Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Dobrý den. Bydlím v dvoupodlažním domě, kde je celkem 8 bytů. Každý z majitelů je vlastníkem jedné ideální osminy vzhledem k celku nemovitostí. Do budoucna uvažujeme jako sdružení vlastníků, že bychom si každý z nás osmi nechal převést v katastru nemovitostí svůj byt do osobního vlastnictví. Mimo to bychom chtěli aby k bytům v přízemí patřily i prostory v suterénu (zde jsou nebytové prostory - sklepy, prádelna, kočárkárna) a k bytům v patře patřily prostory v podkroví. Obracím se tedy na Vás s dotazem co všechno pro to musíme udělat za předpokladu, že všichni majitelé souhlasí s převodem, a jak vysoké poplatky máme očekávat? Děkuji za dopověď. KK.
Květa Kučerová
ODPOVĚĎ:
Rozdělení domu na jednotlivé bytové jednotky se provádí tzv. Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek, které musíte podat spolu s návrhem na příslušný katastrální úřad. Po rozdělení domu na bytové jednotky pak převedete jednotlivé byty a další části domu spolumajitele. Ve Vašem případě však nedostane každý ze současných spolumajitelů stejnou část (jak uvádíte sklepy, prádelnu či kočárkárnu), proto tedy budou ti, kteří dostanou větší části, muset uhradit darovací daň.
30.7.2004 9:44
OTÁZKA:
Dobry den pan Ruzicka, chcela by som sa dozvediet, ako budu moct nakupovat nemovitosti po vstupe do EU cudzinci, tiez z EU. S manzelom sme si kupili bytik a pozemok v CR, zatial na manzelovu matku, ktora je obcanom CR, kedze chceme zacat stavat v blizkej buducnosti v CR rodinny dom, chceli by sme vediet, ci aspon ten bude moct byt na nas (obcanov SR). Zatial nikde som tuto informaciu nenasla, udajne tato otazka aspon do minuleho mesiaca nebola uplne doriesena (ci tam bude nejake prechodne obdobie). Zatial nezijeme v CR trvale ani prechodne. Dakujem za info.
Jana
ODPOVĚĎ:
Nemovitosti, s výjimkou pozemků, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží a pozemků určených k plnění funkce lesa, mohou v ČR mimo jiné nabývat také cizinci s průkazem o povolení k pobytu v ČR pro státního příslušníka členského státu Evropské unie.
30.7.2004 9:45
OTÁZKA:
Dobrý den. Koupil jsem nový byt do osobního vlastnictví. Po měsíci se na stropě objevily mokré fleky, prasklina na zdi atd. Vše jsem písemně reklamoval prodávajícímu a ten mi odepsal, že celou věc postoupil stavební firmě a tím je prý pro něj reklamace vyřízena. Uplynulo několik měsíců a nic se neděje. Bojím se vzniku plísní v bytě. Jakým způsobem se domohu, aby závady byly odstraněny ? Mohu sám požádat znalce aby mi zpracoval znalecký posudek na vzniklé a neodstraněné závady a honorář za tento posudek požadovat na prodávajícím ?
Dík za odpověď.
Pavel
ODPOVĚĎ:
Odstranění vad či slevy z kupní ceny se musíte domáhat na prodejci, který je za ně odpovědný a je na něm, jakým způsobem vady odstraní nebo nechá odstranit. V případě, že nebudou Vaše výzvy k odstranění vady či slevy z kupní ceny prodejcem vyslyšeny, můžete tyto vady odstranit sám a pak žádat na prodávajícím náhradu škody, popřípadě se obrátit se žalobou o náhradu škody na příslušný soud. Dále máte právo na náhradu nutných nákladů vzniklých v souvislosti s uplatněním svého práva (např. znalecký posudek,…) , ovšem jen tehdy, pokud prodávajícímu tyto náklady oznámíte.
