodu nemovitostí, zaplatila jste ji patrně poprávu, pokud se týká daně z příjmů, od té jste zřejmě ze zákona osvobozena a platit ji nemusíte.
28.6.2005 18:56
OTÁZKA:
Dobrý den ,pane doktore,společně s přítelkyní plánujeme stavbu nového domu.Prosím Vás o radu: chceme se domluvit na společných podmínkách v případě rozchodu apod(svatbu neplánujeme) , pozemek je v jejím vlastnictvím a je zároveň vedena jako investor stavby.Nákladu na stavbu budou 50:50.Jak by měla být smlouva postavena? Děkuji za Vaši pomoc.
Lukas V
ODPOVĚĎ:
Z hlediska Vaší právní jistoty Vám doporučuji písemnou dohodou si vymezit, že stavěná stavba bude pořizována tak, že na nákladech se budete podílet každý jednou polovinou a stavba bude od počátku ve Vašem podílovém spoluvlastnictví, tj, že každý budete spoluvlastníkem z jedné poloviny. Taková dohoda odstraní pochybnosti i pro případ, že k případnému rozchodu by došlo ještě v době, kdy stavba bude rozestavěna ale nebude dokončena. Doporučuji Vám zvolit formu buď notářského zápisu nebo sepsání takové dohody kvalifikovaně právníkem s Vašimi ověřenými podpisy.
28.6.2005 18:56
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, ráda bych se Vás otázala na jednu věc, kterou v současné době s manželem řešíme. Před naší svatbou jsme koupili byt do osobního vlastnictví, ale protože jsme koupi v té době řešili na hypotéku mého přítele (teď už manžela), je napsán pouze na něj. Po uzavření manželství jsem si já vzala na přestavbu bytu úvěr od stavební spořitelny, který splácím, spoludlužníkem je manžel. Ráda bych si nechávala odepisovat zaplacené úroky z úvěru ze základu daně. To však, pokud vím, mohu pouze v případě, že nemovitost je napsána na mě, příp. jsem jejím spoluvlastníkem. Znamená tedy tato situace, že pro to, abych si mohla úroky odepisovat, musíme rozšířit společné jmění manželů? A pokud ano, jaký je v tomto případě postup? Příp. jaký je nejjednodušší způsob, kterým by se naše situace dala vyřešit (společné zdanění manželů, darování ze strany manžela atp.???). Velice děkuji za Vaši odpověď a přeji příjemný den.
Eva Maurová
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě jsou možné obě Vámi naznačené varianty. Pokud byste zvažovali variantu rozšíření společného jmění manželů, je třeba ve smyslu ust. § 143a obč. zákoníku takovou dohodu sepsat formou notářského zápisu a vložit do katastru nemovitostí. Předmětný byt by pak byl součástí Vašeho společného jmění. Není vyloučena ani varianta, že by s vámi manžel uzavřel darovací smlouvu a převedl takto na Vás spoluvlastnický podíl, tedy tzv. jednu ideální polovinu předmětného bytu. Konkrétní postup musíte zvolit s ohledem na to, zda obě varianty, to je spoluvlastnictví ideální poloviny bytu i vlastnění bytu Vámi jako manželi by mělo shodné daňové důsledky pro možnost snížení základu daně z příjmů.
28.6.2005 18:56
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
po 7 letech ukončuji svůj vztah s přítelkyní a jde mi o způsob finančního vyrovnání mezi námi. Děti nemáme a byt je výhradně v mém osobním vlastnictví.
S přítelkyní jsme se domluvili, že ji vyplatím a peníze zašlu na její účet. Rád bych však věděl, zda nemůže v budoucnu dojít k nějakým problémům ve smyslu, že by partnerka požadovala stále více a více a zda by proto nebylo lepší tuto dohodu o finančním vyrovnání sepsat písemně. Pokud ano je nutné, aby smlouva byla notářsky ověřená. Jaké náležitosti by měla plnit ? Existuje nějaký vzor smlouvy o finančním vyrovnání ?
Děkuji za Vaši odpověď.
Petr
ODPOVĚĎ:
Jak je patrno z dotazu půjde ve vašem případě zejména o to, aby bylo najisto postaveno, kdo je vlastníkem movitých věcí pořízených za trvání Vašeho vztahu a dohodnout případné vyrovnání v penězích. Rozhodně vám doporučuji uzavření písemné dohody, jinak by Vám skutečně mohlo hrozit, že Vaše bývalá přítelkyně na některé věci bude vznášet nárok a tvrdit, že obdržená finanční částka nemá souvislost s Vaší ústní dohodou. Zákon takový typ dohod dokonce předvídá, je to dohoda o narovnání. Obsahem takové dohody by měla být podrobná smluvená deklarace jaké movité věci jsou ve Vašem výlučném vlastnictví i když mohly být pořízeny za přispění Vaší přítelkyně a Váš závazek zaplatit bývalé přítelkyni smluvenou částku. Kvalifikovaně sepsaná dohoda o narovnání vyloučí mnou výše uvedené možné komlikace a nejistotu ohledně vlastnictví movitých věcí. Doporučuji Vám si dohodu nechat sepsat kvalifikovaně právníkem, laicky návodný vzor k Vaší konkrétní situaci patrně neexistuje,ověřené podpisy nejsou sice nezbytně nutné, ale je vhodné je nechat ověřit.
28.6.2005 18:57
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,v únoru tohoto roku jsem si na internetu vyhledal prodej bytu,který nabízela jedna realitní kancelář.S tou jsme se dohodli o koupi, zaplatili garanční poplatek s tím,že tento byt již nebude nikomu jinému nabízen a prodej bytu bude realizován k naší plné spokojenosti.Nyní si to majitel rozmyslel,že byt neprodá.Je toto jednání ze strany prodávajícího v rámci zákona v pořádku a nebo protiprávní?O tento byt máme stále zájem.Děkuji za Vaši odpověď.
Miroslav
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě záleží na tom, jak jsou konkrétně ujednány smluvní dokumenty mezi prodávajícím a realitní kanceláří a Vámi a realitní kanceláří. Obvyklé je, že realitní kancelář požaduje po prodávajícím zaplacení smluvní pokuty, pokud odstoupí od svého záměru byt prodat. Pokud nemáte Vy jako potencionální kupující smluvenu sankci pro tuto situaci, mohl byste se případně patrně domáhat pouze náhrady škody, která Vám vznikla. Přímé právo přinutit prodávajícího, aby Vám byt prodal, pokud nemáte uzavřenu smlouvu o smlouvě budoucí Vám pravděpodobně nevzniklo. Vzhledem k tomu, že dotaz neobsahuje úplný popis relevantní situace, nelze se k věci vyjádřit jednoznačněji.
28.6.2005 18:57
OTÁZKA:
Dobrý den, nedávno jste odpovídal na dotaz pisatele který si koupil pozemek ke kterému vede přístupová cesta pouze přes soukromý pozemek jiné osoby. Sdělil jste mu, že má smůlu a že mu nezbývá nic jiného než se domluvit s majitelem přístupové cesty.
Já bych měl dotaz jak to je když přístupovou cestu k mému pozemku popř. stavební parcele která je obecní obec prodá do soukromého vlastnictví jiné osoby? Jak se na svůj pozemek dostanu? Mám zahradnictví a na pozemku mám vysazené rostliny, dílnu apod.? Děkuji za Vaši odpověď
Václav
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru by měla vzít v úvahu, že pokud má určitý pozemek funkci cesty, neměla by jej prodávat a měla by brát v úvahu zájmy vlastníků pozemků tím dotčených. Pokud by tak přesto učinila, s novým vlastníkem byste se musel dohodnout o věcném břemeni chůze a jízdy.
28.6.2005 18:57
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
mám možnost zakoupit dům, který však obývají nájemníci.Chtěl bych provést celkovou rekonstrukci domu včetně bytových úprav,nevím však, co provést se současnými nájemníky po dobu stavebních úprav.Stávající nájemní smluvy jsou uzavřeny na dobu neurčitou bez bližší specifikace případných vypovězení smluv.Jak mám postupovat v případě vypovězení smluv z mé strany,pokud nedojde dříve ke vzájemné dohodě o ukončení(či přerušení po dobu úprav) nájemní smlouvy ? Jsem povinen zajistit náhradní bydlení ?
Děkuji a přeji hezký den
Pepa
ODPOVĚĎ:
Podle § 711 odst 1) písm e) občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu mimo jiné i z důvodu, že
byt nebo dům vyžaduje-li opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat. Nájemci bytu budou mít v tomto případě skončení nájmu nárok na zajištění přiměřeného náhradního bytu, jinak nebudou povinni se vystěhovat.
28.6.2005 18:57
OTÁZKA:
Dobry den, koupili jsme DB a mame neustale problemy se stávajícím najemnikem, který nám zabraňuje větrání ve společných prostorách domu. Jakmile totiž otevřeme okno nebo balkónové dveře na chodbě, číhá za dveřmi a za velkého řevu je okamžitě zavírá. Chodba je plynule spojená se sklep. prostory, takže je to v chodbě cítit. Mimoto ten dům je starší a potřebuje vzduch "jako sůl".Druhá nájemnice tomu zabraňuje z důvodu toho, že "to okno vždy otvirala jen ona".Opakuji, že to vše se odehrává na SPOLEČNÉ chodbě.Chystám dopis na družstvo a zřejmě požádám o ustavení větracího řádu. Je můj postup správný?Není v některém ze zákonů aspoň náznak řešení?Děkuji za odpověď.
Jiřina K.
ODPOVĚĎ:
Pokud jste nájemcem družstevního bytu a máte neshody s ostatními nájemci ohledně větrání společných prostor domu, je opravdu vhodné aby se bytové družstvo touto věcí zabývalo a případně provedlo změnu domovního řádu. Jako člen družstva a nájemce družstevního bytu máte právo dát k takové změně domovního řádu podnět.
28.6.2005 18:58
OTÁZKA:
Vážený pane Kerbachu,
v lednu tohoto roku jsem koupila byt do OV. Panelový dům spravuje družstvo, které po mně chce uhradit dluh (nájem za prosinec)bývalého majitele. A také mi řekli, že po mně budou chtít případný doplatek za vodu a teplo za minulý rok. Má na to družstvo právo? (i když jsem v té době ještě nebyla majitelkou). S bývalým majitel se nemůžu na úhradě domluvit - stále slibuje, že to uhradí, ale nic se neděje. Nerada bych to platila ze svého.
Děkuji za odpověď.
Petra Dedková
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru jsou Vámi uváděné pohledávky družstva pohledávkami za předchozím členem družstva. Pokud jste se družstvu výslovně nezavázala je za předchozího člena družstva uhradit, družstvo by patrně nemělo šanci uspět např. se soudním vznášením svého domnělého nároku vůči Vám. Postoj družstva může plynout z nedostatku právního vědomí, že závazky nepřecházejí s věcí. Pokud třeba koupíte automobil, bylo by absurdní aby oprávář, který toto auto opravoval předchozímu majiteli po Vás požadoval dodatečné zaplacení ceny opravy.
28.6.2005 18:58
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, přítel je majitelem bytu /sdružení 16 vlastníků/ a ideální 1/16 půdních prostor /tyto prostory nejsou nikým využívány z důvodu špatné přístupnosti/. Chtěli bychom koupit část půdních prostor, které jsou přímo nad naším bytem. Musí s odkoupením souhlasit všichni vlastníci nebo většina? A co dělat, když nebude 1 či 2 souhlasit? Děkuji za odpověd.
Petra
ODPOVĚĎ:
Mám dojem, že tento dotaz jsem odpovídal podrobněji v minulosti. Proto jen stručně. Za stávajícího stavu není patrně část půdních prostor vedena jako byt nebo nebytový prostor a nelze jej jednoduše koupit. V ostatním odkazuji na moji předchozí odpověď na Váš dotaz.
28.6.2005 18:58
OTÁZKA:
Chtěla jsem vyměnit byt ve vlastnictví restituovaného majitele za byt v domě jiného majitele, který mi následně dával za svůj byt odstupné dokonce s tím, že tuto částku platil přímo realitní kanceláři, která mi zprostředkovávala koupi náhradního bytu. Majitel výměnu nepovolil s tvrzením, že se jedná o fiktivní výměnu. Nájemník,se kterým jsem byt měnila, měl u druhého majitele dlouhodobou nájemní smlouvu a rovněž všechny ostatní potřebné doklady jsem majitelce předložila. Skutečně takováto výměna není legální?
Volková
ODPOVĚĎ:
Případný nesouhlas jednoho z pronajimatelů při výměně bytů lze nahradit rozhodnutím soudu podle ust. § 715 občanského zákoníku. Z Vašeho popisu nejsem schopen posoudit, zda nejde o fiktivní výměnu bytu jak tvrdí jeden z pronajimatelů, která je pokud by tomu tak bylo samozřejmě protiprávní. Pokud máte za to, že se ve Vašem případě jedná o řádnou výměnu bytu, podejte návrhu soudu ve smyslu cit. ust. § 715 obč. zák.
28.6.2005 18:59
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
jsem spolu s jinými nájemníkem v domě patřící bytovému družstvu /bývalí nájemníci města, kteří dům zprivatizovali/. V současné době si družstevníci odhlasovali stavbu výtahu. Ten povede po stěně, kde máme obývací pokoje dále hodlají zazdít okna na WC, kolem okna do kuchně vést lávku k výtahu. Výtah má být od kuchyňského okna vzdálen cca 1 m a okno má být zamřížované. Prakticky budeme žít ve výtahové šachtě...Vím, že ze zákona nejsem jako nájemník účastníkem stavebního řízení. Mám vůbec nějakou šanci se z této pozice bránit popř. jak?
Miňovská
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že podle § 59 odst. 4 stavebního zákona jako nájemce bytu nejste účastníkem stavebního řízení a tím jsou Vaše možnosti zasahovat do stavebního řízení silně redukovány zejména za situace, pokud při vydávání stavebního povolení budou respektovány veškeré technické normy. Jedinou cestu vidím v tom, apelovat na ostatní družstevníky, aby přiměli představitele družstva případně zamysleli nad jiným, méně technicky obtěžujícím řešením výtahu, pokud je možné.
28.6.2005 18:59
OTÁZKA:
Pevné nervy, pane doktore. Jak napsat petit na soud, když č.p. nebylo! zkolaudováno a předmět nájmu není způsobilý k pronájmu a nelze jej řádně užívat, přesto proti vlastníkovi - zde právní nástupce (a tedy pronajímatel) má fakticky nebydlící, tzv. "nájemce" v ruce nájemní smlouvu na byt, neplatí nic přes rok, a jak stavebnímu úřadu vysvětlit stav, že nesouhlasí a nechce umožňit užívání dle jeho názoru nezkolaudované nemovitosti a poukazuje na stavební zákon a kdo by mohl dostat sankci při užívání zezkolaudované nemovitosti??? v tomto případě. Snad ne vlastník!? Děkuji za vysvětlení a pomoc.
Miluška
ODPOVĚĎ:
Z dotazu tak jak je nedokonale formulován mi plyne jen to, že se snad jedná o spornou otázku nájmu k bytu v domě který není zkolaudován. Z dotazu neplyne jak k takové situaci došlo a čeho vlastně a vůči komu se chce tazatel domáhat. Z toho důvodu nelze bohužel tento dotaz konkrétněji odpovědět.
28.6.2005 18:59
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, v lednu letošního roku jsem po rozvodovém řízení uzavřela s bývalým manželem dohodu o majetkovém vyrovnání. Bylo mi vyplaceno 620tis.Kč a manželovi jsem převedla užívací práva k bývalému bytu. K výše uvedené částce jsem si vyřídila hypoteční úvěr ve výši 350tis.Kč a za získané peníze jsem koupila byt do OV. Tento byt jsem se rozhodla prodat a příjem z tohoto prodeje částečně použít na splacení hypotečního úvěru, popl.realitní kanceláři a pro doplacení svých závazků. Jak bych měla tyto peníze zdanit? Byt prodávám za 950tis.Kč, tzn. o 100tis.Kč více, než jsem ho koupila. Je možné tento příjem osvobodit od daně z příjmu, pokud bych peníze nepoužila na další bydlení? Děkuji.
Petra
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho zadání vyplývá, že jste nesplnila podmínku požadovanou § 4 odst. 1 písm.a) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, t.j. aby jste měla bydliště v bytě po dobu delší než dva roky bezprostředně před prodejem. V tomto případě by jste byla osvobozena od daně z příjmu. V případě, že nesplňujete tuto podmínku 2 let, byla by jste osvobozena také v případě, že by jste použila získaný příjem na uspokojení Vaší bytové potřeby. Toto však učinit nehodláte a proto jsem názoru, že částku 100.000,- Kč zdaníte.
28.6.2005 18:59
OTÁZKA:
Jsem majitelkou bytu v OV a plánuji prodej tohoto bytu. Chci se zeptat za jakých podmínek budu muset platit daň z příjmu za prodej nemovitosti. Byt vlastním 4 roky a trvalé bydliště mám nahlášeno 1,5 roku. Slyšela jsem, že letos došlo ke změně v zákoně o dani z příjmu, kde došlo ke zkrácení lhůty povinnosti vlastnit byt, aby došlo k osvobození od daně. Dalším povinným poplatkem je daň z převodu nemovitosti což je 3%? Prosím o upřesnění informací těchto poplatků státu. Kolik se platí daň z příjmu? Děkuji Jut
jut
ODPOVĚĎ:
Co se týče daně z příjmu, částečně odkazuji na dotaz shora (č.102635). Pakliže by jste měla bydliště v prodávaném bytě po dobu delší než dva roky, nehradila by jste daň z příjmu, stejně tak v případě, že by jste byt měla ve vlastnictví po dobu delší než 5 let. Dále se daň z příjmu nehradí v případě, že bydliště sice máte po dobu kratší než dva roky a použijete získané prostředky na uspokojení své bytové potřeby. Sazba daně je uvedena v § 16 zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů.
Co se týče daně z převodu nemovitostí, je skutečně ve výši 3 % z daňového základu, kterým je vždy vyšší suma z těchto částek: cena odhadní zjištěná znaleckým posudkem – cena kupní uvedená v kupní smlouvě.
28.6.2005 18:59
OTÁZKA:
Dobrý den,chystáme se prodat byt,který je DV a nyní družstvo provádí převod na nás do OV,máme zájemce,který ale podle nového zákona musí do konce února 2006 koupit byt nebo bude platit dań z příjmu z nějakého minulého prodeje.Jelikož proces převodu družstva je časově náročný,je zde možnost že do konce února nebude katastr.na nás převeden.OTÁZKA:je možné s kupcem uzavřít smlovu o smlově budoucí na prode/koupi bytu,on by např.složil hotovost k notáři a bude tímto doloženo že kupuje byt i když by ke skutečnému převodu na něj došlo až např.v březnu 2006? Děkuji.
Edita
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že v současné době se již nachází smlouva o převodu bytové jednotky na katastrálním úřadě a probíhá řízení o provedení vkladu. Zaujala mne dále informace, že kupující musí koupit byt do konce února 2006. V této souvislosti mne napadá, zda-li se kupující nemýlí v tom, že by měl vynaložit prostředky do konce února 2006. Jestli se jedná o případ, když obdržel příjem v souvislosti s uvolněním bytu (odstupné), pak je povinen, nechce-li tento příjem zdanit, použít tyto prostředky do konce roku následujícího poté, co příjem získal. Získal-li tedy odstupné např. v únoru 2005, je povinen použít jej na uspokojení své bytové potřeby do konce roku 2006. Obdobně se postupuje i u příjmů z úplatného převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu (prodej družstevních bytů).
Co se týče vlastního merita dotazu. Zákon říká, že je povinností použití prostředků na uspokojení bytových potřeb do konce roku následujícího, po přijetí odstupného. Problémem by mohl být výklad, co je to „použití prostředků“, zda-li lze vykládat tento termín tak, že to musí být v souvislosti s uzavřením vlastní kupní smlouvy do konce roku či je možno toto podřadit i pod Vámi navrhovanou smlouvu o smlouvě budoucí s tím, že vlastní kupní smlouva bude uzavřena později. Osobně se domnívám, že by to mohlo jít, nicméně s ohledem na to, že povinností poplatníka je hlásit FÚ přijetí náhrady, konzultoval bych ještě tam. Co Vám však brání uzavřít kupní smlouvu již teď, když probíhá převod na katastru z BD na Vás ? Katastrální úřad provede přece změnu vlastnictví z BD na Vás zpětně k datu podání návrhu na katastr a pakliže po tomto datu uzavřete smlouvu s třetí osobou, neměl by to být problém. Katastr nejdřív zapíše vklad vlastnického práva na Vás (v řízení mezi BD a Vámi) a poté na onu třetí osobu (v řízení mezi Vámi a třetí osobou). V kupní smlouvě na toto však katastrální úřad upozorněte.
28.6.2005 19:00
OTÁZKA:
Vážený pane, bydlíme a jsme trvale hlášeni v druž.bytě již 12 let.Nyní nanás správce - družstvo převádí do OV.Jelokož stavíme RD, ihned jakmile bude na nás byt převeden jej chystáme prodat.
Bude se na nás vztahovat daň z příjmu, když 1/2 ceny RD financujeme hypotékou a druhou zaplatíme z prodeje bytu a část využijeme na splátky hypo.úvěru popř.nějaké zařízení.Děkuji Angelika
Angelika
ODPOVĚĎ:
S ohledem na to, že získané prostředky použijete na uspokojení svých bytových potřeb, budete od daně z příjmu osvobozeni. Blíže viz odpověď na otázku (shora) č. 102635
28.6.2005 19:00
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, chtěla jsem se zeptat, zda po mně může chtít družstvo doplatit nějaký dluh, který vznikl ještě u dřívějšího majitele bytu (já jsem nová majitelka bytu - byt mám v OV). Družstvo spravuje panelák, v kterém se můj byt nachází a zaslal mi vyúčtování za minulý rok (za vodu a topení), kdy jsem ještě majitelkou nebyla a peníze chtějí po mně! Mají na to nárok?Děkuji za odpověď.
Petra D.
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že nikoli. Dluh není Váš a BD by ho tedy mělo vymáhat po původním vlastníku. Navrhuji, aby jste družstvu pomohla v tom, že budete kontaktovat původního vlastníka s požadavkem družstva (a prokážete mu dlužnou částku) a přispět tak k řešení situace.
28.6.2005 19:00
OTÁZKA:
Prosím poradte,stavíme domek na pozemku koupeném od RK,jedná se o prodej cca 73 parcel s indiv.výstavbou.Pozemky spolu těsně sousedí,máme dva sousedy ze západní a sev.strany.Jak je to s oplocení pletivem,soused ze záp.strany má již postaveno a přišel,že jeho plot stál cca 200 tis.a tudíž po nás chce alikv.část společného plotu,který si postavil na svém.My to odmítáme,ze předu musíme mít všichni podezdívku zakončenou sloupky,manželka chce po obvodu pouze živá plot.Jsme povinni platit sousedovi? postavit si vlastní pletivo vedle jeho?jak to bude s trávou která bude mezi ploty vyrůstat? Kdysi prý platilo pravidlo pravé ruky čili plot po pravici je vždy můj levý je společný.Jak se dohodnout se sousedem? Předem moc děkuji Karel B.
Karel
ODPOVĚĎ:
Pro Vámi popisovaný případ neexistuje právní předpis, který by stanovil povinnost oplotit si svůj pozemek. Oplocení může být však nařízeno např. ve stavebním povolení příp. i soudem za předpokladu, že to soud uzná za potřebné a účelné. Lze si představit případ, kdy by byla takováto povinnost uložena soudem v případě vážného ohrožení, které by mohlo vést ke škodě apod. To však není zřejmě Váš případ a hlavně – plot již stojí.
Je také skutečností, že se dříve Vámi popisované pravidlo pravé ruky používalo a stavebníci se tímto nepsaným pravidlem řídí ve většině případů i dnes. Sousedovi dle mého názoru ničím povinováni nejste a klidně si udělejte za jeho plotem na svém pozemku plot živý. Jednání souseda považuji také velmi nesolidní. Když už po Vás chtěl nějaké náklady, měl se s Vámi nejprve dohodnout. Dle mého názoru nemůže být s případnou žalobou úspěšný.
28.6.2005 19:01
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o radu. Jsme majiteli ideální poloviny RD a tutu polovinu chceme prodat. V domě jsou 2 byt.jednotky 4+1 a v podkroví jsou 3 místnosti z nichž 2 tvoří 1 byt. jednotku a třetí místnost obývá druhý spoluvlastník. Asi by mu správně měla patřit i polovina jedné místnosti, která patří k byt. jednotce a nelze jí rozdělit. Mohu mu za tuto polovinu místnosti nabídnout některý nebytový prostor v domě, třeba půdu, kterou by pak užíval jen on. Nebo se při dělění domu napůl rozdělují zvlášť byt.orostory a nebyt. prostory?. Jak mám tuto situaci pak řešit.Děkuji za radu
Milena
ODPOVĚĎ:
Předně je třeba zdůraznit, že druhý spoluvlastník RD má ze zákona předkupní právo, takže jste povinni v případě, že chcete svou polovinu prodat, tuto mu nabídnout přednostně (pokud se nejedná o převod osobě blízké). Pakliže nevyužije svého předkupního práva, můžete samozřejmě prodat svou polovinu komukoli, nicméně je si třeba uvědomit, že Vaše nejsou dva byty v RD, ale ideální ½ každé cihly, tašky, m2 pozemku apod. Stejně tak i druhého spoluvlastníka. Kdybych byl v pozici kupujícího takovéto ideální poloviny, nekoupil bych do doby, než by existovala nejlépe písemná dohoda s druhým spoluvlastníkem o tom, jak si rozdělíme užívání domu (kdo bude užívat který byt a co bude případně užíváno společně). Tato dohoda zřejmě v nepsané podobě existuje v současné době mezi Vámi a druhým spoluvlastníkem a je dodržována, nicméně nový majitel může mít obavy, jak tomu bude po prodeji. V případě, že by mezi spolumajiteli s rovnými podíly na majetku nedošlo k dohodě, musel by rozhodnout ve věci soud.
28.6.2005 19:01
OTÁZKA:
Potřeboval bych poradit, jak poslat dotaz do poradny - stavíme a rekonstrujeme - nějak jsem to nenašel : Dotaz : rekonstrukce domu - přistavujeme do výšky i do šířky - včetně podsklepení nové části. Statik navrhl, ať mezi starou a novou částí necháme dilataci - kvůli sedání nové části . Avšak chce tu dilataci nechat až po střechu včetně přerušení všech věnců - takže půjde vlastně jen o dva domy spojené pouze střechou. Chápu jeho strach o praskání omítek, pokud by nová část sedala a stará ne - avšak stará je nyní nově přístavbou zatížena, není v části u nové ani podsklepena - nejsou tak hluboké základy a já mám strach, aby ty dvě části domu se nezačli od sebe vzdalovat - raději bych to nechal věncem spojené - co je lepší? novotny@mail.sdas.cz
Pavel Novotný
ODPOVĚĎ:
Ani já jsem bohužel nebyl úspěšný. Omlouvám se.
28.6.2005 19:01
OTÁZKA:
Omlouvám se, že jsem Vás obtěžovala na jině mailové adrese-posílám dotaz na tuto bezplatnou právní poradnu!!!
Vážený pane doktore Kerbachu!
Velice ráda bych využila Vašich právních služeb a zeptala se na možnost řešení mé bytové situace.Minuly rok v červnu jsme si pořídili(v té době ještě s přítelem - nyni je to můj manžel)byt v osobním vlastnictví 3+1 za
1 700 000,-Kč, přítel složil 1000 000,-Kč a já jsem si vzala hypotéku (u HYPO stavební spořitelny) se spořením se společnosti Amsico na zbytek peněz.Bohužel manžel si našel ještě v době mého těhotenství jinou přítelkyni a se mnou se rozešel-rozvedení nejsme.Teď jsme v situaci,kdy řešíme výživné na mě a na 5 měsíčního syna a zároveň budeme muset vyřešit právě bytovou situaci.Jeho přítelkyně je studentka na vysoké škole a bydlí u rodičů a manžel má peníze v tomto bytě a já mám díky hypotéce pouze část bytu,Z bytu se mi samozřejmě nechce odejít, ale bohužel je velice náročné na psychiku bydlet v jednom bytě, kde každý máme jednu místnost na spaní, já se synem a psem dětský pokojík a manžel ložnici a zbytek bytu je společný.Ráda bych Vás požádala o radu, jakým způsobem se dá s tímto bytem naložit, aby manžel dostal své peníze a já s dítětem měla šanci někde bydlet.Jsem z Mostu, takže rodinu mám tam a jelikož jsem na mateřské nemám v dohledné době šanci na žádnou půjčku.
Předem velice děkuji za odpověd
Přeji hezký zbytek dne
Michaela Matějková
776 724 702
brenkova@tiscali.cz
Michaela Matějková
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že jste s Vaším ještě současným manželem podílovými spoluvlastníky předmětného bytu v osobním vlastnictví (zřejmě každý ideální ½). Jediné řešení v této nezáviděníhodné situaci, které mně napadá, je prodej bytu a rozdělení výtěžku s tím, že za získané peníze si koupíte byt menší. V případě, že se nějak nedohodnete, by mohl manžel následně žádat o vypořádání podílového spoluvlastnictví cestou soudní. Zde nelze předvídat, zda-li by mu soud vyhověl a přiznal byt do Vašeho výlučného vlastnictví s Vaší povinností vyplatit hodnotu jeho podílu, či by uznal Vaše námitky za tzv. důvody zvláštního zřetele hodné a odmítl by prozatím spoluvlastnictví zrušit. Váš současný manžel by však také mohl prokázat trochu vstřícnosti a s vyplacením nějakou dobu počkat, vždyť v bytě bydlí m.j. jeho vlastní dítě...
28.6.2005 19:01
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore,v druzstvnim byte na ktery mam dekret, se plati mesicne poplatky do fondu oprav a zaloha na sluzby(popelnice,osvetleni,vodne,stocne,...)Muze druzstvo pozadovat placeni techto zaloh na sluzby i kdyz byt a tim i sluzby vubec nevyuzivam a jsem dlouhodobe(mnoho mesicu)v zahranici.Do druzstevniho fondu oprav samozrejme pozadovane mesicni poplatky platim.Dekuji za odpoved a preji prijemny vecer.
Peter
ODPOVĚĎ:
Postup družstva je správný a vychází zřejmě, jak je tomu v obdobných případech, z platných stanov družstva. Pakliže budete mít přeplatky, měly by Vám být vráceny po vyúčtování. Pakliže chcete změnit současnou situaci, nezbude, než požádat družstvo o výjimku, avšak nárok na ni nemáte.
28.6.2005 19:02
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,v květnu 2004 jsem se dohodla s majitelem,že opustím byt a obdržela odstupné.Jelikož jsem částku nepoužila na bydlení,musím zaplatit daň z příjmu ? Jestli ano,co musím udělat a jaké sankce hrozí za nesplnění této povinnosti v termínu.Děkuji za odpověď.
Jana,27.04.2005 22:12
ODPOVĚĎ:
Předně jste byla povinna do konce r. 2004 oznámit přijetí odstupného místně příslušnému FÚ. Do konce r. 2005 pak máte šanci použít tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb. Neučiníte-li tak, měla by jste příjem zdanit. Blíže zák.č. 586/1992 Sb., § 1 odst. 1 písm. u) o daních z příjmů.
28.6.2005 19:02
OTÁZKA:
Vím, že prezident už podepsal zákon, který usnadní společenstvím vlastníků rozhodování v případech, kdy byl vyžadován 100% souhlas všech vlastníků. Nynější podoba zákona by měla usnadnit rozhodování. Nevím, zda byla novela zveřejněná ve sbírce a je tudíž účinná. Připravujeme stanovy a první schůzi společenství, takže je to pro nás významné. Děkuji.
Eva
ODPOVĚĎ:
Máte na mysli změnu v podobě zák.č. 171/2005 Sb ze dne 24.3.2005, jímž se mění zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům. Konkrétní znění je toto:
„K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena“.
28.6.2005 19:02
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěl bych si pořídit byt, který by se měl začít stavět na konci roku. Já bych měl zaplatit určitou částku ještě před výstavbou. Jak můžu ochránit svoje investice. Bojím se aby se nejednalo o podobný případ jako H-systém. Děkuji za odpověď.
Vilda
ODPOVĚĎ:
Určité riziko je vždy, nicméně dá se odpovědným způsobem eliminovat. Doporučuji se především v dnešní bohaté nabídce developerských firem orientovat na ty, které již mají zdárně dokončeny předchozí projekty. Dále jsou velmi důležité podmínky, které jsou uvedeny ve smluvní dokumentaci. Obvykle se uzavírá smlouva o smlouvě budoucí kupní, kde je uvedeno, za jakých podmínek a kdy bude uzavřena kupní smlouva (po dokončení bytu). Zde bych neváhal a raději investoval do kvalifikovaného poradenství ohledně smluvní dokumentace, neboť se můžete vyhnout pozdějším problémům. Doporučuji vždy věnovat maximální pozornost možnosti Vašeho odstoupení od smlouvy v případě, že projekt bude ve termínově ve skluzu a dále pak je běžné, že se splátky kupní ceny hradí tzv. po etapách, t.j. vždy dopředu jen na jednu etapu díla a po jeho dokončení následuje platba další, po kolaudaci pak většinou závěrečná.
28.6.2005 19:03
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
podléhá družstevní vklad navýšený o cenu bytu, což znamená hodnotu bytu, ale bez převodu do osobního vlastnictví, při realizaci prodeje, resp. převodu členských práv, platbě daně z převodu, pokud jde o dobu do jednoho roku realizace doplatku navýšení vkladu.
Děkuji za Váš názor
Lukáš
ODPOVĚĎ:
Daň z převodu nemovitostí se zde neuplatní, neboť předmětem převodu není nemovitost, ale soubor členských práv a povinností člena bytového družstva. Za určitých podmínek by se však na Vás vztahovala daň z příjmu.
28.6.2005 19:03
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, dovoluji se dotazat, zda mam nejake pravo, jako clen druzstva najemniku domu Ovenecka 4, P-7, odmitnout planovanou konstrukci vytahu primo pred oknem me loznice. Jednalo by se o zasadni snizeni kvality bydleni v mem byte.Ostatni druzstevnici - kterym jde predevsim o rychlou rekonstrukci domu - tuto vystavbu pravdobne prijmou. Mam ovsem ja nejakou moznost "mimodruzstevne" byt chranen? Dekuji predem za odpoved a preji hezky den.
Picmoch
ODPOVĚĎ:
Ve svém dotaz naznačujete, že zřejmě členská schůze odhlasuje plánovanou rekonstrukci i přes Vás nesouhlas. Z § 242 obch. zák. vyplývá, že soud může na návrh člena vyslovit neplatnost usnesení členské schůze, pokud je usnesení v rozporu s právními předpisy nebo stanovami družstva. V rozporu se stanovami zřejmě usnesení nebude, takže zbývá jen zjistit, zda-li nějaký zákonný předpis zakazuje postavení výtahu před oknem. Já takový neznám, nicméně zkuste se pozeptat ještě na příslušném stavebním úřadě. Pakliže tomu tak skutečně není, obávám se, že budete mít smůlu.
28.6.2005 19:03
OTÁZKA:
Dobrý den,
mám otázku, která se týká prodeje darované nemovitosti. Rodiče mého přítele dostali před třemi lety darem starší rodinný dům (zaplatili darovací daň), který bychom od nich chtěli s přítelem co nejdříve koupit a zrekonstruovat. Zjistili jsme ale, že v tomto případě je nutné zaplatit hodně vysokou daň z prodeje nemovitosti,protože od doby získání nemovitosti rodiči ještě neuplynulo 5 let (odhad ceny nemovitosti je 2,5 mil.Kč). Jak vysoká je v tomto případě daň, kterou bychom museli zaplatit (my nebo rodiče) a nedá se případně tato daň nějak obejít. Pro platbu bychom použili hypotéku. Moc děkuji za odpověď.
Michaela
ODPOVĚĎ:
Aby Vaše rodiče nemuseli uhradit daň z příjmu, museli by splnit některou z níže uvedených povinností:
- vlastnit nemovitost déle než 5 let, nebo
- mít bydliště v domě po dobu nejméně 2 let před prodejem, nebo
- mít bydliště sice méně než dva roky, ale v tomto případě by museli rodiče použít získané prostředky na uspokojení svých bytových potřeb
Pakliže nesplňují alespoň jednu z těchto podmínek, daň z příjmu budou muset uhradit a to ve výši stanovené zákonem o dani z příjmů (§16). Tuto vysokou daň by šla obejít v případě, že by Vám rodiče dům darovali a neměli by tak příjem ke zdanění daní z příjmů. To však zřejmě neučiní. Snad by šlo (nevím, za kolik Vám chtějí rodiče dům prodat), aby Vám nemovitost darovali a Vy si pak půjčili např. na rekonstrukci (musel by to být však hotovostní úvěr) a místo rekonstrukce vyplatili rodiče. Je to však dost krkolomné a obchází to zákon.
Co však budou muset rodiče uhradit zcela jistě, je daň z převodu nemovitostí ve výši 3% z daňového základě, kterým je vyšší částka těchto částek: znalecký posudek o ceně nemovitosti X kupní cena uvedená v kupní smlouvě. V případě, že by se postupovalo cestou darovací smlouvy, pak bude stíhat povinnost zaplatit darovací daň Vás coby obdarované.
28.6.2005 19:03
OTÁZKA:
Dobry den. Vazeny pane doktore, dovoluji si pozadat Vas o radu na nasledujici problemy. V prosinci 2004 jsme uzavreli kupni smlouvu na koupe bytu v osobnim vlastnictvi s tim ze majitelka dostane penize po katastrem vystavem listu vlastnictvi a my (s manzelem) podepisem protokol o prevzeti bytu - do te doby jsou v notarske uschove.
Bohuzel katastr mam do dnesniho dne list vlastnictvi nevystavil, v byte se maji menit okna (je to akce v ramci domu), ktera jsme uz zaplatili. S pani prodavajici je velice tezka domluva a chci se proto zeptat jestli musi zpristupnit byt k vymene oken a jak dal postupovat jestli to odmitne?
Dalsi otazka se tyka prevzeti bytu. Pani prodavajici nam jiz nekolikrat rekla, co vsechno z bytu odnese a vymontuje jestli za to extra nedoplatime (sporak, mycka, bezpecnostni zamek na dverich, ...). Byt jsme kupovali s urcitym zarizenim se kterym byl i odhadnut pro hypoteku a nepocitali jsme s extra doplacenim. Pri odhadu byla zhotovena i fotodokumentace, kde je uvedene zarizeni videt. Bouhuzel v kupni smlove jsme jmenovite tyhle veci neuvedli. Mame moznost se nejak branit proti tomu aby prodavajici tyhle veci neodnesla a jak postupovat dal v pripade, ze nam bude chtit predat byt bez nich.
Dekuji predem za Vase odpovedi a preji hezky den.
Ingrid
ODPOVĚĎ:
Je s podivem, že katastrální úřad neprovedl vklad do katastru nemovitostí po dobu 6 měsíců, ale i to se zhusta v Praze stává. Katastrální úřad Vám provede zápis Vašeho vlastnického práva od data podání návrhu na vklad (zpětně od tohoto data). Není mi bohužel známo, jak zní Vaše domluva v kupní smlouvě ohledně zpřístupnění bytu (většinou, pakliže je zaplaceno do notářské úschovy, prodávající byt uvolní, neboť má své peníze „jisté“ - pakliže bude proveden vklad). Jestliže takováto dohoda není, doporučuji Vám se přece jenom s prodávající dohodnout, nějaké souzení v tomto případě by bylo s ohledem na délku soudního řízení kontraproduktivní (zřejmě bude vklad proveden velmi brzy). Pakliže ovšem bude prodávající trvat na svém a Vám vznikne jejími obstrukcemi škoda (např. zvýšené náklady na dodatečnou výměnu oken mimo termín), neváhal bych je následně požadovat a to i cestou případně cestou soudní.
Co se týče myčky, tato není součástí bytu a jsem názoru, že pakliže není dohodnuto jinak, je oprávněna si jí prodávající odnést. Naopak sporák lze považovat za součást kuchyňské linky, které je součástí bytu a tento bych neuhradil. Argument fotodokumentace pro hypotéku je zavádějící a nepoužitelný. Pro Vás bude zřejmě výhodnější byt převzít s výhradou, že nesouhlasíte s tímto postupem prodávající a případně se obrátit na soud. Výhodnější však bude vždy nějaká kompromisní dohoda.
28.6.2005 19:03
OTÁZKA:
V roce 1997 jsem koupil byt do osobního vlastnictví v panelovém dom`i, veetn`i spolupodílu na pozemku pod objektem.
Tento podíl na pozemku byl o/ádn`i dolo 3/4en výpisem z katastru nemovitostí. V roce 2000 nám bylo sd`ileno katastrálním úo/adem, 3/4e na základ`i d`idického o/ízení vzniklo
na tomto pozemku duplicitní vlastnictví. Podotýkám, 3/4e byt byl puvodn`i m`ista, které zo/ejm`i nedoo/e^1ilo v roce 1969 vlastnictví v^1ech pozemku pod objektem. Dru 3/4stvo vlastníku bytových jednotek se n`ikolikrát pokusilo kontaktovat duplicitní vlastníky
tohoto pozemku s nabídkou odkupu, ale v 3/4dy neúsp`i^1n`i. V soueasné dob`i jsem se rozhodl byt prodat, ale katastr nemovitostí odmítá provést zápis zm`iny
vlastnictví z duvodu duplicitního vlastnictví. Je n`ijaká mo 3/4nost jak tento prodej uskuteenit a provést zápis do katastru nemovitostí i po/es toto duplicitní vlastnictví, jedná se mi zejména o formulaci kupní smlouvy, proto 3/4e soudní o/e^1ení
duplicitního vlastnictví se mi jeví jaklo zdlouhavé.
karel sedy
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že jste ve velmi nepříjemné situaci, byť jste ji nezavinil. Katastrální úřad postupuje správně, když odmítá provést převod. Smluvní převody (ale i zástavní smlouvy, věcná břemena aj.) jsou vyloučeny, vyloučeno není jen nabytí vlastnického práva děděním. Situace by šla vyřešit skutečně buď jen dohodou s duplicitním vlastníkem (tzv. souhlasným prohlášením) ve smyslu, komu že pozemek patří. Pakliže bude postoj tohoto duplicitního vlastníka nadále stejný jako nyní, t.j. bude nečinný nebo nedojde k dohodě, nezbude, než se skutečně obrátit na soud.
28.6.2005 19:04
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, ráda bych Vás požádala o radu. Moje babička bydlí v bytě na Vinohradech, který je majetkem družstva, babička však členem družstva není, je pouze nájemníkem, má v bytě trvalé bydliště. U babičky v bytě má také trvalé bydliště moje maminka (její dcera), která bude v bytě tento rok hlášena tři roky. Maminka nebydlí v bytě s babičkou 7 dní v týdnu, ale je tam velmi často, jiný byt nevlastní. Babička má ještě syna, který bydlí v Rakovníku, byt v Rakovníku vlastní jeho manželka. Moje otázky zní: 1)pokud by babička zemřela, má právo na nájem bytu moje maminka? Nebo se nájem vztahuje na maminku i jejího bratra? 2) Je právně schůdné se s družstvem domluvit na výměně bytu s tím, že babička stávající byt uvolní a družstvo jí zajistí výměnou byt jiný, např. blíže vnoučatům? Děkuji za Vaši odpověd.
D.Vajnerová
ODPOVĚĎ:
Začnu odzadu. Výměna bytů pochopitelně lze, jen se obávám, že družstvo Vám byt k výměně hledat nebude. Najděte si jej sami a dohodněte se s nájemcem na výměně, k jejíž platnosti jsou pochopitelně nutné souhlasy obou vlastníků bytů, t.j. družstva a pronajímatele bytu, do kterého by se babička nastěhovala. Při bezdůvodném odpírání souhlasu se lze dožadovat nahrazení vůle pronajímatele cestou soudu.
Pro přechod nájmu v případě smrti Vaší babičky na Vaši matku je třeba, aby tato družstvu prokázala, že v den její smrti s ní matka žila trvale ve společné domácnosti (občasné navštěvování a pomoc v domácnosti nestačí, stejně jako i trvalé bydliště není zárukou úspěchu a má jen podpůrný důkazní charakter) a že nemá vlastní byt. Upozorňuji dále na to, že dikce „nemá vlastní byt“ znamená, že nesmí mít jak vlastnické právo k bytu, ale ani odvozené právo bydlení (např. nájemní smlouva příp. společný nájem, věcné břemeno apod.). Pakliže by měla tedy např. ve společném nájmu byt se svým manželem, nemohl by na ní nájem přejít. V případě sporu o přechod nájmu řeší toto místně příslušný soud. Z výše uvedeného důvodu je také nadbytečné se zabývat bratrem z Rakovníka, neboť ten zřejmě nemůže tvrdit, že žil s matkou ve společné domácnosti a nemá možnost jiného bydlení.
28.6.2005 19:04
OTÁZKA:
Mám od roku 1997 zkolaudovaný RD a již podruhé se mi rozpadá komín, který byl prý postaven z cihel Klinker. Nyní se chystám ke třetí záruční opravě, ale firmě už nedůvěřuji. Minule si navezli k opravě normální cihly!! Nyní, pokud na cihly komína jenom sáhnu rukou, je to, jakobych nabíral bláto. Je to vůbec možné !!?? Co mám dělat? rozsival.orl@coms.cz
MUDr.Tomáš Rozsíval
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že zboží (cihly) je stále v záruce. S ohledem na Vámi popisované problémy (opakování stále stejné vady) mám za to, že by bylo možné dokonce i od smlouvy odstoupit, pakliže se nerozhodnete přistoupit na návrh výrobce vyměnit cihly za jiné, bez vad. Pakliže je od smlouvy platně odstoupeno, vrací se navzájem přijatá plnění. Kdyby se výrobce nechtěl dohodnout, kontaktoval bych Českou obchodní inspekci a na jednání výrobce bych upozornil.
28.6.2005 19:04
OTÁZKA:
Vlastním byt v lokalitě města, která je vytápěna centrálním zrojem tepla. Chci byt vytápět nezávisle- plynem nebo elektřinou, narážím však na nesouhlas stavebního úřadu- moje představa "neodpovídá Koncepci rozvoje vytápění města". Dodavatel centrálního tepla podmiňuje odpojení od jeho systemu paušální platbou cca 6tisíc korun ročně za uložení trubek teplovodu/"stoupaček"/ ve zdech mého bytu a argumentuje blíže nespecifikovanou vyhláškou. Mají tyto argumenty takovou oporu v zákoně, že není nakonec možno v bytě v osobním vlastnictví topit podle vlastních představ? P.S.Město je spolumajitelem firmy dodávající teplo a při ústním jednání úředníci toto udávají za hlavní důvod nesouhlasu s odpojením od centrální teplovodní sítě.
Vladko Horčička
ODPOVĚĎ:
Podle § 77 odst. 5) energetického zákona platí, že změna způsobu dodávky nebo změna způsobu vytápění může být provedena pouze na základě stavebního řízení se souhlasem orgánů ochrany životního prostředí a v souladu s územní energetickou koncepcí. Veškeré vyvolané jednorázové náklady na provedení těchto změn a rovněž takové náklady spojené s odpojením od rozvodného tepelného zařízení uhradí ten, kdo změnu nebo odpojení od rozvodného tepelného zařízení požaduje. Pokud Váš záměr skutečně odporuje uzemní energetická koncepci, jeví se nesouhlas stavebního úřadu jako oprávněný z hlediska uvedeného zákonného ustanovení.
8.7.2005 12:44
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, mam otazky jako prodavajici.
V kupni smlouve o prodeji nemovitosti je uvedena kupni cena a zpusob vyporadani mezi kupujicim a prodavajicim timto zpusobem:
-kupujici slozi pred uzavrenim kupni smlouvy na depozitni ucet pravnika celou kupni castku, ke kteremu nema prodavajici pristup
-po oboustrannem podepsani smlouvy prodavajicim a kupujicim bude pravnikem podana zadost ke vkladovani na katastralni urad
-po zapisu do katastru nemovitosti bude kupni cena behem tydne prevedena pravnikem z jeho depozitniho uctu na ucet prodavajiciho.
Otazka se tyka kupni smlouvy a zaplaceni kupni ceny:
-musi byt kupni smlouva vedle prodavajiciho a kupujiciho podepsana take pravnikem, na jehoz depozitni ucet bude celkova castka prevedena?
-je treba pro jistotu dodatecne ke kupni smlouve uzavrit dohodu o uhrade kupni ceny a o prechodnem deponovani penez na depozitnim uctu pravnika?
-jakou ma prodavajici pravni jistotu nebo zaruku, ze budou penize po zavkladovani kupni smlouvy prevedeny na jeho ucet? -staci v tomto pripade podpis pravnika na kupni smlouve?
-jaka je jistota bez tohoto podpisu na kupni smlouve?
Mnohokrat Vam dekuji za laskavou brzkou odpoved.
Ales
ODPOVĚĎ:
Pokud právník má působit jako zprostředkovatel zaplacení kupní ceny, přebírá tím na sebe závazky ve vztahu jak k prodávajícímu tak i ke kupujícímu. Je proto nezbytné, aby byl smluvně zavázán k tomu, že s kupní cenou bude nakládat v souladu s dohodou kupujícího a prodávajícího. Je nanejvýš vhodné, aby smluvní závazek taková právník nepřevzal jen ústní formou, ale aby jeho závazek byl písemný. Zavázat se právník může jak v kupní smlouvě, tak i v separátní písemné dohodě uzavřené v souvislosti s uzavíráním kupní smlouvy. Jistota, že Vám bude právníkem zaplaceno je výlučně otázkou jeho důvěryhodnosti. pokud byste snad měl pochybnosti o naprosté důvěryhodnosti tohoto právníka, jistější by bylo zprostředkování placení kupní ceny svěřit notáři nebo bance (tuzemský dokumentární akreditiv).
8.7.2005 12:45
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, vzhledem k velmi špatné pověsti místních RK nemáme odvahu přes ně prodat a koupit byt. Bohužel ale nemám vůbec představu, jak postupovat. Potřebujeme prodat maminčin byt v OV samozřejmě s jejím souhlasem a koupit větší, který by byl už napsaný na mě. Nejjednodušší by pro nás možná bylo vyměnit menší byt za větší s doplatkem, ale nevím, zda vůbec takový termín po právní stránce existuje. Také by mě zajímalo, jestli musím mít před prodejem maminčina bytu znalecký posudek na jeho cenu, aby naše požadavky ohledně ceny byly reálné a jaké se platí daně, popř. jaké zákony bych si měla pročíst. Nemám ponětí jak začít, pokračovat, nic neopomenout a přitom se nenechat napálit. Děkuji za odpověď. Petra
Petra
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že spektrum míry důvěryhodnosti realitních kanceláří je značně. Realitní činnost je tzv. živností volnou a k provozování realitní kanceláře živnostenský zákon nevyžaduje kromě obecných podmínek pro vydání živnostenského oprávnění splnění podstatnějších kvalifikačních předpokladů. Ve Vaší situaci pokud je matka vlastnicí bytu, byla by možná samozřejmě směna za jiný byt ( směnnou smlouvou s ujednaným finančním vyrovnáním cen bytů), který je rovněž ve vlastnictví potencionálního prodávajícího. Jak však zmiňujete, chcete docílit toho, že vlastnicí většího bytu byste byla Vy a nikoli matka. Taková situace by byla řešitelná dvěma samostatnými kupními smlouvami s tím, že matka by prodala svůj byt prodávajícímu většího bytu a tento prodávající většího bytu by prodal větší byt Vám s tím, že by bylo ujednáno, že kupní cena kterou by měla obdržet Vaše matka se započte na kupní cenu, kterou byste měla platit Vy prodávajícímu. Pokud se týká znaleckého ocenění bytů, vzhledem k tomu, že převody by podléhaly dani z převodu nemovitostí budou muset být opatřeny vždy jako příloha k přiznání k dani z převodu nemovitostí. Takový znalecký posudek ( tzv. administrativní cena podle cenového předpisu) neodráží věrně tržní cenu bytu, neboť plně nezohledňuje podstatnou cenotvornou funkci lokality v níž se byt nachází ( cena obdobného bytu např. v Praze a na malém městě mimo dosah větší městské aglometace je diametrálně odlišná) Pokud se v problematice neorientujete, doporučuji Vám vyhledat služby právníka předem a nikoli až v situaci, kdy případným laickým postupem dochází k těžko řešitelné situaci, např. že kupující není schopen nebo ochoten zaplatit sjednanou kupní cenu, přičemž byt je už převeden na kupujícího včetně vkladu do katastru.
