Právní poradna: Reality

velikost textu:
vydáno 3.6.2004 8:00
Máte problémy s majitelem domu? Nevíte, jak to řešit? Plánujete koupi bytu? Bojíte se, abyste nenaletěli? Nechte si zdarma poradit od renomovaného právníka!

Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.

JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.

JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz


Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.


Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.

Konec rozhovoru

Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00

OTÁZKA: Dobrý den, zvažuji koupi domu, ktery nabízí město. V domě jsou tři bytové jednotky. Nepodařilo se mi dostat k informacím o počtu lidí, kteří v domě žijí (mají tam trvalé bydliště). Zajímá mě, jakýmy možnými způsoby se dědí tzv. dekret na byt. Dále bych rád věděl, za jakých podmínek si při hypotéce můžu odpočítávat úroky z daní (pravděpodobně jsou všechny tři byty obydlené a nemohu se tam nastěhovat). Děkuji. Martin B.
ODPOVĚĎ: Jako nový majitel domu byste měl od prodávajícího – města obdržet evidenci o hlášených osobách. Ohlašovna – tedy městský úřad – dává majiteli nemovitosti na vědomí, pokud si v jeho nemovitosti nahlásí či odhlásí osoba trvalé bydliště. Přechod nájmu bytu upravuje občanský zákoník a v zásadě je ve vašem případě přechod možný v těchto případech: 1. pokud nájemce zemře, stávají se nájemci (společnými) jeho děti, vnuci, sourozenci, zeť či snacha, pokud prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a že nemají vlastní byt 2. společnými nájemci se po smrti nájemce stanou také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, pokud prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti alespoň 3 roky před jeho smrtí a nemají svůj vlastní byt 3. pokud byli společnými nájemci bytu manželé a jeden z nich zemře, stává se jediným nájemcem pozůstalý manžel. S otázkami ohledně úroků se prosím obraťte na nějakého daňového poradce. 30.4.2004 21:32
OTÁZKA: Dobrý večer, mojí neznalostí problematiky se mi "povedlo" koupit stavební parcelu bez přístupové cesty. Přístup je možný po soukromé cestě jiných vlastníků, který ovšem v snaze využít mojí situaci požadují za právo jízdy a chůze nepřiměřenou částku. Je daná situace řešitelná? Jakou částku mohou majitelé požadovat? Neměl mě na vzniklou situaci upozornit katastrální úřad pri zápisu vlastnického práva? Ďěkuji za odpověď. Olga E.
ODPOVĚĎ: Asi Vás moje odpověď nepotěší, ale majitelé pozemku, přes kterých chcete jezdit či chodit, mohou za toto právo /zřízení věcného břemene cesty/ požadovat jakoukoliv částku. Katastrální úřad rovněž nemá povinnost informovat Vás o této situaci. 30.4.2004 21:33
OTÁZKA: Vážený pane Magistře, jsem členem společenství vlastíků jednotek a bydlím v přízemí. Na základě reklamy společnosti Bluetone jsem si nechal zapojit Internet bezdrátovým způsobem. Ten však vzhledem k blízkosti vysílací anteny (televizní věž Praha 3 ) velice chybuje. Prováděcí firma mne požádala o vyzkoušení umístit přijímací antenu na střechu nebo fasádu ve výši střechy tak jak mají i někteří další vlastníci jednotek. Předseda výboru nesouhlasí, že firma poškodí střechu. Má právo dát schůzi hlasovat o zkušebním umístění anteny jak jsem uvedl? Není to v rozporu s ustanovením zákona 72/94 Sb /Práva a povinnosti vlastníků jednotek/? Jan Jonáš
ODPOVĚĎ: Vzhledem k tomu, že střecha patří mezi společné části domu, rozhoduje o jejím využití či Vaší žádosti o umístění přijímací antény společenství vlastníků na své schůzi, a to většinou vlastníků. 30.4.2004 21:34
OTÁZKA: Dobry den, kpujiod svého přitele družstevní byt(resp.práva k jeho užívání),dříve tam bydlel s rodiči a sourozenci. Ti už mají trvalou adresu jinde ale pošta pořád chodí na adresu bytu. Musí tam nahlásit nové trvalé bydliště? Nebo jak zajistit aby mě zbytečně neotravovala cizí pošta.můžu to udělat za ně.Bydlí teď daleko a moc sem nejezdí. MS
ODPOVĚĎ: Pokud rodiče a sourozenci Vašeho přítele v bytě nebydlí, nemají na něj nájemní smlouvu ani nejsou členy družstva, měli by sami změnit trvalé bydliště. Pokud to nechtějí udělat, můžete vy, jako nová nájemnice bytu a členka družstva sama nahlásit na městský úřad, že už tam nebydlí, a trvalé bydliště jim bude zrušeno. Asi ale bude lepší se s nimi dohodnout, vzhledem ke vztahu, který mezi Vámi je, případně bude. Co se jinak týká pošty, když nebude jejich jméno uvedeno na schránce, jejich pošta Vám do ní chodit nebude. Doporučuji jim sjednat si na poště službu dosílání poštovních zásilek na adresu, kterou budou chtít. 30.4.2004 21:34