30.7.2004 9:46
OTÁZKA:
Dobrý den..Mám takový dotaz. 1-Chtěl bych zažádat o obecní (městský byt a zajímalo by mě na který úřad se mám obrátit a jak postupovat. 2-Slyšel jsem že některé obce (MČ) nabízejí obecní byty, které jsou zadlužené s tím že který zájemce je ochoten dlužnou částku zaplatit byt dostane (konkrétně jsem o tom slyšel v Brně) je to pravda?může MČ takhle postupovat? 3-V domě kde jsou obecní byty existuje půda. Měl bych zájem půdu koupit a předělat ji na byt jak postupovat? děkuji za odpověď
Dalibor
ODPOVĚĎ:
Tyto věci si řeší majetkové odbory příslušných městských úřadů samy. Obraťte se s těmito dotazy přímo na úředníka tohoto odboru. Nabídky bytů k prodeji zveřejňuje MÚ na své vývěsní desce a většinou také na internetu.
30.7.2004 9:47
OTÁZKA:
Chci koupit byt v osobním vlastnictví a v realitní kanceláři mi bylo oznámeno, že k bytu je věcné břemeno - nájemník, který má užívací právo na jednu místnost a zároveň, že byt volný ihned. Nerozumím tomu, musela bych nájemníka nějak vyplatit, nebo se s ním soudit?
Markéta
ODPOVĚĎ:
Zřejmě se jedná o částečně obsazený byt. Vystěhování nájemce bude zřejmě nemožné bez toho, aniž byste se s ním dohoda a případně mu zajistila náhradní byt nebo ho vyplatila. Buďte proto při koupi tohoto bytu velmi obezřetná.
30.7.2004 9:48
OTÁZKA:
Dobrý den. Vlastníme s manželem rod. domek, který stojí v cestě budoucí silnici. Víme, že nám nic jiného nezbývá, než prodat, ale nevíme jak se podobná situace řeší v praxi. Kolik se nechává po výkupu čas na hledání bydlení, nebo patří mezi jejich povinnosti nabídnout nám odpovídající rod. domek. Existuje tržní hodnota domu, ale vznikají i jiné náklady s přestěhováním - např. kuchyň na míru apod. Děkuji za odpověď.
Ivana
ODPOVĚĎ:
Všechny Vaše dotazy byste měli vyřešit ve smlouvě o prodeji domu, jak případnou dobu pro vyhledání nového bydlení, zajištění náhradního rodinného domu, náhradu nákladů na stěhování, apod., kdy tyto podmínky mohou být do smlouvy začleněny.
30.7.2004 9:48
OTÁZKA:
Před revolucí moje maminka zdědila domek ze závěti po své tetě.Ještě jsme jej ani nestihli vyklidit a už na nás úředníci městečka začali tehdy tlačit, abychom dům odprodali městu, protože komunikace, která vede v jeho těsné blízkosti, se bude rozšiřovat a město bude vykupovat i domky ostatní.Mamka nakonec uvěřila a město její domek za cenu 46.000 Kč vykoupilo. Po revoluci, když se ukázalo, že silnice se stavět nebude a dokonce to snad ani v plánu nikdy nebylo, požádala mamka městský úřad o navrácení domku z důvodu prodeje za nápadně nevýhodných podmínek.
Přezkoumání se vleklo a nakonec přišel od právníků, které si město najalo,dopis, že naší žádosti vyhověno nebude a abychom se obrátili na okresní soud.Jenomže dopis s oznámením o nevydání a výzvou byl poslán tak, aby datum , do něhož se tehdy mohlo žádat o vydání nemovistosti u soudu (tuším že šlo o rok 1993?), již bylo neplatné. Zkrátka, abychom se obrátit na soud nestihli. Mamka to tedy vzdala.Město "náš" domeček pronajalo za nemalou částku k podnikání soukromé firmě a mne by zajímalo, zda se skutečně nemáme již práva domáhat navrácení domku, v němž žila moje prababička, babička,vyrůstala mamka a o prázdninách jako dítě i já.
Alice
ODPOVĚĎ:
Ustanovení § 115 a násl. stavebního zákona jasně hovoří o tom, že vyvlastněné nemovitosti lze využívat jen k účelům, pro které byly vyvlastněny. Pokud nemovitosti nejsou využívány k účelům, pro které byly vyvlastněny, může stavební úřad na žádost toho, komu byly nemovitosti vyvlastněny, rozhodnutí o vyvlastnění zrušit. Domnívám se však, že ve Vašem případě je tento nárok již promlčen.