8.7.2005 15:19
OTÁZKA:
Dobrý den. V domě jsou dvě bytové jednotky, každá má svého majitele.
Jeden majitel vlastní 8/15 celého domu (bytová jednotka, podíl na společných prostorách, pozemku, zahradě).
Druhý majitel vlastní 7/15 celého domu (bytová jednotka, podíl na společných prostorách, pozemku, zahradě).
Otázky:
1) Musí oba majitelé založit družstvo vlastníků nebo stačí mít sepsanou smlouvu, ve které se definují práva a povinnosti obou majitelů (užívání společných prostor, rekonstrukce, atd.)
2) V případě, že se jeden majitel rozhodne rekonstruovat svou bytovou jednotku, je pro stavebí povolení nutný souhlas i druhého majitele?
3) Co v případě, že je tento druhý majitel dlouhodobě mimo dům (zahraničí)?
4) Je majitel menšinového podílu na domu (7/15) nějak znevýhodněn oproti druhému majiteli? (co se týče rozhodování o využití společných prostor, v případě problémů, atd.)
Děkuji.
Ladislav B.
ODPOVĚĎ:
Z dotazu mi není jednoznačně zřejmé, zda Váš dům byl již rozdělen na bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům 72/1994 Sb. ( a jednotlivé byty jsou zapsány v katastru nemovitostí) nebo jste pouhými podílovými spoluvlastníky domu a na základě Vaší dohody užíváte předmětné byty. Domnívám se z \Vašeho podání, že jste spíše podílovými spoluvlastníky domu. Pokud se jedná skutečně o tuto situaci, nepřipadá v úvahu založení bytového družstva. Pro účely stavebního povolení bude třeba souhlasu obou spoluvlastníků. Jestliže je jeden ze spoluvlastníků dlouhodobě v zahraničí, může Vám vystavit plnou moc pro účely stavebního řízení. Většinový podílový spoluvlastník je zvýhodněn tím, že podle ust. § 139 odst. 2 občanského zákoníku platí, že o hospodaření společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
8.7.2005 15:19
OTÁZKA:
Dobrý den. V současné době uvažujeme o "koupi" DB (resp. převod členských práv a povinností v bytovém družstvu), jedná se o malé družstvo složené z členů domu. Jak je to s převodem do OV, jaká existují omezení? Mám právo při převodu členských práv a povinností uzavřít s družstvem smlouvu o budoucím převodu bytu do OV? Nebo záleží, jestli tuto smlouvu má uzavřenou současný nájemník?
Jan C.
ODPOVĚĎ:
V případě bytového družstva složeného z nájemců bytu a jedná se o družstvo vzniklé v rámci privatizace bytového domu nejčastěji obcí není zakotvena povinnost družstva převést byty do vlastnictví jednotlivých nájemců. ( jiná situace by byla pokud by se jednalo o transformované družstvo a nájemci vyzvali družstvo k převodu bytu podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb. , o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech) Jedná se vždy o rozhodnutí členské schůze takového bytového družstva, že dům se rozdělí na bytové jednotky a takto právně nově vymezené byty se převedou do vlastnictví jednotlivých družstevníků. Pokud takové rozhodnutí členská schůze učiní, může podle § 23 zákona o vlastnictví k bytům být byt převeden jen do vlastnictví člena družstva – fyzické osoby.
8.7.2005 15:20
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o radu v následující věci: jsem vlastníkem nemovitosti, která je v asanačním pásmu (cca 25 let) z důvodu dlouhodobě plánované rekonstrukce (rozšíření) silnice. V současné době jsem byla oslovena obcí, že mají zájem o odkup nemovitosti a nezbytně nutné části pozemku. Nemovitost poté chtějí zdemolovat. Já bych i s tím souhlasila, neboť po celou dobu, co ji vlastním jako rekreační chalupu nám nebyly povoleny větší stavební úpravy, a tak je již morálně zastaralá, i když ji drobnými opravami udržujeme v obyvatelném stavu. Obec je ochotna se s námi dohodnout na uhrazení většiny věcí s odkupem souvisejících a navazujících na demolici (vyvolané investice). Za odkup nemovitosti nám obec nabízí jen odhadní úřední cenu. Zajímalo by mě, jestli mohu požadovat cenu za dům vyšší než je úředně stanovená odhadem. Na vysvětlenou - chalupa nám slouží k rekreačním účelům poměrně dobře, ztratíme takto střechu nad hlavou a za odhadní cenu (nevím jaká bude) si obdobné rekeační bydlení asi nepořídím. Děkuji za odpověď.
Daniela
ODPOVĚĎ:
Jak plyne z Vašeho dotazu, k Vašim nemovitostem není patrně vedeno vyvlasňovací řízení z důvodů veřejného zájmu a bez znalosti podrobností nelze odpověďně říci, zda by k vyvlastnění z důvodu veřejného zájmu byly dány veškeré zákonné podmínky. Předpokládám, že s vámi obec vede jednání o dobrovolném odprodeji vašich nemovitostí. Za této situace je otázka ceny věcí dohody prodávajícího a kupujícího. Na úřední odhadní cenu proto nemáte povinnost přistoupit, pokud máte za to, že tržní cena vašich nemovitostí by byla vyšší. Požadujte tedy cenu tržní, to je cenu za jakou se obdobné nemovitosti jako jsou Vaše v obdobné lokalitě obvykle prodávají.
8.7.2005 15:20
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem nájemníkem panelového bytu, platil jsem před necelými dvěmi lety nájemné přímo na bytovém družstvu osobně, jinak platím nájemné bankovním převodem. Po těchto necelých dvou letech mě kontaktovala p. účetní bytového družstva, že nemá doklad o zaplacení nájemného ze 7.měsíce 2003, abych částku za tento měsíc přišel vyrovnat. Bohužel tento doklad o zaplacení již nemám, jelikož jsem neočekával, že by se něco takového mohlo stát. Prosím Vás mám takovýto dotaz. Má bytové družstvo po takovéto době právo žádat zaplacení nájemného za zmíněný měsíc, když jsem byl kontaktován koncem dubna 2005? Děkuji za odpověď.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Pohledávka nájemného je pohledávkou, která se promlčuje v obecné tříleté promlčecí době podle občanského zákoníku.. Promlčení pohledávky znamená, že soud takovou pohledávku věřiteli nepřizná, pokud v soudním řízení je dlužníkem vznesena námitka promlčení. Ve Vašem případě, je zřejmé, že pohledávka by byla promlčena až 3 roky po splatnosti, tj. pokud byla splatnost takové pohledávky např. 15.8.2003, bude pohledávka promlčena až dne 16.8.2006. Pokud do té doby ( např. uvedeného dne 16.8.2006) družstvo podá žalobu a prokáže, že tuto částku skutečně dlužíte, bude Vám tato povinnost uložena soudem. Pro úplnost je třeba dodat, že podáním žaloby se promlčecí doba takové pohledávky přerušuje a v případě, že u soudu družstvo pohledávku uplatní včas v rámci promlčecí doby, nebudete moci námitku promlčení úspěšně v hypotetickém soudním řízení vznést.
8.7.2005 15:20
OTÁZKA:
Dobrý den! Uvažuji o koupi obecního bytu. Jeho cena je 800000,-kč, což je cena vysoká. Ráda bych věděla jaká rizika sebou nese taková koupě do budoucna! Není ROZHODNĚ lepší koupit byt družstevní? Co je výhodnější a proč? Děkuji mockrát.
Hana
ODPOVĚĎ:
Z dotazu není zřejmo, co míníte koupí obecního bytu a od koho jej máte kupovat. Předpokládám však, že má jít partně o byt nájemní. Nájemní právo k bytu od stávajícího nájemce nelze legálně „koupit“ , byty lze pouze se souhlasem pronajimatelů vyměnit s nájemcem jiného bytu. Institutu výměny bytu bývá často zneužíváno tzv. fiktivními výměnami, kdy je tzv. kupovaný byt měněn za byt, k němuž bylo kupujícímu zřízeno nájemní právo účelově, jen pro uskutečnění fiktivní výměny. Takový postup je nelegální a Varuji Vás před takovou investicí poměrně značných prostředků do takové nelegální fiktivní výměny. Taková dohoda o výměně bytů by mohla být shledána neplatnou a mohl byste o takový byt přijít. Doporučuji uvažovat raději o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu nebo koupi bytu, který je ve vlastnictví prodávajícího podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům.
8.7.2005 15:21
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, 8.4. jsem Vám zaslal otázku a dosud nebyla zodpovězena, ptoto se ptám znovu.Mám v pronájmu služební byt MVČR na dobu neurčitou. MV chce byty prodat a proto jsme založili dřužstvo.Byla stanovena cena 560000, ale kupní smlouvu mezi družstvem a bytovou správou neschválilo ministerstvo financí.Cenu navýšilo dle jiného posudku na 850000.Za tuto cenu nemám o koupi zájem.Co se stane když byt nekoupím a zůstanu s rodinou v nájmu.Protože je to byt služební, má moje rodina v případě mé smrti nadále možnost bydlet v tomto bytě.Manželka i děti zde mají trvalé bydliště.Děkuji za odpověď
Jindra
ODPOVĚĎ:
Pokud má Váš byt skutečně charakter bytu služebního, nájem tohoto bytu nepřechází na obdobně jako u jiných bytů nemajících charakter služebních bytů. Odpověď na Vaši otázku dává pžímo zákon v usat. § 713 občanského zákoníku podle něhož „ jestliže služební byt po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, popřípadě osoby uvedené v § 706 odst. 1 ( pozn. - § 706 odst. 1 za tyto osoby považuje - děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt) ., nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt. To platí i v případě, jestliže nájemce služebního bytu opustí trvale společnou domácnost. V odůvodněných případech soud může rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování.“
8.7.2005 15:21
OTÁZKA:
Dobrý den,
otec od mé manželky vlastní rodinný dům, který je kolaudovaný jako 2 bytové jednotky. Chtěl by nám přepsat 1 z nich nyní a druhou až po jeho smrti. Je vhodné to udělat tak, že 2 půlku domu nám předá v dědictví formou závěti? Manželka má ještě sourozence, kteří by byli v závěti uvedeni jako nabyvatelé jiného majetku(pozemky apod.). Chceme si dům rekonstruovat a proto nechceme přepsat celý dům nyní s tím, že by na něm bylo věcné břemeno (kvůli úvěru). Je námi navrhované řešení vhodné, nebo existuje ještě nějaký vhodnější příklad.
Předem moc děkuji.
Marek
ODPOVĚĎ:
Pokud je dům jako celek ve vlastnictví Vašeho tchána, a nejedná se o dům, který by byl rozdělen na jednotlivé bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům, bude připadat v úvahu, aby na Vás tchán převedl pouze spoluvlastnický podíl, nikoli byt jako takový, ten není v nerozděleném domě samostatnou nemovitostí a nemůže být tak samostatně převáděn. Pokud by na Vás tchán za života tedy převedl tzv. ideální polovinu domu a druhou polovynou Vás obmyslel v závěti, je takové řešení možné. Ostatním dětem tchána ( předpokládám že zletilým) se však v dědictví musí dostat alespoň polovina jejich dědického nároku. Závětí lze tedy ostatní děti tchána zkrátit jen na polovinu toho, co by jim náleželo, kdyby se dědilo ze zákona. Je nutno upozornt na to, že pokud by Vám byla ideální polovina domu darována, na dědický podíl Vaší manželky by se započítal i tzv. dar mimo obvyklé darování- což by byl dar ideální poloviny domu. Vámi uvažované řešení je tedy možné, pokud hodnota ostatních pozemků jež zmiňujete bude „ hodnotově“ postačovat na uspokojení nezkrátitelných dědických nároků ostatních dědiců – dětí tchána.
8.7.2005 15:21
OTÁZKA:
Vážený pane doktore. Bydlím v družstevním domě, v přízemí. V úhradách bytu nám bytové družstvo stále účtuje výdaje za používání výtahu a opravy s tím spojené. Je to správně?Děkuji za odpověď.
J.Karenová
ODPOVĚĎ:
U družstevního domu pokud vím žádný předpis výslovně neupravuje, že na úhradě za výtahy se nemusejí podílet družstevníci bydlící v přízemí. Záleží na rozhodnutí členské schůze jaké rozhodnutí zaujme. Je samozřejmě logičtější, pokud se jedná o přízemí že tito nájemníci se nepodílí na úhradě výtahů, pokud je skutečně ani vyjímečně nepoužívají ( např. nejezdí výtahem do sušárny na půdě domu, nebo se nejedná o trzv. zvýšené přízemí. kdy výtahy mají nižší stanici než přízemí.
8.7.2005 15:22
OTÁZKA:
Dobrý den, vlastním ideální polovinu RD společně s manželem, ale nabytou před manželstvím. Nyní při rozvodu žádám rozdělení domu na dvě poloviny - dvě podlaží - garáž, sklep, terasu a zahradu ve společném užívání, ale manžel s tím nesouhlasí a trvá na prodeji domu. Mám dvě malé děti, které si vezmu do své poloviny, a myslím si, že mám na 1.podlaží nárok. Stejně tak si rozhodnout, zda v té mojí polovině bude bydlet i můj přítel, jsem s ním těhotná. Prosím, poraďte. Díky, Alena Novotná, Brno.
novotná
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu je patrno, že pod pojmem rozdělení si nepředstavujete právní rozdělení na 2 samostatné nemovitosti, které by po podlažích patrně ve Vašem případě ani právně nebylo možné ale o dohodu o rozsahu užívání nemovitosti. Jestliže Vaše podíly na domě jsou shodné a nedohodnete se na rozsahu užívání ( v právní terminologii o hospodaření se společnou věcí) , můžete se obrátit na soud podle ust. § 139 občanského zákoníku, podle něhož „o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
8.7.2005 15:22
OTÁZKA:
Zdravím Vás a ještě k předchozímu dotazu: rozvádím se z důvodu domácího násilí - fraktura lebky, několik facek před dětmi, sprosté nadávky před dětmi - 4 a 9 let - z toho důvodu chci okamžité rozdělení domu na 2 samostatné byty. Událost se stala před rokem, jelikož jsem byla nezaměstnaná a neměla žádný příjem - po 10 letech péče o děti - neměla jsem ani peníze na podání žádosti o rozvod, ani na právníky. Pomohli mi z Bílého kruhu bezpečí. Manžel mi zamezil přístup k našemu společnému účtu, dle mě protiprávně, neumožňuje mi přístup k počítači - nabyto za trvání manželství, zamyká určité části domu - jeho id.1/2, moje id. 1/2. Mezi tím malé děti. Sám se rozvádět nechce. Používá náš společný účet - od roku 1982 můj, po uzavření manželství jsem ho převedla na jeho jméno - k podnikání - živnostenský list a tvrdí, že to, co nakoupil do kanceláře je jeho - dle mě není, nevyňal nic ze spol. vlastnictví. Děti chce do střídavé péče, já nemám peníze na to, je živit, když teď půjdu na mateřskou. Můj přítel cizí děti také živit nebude, bude mít dost starostí uživit nás. Dítě se narodí do 270 dnů po rozvodu manželství, tedy bude připsáno mému manželovi a po roce testem DNA určen pravý otec, který se k němu hlásí. Manžel řekl, že nic pro to, aby mělo dítě v rodném listě pravého otce podnikat nebude - zůstane tedy navždy jeho ? Je to forma pomsty. Bude tedy na něj muset platit? Vždyť je sám proti sobě. Pokud mi nebudete schopen na vše odpovědět, nebudu se zlobit, ale pomoc opravdu potřebuji a nemám na ni peníze. S pozdravem Alena Novotná, Brno.
novotná
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu plyne, že se jedná o celý komplex problémů po rozpadu Vašeho manželství, které nelze řešit v této poradně zaměřené na realitní problematiku. Nicméne pokud se týká Vámi naznačených otázek ohledně paternitních sporů ( sporů o určení otcovství) přístup Vašeho manžela je opravdu netradiční, neboť pokud by jeho otcovství k očekávanému dítěti nebylo popřeno, byl by povinen na takové dítě platit výživné. Podle zákona o rodině platí, že „narodí-li se dítě v době mezi stoosmdesátým dnem od uzavření manželství a třístým dnem po tom, kdy manželství zaniklo nebo bylo prohlášeno za neplatné, lze otcovství popřít jen tehdy, je-li vyloučeno, že by manžel matky mohl být otcem dítěte. Narodí-li se dítě do 300 dnů po rozvodu manželství a jiný muž o sobě tvrdí, že je otcem dítěte, lze otcovství manžela považovat za vyloučené též na základě souhlasného prohlášení matky, manžela a tohoto muže. Toto prohlášení musí být učiněno v řízení o popření otcovství.“ I pokud by Váš bývalý manžel nebyl ochoten uznat podle uvedeného zákonného ustanovení, že není otcem dítěte, lze podle mého názoru jeho otrcovství popřít, neboť lze dnes patrně vědecky naprosto vyloučit ( vámi zmiňované testy DNA) že by byl otcem dítěte.
8.7.2005 15:22
OTÁZKA:
Prosím ještě jednu věc : pokud budu na mateřské a nebudu mít příjem, budu bydlet ve své polovině domu i s dětmi ve střídavé péči, manžel bude mít sám pro sebe 50 m2 - děti pouze návštěvou - není možno, aby měly dvojí dětské pokoje, otázkou je, zda soud vzhledem k věku dětí - 4 a 9 let vůbec střídavou péči povolí, pokud budou v jednom domě, tak snad ano, já budu mít s dětmi dohromady 60 m2, a to čekám ještě to třetí - budu muset žádat o souhlas manžela, aby mohl v mé polovině domu bydlet můj přítel, hned jak to půjde po porodu se vzít, tak můj manřel??? Mám použít lékařské zprávy o zranění a léčení při rozvodu, nebo bych tím vyloučila střídavou péči z důvodu násilníka? Jedná se o vysokoškolsky vzdělaného člověka, navenek vystupujícího velmi seriózně. Díky, Novotná.
Novotná
ODPOVĚĎ:
Jak jsem uváděl v odpovědích na předchozí dotaz, bydlení přítele bude patrně rozhodováním o hospodaření se společnou věcí a v případě sporu bude muset rozhodnout soud. K odpovědi na naznačenou otázku možného sporu o výchově a výživě nezletilých dětí se pro nedostatek relevantních informací nemohu vyjádřit a tato právní problematika nemá ani přímou souvislost s realitním zaměřením této poradny.
8.7.2005 15:23
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o radu. Manžel je 100% vlastníkem nemovitosti, kterou chceme společně nákladně zrekonstruovat. Protože oba máme děti z prvních manželství, dohodli jsme se, že na mě část nemovitosti (menší než polovinu, proto asi není možný institut rozšíření SJM ). Chce tím v případě své smrti zachovat jakési zvýhodnění svých dětí, jejichž podíl by měl být vyšší, než podíl mých dětí, jimž dům nikdy nepatřil. Vzájemně chceme napsat závěť v tom smyslu, že nemovitý majetek nebudeme s manželem po sobě dědit. Touto cestou - domníváme se - jsme určili nějaké podíly dědictví všech dětí. Moje jistota užívání domu v případě manželovy smrti bude dána věcným břemenem až do mé smrtí. Je to právně proveditelné a nenapadnutelné ? Děkuji.
Veronika
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že Vámi zvolená konstrukce je v zásadě možná, manželé navzájem nejsou neopominutelnými dědicci a závětí je lze z dědění vyloučit ( na rozdíl od dětí zůstavitele, které jsou takzvanými neopominutelnými dědici) Podrobnější zhodnocení a utvrzení ve správnosti Vašeho postupu bych mohl poskytnout pouze s detailnější znalostí věci a listin.
8.7.2005 15:23
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím o odpověď na následující dotaz: Manžel zdědil po otci pozemky, chtěli bychom je převést na náš společný LV, do SJM. Provést to jde jen darovací smlouvou nebo je i jiný způsob? A jak se pak takový převod zdaňuje, lze použít i starší znalecký posudek (např. ten, který byl vypracován k vypořádání dědictví)? Děkuji za odpověď.
Aneta
ODPOVĚĎ:
Pozemky získané Vaším manželem děděním nejsou v společném jmění manželů, ale jsou výlučným vlastnictvím manžela. Pokut chcete, aby tento tento pozemek byl v SJM, je možno to učinit rozšířením SJM formou notářského zápisu. Darovací smlouvou by nebylo možno docílit aby pozemek byl v SKM ale poze ve vašem podílovém spoluvlastnictví ( např. každý jednou polovinou. Darování by se zpoplatnilo dané darovací. posudek lze použít, pokud se v mezidobí nezměnily oceňovací předpisy a nedošlo ke změně např. účelového určení pozemku.
8.7.2005 15:23
OTÁZKA:
Po nove parcelaci pozemku jsem majitelem tri pozemku.V tomto dotazu je oznacim jako A,B,C.Pozemky A a C jsou stavebni.Pozenek B,ktery je vklinen mezi pozemky A a C je jedina pristupova cesta (sire 6m) k pozemku C, muze byt pouzit i jako druha pristupova cesta k pozemku A (pozemek A ma hlavni pristup z verejne komunikace).Chtel bych sobe popr. i mym potomkum do budoucna zajistit pristup na pozemek A pres pozemek C (napr. pri prodeji pozemku A a B.Mohu uz nyni na pozemek B uvalit vecne bremeno pristupu na pozemek A (tj. vlastne sam sobe),takze by se pozemek B v budoucnu musel prodavat s timto vecnym bremenem?Pokud ano jak? Dekuji za odpoved.
Josef
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru by sice bylo možné zřídit na pozemku Vámi označovaném jako B věcné břemeno ve prospěch jakéhololi vlastníka jiného pozemku. Problém je, že takové věcné břemeno by muselo být zřízeno smlouvou. Uzavření takové smlouvy však překáží to, že jste vlastníkem všech předmětných pozemků a je právně vyloučeno uzavírat smlouvu „sám se sebou“ Situace by byla řešitelná podle mého názoru až v okamžiku, kdy by pozemek jemuž by mělo sloužit věcné břemeno byl převeden na jiného vlastníka.
8.7.2005 15:24
OTÁZKA:
Dobrý den, zajímalo by mě, kde a jak je definován pojem "uspokojení bytové potřeby", aby bylo naplněno osvobozeni dle § 4 ods.1 písm. a) zákona o daních z příjmů. Děkuji.
Jana Košíková
ODPOVĚĎ:
Pojem bytové potřeby definuje zákon o daních z příjmů ( 586/1992 Sb. v platném znění) v ust § 15 odst. 7 tak že : „Bytovými potřebami pro účely tohoto zákona se rozumí
a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního právního předpisu nebo změna 32) stavby,
b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu,
d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v užívání,
f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).
8.7.2005 15:24
OTÁZKA:
Dobrý den, jak mohu postupovat proti většinovému vlastníku (kromě zdlouhavých soudů), který mi nedává vyúčtování, ani podíly z hospodaření s nájemní nemovitostí. Soudím se již 4roky s pravidlem jednoho stání ročně. Objekt je trvale využíván většinovým vlastníkem, který však výnos nevydává ani na nutné opravy. Díky za informaci Wikar.
Wikar
ODPOVĚĎ:
Z dotazu neplyne blíže předmět sporu, nicméně žádnou jinou radu než se soudit jak činíte nelze patrně dát. Pokud řízení trpí skutečně neodůvodněnými průtahy, můžete se obrátit na předsedu příslušného soudu aby v rámci svých možností zjednal nápravu.
8.7.2005 15:24
OTÁZKA:
OPRAVA DOTAZU ZE DNE 2.5.2005.
Po nove parcelaci pozemku jsem majitelem tri pozemku.V tomto dotazu je oznacim jako A,B,C.Pozemky A a C jsou stavebni.Pozenek B,ktery je vklinen mezi pozemky A a C je jedina pristupova cesta (sire 6m) k pozemku C, pozemek B muze byt pouzit i jako druha pristupova cesta k pozemku A (pozemek A ma hlavni pristup z verejne komunikace).Chtel bych sobe popr. i mym potomkum do budoucna zajistit pristup na pozemek A pres pozemek B(napr. pri prodeji pozemku B a C.Mohu uz nyni na pozemek B uvalit vecne bremeno pristupu na pozemek A (tj. vlastne sam sobe),takze by se pozemek B v budoucnu musel prodavat s timto vecnym bremenem?Pokud ano jak?
Dekuji za odpoved.
Josef
ODPOVĚĎ:
Jak jsem již uvedl, zřízení věcného břemene podle mého názoru bude možné jen mezi rozdílnými vlastníky předmětných pozemků.
8.7.2005 15:25
OTÁZKA:
Dodrý den,
chtěl bych Vás požádat o radu ohledně prodeje nemovitosti. Prodávám pozemek přes realitní kancelář a ta chce, aby v kupní smlouvě byla uvedena cena včetně provize. I když mi řekli, že v případě odstoupení kupujícího od smlouvy budu navracet pouze částku, kterou dostanu a oni provizi, chtěl bych se zeptat zda toto lze právně nějak zaručit. Za odpověď předem děkuji. S. LEVÝ
S. LEVÝ
ODPOVĚĎ:
Obvyklé bývá, že RK požaduje po potencionálním kupujícím předem rezervační zálohu ve výši své provize a tuto si po zprostředkování obchodu ponechá. Tato částka se následně započítává na kupní cenu a Vy dostanete fakticky kupní cenu sníženou o provizi. V případě bezdůvodného odstoupení od úmyslu koupit nemovitost většinou tato rezervační záloha propadá dílem mezi RK a prodávajícího. Požadavek „Vaší“ RK zřejmě vyplývá z toho, že Vám zprostředkovává prodej Vašeho pozemku za určitou sumu a Vy jí z dosažené kupní ceny hradíte provizi. Kupujícího však Vaše ujednání s RK nemusí zajímat, on chce v kupní smlouvě vidět částku, kterou skutečně hradí jakožto kupní cenu, t.j. celkovou. V případě, že by mu smlouva či zákon umožnily následně od kupní smlouvy odstoupit, požadoval by oprávněně po Vás celou kupní cenu zpět. Je to i logické, neboť smluvní vztah má kupující s Vámi, nikoli s RK (je však pravdou, že někdy si RK smluvně zavazují obě strany obchodu) a titul na vrácení má tedy vůči Vám. Z tohoto důvodu doporučuji, aby ve smlouvě o zprostředkování s RK bylo zakotveno, jak bude postupováno v případě oprávněného odstoupení kupujícího od smlouvy, t.j. že RK vrátí k Vašim rukám uhrazenou provizi příp. jí poukáže zpět přímo kupujícímu. Pro konkrétnější odpověď by bylo nutno znát podrobnosti případu a zejména znění smluvních dokumentů.
8.7.2005 15:25
OTÁZKA:
Otcova sestra donutila pred tremi lety mou tehdy skoro devadesatiletou babicku napsat zavet, v niz ji babicka odkazala svuj dum v hodnote cca. 0.7 milionu Kc. Babicka vloni zemrela (do sve smrti se stridave mesic co mesic o jiz nemohouci a sklerotickou babicku staral otec a jeho sestra). Otcova sestra nyni v dedickem rizeni vyrukovala s touto zaveti, o ktere dosud otec nemel ani tuseni. Vzhledem k tomu, ze babicka byla posledni leta nemohouci a skleroticka, coz mohou dosvedcit jak sousede tak napr. i lekarka, prosim o radu jakym zpusobem by se dala tato zavet zvratit a dosahnout tak rozdeleni majetku rovnym dilem.
ales
ODPOVĚĎ:
Váš otec má v podstatě dvě možnosti. Buď věc nechat tak jak je (závěť nenapadne), což bude mít za následek, že bude zkrácen ve svém dědickém podílu na ½ (v praxi by to znamenalo, že bude mít nárok na ¼ dědictví, zatímco jeho sestra ¾), nebo závěť v dědickém řízení napadnout pro její absolutní neplatnost a argumentovat tím, že babička v době pořízení závěti nebyla schopna pro nemoc posoudit následky svého jednání. Toto ovšem bude muset Váš otec v soudním řízení prokázat (např. právě lékařské zprávy, výslechy svědků apod.). Pakliže by byl Váš otec ve sporu úspěšný a závěť by byla uznána za neplatnou, dědili by oba sourozenci rovným dílem. Pro úspěch ve sporu doporučuji zastoupení osobou znalou práva.
8.7.2005 15:26
OTÁZKA:
Dobrý den,
máme nově postavený RD a při kopání vodovodní přípojky jsme zjistili, že vodovod, který zásobuje celou obec (prům.16cm) neleží 2m od domu, jak bylo uvedeno v osazeni domu, ktere bylo vytohoveno na zakladě podkladů zakreslení vodovodu, které nam dodal stavební technik, ale o 3m vedle - tedy pod novostavbou.
Řešení je jediné - zrušit část stávajícího vodovodu (pod domem) a přeložit jej na správné - zakreslené místo.
Problém však nastává v okamžiku, kdy po mě chce obecní úřad tuto práci uhradit.
Má na to právo? Z mé strany nedošlo k žádnému pochybení.
Děkuji Vám za odpověď (pokud možno i na mail fanny2@seznam.cz).
Franta
ODPOVĚĎ:
Zásadní otázkou zde bude, kdo se dopustil chyby v tom, že se věc má tak, jak se má. Obávám se, že skutečně budete muset přeložku uhradit (pokud se nedohodnete s obcí jinak), neboť situace tlačí zejména Vás. Poté, pakliže bude postaveno najisto, kdo situaci zavinil (zřejmě ten, kdo vodovod v rozporu se zaměřením položil), se na tento subjekt obráťte s požadavkem náhrady škody, která Vám vznikla. Domnívám se však, že zjistit osobu odpovídající za škodu nebude vůbec jednoduché a proto bych se zaměřil na možnou dohodu s obcí (např. o participaci na nákladech).
8.7.2005 15:27
OTÁZKA:
Dobrý den,od roku 1975 jsme majiteli rod.domu,postaveného okolo r.1925.K domu nenáleží studna,ale vodu odebíráme ze studny (a vždy se odebíralo),která leží na sousedním pozemku,kde je vybudovaný dům,který je starý přibližně jako ten náš.Nikdy jsme neměli se sousedem žádné problémy,tudíž využívání jeho studny k čerpání vody pro naši potřebu nemáme nikde podchycené.Asi před pěti lety soused zemřel a dům koupil nový majitel.Dnes nám vyhrožuje,že nám zakáže vodu z jeho studny odebírat.Má na to právo a jak se proti tomu můžeme bránit?Děkuji za odpověď.S pozdravem krásného dne Martin.
Martin
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že zřejmě nebylo smluvně zřízeno věcné břemeno práva odpovídající Vámi popisovanému stavu (není tedy uvedené na příslušném listu vlastnictví). Za určitých okolností by ovšem šlo toto právo tzv. „vydržet“. K tomuto by jste ovšem museli prokázat v případném soudním řízení, že jste byli v dobré víře, že Vám toto právo vstupu na sousední pozemek a odběru vody patří a dále pak uplynutí zákonné lhůty doby trvání výkonu tohoto práva 10 let. Lhůtě by jste vyhověli, horší to zřejmě bude s otázkou tzv. dobré víry. Problém by byl nutný řešit se znalostí dalších informací, bez nich není možno přesněji odpovědět ve smyslu, nakolik by jste mohli býti úspěšní v případném soudním sporu.
8.7.2005 15:27
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, pročetl jsem zákoník, ale stále si nejsem jist odpovědí. Moje babička prodala družstevní byt (převod členských práv za úplatu), který před měsícem zdědila po sousedce (žádný příbuzenský vztah). Byt je součástí stejného družstva, ve kterém je babička členkou již 6 let. Bude v tomto případě platit daň z příjmu?
Pavel B.
ODPOVĚĎ:
Bude, pakliže nepoužije příjem získaný prodejem členských práv a povinností na uspokojení svých bytových potřeb, což se zřejmě asi nechystá. Skutečnost, že je členkou družstva již 6 let je nerozhodná, neboť zákon hovoří o době 5 let mezi nabytím a převodem členských práv družstva. Tuto lhůtu je však ve Vašem případě nutno posuzovat s ohledem na nabytí členských práv a povinností po sousedce, což se stalo cca před měsícem.
8.7.2005 15:28
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, s rodici ziji od narozeni v rodinnem dome, ktery vlastni oba rodice. Na svoje naklady jsem pristavel na pozemku dalsi jednotku resp. je to brane jako pristavba. Byl jsem ucastnikem stavebniho rizeni, uveden jako investor a hradil jsem toto z hypotecniho uveru. KU ale neprovedl zapis meho jmena do KN. Muzete prosim poradit, jak nejlepe postupovat? Mohu jeste dodatecne uzavrit vecne bremeno na cast pozemku, kde jsem pristavel a nasledne cast, ktera byla stavena na me naklady prevest na sebe, nebo je nutny prevod od rodicu (dar)? Jde mi samozrejme o dan z prevodu a odecet uroku z hypoteky. dekuji
Tomas Rataj
ODPOVĚĎ:
Neznám bohužel místní podmínky, nicméně napadlo mne toto řešení. Pakliže jste přistavěl samostatnou bytovou jednotku a tato je také takto zkolaudována na Vaše jméno, bylo by možné uvažovat o tom, aby jste se stal výlučným vlastníkem této nemovitosti (a byl tak zapsán na katastru nemovitostí), které by za splnění výše uvedených podmínek bylo přiděleno vlastní č.p. Jednalo by se o jakousi „řadovku“, dva samostatné domy vedle sebe. Pozemek pod touto „novou“ nemovitostí by Vám pak mohli rodiče darovat. Zkuste toto řešení projednat na příslušném stavebním úřadě, ale skutečně nevím, jestli to bude technicky možné (nezávislost na vedlejší stavbě Vašich rodičů vchodem, topením apod.) Toto řešení je totiž na místě jen v případě, že nemovitost může fungovat nezávisle jakékoli jiné, t.j. i té vedlejší nemovitosti Vašich rodičů.
Pakliže toto řešení nebude technicky možné, nezbude Vám, než uzavřít na adekvátní část nemovitosti (její ideální část) darovací smlouvu s rodiči příp. ať Vám darují nemovitost celou se zřízením věcného břemene doživotního práva bydlení.
8.7.2005 15:28
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla jsem se zepatat, zda je možné ukončit nájemní smlouvu (na dobu určitou), novou nájemní smlouvou, s novým nájemníkem, atd...
Ta první smlouva nebyla ukončena, ani neuplynula doba nájmu. Myslela jsem si, že když se vystaví nová smlouva, tak že automaticky zaniká ta první, ale nedávno jsem se dozvěděla, že tomu tak není. Naopak, prý ta nová je neplatná???
Děkuji předem Stránská
Stránská Veronika
ODPOVĚĎ:
Uzavření nové nájemní smlouvy skutečně nemá na platnost té starší vlivu a nečiní bez dalšího nárok na užívání bytu novým nájemcem a povinnost byt vyklidit nájemcem starším. Pakliže by jste chtěla stávajícímu nájemníku dát výpověď, muselo by se tak stát na základě přivolení soudu z přesně zákonem vymezených důvodu uvedených v § 711 obč. zák. Neznám sice datum, do kdy je předmětná smlouva na dobu určitou uzavřena, nicméně možná bude výhodnější počkat na vypršení tohoto data, neboť pak bude povinen nájemce byt opustit bez náhrady. Pro přesnější odpověď by bylo vhodné znát obsah předmětné nájemní smlouvy.
8.7.2005 15:29
OTÁZKA:
Dobrý den,chtěla bych se zeptat jaké mám možnosti s bytem pořízeným na hypotéku? S partnerem jsme si pořídili byt (hypotéka je psaná na oba) a náš vztah se rozpadl, jaké možnosti máme (prodej ,pronájem, přenechání na jednoho z nás)? Předem děkuji Hladíková
Hladíková Monika
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že jste se svým přítelem vlastníky bytu v podílu každý ½. V podstatě jsou možné všechny Vámi uváděné možnosti. Pakliže se rozhodnete byt prodat a výtěžkem splatit hypotéku, informujte o svém záměru nejprve banku a v tomto s ní spolupracujte. Též by zřejmě šlo (opět ve spolupráci s bankou, pakliže by jste splnili její podmínky) vypořádat podílové spoluvlastnictví tak, že byt zůstane ve vlastnictví jednoho z Vás s tím, že tento jediný vlastník bude také dlužníkem banky příp. bude dovyplacen rozdíl ceny bytu druhému z partnerů. I cesta nájmu a z výtěžku nájemného hradit hypotéku je možná s tím, že však se mi jeví jako nejméně praktická s ohledem na rozpad vztahu a skutečnost, že by v budoucnu mohly mezi Vámi, coby spoluvlastníky, vznikat různé problémy, jak se to v obdobných případech stává.
8.7.2005 15:30
OTÁZKA:
Dobrý den, vlastním po rodičích kousek pole, které je asi 30 roků oplocené a máme tam vysázen sad. Nyní jsem náhodně na katastrálním úřadě zjistil, že část pozemku je zapsaná na obec. Lze v tomto případě uplatnit na obci právo vydržení, když jsem z tohoto pozemku, který užívám, neplatili daň z nemovitosti? Existuje nějaký návod, jak stylizovat žádost o vydání?
Děkuji.
Sláma Jiří
ODPOVĚĎ:
Za předpokladu, že splníte podmínky pro vydržení, t.j. oprávněná držba (se zřetelem ke všem okolnostem by jste musel být v dobré víře, že Vám věc patří) a nepřetržitost této oprávněné držby po dobu 10 let (do lhůty se započte i doba, po kterou měli v držení pozemek rodiče), by jste měl být s Vaším požadavkem úspěšný bez ohledu na to, že jste nehradil daň. Toto však předpokládá, že jste skutečně byl Vy (případně i Vaši rodiče) v dobré víře, že Vám i ten kousek obecního pozemku patří a toto by jste byl v případě sporu schopen prokázat. Obraťte se s problémem na obec a požádejte ji o součinnost při zápisu změn údajů na katastrálním úřadě. V případě, že obec nebude souhlasit, bylo by nutné uplatnit Vaše právo u příslušného soudu.
8.7.2005 15:31
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
od příbuzných jsme asi před 10 lety koupili pozemek, kde jsme chtěli časem postavit domek. Zjistili jsme ale, že napříč je pod pozemkem položeno odvodňovací potrubí z přilehlé silnice, které tam kdysi položila správa silnic. Bylo to v době, kdy pozemek byl našim příbuzným nuceně vykoupen. Na katastrálním úřadě ale není žádný záznam o věcném břemenu. Máme pochybnosti, zda je tam potrubí v souladu se zákonem. Vzhledem k umístění potrubí uprostřed pozemku, by zde stavět nešlo.
Děkuji Vám pane doktore za radu předem.
Kučerová
Kučerová
ODPOVĚĎ:
Obraťte se na správu silnic a žádejte je o doložení oprávněnosti odvodňovacího potrubí na Vašem pozemku. Předpokládám, že žádné doklady skutečně nemají a proto je následně vyzvěte k odstranění potrubí. Není vyloučeno, že bude namítáno vydržení věcného břemene, nicméně těžko zřejmě bude správa silnic prokazovat svou dobrou víru. Než se však soudit by bylo možná schůdnější domluvit se se správou silnic na odklonění potrubí tak, aby šlo na Vašem pozemku stavět.
8.7.2005 15:31
OTÁZKA:
Jsem majitelkou 1/16 činžovního domu. Toto vlastnictví jsem nabyla za trvání manželství, ale protože jsem je nabyla darem, jsem výlučnou vlastnicí. Nyní městská část, která vlastní 1/4 domu, tuto prodává. Se spoluvlastníky jsme se dohodli, že zbylou část domu koupíme v poměrech vlastnictví. Já bych tedy měla kupovat 1/48 domu od městské části. Problém tkví v tom, že městská část tvrdí, že ji mohu koupit jen spolu s manželem, odmítá vystavit kupní smlouvu jen na mě. Jsem přesvědčena, že pokud již jsem výlučnou vlastnicí části nemovitosti, městská část má mě nabídnout kupní smlouvu a nemusí je zajímat moje rodinná situace. (Jsem si vědoma toho, že pokud bych se někdy s manželem hádala o majetek a on by dokázal, že jsem tuto 1/48 koupila za trvání manželství, dostal by polovinu).
Děkuji za odpověď.
Alena Rogalewiczová
Alena Rogalewiczová
ODPOVĚĎ:
Máte víceméně pravdu až na to, že v určitých případech, např. kdyby jste koupila tuto část domu výlučně ze svých prostředků (také získaných darem či děděním), by jste se stala výlučnou vlastnicí domu pouze Vy. Toto je však třeba řádně smluvně ošetřit pro případné budoucí problémy. Pakliže však na koupi části domu požijete prostředky ze společného jmění manželů (SJM), pak i tato část domu bude právně v režimu SJM bez ohledu na to, že jste na kupní smlouvě a na katastrálním úřadě uvedena pouze Vy. Souhlasím s Vámi, že prodávajícímu nepřísluší řešit shora uvedené, nicméně bude zřejmě lepší, aby jste městské části předložila prohlášení manžela, že s prodejem souhlasí, snad Vám potom vyjdou vstříc. Pakliže ovšem skutečně kupujete část domu z prostředků SJM, nevím co Vás vede k tomu, aby nebyl Váš manžel na smlouvě uveden také, nadto jste si ještě vědoma shora uvedeného faktu, že majetek stejně bude v režimu SJM.
8.7.2005 15:31
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem s manželem vlastníkem ideální poloviny domu,4/8 vlastní matka, já 2/8 a dva sourozenci každý po 1/8. Chtěli bychom dům převést na jednoho majitele /já s manželem/. Matka by nám svůj díl darovala s tím, že by bylo zřízeno věcné břemeno. Sourozence bych vyplatila (ne přesně matematicky, ale nižší částkou s ohledem na to, že jsme přízemí domu celé zrekonstruovali). Zajímalo by mě jaký bude postup v rámci dědického vypořádání. V předchozím dotaze jsem četla, že se do dědictví započítávají dary nabyté za života rodiče. Nevím jestli to platí i v případě, že sourozence vyplatím.Děkuji.
Marta
ODPOVĚĎ:
Nejsem si jist, zda-li jsem přesně porozuměl dotazu. Matka má 4/8, Vy 2/8 a dva sourozenci po 1/8, t.j. celkem 8/8. Nevím tedy, jak do tohoto zapadá Vaše informace, že jste majiteli s manželem ½ domu. Zřejmě ale chcete řešit situaci tzv. „z gruntu“, nicméně uvědomte si, že pakliže budete převádět na sebe i podíly sourozenců (kupní smlouvou, dohodou o vypořádání podílového spoluvlastnictví) a budete jim za toto platit, tak je pouze vyplácíte z jejich části spoluvlastnictví a dědictví se to nikterak nedotýká. Ještě pregnatněji to lze demonstrovat na situaci, kdy by jste byla vlastníkem pouze Vy a matka a matka by Vám převedla svou část s požadavkem, aby jste vyplatil své sourozence, jak se také stává. Zde by to pochopitelně Vaše povinnost nebyla, nicméně pakliže by jste tak učinila, učinila by jste tak o své vůli a v podstatě by jste částky sourozencům darovala. V dědickém řízení by pak bylo nutno spoléhat na to, že sourozenci budou respektovat výše naznačenou dohodu.
Vaše matka je oprávněna pochopitelně darovat komukoli cokoli. Ve Vámi popisovaném případě bude možno ale ze strany sourozenců dar učiněný za života matky namítat k započtení. Otázkou však je, zda-li bude na co započíst, jinými slovy, bude-li ještě co k dědění.
8.7.2005 15:31
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem dva roky rozvedená a jelikož bylo neúnosné sdílet s bývalým manželem společný byt /nájemní smlouva na dobu neurčitou v soukromém domě s majitelem, která je psaná na jméno bývalého manžela/ odstěhovala jsem se do podnájmu, kde mi majitel neumožní přihlášení k trvalému pobytu. Trvalé bydliště mám tudíž stále hlášené na adrese, kde v současné době žije můj bývalý manžel sám. Je tam přihlášená i naše dcera. Jelikož manžel neplatí nájem a hrozí mu soudní vystěhování, chtěla jsem se zeptat zda-li mi majitel může zrušit trvalý pobyt bez mého souhlasu ? Byla bych tím pádem já i moje dcera bez trvalého bydliště ? /hlášená na magistrátu města/ V bytě sice nebydlím, ale odstěhování ze společné domácnosti bylo nutné, manžel mi bral osobní věci, vybavení domácnosti, peníze ... Děkuji za odpověď.
Iveta
ODPOVĚĎ:
Dle zákona o evidenci obyvatel může ohlašovna rozhodnutím zrušit údaj o místu trvalého bydliště m.j. tehdy, zaniklo-li užívací právo občana k objektu, jehož adresa je v evidenci uvedena jako místo trvalého pobytu občana a neužívá-li tento občan tento objekt (§ 12 cit. zák.). Za splnění těchto podmínek se nevyžaduje souhlas občana. Ohlašovna rozhodne o zrušení údaje o místě trvalého bydliště na návrh vlastníka objektu a zároveň rozhodne o změně adresy trvalého bydliště na adresu ohlašovny. Skutečnost, že je byt „psán“ na Vašeho manžela však neznamená, že jste neměla k bytu práva nájemce. Uzavřením manželství totiž ve smyslu § 704 obč.zák. vzniká společný nájem bytu manželů a to i v případě, že se stal nájemcem bytu Váš manžel před uzavřením manželství. Po rozvodu manželství jste měla podat návrh na zrušení společného nájmu bytu a soud by s ohledem na Vaši situaci (máte zřejmě v péči dceru), rozhodl zřejmě ve Váš prospěch. Otázkou by pak byl druh bytové náhrady pro bývalého manžela. To je však teď zřejmě již pasé... Pro podrobnější odpověď by bylo nutno znát detaily případu.
8.7.2005 15:32
OTÁZKA:
Dobrý den,
zajímalo by mě, jaké právní důsledky plynou z toho, pokud zákazník podepíše s developerskou společností smlouvu o dílo a nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Developerská společnost totiž začala nově se svými zákazníky podepisovat ten druhý zmiňovaný typ smlouvy. Děkuji mockrát za odpověď.
Míla
ODPOVĚĎ:
V praxi je daleko častější situace, že developerská společnost uzavírá s potencionálním budoucím nabyvatelem bytu nejprve smlouvu o smlouvě budoucí kupní a následně, poté, co je dům dokončen, i vlastní smlouvu kupní. Má to i logiku, kupujete byt, nikoli si necháváte stavět byt. Pakliže by jste byla majitelkou pozemku, chtěla si na něm postavit dům a najala si stavební firmu, zde je pochopitelně na místě smlouva o dílo. Nebudete-li si však jistá navrhovaným zněním smluv, obraťte se raději na osobu práva znalou.
8.7.2005 15:32
OTÁZKA:
Dobrý den. Vlastním nájemní dům s regulovaným nájemným.K nájemkyni, která bydlela ve 4 pokojovém bytě sama se asi před 4 roky nastěhoval ženatý syn s dětmi. Sama v bytě již nebydlí, i když je tam trvale hlášena a za služby platí za 5 osob. Co se do bytu nastěhoval syn, platí nájemné on, ale velmi nepravidelně a mnohdy i s mnohaměsíčním zpožděním, takže často musím platby urgovat. Nyní mě nájemkyně sdělila, že si byt vymění, že je drahý, že stejně špatně platí a je ve 4.patře bez výtahu. S výměnou nesouhlasím, myslím si, že byt chtějí fiktivně prodat. Jak se mohu bránit výměně bytu a v případě soudní výpovědi např. že byt potřebuji pro svého ženatého syna, budu muset zajišťovat náhradní byt jen pro nájemkyni matku nebo i pro jejího syna s dvěmi dětmi? Mohou spojit při výpovědi i dva důvody: neplacení nájemného déle než 3 měsíce a potřebu bytu pro svého syna? Dějuji za odpověď.
Štěpán
ODPOVĚĎ:
Ve výpovědi z nájmu bytu můžete uvést dva i více výpovědních důvodů. Uplatněný důvod pak má, bude-li uznán soudem za relevantní (což by se ve Vašem případě stát asi mělo), souvislost s druhem bytové náhradou (přístřeší, náhradní ubytování, náhradní byt), kterou určí soud v rozsudku o přivolení k výpovědi z nájmu bytu. Náhradní byt, byl-li by soudem přiznán jako náhrada, což by se s ohledem na zřejmě nezletilé děti mohlo stát, by jste zajišťoval pochopitelně jej jeden.
Co se týče Vaší obavy o fiktivní prodej bytu. Pakliže máte skutečně vážné indicie o tomto záměru nájemce, odmítněte výměnu bytu s tímto odůvodněním. Nájemce Vás může samozřejmě žalovat o nahrazení projevu vůle, ale toto jsou žaloby, které Vás v případě neúspěchu náklady na právní zastoupení nezruinují. Z mé zkušenosti vyplývá, že pakliže někdo chce skutečně prodat byt fiktivně, žalobu nepodá, neboť fiktivní kupující (budoucí uživatel bytu), není ochoten čekat poměrně dlouhou dobu na soudní rozhodnutí.
8.7.2005 15:35
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, ráda bych Vás požádala o pomoc s následujícím problémem. Vlastníme stavební pozemek v obytné čtvrti v Praze 9. Obec se nyní rozhodla, že rozšíří přilehlou komunikaci, a proto všechny pozemky asi o 4 m zúží. V našem případě nám vezme asi 130 m čtverečních. Pověřila tím jistou firmu. Ta po nás chce, abychom podepsali souhlas se vstupem na pozemek a se záborem pozemku pro stavbu komunikace s tím, že někdy v budoucnu s námi obec uzavře nájemní smlouvu a později smlouvu kupní.
Ráda bych věděla, jestli musíme náš pozemek obci uvolnit a na jakou peněžní náhradu máme nárok. Předem děkuji za odpověď.
Petra
ODPOVĚĎ:
Dle Vašich slov zřejmě vše směřuje k tzv. vyvlastnění (pakliže nebudete souhlasit s dobrovolným výkupem). Tento institut upravuje stavební zákon v § 108 a násl. Důležité je, že vyvlastnit m.j. pozemek (nebo jeho část) je možné jen ve veřejném zájmu, přičemž tento veřejný záměr musí být prokázán ve vyvlastňovacím řízení a dle schválené územně plánovací dokumentace. Pakliže je toto splněno, vlastnictví na nového majitele přechází vyvlastněním. Vyvlastnit nelze, lze-li cíle dosáhnout jiným způsobem nebo dohodou. Vyvlastnění je možno provést jen v nezbytně nutném rozsahu a přísluší za něj náhrada v penězích ve výši, který stanoví obecně závazný právní předpis (vyhláška). Rozhodně bych neumožnil přístup na pozemek, dokud nebudete mít vzájemné vztahy s obcí postaveny najisto (smlouvou) a rozhodnete se, zda-li obci vyhovíte. Jak výše uvedeno, vyvlastnění je však možné provést ve veřejném zájmu i bez Vašeho souhlasu.
8.7.2005 15:36
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore.Žiji s přítelem jako druh-družka 2,5 roku.Rozhodli jsme se postavit domek.Koupě pozemku a stavba bude hrazena částečně hotově a částečně formou hypotéky - vše budou prostředky přítele.Kupní smlouva bude znít též na jméno přítele.Samozřejmě na chodu domku a domácnosti se budeme podílet oba.Existuje nějaká varianta /nevím,zda stačí moje trvalé bydliště v budoucím domku/,abych v případě nepředvídatelných skutečností neskončila tzv. na ulici ? Moc děkuji za odpověď.