30.7.2004 9:50
OTÁZKA:
Dobry den, chceme si s pritelem koupit byt v osobnim vlastnictvi. Je mozne, abychom byli oba dva vlastniky bytu, i kdyz nejsme manzele?
Jana Pryčková
ODPOVĚĎ:
U bytu v osobním vlastnictví je možné, aby byly jeho majiteli dvě osoby (na rozdíl od družstevních bytů), v kupní smlouvě budete uvedeni jako dva kupující a každý z vás pak bude vlastnit jednu polovinu bytu.
30.7.2004 9:51
OTÁZKA:
Dobrý den,jsem vlastníkem 1/3 rod.domku,kde tento podíl prodávám.Sepsala jsem s budoucím kupujícím "Slouvu o uzavření budoucí kupní smlovy"na dohodnutou kupní cenu dne 16.7.2002. Začali jsme stavět a teď bych peníze potřebovala.Stále vše odkládá.Jak ho donutit, aby aspoň vyplatil zálohu?
Děkuji Vám.
Alena Nečasová
ODPOVĚĎ:
Pokud máte s kupujícím již uzavřenou smlouvu, ve které jsou sjednány podmínky uhrazení kupní ceny, je dost obtížné ji změnit bez souhlasu kupujícího. Tato podmínka šla sjednat při uzavírání smlouvy, teď už bohužel kupujícího k dřívější platbě nijak donutit nemůžete.
30.7.2004 9:51
OTÁZKA:
Přeji krásný den. Bydlím v rodinném domě v mém vlastnictví, mám přítele, který vlastní také rodinný dům a rozhodli jsme se, že půjdem bydlet k němu (z osobních důvodů je to jediné řešení) a ted nastal problem co s domem, je vhodné tento dům prodat nebo pronajímat, dům bude třeba udržovat a bohužel jsme časově vytíženi a dva domy bychom jak časově tak finančně neutáhli. Bylo by ještě lepší třeba s prodejem domu počkat, půjdou ceny domu nahoru a nebo radši dům neprodávat. Děkuji za odpověď
Martina
ODPOVĚĎ:
Doporučuji Vám obrátit se na nějakou místní realitní kancelář, která bude znát místní trh velmi detailně a jistě Vám dobře poradí, co ve Vašem případě nejlepším řešením.
30.7.2004 9:52
OTÁZKA:
Dobry den, zijeme s manzelem v cizine a planujeme koupi bytu v Praze do OV. Vzhledem k tomu, ze na uzemi CR nemame zadny trvaly prijem, je stale mozne zadat o poskytnuti uveru v Cechach? Oba mame ceske obcanstvi. Dekuji za odpoved.
Petra
ODPOVĚĎ:
Banky údajně při poskytování úvěrů akceptují i příjmy ze zahraničí, ale v praxi jsem takový případ zatím nerealizoval. Doporučuji Vám obrátit se na nějakého bankovního poradce.
30.7.2004 9:53
OTÁZKA:
Dobry den, mel bychom dva dotazy na Vasi poradnu.
1. jsem obcan SR s trvalym bydlistem v SR. Mohu jako obcan EU od 1.5.2004 ziskat v CR trvale bydliste? Pracuji v CR nepretrzite 3,5 roku a mam 5-letou smlouvu na podnajem bytu. - docet jsem se, ze CR ma nejake prechodne obdobi na ziskani trvaleho pobytu, ale ak clovek z EU pracuje vice nez 3 roky (plati to i se spetnou vasbou?) nepretrzite v CR , tak policie mu vystavi povoleni k trvalemu bydleni.
2. ak je to mozny, ziskat trvale bydliste v CR (otazka 1), tak mohu pak s tim, ze mam v CR trvale bydliste (ale stale jsem obcan SR) koupit nejakou nemovitost v CR (byt, pozemek)?
Za odpoved predem dekuji.
SLAVOMIR
ODPOVĚĎ:
Trvalé bydliště můžete jako cizinec – občan EU v ČR získat po třech letech pobytu na území ČR, nic by nemělo bránit možnosti započíst si i předchozí pobyt. Trvalý pobyt k nákupu nemovitosti po vstupu ČR do EU jako občan EU nepotřebujete.