Hanka
ODPOVĚĎ:
Pakliže skutečně budou nemovitosti zapsány na katastru nemovitostí na Vašeho přítele a tento Vám po případném rozchodu odvolá svůj souhlas s bydlením ve svém domě, budete ve velmi složité situaci, neboť Váš současný přítel by se zřejmě soudní žalobou domohl Vašeho vyklizení a to pravděpodobně bez bytové náhrady. Zkuste proto Vašemu příteli nabídnout uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene práva bytu pro Vaši osobu příp. pakliže budete investovat také ze svých prostředků, aby Vám převedl určitou část nemovitostí. Pak by předmětné nemovitosti byly v tzv. podílovém spoluvlastnictví. Pakliže případně někdy uzavřete manželství, bylo by možné formou notářského zápisu rozšířit rozsah společného jmění manželů i o tento dům. Otazné je, na co Váš současný přítel a případně budoucí manžel přistoupí.
8.7.2005 15:37
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore.Ráda bych se nastehovala do bytu k mé matce,kde nemám trvalý pobyt,ale jsem vedená v evidencním listu.
V byte jsem bydlela 30 let,pred 7 lety jsem zrusila trvaly pobyt.
otázka: Mám nárok dále uzivat byt i po smrti me matky?Byt je majetkem soukrome osoby,matka je pouze nájemce.Je podminkou uziváni bytu trvaly pobyt?Dekuji za odpoved.
EDITA
ODPOVĚĎ:
Nikoli, institut trvalého bydliště je pouze evidenční záležitost. Vy však, pakliže hodláte skutečně u matky bydlet, by jste se měla dle zákona o evidenci obyvatel přihlásit k trvalému pobytu do svého nového bydliště. Pro přechod nájmu v případě smrti Vaší matky by bylo důležité, zda-li prokážete, že v den její smrti jste s ní žila ve společné domácnosti a nemáte vlastní byt (a to ani odvozené právo užívání nějakého bytu) dle § 706 obč. zák. V případě, že by jste zákonné podmínky splnila a pronajímatel s přechodem nájmu nesouhlasil a došlo by k soudnímu projednávání této věci, bude pro Vás pochopitelně lepší, budete-li mít trvalé bydliště na adrese, kde se skutečně zdržujete. Bude to však jen jeden z mnoha faktorů a důkazů posuzovaných soudem, rozhodně nikoli ten rozhodující pro to, aby jste byla v případné soudní při úspěšná.
8.7.2005 15:37
OTÁZKA:
Dobrý den,pane doktore,prosím Vás o radu.Z nabídky RK chci koupit
byt.Úhrada bude z Hypoúvěru KB.Požadují po mě 15 000,-Kč kauci a
8 000,- na nějaké poplatky.Domnívám se,že namají na mě cokoliv
požadovat,jejich službu jsem si neobjednala já,ale jejich klient,
tím že koupím jim vlastně uzavřu obchod.Co mám udělat pokud mi nebudou chtít nemovitost ,bez zaplacení těchto poplatků,prodat?
O nemovitost mám opravdu velký zájem a Vaše rada by mi hodně pomohla.Děkuji předem.
Hana
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že poplatky a kauci po Vás chce RK. Nevím, z jakého titulu po Vás chtějí kauci (zřejmě však z důvodu, kdyby jste od svého záměru koupit byt upustila, pak by kauce propadla dílem prodávajícímu a dílem RK, jak to v obdobných případech bývá). Kauce ovšem bývá následně započtena na kupní cenu, takže by jste neměla o tuto částku přijít, banka poukáže jednoduše prodávajícímu o 15 tisíc Kč méně. Nevím však, proč žádají poplatky (domnívám se, že např. na úhradu nákladů na vyhotovení smluvní dokumentace), ale zde je skutečně na místě argument, že prodávající hradí provizi a z té by měly být tyto služby čerpány. Je ovšem pravdou, že některé vykutálené RK požadují provizi (nebo alespoň Vámi uváděné „administrativní“ poplatky“) i na kupujících, což je v rozporu s dobrými mravy. Jedinou obranou pak je takovouto smlouvu s RK neuzavírat. Otázkou však je, zda-li tento postup nebude mít vliv to, že RK dá přednost někomu jinému, pakliže je ovšem převis poptávky. To však již spekuluji, blíže by šlo se k věci vyjádřit se znalostí příslušných smluv.
8.7.2005 15:37
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Koupila jsem družstevní byt. Ten chci se souhlasem družstva pronajímat.Z jaké částky jsem povinna platit daň z příjmu? Jednak budu sama z dohodnuté částky platit všechny poplatky ( Ty by mohly být odečitatelnou položkou), není možné odečíst nějakou část z pořizovací ceny bytu? Pořizovací náklady nebyly malé, nájemník bude byt opotřebovávat... Díky za radu
Věra
ODPOVĚĎ:
Jestliže máte na mysli termínem „všechny poplatky“ i poplatky spojené s užíváním bytu (energie), pak je třeba upozornit, že nájemní smlouva by měla rozlišovat nájemné a úhradu za služby. Tyto služby pak nejsou odečitatelnou položkou, hradí se daň z „holého“ nájemného. Tuto daň můžete buď hradit v paušální výši 20 % příp. použít metodu příjmy z nájemného minus výdaje vynaložené na zajištění a udržení tohoto příjmu (§ 9 zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů). Pořizovací cenu bytu dle mého názoru není možno odečítat. V tomto se však ještě doporučuji obrátit na daňového poradce.
8.7.2005 15:37
OTÁZKA:
Dobrý den. Jak je to v případě podílového spoluvlastnictví bytové jednotky se zastupováním ve Společenství vlastníků jednotek? Oba spolumajitelé mají dohromady jeden hlas, to je jasné (s vahou příslušného podílu na společných prostorech), ale co v případě, že se na shromáždění vlastníků jednotek oba neshodnou a chtějí hlasovat každý jinak? Pokud není jejich podíl 50%-50%, tak potom platí hlas toho s větším podílem? Co když se shromáždění účastní z těchto dvou spolumajitelů jen ten s menším podílem? Znamená to, že hlasuje celým hlasem, nebo se jeho hlas v takovém případě nepočítá vůbec? Děkuji.
Wolfowitz
ODPOVĚĎ:
Podle zákona 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (§ 3) lze výkladem dovodit, že v případě spoluvlastnictví bytové jednotky se použijí obecná ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví. Podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů mají spoluvlastníci jednotky jeden hlas. Za vámi naznačené situace by se podle mého názoru aplikovalo ust. § 139 občanského zákoníku, podle něhož platí princip, že o hospodaření společnou věcí rozhoduje majorita spoluvlastníků. Při rovnosti hlasů spoluvlastníků nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud se shromáždění účastní pouze menšinový ( nebo 50%) spoluvlastník, podle mého názoru by měl být většinovým spoluvlastníkem nebo spoluvlastníky vybaven plnou mocí, nejlépe písemnou, jinak by jeho hlasování bylo možno zpochybnit jako neplatné.
19.7.2005 15:24
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Můj otec je vdovec a vlastní rodinný domek, zemědělskou půdu a určité finanční prostředky. Před několika lety vážně onemocněl a sepsal v nemocnici za přítomnosti notáře svou závěť, kde odkázal veškerý majetek mě jako jediné dceři a vydědil tehdy ještě žijícího syna z důvodu, že se o něj již několik let nezajímal a nestaral . Bratr před dvěma roky zemřel. Byl rozvedený a zůstaly po něm dvě zletilé děti. Chci se zeptat, zda po smrti mého otce budu mít nárok na dědictví jen já, jako jediná dcera a nebo jestli budou dědit i potomci mého již zesnulého bratra? Za života svého otce chci investovat do přestavby jeho rodinného domku, které povede k jeho vyššímu zhodnocení. Má můj otec uzavřít novou závěť, nebo stávající závět doplnit?
Ilona
ODPOVĚĎ:
Pokud došlo k platnému vydědění, účinky tohoto vydědění by se podle ust. § 469a občanského zákoníku vztahovali i na potomky vyděděného dědice. Je třeba však upozornit, že vydědění zákon připouští jen z určitých důvodů. Podle zákona může zůstavitel může vydědit potomka jen za podmínky že a) v rozporu s dobrými mravy neposkytl zůstaviteli potřebnou pomoc v nemoci, ve stáří nebo v jiných závažných případech,b) o zůstavitele trvale neprojevuje opravdový zájem, který by jako potomek projevovat měl,c) byl odsouzen pro úmyslný trestný čin k trestu odnětí svobody v trvání nejméně jednoho roku,d) trvale vede nezřízený život. Pokud bylo důvodem vydědění nedostatek opravdového zájmu potomka, musíte počítat s tím, že není vyloučeno, že zletilá vnoučata Vašeho otce mohou existenci důvodů vydědění v případném dědickém řízení napadnout s tvrzením, že nezájem vašeho bratra o Vašeho otce nebyl takové intenzity aby odůvodnil vydědění. Pokud otec takové hypotetické situaci chce jednoznačně zabránit, mohl by na Vás majetek převést za života.
19.7.2005 15:25
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,chtěla jsem Vás zeptat, jak lze postupovat při pronájmu městského (státního) bytu, zda je to vůbec možné. Rádi bychom nějaký čas bydleli na chalupě a byt po tu dobu pronajali. Také jsem se chtěla zeptat, když tatínkův bratr před 19 lety zfalšoval jeho podpis u plné vůle,kde se všeho zříká skrz dědictví po jejich matce,zda má na dědictví ještě právo. Jedná se o dědictví většího množství pozemků o kterých tatínek nevěděl. Jak by měl případně postupovat. Předem Vám děkuji za odpověď.Jana
Jana
ODPOVĚĎ:
Nájemní byt jehož pronajimatelem je obec (město) je možno podnajmout pouze s písemným souhlasem pronajimatele – města. Pokud tak nájemce učiní bez souhlasu pronajimatele, vystavuje se riziku výpovědi nájmu bytu pronajimatelem. Pokud se Váš otec před 19 lety vzdal (jak dedukuji z Vašeho dotazu) dědictví, resp. měl být falšován jeho podpis patrně na plné moci, kterou měl zmocňovat svého bratra, obávám se že se vzhledem k časovému odtupu nelze ničeho již domoci, zejména s ohledem na to, že stávající vlastníci by patrně namítali vydržení předmětných pozemků v desetileté vydržecí době.
19.7.2005 15:25
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
jsem v následující situaci: jako nájemník - nečlen bytového družstva jsem zakoupil byt za cenu dle znalec.posudku v bytovém domě, který patří byt.družstvu.V současné době jsem tedy vlastníkem jednotky - bytu a družstvo je vlastníkem ostatních jednotek- bytů a NP.Tento stav byl také zapsán do KN.Domnívám se, že převod podléhá dani z převodu nemovitostí, kde byt. družstvo je plátcem a já ručím za tuto daň bytem.Mám však vážné podezření, že daň nebyla zaplacena a ani nebylo podáno daň.přiznání.Informaci od byt.družstva se nedaří získat a fin. úřad toto odmítá sdělit.Vzhledem k tomu, že byt.družstvo v současné době připravuje převod bytů do OV a dále plánuje likvidaci, obávám se, že bude později nárok na daň uplatněn u mne.Rád bych se od Vás dozvěděl, kdo mi podá závaznou informaci, zda bylo podáno přiznání k dani a daň skutečně zaplacena.
Mám jako ručitel nějaké právo na tyto informace?
Děkuji za odpověď. Mirek
Mirek
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že podle daňových předpisů nárok na takovou informaci nemáte. Bylo by vhodné důrazně se na družstvu informace, zda byla zaplacena daň z převodu nemovitostí domáhat, případně podat návrh na vydání předběžného opatření, kterým by bylo družstvu uloženo složit předpokládanou výši daně jako jistotu. Při prodeji nemovitostí se obvykle splnění povinnosti zaplatit daň z převodu nemovitostí prodávajícím řeší preventivně obvykle zadržením části kupní ceny odpovídající předpokládané výši daně.
19.7.2005 15:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, můj otec bez mého vědomí (vdobě, kdy ještě žil), převedl darovací smlouvou nemovitost (chatu) své neteři. Chatu jsem pomáhal přestavovat a bral si půjčky na pomoc při přestavbě. Že je chata převedena na sestřenici jsem se dozvěděl až nyní, po otcově smrti. Mám nějaké právo, nebo můžu tuto darovací smlouvu napadnout ? Děkuji předem za odpověď.Karel.
Karel
ODPOVĚĎ:
Platnost darovací smlouvy podle mého názoru napadnout nelze. Pokud by neteř byla jedním z dědiců, bylo by možno požadovat, aby na její dědický podíl byla započtěna hodnota takového daru (§ 484 obč. zákoníku), pokud však sama neteř dědičkou není (což považuji za pravděpodobné) zápočet tzv. daru mimo obvyklé darování v dědictví by nebyl možný. Pokud se týká Vašich investic do nemovitosti ( chaty) pokud jsou prokazatelné, můžete je patrně uplatnit jako pasivum (závazek zůstavitele z titulu tzv. bezdůvodného obohacení) dědictví. Podrobnější radu by bylo možno dát jen z detailnější znalostí věci a okolností.
19.7.2005 15:26
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,prosím o sdělení,kde mohu zjistit,zda
majitel nemovitosti nebyl zbaven svéprávnosti.Děkuji předem.Zdeněk
Zdeněk
ODPOVĚĎ:
Omezení nebo zbavení způsobilosti k právním úkonům (pojem svépravnost používal zákon do roku 1964) se vyznačuje v občanském průkazu osoby zbavené nebo omezené ve způsobilosti k právním úkonům – viz zákon 328/1999 S. o občanských průkazech.
19.7.2005 15:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, vlastníme ve spoluvlastnictví RD (3 vlastníci, 1/3 podílem). V domě jsou 3 třípokojové a 1 jednopokojový byt. Dosud jsme bydleli v jednopokojovém bytě, protože jsme měli nájemníka s reg. nájemným. Tento nyní odešel sám a bez náhrady. Byt je nyní volný. Máme nyní na tento byt nárok, pokud ostatní spoluvlastníci užívají každý třípokojový byt(samozřejmě bychom ten 1. pok. dali do společného užívání).Mohou tito dva spoluvlastníci dát tento byt opět do pronájmu bez našeho souhlasu. Děkuji předem za odpověd. Marie
Marie
ODPOVĚĎ:
Jestliže jste podílovými spoluvlastníky z 1/3 nemůžete samostatně rozhodovat o hospodaření společnou věcí. Podle ust. § 139 občanského zákoníku platí, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Nárok na uvolněný byt tedy nemáte, ostatní spoluvlastníci reprezentující 2/3 většinu mohou dát byt do pronájmu - samozřejmě s tím, že budete mít nárok na 1/3 výnosů takového pronájmu.
19.7.2005 15:27
OTÁZKA:
Dobry den, pane doktore, chtela bych Vas moc poprosit o radu. Od roku 1995 jsem trvale hlasena v byte u sve babicky, na kterou byla napsana i najemni smlouva. Babicka minuly mesic umrela a od dalsich najemniku v dome, kteri maji podobnou zkusenost vim, ze majitel nechce povolit prepsani najemnich smluv na dalsi osoby prihlasene v byte, i kdyz jsou to rodinni prislusnici. Jakym zpusobem mam postupovat, predpokladam, ze me majitel da k soudu, budu muset dokazovat, ze jsem v tom byte bydlela s babickou a pokud ano, jake dukazy jsou k tomu nejlepsi? Jak docilim prepsani najemni smlouvy na moje jmeno? Moc Vam dekuji za odpoved.
Monika
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě nejde o „přepisování nájmu“ ale o zákonný přechod nájemního práva na Vás podle ust. § 706 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení platí, že „jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt“. Zákon jako jednu z podmínek stanoví vedení společné domácnosti, tedy že jako vnučka jste nejenom v bytě fakticky bydlela ale podílela se i na nákladech s bydlením babičce pomáhala, zjednodušeně řečeno žila s ní obdobně jako žije rodina. Zakořeněný právní omyl je že stačí administrativní hlášení k trvalému pobytu aniž by o faktické soužití šlo. Pokud na Vás pronajimatel podá žalobu na vyklizení s tím, že jste nesplnila uvedené podmínky pro přechod práva nájmu bytu, musíte počitat s tím, že pronajimatel může navrhovat jako svědky k Vašemu faktickému bydlení s babičkou Vaše sousedy a podobně. Doporučuji Vám proto se nechat v případném sporu právně zastoupit.
19.7.2005 15:27
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
mám následující dotaz: Koupil jsem před 1,5rokem domek do osob.
vlastnictví.Ten v současné době opravuji.Bydlím v panelovém domě v bytě v osob.vlastnictví. Tento byt bych chtěl po nastě-
hování do domku prodat. Budu platit daň z příjmu z prodeje to-
hoto bytu ? Děkuji za odpověď.
Karel Crhák
ODPOVĚĎ:
Pokud jde o osvobození od daně z příjmu z prodeje bytu mohl byste být osvobozen, pokud tento byt vlastníte více než 5 let, nebo v bytě máte po dobu alespoň 2 let trvalé bydliště nebo získané prostředky použijete na uspokojení bytové potřeby. Váš dotaz nedává žádné informace o tom, zda byste splňoval podmínky pro osvobození od daně z příjmu z titulu 5 let vlastnění nebo 2 let trvalého bydliště v bytě. Pokud se týká osvobození z titulu použití prostředků na uspokojení bytové potřeby, mám za to, že zákon předpokládá až následné použití prostředků získaných prodejem bytu a osvobozen od daně z tohoto důvodu byste patrně nebyl.
19.7.2005 15:28
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o radu. S manželem a mými rodiči jsme koupili rodinný dům. 2/3 kupní ceny nám zaplatili rodiče /budou zde s námi bydlet/ a na zbytek jsme si vzali hypotéku. Majiteli však budeme vedeni už jen já s manželem, mií rodiče ne. Manžel je však rozvedený a má z předchozího manželství děti. Spolu máme rovněž dvě děti. Jak, prosím, zamezit tomu, aby jeho děti s předchozího manželství nedědily z tohoto domu, protože nám většinu finančních prostředků dali mí rodiče, kteří nemají nic společného s jeho bývalou rodinou. Lze manželovu polovinu domu darovat mně /i když jsme zatíženi hypotékou/? Nebo to převést na naše 2 děti? Ještě podotýkám, že nikde nemáme smluvně potvrzeno, že nám moji rodiče peníze na tento dům darovali. Je nějaké řešení? Moc děkuji za odpověď.
Majda
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že nemáte nijak modifikován zákonný rozsah společného jmění manželů a domek jste nabyli za trvání manželství a je tedy předmětem Vašeho společného jmění manželů ( dříve zákon používal pojem bezpodílové spoluvlastnictví manželů) Za této situace nejste podílovými spoluvlastníky darování jedním manželem druhému manželovi nepřichází v úvahu. Nejvhodnější cestou by bylo zúžení rozsahu společného jmění manželů podle § 143a občanského zákoníku. § 143a Podle tohoto ustanovení mohou manželé smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah společného jmění manželů. Takto mohou manželé změnit rozsah majetku a závazků nabytých či vzniklých v budoucnosti, ale i majetku a závazků, které již tvoří jejich společné jmění. Předmětem této smlouvy mohou být i jednotlivé majetkové hodnoty a závazky. Jestliže je předmětem smlouvy nemovitost, která již náleží do společného jmění manželů nebo do výlučného majetku jednoho z nich, nabývá smlouva účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. Pokud se týká otázky, že dům je zastaven k zajištění pohledávky z hypotéčního úvěru, obecně takovému postupu nic nebrání, zástavní právo bude i nadále váznout na nemovitosti i za situace, kdy bude pouze Vaším vlastnictvím. Nicméně v úvěrové nebo zástavní smlouvě s hypotéční bankou můžete mít sjednána omezení, která by takovému postupu mohla bránit. Doporučuji Vám tedy podrobně si připomenout smluvní ujednání a případně se obrátit na věřitelskou banku a o zamýšleném postupu a jeho důvodech ji informovat a konzultovat s ní takový postup.
19.7.2005 15:28
OTÁZKA:
Dobrý den,pane doktore,prosím o radu,jak postupovat v následující věci: jsem hlášena ve společné domácnosti s bývalým přítelem v obecním bytě.Dekret na byt je vystaven na jeho jméno.Ve spol.domácnosti žijeme přes 3 roky,což je z mé strany doložitelné trvalým bydlištem v OP,sidlem mého podnikaní (ŽL na tuto adresu),dále přihlášením vozu na této adrese na moje jméno,možnou výpovědí nájemníků,že se zde zdržuji, doručovanou poštou atd...Vzhledem k tomu, že přítel se chce odstěhovat a byt přestat užívat,a navíc souhlasí, aby se byt převedl na mne, ráda bych využila ze zákona vyplývající možnosti převodu bytu na moje jméno.Podotýkám,že nemám ve vlastnictví žádnou nemovitost,což je prý také předmětem šetření při převodech a přidělování bytů.Chci se zeptat,zda stačí forma oznámení OÚ příslušné Praze a je to jaksi automaticky ze zákona převedeno nebo je soudní řešení z jejich strany nevyhnutelné (jak mi někdo říkal)? Moc děkuji za Vaši odpověď a krásný den.
Zuzana
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 706 odst. 1 obč. zákoníku ve spojení s ust. § 708 obč. zák. platí, že jestliže nájemce zemře (nebo trvale opustí společnou domácnost) a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Pokud jsou tedy splněny tyto uvedené zákonné podmínky, nájem přechází ze zákona na nového nájemce. Pokud nějaká osoba tvrdí, že na ni přešlo právo nájmu bytu, může pronajimatel ( např. obec) tuto skutečnost akceptovat a nemusí se soudit. Pokud má však pronajimatel za to, že podmínky přechodu nájmu nebyly splněny (nejčastěji nebývá splněna podmínka vedení společné domácnosti – tzv. bydlení a spolužití naoko), může podat žalobu na vyklizení bytu.
19.7.2005 15:28
OTÁZKA:
vážený pane doktore, moje matka na mně převedla členský podíl k užívání družstevního bytu. Mám dva bratry a synovce po zemřelé sestře. Chtěl bych si byt ponechat a finančně se sourozenci vyrovnat. Jak mám postupovat při vyrovnání, vyrovnat se v současné době nebo až po úmrtí matky a jakou formou? Děkuji za odpověď.
Miloš
ODPOVĚĎ:
Pokud na Vás byla převedena členská práva v bytovém družstvu Vaší matkou je chvályhodné, že z hlediska morálních se chcete vyrovnat s ostatními potencionálními dědici Vaší matky. Za života matky Vám však žádná právní povinnost se vyrovnat nevzniká. Jediným právním nárokem, který by ostatní potencionální dědici mohli vznášet v dědickém řízení by byl nárok na započtení daru zůstavitele některému z dědiců mimo tzv. obvyklé darování na Váš dědický podíl. Jinými slovy příkladmo řečeno, pokud by po matce zbyl jako dědictví majetek (např. movité) věci v hodnotě např. 800 tis Kč a dědický podíl na jednoho ze čtyř dediců by měl činit cca 200 tis. mohl byste být o těchto 200 tisíc zkrácen protože ostatní dedicové by namítali, že vůči Vašemu dědickému podílu má být započten dar ( pokud převod družstevního podílu byl svým charakterem dar) v hodnotě např. 1 mil. Kč. Neznamená to však, že v dědickém řízení byste musel „ doplácet“ ostatním dědicům 800 tis. Kč.
19.7.2005 15:29
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,můžete mi prosím říci, zda se platí nájem ze zastavěného pozemku ? Rodinný dům má čtyři majitele, ale pozemek, na kterém dům stojí vlastní pouze jeden z majitelů. Může majitel pozemku požadovat nájemné za pozemek od spoluvlastníků domu ? Pokud ano, podle čeho se řídí výše nájmu ? Děkuji mnohokrát předem za Vaši odpověď.Alena
Alena
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru žádný právní předpis neukládá povinnost uzavřít ve Vámi naznačeném případě nájemní smlouvu. Určité požadavky by mohl vlastník pozemku vznášet snad z titulu bezdůvodného obohacení. Výsledek takového soudního sporu pokládám za neurčitý.
19.7.2005 15:29
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
prosím o odpověď na následující 2 otázky a radu, jak dále postupovat.
1) Je možné, aby byla ve velké privatizaci zprivatizována veřejná cesta ve prospěch právnické osoby
- a.s. ? Existuje proti tomuto aktu nějaká obrana ?
Jako rodina spoluvlastníme posledních 90 let pozemek o zbytkové výměře cca l ha (po různých "odprodejích" za doby minulého režimu), který, jak jsme nedávno zjistili, není z veřejné komunikace vůbec přístupný, i když dříve vždy přístupný byl.
Přístupová cesta, která vede podél celé jeho severní strany (má vlastní parcelní číslo), byla dosud jediným možným přístupem k němu. Dle sdělení Katastrálního úřadu byla cesta až d r. 1950 veřejným statkem, poté pak státním a pak obecním majetkem.
V r. 1993 byl schválen privatizační projekt, kterým si do svého projektu privatizující organizace zahrnula i tuto cestu. Zábor této cesty s námi jako bezprostřdními sousedy nikdo neprojednal,
ani nám jej neoznámil - ze situace v terénu tato změna vlastníka cesty nebyla po celé desetiletí patrná. Po této cestě se stále jezdí i chodí.
Pozemek je dále z celé východní strany ohraničen koridorem Českých drah, který je v hlubokém
terénním zářezu a z jižní i západní strany vlastnila sousední pozemky rovněž zmíněná organizace (zhruba v r. 1992 je vykoupila od soukromých vlastníků.
V létě roku 2004 veškeré tyto své pozemky, které náš pozemek obkličují, prodala dalšímu
soukromému vlastníkovi, fyzické osobě. Tím se stala i tato jediná přístupová cesta soukromým
majetkem této fyzické osoby.
Přístup na svůj pozemek tudíž nemáme.
2) Jak se, prosím, máme domoci svého práva přístupu ke svému pozemku ?
Kde požadovat nápravu ?
Předem děkuji za Vaši laskavou odpověď
Josef Jindřich
ODPOVĚĎ:
Pokud cestu užíváte po Vámi uvedenou dobu je pravděpodobné, že došlo k vydržení. Vydržením lze oprávněnou držbou po dobu 10 let nabýt nejenom právo vlastnické ale i právo odpovídající věcnému břemeni, tedy ve Vašm případě právo cesty. Doporučuji Vám tedy pokud vlastník nebude svolný k dobrovolnému řešení – zápisu takového věcného břemene do katastru obrátit se s určovací žalobou na soud. Na základě příslušného rozsudku po proběhlém řízení může být takové věcné břemeno práva chůze a jízdy zapsáno do katastru.
19.7.2005 15:29
OTÁZKA:
Vážená redakce, pokud tady někoho necháváte odpovídat, netvrďte nám, že má právnické vzdělání ... pravopisné chyby, které se tu objevují by nenasekal ani maturant. Např. Domnívám se, že by jste ... atd.
korektor
ODPOVĚĎ:
Otázky ani odpovědi této nekomerční poradny jsou diktovány a neprocházejí jazykovou korekturou což nijak nesnižuje přínos pro tazatele při základní orientaci v jejich problémech souvisejících s realitní problematikou.
19.7.2005 15:30
OTÁZKA:
Jake jsou vase pracovni navstevni hodiny?Dekuji Karel Stipek
Karel Stipek
ODPOVĚĎ:
Případné osobní projednání Vaší záležitosti lze sjednat telefonicky nebo e-mailem. Případné osobní projednání, individuální poradenství nebo korespondenční poradenství jinak než prostřednictvím této internetové poradny poskytuji jen jako komerční službu.
19.7.2005 15:30
OTÁZKA:
Mám možnost koupit pozemky, které leží uprostřed lánu jehož vlastníkem je místní zemědělské družstvo.Dotaz: jaká je možnost vyjmutí těhto pozemků ze zemědělské půdy a jejich překvalifikaci na stavební parcely? V případě ,že tato možnost není nebo její realizace je velmi složitá a finančně nákladná jaká je běžná forma úpravy nájemního stavu mezi mnou a zemědělským družstvem.?
V tomto případě je běžné placení nájmu ze strany družstva formou naturálního plnění?
v. Kadlecová
ODPOVĚĎ:
Musíte se obrátit na příslušnou obec, zjistit, zda podle územního plánu je počítáno s výstavbou v lokalitě Vašeho pozemku. Pokud tomu tak není, můžete dát podnět ke změně územního plánu (ale nemusí Vám být vyhověno) Pokud Váš pozemek podle územního plánu nebude určen k zástavbě, nemůže Vám být vydáno stavební povolení. Pokud se týká otázky, zda nájemné může být sjednáno jako naturální plnění, pokud se nájemce a pronajimatel tak dohodnou není to vyloučeno.
19.7.2005 15:31
OTÁZKA:
Nejsem členem bytového družstva a byt tohoto družstva užívám na základě nájemní smlouvy.V uplynulém roce rozhodlo ved. družstva o výměně oken u všech bytů které jsou užívány členy družstva a nájemní byty z této výměny vyčlenilo. V tomto roce mě byla nabídnuta výměna oken za podmínky zvýšení nájmu o částku 300,-Kč Měsíčně. Domnívám se , že touto výměnou oken družstvo zhodnocuje svůj majetek a k navýšení nájmu dle mého názoru není důvodu. Je postup byt,družstva správný?
J. Novák
ODPOVĚĎ:
Pokud jste nájemcem bytu v domě bytového družstva – nedružstevníkem má k Vám družstvo stejné povinnosti jako jakýkoli jiný pronajimatel vůči nájemci. Jednou z povinností pronajimatele je udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Pokud tedy zmiňovaná okna nejsou v havarijním stavu a Váš byt je i nadále způsobilý k řádnému užívání není vyloučeno, aby se družstvo rozhodlo k výměně oken jen u určitých bytů. Pokud se týká otázky požadavku na zvýšení nájmu, z dotazu nelze posoudit, zda výše nájmu Vašeho bytu podléhá cenové regulaci. Pokud byste na zvýšení nájemného dobrovolně přistoupil, není podle mého názoru patrně postup družstva v rozporu s právními předpisy.
19.7.2005 15:31
OTÁZKA:
Syn koupil 2-generační rodinný dům na hypotéku, chce abychom s ním v tomto domě bydleli.Dá se nějak právně ošetřit,aby nemohlo v budoucnu dojít k našemu vystěhování? Děkuji.
Tereza
ODPOVĚĎ:
Syn jako vlastník domku by Vám mohl smlouvou zřídit věcné břemeno bydlení ve Vámi užívané části nemovitosti. Právo odpovídající věcnému břemeni by bylo nutno vložit do katastru nemovitostí. Toto řešení je možné pouze za situace, pokud by synovi ve zřízení věcného břemene nebránilo případné ujednání ve smlouvě s hypotéční bankou.
19.7.2005 15:31
OTÁZKA:
vybral jsem si z nabídky společnosti REALITY 21 nabízenou chatu, která byla postavena na parcele označené jako zahrada, a má zatím ochranu vedenou na LV jako zemědělský půdní fond.Stav.úřad vydal Stavební povolení na výstavbu chaty dne 15. 7. 1993, které nabylo právní moci 5. 8. 1993.Žadatel tuto chatu již postavil a stavba je údajně hotova již v r. 1998. ALE : stavebník do dnešního dne ještě nepodal žádost o kolaudaci stavby, pouze podal 1. 7. 1996 na stavební úřad žádost o prodlouženíplatnosti stavebního povolení. Údajně mu bylo Stavebním úřadem vyhověno v tomto prodloužení. Realitní kancelář se mnou sepsala Smlouvu o rezervaci chaty a požadovala zaplacení zálohy 40 tis Kč jako součást kupní ceny. Záloha mi nebude vrácena, pokud neuzavřu v celkem krátkém termínu 3 týdnů smlouvu o koupi nebo smlouvu o budoucím uzavření kupní smlouvy s jejich klientem. Po konzultaci se známým který je vlastníkem jiné realitní kanceláře jsem jím byl upozorněn na rizika a nedostatky v postupu této reallitní kanceláře, která mně nesprávně a neúplně informovala. Na př. že při tomto postupu není nutný odborný znalecký posudek o stavu, rozsahu a ceně nemovitosti, který bývá normálně přílohou kupní smlouvy. Nemovitost není zachycena ani evidována a zakreslena v příslušném katastru nemovitostí. Co by jste mi doporučil udělat, a po prodávajícím / Realitní kanceláři / požadovat, abych neudělal hloupost, a neuvízl v obtížně řešitelné situaci, kdy by mi byly blokovány peníze na nějakém "úschovném" účtu u notáře nebo banky několik měsíců (možná i let) do té doby, kdy by nemovitost mezitím musela být zkolaudována, a podán vklad nemovitosti na KÚ, a teprve poté požádáno o změnu vlastníka? Jaký právně správný a jinak nezvratitelný postup, vedoucí rychle k cíli (abych mohl kupovanou nemovitost co nejdříve vlastnit a hlavně už užívat) - by jste mi doporučil? Mohl bych prosit o upozornění na Vaši odpověď pomocí E-mailové zprávy na adresu matustik@atlas.cz Děkuji za co možná rychlou odpověď, velmi to spěchá.
Ivan Matuštík ; 14.5.2005 17,30
ODPOVĚĎ:
Pokud je stavba téměř dokončena nebo před dokončením (je přinejmenším patrno dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaží) , je podle katastrálních předpisů nutno, aby byla zaměřena a zapsána do katastru nemovitostí. Pro přechod vlastnictví je nutný vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí a ten nelze uskutečnit pokud stavba nebude v katastru takto vedena. Za Vámi popsané situace nelze tedy stavbu chaty dosud v katastru neevidované platně kupní smlouvou převést. Pokud jste již složil zálohu RK, požadujte ji zpět, neboť platné uzavření kupní smlouvy (pokud se nezmění Vámi popsaná situace) je právně nemožné.
19.7.2005 15:32
OTÁZKA:
Vážený pane doktore. Nemohu se ve Vašich odpovědích dohledat mé předchozí otázky. Jedná se o městský byt mého dědečka, který byl nabídnut k odkoupení. Založilo se sdružení, kdy nám bylo sděleno, že byhom měli mít nachystaný členský podíl asi zhruba na září či říjen 2005. Mě se jedná o to, že jednám jménem svého dědečka kde mám trvalý pobyt a byt za něj zaplatím já. Poradíte mi prosím, jak postupovat, jak si pojistit peníze, které za byt zaplatím, jelikož to nikde není uvedeno, že byt platím já. Jsem pouze splnomocněna jednat za dědečka. Předem děkuji za odpověď
Lenka
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotaz dovozuji, že za účelem privatizace bytového domu bylo založeno z dosavadních uživatelů bytů občanské sdružení dle zákona o sdružování občanů, což není častý způsob řešení takovéto situace (občas se užíval spíše v minulosti), je nicméně možný. Vy jednáte v zastoupení dědečka, člena tohoto sdružení a máte obavy o to, aby jste nepřišla o své peníze, které vložíte do jeho podílu. Předně by bylo třeba znát stanovy sdružení a to ve smyslu, za jakých podmínek je možné převést členství. Jak bývá v obdobných případech běžné, stanovy takto vzniklých sdružení poměrně jednoduchým způsobem umožňují převod členských práv a povinností. Proto doporučuji prostudovat tyto stanovy a nechat si případně členství si od dědečka převést a to ještě za jeho života. Do doby, než se Vám toto podaří, nechť Vám dědeček stvrdí svým podpisem, že se v případě této jeho investice jednalo o Vaše výlučné prostředky.
19.7.2005 15:32
OTÁZKA:
Vážený pane doktore Obracím se s dotazem, zda je možno použit § 150 OZ v případě darování mojí poloviny rod.domu, který je ve SJM, dostavěného v r.1983,svému synovi, písemnou dohodou.
Dohoda je písemně uzavřena mezi manželi s ověřením podpisů notářem.Jedná se tedy o darování poloviny rod.domku otcem, se souhlasem matky, jejiž polovina zůstává nedotčena. Děkuji
Zdeněk a Ot.
ODPOVĚĎ:
V podstatě je to jednou smlouvou možné, nicméně aby Vám tuto Dohodu o vypořádání SJM a zároveň darovací smlouvu katastrální úřad zavkladoval, musel by být v této dohodě proveden dvojúkon, t.,j. kompletní vypořádání SJM a pak teprve převod. Tato smlouva však není rozhodně smlouvou, na kterou by jste mohli použít některý ze vzorů či šablon např. z internetu. Proto si ji raději nechte posoudit osobou znalou práva. Další variantou je pak možnost uzavření dvou smluv, t.j. Dohody o vypořádání SJM a smlouvy darovací, což bude mít pro syna tu výhodu, že bude mít nabývací titul „čistý“, bez vypořádání zaniklého SJM. Shora uvedené postupy však předpokládají, že je syn zletilý, v opačném případě by byl nutný k zamýšlenému postupu souhlas soudu.
19.7.2005 15:33
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, obracím se na Vás s dotazem o možnostech koupi nehnutelnosti - bytu do osobního vlastnictví , nebo RD . Spolu s manželkou jsme cizinci - občané SR a v ČR pracujeme od 9/2001, bydlíme v pronajatém bytě. V plánu máme koupu malého RD/ ev. zvažujeme i výstavbu RD /, nebo bytu . Je nutné ke koupi dokladovat trvalý pobyt v ČR ? Nebo je možné koupu provést i bez trvalého pobytu v ČR a kterým zakonem se tento legislativní úkon řídí? Stran získaní trvalého pobytu je zapotřebí kromě osobních dokladů a vypisů, potvrzení dokladovat i zajištění ubytovaní v ČR - myslíte si , že bude stačit přenajemní smlouva k bytu ve kterém aktuálně bydlíme ? nebo se trvalý pobyt bude hlásit na Městském úřarě až do doby zajištění vlastního ubytování?. Děkuji
MUDr.Rastislav Dudrík
ODPOVĚĎ:
S platností novely devizového zákona č. 219/1995 Sb. nastala možnost nabývat nemovitosti v ČR i cizozemcům z členských států Evropské unie, pokud mají průkaz o povolení k pobytu v ČR (přechodný pobyt v ČR), což je zakotvené v § 17 odst. 2) cit. zák. Tento svůj status budete muset při řízení před katastrálním úřadem pochopitelně prokázat. Předpokládám, že výše uvedené podmínky splňujete a proto by jste neměli mít vážnější problém.
19.7.2005 15:34
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore. Chci se zeptat ve věci koupi bytu na kterém je zástavní právo. Současní majitelé dluží bance 700.000 Kč. Byt chceme koupit, ale nemůžeme dokud je na tento byt vázané věcné břemeno. Banka nám nedá hypotéku, odhadce nám neodhadne byt atd. Banka současných majitelů se nějak k tomu nemá, aby současné břemeno převedla na jejich nový dům. Je na to nějaké lhůta do které to musí vyřídit, nebo co můžeme dělat? Potřebujeme bydlet relativně rychle. Děkuji
Eva
ODPOVĚĎ:
Bohužel skutečně nezbude, než aby prodávající (současný dlužník) požádal banku (současného věřitele) ve spolupráci s Vámi o možnost předčasného splacení dluhu. Neznám bohužel znění úvěrové smlouvy a tak se blíže nelze vyjádřit k podrobnostem, nicméně pakliže i Vy budete financovat koupi prostřednictvím úvěru a to jinou bankou, bude situace poměrně komplikovaná (zástavní práva a s tím související zajištění úvěru), nicméně řešitelná. Možná by pomohlo i to, kdyby jste si vzali úvěr na koupi bytu u stejné banky, která financuje nynější úvěr. Lhůty zde neexistují, nicméně každý úředník v bance má svého nadřízeného, kde si lze stěžovat. Ze své zkušenosti ale vím, že banky raději, než by měly problémového klienta, situaci řeší. V principu ale skutečně je nutno jednat ponejprve s věřitelem, tedy bankou. Bez vyřešení tohoto problému Vám skutečně nikdo jiný úvěr nedá.
19.7.2005 15:34
OTÁZKA:
Pane Doktore, mel bych takovou otazku. Pred nekolika lety, mozna jeste pred rokem 1989, vodarna zbudovala pres nas pozemek vodovodni potrubi bez naseho souhlasu. Stavebni povoleni bylo asi za zvlatnich okolnosti vydano a trasa vodovodu ukrajuje cast naseho pozemku. Jak se mam ted zachovat po zjisteni, ze nam pres pozemek vede vodarenske potrubi(se svym ochranym pasmem), ktere tam bylo zbudovano bez naseho souhlasu? Stavebni povoleni na toto potrubi bylo v minulosti vydano, a monentalne ted zjistuji jeho okolnosti. Jak se zachovat vuci vodarnam a stavebnimu uradu? Mam zadat o odstraneni stavby v pripade, ze potrubi vede v rozporu s vydanym "platnym" stavebnim povolenim? Nebo se mam pokusit domluvit s vodarnou na nahrade skody za znehodnocenou cast pozemku? Dekuji za radu a preji hezky den.
Jiri
ODPOVĚĎ:
Předně zjistěte, zda-li skutečně bylo na stavbu vydáno řádné stavební povolení a zda-li potrubí vede skutečně tam, kde dle tohoto stavebního povolení mělo být. Osobně si ale myslím, že zřejmě ano, nicméně ze zákona o vodovodech a kanalizacích (§7 zák. č. 274/2001 Sb.) vyplývají povinnosti nejenom pro majitele dotčených pozemků, ale i pro vlastníky vodovodů či kanalizací. Vznikne-li vlastníku pozemku majetková újma výkonem práv vlastníka vodovodu nebo kanalizace, má tato osoba právo na náhradu. Nedojde-li k dohodě o výši a způsobu náhrady, poskytne se jednorázová náhrada dle zvláštního předpisu (zákon o oceňování majetku). Tím není dotčeno právo domáhat se náhrady u soudu.
19.7.2005 15:34
OTÁZKA:
Dobrý den! Mám v úmyslu koupit přes realitní kancelář starší chalupu a jsem v tomto směru absolutně bez zkušeností. Můžete mi poradit (stručně nastínit), jak by v tomto případě mělo vše standardně probíhat, co bych si vše měl ověřit, na co dát pozor, jakými formami vše "ošetřit"? Děkuji předem za odpověď.
tomáš
ODPOVĚĎ:
Jak již jsem na těchto místech několikrát upozorňoval, není RK jako RK. Valná většina je jich na skutečně profesionální úrovni, jsou však i takové, na které je radno dáti si pozor. Každopádně bych Vám doporučoval, pakliže dostanete tip na nemovitost, která Vám bude skutečně vyhovovat, si ještě mimo RK, která by měla připravit veškerou dokumentaci a smlouvy, nechat prověřit předmětnou nemovitost jak po stránce právní osobou znalou práva (zejména pak prověřit kupní smlouvu) nebo alespoň znalou problematiky nemovitostí a pokud možno pak i osobou stavebního zaměření ve smyslu, zda-li nemovitost vykazuje technický stav, jaký si představujete od kupované nemovitosti. Dodatečný výskyt vad je sice někdy právně řešitelný, nicméně u věcí starších velmi obtížně. Přece jen nemovitost nekupujete každý den. Pakliže se rozhodnete přece jen spolehnout se ve všem na služby RK, prověřte si alespoň na katastru nemovitostí (nebo to požadujte striktně po RK), že nemovitost netrpí žádnými právními vadami (zástavní práva, věcná břemena apod.) a dále věnujte pozornost v kupní smlouvě ustanovení o způsobu a času platby kupní ceny.
19.7.2005 15:35
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
ráda bych se zeptala, co vše je nutné k odkoupení půdního prostoru od odstatních spoluvlastníků domu, prostor je brán jako společný prostor dosud je využíván pouze jako půda takže je zcela nevyužitý. Další má otázka jaké podklady o odkoupení je nutné předložit na katastrálním úřadě ohledně převodu do vlastnictví?
Děkuji
Pavlína
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že předmětný dům je již rozdělen na bytové jednotky dle zákona o vlastnictví k bytům a Vy chcete realizovat své záměry (výstavbu bytu) na půdě domu. K Vašemu záměru bude nutné se dohodnout se společenstvím vlastníků a uzavřít tzv. „smlouvu o výstavbě“. Co musí obsahovat tato smlouva je uvedeno v § 18 zák. č. 72/1994 Sb. Dejte pozor na to, aby smlouva o výstavbě, pakliže se Vám ji podaří uzavřít, byla přílohou žádosti o vydání stavebního povolení. Pakliže by jste neměli uzavřenu smlouvu o výstavbě a přesto jste dosáhli kolaudace bytové jednotky, katastr Vám vlastnictví k bytové jednotce nezapíše. Na katastr tedy doložíte spolu s návrhem na zápis zejména smlouvu o výstavbě a kolaudační rozhodnutí týkající se předmětné bytové jednotky.
19.7.2005 15:35
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, jsem obyvatelem domu - sdruzeni najemniku - ktery se nachazi pred rekonstrukci a pudni nastavbou. Muj problem je, ze stavajici projekt stavebni firmy planuje stavbu venkovniho vytahu primo pred mym oknem /v nizsich patrech jsou pavlace a jedine moje okno by melo mit vytah pred nim/. Jedna se o loznici. Mam moznost nejake obrany? Osobne si myslim, ze ostatnim druzstevnikum jde hlavne o rychlou a jednoduchou rekonstrukci - tj. moje okno jim asi pri hlasovani bude lhostejne. Dodavam, ze predchozi firma - zajemce o pudni vestavbu - projektovala vloni vytah na neutralnim miste domu. dekuji predem a preji hezky den.
Dobromil
ODPOVĚĎ:
Ve svém dotazu naznačujete, že zřejmě členská schůze odhlasuje plánovanou rekonstrukci i přes Váš nesouhlas. Z § 242 obch.zák. vyplývá, že soud může na návrh člena družstva vyslovit neplatnost usnesení členské schůze, pokud je usnesení v rozporu s právními předpisy nebo stanovami družstva. V rozporu se stanovami usnesení zřejmě nebude, takže zbývá jen zjistit, zda-li nějaký zákonný předpis zakazuje postavení výtahu před oknem. Já takový neznám, zkuste se pozeptat ještě na příslušném stavebním úřadě. Pakliže tomu tak není, pak se obávám, že budete mít skutečně smůlu...
19.7.2005 15:35
OTÁZKA:
Dobrý den, před zhruba 2 měsíci jsem koupila byt - půdní vestavbu - do OV. Bohužel jsem až po koupi zjistila řadu nedostatků, které se prodávajícím podařilo "utajit" (v bytě je plíseň, při větším dešti do něj zatéká - v koupelně voda vyloženě teče po stěně). Další drobné závady - např. nefunkční termostatem - byt má vlastní plynové topení - jsem již víceméně na vlastní náklady odstranila. Zajímala by mě proto jedna věc. Vztahuje se i na pořízení bytu záruka jako na jiné zboží? Za jakých podmínek je možné odstoupit od kupní smlouvy? Mohu od prodávajících např. požadovat vrácení části peněz apod.? Děkuji Vám a přeji hezký den!
Veronika
ODPOVĚĎ:
Patrně Vám vznikl nárok na slevu z kupní ceny, odstoupení od smlouvy by připadlo v úvahu, pokud by byl byt neupotřebitelný k bydlení. V obou těchto případech by bylo nutno, pakliže by jste se s prodávajícím nedohodla, uplatnit své nároky u soudu. Pro podrobnější odpověď by bylo třeba znát obsah kupní smlouvy.
19.7.2005 15:36
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
prosím o radu v tomto případě: Vlastnila jsem podíl a užívací právo na byt v domě, kde nájemníci utvořili po privatizaci domu společnost s ručením omezeným. Nyní jsem podíl v této s. r. o. (spojený s užívacím právem na můj byt) prodala. Snažím se dopátrat, zda se bude částka, kterou jsem za tento prodej získala, danit či ne - sice se jedná o prodej podílu, ale de facto bytu, který jsem 10 let užívala. Zatím mi na tento dotaz nebyl schopen nikdo odpovědět (ani na finančním úřadě).
Předem děkuji za odpověď.
S pozdravem
Irena Fortová
Irena Fořtová
ODPOVĚĎ:
Mýlíte se. Prodala jste svůj obchodní podíl ve s.r.o., nikoli byt, byť se zdá, že vše s bytem souvisí. Dle § 4 odst. 1 písm. r/ zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů je osvobozen od daně z příjmů příjem z převodu účasti na obchodní společnosti, přesahuje-li ovšem doba mezi nabytím (zde obchodního podílu) a jeho prodejem dobu 5 let. Vše tedy záleží na splnění této lhůty. Doporučuji však ještě konzultaci s daňovým poradcem.
19.7.2005 15:37
OTÁZKA:
Pane doktore,navazuji na Vaši odpověď z 8.3.05 týkající se vkladu nové byt. jednotky do KN ( půdní vestavba).Dle Vašeho názoru bude potřeba zrušit podílové spoluvlastnictví nemovitosti ( vlastníci můj otec a teta,každý 1/2 ) a rozdělit bytový dům na bytové jednotky( stávající byt tety,byt otce a nově zbudovaný můj). Chtěla bych se zeptat,co takový krok administrativně znamená ? Podotýkám,že moje bytová jednotka "ukrajuje " z podílu mého otce. Jaké smlouvy nebo jiné dokumenty bude potřeba uzavřít či podepsat pro možnost této operace ? A pozemek a společné částí domu zůstanou nadále z 1/2 ve vlastnictví mé tety a druhou 1/2 si rozdělíme s otcem ? Je možné,aby mi můj otec daroval např. 1/5 ze své poloviny i přesto,že můj byt odpovídá výměrou zhruba 1/2 jeho poloviny ? Další věcí je případné disponování tímto majetkem po rozdělení na byt. jednotky - mění se nějak práva a povinnosti oproti podílovému spoluvlastnictví ? Mnohokrát děkuji a zároveň oceňuji provozování této poradny .
Linda
ODPOVĚĎ:
Vlastnictví bytové jednotky může m.j. vzniknout na základě Dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Tato dohoda musí obsahovat i náležitosti tzv.“prohlášení vlastníka budovy“ (blíže viz § 4 zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům). K vlastnictví bytové jednotky pak přináleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, když velikost tohoto spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahových ploch jednotlivých jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Právní režim nakládání z bytovou jednotkou je odlišný od případu, kdy je budova v tzv. podílovém spoluvlastnictví a to např. v institutu předkupního práva. Na druhou stranu všichni vlastníci bytových jednotek (stejně jako spoluvlastníci budovy) jsou povinni hradit případné náklady na opravu společných částí domu, opět v poměru svých spoluvlastnických podílů.
19.7.2005 15:37
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, při koupi družstevního bytu (převodu členských práv) po nás bytové družstvo chce nemalý poplatek za zaevidování tohoto převodu (dle sazebníku, který si odhlasovali) Mají na účtování těchto poplatků právo? Děkuji za odpověď.
tom
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že převod práv a povinností člena družstva nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému BD nebo jakmile BD obdrží oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství (§ 230 obch. zák.). Z tohoto vyplývá, že BD nemá žádnou možnost Vás neakceptovat jakožto nového družstevníka, pakliže splníte jednu z výše uvedených variant řešení. Jakési zaevidování je dle mého názoru nadbytečné a družstvo Vás musí jakožto družstevníka brát se všemi právy a povinnostmi. Docela by mne zajímalo, jak po Vás budou předmětný poplatek vymáhat. Na druhou stranu je ovšem faktem, že zřejmě takovýto postup družstva není protiprávní, otázkou je vymahatelnost poplatku, když jej neuhradíte, a to z výše uvedených důvodů. Pakliže bude BD trvat na zaplacení, vyžadoval bych, aby hrazení tohoto poplatku bylo uvedeno ve stanovách (ty jste povinen respektovat), v opačném případě bych jej nehradil.
19.7.2005 15:38
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, můžete mi prosím poradit, jak na obci v obecním bytě vyžádat plynové topidlo? Správcovská organizace příslušného bytového fondu si najala v březnu t.r. firmu na výměnu plynových rozvodů v celém našem domě. Zároveň proběhla i odborná revize plyn.spotřebičů a jako nevyhovující a životu nebezpečné byly odstraněny wavky v jedné místnosti (podotýkám že bez mojí výslovné žádosti).Tím pádem od března nemůžeme topit,v té místnosti máme v průměru 14-16 stupňů.Pánové ze správcovské organizace několikrát přišli "obhlédnout terén" a pak mi řekli,že ty předchozí kamna tam byla načerno-nevím,nemohu posoudit,bydlím tam pouze 4 roky, ale to topidlo bylo opravdu historické(je to starý dům).Samozrejmě, že jsme doložili odborným posudkem odstranění původního topidla,ale bylo mi řečeno výše uvedené a 2x jsem to urgovala, jenže se nic neděje - stále čekám co bude - už se nikdo neozývá (úplné OPBH blahé paměti!:).Naposledy mi řekli,že na to asi budu muset požádat o stavební povolení,ale vyběhat si to musím prý sama.Mám tomu rozumět tak,že tím jejich kompetence opravdu končí a na vlastní náklady a možná dokonce načerno si tam budu muset dát nainstalovat wavky jako všechny ostatní byty (protože všichni je v té místnosti mají-jedná se o kuchyň), abychom nezmrzli?Snad to do zimy stihneme,ještě že už snad bude léto:) Dekuji za Vaši laskavou odpověď a přeji hezký den.
zdeňka
ODPOVĚĎ:
Nedovedu se, stejně jako Vy, vyjádřit k tomu, zda-li odstraněné topidlo bylo ve Vašem bytě tzv. „na černo“ či nikoli, nicméně jedno je jisté. Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, což je nepochybně i řádná vybavenost topením. Sankcí za porušení této pronajímateli povinnosti je možnost dávaná nájemci v § 698 obč.zák., totiž uplatnění slevy z nájemného (po předchozím upozornění pronajímatele, což jste však již učinili). Sleva z nájemného Vám zřejmě zcela neřeší Vaši situaci, proto by možná stálo za úvahu skutečně prověřit, zda-li je možné v pokoji topidlo legálně nainstalovat a pakliže ano, vyzvat ještě jednou pronajímatele k odstranění závadného stavu. Pakliže tak pronajímatel neučiní, jste oprávněni závadu odstranit svépomocí a požadovat po pronajímateli náhradu účelně vynaložených nákladů.
19.7.2005 15:38
OTÁZKA:
Pane doktore,moji rodiče bydlí v podnikovém bytě,který nyní podnik bude prodávat.Prodej však bude uskutečněn prodejem celých obytných domů a to právnické osobě.Dům,ve kterém mají rodiče byt,se skládá ze čtyř bytových jednotek,z nichž každá má svůj samostatný vchod.Chtěl jsem se zeptat,jaká právnická osoba by byla pro tento případ nejvhodnější (družstvo,občanské sdružení…).Dále jak bychom měli postupovat v jednotlivých krocích,podle jakých zákonů a jakým způsobem pak dostat byty do osobního vlastnictví(lze dům rozdělit prohlášením vlastníka?).Děkuji za odpověď.
radek
ODPOVĚĎ:
Při privatizaci bytových domů je nejfrekventovanějším typem právnické osoby, která dům kupuje, družstvo (byť lze uvažovat i o s.r.o. a zejména dříve se používala i forma občanského sdružení). Tzv. prohlášením vlastníka (blíže § 4 zák. 72/1994 v platném znění) je pak možné rozdělit dům na bytové jednotky dle zákona o vlastnictví k bytům a bytové jednotky převést jednotlivým členům družstva.
19.7.2005 15:39
OTÁZKA:
Dobrý den,važený pane doktore, chtěla bych si ověřit, zda mé kroky ohledně vyhotovení smlouvy o podnájmu jsou správné a platné.Čerpám ze smlouvy kde jako pronajímatel figuruje bytové družstvo + město jako 51% vlastník nemovitosti a pronajímatel: paní XY jako 49% vlastník nemovitosti. S pronajímatelem (paní XY) chce naše firma uzavřít podnájemní smlouvu . Jelikož se nejedná o byt v OV, musí vyhotovená podnájemní smlouva obsahovat přílohu se souhlasem vlastníka nemovitosti(bytu). Podle kterého § občanského zákoníku bych se měla smlouva vyhotovit, tak aby byla platná popřípadě kde mohu najít aktuální vzor takové podnájemní smlouvy? Našla jsem že by se měl tohoto smluvního vztahu týkat § 719 OZ ale nejsem si jista zda je ještě platný. Děkuji za Vaši odpověď a přeji hezký den.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Podnájem bytu skutečně upravuje stále platný § 719 obč. zák., který zní:
§ 719
(1) Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez časového určení jen s písemným souhlasem pronajímatele. Porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti podle § 711 odstavce 1 písm. d). Smlouva o podnájmu upravuje podmínky skončení podnájmu, zejména možnost dát výpověď ze strany pronajímatele; nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 3.
(2) Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby.
(3) Po skončení podnájmu podnájemce nemá právo na náhradní podnájem.
Jinak je ovšem Váš dotaz dost zmatečný. Podnájemní smlouva se uzavírá mezi podnájemcem na straně jedné a nájemcem na straně druhé, vždy se souhlasem pronajímatele, tedy vlastníka věci. Není mi dost dobře jasné, proč když si chcete najímat věc od pronajímatele, volíte cestu podnájemní smlouvy. Měla by to býti spíše z povahy věci smlouva nájemní, vždyť uvádíte, že si hodláte pronajmout věc od vlastníka. Jestli jsem nepochopil Vaše zadání, pak se omlouvám. Vzorových smluv o podnájmu najdete na internetu dost, navštivte např. www.reality.hetr.cz
19.7.2005 15:39
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,prosím o radu,
jakým způsobem a za jakých podmínek lze uskutečnit převod vlastnictví bytu v OV mezi babičkou a nezletilou vnučkou. Znamená takový převod nutnost platby z převodu nemovitosti ve výši 3% odhadní ceny nebo případně jiné další platby?
Je také rozdíl v tom, zda vnučka je či není v bytě hlášena k trvalému pobytu? Děkuji Vám za odpověď
daniel
ODPOVĚĎ:
Vámi naznačovaný převod uskutečnit lze, nicméně v případě, že je vnučka nezletilá, pak pouze za souhlasu příslušného soudu. Domnívám se, že pakliže se k tomuto kroku odhodláte, pak by byla vhodnější z daňových důvodů alternativa darování nemovitosti (1 % sazba daně do částky 1 mil. Kč). Zda-li je vnučka hlášena či není v předmětném bytě je nerozhodné. V řízení u soudu bude nutno dostatečně objasnit, že majetkový převod je v zájmu nezletilého dítěte, v opačném případě by soud souhlas nemusel udělit (např. kdyby byl byt tzv. zaúvěrovaný).
19.7.2005 15:39
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore ,je mozno kratkodobe (napr. na tyden ) pronajimat byt v osobnim vlastnictvi?
V nasem dome nemame merice na studenou vodu-plati se na osobu. v pripade ,ze byt mohu kratkodobe pronajimat ,jak to mam resit s placenim vody,kdyz je v byte pokazde jiny pocet osob?
Predem Vam dekuji za odpoved.
radka dohnalova
ODPOVĚĎ:
Krátkodobě pronajímat byt ve Vašem osobním vlastnictví komerčně pochopitelně lze. Je dále jisté, že na tyto krátkodobé pronájmy nebude praktické rozlišovat nájem a hrazení služeb (bylo by to obtížné i technicky) a bude vhodné stanovit úplatu paušálně tak, že pokryje veškeré služby (zřejmě již víte, kolik energií zhruba se dá spotřebovat za např. týden). Pakliže by jste skutečně chtěl odečítat jednotlivé služby a pouze by byl problém ve vodném, i zde Vám nezbude, než odhadnout průměrnou spotřebu (příp. ji mírně předimenzovat) a účtovat nájemné + el.energii a plyn dle skutečného odebraného množství + paušální částku vodného. Tuto paušální částku je možné stanovit pak na jednu osobu a dle počtu osob ji pak účtovat nájemci.
19.7.2005 15:40
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
místní orgány chtějí postavit po hraně obytné zóny stotisícového města tzv. „obchvat“ a to silnici I. třídy, která má být i dálničním přivaděčem. Nutně se tedy v obytné zóně objeví i turecké a jiné kamiony. Tímto se nám zásadně zhorší životní prostředí. K realizaci této silnice ode mne chtějí vykoupit určité části mých pozemků, které právě na trase této zamýšlené silnice leží a to jednak pro kruhový objezd, který na této silnici má v těchto místech být a dále pak požadují výkup podstatně větší části těchto pozemků pro příjezdové cesty k podnikům soukromých firem, které zde zatím ještě vůbec nejsou, ale plánují se zde.
Nemám zájem tuto činnost devastace životního prostředí podporovat a to navíc ještě tím, že bych na to poskytoval své pozemky. S tímto výkupem nesouhlasím a budu se mu bránit, seč to půjde. Čekám ovšem, že místní orgány to poženou až do fáze vyvlastnění.
Můj dotaz zní:
Mohou místní orgány vykupovat nebo dokonce vyvlastňovat soukromé pozemky ve prospěch jiných soukromých subjektů ?
Podotýkám, že tyto plánované příjezdové cesty nemají žádné veřejné užití a budou sloužit každá pouze jedné fyzické nebo právnické osobě.
Děkuji Vám za Vaše vyjádření.
Josef
ODPOVĚĎ:
Dle Vašich slov zřejmě vše směřuje k tzv. vyvlastnění (pakliže nebudete souhlasit s dobrovolným výkupem). Tento institut upravuje stavební zákon v § 108 a násl. Důležité je, že vyvlastnit m.j. pozemek (nebo jeho část) je možné jen ve veřejném zájmu, přičemž tento veřejný záměr musí být prokázán ve vyvlastňovacím řízení a dle schválené územně plánovací dokumentace. Pakliže je toto splněno, vlastnictví na nového majitele přechází vyvlastněním. Vyvlastnit nelze, lze-li cíle dosáhnout jiným způsobem nebo dohodou. Vyvlastnění je možno provést jen v nezbytně nutném rozsahu a přísluší za něj náhrada v penězích ve výši, který stanoví obecně závazný právní předpis (vyhláška). Jak výše uvedeno, vyvlastnění je možné provést ve veřejném zájmu i bez Vašeho souhlasu. Máte-li však o veřejném zájmu pochybnosti, uplatněte je ve vyvlastňovacím řízení. Jsem však názoru, že veřejným zájmem může být např. i stavba továrny v soukromých rukách za předpokladu, že se tímto zvýší zaměstnanost v regionu.
19.7.2005 15:40
OTÁZKA:
Vážený pane dokutore,
byla jsem členkou někdejšího LBD Praha 3 (a vlastně ještě stále jsem)a bydlela jsem v přízemním bytě 1+1 na Žižkově. Vzhledem k tomu, že zmíněný byt se stal hygienicky závadným, dostala jsem koncem roku 1994 přidělen „nový“ vybydlený byt 1+1, tentokrát v posledním patře. S majitelem jsem se dohodla, že byt na vlastní náklady zrekonstruuji. Ve smyslu příslušného zákona jsem rovněž podala žádost o převod tohoto bytu do osobního vlastnictví (20.3.1995, tedy v zákonné lhůtě do 30.6.1995). Protože se byt nacházel pod půdou, zažádala jsem majitele - LBD - o jeho rozšíření do půdních prostor (vše na vlastní náklady). Bylo mi vyhověno, byl zpracován projekt na úpravy a následně stavebním odborem MČ P-3 vydáno stavební povolení (15.9.1995 s platností do 31.12.1995; LBD bylo rovněž účastníkem stavebního řízení). V této době (20.9.1995) jsem rovněž obdržela informaci od LBD o zařazení tohoto bytu do privatizace a zaplatila družstvem požadovaný administrativní poplatek.
Vzhledem k časovému skluzu při přípravě investice jsem požádala o prodloužení stavebního povolení, což bylo stavebním odborem 24.1.1996 povoleno – do 30.6.1996. V lednu pak byly zahájeny stavební práce a dne 24.5. byt zkolaudován. Kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci 25.6.1996.
V průběhu stavebních prací, počátkem února 1996, jsem byla vyzvána k uzavření smlouvy o převodu bytu do vlastnictví. Při její kontrole jsem zjistila, že se smlouva týká bytu 1+1 ještě v původním stavu a vůbec nebere v úvahu předpokládané úpravy tj. i jeho rozšíření do půdních prostorů a tedy zvýšení jeho podlahové plochy na úkor společných prostorů domu. Domnívala jsem se, že ze strany LBD došlo k nějakému opomenutí a upozornila jsem na nesrovnalosti jak zástupce advokátní kanceláře, který pro LBD převody bytů zajišťoval, tak i představenstvo LBD, a smlouvu neakceptovala. LBD ani advokátní kancelář na mé upozornění nereagovali, i nadále předkládali nabyvatelům k podpisu kupní smlouvy, v nichž byly uvedeny chybné údaje a privatizaci bytového fondu dokončili. Ve všech smlouvách je tak uvedena nesprávná výměra vlastnických podílů společných prostorů domu. Rovněž prohlášení vlastníka budovy, které bylo podáno na katastrální úřad 19.1.1996, neodpovídá kolaudovanému stavu.
Když jsem po kolaudaci požádala LBD o předložení nové upravené smlouvy o převodu bytu do vlastnictví, bylo mi sděleno, že nemám nárok. Teprve po mnoha jednáních mně LBD vystavilo novou nájemní smlouvu na byt podle zkolaudovaného stavu.
Samozřejmě jsem i dále žádala družstvo o „narovnání“ vztahu, ale bezvýsledně. Nezbylo mi nic jiného, než se obrátit na soud. Po šesti letech byl konečně případ projednán a žaloba na LBD ohledně převodu bytu do vlastnictví byla zamítnuta. Kromě jiného se v rozsudku uvádí: „… Rozhodující pro posouzení celé věci je skutečnost, že žalovaný (LBD) vložil do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka budovy (prohlášení vlastníka podáno 19.1.1996 s právním účinkem vkladu 15.3.1996), v němž prostorově určil vymezené části budovy, které se posléze staly jednotkami ve smyslu ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. a že již došlo i k převodu vlastnictví těchto jednotek na jednotlivé členy družstva – jejich bývalé nájemce. Tito ostatní vlastníci jednotek se tím stali i spoluvlastníky společných prostor v domě, tedy i prostor, o které žalobkyně rozšířila svůj původní byt, neboť ke vkladu prohlášení došlo ještě před kolaudací nového bytu žalobkyně. Pokud by nyní byl nový byt žalobkyni bez dalšího převeden do vlastnictví, jak se toho žalobkyně domáhá, byli by tím dotčeni ve svých právech i ostatní spoluvlastníci domu.“
Z uvedeného pro mě vyplývá, že situace je téměř neřešitelná. Rovněž mi není zcela jasné, kdy přesně mělo být v souladu se zákonem požádáno o převod nového bytu do vlastnictví.
• V řádném termínu – do 30.6.1995 – bylo zažádáno o původní byt 1+1, protože jiný byt neexistoval.
• Nebo už tehdy, tj. do 30.6.1995, mělo být zažádáno o byt, který ve své podstatě ležel tep
[tato otázka byla zkrácena]
Karla Rojková
ODPOVĚĎ:
Jsem názoru, že LBD pochybilo v tom, že mělo tvořit prohlášení vlastníka již s ohledem na nově zřizovanou nástavbu k Vaší jednotce, neboť je nepochybné, že o stavu věcí vědělo a Vaše jednotka vč. nástavby byla zřejmě v takovém stavu rozpracovanosti, že nebyl problém ji zaměřit a učinit tak prohlášení vlastníka již s ohledem na tuto nástavbu. Z tohoto důvodu Vám také nemohl předložit po vypracování prohlášení vlastníka návrh na uzavření smlouvy vč. nástavby, neboť by to ovlivnilo spoluvlastnické poměry a na katastrálním úřadě by byl problém. Bez znalosti bližších okolností žaloby se však také domnívám, že soud rozhodl ve Vašem případě zamítavě správně a to právě pro důvod, který citujete v dotazu. Bohužel Vám nezbude, než se s ostatními majiteli bytových jednotek domluvit na vypracování nového prohlášení vlastníka, které bude reagovat na skutečný stav. Soudně vidím vynutitelnost tohoto problému jakožto skutečně zřejmě neřešitelné, neboť ostatní majitelé bytových jednotek nemohou za pochybení LBD.
19.7.2005 15:41
OTÁZKA:
Dobrý den, chystám se koupit část pozemku od soukromého majitele. Majitel nechal vypracovat geometrický plán, podle kterého bude sepsána smlouva. V tomto plánu také nechal zakreslit směnu části pozemku s obecním pozemkem, který po směně bude součástí mé koupě. Předpokládám, že majitel sepíše smlouvu s obcí o směně a já s majitelem smouvu o koupi. Problém vydím v podání žádosti o vklad. Nejsem si jistý zda katastrální úřad provede tento vklad na jednou. Zajímalo by mě, zda je možné tuto situaci řešit pomocí dvou smluv, zda nemusí být smlouva pouze jedna, a které náležitosti musí splňovat návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Milan Zak
ODPOVĚĎ:
Situaci bych řešil skutečně dvěma smlouvami. Nejprve ať je uzavřena směnná smlouva, tato nechť je poté podána na katastrální úřad. Poté na katastrální úřad doručte kupní smlouvu s Vaším sousedem (např. hned další den) a v této kupní smlouvě uveďte odkaz na probíhající řízení o směně. Součástí každé smlouvy bude pak geometrický plán, na který se ta která kupní smlouva odvolává (jak směnná, tak i kupní). Návrh na vklad do katastru nemovitostí pak musí obsahovat
a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen,
b) jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení,
c) označení práv, která mají být zapsána do katastru.
Přílohou návrhu musí být
a) listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru, nebo její úředně ověřený opis (kopie) 2) v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení; jedná-li se o směnu nemovitostí evidovaných v obvodu více katastrálních úřadů, v počtu ještě o dva větším pro každý další katastrální úřad,
b) plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem,
c) výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku, nebo úředně ověřený opis (kopie) 2) takového výpisu,
d) listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) 2) takové listiny,
e) úředně ověřený překlad 3) listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce.
19.7.2005 15:41
OTÁZKA:
Dobrý den,vlastním byt (v OV),který chci kompletně zařízený pronajmout.Nemám jiné příjmy a z této částky získané za pronájem mohu odpočíst výdaje na mé životní min.,zdr.a soc.pojištění,včetně poplatků za plyn,vodu a elektř. finančnímu úřadu?Chci byt pronajímat legální cestou a platit poplatky.Jen nevím kolik a co se dá z této položky odečíst.Děkuji za poradu a přeji hezký den.Olejniczaková
Jaroslava Olejniczaková
ODPOVĚĎ:
§ 9 zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů upravuje příjmy z pronájmu. Základem daně jsou ve Vašem případě příjmy z pronájmu bytu snížené o výdaje na jejich dosažení, zajištění a udržení. Mezi tyto výdaje dle mého názoru nelze odečíst Vámi uváděné výdaje na životní minimum, zdravotní a sociální pojištění a ani úhrady za energie. Tyto úhrady za energie jsou totiž úhradami za služby, nikoli za nájem a dani podléhá pouze nájem. V nájemní smlouvě proto rozlišujte částku nájemného a úhrad za služby. Další variantou, zhusta užívanou pronajímateli, je možnost uplatnění paušální daně ve výši 20 % ze základu daně. Nebudete mít pak starosti s tím, co je odečitatelnou položkou a co nikoli.
1.8.2005 22:31
OTÁZKA:
Pane doktore chci se zeptat.Mám byt necelé dva roky a ted bych ho chtěl prodat.Slyšel jsem,že pokud jsem tam méně než dva roky a nemám tam trvalé bydliště budu plati nějakou velkou dan při prodeji, ale pokud bych využil finance na další vlastní bydlení, jsem z toho sproštěn.Je to pravda prosím?Ještě se chci zeptat když koupím stavební parcelu a z nějakých důvodů bych jí chtěl prodat je tato dan a nebo něco jiného stejné jako u bytu? Děkuji za odpověd a přeji pěkný den.
Marek Novák
ODPOVĚĎ:
§ 4 odst. 1) písm. a) zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů říká, že od daně z příjmů jsou osvobozeny m.j. příjmy z prodeje bytu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let před jeho prodejem. Obdobně je tento příjem osvobozen také tehdy, pakliže měl prodávající bydliště v bytě po dobu kratší než dva roky, v tomto případě však musí použít příjem na uspokojení svých bytových potřeb. Jinými slovy, pakliže v bytě budete mít bydliště po dobu kratší než dva roky a nepoužijete-li příjem na uspokojení své bytové potřeby, zaplatíte daň z příjmu. Bytovou potřebou se rozumí m.j. i koupě stavebního pozemku v souvislosti s výstavbou domu.
Pakliže budete prodávat pozemek, i zde je možné, že uhradíte daň z příjmů v případě, že přesáhne doba mezi nabytím pozemku a jeho prodejem dobu 5 let. Daní se pochopitelně rozdíl cen. V opačném případě nedaníte.
V obou Vámi naznačených případech jsem zmiňoval možnost, kdy nebudete povinen uhradit daň z příjmu. Vždy však uhradíte daň z převodu nemovitostí ve výši 3 % ze základu daně, kterým je vyšší částka z buď znaleckého posudku či sjednané kupní ceny.
1.8.2005 22:33
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, vlastním členský podíl v bytovém družstvu s právem užívání družstevního bytu. Tento družstevní byt jsem nabyl ještě před svatbou. Chtěl bych se zeptat jsetli při prodeji tohoto bytu peníze budou započítány do společného jmění manželů? Děkuji za odpověď
Libor
ODPOVĚĎ:
Je sice pravdou, že uzavřením manželství vznikl tzv. společný nájem bytu manžely, společné členství v družstvu však již nikoli. Budete-li členská práva a povinnosti převádět, nespadá tento příjem do SJM. Koupíte-li si ihned za tento příjem např. domek, neměl by ani tento domek pak spadat do SJM, neboť jste si jej koupil za své výlučné prostředky. Nicméně je třeba dát si pozor, aby se tento příjem „nesmísil“ s ostatními prostředky v SJM, jinými slovy za např. 10 let by jste jen obtížně dokazoval po případném rozvodu, že tu či onu věc jste pořídil před 5 lety za tyto Vaše prostředky. Pakliže nehodláte investovat hned a máte obavy do budoucna, poradil bych Vám, aby jste příjem uložil na zvláštní účet a tyto prostředky použil až na případnou koupi v budoucnu. Jiným řešením by pak bylo, aby v případě takovéto koupě manželka písemně prohlásila, že věc byla nabyta za Vaše výlučné prostředky.
1.8.2005 22:33
OTÁZKA:
Pokud prevedu byt v OV na bratra, vztahuje se na me 3% dan z prevodu?
Kdo ji plati?
Zohlednuji se nejak pribuzenskse vztahy?
Plati bratr nejakou darovaci dan?
Robert Rorys
ODPOVĚĎ:
Základním momentem zde je, jakým způsobem na něj hodláte byt převést, zda-li darem či mu jej prodáte. V případě prodeje Vás, coby prodávajícího, nemine 3 % daň ze základu daně (k základu daně z převodu viz konec otázky č.105552), v případě, že mu byt darujete, uhradí naopak Váš bratr darovací daň ve výši 3 % ze základu daně (cena zjištěná znaleckým posudkem), tato 3 % sazba darovací daně se však uplatní pouze do základu daně ve výši 1 mil. Kč, pak progresivně stoupá. Blíže viz zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí č. 357/1992 Sb. v platném znění.
1.8.2005 22:33
OTÁZKA:
Dobrý den
Mám byt v OV,kde žiji s přítelkyní a naším čtyřletým synem.Přítelkyně je zde hlášena na trvalý pobit asi 4 roky.Pokud bych zemřel,stane se automaticky dědicem bytu?Pokud ne,jak toto ošetřit? Děkuji za odpověď
Kocáb
ODPOVĚĎ:
Nestane. Pro přesnou odpověď na dotaz by bylo nutno znát ještě to, zda-li máte mimo 4 letého synka ještě nějaké děti. Pakliže by jste skutečně nyní zemřel, dědil by za zákona v 1. dědické skupině buď Váš syn příp. máte-li ještě nějaké děti, pak by dědily rovným dílem všechny děti. Situaci neřeší ani závěť, protože pakliže by jste ji zřídil ve prospěch manželky, byla by neplatná, neboť by jste vyloučil z dědění svého nezletilého syna, kterému se musí dostat při dědění ze závěti alespoň tolik, kolik by se mu dostalo, kdyby dědil ze zákona. Pakliže by jste oženil a pak zemřel, dědili by v první dědické skupině rovným dílem manželka a děti.
1.8.2005 22:34
OTÁZKA:
Dobrý den,
prodávám svému spoluvlastníkomi polovinu bytu. V bytě býdlím méně než dva roky a budu platit daň z příjmu. Dohodnutá částka je přibližně stejná jako prokazatelné náklady (při koupi, budoucí daň z převodu..) takže rozdíl mezi příjmy a výdaji budou zanedbatelné, avšak částku mi bude splácet 3 roky. Jak se uplatňují příjmy a výdaje v daňovém přiznání. Děkuji za odpověď.
Karel
ODPOVĚĎ:
Tato otázka je již tak specifická se svým daňovým zaměřením, že Vám doporučím se obrátit na daňového specialistu. Jinak ovšem zvažte možnost využití ustanovení zákona o dani z příjmů, na základě kterého by jste byl osvobozen od hrazení daně z příjmů v případě, že použijete příjem na uspokojení své bytové potřeby, byť jste v bytě bydlel méně než dva roky.
1.8.2005 22:34
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, na členské schůzi družstevní samosprávy (nejsme vlastníci) bylo usneseno, že si vyměníme dřevěná okna za plastová; do fondu oprav dáme každý měsíc o 400 Kč více kvůli úvěru. Jeden nájemník nesouhlasí z důvodu, že má okna ještě v dobrém stavu. Může mu družstvo automaticky zvednout nájem a okna vyměnit např. z lešení v případě, že by je nechtěl pustit do bytu? Jaká ustanovení občanského zákoníku se na tento případ vztahují.
Děkuji za brzkou odpověď.
Láďa
ODPOVĚĎ:
Pakliže pronajímatel (družstvo) řádně dle stanov rozhodl o rekonstrukci domu, měl by se tento jediný nesouhlasící družstevník podřídit. Je docela nelogické, aby v případě, že se vyměňují okna v celém domě, zůstal jeden jediný byt s okny starými. Je sice pravdou, že dle ust. § 695 obč. zák. je pronajímatel oprávněn provádět stavební úpravy v bytě jen se souhlasem nájemce, tento souhlas však lze odepřít jen z vážných důvodů a ty v tomto případě dle mého názoru nejsou. Oprávněnost odepření souhlasu posuzuje v případě sporu soud.
1.8.2005 22:34
OTÁZKA:
Pane doktore, dcera bydlí rok s druhem v obecním bytě, přičemž nájemcem je její druh, který slíbil, že přepíše po roce byt na dceru. Jedná se o převod nájmu? Jak na to, aby byt nyní byl přepsán na dceru a druh tam s ní dále bydlel. Děkuji za odpověď.
Láďa
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že s odpovědí nebudete příliš spokojen. Přítel Vaší dcery nemůže nakládat s bytem jako se svým majetkem, tedy jej např. převádět, neboť jednoduše byt není jeho, má jen k němu jen užívací právo. Přechod nájmu bytu by připadal v úvahu jednak při úmrtí nájemce, zde by však dle Vámi popisovaného stavu nesplňovala Vaše dcera podmínky přechodu, neboť nesdílí s druhem společnou domácnost po dobu tří let, stejné je to ale i v případě opuštění společné domácnosti (opět tři roky) a to by ještě nesměla mít Vaše dcera vlastní byt (to však z dotazu neplyne). Takže Vám zbývá jen možnost obrátit se na pronajímatele, zda-li by Vám nevyšel vstříc. Mám však za to, že se Vám to nezdaří, co by z toho obec měla?
1.8.2005 22:35
OTÁZKA:
K daňové problematice: jaké daně je třeba zaplatit při darování 1/2 rodinného domu (Dcera daruje Rodičům)?
Mám za to, že nabyvatel musí zaplatit daň darovací (I.skupina, procento dle tabulky, základ případně znížit o výši dluhu) a to je vše.
Byl jsem totiž varován, že bude potřeba ještě zaplatit daň z převodu nemovitosti (3%). Platí se tedy obě tyto daně nebo ne? Děkuji za odpověď.
Tomáš
ODPOVĚĎ:
Nikoli, rodiče uhradí pouze daň darovací.
1.8.2005 22:35
OTÁZKA:
Pane doktore,bydlíme s přítelem v domě, který má 4 majitele a správcem je městský úřad. Ke každému bytu patří "ideální čtvrtina" pozemku. Máme problém se starší paní, která bydlí pod námi. Nejen, že zabrala většinu našich pozemků - tzn.dalších tří rodin, ale také s ní neustále řešíme hluk, který od ní vychází. Žije tam sama, má televizi tak nahlas, že je slyšet až venku, od rána od 6h, celý den až do 1h v noci. Telefonuje pravidelně po 23h.a neuvěřitelně do toho křičí, bouchá dveřmi..atd... Voláme ji na pevnou linku s žádostí o ztišení, ale to je dobré tak do druhého dne a pak na novo. V pátek jsme u ní dokonce zvonili, bylo to tak nahlas, že to slyšeli všichni a ani neslyšela zvonek přes ten hluk. A to máme tak silné zvonky, že slyším když někdo zvoní u sousedky. Nikdo si s ní neví rady, jenže my jsme poslední kdo se přistěhoval a nemáme ani místo na zahrádku. Paní to prostě nedochází a ostatní rodiny tam s ní žijí odjakživa a je to prý pořád stejně - lépe řečeno horší. Tento týden si dokonce stěhujeme ložnici do jiné místnosti, kde ten hluk není tak velký - aby jsme se aspoň trochu vyspali. Mohl by jste nám poradit jak na problém s hlukem a s onou "ideální čtvrtinou" - ten pojem je celkem nekonkrétní - ??? Děkujeme
Soňa
ODPOVĚĎ:
Bohužel z Vašeho dotazu nevyplývá, zda-li jste v domě v pozici nájemce, či jste jedním ze čtyř spoluvlastníků předmětného domu. Dle Vašeho popisu se v případě Vaší sousedky pod Vámi jedná zřejmě o opakované páchání přestupků proti občanskému soužití a bylo by možné je řešit cestou správního řízení. Neváhejte se v případě, že skutečně intenzivně ruší noční klid, se obrátit o oznámením na Policii ČR, měla by zasáhnout domluvou a to zejména v noci. Pakliže by tato řešení nepomohlo a Vaše sousedka pokračovala v porušování Vašich práv opravdu vysokou intenzitou, šlo by snad uvažovat o občanskoprávní žalobě, neboť dle § 127 obč.zák. se musí vlastník věci (pakliže jste skutečně majitelé) zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného (např. právě hlukem) nebo čím by vážně omezoval výkon jeho práv. Chápu, že rada ve smyslu „zavolejte na sousedku PČR“ by se Vám nemusela zamlouvat, nicméně zpočátku, pakliže nepomáhají jiné cesty, bych tuto cestu použil.
Co se týče „obsazení“ i Vaší ¼ pozemku ze strany této sousedky, volil bych cestu písemné výzvy sousedce k uvolnění adekvátní části pozemku pro Vaše užívání. Pokusil bych se dále dostat na svou stranu ostatní spolumajitele a uzavřít dohodu o rozdělení užívání pozemku tak, že by každý měl vymezenou část pozemku (a uzavřel bych ji třeba i bez souhlasu této sousedky). Dle § 139 obč. zák. totiž o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou dle velikosti podílů. Pakliže se Vám ani toto nepodaří, neváhal bych řešit situaci svépomocí, t.j. nekompromisně bych s odkazem na svá vlastnická práva zabral adekvátní část pozemku. Někdy nezbývá než se chovat ve smyslu přísloví „na hrubý pytel hrubá záplata“.
1.8.2005 22:35
OTÁZKA:
Pane doktore, mám dotaz. Za trvání manželství (asi rok po jeho uzavření) jsme dostali družstevní byt 3+1 v Praze. Ovšem manžel o něj požádal u svého zaměstnavatele (tzv. stabilizační byt) ještě jako svobodný - právě s ohledem na fakt, že se budeme brát a čekáme dítě. Jsem spolu s ním členkou družstva a za trvání manželství jsme museli za byt zaplatit určitou část. Nyní - po 20 letech spěje naše manželství k rozvodu, manžel tvrdí, že má na něj nárok pouze on. Komu by byt v případě rozvodu připadl - manželovi, nebo mně a našemu synovi?
Blanka
ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popisovaném případě vzniklo dle § 703 odst.2) obč. zák. tzv. společné členství manželů v družstvu a dále pak společný nájem družstevního bytu manžely. Nedohodnete-li se s manželem na tom, kdo bude byt po rozvodu dál užívat, rozhodne soud na návrh jednoho z Vás, kdo bude nadále jako člen družstva byt užívat, čímž zanikne i společné členství manželů v družstvu. Soud při svém rozhodování přihlédne ke stanovisku družstva a zájmům nezletilých dětí. Při předpokladu, že soud nezletilé děti svěřuje, až na výjimky, do péče matky, máte naopak Vy značnou šanci, že soud rozhodne ve Váš prospěch. Další věcí ovšem je, že soud v rozsudku s největší pravděpodobností přizná rozvedenému manželovi právo na náhradní byt.
1.8.2005 22:36
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jsem 1 rok rozvedená a s bývalým manželem vlastníme každý polovinu rodinného domku, který jsme si postavili za trvání manželství. Zatím jsem nepožádala o rozdělení BSM soudní cestou a ani jsme se na rozdělení nedomluvili. Slyšela jsem, že lhůta na podání návrhu na rozdělení soudní cestou je 3 roky. Jak bude rozděleno vlastnictví k domu, pokud se nedomluvíme a ani jeden z nás nepodá návrh na soud ve stanovené lhůtě? A co zletilé děti, které tam mají trvalé bydliště. Děkuji za odpověď.
Blanka
ODPOVĚĎ:
Mýlíte se, pakliže tvrdíte, že máte ve vlastnictví s manželem každý ½ domku. Zatím tomu tak není, protože nedošlo k vypořádání společného jmění manželů (SJM) a ani na návrh jednoho z manželů takto nerozhodl soud. Dům je nadále v SJM, které rozvodem zaniklo, ale nebylo vypořádáno. Pakliže do 3 let od data právní moci rozsudku o rozvodu nedojde k vypořádání dohodou (vyžaduje se vklad do katastru) příp. nebude podán návrh k soudu, uplatní se zákonná domněnka dle § 150 obč. zá ve smyslu, že tuto nemovitost máte v tzv. podílovém spoluvlastnictví a to každý jednou polovinou. Pak se stanete (tedy někdy za dva roky) skutečně běžnými podílovými spoluvlastníky se všemi právy a povinnostmi k tomuto patřícími (předkupní právo apod.) Existence zletilých dětí nemá na popisovanou situaci vlivu.
1.8.2005 22:36
OTÁZKA:
Dobrý den. Vážený pane doktore v družstevním bytě splácím částkun 600,-kč měsíčně na opravu, 7000,- ročně nájemné, anuita splacena. Proč platím nájemné?
Pavel
ODPOVĚĎ:
Právní titulem pro hrazení finančních prostředků ve vztahu družstvo – družstevník je nájemné (nejste totiž vlastníkem bytu, tímto je BD) a to i v případě, že je anuita splacena. Je pravdou, že družstva ve svých vyúčtováních uvádějí různé termíny, nicméně družstvo by mělo použité prostředky využít v souladu se stanovami družstva. S ohledem na nulovou anuitu jsem názoru, že ve Vašem případě družstvo používá Vámi uváděné „nájemné“ na hrazení jiných plateb spojených s vlastním provozem domu (financování účetní, úklidu a některých dalších služeb spojených s užíváním bytu). Bude nicméně zajímavé, když Vám tyto platby resp. využití těchto prostředků družstvo objasní. Jakožto člen družstva na toto máte právo.
1.8.2005 22:37
OTÁZKA:
Pane doktore,
rád bych znal Vaši interpretaci občanského zákoníku v tomto případě:
Jsem zakládajícím členem družstva nájemníků vzniklého privatizací obecního domu v Ostravě před cca 7 lety. Disponuji členskými právy k bytu 2+1. Tento byt pronajímám studentům vysoké školy.
V dubnu tohoto roku jsem odkoupil členská práva k sousednímu bytu 1+1. Mám v úmyslu byty propojit. Představenstvo družstva mi nejprve podepsalo nájemní smlouvy na oba byty bez jakékoliv podmínky.
Nyní ale operují přípravou výpovědi z nájmu na základě paragrafu 711 občanského zákoníku, kde se brání vlastnictví či užívání dvou bytů.
Jak se mám zachovat, abych o jeden z bytů nepřišel?
Václav Vorobel
Václav Vorobel
ODPOVĚĎ:
Je pravdou, že ust. § 711 odst. 1 písm. g) obč. zák. upravuje možnost výpovědi pronajímatelem s přivolením soudu v případě, když nájemce má dva nebo více bytů vyjma případů, kdy na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. I když zákon poskytuje tuto možnost pronajímateli, je třeba si na druhé straně zároveň uvědomit, že žádný zákon nezakazuje užívání dvou nebo více bytů. Stanovení tohoto výpovědního důvodu má za cíl usnadnit pozici pronajímatele značně ztíženou nemožností dát výpověď i z z jiných důvodů než těch, které jsou uvedeny v zákoně. Soud bude muset vždy pečlivě zvažovat poměry pronajímatele a nájemce a to v souvislosti se zkoumáním, zda-li lze na nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval je jeden byt. Váš případ je poněkud nestandardní, není mi znám jediným případ, že by se tak družstvo vůči svému členu (nájemci) zachovalo a nejsem také s to odhadnout, jak by dopadl případný soudní spor. Pakliže družstvo žalobu na přivolení výpovědi z nájmu bytu skutečně podá, rozhodně bych argumentoval tím, že samo družstvo Vám nájemní smlouvy podepsalo a tak s tímto stavem souhlasilo a proto je jejich nynější požadavek v rozporu s dobrými mravy. Rozhodně by však bylo lepší nesoudit se a po dohodě s družstvem provést Vámi zamýšlené sloučení bytů do jednoho. Nájem v tomto bytě a Vaše bydlení pak jistě půjde nějak technicky vyřešit a družstvu odpadne výpovědní důvod.
1.8.2005 22:37
OTÁZKA:
Dobrý den, velmi prosím o radu. Poslali jsme na účet realitní spol.celou smluvní cenu za převod členských práv k družstev.bytu. Ve smlouvě je uvedeno, že dnem kdy od nás dostanou peníze, má být byt přepsán na nás. To bylo 29.4.05. Byt je stále obsazen převodcem, který se nechce vystěhovat.Měl se přestěhovat do domu, jehož koupi mu zajistila tatáž real. kan., ale ta nesplnila podmínku, že dům musí byt vyklizen(je tam velké množství nábytku). Real.spol. uvedla, že má ze zákona právo 14dní čas na splnění smlouvy a tím na přepis. Po uplynutí tohoto času mají prý dalších 14dní. Co můžeme dělat? Velmi děkuji za radu.
Nováková
ODPOVĚĎ:
Bohužel bez znalosti konkrétních smluv mohu vyjádřit svůj názor pouze obecně. Každopádně Vámi uváděné 14 denní termíny RK mi nejsou známy, mohly by snad vyplývat ze smluv, tyto však nemám k dispozici. Zřejmě se v tomto případě jedná o další z ne příliš korektních RK. Vyzvěte písemně RK i převodce, nechť okamžitě učiní opatření k naplnění smluvního ujednání a pohrozte jim odstoupením od smlouvy, na základě které jste jim vyplatili předmětnou částku. Snad je to rozhýbá. Pakliže i nadále bude situace patová, obraťte se na osobu znalou práva a předložte jí veškerou smluvní dokumentaci k zaujetí dalších kroků.
1.8.2005 22:37
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
jsem vlastníkem dvou bytových jednotek, které náležejí do Společenství podílového spoluvlastnictví. Jeden byt obývám, druhý potřebuji prodat. Problém je v tom, že mi byl převeden s původním nájemníkem. Nájemní smlouvu má na dobu neurčitou, nájemné mi žádné přímo neplatí. Odvádí pouze platby do fondu oprav tak, jako každý vlastník podílu.
Otázka: Jak v takovém případě postupovat, aby byl byt uvolněn a mohla ho nabídnout k prodeji. Děkuji za radu.
Isabela Hobzová
ODPOVĚĎ:
Předně je třeba upozornit, že není důvodu, aby Vám stávající nájemník neplatil nájemné za užívání bytu. Měl by jej hradit a naopak Vy by jste měla hradit příspěvky do fondu oprav, investujete přece do oprav a údržby také svého majetku. Dle mého názoru by měla být tedy situace přesně opačná a měla by jste tento stav řešit. Horší to bude s uvolněním bytu. Stejně jako jste byt koupila zatížený nájemníkem, tak jej nyní můžete za podmínek stanovených zákonem prodat. Pochopitelně cena bude jiná, než by byla v případě, když by byl byt volný. Aby jste však dosáhla uvolnění bytu, musela by jste se buď s nájemcem domluvit (ten to však zřejmě „zadarmo“ neudělá), či mu dát výpověď s přivolením soudu, ovšem v tomto případe pouze jen v zákonem předpokládaných důvodech, např. právě neplacení nájemného. Blíže k jednotlivým výpovědním důvodům § 711 obč. zák.
1.8.2005 22:38
OTÁZKA:
chci si koupit dum ,nebo nechat postavit poradite me spolehlivou firmu,ktera me neokrade a nepodvede?take protoze ziju v zahranici dum bude pro mne kupovat muj bratr ,proto potrebuji poradit jak me muze zastupovat a co potrebuji udelat k jeho zplnomocneni.dekuji
jana
ODPOVĚĎ:
Na našem trhu existuje řada solidních developerů a proto se obracejte raději na ty větší, zavedené. Nemohu na těchto stránkách dělat reklamu jakýmkoli společnostem, nicméně pakliže se Váš bratr poptá a provede běžnou lustraci trhu, zjistí bez větších problémů skutečně spolehlivé firmy-developery. Případně lze koupit dům již postavený a to z nabídky renomovaných realitních kanceláří (opět doporučuji ty zavedenější). Zmocněte bratra plnou mocí, která jej bude opravňovat jednak k jednání s potencionálními prodávajícími a realitními kancelářemi, dále pak k uzavření příslušných smluv a podpisu návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí (pro účely řízení před katastrálním úřadem musí být ověřen Váš podpis) vč. zmocnění k případnému jednání s příslušným katastrálním úřadem, stejně tak nechť plná moc obsahuje zmocnění k případným jednáním s dalšími státními úřady či osobami, které se mohou koupě týkat. V pochybnostech vyhledejte raději právní pomoc.
1.8.2005 22:38
OTÁZKA:
Jsem vlastníkem bytu a členem společenství vlastníků bytových jednotek.měsíčně prispívám na účet společenství částkou ze které pak společenství hradí náklady spojené se správou domu a společných prostor.Při ročním vyúčtování jsem zjistil,že zůstatek mých peněz dvojnásobně převyšuje ostatní zústatky spoluvlastníků.Jakou mám zákonou možnost získat část vložených prostředků zpět z účtu vlastníků a to tak,že bych zde část prostředků ponechal odpovídající nákladům na správu a dál přispíval smluvenou čáskou?Ostatní členové si z těchto prostředků hradily služby, které jsem já nevyužíval.
Jiří
ODPOVĚĎ:
Nejsem si jist, zda-li jsem pochopil plně Váš dotaz, nicméně dovozuji, že jste zjistil, že máte přeplatek na účtě společenství vlastníků, ze kterého je financována správa domu a to přeplatek daleko vyšší než ostatní spoluvlastníci.Je s podivem, že k této situaci došlo, nicméně jsou možné v zásadě dvě řešení. Buď se dohodněte se společenstvím vlastníků, že nebudete po dobu, co máte „předplaceno“ hradit do tohoto fondu příp. nechť Vám přeplatek vrátí a hraďte dál předepsané zálohy. Stálo by též za to domluvit se na změně výše Vašeho příspěvku tak, aby se situace v budoucnu neopakovala. Pakliže jsem nevystihl podstatu Vašeho dotazu, tak se omlouvám.
1.8.2005 22:38
OTÁZKA:
Jsem vlastníkem bytu a členem společenství vlastníků bytových jednotek.měsíčně prispívám na účet společenství částkou ze které pak společenství hradí náklady spojené se správou domu a společných prostor.Při ročním vyúčtování jsem zjistil,že zůstatek mých peněz dvojnásobně převyšuje ostatní zústatky spoluvlastníků.Jakou mám zákonou možnost získat část vložených prostředků zpět z účtu vlastníků a to tak,že bych zde část prostředků ponechal odpovídající nákladům na správu a dál přispíval smluvenou čáskou?Ostatní členové si z těchto prostředků hradily služby, které jsem já nevyužíval.
Jiří
ODPOVĚĎ:
Nejsem si jist, zda-li jsem pochopil plně Váš dotaz, nicméně dovozuji, že jste zjistil, že máte přeplatek na účtě společenství vlastníků, ze kterého je financována správa domu a to přeplatek daleko vyšší než ostatní spoluvlastníci.Je s podivem, že k této situaci došlo, nicméně jsou možné v zásadě dvě řešení. Buď se dohodněte se společenstvím vlastníků, že nebudete po dobu, co máte „předplaceno“ hradit do tohoto fondu příp. nechť Vám přeplatek vrátí a hraďte dál předepsané zálohy. Stálo by též za to domluvit se na změně výše Vašeho příspěvku tak, aby se situace v budoucnu neopakovala. Pakliže jsem nevystihl podstatu Vašeho dotazu, tak se omlouvám.
1.8.2005 22:39
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, poprosim o radu, co vše je zapotřebí ošetřit ve smlouvě při koupi hrubé stavby a pozemku od majitele, který má tento majetek v exekuci. Exekuce je zatím pozastavena a je možné to do určité doby od něj koupit. Celková kupní cena zahrnuje jak část peněžních prostředků pro konsolidační banku pro odblokování zástavního práva (ta část by se rovnou převedla na kon. banku pro odblokování) tak část pro majitele nemovitosti. Asi si budeme brát na tento případ právní službu, ale nevíme zda námi oslovený právník je zkušený v těchto případech.
Petra
ODPOVĚĎ:
Co se týče hrubé stavby tak je nutné, aby tato stavba, pakliže bude předmětem prodeje, byla zapsána v katastru nemovitostí, byť jako stavba rozestavěná. Předpokládám, že tomu tak je. Co se týče váznoucího zástavního práva a exekuce na předmětných nemovitostech, pak Váš dotaz obsahuje poměrně málo relevantních informací, bylo by rozhodně dobré mít k posouzení veškeré listiny k problému se vážící (např. není zřejmé, zda-li oprávněný z exekuce je totožná s osobou zástavního věřitele) . Vaše formulace „exekuce je pozastavena a je do určité doby možné to od něj koupit“ je velmi neurčitá a bylo by vhodné znát další podrobnosti. Nicméně osoba znalá práva si s problémem při znalosti listin nepochybně poradí. Obecně lze říci, že pakliže na nemovitosti vázne exekuce a zástavní právo, je vždy nutno vyřešit si, coby potencionální kupující, vztah s exekutorem a zástavním věřitelem tak, aby jste nepodstupovali zbytečné riziko. Konkrétně kupní smlouva na nemovitost zatíženou zástavním právem by měla nepochybně zakotvovat konkrétní částku, která bude uhrazena z kupní ceny přímo na účet zástavního věřitele tak, aby zástavní právo zaniklo uhrazením pohledávky. Čili situace nepochybně řešitelná je, nicméně doporučuji ji skutečně řešit osobou znalou práva.
1.8.2005 22:41
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mám dotaz ohledně převodu vlastnictví bytů. V roce 1994 se z LBD v Praze vyčlenilo samostané bytové družstvo. pohlíží na něj zákon o vlastnictví bytů stále jako na LBD? Jde mi o to, že to nové družstvo převedlo byty do vlastnictví nájemníků a v domě teď zbyly dva nebyty (zrekolaudované ze společných prostor) ve vlastnictví družstva. Pokud by na toto nové družstvo zákon pohlížel jako na LBD bylo by totiž družstvo povinno je zdarma vlastníkům převést. Předem Vám děkuji za odpověď.
Jakub Smutný
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že z ničeho tato povinnost nevyplývá.
1.8.2005 22:41
OTÁZKA:
Pane doktore, k mému dotazu ze dne 23.5.05 ohledně výměny oken ještě cituji ze stanov SBD: Družstvo je oprávněno provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem člena - nájemce.
Děkuji.
Láďa
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz byl zodpovězen pod č.105570
1.8.2005 22:42
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, pred nekolika lety mel byt v blizkosti nevyuzivaneho pozemku zbudovan verejny vodovod. Tak se take nasledne stalo. V te dobe pozemek jeste patril jinemu vlastnikovi. Stavebni povoleni bylo vydano na prislusnou trasu vedeni vodovodu, ale dodatecne jsme zjistili po nekolika letech, ze trasa nevede jak byla puvodne zakreslena v planech. Vodarna si z duvodu usetreni par desitek metru potrubi zkratila cestu a svedla potrubi pres kus casti naseho pozemku(pozemek je clenity). Nedodrzeli tim puvodni stavebni povoleni. Vzniklo nam tim omezeni na vyuziti tehle casti pozemku. Jak se zachovat? Mame pozadat stavebni urad o odstraneni cerne stavby nebo uvedeni stavby do souladu s prislusnym vydanym povolenim? Trasa vede jinudy nez byla puvodne naplanovana. Mame zadat po vodarne nahradu skody za znehodnoceni tehle casti pozemku? Hraje uplynuta doba od vystavby vodovodu do naseho zjisteni, ze je neco v neporadku nejakou roly pro pripadnou nahradu skody? Bouzel pod zem se nevidi, a k tomu ze trasa vede jinudy nez mela jsme dospeli cirou nahodou, po osloveni dalsich spravcu siti. Dekuji
Jirka
ODPOVĚĎ:
Na obdobné dotazy bylo v minulosti již v této poradně odpovídáno. V zásadě platí že nápravu můžete požadovat na tom, kdo stavbu zřídil. Pokud by Vám vedení vodovodu překáželo např. ve stavbě na Vašem pozemku a zřizovatel vodovodu by nebyl ochoten věc urychleně řešit, bylo by možno provést nápravu sám a požadovat náhradu vynaložených nákladů jako škody.
1.8.2005 22:42
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, kupuji družstevní byt. Chtěla bych se Vás zeptat, které písemné smlouvy a dohody je třeba k převodu družstevního podílu. Je lepší platbu provést v hotovosti u notáře? Děkuji.
Eva
ODPOVĚĎ:
Při „koupi“ družstevního bytu jsou převáděna členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Uzavírá se proto smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu která nabývá právních účinků až doručením příslušnému družstvu. Zároveň je třeba prověřit, zda s Vámi bytové družstvo namísto původního nájemce uzavře novou nájemní smlouvu.
1.8.2005 22:42
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o Váš názor:Nemovitosti, vlastněné déle než 5 let připadly v rámci dohody o vypořádání SJM bezúplatně manželce; údajně se v takovém případě neplatí ani daň z převodu nemovitosti, ani daň z příjmu. Je tedy přesto nutné provádět znalecký odhad nemovitostí?
Dr. Jiří Jelínek.
ODPOVĚĎ:
Pokud nebuudete znalecký posudek potřebovat k určení zjištěné ceny pro účely přiznání k dani z převodu nemovitostí, není třeba tento posudek provádět.
1.8.2005 22:43
OTÁZKA:
Dobrý den, jsem majitelkou pozemku, na němž má postavenou stavbu jiný subjekt. Sice platí nájemné (které sám určil), ale protože ten pozemek nemůžu využívat, tak ho chci prodat. Musím jej nabídnout vlastníkovi stavby a za jakou cenu nebo pozemek můžu prodat třetí osobě? Díky za radu.
Pavla F.