30.7.2004 9:55
OTÁZKA:
Dobrý den,
Zajímá mě otázka prodeje nájemní smlouvy.
Bydlím s rodinou v panelovém bytě 3+1, který jsme kdysi získali jako stabilizační-podnikový. V současné době rekonstruuji rodinný dům po rodičích, byt bych za normálních okolností přenechal dceři kdyby ji nečekalo v následujících 5 letech vysokoškolské studium. Po tu dobu by ovšem bylo nad naše finanční možnosti hradit současně náklady s domkem i bytem. Prodej nájemní smlouvy by nám, resp. dceři vytvořil jistý fin. základ pro získání bylu po dokončení studia.
Je takový postup možný?
Děkuji, s pozdravem
Jiří šíma
jiri.sima@email.cz
Jiří Šíma
ODPOVĚĎ:
Záleží na způsobu, jakým to uděláte. Pokud budete z bytu odcházet a majiteli to oznámíte, nemusí Vás nechat opatřit si za sebe náhradu, od které byste pak požadovali uhrazení finanční částky. Pokud byste chtěli byt vyměnit, tak v tom případě to možné je, ale u Vás to zřejmě není možné, když se stěhujete do rodinného domu. Pak byste museli provést výměnu fiktivní, která není legální.
30.7.2004 9:56
OTÁZKA:
Dobrý den, bydlím ve starém domě, který od restituenta koupil nový majitel. Někteří nájemníci v minulosti si na svůj náklad pořizovali koupelny a el. vytápění do té doby v bytech neexistující, nyní požaduje nový majitel po nás stavební povolení na všechny úpravy v bytech, s tím, že žádná povolení nejsou ve stavebním spise v archivu příslušného stavebního úřadu.
V mém případě se jedná o koupelnový kout neuzavřený v obytné místnosti, s jejíž existencí majitel nesouhlasí.Tvrdí, že je to hygienicky a stavebně nezpůsobilé k užívání a žádá odstranění stavby na moje náklady.Prosím o vysvětlení, zda má majitel právo požadovat stavební povolení, souhlas tehdejšího majitele a kolaudaci zařízení a jaká jsou moje občanská práva v případě, že žádné z povolení nemám, jedná se o stav asi ze 70.let min.stol.
Děkuji S.Dillingerová ,adr.:1ivan@centrum.cz
S.Dillingerová
ODPOVĚĎ:
Jako nájemce bytu nemáte žádné oprávnění provádět v bytu jakékoliv stavební úpravy bez souhlasu majitele. Je logické, že nový majitel vyžaduje předložení souhlasu starého majitele. Za takové porušení nájemní smlouvy vám hrozí výpověď nájemní smlouvy bez povinnosti majitele zajistit Vám náhradí bydlení, ale ve většině případů pouze přístřeší. Co se týká dotazu, zda má majitel právo požadovat stavební povolení a kolaudaci, tak na to majitel právo má, což však nic nemění na tom, že pouze absence souhlasu předešlého majitele je hrubým porušením nájemní smlouvy a tedy důvodem pro výpověď.
30.7.2004 9:56
OTÁZKA:
Jsem majitelkou bytoveho domu s regulovanym najemnym. Najemne mi zdaleka nepokryva skutecne naklady. Jake sluzby mohu zahrnout do najemneho, jakym zpusobem to mohu provest, potrebuji souhlas najemnika? Jde mi konkretne o dan z nemovitosti, pojisteni domu, fond oprav, sprava apod. Dekuji mnohokrat za odpoved
Anonym
ODPOVĚĎ:
Žádnou z výše uvedených položek nemůžete zahrnout do ceny nájmu. Budete muset i nadále postupovat obdobně podle již zrušené vyhlášky č. 176/1993 Sb. Existují i jiné cesty jak zefektivnit chod nemovitosti s nájemními byty, pokud budete mít zájem, můžete mne kontaktovat.
30.7.2004 9:57
| předchozí | ... 4 5 6 7 8 9 10 ... | další |