ODPOVĚĎ:
Majitel stavby nemá ze zákona předkupní právo k pozemku na němž je stavba postavena. Můžete jej prodat třetí osobě, logičtější by však bylo prodat jej vlastníkovi stavby, pokud by Vám za pozemek nabídl obdobné plnění jako třetí osoba.
1.8.2005 22:45
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, potřebovala bych vědět, co mě "čeká" v případě, že se manžel (příp. exmanžel) odhlásí z bytu trvalého bydliště (byt v domě s majitelem) a přestane platit nájem (nájemní smlouva je uzavřena s ním, já a děti jsme jen další uživatelé bytu)? Bude majitel domu uzavírat novou smlouvu se mnou? a může toho "využít" a vyměřit mi mnohem vyšší nájemné (které bych samozřejmě "neutáhla"), než jsme platili dosud?
Velice děkuju za tuto možnost dotazování a za Vaši odpověď!
Jitka Ch.
ODPOVĚĎ:
Podle zákona by vám mělo u nedružstevního bytu svědčit právo společného nájmu bytů manželi a to jak za situace, kdy manžel se stal nájemcem před Vaším manželstvím tak i za situace, kdy manžel se stal nájemcem bytu za doby trvání manželství. Pokud se po rozvodu nedohodnete o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z Vás, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce. Žádnou novou smlouvu tedy uzavírat nemusíte.
1.8.2005 22:46
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,rád bych Vás poporosil o radu týkající se daně z příjmu z prodeje bytu.Údajně od ledna 2005 platí novinka týkající se osvobození od daně z příjmu při prodeji bytu v osobním vlastnictví v němž jsem měl trvalé bydliště méně než dva roky v případě, že získané peněžní prostředky použiji opět na koupi bytu.Rád bych se Vás zeptal, zda-li je to pravda a jakým způsobem potom dokazuji,že jsem tyto prostředky opravdu použil na koupi bytu.Děkuji Vám a přeji Vám pěkný den.
Martin Kořínek
ODPOVĚĎ:
Osvobozen od daně z příjmu (nikoli od daně z převodu nemovitostí jak se často laicky nerozlišuje) pokud použijete získané prostředky na uspokojení bytové potřeby, tedy nejen na koupi bytu. Co se rozumí bytovou potřebou definule zákon o dani z příjmu. Použití těchto prostředků lze prokázat listinami, např. prostředky z prodeje uložíte na účet, z účtu vyberete a budete mít časově navazhující kupní smlouvu, podle níž tyto prostředky jako kupní cenu někomu platíte.
1.8.2005 22:47
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, ráda bych Vás poprosila o radu. Můj děda koupil podíl v bytovém družstvu, ale financoval to můj přítel). Protože peníze přišli z jiného účtu než je dědův, žáda po nás předseda družstva prohlášení, že můj přítel poskytl fin.prostředky na koupi bytu a že vůči družstvu nemá žádné pohledávky a v budoucnu je nebude uplatňovat. Děda tento byt převede i s veškerými právy na mě (stanu se členkou družstva) a můj přítel si zde nahlásí trvalé bydliště. Pokud by jsme se rozhodli v budoucnu uzavřít sňatek, nemůže být to podepsané prohlášení překážkou k vstupu mého přítele do družstva? Dále bych se ráda zeptala, jakou formou je nejlepší naspat prohlášení mezi mnou a mým přítelem (financujeme to napůl), aby v případě rozchodu byli oba krytí. Mockrát děkuji za pomoc.
Jana L.
ODPOVĚĎ:
Účelem prohlášení, které požaduje družstvo je zamezit tomu, aby bylo družstvo „ kryto“ pro případ, že přítel by začal účelově tvrdit, že družstvu plnil bez právního důvodu a družstvo se tak takzvaně bezdůvodně obohatilo a chtěl by peníze po družstvu zpátky, protože vůči družstvu neměl žádný závazek. S budoucím možným členstvím přítele v družstvu to nesouvisí. Smluvní ošetření Vašich dalších záměrů doporučuji svěřit individuální právní pomoci, protože stejně jako lékař jen z informace, že pacienta bolí břicho nemůže stanovit odpovědně diagnozu, nemůže právník vymýšlet konstrukce bez detailní znalosti problému a okolností.
1.8.2005 22:47
OTÁZKA:
Dobry den,
mozna tato otazka se Vam bude zdas smesna, ale nemuzu na ni nalezt odpoved....
Dostal jsem se do kriticke zivotni situace, kdy nemam bydleni. Ale bohuzel ve vyberu realitek se objevuji pronajmy s texty 1+kk, 1+0, 2+0, 1+1 ... bohuzel nejak jsem nezjistil co jednotlive nazvy znamenaji :(. Predem dekuji za odpoved
Lukas v.
ODPOVĚĎ:
Tyto zkratky jsou v praxi užívány aniž by jejich užití bylo někde závazně definováno. 1+kk tedy obvykle znamená byt o jednom pokoji s kuchyňským koutem v tomto pokoji, 1+1 byt o dvou místnostech z nichž jedna je kuchyně, 2+0 byt o dvou místnostech bez kuchyně apod.
1.8.2005 22:48
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, moje matka získala ještě před sňatkem s mým tatínkem domek po rodičích. Tento domek s mým tatínkem během dvacetilétého manželství kompletně zrekonstruovala, přistavěli garáž, technické zázemí, koupelnu, WC, podkroví. Po dvaceti letech můj otec zemřel a při dědickém řízení matka prohlásila, že dům je v takovém stavu jako před sňatkem. Poté se za několik let znovu provdala. Kdo bude v případě její smrti dědicem??? Já jako jediná dcera nebo i nynější manžel a následně jeho dvě děti z prvního manželství, které se s ním vůbec nestýkají???
Ivana
ODPOVĚĎ:
Při dědění ze zákona ( nebude-li existovat platná závěť)by dědicem byl stávající manžel Vaší matky spolu s Vámi, pokud nemáte jiné sourozence. Manžel Vaší matky však není tzv. neopominutelným dědicem a Vaše matka by mohla zanechat závěť v které by odkázala veškerý majetek pouze Vám a stávajícího manžela opominula, samozřejmě pokud ke zřízení takové závěti ochotna.
1.8.2005 22:48
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, měla bych otázku ohledně podnikání v našem domě. Vlastníme rodinný dům na vlastním pozemku, cca 10 metru od každého z našich 3 sousedů. Dům se nachází v zástavbě dalších rodinných domů. Protože je dům rozlehlý chtěli bychom interiér domu upravit pro potřeby našeho podnikání. V přízemí plánujeme zbudovat vzorkovou prodejnu výrobků od jedné firmy. První patro manžel využije jako kancelář ke svému počítačovému podnikání a podkroví necháme upravit na společný byt. Chtěla bych se zeptat, zda-li naši sousedé mohou nějak ovlivnit svým nesouhlasem změnu v užívání našeho domu? Zádná z činností je nebude obtěžovat hlukem nebo jinak, pouze na našem pozemku bude ted trvale parkovat asi 10 aut(manželovi spolupracovníci). Ráno přijedou a odpoledne odjedou. Očekáváme také několik zákazníků denně do naší vzorkové prodejny. Obávám se jen sousedských "naschválů" při žádosti o změně využití stavby. Jak moc mohou sousedé zabránit našemu zaměru? Všechny změny probíhají na našem pozemku a v dostatečné vzdálenosti od nich? Děkuji Karla
Karla
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že sousedé budou pravděpodobně účastníky řízení před stavebním úřadem. Za Vámi popsané situace nepředpokládám, že případné námitky sousedů ve stavebním řízení by zhatili Váš popsaný záměr ale nemůžu stoprocentně předvídat výsledek řízení před stavebním úřadem.
1.8.2005 22:49
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
chtěl bych Vás jménem své matky poprosit o radu. Po svých rodičích zdědila spolu se sestrou rodinný domek a vedlejší stavby-stodolu, garáž, kůlnu i zahradu. Sestra zůstala se svým manželem bydlet v domku, moje matky jinde. Po několika letech bohužel její sestra zemřela, protože manželství bylo bezdětné zdědila moje matky ideální poloviny všeho.
Bohužel manžel sestry začal dělat mé matce velké problémy, používá bezplatně celou usedlost včetně např. nábytku, dokonce na chvíli vyměnil zámek u hlavních dveří, pomlouvá mou matku, že se tam ztrácení jeho věci atd.
Mám proto několik dotazů - je možno soudně požadovat placení nájmu z poloviny celé usedlosti ?
- jaká je promlčecí lhůta a za jakou dobu zpětně lze nájem požadovat ?
- jde o tzv. bezdůvodné obohacení, případně podle kterého zákona?
-je možné, aby soud případnou žalobu vrátil jako přestupek k řešení na obec?
Předem a moc děkuji za Vaši odpověď Jiří K.
Jirka
ODPOVĚĎ:
Pokud jsem dobře pochopil dotaz, jde o problém, že Vaše matka je podílovou spoluvlastnicí nemovitostí obývaných manželem zemřelé matčiny sestry. Tento manžel bude tedy patrně druhým podílovým spoluvlastníkem předmětných nemovitostí. Za uvedené situace, kdy mezi spoluvlastníky jsou spory nájem požadovat nelze, nicméně je možno, aby se Vaše matka domáhala soudní cestou vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soud by pak mohl např. nemovitost přikázat do výlučného vlastnictví manžele zemřelé sestry matky za finanční náhradu. Ve věci doporučuji vyhledat individuální právní pomoc.
1.8.2005 22:50
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, měl bych na Vás následující dotaz.
S mou manželkou jsme ještě jako svobodní pořídili družstevní byt.Členkou družstva se stala ještě za svobodna má budoucí manželka.Nyní převádíme byt do osobního vlastnictví - respektive je převáděn na manželku.Byt se po převodu chystáme prodat.Manželka se tedy stane dnem zápisu do katastru majitelkou nemovitosti.Jak se toto týká mne? Stávám se automaticky spolumajitelem v rámci zisku bytu do společného vlastnictví?Je při prodeji tohoto bytu potřeba podpisu obou manželů?Díky za radu Ondřej Š.
Ondřej Š.
ODPOVĚĎ:
Součástí společného jmění manželů se stávají ze zákona veškeré věci nabyté kterýmkoli z manželů za trvání manželství s určitými zákonnými výjimkami, např. věcí získaných dědictvím, darem apod. Ve vašem případě bude tedy byt ve společném jmění manželů. Bude tedy vhodné, aby kupní smlouva tuto skutečnost reflektovala a ze smlouvy bylo patrno že je byt nabýván do SJM a vlastnictví bytu v SJM bylo zapsáno i na katastru. Pokud by tomu tak nebylo a na smlouvě by byla uvedena jen manželka, de iure by byt stejně byl v SJM, ale prodej by byl komlikovanější, neboť opatrný kupující by jistě chtěl mít najisto postaveno od koho byt kupuje.
1.8.2005 22:51
OTÁZKA:
Dobrý den, Jsem vdovec a mám dceru která je nezletilá. Zemřela její Babička, (má bývalá tchýně) která neměla krom mé zesnulé manželky žádné další děti a žila sama v odkoupeném bytě (O.V.), jidinným dalším žijícím příbuzným je tchýnin otec ročník 1911. Tento vyjádřil svou vůli ponechat byt mé nezletilé dceři. Mohu byt po dobu dceřiny nezletilosti pronajímat? Mohu ho prodat k uhrazení dluhů dědictvím vzniklých?
Pavel
ODPOVĚĎ:
Z dotazu spekuluji, že Vaše dcera bude jedinou zákonnou dědičkou (nabude dědického podílu po své matce – Vaší zesnulé manželce) Otec zemřelé tchýně by ze zákona neměl mít žádný dědický nárok, protože rodiče zůstavitele dědí až v tzv. druhé dědické skupině, přičemž vnučka zůstavitelky – Vaše dcera v první dědické skupině. Nezletilé dceři bude muset být v dědickém řízení ustanoven soudem kolizní opatrovník, až proběhne dědické řízení, bude vlastnicí bytu, nicméně právní úkony ohledně tohoto bytu budou muset být schvalovány soudem. Ve věci Vám doporučuji individuální právní pomoc.
1.8.2005 22:52
OTÁZKA:
Prosím pane doktore zda by jste mohl alespoň v hrubých rysech konkretizovat část zákona o dani z příjmu: Jde mi o novelu a větu zákona která říká "a uspokojení svých bytových potřeb" Prodal jsem byt po roce a postavil dům (kolaudace 05/2005) prodej 04/2005) mohu ze zisku splatit hypotéku? je i kuchyňská linka v novém domě uspokojení bytových potřeb? Děkuji.
Melin
ODPOVĚĎ:
Co se rozumí bytovou potřebou definuje § 15 odst. 7 zákona o daních z příjmu tak že jde o :
a) výstavba bytového domu, 58) rodinného domu, 59) bytu podle zvláštního právního předpisu 60) nebo změna 32) stavby,
b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
c) koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu,
d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržba 61) a změna 32) stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v užívání,
f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).
1.8.2005 22:52
OTÁZKA:
Dobrý den - můžete mi prosím stručně poradit ?
Dcera po dobu studia VŠ bydlela od r. 1999 s babičkou, po dostudování neměla práci a tak vycestovala na základě smlouvy s agenturou do Anglie jako "Au pair" v říjnu 2004 na dobu 1 roku. Babička náhle v dubnu zemřela, k žádosti dcery o převod nájmu zaujalo město /majitel/ stanovisko záporné- dle nich v bytě nebydlela, protože je v zahraničí a vyhrožuje soudní žalobou o vyklizení bytu. Mám šanci v případném soudním sporu /mám od dcery plnou moc k jednání/ ? Bude případný soud považovat dočasnou nepřítomnost dcery jako opuštění společné domácnosti,tak jak to tvrdí majitel, i když to nikdy a nikým nebylo takto prezentováno ?
Děkuji moc za případnou odpověď !
Voznica Petr, Orlová - petr.vo@quick.cz
Voznica
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že pokud jste skutečně schopni prokázat, že před odjezdem do ciziny dcera vedla s babičkou společnou domácnost ( ne že v bytě byla tedy jen formálně hlášena k pobytu“) určitou šanci máte. V případném sporu Vám však doporučuji rozhodně se nechat právně zastoupit.
1.8.2005 22:53
OTÁZKA:
Dobrý den, potřebovala bych poradit. Mám od rodičů slibeno jako svatební dar jejich pozemek s domem určeným k demolici, na jehož místě chceme se snoubencem začít po svatbě stavět nový dům. Jaké daně a v jaké výši budeme muset zaplatit. Děkuji za odpověď
Eva
ODPOVĚĎ:
Pokud Vám bude pozemek se stavbou určenou k demolici darován, bude připadat v úvahu placení daně darovací. Sazba této daně činí 1% z hodnoty těchto nemovitostí.
1.8.2005 22:53
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, obracím se na Vás s dotazem týkající se mé maminky. Ta je spolu se svým bratrem majitelkou nemovitosti, kterou obývá má babička. Poněvadž má naše rodina se strýcem špatné zkušenosti týkající se majetkových vyrovnání a rozumné dohody jako takové, chtěli bychom předejít sporům v případě odchodu babičky, která má věcné břemeno na dožití v objektu. Začali jsme tedy uvažovat o prodeji části nemovitosti ve vlastnictví mé maminky. Chtěla bych se Vás tedy zeptat, jestli je takový prodej možný, zda by povinnost nechat babičku v objektu dožít přešla i na nového spoluvlastníka a pokud ano, jak postupovat v jednání s případným zájemcem. Je naší povinností dát strýci na vědomí náš záměr? Předem Vám děkuji za odpověď.
Barbora
ODPOVĚĎ:
Strýc jako spoluvlastník nemovitosti má ze zákona předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu Vaší matky. Prodej mu tedy nejen musí být dán na vědomí, ale musí mu podíl matky být nabídnut ke koupi za stejnou cenu, za kterou je ochoten spoluvlastnický podíl ev. koupit někdo cizí. Až za situace, kdy této nabídky nevyužije ( nebo bude mít zájem ale nebude schopen do 2 měsíců vyplatit kupní cenu) lze prodat spoluvlastnícký podíl někomu cizímu. Pokud se týká babičky, pokud má zřízeno věcné břemeno bydlení zapsané v katastru nemovitostí, musí jí být umožněno v domě dožít.
1.8.2005 22:53
OTÁZKA:
Dobrý den, potřebovala bych od vás poradit. S manželem jsme loni koupili pozemek a chtěli bychom letos začít stavět. K druhému květnu byla zahájeno stavební řízení. Nevím, kdy očekávat stavební povolení (zda stavební úřad má nějakou předepsanou lhůtu, do kdy musí povolení vydat a případě jejího nedodržení kam se obrátit) a zda je potom ještě nějaká ochranná čekací lhůta než budeme moci stavět. Předem děkuji za Vaši odpověď.
Marie
ODPOVĚĎ:
Obecná lhůta pro vydání správního rozhodnutí je 30 denní za situace, kdy bude mít stavební úřad k dispozici všechny potřebné podklady. Doporučuji se tedy obrátit na stavební úřad s konkrétním dotazem.
1.8.2005 22:54
OTÁZKA:
Dobrý den, vlastníme s manželem ideální polovinu rod. domu. Druhou polovinu vlastní rodiče. Můj bratr má v tomto domě uvedené trvalé bydliště, i když zde nebydlí /žije na ubytovně/. Zajímalo by mě, zda v případě darování nám poloviny domu rodiči se zřízením věcného břemene a vyplacení sourozenců, jsme povinni bratrovi zajistit náhradní bydlení.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Pokud budete vlastníci celého domu s věcným břemenem bydlení (chápu věcného břemene doživotního bydlení pro rodiče) budete rozhodovat o tom, zda bratr a kdokoli jiný bude moci v domě bydlet. Bratr není nájemce, tudíž mu principiálně nenáleží bytová náhrada, není však vyloučeno (byť je to málo pravděpodobné), že pokud by se nechtěl vystěhovat a podali byste návrh na jeho vyklizení soudem, soud by z poukazem na dobré mravy určil, že není povinen byt vyklidit dokud mu nebude poskytnuta Vámi bytová náhrada.
1.8.2005 22:54
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o Váš názor:Nemovitosti, vlastněné déle než 5 let připadly v rámci dohody o vypořádání SJM bezúplatně manželce; údajně se v takovém případě neplatí ani daň z převodu nemovitosti, ani daň z příjmu. Je tedy přesto nutné provádět znalecký odhad nemovitostí?
Dr. Jiří Jelínek.
ODPOVĚĎ:
Pokud nebudete znalecký posudek potřebovat k určení zjištěné ceny pro účely přiznání k dani z převodu nemovitostí, není třeba tento posudek provádět.
24.8.2005 10:43
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, měla bych otázku ohledně podnikání v našem domě. Vlastníme rodinný dům na vlastním pozemku, cca 10 metru od každého z našich 3 sousedů. Dům se nachází v zástavbě dalších rodinných domů. Protože je dům rozlehlý chtěli bychom interiér domu upravit pro potřeby našeho podnikání. V přízemí plánujeme zbudovat vzorkovou prodejnu výrobků od jedné firmy. První patro manžel využije jako kancelář ke svému počítačovému podnikání a podkroví necháme upravit na společný byt. Chtěla bych se zeptat, zda-li naši sousedé mohou nějak ovlivnit svým nesouhlasem změnu v užívání našeho domu? Zadná z činností je nebude nijak obtěžovat hlukem nebo jinak, pouze na našem pozemku bude ted trvale parkovat asi 10 aut(manželovi spolupracovníci). Ráno přijedou a odpoledne odjedou. Očekáváme také několik zákazníků denně do naší vzorkové prodejny. Obávám se jen sousedských "naschválů" při žádosti o změně využití stavby. Jak moc mohou sousedé zabránit našemu zaměru? Všechny změny probíhají na našem pozemku a v dostatečné vzdálenosti od nich? Děkuji Karla
Karla
ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že sousedé budou pravděpodobně účastníky řízení před stavebním úřadem. Za Vámi popsané situace nepředpokládám, že případné námitky sousedů ve stavebním řízení by zhatili Váš popsaný záměr ale nemůžu stoprocentně předvídat výsledek řízení před stavebním úřadem.
24.8.2005 10:44
OTÁZKA:
dobrý den, před půl rokem jsem "koupila" byt v družstevním vlastnictví, nemám zde trvalé bydliště, v letošním roce je možné již zažádat o převod do OV (veškeré nutné kroky již provedli předchozí majitelé). Zájem o převod má ale jen polovina bytů. Zároveň jsme si zvýšili platby do fondu oprav, protože chceme v příštím roce provést opravu výtahu (část peněz bychom si půjčili od družstva). Chtěla bych se zeptat, zda musím za svou osobu znovu zažádat o převod do OV nebo zda tato možnost přešla automaticky? a jak bude pohlíženo při placení větších oprav (výtah, fasáda, okna)a půjčování od družstva na ně u bytů s OV? Není lepší nechat dům opravit a až poté si ho nechat převést do OV. Nikde v dokumentech od původních majitelů jsem nenašla žádné závazné datum pro převod do OV a ještě, zda nebude komplikace, že nejsem v bytě přihlášena k trvalému pobytu. Děkuji
mirka
ODPOVĚĎ:
Ve svém dotazu pravděpodobně narážíte na skutečnost, že předchozí nájemci družstevního bytu ve vlastnictví tzv. velkého družstva požádali podle transformačního zákona (zákon 42/1992 Sb. o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech ) o bezúplatný převod vlastnictví k bytové jednotce. Bez detailní znalosti okolností však nelze bezpečně říci, zda takový nárok existuje a zda na Vás takový případný nárok přešel. Skutečnost, že v takovém bytě nemáte trvalé bydliště by ale podle mého názoru neměl mít na takový nárok vliv.
24.8.2005 10:44
OTÁZKA:
Dobrý den přeji pane doktore, prosím o Váš názor k této problematice. Uvažuji o koupi družstevního podílu vázaného k právu užívání bytu, který je ve společném vlastnictví města a bytového družstva. Byt je z roku 2001 a vznikl s využitím státní dotace jako nástavba nízkého panelového domu v majetku města s tím, že byt nesmí být po dobu 20 let od kolaudace převeden do osobního vlastnictví. Problém je v tom, že výpis z katastru nemovitostí neobsahuje žádnou zmínku o nástavbě ani o spoluvlastnictví části nemovitosti bytovým družstvem. Je zde uvedeno pouze zástavní právo Ministerstva pro místní rozvoj, které se váže k poskytnuté státní dotaci. Dle sdělení předsedy družstva byla zamítnuta žádost o zápis nástavby do katastru podaná městem (tedy majitelem) právě z důvodu poskytnutí státní dotace a v této věci se nyní dále jedná. Zajímalo by mě, zda lze uzavřít smlouvu o převodu členských práv a povinností v takovém družstvu za těchto okolností, když na výpisu z katastru je uvedeno jako vlastník nemovitosti v současné době pouze město, případně zdali a jaká rizika z takové koupě mohou plynout. Velmi Vám děkuji za odpověď.
Pavel Novák
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho popisu jsem názoru, že při zřizování bytů formou půdní vestavby byly hrubě zanedbány právní konsekvence. Tyto nástavbové byty samozřejmě nelze zapsat do katastru jako samostatnou nemovitost, řešením by bylo pouze rozdělení bytového domu na jednotlivé bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům a bezúplatný převod „ nástavbových bytů“ na družstvo. Podle mého názoru družstvo de iure není v současné době vlastníkem nástavbových bytů a není poprávu ani jejich pronajimatelem ( i když není vyloučeno že jako pronajimatel mylně vystupuje) Převod členských práv v takovém družstvu Vám proto nedoporučuji, neměl byste dostatečnou míru právní jistoty ohledně bytu a svého bydlení do budoucna.
24.8.2005 10:44
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, mám na Vás dotaz ohledně provatizace bytů. Záměrem města je odprodávat byty bez podílu na pozemku. Může být byt bez pozemku nabídnut ke koupi a je rozumné na takovouto nabídku přistoupit? Podle informací z MěÚ má být pozemek odprodáván dodatečně, jelikož se jedná z části o pozemek v soukromém vlastnictví a přechod vlastnictví na město je stále v jednání. Doslechla jsem se, že nemovitost má vždy přednost před pozemkem, co to znamená? Mohl byste mi prosím poradit na co si dát pozor? Předem Vám děkuji za odpověď.
Jitka
ODPOVĚĎ:
Podle našeho právního řádu není stavba součástí pozemku. Jak pozemek tak stavbu lze nabývat samostatně. Pokud se ve vašem případě jedná o pozemek – domem zastavěnou plochu nespatřuji za Vámi popsané situace nějaké fatální riziko při koupi bytu.
24.8.2005 10:45
OTÁZKA:
Dobrý den,
chtěl bych se zeptat na jeden problém. Chce kupovat dům, ve kterém je nájemce s nájemní smlouvou na dobu neurčitou. V případě, že by jsme mu chtěli zajistit ubytování v jiném domě, bytě, jaká pro to platí pravidla - rozloha, výbava, přílslušenství ...
Předem děkuji za odpověď.
Janáč Tomáš
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě ( pokud se s nájemcem nedohodnete na skončení nájmu a tom, že přijme jiný byt s kterým bude souhlasit) by bylo nejdříve nutno nájem vypovědět. K výpovědi nájmu je nutné přivolení soudu, přičemž nájem lze vypovědět jen ze zákonem předvídaných důvodů. Jedním z důvodů výpovědi nájmu je ale i skutečnost, že byt potřebujete pro sebe nebo své děti. Jestliže soud přivolí k výpovědi, určí zároveň, že nájemce není povinen se z bytu vystěhovat, dokud mu nebude zajištěn přiměřený náhradní byt. Přiměřený náhradní byt zákon definuje jako byt zásadně rovnocenný bytu vyklizovanému. Co je zásadně rovnocenný byt zákon nikde nedefinuje ani podrobněji nevymezuje žádná technická kriteria, posouzení zda náhradní byt je rovnocenný náleží soudu v řízení o vyklizení.
24.8.2005 10:45
OTÁZKA:
Pane doktore,
mam zajem o koupi pozemku, ktery neni prozatim stavebni. Na kterem urade mi mohou zodpovedne odpovedet zda se toto nekdy muze zmenit a pozemek se stane stavebnim? Dekuji
Renata Hoppova
ODPOVĚĎ:
Specifikace, který pozemek je určen k zástavbě je v územním plánu příslušné lokality. Tyto uzemní plány zpracovávají obce. Obraťte se tedy na příslušný obecní úřad – jeho stavební odbor.
24.8.2005 10:45
OTÁZKA:
Dobrý den, naskytla se nám s přítelkyní příležitost koupit byt ve vlastnictví města od majitele dekretu. Nabízí možnost splácení přímo jemu, bez nutnosti hypotéky, což je pro nás výhodné.Tam bysme si udělali trvalé bydliště a dekret by se po té přepsal na nás.Rád bych věděl jaká rizika mohou s této varianty vyvstat. Na co mi máme dát pozor?Děkuji
martin.ovsky@sendme.cz
ODPOVĚĎ:
Tzv. dekret na byt nelze platně koupit. Právo nájmu přechází na jiné osoby než nájemce za striktně zákonem stanovených podmínek. Zákon vyžaduje několikaleté bydlení v bytě spolu s nájemcem a vedení společné domácnosti s nájemcem. pokud tyto podmínky nejsou splněny, může pronajimatel podat žalobu na vyklizení bytu bez náhrady a v praxi se tak velice často děje, neboť obce nemají zájem na tom, aby byty z jejich bytového fondu byly předmětem nelegálního obchodu ze strany stávajících nájemců. Stát se nájemcem bytu jinak než zmíněným přechodem nájmu lze pouze vzájemnou výměnou bytů se souhlasem pronajimatelů nebo tím, že obec s Vámi uzavře nájemní smlouvu. Důrazně Vám proto nedoporučuji realizovat unáhleně bez rady odborníka Vámi nastíněný záměr, mohl byste přijít o peníze i bydlení v tomto bytě.
24.8.2005 10:51
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o odpověď zda mohu za trvání manželství koupit či postavit nemovitost, která bude v mém výlučném vlastnictví, pokud na nemovitost prokazatelně použiji finanční prostředky nabyté darem a z prodeje bytu v OV (nabytý před manželstvím). Jak budu tuto skutečnost prokazovat stavebnímu úřadu nebo při zápisu do katastru? Děkuji za odpověď
lucie
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že zákonná úprava stanoví, že ve výlučném vlastnictví jej jednoho z manželů jsou mimo jiné věci, které byly pořízeny za věc ( nebo fin. prostředky) nabyté tímto manželem před manželstvím. Stavebnímu úřadu ani katastrálnímu úřadu skutečnost, že stavba je ve vašem výlučném vlastnictví, byť jste vdaná, prokazovat nemusíte, stavebníkem pro účely stavebního řízení můžete být samostatně, rovněž tak katastr jako vlastníka stavby zapíše osobu na kterou zní stavební povolení a kolaudační rozhodnutí a nezkoumá, zda tato osoba není ženatá či vdaná. Problém však může nastat v případě neshod o majetkovém vypořádání v případě rozvodu. Potom o vlastnictví rozhoduje soud a bylo by možno se setkat s argumentem bývalého manžela, že se původně Vaše prostředky smísily se společnými prostředky, manžel na stavbě pracovat a vnesl do ní touto formou určitou hodnotu apod. Úspěšně by bylo možno zpochybnit Vaše výlučné vlastnictví. Doporučuji Vám pro Vaši nezpochybnitelnou právní jistotu notářským zápisem raději zúžit rozsah společného jmění ohledně uvažované nemovitosti jak umožňuje zákon.
24.8.2005 10:51
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, bohužel jsem se ani po měsíci nedočkala odpovědi na svůj dotaz, ale chápu, že jste časově velice vytížený. Ale zkusím to přesto znovu:
Deset let jsem hlášená v bytě u své babičky a nájemní smlouva je psána na její jméno. Dům má soukromého vlastníka a původní nájemníci platí regulované nájemné, tzn. že i já s babičkou. Babička letos v dubnu zemřela a stále je na její jméno napsána nájemní smlouva. Majitel však nechce povolit, aby byla smlouva přepsána na mě. Má na to právo? Pokud by se chtěl soudit, budu muset dokazovat, že jsem tam bydlela? Jakým způsobem? K čemu soud v takovém případě přihlíží nejvíce?
Monika
ODPOVĚĎ:
Mám za to, že jsem Váš dotaz pravděpodobně již podrobněji odpověděl v minulosti. Proto jen velice stručně. Zákon vyžaduje ve Vašem případě pro přechod nájmu abyste v bytě s babičkou před její smrtí bydlela a vedla společnou domácnost, tedy zjednodušeně řečeno žili jste a hospodařili s babičkou obdobně jako žije a hospodaří rodina. V případném soudním sporu tyto skutečnosti musí být prokázány. Obvyklými důkazními prostředky v těchto sporech bývají svědectví ostatních nájemců v domě, skutečnost že Vám byla doručována na uvedenou adresu pošta a podobně. V zásadě ve vaší situaci máte dvě možnosti, buď vyčkat, zda pronajimatel podá žalobu na vyklizení bytu ( bez bytové náhrady) a vy se této žalobě budete bránit prokazováním že byly splněny ve vašem případě zákonné podmínky pro přechod nájmu nebo aktivně sama podáte žalobu vůči pronajimateli na určení soudem, že na Vás přešel nájem bytu. Doporučuji Vám se nechat v obou možných sporech kvalifikovaně právně zastoupit.
24.8.2005 10:52
OTÁZKA:
Dobrý den, mám takový menší problém. S přítelem jsme se rozhodli stavit rodinný dům. Nechali jsme jej na základě Smlouvy o sdružení napsat na nás oba - já-1/7 a přítel 6/7. V současnosti ale řešíme nějaké problémy, takže bych mu chtěla jeho část "odprodat".Zajímá mě tedy nejlevnější a nejjednodušší způsob.Jsem si vědoma toho, že v případě prodeje nebo daru budeme platit daň z převodu nemovitostí... jde nějakým způsobem třeba vypovědět Smlouvu o sdružení.
Mockrát díky za Váš čas a radu.
Jitka
ODPOVĚĎ:
Z dotazu plyne, že máte patrně rozestavěnou stavbu zapsanou v katastru s tím, že jste na katastru zapsáni jako podíloví spoluvlastníci. Za této situace nevidím jinou možnost, než převod spoluvlastnického podílu s tím, že příslušná smlouva o převodu bude muset být „ zavkladována“ na katastru a následně budete nuceni zaplatit přinejmenším daň z převodu nemovitostí. Smlouva o sdružení pouze zakotvila spoluvlastnické podíly na stavbě, jakékoli odstupování či jiná změna ujednání z této smlouvy nemůže ovlivnit již nastalý právní stav, tedy že jste podílovými spoluvlastníky rozestavěné stavby.
24.8.2005 10:52
OTÁZKA:
Dobry den. V dubnu 2005 prodal pritel druzstevni byt / prava / v hodnote 850 tis. Kc. Clenem druzstva byl 5 let. Trvale bydliste zde vsak nemel nahlaseno. O mesic pozdeji koupil byt vetsi take druzstevni v hodnote 1,3 mil. kc. Jake dane je zapotrebi zaplatit ? Dekuji predem za odpoved.
Radka
ODPOVĚĎ:
Podle ust. § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů je od daně z příjmu mimo jiné osvobozen příjem z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu a použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž úplatu přijal. Přijetí úplaty má poplatník povinnost oznámit správci daně ( FU) do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo. Váš přítel by tedy za popsaného stavu měl být s největší pravděpodobností osvobozen od daně z příjmu.
24.8.2005 10:53
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Od Bytové správy MV ČR kupuji byt 3+1. K tomuto účelu bylo založeno družstvo společně s dalšimi 14 najemníky.25% ceny bytu platíme při podepsání smlouvy o prodeji a pak po dobu 10 let zbývající část ceny bytu. Jak bych měla postupovat když bych chtěla byt prodat respektive členství v družstvu a zda je to možné.Chtěla bych si pořídit nový byt. Děkuji za odpoveď
Jarka
ODPOVĚĎ:
Skutečnost, že bytové družstvo jehož jste členkou má závazek na doplacení zbytku kupní ceny bytového domu nikterak nebrání tomu, aby bylo možno disponovat s členskými právy a povinnostmi v bytovém družstvu. Pokud družstvo v době převodu členských práv a povinností je již vlastníkem bytového domu, ( je „ zapsáno“ jako vlastník v katastru nemovitostí) budete nájemcem bytu ve vztahu k družstvu a na nabyvatele členského podílu přejde i právo nájmu bytu. Smlouva o převodu členských práv a povinností nabývá účinků okamžikem, kdy je doručena družstvu, souhlas družstva s tímto převodem se nevyžaduje, převod členských práv bere bytové družstvo pouze na vědomí.
24.8.2005 10:53
OTÁZKA:
Chystám se prodat nemovitost. Zajímalo by mně jak je to s jejím užíváním v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do provedení změny vlastnictví v katastru nemovitostí. Je nemovitost stále ještě v užívání původního vlastníka (prodávajícího) a nebo ji už může využívat nový vlastník/kupec? Může nový vlastník/kupec v tomto období začít provádět např. stavební úpravy apod. Jak případně úžívání nemovitosti v tomto období ošetřit (smlouvy, pojištění apod.)?
Alena
ODPOVĚĎ:
Užívání nemovitosti v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do okamžiku přechodu vlastnictví (okamžiku právních účinků vkladu práva vlastnického na nabyvatele do katastru nemovitostí) je otázkou ujednání prodávajícího a kupujícího v kupní smlouvě. Pokud se týká nebezpečí škody na věci má zákon v ust. § 590 občanského zákoníku pouze dispozitivní pravidlo ( dispozitivní – tedy že účastníci smlouvy se mohou dohodnout jinak) že na na kupujícího přechází nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení předmětu koupě, včetně užitků, současně s nabytím vlastnictví. Jestliže nabude kupující vlastnictví dříve než dojde k odevzdání předmětu koupě, má prodávající až do odevzdání práva a povinnosti schovatele.
24.8.2005 10:53
OTÁZKA:
Dobrý den, koupili jsme na vesnici rodinný dům s pozemkem. Nyní
se ukázalo, že část pozemku, o kterém jsme se domívali, že je náš, a který předchozí majitelé užívali, je souseda. Tzn má jiné parcelní číslo. Na tomto pozemku stojí i část domu. Dům byl postaven za války a vždy celý pozemek i dům patřil jednomu majiteli. (Pravděpodobně jinak zaměřeno.) Koupi zprostředkovala RK , která nesrovnalosti nezjistila. V odhadní smlouvě jsou uvedený čísla parcelní pozemků a nemovitost je odhadnuta včetně oné části, která stojí na pozemku souseda. Soused si nečiní nároky na pozemek ani dům. Jak nyní postupovat, abychom to dali i papírově do pořádku?
Magda
ODPOVĚĎ:
V tomto případě je třeba provést nové geometrické zaměření s oddělovacím plánem vámi dosud užívané části pozemku souseda. Neznám sice relevantní podrobnosti, ale nebylo by vyloučeno, aby vlastnické právo k části pozemku souseda Vás přešlo vydržením. Potom by bylo možno takové právo zapsat do katastru záznamem. Tento postup je však komplikovanější a jednodušší by bylo oddělenou část pozemku jednoduše od souseda odkoupit, neboť patrně cena takového pozemku na vesnici by nebyla patrně velká.
24.8.2005 10:54
OTÁZKA:
Kolik lidí je podle zákona 103/2000 ve znění pozdějších předpisů třeba k založení společenství vlastníků v anuitním bytovém družstvu ?
Předkládám Vám jeden z právních názorů. Rozhodující je datum vkladu prohlášení vlastníka do katastru. Tzn. před platností zákona 103/2000 je třeba &190; většina vlastníků v objektu, podle nového zákona pouze 3 různí vlastníci a společenství vlastníků vzniká ze zákona.
Alena
ODPOVĚĎ:
Bohužel jsem neporozuměl přesně tomu k čemu dotaz směřuje, bylo by nutno přesněji specifikovat.
24.8.2005 10:54
OTÁZKA:
OTÁZKA: ( Jana ) Vážený pane doktore, vlastním 56% podíl na obytném domě, druhý spoluvlastník 44% podíl odvozený od plochy bytů. Požádala jsem jej o souhlas změny části mého bytu na nebytový prostor – kancelář. Odmítl souhlas vydat. Mám nějakou možnost z titulu „většiny“ spoluvlastnického podílu na něj souhlas vymoci? Děkuji za odpověď.
Jana S.
ODPOVĚĎ:
Pokud jste skutečně majoritní spoluvlastnicí ( máte na domě tzv. ideální podíl přesahující jednu polovinu) , užije se ustanovení § 139 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Podle odstavce 3 tohoto ustanovení platí, že jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud. Mám včak za to, že Vámi uvažovaná změna nemůže být považována za důležitou změnu společné věci.
24.8.2005 10:55
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mám na Vás dotaz. Naše město nabídlo k privatizaci pouze celé domy. U nás je to tak, že asi polovina z třiceti nájemníků se nechce privatizae zúčastnit. Na jejich byty si ostatní nájemníci chtějí vzít úvěr asi přez 2 miliony. Založili bytové družstvo a již teď se chystají, jak nám ostatním zdraží nájmy (máme stálé regulované), prodají naše byty nebo nabídnou k prodeji realitní kanceláři a tím nás donutí k výměnám bytů. Mohou se tak zachovat a kdy? Až splatí úvěr za celý dům nebo ihned po zaplacení městu? Několik nájemníků se rozhodlo pod tímto tlakem do družstva vstoupit a svoje byty odkoupit, ale nemají zájem o splácení podílů bytů těch nájemníků, kteří odkup nechtějí.Jsou povinni i toto splácet?
Děkuji za odpověď.
Květoslava P.
ODPOVĚĎ:
Není vyloučeno, aby celý dům koupilo družstvo založené jen částí nájemníků. Toto družstvo bude však muset zaplatit samozřejmě celou kupní cenu domu. Pokud si bude družstvo brát úvěr, bude banka zkoumat, zda z budoucích příjmů ( vybíraného nájemného z bytů, případně nebytových prostor bude možno takový úvěr splatit. Družstvo by mělo nájemníky dvojího druhu, jednak členy družstva a nájemce družstevních bytů a jednak nečleny družstva a nájemce bytů, které by neměli povahu družstevních bytů. Pokud se týká nájemného u nečlenů družstva, ohledně výše nájmů bude pro ně platit stejná situace, jako kdyby dům koupil jakýkoli jiný subjekt, třeba fyzická osoba. Podle mého názoru bude u „ nedružstevních“ bytů družstvo stále vázano regulací nájmu a představa, že u těchto bytů bude možno libovolně zvyšovat nájemné je mylná (nicméně do budoucna lze očekávat, že stát bude legislativně nájemné deregulovat) Příjmy družstva z nájmu bytů „ nedružstevních“ budou tedy přinejmenším po určitý čas omezené. Pokud by družstvo nemělo dostatek prostředků na úhradu splátek úvěru, muselo by přistoupit patrně k tomu, že by členská schůze odhlasovala povinnost družstevníků k dalším členským vkladům, které by byli povinni platit družstevníci. pak by skutečně družstevníci s koupí domu nesli vyšší náklady než nájemci – nedružstevníci. Pokud by se tak nestalo a družstevníci by si toto břímě neodhlasovali, mohlo by se družstvo ocitnout v prodlení se splácením úvěru a ve finále by družstvu mohla dům banka vydražit.
24.8.2005 10:57
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, chystáme se zakoupit do os. vlastnictví byt v bytovém domě (kde jsou všechny byt. jednotky v OV, tedy sdružení vlastníků). Ovšem pozemek, na kterém dům stojí, je majetkem města. Prosím o vysvětlení, co z této skutečnosti vyplývá směrem k vlastníkům bytů, zda nastávají nějaká omezení, zda si město může něco nárokovat atd. Děkujeme
Skokánkovi
ODPOVĚĎ:
Podle našeho právního řádu není stavba součástí pozemku. Pokud se tedy jedná o domem zastavěný pozemek ( zastavěná plocha) ve vlastnictví města, městu neplynou ze skutečnosti, že zastavěný pozemek je zastavěním znehodnocen v podstatě žádné právní nároky. Uvažovat by se snad dalo o tom, že by družstvo požadovalo něco z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení, podle mých poznatků je ale vznášení takových nároků naprosto výjimečné. Nicméně do budoucna je třeba počítat s tím, že město může iniciovat jednání o odprodeji takového pozemku. Náklad na takové řešení pozemku by však zejména pokud se týká vícepodlažního domu neměl být pro jednotlivé vlastníky bytů zdrcující ve vztahu k hodnotě samotného bytu.
24.8.2005 10:57
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore,
chtěla bych s přitelem rekonstruovat rodinný domek. K nemovitosti mají rovnocenné podíly 4 vlastníci (ja, bratr, maminka a dalsi osoba).Financování rekonstrukce chceme řešit společně s přítelem, ale ten podmiňuje investování peněz do domu převedením časti podílu k této nemovitosti na něj. S tím ovšem nesouhlasí zbývající vlastníci nemovitosti. Přitel se chce jistit, aby v případě rozchodu nepřišel o investované peníze. Existuje nějaký typ smlouvy, která by vyčislila hodnotu dnes vlozenych penez v budoucnu a jistila pritelovy vložené peníze v případě, že bychom se rozešli? A ještě bych se chtěla zeptat, jestli se platí daň z převodu nemovitosti i v přímé linii (např.pokud by moje maminka převedla svůj podíl na mě). Děkuji za odpověď.
Marcela Němečková
ODPOVĚĎ:
Přítel má pravdu v tom, že investice do cizí nemovitosti je potencionálně riziková záležitost pro investora a dlouhodobou jistotu by mu nejlépe zajistilo, kdyby na něj byly převedeny části spoluvlastnických podílů stávajících spoluvlastníků odpovídající hodnotě vložených investic ve vztahu k hodnotě domu před rekonstrukcí. Nouzové řešení by snad spočívalo v tom, že by byla ujednána písemná smlouva, kterou by byl založen závazek stávajících spoluvlastníků nahradit příteli v penězích vložené investice. Splatnost tohoto závazku by bylo sice možno vázat na to, že nastane nějaká právní skutečnost, problém je však v tom, že rozchod partnerské dvojice by nebylo možno za takovou právní skutečnost považovat ( rozchod je právně těžko definovatelný) Splatnost závazku by musela být smluvena jako závazek splatný na požádání, což vystavuje riziku spoluvlastníky, že Váš přítel by mohl chtít peníze zpět kdykoli. Podrobnější konstrukce takové smlouvy je však záležitost individuální právní pomoci a v této poradně ji nelze detailně specifikovat. pokud se týká otázky daně z převodu nemovitostí, podle § 15 zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí činí sazba u úplatného převodu ( koupě nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu) jednotně 3 % ze základu daně ( základ daně =kupní nebo odhadní cena, podle toho která je vyšší), pokud se týká darování nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu je u osob první daňové skupiny tj. příbuzní v řadě přímé ((rodiče a děti)) a manželé) daň darovací postupně progresivní podle odhadní hodnoty věci nebo spoluvlastnického podílu a činí u hodnoty do 1 milionu Kč 1%, z částky přesahující 1 mil. Kč 1,3 % až do hodnoty 2 mil. Kč, z hodnoty přesahující 2 mil. Kč 1,5 % až do 5 mil. Kč a tak dále až po sazbu 5% z částky přesahující 50 milionu Kč.
24.8.2005 10:58
OTÁZKA:
Dobrý den, obracím se na Vás s následující nejasností. S přítelem, který je Španěl a má trvalé bydliště ve Španělsku, bychom si chtěli koupit v Praze byt (já mám státní občanství ČR a trvalé bydliště v ČR). Předpokládám, že pokud nejsme sezdaní, tak byt musí být napsán pouze na jednu osobu. Pokud tomu tak skutečně je, může se byt zapsat na fyzickou osobu s občanstvím EU? Není mi jasná interpretace zákona č.217/2002 Sb. a č. 326/1992 Sb., zda-li se za cizince považuje osoba, která není státním občanem ČR ani občanem EU.
Jestli nelze zapsat byt na fyzickou osobu z EU a byt by byl zapsán na mě, je možno legislativně ošetřit skutečnost, že pokud by došlo k mému úmrtí, tak byt může přejít do rukou občana EU (předpokládám, že by bylo potřeba zaplatit dědickou daň a další výdaje)?
Mockrát Vám děkuji.
Markéta Schůtová
ODPOVĚĎ:
Obecně lze nemovitost nabýt i více osobami do tzv. podílového spoluvlastnictví v poměru stanoveném smlouvou (není-li stanoven poměr platí, že podíly jsou stejné). Občan Evropské unie může dle § 17 devizového zákona nabýt v ČR nemovitost, pokud disponuje průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka EU. Pakliže koupíte byt jen Vy a pořídíte závěť, může byt devizový cizozemec zdědit a nabýt jej tak do vlastnictví, bez ohledu na to, zda-li je členem EU a disponuje povolením či nikoli. Pakliže by jste uzavřela s Vaším přítelem sňatek, mohl by taktéž nabýt byt do tzv. společného jmění manželů, znovu bez ohledu na to, zda-li je členem EU a disponuje povolením.
24.8.2005 10:58
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, kupuji byt, zjistila jsem, že prodavající má v tomto bytě trvalé bydliště, v návrhu smlouvy není nic o tom, že prodávající trvalé bydliště změní. Mám se obávat možných problémů, kdyby došlo k podpisu smlouvy tak jak je. Já bych se sice stala vlastníkem bytu, ale bývalý majitel by v tomto bytě měl trvalé bydliště. Mohl by pak požadovat přístup do bytu? Nebo nějaké další požadavky? Nebo by mělo být ve smlouvě zmíněno, že se prodávající zavazuje změnit trvalé bydliště? Předem děkuji za odpověď.
Leona Z.
ODPOVĚĎ:
Samotná existence institutu trvalého bydliště sice sama o sobě ničeho neznamená a je dokonce možné za určitých okolností dosíci i bez souhlasu osoby, která má takto účelově zřízeno trvalé bydliště, jejího odhlášení z místa trvalého pobytu administrativní cestou (blíže § 12 zák. č. 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel), nicméně přesto doporučuji, aby jste trvala na tom, že se prodávající zaváže v kupní smlouvě odhlásit se z místa trvalého bydliště na jinou adresu do určitého data a tuto jeho povinnost si zajistit např. smluvní pokutou pro případ nedodržení tohoto jeho závazku.
24.8.2005 10:59
OTÁZKA:
Dobrý večer, mám na Vás dotaz týkající se dědického nároku.
Byla jsem se už radit u 3 advokátů, ale názory se liší,
proto hledám další odbornou radu. V roce 1955 nám zemřel otec(3 děti)a usnesení o projednání dědictví zní takto: dědictví nabyli:1) syn J.1948-nezletilý přejímá do vlastnictví veškerý majetek v tomto dědictví-zemědel.podnik v ceně 101.000 Kč.Za to bude povinen vyplatiti dětem zůstavitele M.1953 a M.1950 dohodnutý dědický podíl v sumě 20.000 Kč každému proti pololetní výpovědi, kterou oprávnění budou moci dáti teprve po převzetí zemědělského podniku přejímatelem do hospodaření,nejdéle po dni,kterým dosádhne svého 23. roku věku,se 3% úroky, 3% úroky a pod zástavou zděděných nemovitostí a vedlejší závazky do výše 4.000 Kč u každého z nich a dále zástávní právo za jistotu do výše 6.500 Kč na zvýšení dědikého podílu u každého.Ve výpise z katastru nemov. je zástávní právo uvedeno.Bratr J.1948 se dosud nevyrovnal.A já se ptám:1)je ještě vůbec nárok na vypořádání dědikého podílu 2)pokud ano, jak má být uplatněn, jak se má vypočítat dlužná částka 3) na základě čeho dojde k výmazu zástavního práva v katastru nemovitostí.Odpovíte-li na tuto "prekérku", tak Vám předem moc děkuji.S pozdravem Marie J.
Marie J.
ODPOVĚĎ:
Jedná se o zajímavý dotaz s historicko právními rysy. Do roku 1964 u nás platil tzv. střední občanský zákoník, který se v současné době již neaplikuje a jeho výklad by spíše než praktickému právníku náležel právnímu historikovi. Nicméně se domnívám, že splatnost případných nároků nastala nejdéle v r. 1972, mohli zde být i jiné okolnosti, např. združstevnění. Případ by si vyžádal komplexní analýzu, ale soudím, že v dnešní době jsou již veškeré nároky na peněžitá plnění hluboce promlčena, tedy nelze se jich úspěšně soudně domoci, bude-li vznesena při případném soudním řízení námitka promlčení povinným synem zůstavitele.
24.8.2005 11:00
OTÁZKA:
Dobrý den, rád bych Vás požádal o radu. Před 2 lety jsem koupil byt do OV s nájemníkem, který má smlouvu na dobu neurčitou. Tento neplatí pravidelně nájem, ale vždy zaplatí před 3 měs. zákonnou lhůtou, po jejímž uplynutí je méžné podat žalobu pro neplacení. Je možné tuto situaci řešit např. sankčními úroky, zakotvenými ve smlouvě nebo jiným způsobem, když nájemník neustále zneužívá situaci a 2x nezaplatí, poté 1 x zaplatí? Nemám dost finančních prostředků, abych ho mohl tímto způsobem dotovat. Děkuji za Vaši odpověď.
František S.
ODPOVĚĎ:
Ustanovení § 711 odst. 1) písm. d) obč.zák. nehovoří o tom, že musí být nájemník v prodlení s placením nájemného po dobu delší než tři bezprostředně po sobě následující měsíce pro účely výpovědi z nájmu bytu. Nejvyšší soud ČR v jednom svém judikátu z r. 1997 proto dovodil, že tato podmínka je splněna i součtem měsíců, které nejdou za sebou. Takže výpověď můžete nájemci s přivolením soudu dát. Soud bude zkoumat, proč nájemce neplatil. Pakliže by nájemce zaplatil do rozhodnutí soudu ve věci a prokázal, že neplatil např. pro přechodné finanční problémy, nemoc apod., nebylo by vyloučeno ani zamítnutí Vaší žaloby pro rozpor s dobrými mravy, nicméně toto by se mělo stávat spíše výjimečně a pakliže je pravda to, co tvrdíte, měl by jste býti spíše úspěšný. Co se týče zpoždění při platbách nájemného, máte právo žádat od nájemce poplatek z prodlení, který je v současné době 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 25,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení.
24.8.2005 11:01
OTÁZKA:
Dobrý den. Ráda bych Vás požádala o pomoc. Můj dědeček bydlí v městském bytě, který mu byl nabídnut k odkupu. On na byt nemá peníze a proto jsme se dohodli, že ho koupím já (vnučka) se svým přítelem a budeme ho financovat hypotéčním úvěrem. MČ ale trvá na tom, že kupujícím musíme být oba dva rovným dílem (já + dědeček). Řeším proto problém, jak ošetřit situaci, která vznikne po podpisu kupní smlouvy a zaslání žádosti na vklad do KN, nežli bude zápis proveden. V případě, že by se s dědečkem v této době cokoliv stalo, domnívám se, že by jeho 1/2 bytu automaticky spadala do dědického řízení. Vzhledem k nedobrým vztahům v rodině se obávám, abych nemusela za dědečkovu 1/2 zaplatit 2x tím, že budu muset vyplatit své příbuzné. Také by mě zajímalo, jak můžeme vyřešit tuto situaci po tom, co dojde k zápisu do KN? Je jediným možným řešením darovací smlouva? K tomuto problému mám ještě jeden dotaz. V byťe má trvalé bydliště hlášené můj bratr, který se se mnou, ani s dědečkem nestýká a který má velké problémy s dluhy (mám strach z případné exekuce). Já si nejsem jistá,zda mi po odkupu do OV nevznikne vůči němu nějaká právní povinnost. Mohu ho tedy sama z bydliště odhlásit? Velmi Vám děkuji za odpověď.
Tereza J.
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, polovina dědečkova bytu by připadla do dědického řízení. Pakliže bude MČ skutečně trvat na tom, že dědeček musí byt koupit s Vámi, nezbude Vám zřejmě nic jiného, než po uzavření kupní smlouvy neprodleně uzavřít i darovací smlouvu na dědečkovu polovinu příp. i se zřízením věcného břemene doživotního bydlení pro dědečka, bude-li na tomto trvat. Pozor, závěť na Vaši osobu by s ohledem na institut neopominutelného dědice ničeho neřešila, musila by jste stejně určitý podíl vyplatit ostatním dědicům ze zákona, existují-li. Takže varianta darovací smlouvy bude sice dražší o darovací daň, nicméně jistější. Po nabytí bytu do vlastnictví Vám vůči Vašemu bratrovi nevznikne žádná povinnost a odmítne-li se odhlásit dobrovolně, učiňte tak cestou úřední i bez jeho souhlasu dle postupu předpokládaného zákonem o evidenci obyvatel.
24.8.2005 14:00
OTÁZKA:
Dobrý den.
Bydlím v neregulovaném nájmu na základě smlovy, která ve své části "Platba za užívání bytu" uvádí rozklad dohodnuté ceny na "Nájemné" ve výši 5.500 Kč a "Úhrady za služby" v celkové výši 3000,- Kč. Druhá z uvedených položek je dále upřesněna a rozepsána na jednotlivé spotřeby za teplo, vodu, plyn, elektřinu domácnosti, elektřinu společných prostor, provoz domu, s podmínkou vyúčtování podle výkazů spotřeb správců (poskytovatelů) jednotlivých médií (služeb).
Při vyrovnání těchto záloh se mi však majitelka bytu snaží započítat do spotřeb i její členský příspěvek do bytového družstva a úhrady do fondu dlouhodobých oprav s tím, že jsou součástí vyjmenované položky "provoz domu", která je v oficiálním vyúčtování uvedena a představuje desetinu z požadavku, který ke mně majitelka vznáší. Ani jedna z těchto dvou položek (příspěvek do družstva a do fondu dlohodobých oprav) není obsažena (resp. vyjmenována) v naší vzájemné smlouvě, ani v oficiálním vyúčtování za služby, které předkládá pravidelně družstvo. Tyto částky jsou uvedeny pouze v dokumentu, kterým družstvo oznamuje svým členům zvlášť "příspěvky členů" a zvlášť "zálohy na služby". Tedy ani v tomto dokumentu, k němuž jako nečlen uvedeného družstva necítím žádný vztah, nejsou tyto položky, k jejichž platbě jsem vyzýván, uvedeny jako služby. Mám zato, že nejsem povinen tyto položky hradit a majitelka by mi měla vyúčtovat přeplatky záloh.
Můžete mi potvrdit či vyvrátit můj pohled na uvedený problém?
Jak mám postupovat v případě, že můj názor bude správný a majitelka mi nebude chtít přeplatky záloh vrátit?
Jsem s pozdravem a děkuji za odpověď.
Zdeněk O.
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, Vámi uváděné položky není oprávněn pronajímatel po Vás požadovat. Vyzvěte jej k vrácení a případně, pakliže odmítne toto učinit, započtěte přeplatky záloh např. proti dalším zálohám na služby, které by jste měl hradit. V přípise o započtení vzájemných pohledávek vše podrobně vyspecifikujte.
24.8.2005 14:01
OTÁZKA:
Dobrý den. Vážený pane doktore, chci se zaptat na Váš názor na možnost žaloby na Katastrální úřad pro hl.m.P, KP Praha pro trvalé porušování zákonné lhůty pro zápisy do katastru nemovitostí. Věřím že zkušený právník by shromáždil možná tisíce žalob. Děkuji za názor.
Kuchař
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, Vámi uváděné položky není oprávněn pronajímatel po Vás požadovat. Vyzvěte jej k vrácení a případně, pakliže odmítne toto učinit, započtěte přeplatky záloh např. proti dalším zálohám na služby, které by jste měl hradit. V přípise o započtení vzájemných pohledávek vše podrobně vyspecifikujte.
24.8.2005 14:02
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mám pronajatý byt, chtěla jsem vidět vyúčtování inkasa a vrátit případný přeplatek, pronajímatelka mi řekla, že na to nemám právo, prý je to její věc a že mi přeplatek nevrátí, ale případný nedoplatek bych jí musela zaplatit, což se mi zdá divné. Děkuji za Váš názor na tuto situaci.
Alex
ODPOVĚĎ:
Pronajímatelka Vás mystifikuje. Pronajímatelka by se v případě, že by si ponechala na zálohách více, než skutečně bylo uhrazeno jednotlivým dodavatelům služeb, bezdůvodně obohatila. Na předložení vyúčtování máte jednoznačně právní nárok a pakliže by Vám nebyla ochotna pronajímatelka přeplatek vrátit, domáhejte se svého nároku cestou soudní.
24.8.2005 14:03
OTÁZKA:
Vážený pane Kerbachu, v darovací smlouvě k nemovitosti je uvedeno doživotní právo dárce nemovitost užívat k bydlení. Toto věcné břemeno však není zapsáno na listu vlastnictví. Za jakých podmínek je možné nemovitost prodat? Je smlouva platná po prodeji nemovitosti? Děkuji za odpověď.
Robert
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že k nabytí práva odpovídajícího věcnému břemeni je nutný vklad do katastru nemovitostí. Z Vašeho dotazu nevyplývá, proč se tak nestalo, nicméně pakliže se nemovitost rozhodnete prodat, bude smlouva platná. Ujednání mezi dárcem a obdarovaným, které zmiňujete v dotazu, váže jen obdarovaného ve vztahu k dárci a nepřenese se na nového majitele. Není však taktéž vyloučeno, že u dárce došlo ke vzniku věcného břemene výkonem práva, t.j. vydržením (bylo by však nutno znát podrobnosti případu) a v tomto případě by pochopitelně věcné břemeno vázalo i nového nabyvatele.
24.8.2005 14:03
OTÁZKA:
Vážený pane Kerbachu ,ráda bych věděla,když mám realitní činnost a nakoupím reality na spekulaci,jaké daně platím při nákupu a prodeji.Děkuji
Vagnerova3@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Pakliže se hodláte skutečně vážně věnovat tomuto podnikání, doporučuji daňové konsekvence svého podnikání konzultovat s daňovým poradcem, který má v tomto punktu rozhodně vyšší erudici než právník.
24.8.2005 14:04
OTÁZKA:
Dobrý den, koupili jsem si byt v panelovém domě. Částka byla hrazena formou hypotéky. Při přepisování el., plynu a nájemného (fond oprav ..) nastal problém, minulý vlstník přispíval do fondu a na jeho kontě je asi 20tis. Správce nemovitosti mi řekl, ať tyto peníze dám prodávajícímu, že tyto zálohy jsou nevratné a musí zůstat na kontě. O tomto fondu a vrácení peněz jsem nic nevědel i realitní kancelář se vůbec nezmínila, že ještě něco budu doplácet. Nevím co mám dělat, prosím poraďte. Děkuji
Ing. Miroslav Netopil
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že prodávající po Vás Vámi zmiňovanou částku 20.000,- Kč požaduje. Obecně by se tato problematika měla řešit v kupní smlouvě, nestalo-li se tak, jsem názoru, že jste byt koupil ve stavu tak jak leží a stojí, t.j. včetně přeplatku na fond oprav. Správci nemovitosti není nic po tom, jak se s prodávajícím v tomto punktu vypořádáte. Vyzvěte prodávajícího, nechť Vám specifikuje, na základě čeho uplatňuje svůj nárok, nicméně doporučuji tuto částku spíše nehradit. V případě přeplatku do fondu oprav se dle mého názoru nejedná o Vaše bezdůvodné obohacení.
24.8.2005 14:04
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore, mel bych otazecku. Koupil jsem pozemek ktery je vedeny v katastru nemovitosti jako orna puda bez moznosti vystavby.Před koupi pozemku jsem se informoval na prislusnem stavebnim odboru jestli je pozemek zahrnut ve zmene uzemniho planu pro vystavbu rodinnych domu. Bylo mi receno ze ano a ze o zmenu zazadal predchozi majitel, ale uz mi nedokazali rici kdy by tato zmena mohla byti schvalena. Ma otazka zni je nejaka moznost kde a jak zjistit kdy by tato zmena mohla byti schvalena? Druha otazka je moznost na takovyto pozemek udelat pripojky inzenyrskych siti (voda a elektrina) Diky moc za odpoved.
Martin Šinkyřík
ODPOVĚĎ:
Je velmi s podivem, že na příslušném stavebním odboru Vám nebyli schopni dát radu, kam se obrátit o informaci, co se týče změny územního plánu. Důrazně je o toto požádejte, příp. se obraťte na nadřízený orgán. Co se týče přípojek, tyto není možno za stávajícího (Vámi popisovaného stavu), prozatím zřizovat.
24.8.2005 14:05
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
s bývalým přítelem čtyři roky vlastníme rovným dílem byt (osobní vlastnictví), ve kterém zatím stále bydlíme, ani jeden z nás tu však není přihlášen k trvalému pobytu. Provedli jsme jeho totální, poměrně nákladnou rekostrukci. Vzhledem k rozpadu vztahu jsme nyní nuceni byt prodat. Jaká zdaňení se na tuto transakci budou vztahovat?
Za odpověď děkuji, I.P.
Ivana Pokorná
ODPOVĚĎ:
Rozhodně se nevyhnete dani z převodu nemovitostí, která je v současné době ve výši 3 % ze základu daně, jímž je částka vyšší z těchto částek: KUPNÍ CENA x ODHAD NEMOVITOSTI. Vám jde však spíše o daň z příjmů, nemýlím-li se. Dle § 4 odst. 1 písm. a) zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů je osvobozen od této daně příjem z prodeje m.j. bytu, ve kterém měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let před prodejem. Někdy je sporný výklad v tom, zda-li je ke splnění této podmínky nutná existence i trvalého bydliště v prodávané nemovitosti. Já osobně jsem názoru, že nikoli za předpokladu, že jste schopni skutečnost faktického bydlení prokázat. Pro vyloučení pochybností je možno posečkat ještě rok a využít § 4 odst. 1 písm. b) cit.zák. , který říká, že osvobození od daně z příjmů se uplatní v případě, že mezi nabytím a prodejem uplyne doba delší než pět let. Pakliže by jste ovšem chtěli příjem z prodeje použít na uspokojení svých bytových potřeb, není třeba čekat na nic a prodej uskutečněte s tím, že však musíte skutečně získané prostředky takto použít (§ 4 odst. 1 písm a) cit. zák.)
24.8.2005 14:05
OTÁZKA:
Dobrý den,pane doktore!Můj dědeček,který má dva přímé potomky zdědil byt v OV,který chce přenechat mně,svému vnukovi s tím,abych se finančně vyrovnal s jeho potomky,tedy s mým strýcem a s mou matkou.Moje otázka zní:Jak by toto měl nejlépe realizovat,aby daňové důsledky byly co nejnižší?Měl by darovat či prodat byt mně,nebo dědečkovo+strýcovo+matčino zřeknutí se dědictví v můj prospěch?Děkuji za odpověď. V.K.
Vladinír Klesta
ODPOVĚĎ:
Za stávajícího znění zákonných předpisů by bylo nejvýhodnější byt zdědit, když by jste byl osvobozen od daně dědické zcela. To by však předpokládalo, aby při dědickém řízení nevznesli strýc a matka nárok na část dědictví, neboť jsou neopominutelnými dědici. S ohledem na to, že toto nelze dopředu nikterak vyloučit , neboť nikdo se nemůže platně vzdát svých práv, která mu vzniknout v budoucnu, bych viděl jakožto daňově nejvýhodnější a zejména pro Vás jakožto nejjistější řešení, aby dědeček Vám daroval byt (zde budete hradit 1% darovací daň při základu daně do 1 mil. Kč). Při variantě prodeje by daň byla vyšší a to 3 % ze základu daně. Navíc by za určitých okolností při této variantě hrozilo nebezpečí daně z příjmu.
24.8.2005 14:06
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,zdědil jsem byt v OV.Mohu ho nyní prodat bez vysokých daňových důsledků? Děkuji za odpověď!J.H.
Josef Hlásek
ODPOVĚĎ:
U odpovědi na dotaz č. 109133 jsem stručně nastínil některá ustanovení § 4 zák. o daních z příjmů, t.j. základní podmínky pro osvobození od daně z příjmů. Dále je ve Vašem dotazu rozhodující, od koho jste byt zdědil. Pakliže se tak stalo od Vašeho příbuzného v řadě přímé, pětiletá lhůta se krátí o dobu, po kterou byl byt prokazatelně ve vlastnictví osoby, od které jste jej zdědil (zůstavitel). Jinými slovy jestliže jste byt zdědil od svého např. otce a ten jej vlastnil po dobu delší pěti let, můžete byt prodat ihned bez nebezpečí daně. Pakliže tomuto tak ovšem není, bylo by vhodné využít ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) cit.zák., které umožňuje osobě, která má v bytě bydliště i po dobu kratší než dva roky, byt prodá a prostředky použije na uspokojení svých bytových potřeb, osvobození od daně. V tomto případě by jste tedy taktéž byl osvobozen od daně z příjmů.
24.8.2005 14:07
OTÁZKA:
Bytové družstvo jako právnická osoba je členem SVJ a chce mít svého zástupce ve výboru. Může družstvo zastupovat ve výboru SVJ jen předseda nebo místopředseda představenstva, nebo i jiný člen představenstva? Pokud odstoupí tento člen družstva ze své funkce v představenstvu družstva, ztrácí pak automaticky i funkci člena výboru SVJ? Děkuji.
Karel Vlk
ODPOVĚĎ:
Velmi bude záležet na tom, jak má družstvo ve stanovách stanoveno jednání za družstvo. Není-li stanoveno ve stanovách jinak, za představenstvo jedná navenek předseda nebo místopředseda. To ovšem neznamená, že družstvo nemůže delegovat pro Vámi zmiňovanou činnost na základě řádné plné moci jinou osobu, např. družstevníka, nečlena statutárního orgánu. Pakliže by ale např. předseda družstva odstoupil ze své funkce v představenstvu družstva, pak se domnívám, že ztratí automaticky i funkci člena výboru SVJ.
24.8.2005 14:07
OTÁZKA:
Dobrý den
má zapeklitý dotaz. v našem domě má paní nájemní smlouvu na dobu neurčitou /už asi 20 let/. vlastníkem je družstvo, ale ona není členkou družstva. já členem družstva jsem. Pokud by mi smlouvu podstoupila /výměna za můj byt na venkově/ v jaké právní pozici se pak budu nacházet? v řetězci nájemní smlouva, družstevní podíl, člen družstva zůstává nevyřešena otazka družstevního podílu, že? otázka2. Může družstvo v budoucnu u totoho bytu /pokud dojde k deregulaci nájemného/ zvednout jeho nájem na tržní hodnotu?
děkuji moc za odpověd
PS:stanovy našeho družstva na tento případ nijak nepamatují.
petr pleml
ODPOVĚĎ:
Jsem názoru, že výměna uskutečnit lze. Dostanete se ovšem do zcela specifické situace, kdy jednak budete družstevník se svým družstevním bytem a dále pak i nájemce družstva u bytu, který směníte s paní. Jinými slovy budete ve stejném postavení, jako tato paní před uskutečněním výměny. Družstvo se bude moci k tomuto bytu a Vaší osobě chovat stejně, jako každý jiný pronajímatel ke svému nájemci, t.j. m.j. mu po deregulaci zvedat postupně nájem. Zkuste předestřít problém družstvu, zda-li by přijalo nějaké kompromisní řešení, např. že by se stal někdo z Vašich příbuzných družstevníkem s právem nájmu k onomu Vámi zmiňovanému bytu. Vy již totiž družstevníkem jste a u Vás by to nemělo být možné.
24.8.2005 14:08
OTÁZKA:
Mám dotaz týkající se vzájemných odstupů staveb.
Máme samostatně stojící dům. Na sousedním pozemku je rovněž dům dosud vzdálený od hranice pozemku cca 7-10 m. Soused chce nyní provést přístavbu svého domu směrem k našemu pozemku - nyní zahrada.Soused už provedl nějaké stavební práce (základy) až na společnou hranici pozemku a naše dosavadní námitky Stavební úřad nebral v úvahu, protože ještě nešlo o rozšíření jeho domu. Teď požádal o stavební povolení na přístavbu domu, která je přesně 2 m od společné hranice pozemků s okny směrem k našemu pozemku.
Lze argumentovat budoucími stavebními záměry? Příští rok uvažujeme o rozšíření domu směrem do zahrady.
Lze požadovat a dosáhnout toho, aby soused okna směrem k našemu pozemku (ve vzdálenosti 2 m od plotu)?
Děkuji za odpověď.
Havelkova
ODPOVĚĎ:
Vyhláška č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu stanoví ve svém § 8 m.j. to, že vytvářejí-li rodinné domy (RD) mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m, dále pak vzdálenost RD od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných podmínkách pak může být vzdálenost mezi RD snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých částí stěn nejsou okna obytných místností. Z těchto ustanovení jsou však povoleny v odůvodněných případech výjimky, které posuzuje místně příslušný stavební úřad. Tolik zhruba zákon. Ze zákona jste také jakožto sousedé účastníci stavebního řízení, ve kterém můžete uplatnit své námitky a argumenty. Osobně si myslím, že pakliže soused dodrží literu zákona, Vaše budoucí záměry nebudou brány v potaz. Každopádně se nevzdávejte a zkoušejte vznášet ve stavebním řízení námitky vůči jeho stavbě a zejména sledujte, zda-li neporuší literu zákona. Pakliže by žádal o výjimku, vyjádřete se negativně s ohledem právě na Vaše záměry do budoucna.
24.8.2005 14:08
OTÁZKA:
Dobrý den.
Skusím se zeptat znova.Pane doktore bydlím v bytě který je v mém os. vlastnictví.Bydlím tam s družkou, která tu má tři roky trvalý pobyt.Máme spolu jedno dítě a druhé čekáme.Zajímá mě, jestli po mé smrti zdědí automaticky byt (nebo děti,protože nejsme manželé),nebo jestli toto musím upravit poslední vůlí.
Děkuji Kocáb
kocáb
ODPOVĚĎ:
Nezdědí. Pro přesnou odpověď na dotaz by bylo nutno znát ještě to, zda-li máte mimo 4 letého synka a dalšího dítěte "na cestě" ještě nějaké děti. Pakliže by jste skutečně nyní zemřel neženat, dědily by za zákona v 1. dědické skupině buď obě Vaše děti z tohoto vztahu příp. máte-li ještě nějaké děti z dřívějšího vztahu, pak by dědily rovným dílem všechny děti. Situaci neřeší ani závěť, protože pakliže by jste ji zřídil ve prospěch manželky, byla by neplatná, neboť by jste vyloučil z dědění své nezletilé děti, kterým se musí dostat při dědění ze závěti alespoň tolik, kolik by se mu dostalo, kdyby dědil ze zákona. Pakliže by jste oženil a pak zemřel, dědili by v první dědické skupině rovným dílem manželka a děti.
24.8.2005 14:10
OTÁZKA:
Dobrý den pane Doktore. Chtěla bych se zeptat, zda mám nárok na peníze, které jsem investovala do obeního bytu. Jedná se o byt, který byl získán s tím, že se musí provést stavební úpravy a poté se sepíše nájemní smlouva. V případě skončení nájmu by mi měla být vyplacena poměrná část s ohledem na opotřebení. Ve Smlouvě o stavebních úpravách se píše že "Náklady, spojené s výše uvedenými stavebními úpravami budou stavebnkovi nahrazeny v hodnotě, snížené o znehodnocení stavebních úprav, k němž v mezidobí došlo v důsledku užívání předmětného bytu, a to v odbobí od dokončení stavebních úprav do doby skončení nájmu. A ve Smlouvě o nájmu je skončení nájmu definováno 1) dohodou účastníků a 2) výpovědí ve 3 měsíční lhůtě. Má otázka zní, pokud tento byt měním, za jiný obecní, mám nárok na tyto investované peníze, když se ve Smlouvě o stavebních úpravách píše že Smluvní převod práv a povinností vyplývajících z této smlouvy ze stavebníka na třetí osobu je možný jen se sozhlasem města? Při výměně se musí sepsat nové nájemní smlouvy a staré zanikají. Chápu to tedy dobře, že nájem v tomto bytě skončí a budou mi vyplaceny peníze? Děkuji Mnohokrát. Volfová
Volfová
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že spíše nikoli. Výměna bytu je přechod nájmu, nikoli skončení nájmu a proto bude velmi diskutabilní, zda-li se dostanete ke svým investicím od pronajímatele (obec). Proto bych doporučoval problém řešit s majitelem (obcí) a předestřít mu problém ve smyslu, zda-li bude souhlasit s převodem práv a povinností na nového nájemce, který Vám investice v poměrné výši uhradí. Jsem ale názoru, že majitel se bude bránit tomu, aby jeho povinnost uhradit investice jej vázala i vůči novému nájemníku, který nadto neinvestoval. Pakliže neuspějete, což se dá očekávat, pak bych doporučoval, aby jste své investice promítla do odstupného, které budete případně požadovat u výměny bytu od nového nájemce.
24.8.2005 14:10
OTÁZKA:
Dobrý den pane Doktore. CHtěla bych se zeptat, jsem vlastník bytu a členem společenství vlastníků bytových jednotek a zajímalo by mně,kdybych chtěla prodat byt ,komu bych to měla nahlásit, (výboru, společenství vl.)musejí s tím souhlasit, nebo byt můžu prodat bez oznámení komukoliv? Mockrát děkuji Anežka
Anežka
ODPOVĚĎ:
Podle § 20 odst. 4 zákona o vlastnictví k bytům je vlastník jednotky je povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky. Tato povinnost je povinností kupujícího, výbor ani společenství nemusí s převodem vyslovovat souhlas.
8.9.2005 18:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, mám dotaz, zda lze prodat rodinný domek, ve kterém má 1 osoba právo doživotního užívání a za jakých podmínek lze takovýto prodej realizovat. Rodinný dům je zapsán na jednu osobu a jiná tam má právo doživotního užívání. Děkuji. Kutová
Kutová
ODPOVĚĎ:
Pokud zmiňovaná osoba má v domě zřízeno věcné břemeno doživotního užívání ( taové věcné břemeno musí být zapsáno v katastru nemovitostí) lze dům prodat, aniž by bylo třeba souhlasu takové osoby. Nový vlastník domu je však povinen respektovat právo osoby, které svědčí věcné břemeno na doživotní bydlení.
8.9.2005 18:22
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore, dedecek dostal v restituci zpet polovinu cinzovniho domu v Praze. V roce 1995 privolil soud k vypovedi jednoho najemnika, protoze potreboval byt pro vnuka, ktery nemel a stale nema vlastni bydleni. Najemce s vypovedi souhlasil, je ovsem potreba zajistit nahradni bydleni. Otazka zni, zda zajisteni nahradniho bytu musi byt s regulovanym najmem, ci s beznym trznim.
Marie
ODPOVĚĎ:
Naznačenou otázkou se zabýval již ústavní soud a zaujal ve svém rozhodnutí IV. ÚS 524/03 názor, že bytem zásadně rovnocenným bytu vyklizovanému ( náhradním bytem) může být i byt v zásadě i byt s tržním nájemným. V konkrétním případě však bude záležet i na konkrétní situaci. Je otázkou, zda za situace, kdy by např. starobní důchodce byl vyklizován do bytu, jehož nájemné by absolutně převyšovalo jeho příjmy, zda by soud takovou situaci připustil s ohledem na princip, že uplatňování práv nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
8.9.2005 18:24
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, mám dotaz mimo poradnu. Chtěl bych se zeptat, zda je možné Vaše odpovědi včetně dotazů prezentovat rovněž na našich webových stránkách. Pokud je to možné, zajímaly by mne podmínky. Předem děkuji za odpověď. Petr Jílek, seadoo@centrum.cz
Petr Jílek
ODPOVĚĎ:
Právo na zveřejnění odpovědí v této poradně má pouze provozovatel serveru IDNES. Zveřejnění otázek a odpovědí bez souhlasu tohoto subjektu by bylo porušením autorského práva.
8.9.2005 18:24
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, obracím se na Vás s prosbou o radu. Již 5 let bydlím u babičky v nájemním bytě. V dohledné době proběhne prodej bytu do osobního vlastnictví. Byt budu platit já, protože babička nemá peníze. Dohodly jsme se s babičkou, že kupní smlouva a následně vlastnictví bytu bude již při koupi přepsáno na moje jméno. Z prováděcích předpisů privatizace jsem zjistila, že kupní smlouva může být uzavřena jen s oprávněným nájemcem, což je babička. Já jí sice mohu poskytnout peníze, ale zaplatit je musí ona svým jménem. Tudíž po odkoupení bude vlastníkem bytu babička. V případě, že by se s babičkou něco stalo, byt půjde do dědického řízení. Zdá se mi nefér, abych si koupila byt a potom ještě v dědickém řízení vyplácela strýce, který se ani s námi nestýká. Poraďte mi, prosím, co by se v této věci dalo udělat. Mnohokrát děkuji za odpověď a přeji hezký den. Ivana K.
Ivana K.
ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě bych doporučoval převést byt za života babičky na Vás, pokud k tomu bude svolná, například formou darování. Pokud takové řešení nebude realizovatelné, bylo by patrně dobré sepsat s babičkou smlouvu o půjčce splatnou na požádání, abyste takovou pohledávku uplatňovat v dědickém řízení. Věc nelze řešit závětí, protože Vás strýc – syn babičky by byl jako dítě zůstavitele tzv. neopominutelným dědicem.
8.9.2005 18:24
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěl bych požádat o radu. Bydlíme s manželkou v rodinném domku patřícím mé matce (máme zde oba trvalé bydliště). Chtěli bychom si v dohledné době zrekonstruovat poměrně velkou nevyužitou půdu na obyvatelné místnosti. Jak to máme nejlépe právně ošetřit? Matka žije sama. Mám jednu sestru (má trvalé bydliště v jiném městě), jsme jediní dědicové. Nechceme dávat poměrně velké peníze do něčeho, co nám zatím nepatří. Matka má na domě ještě na 15 let hypotéku. Vztahy v rodině jsou dobré. Mohl byste nám poradit, jak tento problém nejlépe vyřešit? Děkuji.
Vladimír
ODPOVĚĎ:
Možností řešení by bylo víc, žádné však vzhledem k popsané situaci nebude asi ideální. Situace by se dala řešit buď tím, že matka na Vás převede spoluvlastnický podíl k domu ( bylo by patrně třeba souhlasu hypotéční banky) nebo tím, že matka se vůči Vám zaváže Vám uhradit náklady na rekonstrukce s tím, že taková pohledávka by se uplatnila v dědickém řízení.
8.9.2005 18:24
OTÁZKA:
Dobry den. U nasi chalupy mame kousek pole (ktere nam patri). Toto pole jaksi bez dohody s nasim tichym souhlasem zacal vyuzivat jeden mistni zemedelec; pro nas je to ale vyhoda, protoze se o to nemusime starat (sekani travy apod.)...Nemohlo by dojit v nejake dobe k "vydrzeni"?
larryonov
ODPOVĚĎ:
Proto, aby mohl vlastnické právo k pozemku někdo vydržet v zákonné desetileté vydržecí době je třeba, aby byl tzv. v dobré víře, tedy z okolností plynulo, že byl přesvědčen že mu pozemek jako vlastníkovi patří. Ve Vámi popisované situaci místní zemědělec nemůže být v dobré víře, že je pozemek jeho, vydržení by tedy nepřicházelo v úvahu. Pro naprostou jistotu Vám doporučuji sepsat písemnou dohodu z níž bude plynout, že zemědělec může pozemek bezúplatně užívat do doby pokud neodvoláte svůj souhlas s takovým užíváním.
8.9.2005 18:25
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych se zeptat na následující: Na družstevní bytovce jsme začali s výstavbou podkrovního bytu. Po kolaudaci tento byt bude opět družstevní. Chtěli bychom si ho poté převést do osobního vlastnictví. Vůbec netušíme, zda to půjde a jaký proces nás čeká. Druhá otázka: Můžeme si nechat spravovat výše uvedený byt, který by byl již v osobním vlastnictví, dále družstvem? Myslím tím, že nám bude pověřená osoba, dále dělat roční vyúčtování apod. jako by to byl byt družstevní? Děkuji
Minaříková
ODPOVĚĎ:
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví vyžaduje, aby bytový dům byl prohlášením vlastníka – tj. bytového družstva rozdělen na bytové jednotky podle zákona 72/1994 Sb. se zápisem do katastru. Družstvo by se stalo vlastníkem všech bytů už jako samostatných nemovitých věcí a teprve potom by Vám byt mohlo převést do vlastnictví. Jedná se o poměrně administrativně náročný proces a nevím zda by k takovému řešení bylo družstvo ochotno, pokud by se tím měl řešit pouze a výlučně jen Váš byt. Je rovněž otázkou, zda by takovému postupu nebránilo např. zástavní právo na domu pro věřitele zřízené k zajištění případné možné pohledávky na doplacení kupní ceny domu. Otázky ohledně zpracování vyúčtování už jsou druhotné s ohledem na naznačený zásadní otázky řešení.
8.9.2005 18:25
OTÁZKA:
Pane doktore,
prosim o radu. Zdedili jsme dum s nekolika byty, ktere jsou obsazeny najemniky s regulovanym najmem. Tyto smlouvy jsou uzavreny v roce 1978-85 s tehdejsi organizaci OPBH. Nove smlouvy nas zesnuly pribuzny s najemniky neuzavrel.
Jsou tyto stare smlouvy platne? Nebydli zde najemnici neopravnene?
Mohu napriklad v ramci potreby bydleni pro me deti pozadat soud o vypoved, ackoliv zadna smlouva mezi mnou a najemnikem neexisutuje?
Anonym
ODPOVĚĎ:
Bývalé řádné užívání bytu vzniklé před rokem 1990 se ze zákona transformovalo na nájem bytu. Pokud bylo užívání bytů platně „ historicky“ zřízeno podle tehdy platných předpisů, jedná se o řádný nájem, podle zákona nebylo nutno takové dohody o užívání bytu (nájemní smlouvy) „ přepisovat či jinak stvrzovat“. Jestliže jste vlastníkem bytového domu s takovými nájemci, existuje mezi Vámi nájemní poměr a můžete samozřejmě nájem bytu ze zákonných důvodů a se svolením soudu vypovědět. Ve většině případů výpovědních důvodů, mezi nimiž je i Vámi zmiňovaná výpověď nájmu z důvodu že potřebujete byt pro sebe nebo své dítě, počítejte s tím, že nájemce se nebude povinen vystěhovat dříve, než mu bude Vámi zajištěn přiměřený náhradní byt.
8.9.2005 18:25
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych se zeptat na přibližnou výši doplatku za byt. Jednalo by se o výměnu ve stejném domě (družstvo vlastníků) 3+1 za garsonku. Je to panelový dům na Pankráci. Byt 3+1 po částečné rekonstrukci, plastová okna v celém domě. Děkuji
Míčová Michala
ODPOVĚĎ:
Výše doplatku by obecně měla být rozdílem tržních cen uvedených bytů při jejich výměně. Na základě takto kusých informací si netroufám Vám radit jakoukoli konkrétní částku kterou byste měla požadovat (nebo platit) neboť nejsem tržním odhadcem. Obraťte se buď na odhadce, nebo si sama udělejte informativní průzkum nabídky realitních kanceláří ohledně cen obdobných bytů v obdobných lokalitách.
8.9.2005 18:26
OTÁZKA:
Dobrý den, prosím Vás bylo by možné někde získat vzor žádosti nebo žaloby na vyloučení věcí z výkonu exekuce? Děkuji
ˇVlaďka Hrubá Přerov
ODPOVĚĎ:
Nejrůznější vzory právních podání pro občany vycházejí v knižní podobě nebo lze zapátrat na internetu prostřednictvím nějakého fulltextového vyhledavače. Osobně jsem však názoru, že laická aplikace vzorů v soudním řízení je ošidná a často se lze setkat s tím, že kvalifikovaná právní pomoc se vyhledává až za situace, kdy bylo laicky pokaženo co se dalo a klient zjišťuje, že kromě neúspěchu ve věci má např. platit desetitisíce náhrady nákladů právního zastoupení úspěšné protistrany.
8.9.2005 18:26
OTÁZKA:
Dobrý den,v návaznosti na resení bytové situace nasí dospelé dcery si zajistujeme soudní privolení k výpovedi a vzhledem k podmínkám a povaze nájemníka je jasné, ze uvolnení bytu nebude dobrovolné a bude muset být reseno exekucí.
Nyní ale máme obavy, ze by nájemník mohl být uveznen. Protoze zije sám, neumíme si predstavit jak by se v takovém prípade postupovalo. Máme na mysli prípad, ze by k uveznení skutecne doslo a to dríve, nez budou splneny vsechny podmínky umoznující exekucní vystehování.
Prosíme o informaci jaká je praxe v nasem právním systému v takovýchto prípadech.
Děkuji
Zdena M.
ODPOVĚĎ:
Situace by nebyla tak neřešitelná jak se obáváte. V případě, že je osoba ve výkonu trestu nebo výkonu vazby účastníkem nějakého občanskoprávního sporu, může si soud za určitých okolností vyžádat její předvedení, případně uvězněný může někomu udělit plnou moc k zastupování apod. Neřešitelnou není ani situace, kdy účastník je naprosto neznámého pobytu , v těchto případech mu soud může ustanovit opatrovníka.
8.9.2005 18:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore Kerbachu,
mám na Vás následující dotaz :
Koupiljsem před jeden a půl rokem domek do osobního vlastnictví
a v současné době jej opravuji.Bydlím zatím v bytě panelového domu.Tento byt je v mém osobním vlastnictví.
Byt bych chtěl prodat po nastěhování do opraveného domku.
Budu platit daň z příjmu z prodeje tohoto bytu ???
Děkuji za odpověď.
Crhák Karel
ODPOVĚĎ:
Podle § 4 zákona o daních z příjmů jsou od daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Osvobozen od daně z příjmu z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku je také ten vlastník, který v něm měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Pokud jako vlastník neměl v bytě bydliště vůbec, je osvobozen od daně z příjmu rovněž v případě, že byt vlastnil po dobu alespoň 5 let.. Uvedené platí pro případ, že nepodnikáte a byt nemáte vedený v obchodním majetku.
8.9.2005 18:27
OTÁZKA:
dobrý den, chtěla bych se zeptat, jak nejlépe postupovat v tomto případě. Před 2 roky jsem se provdala za svého manžela a vyměnila jsem státní byt (samozřejmě za souhlasu magistrátu a manžela) za byt v domě mého současného muže, kde do té doby bydlela jeho dřívější (již rozvedená žena). Nyní se pro velké neshody rozvádíme i my. Manžel slibuje dům prodat a koupit mi jiný byt. Pokud bude postupovat tak, že dům vymění za byt s doplatkem, lze byt zapsat přímo na mě? A pokud dům prodá přímo a dá mi hotové peníze na byt, je to pro mě dar, který musím zdanit podle daňových zákonů? Dosud nejsme rozvedení, pouze nevedeme společnou domácnot.
lucie
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu plyne, že jste snad nájemcem bytu, přičemž pronajimatel by měl být Váš manžel. Podle mého názoru je diskutabilní a zasloužilo by si to hlubší právní rozklad mimo rozsah této poradny, zda vůbec mezi Vámi existuje nájemní poměr, neboť patrně máte společné jmění manželů. a zda se nejednalo spíše o situaci, kdy jste byt užívala pouze z titulu souhlasu svého manžela jako vlastníka. Je tedy diskutabilní v jaké míře byste po manželovi po případném rozvodu mohla úspěšně uplatňovat nárok na to, aby Vám zajistil bydlení. Nicméně pokud by Váš manžel k Vámi naznačeným řešením, domnívám se že vhodná právní forma jak docílit toho aby byl byt zapsán na Vás by se určitě našla. Pokud se týká varianty, že byste obdržela peníze nemuseli by být předmětem daně, pokud by by se jednalo např. o plnění z dohody o vypořádání zaniklého jmění manželů po rozvodu.
8.9.2005 18:27
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, dovoluji se na Vás obrátit s dotazem jménem své maminky, které je více než 75 let s tímto dotazem. Společenství vlastníků se usneslo na výměně dřevěných oken za plastová s tím, že na úhradu nákladů si společenství vezme hypotéku. S hypotékou maminka souhlasila, ale nepodepsala bianko směnku, která byla vystavena pro případ, že by hypotéka nebyla správně splácena. Chtěla si předem ověřit některé údaje (znění hyp. smlouvy, úroky, splátkový kalendář, částku ve fondu oprav) s tím, že jí bylo řečeno, do kterého termínu je třeba směnku podepsat. Když ji následně chtěla podepsat, bylo jí sděleno pracovnicí společenství, že už je vše (okna) vyměřeno, takže jí okna neudělají a až asi je nechá udělat sama, nebude jí poskytnut příspěvek z fondu oprav. Ráda by věděla, zda při společném jmění manželů stačí na směnce podpis jednoho z manželů a jestli skutečně nemá nárok na příspěvek z fondu oprav (jako ostatní vlastníci), když do něho řádně přispívá. Předem Vám moc děkujeme za odpověď v případě, že to bude z Vaší strany možné.
Věra Žáčková
ODPOVĚĎ:
Jestli dobře rozumím Vaší otázce, společenství vlastníků nevyměnilo Vaší matce okna patrně v důsledku toho, že otálela s podpisem směnky, která měla zajišťovat pohledávku hypotéční banky. Pro podrobnější posouzení by bylo třeba znát detailní stav věci, obecně se však domnívám, že neprovedením výměny došlo na straně společenství k bezdůvodnému obohacení, neboť Vaše matka bude vynakládat prostředky na úhradu výměny oken jiných vlastníků. Věc by byla patrně řešitelná soudně , vzhledem k mnou předpokládané složitosti sporu doporučuji se nechat právně zastoupit.
8.9.2005 18:27
OTÁZKA:
Važeny pane Doktore,jsme v nájmu v JZD 15let,jedná se opolovinu dvougeneračniho domu.V najemné smlouvě stojí,že konči dnem vystěhovaní nebo ukončení pr.poměru v JZD.Smlouva je psaná na manžela,ktery odešel z JZD asi pred 9 lety po změně JZD na ZD nebyla smlouva opravena.dne 23,6 nám došlo oznámení o prodeji a měli jsme se vyjádřit do 28,5 *Tak to stálo v dopise*odpověděli jsme,že zájem máme.Dne 29,6 dopis ojednáni o věci prodeje,na které nám bylo řečeno,že nám dávaji termín do13,7 kdy musí být složeno 700000Kč,nebo dům prodají.je nejaka lhuta do ktere se musíme vystěhovat?Jak je to s nahradním bydlením.Předem děkuji za vaši odpověd.Rod.Vitkova
Vitek
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru jste patrně nájemci služebního bytu ( bylo by třeba podrobně prozkoumat nájemní smlouvu a ostatní okolnosti) Pokud Váš manžel přestal vykonávat práci v družstvu někdy v roce 1996, podle zákona tehdy platilo, že jestliže nájemce přestal vykonávat práci, ke které je nájem služebního bytu vázán a pronajímatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který bude tuto práci vykonávat může dát nájemci výpověď s přivolením soudu. I v tomto případě že by soud přivolil k takové výpovědi by však platilo, že Vám náleží bytová náhrada. Pokud výpověď s přivolením soudu nebyla dána jsou úvahy o vystěhovávání předčasné. I za situace, kdy by dům koupil někdo jiný než Vy, budete moci byt užívat podle práva jako nájemci. Ve Vaší záležitosti Vám doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc a neunáhlovat se s vyklizením bytu, neboť je dost dobře možné že družstvo postupuje nesprávně pokud Vás snad nutí se vystěhovat.
8.9.2005 18:28
OTÁZKA:
Važeny pane Doktore,jsme v nájmu v JZD 15let,jedná se opolovinu dvougeneračniho domu.V najemné smlouvě stojí,že konči dnem vystěhovaní nebo ukončení pr.poměru v JZD.Smlouva je psaná na manžela,ktery odešel z JZD asi pred 9 lety po změně JZD na ZD nebyla smlouva opravena.dne 23,6 nám došlo oznámení o prodeji a měli jsme se vyjádřit do 28,5 *Tak to stálo v dopise*odpověděli jsme,že zájem máme.Dne 29,6 dopis ojednáni o věci prodeje,na které nám bylo řečeno,že nám dávaji termín do13,7 kdy musí být složeno 700000Kč,nebo dům prodají.je nejaka lhuta do ktere se musíme vystěhovat?Jak je to s nahradním bydlením.Předem děkuji za vaši odpověd.Rod.Vitkova
Vitek
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru jste patrně nájemci služebního bytu ( bylo by třeba podrobně prozkoumat nájemní smlouvu a ostatní okolnosti) Pokud Váš manžel přestal vykonávat práci v družstvu někdy v roce 1996, podle zákona tehdy platilo, že jestliže nájemce přestal vykonávat práci, ke které je nájem služebního bytu vázán a pronajímatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který bude tuto práci vykonávat může dát nájemci výpověď s přivolením soudu. I v tomto případě že by soud přivolil k takové výpovědi by však platilo, že Vám náleží bytová náhrada. Pokud výpověď s přivolením soudu nebyla dána jsou úvahy o vystěhovávání předčasné. I za situace, kdy by dům koupil někdo jiný než Vy, budete moci byt užívat podle práva jako nájemci. Ve Vaší záležitosti Vám doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc a neunáhlovat se s vyklizením bytu, neboť je dost dobře možné že družstvo postupuje nesprávně pokud Vás snad nutí se vystěhovat.
8.9.2005 18:28
OTÁZKA:
Bydlím v družstevním bytě, který patří mé matce. S jejím souhlasem zde mám trvalé bydliště. Žádné vlastnické právo k tomuto bytu nemám, jsem vlastníkem jiné nemovitosti. Může moje matka jednostranně mé trvalé bydliště zrušit a požádat mě o vystěhování bez náhrady s odvoláním na mé vlastnictví jiné nemovitosti?
Kamila
ODPOVĚĎ:
Jestliže Vaše matka je nájemcem družstevního bytu u něhož společný nájem může vzniknout jen mezi manželi, jste pouhou spolubydlící osobou. Pokud se týká otázky trvalého bydliště, je trvalé bydliště pouze administrativní záležitostí a nelze z faktu, že někde máte administrativní trvalé bydliště odvozovat právní nárok na bydlení v bytě. Tento právní nárok na bydlení v tomto bytě máte z titulu souhlasu nájemkyně bytu – vaší matky, jste tedy pouhou spolubydlící osobou. Pokud by souhlas matky s Vaším bydlením jejím rozhodnutím zanikl může žádat Vaše vyklizení a to i za situace, kdybyste jinou možnost bydlení neměl. Rovněž tak je možné, aby k návrhu matky bylo příslušným správním orgánem ( ohlašovnou pobytu obce) rozhodnuto, že se Vám ruší údaj o trvalém pobytu s tím, že pokud neuvedete jiný pobyt, mohl byste mít adresu trvalého pobytu na adrese příslušné ohlašovny pobytu.
8.9.2005 18:29
OTÁZKA:
Jsme podíloví spoluvlastníci panelového domu. V domě máme nájemníka (dle pravidel pro prodej nesměl koupit podíl dlužník města). Tento nájemník je naším nájemníkem a platí regulovaný nájem našemu sdružení. Každý z podílových spoluvlastníků má připočtenu ke svému podílu 1/17 podlahové plochy bytu nájemníka. Mám dva dotazy týkající se vymezení bytových jednotek. Máme možnost s ohledem na par.5 odst.5 zákona 72/1994 vymezit bytové jednotky a převést byty do osobního vlastnictví? Domnívám se, že ne. Pokud ano, chápu správně, že je k tomuto kroku potřeba souhlas všech členů sdružení? Děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Vnik vlastnictví bytové jednotky vypořádáním podílového spoluvlastnictví budovy upravuje § 5 odst. 2 až 4 zákona o vlastnictví k bytům. Podle odst. 5 § 5 nelze za Vámi popsané situace nabýt do vlastnictví jednotku vypořádáním podílového spoluvlastnictví, pokud je v budově alespoň jeden byt, jehož nájemcem je fyzická osoba.
8.9.2005 18:29
OTÁZKA:
V prosinci 2004 jsem pozadala o prevod bytu v druztevnim vlastnictvi do osobniho. V cervnu 2005 jsem byla zapsana v katastru nemovistositi. Mam dve otazky:
1. Kdy budu muset zacit platit dan z nemovitosti?
2. podle jednoho prazskeho financiho uradu musim jeste zaplatit darovaci dan z pozemku, jiny financi urad mi rekl ze nemusim.
Takze jsem z toho zmatena. Moc dekuji.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Odpověď na Vámi popsanou situaci dává ust. § 13a zákona 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí. Podle tohoto ustanovení byl-li podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, o kterém nebylo do 31. ledna zdaňovacího období rozhodnuto, je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Daňové přiznání poplatník podává za zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu. Pokud se týká Vámi zmíněného pozemku, chybí v dotazu jakýkoli popis faktické situace ohledně pozemku ( jakým způsobem byl převáděn – darováním ??) a tento dotaz nelze proto odpovědět.
8.9.2005 18:30
OTÁZKA:
V nasem dome je 6 bytovych jednotek, dve jsou v osobnim vlastnictvi a 4 jsou druztevni. Musime zalozit společenství vlastníků bytu protoze v dome jsou tri vlastnici (druzstvo a dva jednotlivci)? Co kdyz jeden z vlastniku nechce, nebo spise je velmi nekomunikativni typ. Co se stane, kdyz to neudelame?
Iva
ODPOVĚĎ:
Dle § 9 zák. č. 72/1994 Sb. vzniká společenství vlastníků v domě s nejméně 5 jednotkami, v z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků (splňujete). Společenství vlastníků vzniká dle tohoto ustanovení ze zákona dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce poslednímu z nich. Z tohoto vyplývá, že společenství vlastníků u Vás již ze zákona vzniklo, jen by jste mu měli dát odpovídající formu.
8.9.2005 18:30
OTÁZKA:
Je nutný při prodeji nemovitosti geometrický plán? Děkuji za odpověď.
adam
ODPOVĚĎ:
Obecně při každém prodeji nikoli, pakliže prodáváte např. byt či domek nebo pozemek vcelku. Pakliže ovšem by jste však prodával jen část svého pozemku (např. sousedovi, který si chce rozšířit svůj pozemek), byl by jste nucen si nechat oddělovací geometrický plán vyhotovit a tento učinit nedílnou součástí kupní smlouvy, kterou by jste předložil příslušnému katastrálnímu úřadu. Geometrický plán je pak dále nutný např. ke zřízení některých věcných břemen.
8.9.2005 18:30
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
s přítelem jsme si loni pořídili družstevní byt. členství v družstvu vzniklo loni v srpnu, trvalé bydliště tam máme od letošního ledna.
Nyní máme možnost se přestěhovat do zděděného RD.
Pokud bychom tedy byt prodali a peníze z prodeje obratem použili na splacení půjček, které jsme si na byt vzali - vztahovala by se na peníze z prodeje bytu daň?
Děkuji předem za odpověď.
anna
ODPOVĚĎ:
Dle § 4 odst. 1 písm. u) zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů je m.j. osvobozen od této daně i příjem z úplatného převodu členských práv a povinností za podmínky, že v souvislosti s převodem těchto členských práv a povinností bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Pojem bytové potřeby je pak podrobně definován v § 6 zák. č. 96/1993 Sb., ale na Vámi popisovaný případ se nevztahuje, stejně tak nejste členy bytového družstva po požadovaných 5 let. Z tohoto důvodu jsem názoru, že zdanit bude nutno. Otázkou bude, jaká částka kupní ceny však bude uvedena ve smlouvě o převodu členských práv a povinností...
8.9.2005 18:30
OTÁZKA:
Pane doktore, dědictvím po otci jsem získala 1/6 já 1/6 sestra a 4/6 matka podílu na nemovitosti, která má pouze jednu bytovou jednotku, ve které bydlí matka, se kterou bohužel nevycházím a ze strany setry je na mě požadováno podílení se na opravách, proto by mne zajímalo, zda je možné mé spoluvlastnictví soudně nechat zrušit a pokud budu požadovat vyplacení svého podílu, zda můžu tuto výplatu požadovat najednou, i když třeba do určitého data, např. do 5 let.
Jaroslava
ODPOVĚĎ:
Pakliže se nedohodnete s ostatními spoluvlastníky smírně na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, podejte návrh na jeho zrušení a vypořádání soudem. Soud přihlédne k velikosti podílů a přikáže věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (zde zřejmě Vaší matce a sestře či jen Vaší matce, která v domě bydlí). Rozhodnutím soudu bude vyjádřena dále povinnost Vaší matky (příp. i Vaší sestry) uhradit Vám hodnotu Vašeho podílu, přičemž tato hodnota je zásadně hodnotou tržní, jinými slovy 1/6 z hodnoty celého domu. Výplatu můžete požadovat najednou, otázka bude, jak rozhodne soud, zda-li např. nepovolí odklad zaplacení Vašeho podílu. Ze zkušenosti však vím, že by se jednalo o maximálně měsíce, nikoli roky.
8.9.2005 18:31
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, zakoupila jsem byt, který je v podílovém spoluvlasnictví. Je možné tento byt převést do osobního vlastnictví? Děkui za odpověď
Khaled
ODPOVĚĎ:
Otázka je velmi laicky a špatně položena a nevím, zda-li Vás svou odpovědí uspokojím. Vykládám si ji s potížemi tak, že byt je v podílovém spoluvlastnictví např. dvou lidí, kteří spolu žijí a je třeba řešit problém, jak převést podíl jednoho z partnerů na druhého tak, aby byl tento druhý partner výhradním vlastníkem bytu. Toto je možné učinit např. smlouvou o zrušení spoluvlastnictví, na základě by se jeden ze spoluvlastníků věci stal jejím výlučným vlastníkem a druhý by jej případně vyplatil.
8.9.2005 18:31
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, jak mám postupovat dále, jestliže jsem stavební úřad požádal o vydání rozhodnutí dle § 104 stav. zákona a ve lhůtě 30-ti dnů nepřišla žádná odpověď. Děkuji za opověď.
Jindřich
ODPOVĚĎ:
Správní orgán by měl dle § 71 správního řádu vydat rozhodnutí do 30 dnů. Z tohoto pravidla jsou však výjimky např. v případě, když se jedná o zvlášť složitý případ příp. když je nutno provést místní šetření či někoho předvolat. V tomto případě se lhůta prodlužuje až o 30 dnů. Doporučuji se „zdvořile“ na stavebním úřadě pozeptat, proč nebyla dodržena zákonná lhůta resp. kdy bude rozhodnuto.
8.9.2005 18:31
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, uvažujeme o koupi bytu v činžovním domě do OV, podmínkou je koupě (do 5ti let) i přilehlého půdního prostoru (55m). O ceně půdního prostoru budou hlasovat ostatní nájemníci. Máme obavy, až budeme chtít půdu rekonstruovat, aby někdo z nich neprotestoval. Je toto vůbec možné dopředu smluvně ošetřit? Velice děkuji za odpověď!
Helena
ODPOVĚĎ:
K dokonalému zodpovězení otázky by bylo třeba znát zákulisí problému a zejména pak právní poměry v předmětném domě nyní a za oněch 5 let. Předpokládám, že za oněch 5 let budou hlasovat o ceně spoluvlastníci ostatních bytových jednotek, nikoli nájemníci. By´t je Vás případ nestandardní, jsem názoru, že zakotvit práva a povinnosti ohledně budoucí koupě půdního prostoru lze, nicméně doporučuji tak učinit již nyní a co nejpregnantněji tak, aby smluvní ujednání zavazovalo všechny strany již nyní s tím, že případné právní nástupce pak zavazují taktéž.
8.9.2005 18:32
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, má teta je majitelkou činžovního domu v Kolíně se třemi byty s regulovaným nájmem. (Sama žije v pražském obecním bytě, s nájmem cca 6000,-/měsíčně).
V jednom z bytů má chronického neplatiče, kterého tam kdysi nastehoval Národní výbor. Tento člověk platí max. 1x za čtvrtletí, teta je vdova a několik let ho ze svého důchodu dotuje, platí za něj vodu, plyn.. Tento nájemník žije v garsonce s nájmem Kč 1300 vč.služeb/měsíc se svou ženou a nezletilým synem, má načerno napojenou elektřinu-také neplatí. Pohrozili jsme mu soudem a doufali ze dluzne castky uhradi, nebo ze zacne platit pravidelne, ale nestalo se tak. Proto ho nyni chceme vystehovat. Máme na vystěhování právo? A je naší povinností zajistit mu náhradní bydlení? Musí se vystěhování provést soudní cestou?Velice dekuji za odpoved.
Sládková
ODPOVĚĎ:
Vaše teta má možnost vypovědět nájem s přivolením soudu dle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. (byť by šlo uvažovat i o jiných výpovědních důvodech), t.j. pro to, že nájemce nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu po dobu delší než tři měsíce. Lhůtou tří měsíčních nájmů se rozumí dle již existujících rozhodnutí soudů jak tři měsíční nájmy po sobě, tak i součet neuhrazených nájemných v určité periodě, nikoli tedy jen výlučně za sebou. Vámi popisovaný stav s „černým“ odběrem energie nájemci u soudu rovněž nepřidá, bylo by dále vhodné informovat o této skutečnosti dodavatele energie. Co se týče bytové náhrady, bude na rozhodnutí soudu, zda-li přizná tomuto nájemci náhradní ubytování či náhradní byt, sezná-li, že jsou zde k tomuto důvody zvláštního zřetele hodné. Obecně by totiž tomuto nájemci přináleželo jen právo na poskytnutí přístřeší, jedná-li se však o rodinu s nezletilými dětmi není vyloučeno, že soud alespoň nějakou bytovou náhradu přizná. Rozhodně bych však neváhal a žalobu podal. Doporučuji zároveň odbornou právní pomoc v této věci.
8.9.2005 18:32
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, žádám Vás touto cestou o radu.
Po rozvodu, jsem zakoupila byt, můj exmanžel si však stále na něj dělal nároky, podala jsem k soudu žádost o zrušení společného nájmu, soud rozhodl, že jsem povinná najít exmanželovi náhradní ubytování, poté bude on povinen se do 14 dní odstěhovat, našla jsem mu pomocí realitní kanceláře dlouhodobý podnájem, on se však nedostavil k podepsání smlouvy, tato situace se několikrát opakovala, mám písemné potvrzení, od realitní kanceláře, že jsem mu daný pronájem našla a od odmítal spolupracovat etc. Neustále si vymáhá přístup do bytu, tato situace je zcela neúnosná, exmanžel je alkoholik. Byla jsem donuce zavolat i polici, ta mi však řekla, že má v OP hlášené trvalé bydliště na dané adrese, proto nemohou nic dělat. Je z tého situace východisko? Je možné zrušit trvalé bydliště, i v případě, že exmanžel se v bytě bohužel stále vyskytuje? Já jsem rozhodnutí soudu dodržela, je možné, aby ho neustále mařil a vyhýbal se mu?
Děkuji Vám za pomoc
Anna H.
ODPOVĚĎ:
Zrušit trvalé bydliště nežádoucí osoby administrativní cestou bez jeho souhlasu lze, avšak obávám se, že pakliže exmanžel v bytě nadále bydlí, že to bude problém. Řešení však vidím v návrhu na výkon rozhodnutí vyklizením bytu, pakliže jste skutečně našla bytovou náhradu tak, jak je určena v pravomocném rozhodnutí soudu. Tuto skutečnost budete muset soudu zákonem stanoveným způsobem prokázat a pak budete zřejmě ve své snaze úspěšná. I v této věci, neboť se jedná o poměrně složitou věc, doporučuji vyhledat kvalifikovanou právní pomoc.
8.9.2005 18:32
OTÁZKA:
Dobry den pane doktore.Rad bych se zeptal na vymenu oken v byte, ktery mam v osobnim vlastnictvi.Dum je ve spolecenstvi vlastniku.Okna jsou ve velice spatnem stavu.Existuje nedko kdo rekl,ze to je opravdu nutne vymenit,treba statik nebo jiny odbornik?Bylo mi receno,ze na svoje naklady si okna vymenit muzu,ale nemam narok ani na cast penez z fondu oprav do ktereho prispivam.Dal nevim jestli musim pozadat o stavebni povoleni pokud jiz v okolnich domech jiz okna menili.Slysel jsem ,ze pokud tomu jiz tak bylo ,neni to nutne.Predem dekuji za radu.JK
Korunka
ODPOVĚĎ:
Použití společných prostředků z fondu oprav na opravu havarijního stavu oken ve Vašem domě by jste si, předpokládám, dle stanov Společenství vlastníků museli odhlasovat. V opačném případě Vám nezbude skutečně nic jiného, než tyto zainvestovat pro svůj byt sám. Osobně se domnívám, že stavební povolení bude třeba, ale doporučuji ještě konzultaci na příslušném stavebním úřadě.
8.9.2005 18:33
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore.Chtěl bych se informovat, jaké mám možnosti jako majitel nemovitosti (menší usedlost, průběžně rekonstruuji) s nájemníky v bytech při výměně oken, pokud nájemník nesouhlasí s výměnou (nechce umožnit vstup do bytu apod.) na MOJE vlastní náklady, bez požadavku na plnění ze strany nájemníka. Děkuji za odpověď.
Zdeněk
ODPOVĚĎ:
Dle § 695 obč. zák. je pronajímatel, tedy Vy, oprávněn provádět opravy bytu pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas však nemůže být odepřen bez vážných důvodů (např. dlouhodobě nepříznivý stav nájemce, když by nájemce dovodil, že mu opravy bytu mohou dlouhodobě přitížit). Závažnost takovéhoto důvodu v případě sporu posoudí soud. Vyzvěte tedy nájemce písemně ke zpřístupnění bytu za účelem provedení opravy v bytě a pro lepší pozici v případném budoucím sporu mu navrhněte, ať stanoví termín pro zpřístupnění bytu a výměnu oken. V případě odmítnutí nebo nereflektování na Vaši výzvu nezbude, než se domáhat Vašich práv cestou soudní shora naznačeným způsobem.
8.9.2005 18:33
OTÁZKA:
Dobry den, mam na vas nasledujici dotaz. Jsem pred podpisem Smlouvy o budouci smlouve kupni.(rezervace meho bytu k prodeji jiz probehla).Prodavam byt v OV a zaroven kupuji byt vetsi , take v OV. Byt samozrejme prodat chci,ale rada bych ve smlouve mela urcite podminky. Svuj byt prodam svemu zajemci pouze , pokud pani, od ktere kupuji vetsi byt, bude mit fakticky po kolaudaci sveho noveho bytu. (teprve pak mi umozni vstup do "meho bytu" a ja uvolnim byt pro sve zajemce. Je mozne na RK chtit takovouto zaruku primo napsanou ve Smlouve o smlouve budouci kupni?Mam strach, ze pokud by pani nemela zkolaudovany byt, a ne vlastni vinou ho nemohla opustit , tak preci ja nemohu jit na ulic..prosim o radu, jak formulovat tyto "zaruky" do smluvy. Moc dekuji
Michela
ODPOVĚĎ:
Je samozřejmé, že při Vámi naznačeném modelu současného prodeje Vašeho dosavadního bytu a koupi bytu jiného, můžou nastat technické problémy např. s tokem finančních prostředků či uvolněním bytů apod. Vaše připomínky sdělte realitní kanceláři a trvejte na jejich zanesení do smlouvy, realitní kancelář by Vám měla vyhovět a učinit vše pro to, aby provázanost obou obchodů byla co nejjednodušší a aby byly respektovány podmínky Vás, coby prodávající (koneckonců jí platíte). Otázkou bude, jak bude reagovat případný kupující Vašeho bytu. Pakliže ovšem o Váš byt bude stát, rád počká, samozřejmě i on musí mít zakotvena pregnantně svá práva v příslušných smlouvách. Konkrétní formulace záruk bude záležet na okolnostech případu, nicméně dovedu si představit, že Vaše povinnost uzavřít smlouvu o prodeji Vašeho bytu bude vázána až na okamžik koupi a nastěhování do Vašeho nového bytu, bude-li ovšem kupující Vašeho bytu ochoten čekat.
8.9.2005 18:33
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, chtěla bych Vás požádat o radu na následující dotaz: Otec chce dát dům mému staršímu bratrovi za podmínky, že v domě s ním bude žít i druhý bratr (věcné břemeno). Chtěli bychom sepsat smlouvu, ve které bude přesně určeno, kdo a jakým dílem se bude podílet na úhradě poplatků a oprav souvisejících s domem, a taky bychom do smlouvy chtěli nějak formulovat, co nastane v případě, pokud obdarovaný bratr bude chtít druhého z domu vypudit či jinak mu znepříjemnovat bydlení. Věkový rozdíl je 5 let. Děkuji
Dana
ODPOVĚĎ:
Situace řešitelná je darovací smlouvou zároveň se smlouvou o zřízení věcného břemene pro bratra. V této smlouvě je možno dohodnout způsob financování služeb a nákladů, ale dost dobře si nedovedu představit Vámi zmiňované ustanovení o postupu, když bude chtít bratr bratra „vypudit“ z domu. Bratr, kterému bude zřízeno věcné břemeno, má z titulu tohoto věcného břemene právo dům (resp. možná jen jeho část) užívat a pakliže by se vůči němu majitel dopustil jednání, které je v rozporu s jeho právy, je možno se obrátit na soud. Možná máte na mysli moment, když by působil majitel na svého bratra – oprávněného z věcného břemene – ve smyslu, aby opustil nemovitost s tím, že mu zánik věcného břemene nahradí určitou finanční částkou. Dle mého názoru takováto dohoda není vyloučena.
8.9.2005 18:34
OTÁZKA:
Dobrý den, ráda bych se zeptala:
v loňksém roce jsme koupili družstevní byt (respektive družsetvní podíl) družstvo vzniklo odprodejem od obce. K převodu do OV by mělo dojít v příštím roce.
Zajímalo by mě, zda nyní, když se privatizace na základě sdělení z EU pozastavují a obecní byty se budou prodávat za tržní nájemné, zda-li po nás může obec chtít doplacení bytu v tržní hodnotě, když už privatizace probíhá.
Děkuji moc za odpověd.
Lucie R.
ODPOVĚĎ:
Vašemu dotazu dost dobře nerozumím. Dovozuji, že bylo založeno BD, které již koupilo předmětný dům do svého vlastnictví od obce a v plánu je převod bytů z BD do osobního vlastnictví jednotlivých družstevníků. Budete tedy nabývat bytovou jednotku do vlastnictví od BD, nikoli od obce. Vztah BD a obce již byl založen dříve smlouvou o koupi domu a na tomto vztahu by se nemělo již ničeho měnit. Jestli jsem Váš dotaz špatně pochopil, doplňte jej.
8.9.2005 18:34
OTÁZKA:
Dobry den, chtel bych se zeptat, Mame garsonku, kterou pronajimame,prijem budeme danit.Do garsonky jsme investovali urcite penize na rekonstrukci(nova kuchyn, koupelna, malba, ...).Je mozne si o tuto cast snizit danovy zaklad?
Ales
ODPOVĚĎ:
Dle § 9 zák. o daních z příjmů můžete postupovat v případě Vámi popisovaného pronájmu v podstatě dvojím způsobem:
a) uplatnit prokazatelné výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů a těmito snížit základ daně ( t.j. příjmy z pronájmu snížené o tyto výdaje), nebo
b) uplatnit tyto výdaje paušální částkou 20 % z příjmů z pronájmu, když tento paušál pak zahrnuje veškeré výdaje vynaložené v souvislosti s dosažením příjmu.
Blíže pak citované ustanovení § 9 zák. č. 586/1992 Sb. v platném znění.
8.9.2005 18:34
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore,zajima mne zda ma matka postupovala spravne pri prodeji poloviny rodinneho domu svemu byvalemu manzelovi,ktery vyuzil predkupni pravo.Zhruba deset let byl zmineny rodinny dum jejim trvalym bydlistem.Ma matka po prodeji zaplatila dan z prijmu.Asi za polovinu obdrzene castky z prodeje si koupila byt.Zajima mne zda take nemela byt osvobozena od dane z prijmu.Nevim jestli se osvobozeni od dane z prijmu vztahuje pri prodeji rodinneho domu stejne jako je tomu u bytu(kdy staci 2 roky trvaleho bydliste).Prodej probehl koncem roku 2003.Pokud ma matka zaplatila dan aniz by bylo treba,tak se ptam zda existuje take moznost zazadat o zpetne navraceni dane(prostredku).Preji hezky den a tesim se na Vasi odpoved.
Richard
ODPOVĚĎ:
Ve Vámi popsaném období platila úprava ve smyslu, že od daně z příjmu byl osvobozen prodej domu (stejně i bytu), pakliže v něm měl prodávající bydliště bezprostředně nejméně po dva roky před prodejem příp. pakliže neměl-li, byla stanovena lhůta 5 let mezi nabytím a prodejem nemovitosti a i v tomto případě byl prodávající osvobozen od placení daně z příjmů. Pakliže toto Vaše matka splňovala, nebyl důvod daň platit. Skutečnost, že za polovinu obdržené částky si koupila byt nebyla tehdy rozhodná. Obraťte se na příslušný FÚ a požádejte o vrácení daně.
8.9.2005 18:35
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, děda na mě chce přepsat byt v osobním vlastnictví. Chtěla bych se zeptat zdali je výhodnější byt přepsat darovací smlouvou a nebo kupní. Vím, že darovací smlouva by byla z daňového hlediska výhodnější, ale údajně je snáze zpochybnitelná, ze strany dalších event.dědiců. Děkuji
Jana
ODPOVĚĎ:
Pakliže je Váš dědeček schopen posoudit následky svého jednání (laicky řečeno není nemocen tak, že by „nevěděl, co podepisuje“), jinými slovy pakliže nehrozí, že by případní dědicové mohli úspěšně napadnout projev jeho svobodné vůle z jakéhokoli důvodu darovat nemovitost právě Vám, pak jsem názoru, že bez obav můžete použít variantu darovací smlouvy, která je skutečně z daňového hlediska výhodnější.
8.9.2005 18:35
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, měl bych na vás dotaz.Co se dá dělat s pozemkem který je napsaný na tři majitele? Jedním jsem já a další již nežijí a o pozemek se více jak 30 let nezajímaly, nebo spíše o něm nevěděly.Dědice neznám. Pozemek je předzahrádka mého domu ca. 100m2.Jak postupovat, kdybych chtěl na něm provádět stavební úpravy?Předem děkuji za odpověď.
Ondřej
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že jste v nepříjemné situaci. Bude třeba dát vlastnické vztahy do pořádku a tohoto dosáhnete pouze tak, že se doprojedná dědictví po zbývajících spoluvlastnících. Pokuste se najít dědice ostatních vlastníků a domluvit se s nimi na tom, aby podali návrh na doprojednání dědictví, což bude mít za následek to, že podíly zemřelých vlastníků nabudou žijící subjekty, od kterých budete moci jejich podíly odkoupit. Návrh na doprojednání dědictví by jste mohl iniciovat, neznáte-li dědice, i Vy sám, neboť na tomto máte právního zájmu. Za současného stavu by provádění stavebních úprav, které by vyžadovalo povolení stavebního úřadu, bylo nemožné, neboť by jste jednoduše nemohl získat souhlas ostatních vlastníků pozemku, který by stavební úřad nepochybně požadoval.
8.9.2005 18:36
OTÁZKA:
Preji hezky den, pane doktore. Mam trochu komplikovanejsi dotaz, tak snad se mi podari ho spravne formulovat. Moje maminka ma v osobnim vlastnictvi maly byt priblizne 8let, ve kterem bydlim ja. Maminka bydli v jinem - druzstevnim. Tento maly byt ma nyni moznost smenit za vetsi ale druzstevni a samozrejme s doplatkem. Maminka by vsak chtela, aby novy byt byl "napsany" uz me (sourozence nemam). Lze neco takoveho provest smenou ihned, nebo postupne smenit a az pote prevest na me? Popr. je lepsi mensi byt mi napr. darovat a pote smenit za vetsi DB? Take mi prosim poradte, jake dane v techto pripadech budeme muset platit. Dekuji Vam za Vas cas a odpoved Petra
Petra
ODPOVĚĎ:
Postupoval bych následovně. Uzavřel bych Smlouvu o smlouvě budoucí, jejímiž účastníky budete Vy, Vaše matka a osoby, od nichž budete nabývat družstevní byt (říkejme jim družstevníci). V této smlouvy by bylo zakotveno, jak bude postupováno, t.j. že matka převede svůj byt na družstevníky a družstevníci převedou ve stejný moment družstevní byt přímo na Vás. V této smlouvě by měly být vyřešeny finanční náležitosti, termíny nastěhování apod. Pakliže by se Vám podařilo dohodnout se na této smlouvě, nic by nebránilo převést byt matky na družstevníky standardní smlouvou (nutný vklad na katastru) a naopak družstevní byt na základě dohody o převodu členských práv a povinností na Vás. Bytové družstvo tuto transakci směrem k Vaší osobě ovlivnit nemůže, takže se zbývá dohodnout mezi Vámi. Vaše matka zcela jistě uhradí daň z převodu nemovitostí (3 % ze základu daně). S ohledem na složitost materie Vám doporučuji se s problematikou obrátit na osobu znalou práva.
8.9.2005 18:36
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, obracím se na Vás s tímto dotazem. Můj otec zdědil po svém otci rodinný domek, ve kterém má doživotní užívací právo moje babička. Studuji ve stejném městě a ráda bych zde bydlela, ale ona nám tvrdí, že to nepovolí. Je možné, aby mi zde zakázala bydlet, když je dům mého otce, který s tím souhlasí?
Děkuji za odpověď.
Barča
ODPOVĚĎ:
Pokud má Vaše babička v domě zřízeno věcné břemeno užívání a rozsah tohoto užívání podle věcného břemena je takový, že má právo užívat celý dům, bylo by Vaše bydlení v tomto domě zásahem do jejího věcného břemena. Striktně právně vzato, má Vaše babička na takový postoj nárok, nicméně vzhledem k úzkým rodinným vazbám by snad mohla být záležitost řešena dohodou.
20.9.2005 9:28
OTÁZKA:
Jsem menšinovým spoluvlastníkem (48 %) činžovního domu. V domě je celkem 8 bytových jednotek, z čehož 3 menší užívají původní majitelé (na základě věcného břemana), 3 většího rozměru užívá majoritní vlastník (52 %) a já dosud měla k užívání jen 1 byt, který momentálně značným finančním nákladem nechávám opravovat. Nyní mi majoritní vlastník předal klíče od posledního volného bytu s podmínkou, že zde mohu zřídit jako podnikatel jen provozovnu a nesmím zde nechávat bez jeho souhlasu nikoho přespávat či jinak s bytem disponovat. Nutno podotknout, že majoritní vlastník bez jakéhokoliv finančního dovyrovnání nebo omezení toho času užívá již delší dobu celkem 3 byty pod uzavřením (o 7 místnostech) a 4 sklepy (bývalé bytové prostory), kdežto já dosud 1 byt (o 3 místnostech)a 1 sklepní místnost a nyní bych tedy mohla za podmínek diktovaných majoritním vlastníkem získat 2. byt (o 2 místnostech). Využití domu z mé strany a majoritního vlastníka neodpovídá procentuálně našim spoluvlastnickým podílům, ačkoliv se musím náklady na fasádě atd. řádně podílet, což dosud činím. Navíc náklady rekonstrukce mého bytu již dosáhly značné částky, kterou do tzv. svých bytů spoluvlastník neinvestoval. Tvrdí však, že se mu musím jako menšinový vlastník podřídit. Vytváří domovní řády, čítající několik desítek stran a trvá na jejich dodržování atd. Nechci vyvolávat spory, protože jsem zde chtěla bydlet za dobrých vztahů. Začínám mít ale pocit, že ustupováním nic nevyřeším a problém jen oddaluji. Proto jsem se chtěla zeptat, zda lze soud požádat o rozdělení nemovitosti (jednotlivých bytů) na základě výše našich podílů do vlastnictví a jen společné prostory, obvodový plášt domu atd. ponechat v tomto spoluvlastníctví a neriskovat přitom to, že by soud přiřknul dům jen do vlastnictví majoritního vlastníka s tím, že by mne vyplatil?
Děkuji za odpověď.
Nováková
ODPOVĚĎ:
V zásadě platí, že profit jednotlivých spoluvlastníků z domu by měl být úměrný spoluvlastnickým podílům, přičemž o hospodaření společnou věcí rozhoduje majoritní spoluvlastník (nebo spoluvlastníci). Pokud majoritní spoluvlastník svým rozhodnutím minoritního spoluvlastníka na těchto profitech zkrátí, mohl by se minoritní spoluvlastník domáhat peněžité náhrady v rozsahu v jakém byly jeho poměrné profity zkráceny, ev. by mohl takovou náhradu započítat na svou povinnost přispívat na náklady spojené se správou a údržbou domu. Pokud se týká jádra Vašeho dotazu, zda by bylo možné dům rozdělit na bytové jednotky podle zákona 72/1994 Sb., v zásadě to možné je pokud v domě nejsou nájemci – fyzické osoby. Takové rozdělení by se mohlo stát dohodou nebo rozhodnutím soudu o vypořádání podílového spoluvlastnictví k návrhu jednoho ze spoluvlastníků. Pokud byste se rozhodla pro soudní řešení nelze však zaručit, že k takovému řešení soud přistoupí, ze zákona je zde možnost, že dům buď za náhradu přikáže jen jednomu spoluvlastníku za peněžní náhradu, nebo dům rozdělí na samostatně vlastněné bytové jednotky, případně spoluvlastnictví z důvodů hodných zvláštního zřetele jak říká zákon ponechá ve spoluvlastnictví.
20.9.2005 9:30
OTÁZKA:
Dobrý den, potřebovala bych sepsat závět vlastní rukou, a chtěla bych se zeptat, co všechno taková závět musí obsahovat, aby byla platná, a jestli je nutné ji sepsat u advokáta. Taky bych chtěla vědět, jestli ji můžu mít schovanou někde u sebe, nebo je nutné uložit u advokáta. Děkuji
Daniela
ODPOVĚĎ:
Zákon připouští, abyste si závět sepsala sama. Nicméně platnou závětí je jen závěť celá sepsaná vlastní rukou zůstavitele ( nikoli sepsaná na psacím stroji nebo počítači a jen podepsaná) Sepsání závěti musí být přítomni dva svědci, kteří musí závět podepsat, tito svědci nesmí být dědici. Ze závěti musí být patrno, kdo má jaký majetek nabýt, je třeba pamatovat na to, že děti zůstavitele jsou tzv. neopominutelnými dědici a musí se jim dostat v dědictví přinejmenším zákonné části jejich dědického podílu ( pokud zde nejsou podmínky pro vydědění takových dědiců) Sepsání platné a nezpochybnitelné závěti není tedy zcela triviální záležitostí. Pokud chcete mít jistotu, že Vaše záměry na rozdělení Vašeho majetku po smrti budou naplněny a obsah závěti nebude zpochybněn, doporučuji Vám závět sepsat formou notářského zápisu. Takové řešení má dvě podstatné výhody. Jednak Vás notář kvalifikovaně poučí v jakém rozsahu lze závětí učinit dispozice s majetkem aby Vaše vůle byla nezpochybnitelně platná a jednak závěť bude evidována v celorepublikové evidenci závětí a máte jistotu, že pro případ Vaší smrti bude proto naplněna. Pokud závěť sepsanou vlastní rukou uložíte doma, je to sice možné ale nemáte jistotu, že bude objevena nebo nebude z nejrůznějších důvodů zatajena. Závěť formou notářského zápisu může sepsat pouze notář, nikoli advokát. Nebylo by však vyloučeno, abyste závěť sepsala vlastní rukou a přispění právní rady advokáta a případně takový advokát byl jedním ze svědků podepsaných na závěti.
20.9.2005 9:31
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,mám možnost koupit byt ,který je před privatizací a je ve vlatnictví obce,v bytě bydlí nájemnice.Paní si byt nechce koupit,kvúli finančním potížím a její děti,také ne .Ona sama nás požádala jestli si byt nechceme koupit.Obec si klade nároky,že byt si smí koupit jen osoba trvale bydlící a nebo osoby blízcí,kde oni dostají určitou slevu ,což my nejme.Chtěl jsem vás tedy poprosit,jak mám dále postupovat.
Jiří Prošvic
ODPOVĚĎ:
Z dotazu neplyne, zda byt má být obcí prodáván do vlastnictví, nebo má být dům v němž se byt nachází prodán do vlastnictví právnické osoby založené stávajícími nájemci, např. bytového družstva. Pokud má byt být prodáván do vlastnictví, bude muset byt koupit stávající nájemkyně. Vy ji můžete půjčit peníze na úhradu kupní ceny s tím, že poté co nabude byt do vlastnictví byt na Vás převede. Bylo by vhodné uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem by byl její závazek byt na Vás převést. Zároveň by bylo patrně vhodné ošetřit bydlení této nájemkyně např. formou věcného břemene bydlení. Doporučuji Vám v této záležitosti vyhledat individuální právní pomoc.
20.9.2005 9:39
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,mám možnost koupit byt ,který je před privatizací a je ve vlatnictví obce,v bytě bydlí nájemnice.Paní si byt nechce koupit,kvúli finančním potížím a její děti,také ne .Ona sama nás požádala jestli si byt nechceme koupit.Obec si klade nároky,že byt si smí koupit jen osoba trvale bydlící a nebo osoby blízcí,kde oni dostají určitou slevu ,což my nejme.Chtěl jsem vás tedy poprosit,jak mám dále postupovat,abych si byt mohl koupit.Děkuji za odpověď
Jiří Prošvic
ODPOVĚĎ:
Z dotazu neplyne, zda byt má být obcí prodáván do vlastnictví, nebo má být dům v němž se byt nachází prodán do vlastnictví právnické osoby založené stávajícími nájemci, např. bytového družstva. Pokud má byt být prodáván do vlastnictví, bude muset byt koupit stávající nájemkyně. Vy ji můžete půjčit peníze na úhradu kupní ceny s tím, že poté co nabude byt do vlastnictví byt na Vás převede. Bylo by vhodné uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem by byl její závazek byt na Vás převést. Zároveň by bylo patrně vhodné ošetřit bydlení této nájemkyně např. formou věcného břemene bydlení. Doporučuji Vám v této záležitosti vyhledat individuální právní pomoc.
20.9.2005 9:40
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
po svém zemřelém otci jsem zdědila pozemek, který on zdědil po svém strýci. Jedná se o pozemek u lesa, v blízkosti koupaliště a lyžařský vlek. V 60. letech si na tomto pozemku postavili chaty /2/ členové STB, po souhlasu tehdejšího předsedy MNV /člen KSČ/. Pozemek jim byl předsedou MNV přidělen, pozemek tehdy využívalo místní JZD. Já mám dnes zájem svůj pozemek využívat k rekreaci, ale nemám kde bydlet. Další stavbu není možné postavit, z důvodu uzavření stavebního územního plánu. Chci alespoň jednu z chat odkoupit. Majitel chaty ji prodat nechce. Mohu požádat soud o vyklizení pozemku nebo jak postupovat?
Stavby byly postaveny sice se souhlasem předsedy MNV, ale bez souhlasu majitele pozemku.
Děkuji za případnou odpověď.
Ludmila
ODPOVĚĎ:
Pokud je na Vašem pozemku zřízena stavba cizího vlastníka a tato stavba byla podle tehdejších předpisů řádně povolena jako stavba trvalá, nepřipadalo by v úvahu dát podnět k nařízení odstranění této stavby. Maximálně byste se mohl požadovat náhradu újmy spočívající v tom, že na Vašem pozemku je zřízena stavba cizího vlastníka.
20.9.2005 9:41
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore,soused pristavoval rodinny dum.S mym souhlasem se mela uskutecnit tato pristavba az na hranici meho pozemku.Pristavba toho domu vsak ve skutecnosti zasahla asi o 35 centimetru do meho pozemku.Chtel bych tuto situaci v soucinnosti se sousedem vyresit tak,aby vse bylo formalne v poradku.Pristaba dosud neni zkolaudovana,zatim nebyl vytvorem geometricky plan stavby.Prosim o doporuceni jak nejlepe postupovat (jsem ochotem inkriminovanou cast pozemku prodat),jake kroky by mely byt ucineny.Predem dekuji za odpoved.
Pepik
ODPOVĚĎ:
V rámci zpracování geometrického plánu požadujte, aby z Vašeho pozemku byla geometrickým plánem oddělena předmětná část vašeho pozemku a ten poté kupní smlouvou převeďte do sousedova vlastnictví za vzájemně dohodnutých podmínek.
20.9.2005 9:42
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
moje maminka a její bratr jsou majiteli domu, ve kterém dosud žije má babička, která zde má věcné břemeno na dožití. Jelikož rodinné vztahy nejsou ideální a domluva se strýcem není vůbec možná, zajímalo by mě, zda je možné prodat část objektu bez jeho vědomí? Pokud ano, tak jestli by věcné břemeno na dožití babičky v objektu přešlo i na nového majitele? Předem Vám děkuji za odpověď.
Barbora (20.7.2005)
ODPOVĚĎ:
Ze zákona má Vás strýc předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu Vaší matky. Bez jeho vědomí tedy spoluvlastnický podíl matky prodat nelze. Spoluvlastnický podíl by Vašemu strýci musel být nabídnut ke koupi a teprve pokud by koupi odmítl, bylo by ho lze prodat jiné třetí osobě. Pokud se týká věcného břemene, pokud je věcné břemeno pro babičku zapsáno do katastru, byl by jím vázán a po právu by je měl respektovat jakýkoli další vlastník i spoluvlastník domu.
20.9.2005 9:43
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
bydlím v bytě, který je ve vlastnictví města a který je připraven k privatizaci. Město ovšem chce prodávat byty bez podílu na pozemku. Je to vůbec možné a nehrozí nějaké komlikace, pokud bychom na nákup bytu bez pozemku přistoupili? Děkuji Vám za odpověď.
Jitka (20.7.2005)
ODPOVĚĎ:
Podle zákona o vlastnictví k bytům není vyloučeno, aby dům byl rozdělen na jednotlivé bytové jednotky a prodáván bez pozemku na kterém dům stojí. prodej domu s pozemkem je však vhodnější jak pro prodávajícího tak pro kupující jednotlivých bytů, kteří se stanou podílovými spoluvlastníky pozemku – stavební parcely.
20.9.2005 9:43
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, pokud nyní prodám byt, ev. družstevní podíl, který je po privatizaci ve vlastnictví družstva cca 2 roky, za tržní cenu, jak velkou daň musím zaplatit. Je daň závislá na době trvání v družstvu, nebo stačí, že v tomto bytě bydlím 25 let? Děkuji za odpověď.
Markéta
ODPOVĚĎ:
Pokud se týká daně z příjmu spočívajícího v úplatě za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, byl byste od daně osvobozen pouze v případě, že jste členem bytového družstva po dobu nejméně 5 let nebo pokud tomu tak není pokud získané prostředky použijete nejpozději v následujícím kalendářním roce po přijetí úplaty na uspokojení své bytové potřeby.
20.9.2005 9:44
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,máme s manželem malý rekreační domek u Prahy na pozemku 980 metrů.Máme 2dospělé děti.Nyní chce dcera s manželem postavit na tomto pozemku dům, kde by i pro nás bylo bydlení na stálo.Původní domek by se po vystavění domu zboural. Obecní byt v Praze bychom opustili. Jak právně ošetřit, abychom měli zajištěné bydlení v novém domě. Je nutné převést pozemek na dceru? Jinak by měl syn nárok po naší smrti na dědictví, i když všechno by vystavěla dcera. Jaká by byla daň z převodu. Děkuji za odpověď.
Věra (22.07.2005)
ODPOVĚĎ:
Pro účely stavby domku by nebylo nezbytně nutné pozemek na dceru převádět protože stavba podle našeho právního řádu není součástí pozemku. Byl by samozřejmě nutný Váš souhlas s tím aby dcera s manželem na vašem pozemku domek postavili pro účely řízení o vydání stavebního povolení. V případném dědickém řízení by tento pozemek byl součástí dědictví a v rámci vypořádání dědictví by měl nesporné dědické nároky i Váš syn. Syn by samozřejmě neměl žádné nároky na dům, jednalo by se o právně samostatnou nemovitost. Pokud byste se rozhodli pozemek dceři darovat, byl by jen dcery a nebyl by ve společném jmění manželů – Vaší dcery a jejího manžela. Darovací daň by činila 1 % z odhadní ceny pozemku. pokud se týká zajištění toho, abyste mohli v domku bydlet, bylo by asi nejvhodnější rozestavěný dům geometrickým plánem zaměřit a nechat zapsat do katastru ( až bude alespoň patrné dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaží) a zřídit k této již právně existující nemovitosti věcné břemeno užívání. Věc by šla samozřejmě ošetřit i smluvně jinak. Doporučuji Vám v podrobnostech vyhledat kvalifikovanou individuální právní pomoc.
20.9.2005 10:02
OTÁZKA:
Dobrý den,
kupuji DV byt (převod práv) za 1 mil Kč a majitel ode mě chce provést platbu 400 000 v hotovosti při podpisu smlouvy a zbytek potom převodem na účet. Vím, že je zákon, že se nesmí u částek víc jak 15 000 Euro platit v hotovosti. Týká se to jen té částky placené nebo celkové? Jinak řečeno, pokud použijeme postup popsaný výše, bude právně vše OK? Nehrozí, že po mně skočí nějaký úřad, že částka byla 1 mil a tedy musela být celá placená v hotovosti? Děkuji za odpověď.
Petr Soukal
ODPOVĚĎ:
Máte pravdu, že zákon proti legalizaci výnosů z trestné činnosti ( lidově nazývaný zákon proti praní špinavých peněz) zmiňuje platby v hotovosti nad protihodnotu Vámi uváděnou. Tento limit se týká hodnoty celé transakce, nicméně dopadá na tzv. povinné osoby, tj. zejména mimo jiné na právnické nebo fyzické osoby, které jsou podnikateli a platbu přijímají v rámci podnikatelské činnosti platbu v hotovosti na uvedený limit. Problematika tohoto zákona je širší a její detailní objasnění jde nad rámec této poradny, nicméně Ve vámi popsaném případě Vám žádné nebezpečí nehrozí.
20.9.2005 10:16
OTÁZKA:
Dobry den,
chtela bych Vas poprosit o radu: vyhledove bych chtela prodat byt 2+kk po rekonstrukci ve ctyrpatrovem panelovem dome z roku 1985 (k bytu je vlastni etazove topeni, dum je v dobre lokalite v zeleni s vybornou dopravni dostupnosti).
Nyni stojim pred problemem, zda si mam byt prevest do osobniho vlastnictvi (naklady odhaduji na cca 50 000 Kc). Nakolik zvysi byt v OV svou cenu? Jaky by byl potom rozdil v administrativni narocnosti pri jeho prodeji? Jak se v soucasne dobe ceny takovych bytu v OV a DV pohybuji a jaka je vyhlidka?
Predem dekuji za odpoved.
Novotna
Novotna S.
ODPOVĚĎ:
Obecně na trhu platí, že ceny bytů ve vlastnictví jsou vyšší než ceny bytů družstevních, kde se převádí jen členská práva a povinnosti. Nejsem schopen odpovědně říci, zda se Vám taková transakce jen ze stručného popisu bez detailní znalosti vyplatí, obecně bych ale doporučoval byt převést do vlastnictví. Již z toho důvodu, že případní kupující mohou bytem bez problému ručit hypotéční bance – lze k němu zřídit zástavní právo, což u družstevního bytu není v zásadě možné. Pokud se týká administrativní náročnosti je samozřejmě snazší převést členská práva a povinnosti v bytovém družstvu než uzavírat kupní smlouvu, která musí být vložena do katastru, nicméně i přesto se přikláním k variantě koupě bytu.
20.9.2005 10:17
OTÁZKA:
Dobry den,
chtela bych Vas poprosit o radu: vyhledove bych chtela prodat byt 2+kk po rekonstrukci ve ctyrpatrovem panelovem dome z roku 1985 (k bytu je vlastni etazove topeni, dum je v dobre lokalite v zeleni s vybornou dopravni dostupnosti).
Nyni stojim pred problemem, zda si mam byt prevest do osobniho vlastnictvi (naklady odhaduji na cca 50 000 Kc). Nakolik zvysi byt v OV svou cenu? Jaky by byl potom rozdil v administrativni narocnosti pri jeho prodeji? Jak se v soucasne dobe ceny takovych bytu v OV a DV pohybuji a jaka je vyhlidka?
Predem dekuji za odpoved.
Novotna
Novotna S.
ODPOVĚĎ:
Obecně na trhu platí, že ceny bytů ve vlastnictví jsou vyšší než ceny bytů družstevních, kde se převádí jen členská práva a povinnosti. Nejsem schopen odpovědně říci, zda se Vám taková transakce jen ze stručného popisu bez detailní znalosti vyplatí, obecně bych ale doporučoval byt převést do vlastnictví. Již z toho důvodu, že případní kupující mohou bytem bez problému ručit hypotéční bance – lze k němu zřídit zástavní právo, což u družstevního bytu není v zásadě možné. Pokud se týká administrativní náročnosti je samozřejmě snazší převést členská práva a povinnosti v bytovém družstvu než uzavírat kupní smlouvu, která musí být vložena do katastru, nicméně i přesto se přikláním k variantě koupě bytu.
20.9.2005 10:18
OTÁZKA:
Dobrý den, jakým způsobem řešit podnikání v části společné nemovitosti - id. 1/2 manžel, id. 1/2 já, nabyto před uzavřením manželství, je nutný souhlas druhého pro finanční úřad? Pokud manžel podniká a nevyňal nic ze společného jmění manželů, je počítačová technika a ostatní aktiva též v mém spoluvlastnictví? Zodpovídám i za dluhy? Děkuji .
Ája
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru finanční úřad jakožto orgán pro výběr daní nebude požadovat souhlas, souhlas by spíš vyžadoval živnostenský úřad. Pokud by ho ten požadoval bude třeba patrně souhlasu obou spoluvlastníků, protože žádný nemá majoritu aby mohl rozhodovat o hospodaření společnou věcí. I věci sloužící k podnikání fyzické osoby tvoří společné jmění manželů. Obecně platí že druhý manžel odpovídá za dluhy vyjma dluhů, která převzal jeden z manželů s výjimkou závazků nepřiměřených majetkovým poměrům manželů, které převzal jeden z manželů bez souhlasu druhého manžela.
20.9.2005 10:19
OTÁZKA:
Dobrý den, mám dotaz ohledně urychlení prodeje pozemku p.p.č. 1363/1 v k.ú. Lom u Mostu. Rodiče uzavřeli smlouvu o pronájmu pozemku a zároveň podali žádost o odkoupení tohoto pozemku v roce 2000 u PFČR. Pozemek byl v té době v majetku ČR, ale ve správě DUK s.p. Komořany. Koncem roku 2004 se vyjasnily vlastnické poměry a vlastníkem se stal DUK s.p. Komořany. Duk chtěl tuto parcelu prodat v lednu 2005 (vše bylo připravené), ale nakonec tento pozemek převedl na PFČR. Po převodu jsem navštívila pozemkový úřad v Teplicích a osobně jsem hovořila s vedoucím Ing. Pojerem, který mi slíbil, že celou věc ohledně prodeje co nejdříve vyřídí. Dnes je konec července a pozemek není stále připraven k prodeji. Jaké kroky mám udělat, aby se pozemek už konečně prodal ? Pět let je přece jenom dlouhá doba a moje trpělivost už přetekla. Zajímavé je to , že sousední pozemky jsou už dávno prodané. Děkuji Csupková
Csupkova M. 25,07,2005
ODPOVĚĎ:
Neznám všechny souvislosti Vašeho případu, nicméně se domnívám, že záležitost byste patně měla urgovat pokud ve věci dochází k neodůvodněným průtahům ev. i u nadřízených příslušného výkonného místa pozemkového fondu.
20.9.2005 10:20
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
chceme prodat baráček, který jsme zdědili. Můžete mi prosím poradit co je vše potřeba a na co si máme dát pozor při prodeji? Nebudeme prodávat přes RK.
Předem děkuji
Cachová
ODPOVĚĎ:
Dotaz je formulován velice obecně a nelze v rámci odpovědi v této poradně detailně věc rozebrat. Proto jen obecně platí, že byste měli mít zajištěno zaplacení kupní ceny předtím, než bude dům převeden vkladem katastru abyste se vyhnuli nutnosti odstupovat od kupní smlouvy, musíte pamatovat na povinnost přiznat a zaplatit daň z převodu nemovitostí a případně i daň z příjmu, pokud nejste podle zákona od této daně osvobozeni.
20.9.2005 10:21
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, jestli podmínka 7 metrů mezi domy v případě, že jeden z nich má okna obytných prostor směrem k druhému domu je "nepřekročitelná", tj. jestli existují výjimky. Máme pozemek široký 14 m a nutnost dodržet tuto vzdálenost by nám dost omezila stavební prostor (jeho šířku). Popř. když jsou tato okna sousedního domu jen v poschodí, můžeme mít my v přízemí garáž a dodržet těch 7 metrů jen v té výšce, kde se nachází zmíněná okna? Děkuji.
Pavla
ODPOVĚĎ:
Problematiku řeší obecně vyhláška 137/1998 Sb.Ministerstva pro místní rozvoj o obecných technických požadavcích na výstavbu případně jiné podzákonné právní předpisy Necítím se odborníkem na detailní aplikaci tohoto právního předpisu jehož aplikace přísluší stavebním úřadům. Obraťte se proto v rámci řízení o povolení stavby na stavební úřad.
20.9.2005 10:22
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, bydlím v nájemním domě, který je vytápěn pevnými palivy ústředním topením. Včera jsem obdržela vyúčtování za teplo s doplatkem 19 tis. Kč se zdůvodněním, že v lednu 2005 došlo k výraznému zvýšení ceny koksu. Můj dotaz zní: jak mohu ovlivnit, aby majitel nemovitosti (který v domě sám nebydlí) nakoupil koks u jiného (levnějšího) dodavatele nebo jak mohu ověřit, že účty na dodaný koks jsou v pořádku (nesložili část dodávky u jiného domu a my to neplatíme?).
V našem domě jsou více než rok neobsazené dva byty, každý o rozloze 150 m2. Mám obavu, že majitel cenu za topení v těchto bytech rozúčtoval mezi nás, platící nájemníky. Jak to mohu ověřit?
Děkuji
Blanka Šímová
ODPOVĚĎ:
Obecně platí, že pokud topná soustava ve \vašem domě není vybavena měřícím zařízením pro dodávku tepla jednotlivým nájemcům, měl by vlastník rozpočítat náklady na otop podle podlahových výměr jednotlivých bytů. Požadujte proto před tím než zaplatíte řádné vyúčtování – doklady za nákup energetického zdroje – ve Vašem případě uhlí a propočet na jednotlivé byty podle podlahových výměr.
20.9.2005 10:23
OTÁZKA:
Dobrý den p.doktore,jsem předcedkyní bytového družstva a stojíme před rozhodnutím zda byty koupit do osobního vlstnictví?Někteří členové jsou pro osobní vlastnictví,některí chtějí zůstat dále v družstvu,ale trvají že,kdy koliv za stejních podmínek můžou odkopit byt do osobního vlastnictví.Pokud vůbec jde aby třeba 10 bytu bylo v osob. vlastnictví a 13 bytu bylo dále v družstvu?
Dále mám dotaz zda je možné odkopit byty od družstva za 1,00kč do osob. vstnictví,kdýž už jsme skladaly peníze za byty do družstva?A za jakou částku se můžou byty převést?
Pak mě zajímá jaký je pro mě jako člověka rozdíl mezi bytem družstevním a bytem v osob. vlastnictví.Je pravda že jako družstvo můžem z fondu oprav vyměňovat okna v bytě nebo sporáky a jiné věci.A jako byt v osob. vlastnictví nemohu čerpat z fondu oprav ti to peníze,jen na nebytové prostory,střechu a podobné?Nebo záleží na schůzích či stanovách družstva osob. vlastníku.
A prosím poslední dotaz,co by jste nám poradil vi sám osobně?Dál družstvo nebo převod do osobního vlastnictví.Děkuji Rohrová
Rohrová
ODPOVĚĎ:
Řešení částečného převodu pouze části bytů nepovažuji za šťastné. Na jednotlivé bytové jednotky by se musel rozdělit celý dům, přičemž 10 bytů a příslušné spoluvlastnické podíly na domě by byly ve vlastnictví bývalých nájemců, 13 jednotlivých bytů ( každý jednotlivý byt) a spoluvlastnický podíl ve vlastnictví družstva. Rozhodování a vůbec řečení majetkových vztahů v takovém konglomerátu by bylo nesmírně obtížné. Doporučuji Vám navrhnout družstevníkům, aby na členské schůzi bylo kvalifikovanou osobou se zkušenostmi v realitním právu, kterou si družstvo najme, věc prodiskutována. Znalá osoba vysvětlí a upozorní na všechny potřebné kroky a možnosti při převodech bytů a rizika a případně Vám poskytne konzultace k mnoha otázkám v dotazu naznačeným se znalostí věci. Samozřejmě že takové řešení přinese náklady pro družstvo, nicméně ze zkušenosti e mi známo, že laické řešení mnoha věcí přináší těžko řešitelné nejasnosti a ve svém důsledku konflikty.
20.9.2005 10:24
OTÁZKA:
Vážený pane doktore.V dědickém řízení jsem nabyla 1/4 nemovitosti,která čítá 2 bytové jednotky,z nichž 1 byt.j. obývá můj strýc s rodinou.Druhá bytová jedn.je prázdná.Já bydlím se svou rodinou v družstevním bytě.Teď,a ani v budoucnosti nebudu moci svoji nabytou 1/4 nemovitosti užívat z důvodů napjatých příbuzenských vztahů.Ztroskotaly i mé snahy o řádné vyplacení mého dědického podílu.Nevím si vůbec s tímto problémem rady,protože ze strany mých příbuzných je celá tato situace zablokována.Prosím Vás tímto o radu,jak mám postupovat a co udělat pro to,aby mi byl můj dědický podíl řádně vyplacen.Děkuji
Johana
ODPOVĚĎ:
Situace je jasná a přehledná a taková bude i pro soud. S ohledem na skutečnost, že se nedokážete dohodnout na vypořádání podílového spoluvlastnictví, bude třeba podat žalobu na zrušení tohoto spoluvlastnictví soudem a jeho vypořádání. Vzhledem k Vámi popsanému stavu lze předpokládat, že soud zruší spoluvlastnictví a přikáže nemovitost do vlastnictví zbývajícího spoluvlastníka, t.j. zřejmě strýce, který v ní bydlí. Ve výroku rozsudku však bude i povinnost tohoto nyní již výhradního vlastníka k vypořádání Vašeho spoluvlastnického podílu. S největší pravděpodobností v tomto sporu bude nařízen znalecký posudek ve věci stanovení tržní ceny domu a ¼ z této částky by Vám měla být na základě rozhodnutí soudu vyplacena.
20.9.2005 10:24
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, ráda bych se zeptala, co je nutné učinit pro převod bytu, který je v OV, na vnuka. A kolik se popřípadě za tento převod platí. Děkuji
Vendula
ODPOVĚĎ:
Nejlevnější variantou bude darovací smlouva, když v tomto případě by se daňová zátěž pohybovala pro vnuka ve výši 1% ze základu daně (znalecký posudek o ceně bytu), pakliže by se jednalo o hodnotu daru do výše 1 mil. Kč. Poplatníkem daně je vnuk. Předpokládám však, že vnuk je zletilý. V opačném případě by k převodu byl nutný souhlas soudu.
20.9.2005 10:25
OTÁZKA:
Dobrý den,pane doktore. Chci se u Vas informovat.Muj pritel koupil pred 2 lety stary domek.Je napsan jako majitel a domek je v zastave (bral si na nej uver). Chceme nyni domek opravovat a ja do toho chci dat svoje penize ze stavebniho sporeni + uver. Domluvili jsme se s pritelem,ze nechame domek napsat take na me. Zajima me, jaky je postup, co nyni delat, co a jak se musi vyridit, jakym zpusobem to vyresit (co bude pro nas nejlepsi a nejlevnejsi - zda dar, prodej apod.) Mame spolu 2 leteho syna a pristi rok se chceme brat. Radi bychom, aby byl dům napsat na me i na pritele, abychom predesli budoucim dohadam. Dekuji za odpoved.
Mája
ODPOVĚĎ:
Jsou v podstatě dvě možnosti. Okamžitě by šla situace řešit formou darování ½ domku Vaší osobě, což by však přineslo určité daňové zatížení (darovací daň). Doporučoval bych Vám spíše počkat na uzavření manželství a poté formou notářského zápisu rozšířit rozsah Vašeho společného jmění manželů (SJM), což v podstatě znamená, že se před notářem dohodnete a tento osvědčí, že se předmětný domek stává součástí Vašeho společného jmění manželů.
20.9.2005 10:25
OTÁZKA:
Vážený pen doktore, S přítelem jsme si koupili byt do OV v novostavbě. Dům má celkově 15 bytových jednotek a společně jsme pak po podepsání kupní smlouvy založili Společenství vlastníků. Stavební firma, ketrá nám dům postavila, nám ale odmítla vydat stavební dokumentaci,kterou my jako Společenství potřebujeme, v případě, že se bude provádět později nějaká rekonstrukce, či nastane nějaká havárie. Chci se proto jen ujistit, když na stavebním úřadě nám nejsou schopni sdělit, zda je stav.firma povinna nám st.dokumentaci vydat či nikoli, zda nám stavební firma musí vydat stavební dokumentaci či nemusí. Děkuji za odpověď.
Eva
ODPOVĚĎ:
Stavební firma zřejmě odůvodňuje svůj postup tím, že příslušnou smlouvu o dílo, na základě které postavila novostavbu (a jejíž součástí zřejmě dokumentace byla), uzavřela nikoli se Společenstvím vlastníků , nýbrž s nějakým investorem XY. Pakliže je tomu tak, bylo by možné se obrátit na tohoto investora buď přímo s požadavkem, aby Vám dokumentaci předal či alespoň vyslovil souhlas s tím, aby tak učinila tato stavební firma. Cestou by ale bylo i požádat příslušný stavební úřad o vyhotovení opisu na Vaše náklady, komu jinému by již měl stavební úřad vyhovět?.
20.9.2005 10:26
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, potřebovala bych od vás radu ohledně převodu bytu v DV. Měla jsem dojem, že stačí, když družstvu předložíme podepsanou Dohodu o převodu práv a povinností... Předseda družstva však odmítá potvrdit, že tuto smlouvu družstvo bere na vědomí. Podmiňuje to vyplněním přihlášky, o které nejprve musí rozhodnout představenstvo. Přihlášku má u sebe pouze jeden člen, který není k zastižení (asi na dovolené, ale nikdo neví, kdy se vrátí). Manžel a já však musíme opustit stávající byt, který máme v podnájmu, do dvou týdnů. Do té doby se ale pravděpodobně představenstvo znovu nesejde, aby projednali naše členství. Co máme dělat? Můžeme se přestěhovat se souhlasem "majitele"- převádějícího, nebo máme čekat, až/jestli představenstvo schválí naši přihlášku? Podotýkam, že jsem Češka, plnoletá, bezúhonná, fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR. Manžel je cizinec z EU, je tady zaměstnán a má řádné povolení k pobytu. Mohou nás vůbec neschválit? Ve Stanovách družstva jsem postup, který vyžaduje předseda, nenašla. Děkuji.
jana
ODPOVĚĎ:
Z § 230 obch.zák. vyplývá, že převod práv a povinností spojených s členstvím v BD na základě dohody nepodléhá souhlasu družstva. Družstvu je možno buď smlouvu předložit příp. mu doručit písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství. Jedno či druhé tedy řádně vyplňte a zašlete na doručenku na adresu družstva příp. předložte tuto dohodu družstvu bez jejich akceptace (v tomto případě mějte s sebou svědka tohoto úkonu). Vázanost přihlášky za člena družstva na akceptaci tohoto úkonu družstva zákon nezná. Nedivím se, že postup požadovaný předsedou není ve stanovách, odporuje totiž zákonu. Takže doručte předmětné písemnosti družstvu způsobem výše uvedeným a, přestěhujte se. Zbylou agendu spojenou s Vaším členstvím však s družstvem řešte již s pochopením k někdy byrokratickým postupům v bytových družstvech, není třeba si již od počátku dělat nepřátele.
20.9.2005 10:27
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, dne 10.2.2003 jsem uzavřela smlouvu o dílo se stavební firmou na stavbu RD s předpokládaným termínem zahájení stavby květen 2003 s tolerancí 2 měsíců a předpokládaným termínem dokončení říjen 2004 s tolerancí 2 měsíců. Do dnešní doby stavba RD nebyla zahájena, pozemek jsem si od firmy odkoupila a jsem jeho vlastníkem, teprve na něm kolaudují inženýrské sítě a musí udělat komunikace jinak nedostanou stavební povolení na stavbu RD, neboť tam hodně domků už stojí, ale lidé je nemohou zkolaudovat, protože nemají zhotovenou komunikaci. A já se bojím, že za mé peníze na komunikaci ji postaví těmto lidem. Jde mi o to, že chci odstoupit od smlouvy a firma mě tvrdí, že nejdříve musí sehnat za mě jiného stavebníka a teprve potom mi mohou vrátit peníze (že je mají prostavěné a nemají z čeho by mi je vrátili), které jsem investovala do pozemku a do inženýrských sítí. Přitom to nikde ve smlouvě není obsaženo. Mají ve smlouvě že : Zhotovitel se zavazuje zhotovit stavbu s odbornou péčí, ve lhůtě vyplývající z této smlouvy a že právní vztahy touto smlouvou neupravené se řídí přísl. ustanovením občanského zákoníku. Co prosím znamená předpokládaný termín zahájení a dokončení stavby? Mohu od smlouvy odstoupit na základě neplnění těchto termínů a mají právo mi nevrátit peníze, dokud neseženou za mě někoho jiného? Dále ve smlouvě mají : Neprovede-li zhotovitel dílo řádně a včas v dohodnutém termínu bez vad a nedodělků, zaplatí objednateli úrok z prodlení ve výši 0,05% ze zbytkové ceny díla za každý den prodlení. Za jakých podmínek tento úrok mohu od nich požadovat?? Moc Vám děkuji za odpověď a přeji příjemný den
Śárka Plšková
ODPOVĚĎ:
Stavební firma Vás tahá za nos. Dílo mělo být zhotoveno nejdéle do 12/2004. Odstoupit od smlouvy obecně lze, pakliže to není výslovně stanoveno ve smlouvě, pak zákonem předpokládaným způsobem. Vyzvěte zhotovitele k dokončení díla, tedy poskytněte mu dodatečnou lhůtu k provedení díla. Pakliže dílo nebude provedeno ani poté, od smlouvy o dílo lze odstoupit, v důsledku čehož by Vám zhotovitel měl vrátit zálohu poskytnutou na provedení díla. Cena pozemku je pochopitelně něco jiného, jste jeho vlastníkem. Jiným řešením by bylo vyčkat, až firma dům postaví (byť se zpožděním) a úrok z prodlení jednostranně započíst na doplatek ceny díla, čímž by jste si snížila kupní cenu a alespoň částečně by jste byla odškodněna za porušení smluvních povinností zhotovitelem. Argumentace stavební firmy ve směru, že si máte najít za sebe náhradu, je nepřijatelná.
20.9.2005 10:27
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,chtěla bych Vás poprosit o radu ohledně prodeje družstevního bytu. S přítele jsme před rokem a půl koupili družstevní byt kde spolu bydlíme.Členem družstva se stal pouze přítel, který tam má i trvalé bydliště. Nyní jsme koupili opět družstevní byt, ale tentokrát formou stavebního spoření, které je moje a tudíž jsem se stala členkou družstva v novém bytě já. Nevím jak to bude s daní, při prodeji původního bytu. Budeme ji muset zaplatit i když peníze budou určeny na částečné uhrazení úvěru ze stavebního spoření. Stačilo by prohlášení, že žijeme ve společné domácnosti? Děkuji moc za odpověď.
(Olga)
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že nikoli. Předpokládám, že jste jedinou nájemkyní Vašeho „nového“ družstevního bytu. Obě věci (prodej partnerova bytu a nabytí Vašeho bytu) nelze jen z titulu, že jste nesezdanými partnery, slučovat. Mám za to, že Váš přítel skutečně zdaní daní z příjmů rozdíl mezi kupní a prodejní cenou za převody členských práv a povinností k jeho „starému“ bytu, neboť za této situace nesplňuje podmínky pro osvobození od daně z příjmů. Pro jistotu doporučuji však ještě konzultaci s daňovým odborníkem.
20.9.2005 10:28
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosím o radu ohledně vypořádání SJM. Aby mohl manžel podnikat starala jsem se o děti a domácnost výhradně sama. Veškerý jeho čas a peníze šly na podnikání. Vždy tvrdil že vše dělá hlavně pro děti a rodinu, ale pro děti nebyly peníze aby mohly jet třeba na dovolenou. Při vypořádání SJM tvrdí, že příjmy z podnikání jsou pouze jeho, neboť se jedná o podnikání na jeho nemovitostech, které měl již před manželstvím. Také finanční prostředky, které vynaložil na rekonstrukci a přestavbu a zřízení obchodu nepatří prý do SJM, nebot je získal z pronájmu svých nemovitostí. Také stavební spoření, které měl uzavřené bylo z prostředků z pronájmu. Děti pro které vše dělal svěřil po rozvodu matce/mně/, takže k nim kromě výživného určeného soudem nemá žádné povinnosti ani s bydlením. Je jeho výklad správný. Děkuji.
Zuzana Němcová
ODPOVĚĎ:
Váš manžel pravdu nemá. Příjmy z podnikání stejně jako i příjmy z pronájmu (byť jeho výlučného majetku) za doby trvání Vašeho manželství patří do masy SJM (pakliže neexistovala dohoda svědčící opaku, ta by však musela být sepsána formou notářského zápisu) a musí být tedy vypořádány. Pakliže to nepůjde dohodou, nezbude Vám, než se obrátit na soud, který vypořádá SJM dle zásad uvedených v § 149 obč. zák. Základní zásadou zde pak je, že podíly obou manželů na zaniklém SJM jsou stejné. Čeká Vás zřejmě k postoji manžela soudní spor, ve kterém Vám však doporučuji nechat se zastoupit osobou znalou práva.
20.9.2005 10:29
OTÁZKA:
Dobrý den pane Doktore. Chtěla bych se zeptat, zda mám nárok na peníze, které jsem investovala do obeního bytu. Jedná se o byt, který byl získán s tím, že se musí provést stavební úpravy a poté se sepíše nájemní smlouva. V případě skončení nájmu by mi měla být vyplacena poměrná část s ohledem na opotřebení. Ve Smlouvě o stavebních úpravách se píše že "Náklady, spojené s výše uvedenými stavebními úpravami budou stavebnkovi nahrazeny v hodnotě, snížené o znehodnocení stavebních úprav, k němž v mezidobí došlo v důsledku užívání předmětného bytu, a to v odbobí od dokončení stavebních úprav do doby skončení nájmu. A ve Smlouvě o nájmu je skončení nájmu definováno 1) dohodou účastníků a 2) výpovědí ve 3 měsíční lhůtě. Má otázka zní, pokud tento byt měním, za jiný obecní, mám nárok na tyto investované peníze, když se ve Smlouvě o stavebních úpravách píše že Smluvní převod práv a povinností vyplývajících z této smlouvy ze stavebníka na třetí osobu je možný jen se sozhlasem města? Při výměně se musí sepsat nové nájemní smlouvy a staré zanikají. Chápu to tedy dobře, že nájem v tomto bytě skončí a budou mi vyplaceny peníze? Děkuji Mnohokrát. Volfová
Volfová
ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že spíše nikoli. Ve zbylém odkazuji na odpověď č. 109295, kdy jsem Vám odpovídal na stejný dotaz.
20.9.2005 10:30
OTÁZKA:
Zakoupil jsem byt do osobního vlastnictví s tím, že jeho součástí je terasa, situovaná mimo tento byt - přes domovní chodbu. Po převzetí bytu jsem chtěl tuto terasu zamknout bylo mi řečeno, že to nelze. Celou řadou dotazů jsem zjistil, že vlastnit lze pouze místnost - nikoliv terasu. Můj dotaz zní - i když jsem podepsal smlouvu, nebyl na mně spáchán podvod. Vždyť ten, kdo mi byt takto opatřený prodal MUSEL vědět, že terasa nemůže být součástí bztu v osobním vlastnictví - samozřejmě takto situovaná. Je mi celkem jasné, že jsem měl věc prošetřovat dříve, nicméně si myslím, že tak docela bez práva na své straně nejsem.
Tišler
Tišler
ODPOVĚĎ:
Pro komplexní odpověď by bylo vhodné znát textaci kupní smlouvy a dále např. prohlášení vlastníka domu vyhotovované při rozdělování domu na bytové jednotky. Terasa je skutečně v současné době (vždy tomu tak ale nebylo) dle § 2 zákona o vlastnictví k bytům součástí společných částí domu a je tedy ve spoluvlastnictví majitelů bytových jednotek. Pakliže ji deklaroval prodávající jakožto své vlastnictví, je otázkou za jakým účelem tak činil a zda-li se tímto obohatil (např. zda-li byla o cenu terasy zvýšena cena). V tomto případě by snad zde byl prostor pro otevření jednání s prodávajícím za účelem snížení kupní ceny příp. dokonce prodávajícímu pohrozit odstoupením od kupní smlouvy. Jak ovšem výše řečeno, bylo by vhodné znát okolnosti prodeje a zejména také dobu, kdy nabyl prodávající své vlastnictví. V roce 2002 resp. 2003 bylo totiž možné terasu do vlastnictví nabýt (nebyla součástí společných částí domu) a pakliže se tak stalo v těchto dobách, je možné ji také jednotku s terasou prodat a Vy by jste ji tak legálně nabyl a mohl tímto argumentovat vůči ostatním vlastníkům jednotek. S ohledem na výše uvedené je tedy nutno říci, že přesně by na Vaši otázku bylo možno odpovědět pouze se znalostí výše uvedených listin.
20.9.2005 13:39
OTÁZKA:
Bydlíme s dětmi v nájemním bytě napsaným na jméno mého bývalého manžela, který s námi bydlí.Při rozvodu jsme se dohodli, že byt bude napsán na mě a soud naše rozhodnutí potvrdil.Otázka: mají majitelé bytu při přepisování nájemní smlouvy právo požadovat změnu nájemní smlouvy s doby neurčité na dobu určitou(1 rok)?
Mila
ODPOVĚĎ:
Jednoznačně nemají. Ve zbývajícím odkazuji na odpověď na Vaši otázku č. 111466 níže.
20.9.2005 13:39
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,bydlíme s dětmi v nájemním domě
(s majitelem).Byt je psaný na mého bývalého manžela a po rozvodu jsem soudem potvrzený a i dohodou s mým bývalým mužem já.Majitelé mi dají novou smlouvu na mé jméno jen v případě, že bude změna smlouvy z doby neurčité na dobu určitou,což nechci.V závislosti na tomto mi sociální odbor nechce přiznat příspěvek na bydlení.Nejsem nájemcem bytu.Postupují správně? Co můžu udělat, aby se můj případ vyřešil bez soudu?Děkuji.
Mila
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že po rozvodu manželství se stala na základě rozhodnutí soudu jedinou uživatelkou bytu. Na Vaši osobu se vztahuje původní nájemní smlouva uzavřená s bývalým manželem (samozřejmě nájemné se zvyšuje ze zákona) a jste tedy řádnou nájemkyní bytu (byť smlouva nezní na Vás). Novou smlouvu na dobu určitou rozhodně nepodepisujte. Na sociálním odboru argumentujte tím, že jste řádnou nájemkyní bytu na základě rozhodnutí soudu a toto jim prokažte. Nevyjde-li Vám vstříc úřednice, obraťte se na její nadřízenou.
20.9.2005 13:40
OTÁZKA:
Dobrý den, v našem domě máme problém, který nevíme, jak vyřešit. Jedná se o dům (resp. vchod domu) s šesti byty v osobním vlastnictví (tzv. podílové spoluvlastnictví na jednom LV). Problém je, že do naší parcely zasahuje ještě část bytů sousedního vchodu a tak se tedy na našem listu vlastnictví objevují ještě další vlastníci. Tito vlastníci však nemají motivaci podílet se na rozhodování o údržbě apod. Jak je možné tuto situaci vyřešit - změnit katastrální mapu anebo převést podíly na bytové jednotky? S čím by museli vlastníci z vedlejšího vchodu souhlasit a jaké to může obnášet náklady? Děkuji za odpověď.
Dušan Havlík
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho popisu situace nejsem, upřímně řečeno, vůbec moudrý. Bylo by vhodné mít předmětný LV k nahlédnutí. Jestliže je však Vámi popsaná situace pravdivá, pak se jedná o nestandardní záležitost hodnou vyřešení, což však bez nahlédnutí do příslušných LV není možné. Předpokládám však, že Vám jde o to, aby se i další spoluvlastníci pozemku podíleli např. na údržbě společných částí Vašeho domu. Zde bych to však jako jejich povinnost neviděl (vlastní jen část pozemku, na rozdíl od Vás šesti), ale opět zdůrazňuji, že si nejsem vůbec jist, zda-li jsem Vám porozuměl. Převod vlastnických podílů obecně samozřejmě možný je, pochopitelně za souhlasu převádějícího.
20.9.2005 13:41
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,bydlíme se dvěma dětmi v domě, který je ve spoluvlastnictví nás/máme větš.podíl/-a sousedů(2 spoluvlastníci).S rozdělením domu na ideální poloviny sousedi nesouhlasí.K domu patří zahrada,kterou společně užíváme-a zde nastal problém-sousedi vlastní několik koček a dva psy-z toho jednoho velkého loveckého.Mladší syn (5 let)se psa bojí.Navíc zvířata zahradu znečisťují.Jakoukoli dohodu sousedi odmítají.Je možné s tím něco dělat?Předem děkuji za odpověď.
Jana
ODPOVĚĎ:
Ve věci by bylo vhodné znát konkrétní místní podmínky. Předpokládám, že Vámi uváděné „rozdělení domu na ideální poloviny“ je spíše snahou o reálné rozdělení věci, v tomto případě domu. To však většinou v těchto případech dost dobře technicky možné není. Bylo by však snad možné uvažovat o reálném rozdělení zahrady (na základě příslušné dohody vyžadující vklad do katastru nemovitostí), pakliže by to místní situace dovolovala, což by mělo za následek vytvoření dvou parcelních čísel, z nichž by každý ze spoluvlastníků užíval jednu zahradu. Pakliže místní situace rozdělení nedovoluje, je třeba využít ust. 139 obč. zák., které m.j. říká, že o hospodaření se společnou věcí, t.j. i zahradou, rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou dle velikosti podílů. Pakliže máte skutečně majoritní podíl, neváhal bych a sdělil bych minoritním vlastníkům svou vůli majoritního vlastníka ve smyslu, že si nakládání se zahradou tímto způsobem nepřeji. V případě dalších rozporů se bude nutno obrátit na příslušný soud.
20.9.2005 13:42
OTÁZKA:
Dobrý den.
Měl bych dotaz ohledně ohledně vypořádání mezi sourozenci.Bydlíme u rodičů mé manželky(manželka má 1 bratra) v rodinném domě.Rodiče na nás převedli před lety rodinný dům i z pozemkem(rodiče bydlí s námi-vecné břemeno),s tím,že dceři(mé manželce) darují dům a synovi(bydlí s rodinou v bytě) vyplatí finančně půlku odhadní ceny domu s pozemkem,tak aby oba měli stejně.Syn dostal od rodičů vyplacenou půlku odhadu domu(odhad ceny domu před 6 lety).My jsme s manželkou během těchto let dům za své peníze zrekonstruovali a v podkroví vybudovali novou bytovou jednotku.Bratr manželky(resp.švagrová) po nás teď vymáhají další peníze, s tím, že nemovitost má teď vyšší cenu.Nám se to zdá nehorázné s ohledem na to,že jsme vkládali do domu své peníze.Navíc je teď požadují po mé manželce,s tím že od ní nic nedostali.Ale rodiče jim přece už peníze po částech dali.Mají na další peníze nárok? Kdyby si chtěli nechat udělat nový odhad,máme právo jako nynějśí vlastníci ,nepustit je s odhadcem do domu?Za odpověd Vám předem děkuji.Petr
Petr
ODPOVĚĎ:
Nedávejte jim nic. Odhadce do domu nepusťte, máte na to právo. Pakliže rodiče o své vůli rozhodli, že věc vyřeší tak, jak jste ji popsal, t.j. že jednomu z dětí dají dům a druhému hotovost tak, aby oba měli stejně, je to jejich rozhodnutí, které se realizovalo před těmi cca 6 lety. Z Vašich investic poté, co jste se stali vlastníky domu, rozhodně nelze vyplácet někoho jiného, jednalo by se o jeho bezdůvodné obohacení. Snaha bratra možná zřejmě směřuje k tomu, aby v případě dědění bylo provedeno tzv. započtení darů v dědickém řízení (blíže § 484 obč. zák.), nicméně pakliže jsou dary stejné hodnoty příp. není-li čeho dalšího po rodičích dědit, bude jeho snaha marná, nemluvě o tom, že za doby života rodičů jsou takovéto snahy bratra amorální. Proto jejich nároky odmítněte stylem „na hrubý pytel hrubá záplata“.
20.9.2005 13:42
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore. Mám dotaz. Manželovi rodiče na mě a mého manžela převedli členská práva družstva. Když se domy převedli do osobního vlastnictví automaticky jsme se majiteli. Manžel má ještě bratra který dostane pozemek s chatičkou musíme ho ještě vyplatit z domu ?
Markéta
ODPOVĚĎ:
Věc může být z povahy věci sporná a záleží i na dalších okolnostech. Za života rodičů rozhodně nejste povinni k jakémukoli vyplácení, nedohodnete-li se jinak. Předpokládám, že členská práva a povinnosti jste nabyli bezplatně, t.j. darováním. V judikatuře bývalo sporné, jak takovouto hodnotu ocenit např. při vypořádání SJM či dědictví, nicméně nyní se judikatura přiklání k názoru, že je třeba hodnotu členských práv a povinností ocenit tzv. tržně. Nejsem schopen posoudit cenu ve Vašem případě, stejně tak ani hodnotu chaty s pozemkem. Nejvýhodnější v tomto případě by bylo, kdyby hodnoty byly přibližně stejné nebo kdyby rodiče poté,co darovali Vám „družstevní byt“ a bratrovi chatu vč. pozemku, neměli již žádného cennějšího majetku, proti kterému by šlo provést tzv. započtení darů dle § 484 obč. zák. V tomto případě by měl bratr zřejmě smůlu. Pakliže by ovšem po rodičích zbyl ještě nějaký hodnotný majetek, není vyloučeno, že by bratr mohl požadovat zápočet Vašeho daru s odkazem na skutečnost, že cena členských práv a povinností byla vyšší než cena daru, který obdržel on a o tento rozdíl by požadoval více při dědickém řízení po rodičích. V případě, že by u dědického řízení nedošlo k dohodě, odkázal by notář dědice se svými nároky na příslušný soud.
20.9.2005 13:44
OTÁZKA:
dobry den,po smrti meho otce/mam jeste dva sourozence/mi jeho manzelka/ma nevl.matka/ navrhla,jeste pred navstevou notare k vyporadani dedictvi,dohodu.Nabizi mi urcitou castku s tim,ze notari sdeli,ze jsme se dohodly.Nerozumim,co po me chce. Chci jen to,na co mam ze zakona narok.Jak se mam zachovat?
vlasta
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu dovozuji, že Váš otec zemřel bez zanechání závěti a ze zákona jsou k dědění povoláni jeho tři děti a manželka. Všichni jste účastníci dědického řízení, nicméně nevím, jaký je rozsah dědictví, zda-li se vyskytuje nějaký nemovitý majetek apod. Úkolem notáře bude určit rozsah dědictví a m.j. Vás i poučit o Vašich dědických právech a participování na dědictví. Ze zákona dědí v l. dědické skupině stejným dílem všechny děti a pozůstalý manžel. Doporučuji s uzavíráním jakékoli dohody vyčkat až na dobu, kdy bude jasné, co vlastně připadá do dědictví (např. pakliže se dědí nemovitost, je třeba ji znalecky ohodnotit). Dohodě a její podobě zákon meze neklade, ale aktivita Vaší nevlastní matky je rozhodně podezřelá. Pakliže se nedohodnete, soud potvrdí dědicům dědictví dle jejich dědických podílů. Jedná-li se o větší majetek, doporučuji se nechat zastoupit v řízení osobou znalou práva.
20.9.2005 13:45
OTÁZKA:
Dobry den, chtel bych realizovat okno na souseduv pozemek, jehož parcela je nazastavitelna. Povoleni pamatkaru mam, ale dotceny soused kategoricky nesouhlasi. Je mozne dostat stavebni povoleni bez jeho souhlasu? Dekuji za odpoved.
Anonym
ODPOVĚĎ:
Váš soused je sice ze zákona účastníkem stavebního řízení, nicméně to neznamená, že může svým nesouhlasem apriori vetovat jakékoli Vaše snahy o stavební změny vyžadující stavební povolení.. Soused by měl ve svém vyjádření uvést, v čem konkrétně mu Váš záměr vadí a jaké mu může přinést omezení. Úkolem stavebního úřadu pak bude posoudit jeho námitky a rozhodnout o stavebním povolení. Pakliže jsou Vaše informace pravdivé, mám za to, že by jste měl být ve své snaze o vydání stavebního povolení úspěšný.
20.9.2005 13:46
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, poraďte mi prosím jak mám postupovat v případě, že mi firma staví nový byt (na klíč) v novém bytovém domě a v dodatku mám jasně specifikováno provedení obkladů a dlažby, ale výsledek je úplně jiný: barva materiálu, způsob položení, jiná barva spárovací hmoty, atd. Stavitel se o tom se mnou odmítá bavit, že je vše v pořádku. Na koho se prosím mohu obrátit. Ještě jsem nepodepsal předávací protokol. Děkuji za odpověď.
Hynek Počátek
ODPOVĚĎ:
Obraťte se bez zbytečného odkladu na subjekt, se kterým máte uzavřenou smlouvu (což předpokládám stavitel není), žádejte vysvětlení a případně pohrozte nepřevzetím díla. Mělo by dojít k nápravě či např. ke slevě z ceny, pakliže se dohodnete na tomto řešení.
20.9.2005 13:46
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,můžete mi poradit, jak realizovat darování
poloviny nemovitosti,kterou celou vlastním,synovi.Děkuji za odpověď
Mirka
ODPOVĚĎ:
Rada je jednoduchá, nechte si sepsat darovací smlouvu, na základě které ½ nemovitosti synovi darujete. S ohledem na to, že darujete nemovitý majetek, musí být u smlouvy proveden vklad práva vlastnického na příslušném katastrálním úřadě. Syn následně uhradí 1 % darovací daň ze základu daně, což je cena darované ½ zjištěná znaleckým posudkem (v případě, že cena daru bude do 1 mil. Kč).
20.9.2005 13:47
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, po otci jsem zdědila pozemky (orná půda, vinice, zahrada) na Moravě, které už za života méto otce mělo v prońájmu družstvo (bývalé JZD). Po vyřízení dědictví mi poslali k podpisu nájemní smlouvu na tyto pozemky, kterou jsem odmítala podepsat, ale jelikož mně "vysvětlili", že pokud nepodepíšu smlouvu, pozemky mi vrátí, ať se o ně starám sama, podepsala jsem, bydlím totiž v Praze. Smlouva byla vystavena někdy v průběhu roku 1998(září, říjen), se zpětnou účinností od 1.1.1998. Minulý týden jsem obdržela novou nájemní smlouvu s účinností od 1.1.2005, kde je stanovena mimo jiné např. sedmiletá výpovědní lhůta, zplnomocnění nájemce , aby činil všechny úkony, které má právo učinit pronajímatel ve vztahu k pozemkům...atd..., že při ukočení nájemního vztahu se pronajímatel zavazuje uhradit nájemci cenu trvalých porostů nacházejích se na pozemcích, atd.. dále také, že nájemce má právo provést změnu druhu pozemku a zajistit zápis těchto změn do katastru nemovitostí, a spoustu dalších podmínek, které si nájemce nadiktoval...
Cena nájmu stejná někdy od roku 1987, bez inflace, to odmítají v nové smlouvě, pouze tentokrát navýšena o 200 Kč za sedmiletou výpovědní lhůtu a snad ještě je v ceně nájmu započítána daň z pozemků, kterou jako vlastník podle nového zákona musím platit sama(do minulého roku hradilo družstvo). Nedokládají snímek mapy, kde jsou pozemky s porosty, které bych v případě podepsání této smlouvy a následně jejím ukončení měla platit. Celkem je cena za pronájem 1680 Kč/rok, které posílají poukázkou na poštu, pokud se v termínu nevyzvedne, pošlou peníze složenkou a poplatek za odeslání složenky si strhnou z nájemného. Nyní v nové smlouvě je cena za pronájem navýšena, domnívám se, že to je o poplatek za daň a výše uvedený příplatek 200 Kč. Nechci takovouto smlouvu podepsat, protože je to jednostranná smlouva, která potlačuje práva pronajímatele, navíc ji zástupce družstva podepsal 1.8.2005 s účinností 1.1.2005, což se domnívám, že není správně. Nebyla ukončena původní smlouva dohodou, a ani není o tomto zmínka v nové smlouvě. Poradíte mi prosím co mám dělat, tedy kromě toho, že nemám takovouto smlouvu podepsat? Děkuji za odpověď.
Lucie Adamová
ODPOVĚĎ:
Ve svém dotazu popisujete svou nespokojenost s nabídnutými podmínkami pronájmu Vašich pozemků. Problémem ve Vašem případě je, že předmětné pozemky není možno patrně fakticky pronajmout nikomu jinému, nikdo jiný o tyto pozemky nemá patrně zájem a máte tak ztíženou vyjednávací pozici. Jediné doporučení, které Vám lze dát je to, abyste se případně pokusila vyhledat jiného potencionálního nájemce.
3.10.2005 15:05
OTÁZKA:
Vážený pane doktore,
má dcera zdědila po babičce domek a byt, v němž zůstanu bydlet já. Domek jsme prodali a koupili za něj druhý byt, ve kterém bude bydlet dcera, ale který je ve vlastnictví mém (každá tedy máme ve svém vlastnictví jeden byt).
Dotaz: jak udělat, aby v případě, že se vdám a něco se stane ať už mně, nebo mému manželovi, nezdělily druhý byt, pořízený výlučně za peníze dcery, i když je v mém vlastnictví, spolu s dcerou také děti z manželova prvního manželství?
Děkuji za odpověď.
Eva J., Praha
ODPOVĚĎ:
Jako dědicové ze zákona by u Vás v první dědické skupině připadali v úvahu Vaše děti a Váš manžel, přičemž by každý dědil rovným dílem. Pokud není Vaším záměrem aby po Vás dědil Váš manžel, pořiďte písemnou závěť. Manžel zůstavitele není neopominutelným dědicem ( na rozdíl od dětí zůstavitele) a lze tedy veškerý Váš majetek odkázat např. jenom dětem. Závěť můžete sepsat vlastní rukou s tím, že musí být podepsána 2 svědky. Doporučuji Vám však závěť zřídit i druhou možnou formou, tj. formou notářského zápisu.
3.10.2005 15:06
OTÁZKA:
Dobrý den, mám několik vzájemně souvisejících dotazů : máme byt v kaskádovém domě s 11 dalšími vlastníky. Náš dům byl stavěn tak, že jsme nejprve založili BD, uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě a pak samotnou kupní smlouvu a následně Společenství vlastníků ( existuje zároveň s BD ). Součástí naší smlouvy a ceny bytu je i právo k užívání garážového stání s konkrétním číslem v suterénu domu. Na rozdíl od obvyklé praxe v okolních domech stejného typu však v našem domě došlo k tomu, že byly postaveny a prodány byty i bez garážového stání.Nyní však vlastníci těchto bytů parkují na garážových stáních, která nezaplatili s tím,že na to mají nárok, neboť se jedná o společné prostory a k nim mají spoluvlastnický podíl.Právník družstva krčí rameny, že na to opravdu mají nárok a na otázku, co když se postaví třeba na naše místo, tvrdí, že po právní stránce je to v pořádku a vyhodit ho můžeme leda násilím ( pokud by domluva nebyla možná ). Těm, kteří máme za stání zaplaceno, se tento přístup zdá víc než nemorální.Navíc díky neobsazeným garážovým stáním zůstal dluh BD u zhotovitele stavby, který nyní odmítá provádět záruční opravy, dokud mu dluh nebude uhrazen. BD se snaží prodat zbylá stání, ale podle " neplatících " spoluvlastníků na to nemá právo, neboť s prodejem bytových jednotek přešly tyto prostory do majetku Společenství. Může Společenství tato volná stání pronajmout i osobám cizím, které nejsou členy SV ? Je k tomu potřeba souhlas všech vlastníků ? Předem děkuji za odpovědi a přeji hezký den, Mgr. Spurná.
Mgr.Spurná
ODPOVĚĎ:
Pokud dobře rozumím dotazu, spočívá problém v tom, že v domě, který je rozdělen na bytové jednotky podle zákona o vlastnictví k bytům část vlastníků bytů koupila byty s tím, že je s vlastnictvím bytu spojeno i právo užívat garážová stání v suterénu budovy. S částí bytů právo užívat suterénní prostory spojeno není, přesto tito vlastníci garážová stání užívají s argumentací, že jejich právo plyne z titulu spoluvlastnictví části domu. Podle mého názoru o tom, jakým způsobem mají být užívány společné části domu rozhoduje společenství vlastníků. pokud by společenství rozhodlo a odhlasovalo ( upravilo v domovním řádu, že garážová stání mohou užívat pouze vlastníci bytů kteří „zaplatili“ o ostatní pouze za úhradu, bylo by to podle mého názoru možné. prodat garážové stání nebude pravděpodobně možné, pokud není samostatnou nemovitostí, ale bylo by asi možno ho pronajímat třetím osobám.
3.10.2005 15:09
OTÁZKA:
Dobrý den, před 14-ti dny jsem "koupila" družstevní byt. Zajímalo by mě, jak je ošetřené to, že by zde měl někdo již dříve nahlášen trvalý pobyt a já o tom nevěděla. Tím pádem pokud by se dotyčný zadlužil, přišel by exekutor do mého bytu s bral mé věci? Jak se dozvím, že je v mém bytě stále ještě někdo nahlášen a jak docílit toho, aby adresu trvalého bydliště změnil?
Děkuji za odpověď.
Pospíšilová
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že možnost zjistit, zda v družstevním bytě jehož jste nájemkyní není hlášena k pobytu jiná osoba je patrně nemožná, příslušný správní orgán Nebude mít právní povinnost Vám takovou informaci sdělit. Věc Vám doporučuji si ještě ověřit u příslušné ohlašovny pobytu. teoretická možnost, že by byla vedena exekuce na vaše věci zde existuje. Doporučuji Vám obrátit se na předchozího člena bytového družstva od kterého jste členský podíl odkoupila s tím, aby Vám sdělil, zda v bytě byla evidována k trvalému pobytu nějaká jiná osoba s tím, že pokud by to nesdělil a vznikla Vám škoda (např, tím, že byste musela podávat žalobu na vyloučení věcí z exekuce) požadovala byste náhradu škody. Pokud byste zjistila, že nějaká osoba je v bytě evidována, bylo by možno, abyste sama požádala o zrušení údaje o pobytu takové osoby, což zákon umožňuje.
3.10.2005 15:10
OTÁZKA:
Dobrý den, mám otázku pro dobu před rozvodem. Nebylo ještě provedeno majetkové vypořádání a manžel mi vyhrožuje, že mi sebere vše. Potřebuji vědět, co všechno se počítá do spoluvlastnictví manželů.Máme byt ve společném vlastnictví, vybavení bytu a auto.Manžel do toho počítá i věci a předměty, které jsme již za trvání manželství jako opotřebené vyhodili ( televize,video, staré auto).Děkuji
pavla
ODPOVĚĎ:
Rozvodem manželství zanikne i společné jmění manželů které pak musí být vypořádáno. Zákon umožňuje a preferuje, aby se rozvedení manželé vypořádali dohodou. Taková dohoda musí mít pokud se týká nemovitostí písemnou formu a musí být zapsána do katastru nemovitostí. Pokud se manželé nedohodnou, může každý z nich podat soudu návrh, aby provedl vypořádání zaniklého společného jmění s tím, že soud rozhoduje podle principů, že podíly obou manželů na majetku by měly být v zásadě stejné s tím, že se přihlíží i k tomu, jakou měrou se kdo zasloužil o pořízení společného majetku. To tedy znamená, že i ten z manželů, která nepracoval, nevydělával a pečoval např. o děti a domácnost bude mít své nesporné nároky na podíl na majetku. Předmětem vypořádání je majetek, který existoval v době právní moci rozvodu, neexistující věci nelze vypořádávat. Podle zákona dále platí, že nevypořádají-li se manželé do 3 let od právní moci rozvodu ani není podán návrh na vypořádání soudem, jsou movité věci ve vlastnictví toho z manželů, který je pro svou potřebu převážně užívá a nemovitosti pak v podílovém spoluvlastnictví s tím, že jejich podíly jsou stejné.
3.10.2005 15:11
OTÁZKA:
Dobrý den, mám byt v osobním vlastnictví, zapsaný na třech listech vlastnictví (byt, podíl na společných částech domu a podíl na pozemcích). Při zápisu věcného břemene doživotního užívání pro mé rodiče, zapisuje se toto břemeno na všechny listy vlastnictví nebo jen na list vlastnictví, kde je zapsán byt?
Šebestova
ODPOVĚĎ:
Podle mého názoru věcné břemeno vázne jen na právně samostatné nemovitostí, tj. bytu. Spoluvlastnický podíl na domu ani podíl na pozemku s obsahem věcného břemene – tj. dohody o tom, že někdo třetí může nemovitost užívat s účinky pro každého případného dalšího vlastníka bytu, s obsahem věcného břemene nesouvisí.
3.10.2005 15:11
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
s přítelem budeme stavět dům a o stavební povolení budeme žádat společně jako Jan B. a Monika N. Stavbu budeme financovat ze stavebních spoření, přítel asi ze dvou třetin a já z jedné třetiny. V průběhu stavby se chceme vzít a zajímalo by mě, jak to bude po stavbě s vlastnictvím domu. Jde to ošetřit tak, aby i po svatbě patřila manželovi větší část domu, když do toho vkládá víc? Nebo je to tak, že co vložíme před svatbou je každého z části, kolik vložil a co je postavené po svatbě už je společné? Kdo bude vlastně majitel? Manželé B. nebo Monika B. a Jan B. Chtěla bych, aby manželovi patřila větší část domu, protože do něho vkládá víc, nebo myslíte, že to není rozumné?
Děkuji předem za odpověď
Monika
ODPOVĚĎ:
Bude záležet na tom, kdy se rozestavěná stavba stane právně samostatnou nemovitostí. Podle katastrálních předpisů i judikatury soudu se tak stane v okamžiku, kdy je patrno dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaží domu. Jestliže v této době budete již manželé, dům by měl být ve společném jmění manželů. Jestliže uzavřete sňatek později, bude dům ve Vašem podílovém spoluvlastnictví na základě vaší dohody bez ohledu na to, kdy bude dokončen. Zákon umožňuje modifikovat rozsah společného jmění, bez ohledu na popsané skutečnosti by bylo možno využitím institutu tzv. rozšíření nebo zúžení společného jmění dosáhnou žádoucího stavu vlastnických poměrů. Pokud se týká otázky, zda je rozumné, aby manžel byl většinovým spoluvlastníkem, mám za to že z hlediska Vaší právní jistoty by bylo lepší, abyste dům měli ve společném jmění manželů. Stávající zákonná úprava totiž zakotvuje, že o hospodaření společnou věcí rozhoduje majoritní spoluvlastník(-níci) Hospodařením společnou věcí se rozumí i bydlení a mohlo by se stát, že by Váš manžel v případě rozpadu Vašeho vztahu Vás vyloučil z užívání nemovitosti. Minoritní spoluvlastnický podíl na domě by byl také obtížně prodejný, či zcela neprodejný.
3.10.2005 15:11
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, v květnu 2004 jsme požádali Bytové družstvo občanů o převod bytu do osobního vlastnictví. K dnešnímu se transakce neuskutečnila neboť předsedkyně představenstva již dvakráte neuspěla na katastr. úřadě s prohlášením vlastníka.Nyní ho zpracovává potřetí. není však jisté, že bude konečně v pořádku a vklad bude povolen. Tlačí nás čas, protože byt je dlouhou dobu prázdný a zájemce o koupi čeká již 8 měsíců na papírové vypořádání. Vznikla nám dost velká finanční ztráta. Porušila těmi průtahy paní předsedkyně něco? Můžeme jí žalovat? Nebo nám nezbývá než čekat, až se jí prohlášení vlastníka podaří sesmolit tak, aby jej katastr vzal??
děkuji
Helena
ODPOVĚĎ:
Pro zaujetí názoru, zda by předsedkyně družstva odpovídala za škodu není v dotazu evidentní dostatek relevantních informací. Pokud je Vámi popsaný stav důsledkem v těchto krajích rozšířené laické a nekvalifikované právní svépomoci, jak tomu v kraji bývá zvykem, vhodnou formou by bylo patrně iniciovat na členské schůzi bytového družstva, aby záležitost byla svěřena odborníkovi.
3.10.2005 15:12
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, chtěl bych prodat byt v osobním vlastnictví a koupit byt jiný. Byt byl původně družstevní a byl mně převeden družstvem před 1 rokem . Bydlím v něm celkově 15 let . Kolik % z prodejní ceny ( 2.500.000 Kč ) budu platit jako daň ? Nový byt stojí cca 2.300.000 Kč. Je tam tedy rozdíl 200.000 Kč. Děkuji za odpověď Vízek
Vizek
ODPOVĚĎ:
Dotaz směřuje zřejmě k otázce daně z příjmu. Ve Vašem případě byste byl osvobozen od daně z příjmu pouze v případě, že byste prostředky použil na uspokojení bytové potřeby. O částku 200 tis. se Vám v příslušném roce zvýší daňový základ daně z příjmu, absolutní výše daně je závislá na celkových příjmech v daném roce , které přiznáte finančnímu úřadu.
3.10.2005 15:12
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore, chtěla bych se Vás optat, jak je to s uhrazením daně z převodu nemovitosti a jak postupovat v případě, že prodávající daň neuhradí do stanovené lhůty. Spadá úhrada daně po proběhnutí lhůty automaticky na vrub kupujícího? Děkuji Vám za odpověď.
simona
ODPOVĚĎ:
Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je prodávající, kupující za zaplacení daně ze zákona ručí. Pokud tedy daň nezaplatí prodávající může finanční úřad požadovat úhradu v plné výši jak od dlužníka, tak od ručitele. Pokud ručitel splní závazek za dlužníka, má právo na „ regres“ vůči dlužníkovi a může se i soudně domáhat, aby mu dlužník jím zaplacenou částku daně uhradil.
3.10.2005 15:13
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore!
Potřebovala bych poradit s problémem, který mne trápí již velmi dlouho. Na domě, který je nyní v mojim vlastnictví, proběhla před shruba rokem exekuce. Dům byl dříve mojí matky a po zaplacení dluhu jsem od ní dostala dům darem. Nyní bych chtěla dům prodat, ale slyšela jsem, že pokud dříve proběhla na domě exekuce, je daná zákonem nějaká lhůta a dům před zkončením lhůty prodat nemůžu. Je na tom něco pravdy? Pokud ano, jak dlouhá je tato doba, nelze jí nějak obejít (např.vyšší daň apod.) a kde v zákoně bych tyto informace našla? Předem Vám moc děkuji
za odpověď!
S pozdravem Zuzana
Zuzana
ODPOVĚĎ:
Jestliže byl dům předmětem exekuce nebylo možno dům prodat, v rozhodnutí o nařízení exekuce se podle zákona dlužníkovi výslovně zakáže dům zcizit a takové rozhodnutí je zapsáno do katastru. Pokud byla celá dlužná částka dobrovolně uhrazena, musí být exekuce nejdříve soudem zastavena (soud vydá usnesení) a takové rozhodnutí o zastavení exekuce musí být zapsáno do katastru nemovitostí. Pokud jsou tyto podmínky splněny nemělo by podle mého názoru prodeji nic bránit.
3.10.2005 15:13
OTÁZKA:
Dobrý den. Nechali jsme si postavit řadový RD. Těsně na hranici našeho pozemku stála oplocená provizorní stavební buňka, kterou zapůjčila stavební firma jisté s.r.o., a ta z této boudy provozuje (jako původně provizorní řešení) již 2. rok připojení kabelové televize a internetu. Začátkem letošního roku jsme od obecního úřadu přikoupili pozemek na rozšíření našeho stávajícího pozemku. Na části tohoto nového pozemku ovšem tato buňka stojí. Žádali jsme s.r.o., aby opustila náš pozemek a zároveň stavební firmu, aby odstranila svojí boudu. Majitel s.r.o. s námi vůbec nekomunikuje a nijak nekoná, stavební firma zaujala postoj, že je to spor mezi námi a s.r.o., my ovšem nemůžeme vlastní pozemek ani připojit k původnímu, ani oplotit, ani užívat. Buňka je napojená kabelem na el. síť, takže násilným odsunutím např. jeřábem, bychom poškodili zařízení uvnitř. Jak můžeme donutit s.r.o., aby opustila náš pozemek? Není porušován i Živnostenský zákon? Vystavujeme se sami nebezpečí stíhání při násilném odstranění-odsunutí této boudy z našeho pozemku? Děkuji Vám za odpověď.
Karla
ODPOVĚĎ:
Pokud není buňka se zemí spojena pevným základem nejedná se podle mého názoru o stavbu – nemovitost- , kde by stavební úřad mohl rozhodnout o jejím odstranění, ale doporučuji Vám věc konzultovat s příslušným stavebním úřadem. Cestu bych neviděl ani ve svémocném odstranění stavby. Doporučoval bych zvážit podání žaloby na vyklizení soudu s tím, že by k samotnému vyklizení mohla být firma donucována i opakovaným ukládáním pokud soudem až do výše 50 tis. Kč.
3.10.2005 15:14
OTÁZKA:
Dobrý den pane doktore,
ráda bych Vás poprosila o radu týkající se daně z příjmů z prodeje bytu v osobním vlastnictví. Vlastním byt 4 roky, který jsem nabyla darem od babičky a nemám v něm trvalé bydliště. Chtěla bych byt vyměnit za RD, popřípadě byt prodat a koupit RD. Jaká % daň z příjmu by se na mě vztahovala nebo je nějaká možnost osvobození od daně z příjmů, pokud peníze z prodeje bytu investuji do koupě RD? A byl by v tomto případě rozdíl mezi prodejem a výměnou bytu?
Monika Volkovová
ODPOVĚĎ:
Pokud v bytě nemáte a nebudete mít ani po dobu kratší než 2 roky trvalé bydliště, budete od daně osvobozena jen v případě, že ji budete před prodejem vlastnit po dobu nejméně 5 let. Pro osvobození od daně z příjmu z důvodu použití získaných prostředků na uspokojení bytové potřeby je třeba mít zároveň v domě bydliště po libovolnou dobu bezprostředně před prodejem.
3.10.2005 15:15
OTÁZKA:
Vážený pane doktore, prosim o radu. Jsem spolumajitelka idealni poloviny rodinneho domu. Spolumajitel, tež vlastni jednu polovinu domu a obývá prvni patro. Ja obyvam prizemi. Vchod do domu a chodba je spolecna. Nyni si spolumajitel u sebe ubytoval 2 Ukrajinky, aniž by mi to oznamil. Múže bez meho souhlasu, jako spolumajitele, takto jednat? Dojkonce jim spolumajitel dal i klíče, takže si mohou do domu chodit kdykoli. Jeho jednání se mi nelíbí a nevím, jak se proti tomuto branit. Děkuji Vám velice za radu.
Helena
ODPOVĚĎ:
Podle zákona o hospodaření společnou věcí rozhoduje majorita spoluvlastníků s tím, že pro případ, že se nedosáhne většiny nebo dohody u spoluvlastníků se stejným spoluvlastnickým podílem, rozhodne na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud. Rozhodnutí o tom, kdo bude a za jakých podmínek dům obývat je hospodaření se společnou věcí. Pokud tedy mezi Vámi nedojde k dohodě, můžete se obrátit na soud aby rozhodl.
3.10.2005 15:15
OTÁZKA:
Přeji krásný den, prosím poraďte mi, jak postupovat. S manželem jsme prodali dceři 1/5 rodinného domku před přibližně jedním rokem. V katastru nemovitostí je tato změna již zaznamenaná, ale stále nemáme zaplacenou daň z převodu nemovitosti. Máme se starat, nebo nás finanční úřad vyzve k zaplacení. Děkuji za radu a přeji krásný zbytek dne Helena
Helena
ODPOVĚĎ:
Pakliže jste prodali nemovitost resp. její část po 1.1.2003, pak rozhodně konejte. Byli jste totiž povinni ve lhůtě do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad práva vlastnického, podat nejenom daňové přiznání, ale také daň z převodu nemovitostí uhradit. Pakliže jste po termínu, hrozí Vám sankce v podobě zvýšení daně o 10 % + penále.
3.10.2005 15:16
OTÁZKA:
Dobrý den, pane doktore, vzhledem k tomu, že v našem novém domě není v Prohlášení vlastníka vymezeno, že část společných prostor domu je ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek, konkrétně halová garáž,dá se to dodatečně vymezit změnou Prohlášení vlastníka ? Je k tomu potřebný souhlas všech vlastníků nebo jen 3/4 ? Děkuji a přeji hezký den.
Jarka
ODPOVĚĎ:
Ano, postupujte změnou prohlášení vlastníka. Dle § 11 odst. 4) zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví k bytům v platném znění platí, že pro přijetí usnesení o věcech, které jsou m.j. obsahem prohlášení vlastníka (což je i určení společných částí budovy), je zapotřebí 3/4 většiny přítomných hlasů.
3.10.2005 15:17
OTÁZKA:
Bydlím v řadovém rodinném domu s 2 byt.jednot. V jedné bydlím s manželém, v druhé manželovo bratr s rodinou. Domek vlastní manžel s bratrem. Každý vytápíme svým vlstním plynovým kotlem 2 plynoměry) svoji polovinu. Bratr má u svého kotle závadu - prorezlý kouřovod. V domě panuje naplatá občas nesnesitelná atmosféra, nelze se na ničem domluvit, nelze bratra přiměk k opravě havarijního stavu kouřovodu (dle sdělení odborníka). Vzhledem k tomu, že se jedná o nebezpečné úniky zplodin a řadový dům, máme obavy z ohrožení životů a majetku našich i ostatních. Jak v takovém případě postupovat (je možné zavolat plynárny, až případ vyřeší).
Jarka P
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že domek je v podílovém spoluvlastnictví. Jedná se tedy o společnou věc. O hospodaření se společnou věcí pak rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou dle velikosti podílů. Je pravděpodobné, že v tomto Vašem konkrétním případě, kdy jsou podíly na věci zřejmě stejné, by zřejmě nebylo dosaženo dohody (skončilo by to tzv. „na remízu“) a v tomto případě by bylo nutno, aby spor rozhodl soud. Je však vždy lépe se dohodnout, např. v tom, že po dohodě s bratrem opravu zafinancujete (nemá-li bratr okamžité prostředky a on Vám to časem splatí), příp. mu jinak s opravou pomůžete. Kdyby ovšem tudy cesta nevedla, nezbyla by Vám skutečně než cesta soudní, nicméně ještě před tímto řešením by bylo vhodné bratra Vašeho manžela upozornit na to, že za určitých okolností (pakliže skutečně vážně hrozí újma na majetku a zdraví) by mohlo jeho jednání vykazovat znaky trestného činu obecného ohrožení. Stejně tak i řešení cestou soudní v řízení občansko právním by jej přišlo na nemalé prostředky (zřejmě by se vyhotovovaly znalecké posudky apod.) a tyto by musel jakožto strana, která by spor s největší pravděpodobností prohrála, uhradit.
19.10.2005 18:16
OTÁZKA:
Vazeny pane doktore.Jsem vlastnikem rodinneho domu se dvema bytovymi jednotkami.V jedne bydlim ja s manzelkou,ve druhe nas dospely mladsi syn (neplati najem,neplati udrzbu,plati pouze spotrebu el.energie).Mam v umyslu rodinny dum prodat a prestehovat se s manzelkou do nejake klidnejsi lokality.Syn s tim vsak nechce souhlasit,nechce se odstehovat (a to mu chceme pomoci napr.financovat koupi jednopokojoveho bytu).Podobne je to i se starsim zenatym synem,ktery u nas jiz nekolik let nebydli,ale nechce si u nas zrusit trvaly pobyt.
Proste chci prodat rodinny dum,ale neumim zajistit,aby byl po prodeji prazny a bez osob se zapsanym trvalym bydlenim.Jak na to?
Josef
ODPOVĚĎ:
Dům můžete prodat i bez souhlasu Vašich synů. Staršímu (ženatému synovi) můžete úředně zrušit trvalý pobyt i bez jeho souhlasu postupem předpokládaným § 12 zák. č. 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel. Co se týče mladšího syna, bude to trochu problém, nicméně nový majitel nepochybně cestou soudní dosáhne i jeho vyklizení z domu, pakliže to nepůjde po dobrém. Každopádně by bylo dobré se pokusit se synem dohodnout, aby přijal Vaši galantní nabídku zafinancování bydlení, neboť v případě nedohody by jeho obstrukce s vyklizením domu mohly způsobit potíže s plánovaným prodejem ne-li dokonce snížení kupní ceny.
19.10.2005 18:17
OTÁZKA:
prevod druzstevni osobni
Anonym
ODPOVĚĎ:
Nelze zodpovědět pro nedostatek údajů.
19.10.2005 18:17