OTÁZKA: Dobrý den, mám dotaz. Jsem mimo jiné majitelem panelového bytu s nájemníkem, který má regulované nájemné. Na únorové valné hromadě Společenství Vlastníků Jednotek se dohodlo navýšení částky do společného fondu oprav. Mohu svému nájemníkovi zvýšit měsíční platbu? Je povinen toto nyvýšení respektovat? Děkuji za odpověď. Libor
ODPOVĚĎ: Příspěvky do fondu oprav je povinen platit vlastník bytu, nikoli jeho nájemce. Nájemník má výši nájemného stanovené v nájemní smlouvě, takže zřejmě nebude ochoten na změnu přistoupit. Rozhodně však není povinen platit jiné nájemné, než má stanovené. 30.4.2004 21:34
OTÁZKA: Dobry den,sdelte nam prosim postup a zaopatreni pri koupi druzstevniho bytu pres realitku. 1). Jak overit, ze druzstvo nema nejake vetsi dluhy? 2)Jak a kde je spravne slozit zalohu na byt, ktery budeme kupovat, ale budeme cekat jeste na vyrizeni uveru? 3)Je koupe bytu pres real. kancelar jistejsi nez primo od majitele? Anonym
ODPOVĚĎ: Jestli družstvo nemá větší dluhy zřejmě s jistotou nezjistíte, můžete si však od družstva nechat předložit doklady, které by jeho bezdlužnost nějakým způsobem osvědčovaly. Zálohu je nejlepší složit do notářské či advokátní úschovy. Koupě bytu přes realitní kancelář je v zásadě bezpečnější a spolehlivější způsob, protože realitní kancelář obvykle prověří veškeré doklady k bytu dříve, než ho začne nabízet. 30.4.2004 21:35
OTÁZKA: Dobrý den, pořizovali jsme si s bývalým přítelem na půl DB(novostavba). Při vstupu do družstva jsme zaplatili jeden vstupní poplatek, a oběma nám následně zasláno potvrzení našeho členství v družstvu + nájemní smlouva psaná na oba. Ja si brala na zaplacení své poloviny úvěr ze staveb.spoř., a při této příležitosti jsem dostala od družstva opět povrzení, že jsem členem družstva. Znovu mi to bylo potvrzeno při žádosti na FU o odečet úroků úvěru ze staveb. spoření od daně z příjmu. Po rozchodu jsme se s přítelem domluvili, že byt včetně čl. práv zůstane jemu a já na něj za úplatu převedu svůj čl. podíl, sepsali jsme i smlouvu o převodu čl. práv a povinností. On si na moje vyplacení bere také úvěr ze st. spoření, kde potřebuje doložit patřičné náležitosti (včetně smlouvy o převodu čl. práv). Včera nám ale bylo předsedkyní družstva sděleno, že vzhledem k tomu, že jsme zaplatili pouze 1 vstupní poplatek, tak je členem družstva pouze jeden z nás (kdo-to se máme dohodnout), druhý je jen nájemce, a že smlouva o převodu čl. práv mezi námi vlastně není možná. Je takové jednání družstva možné a jak máme dál postupovat? Zároveň bych se chtěla také zeptat, jak je to s placením daně z příjmu z obdržené částky? Plánuji pořízení vlastního bydlení (byt v OV) a těmito penězi budu 1/3 celkové ceny nového bytu financovat(nejpozději do 3 měsíců od jejich obdržení).Děkuji. Martina O.
ODPOVĚĎ: Společnými členy družstva mohou být jen manželé, takže od počátku by měl být členem družstva jen jeden z Vás. Je třeba dohodnout se na tom, kdo z Vás to tedy bude, vzhledem k celkové situaci samozřejmě i za účasti družstva. Doporučuji Vám vyhledat v tomto případě služeb nějakého advokáta. 30.4.2004 21:35
OTÁZKA: Dobrý den,bydlím v družstevním bytě 2,5 roku,musím danit přijem z prodeje(převodu čl.práv)?Jaké jsou podmínky,pokud bych byt vyměnila za větší družstevní,příp.v OV,poté se nic neplatí?Děkuji za odpověď. Marketa
ODPOVĚĎ: Obecně platí, že v případě členství v bytovém družstvu jste od daně z příjmu osvobozena až po 5 letech členství. Ostatní otázky Vám zodpoví daňový poradce. 30.4.2004 21:35
OTÁZKA: Dobry den, bydlím s babičkou ve státním bytě. Mám tam trvalé bydliště. Městská část nabízí byty k prodeji. Babička byt odkoupit nechce - nemá peníze. Já bych byt ráda odkoupila. Dekret je vedený na ni. Mohu odkoupit tento byt bez souhlasu babičky? Může se jednat o předkupní právo. Bydlím tam již 9 let. Lucie
ODPOVĚĎ: To, že máte trvalé bydliště u své babičky Vám nezakládá nárok na nájemní smlouvu. Majitel domu bude v tomto případě jednat s nájemníky, tedy s těmi, na které je napsaná nájemní smlouva, protože pouze nájemníci mají na byty předkupní právo. Zřejmě se budete muset se svojí babičkou dohodnout, aby s odkupem bytu souhlasila. 30.4.2004 21:36
OTÁZKA: Dobrý den, půjčila jsem příteli peníze na koupi bytu. Jedná se o 120.000. Chci se zeptat zda existuje nějaká "smlouva" kterou spolu můžeme sepsat v případě našeho rozchodu, abych dostala své peníze zpět. Přítel s tím souhlasí, ale nevíme jakou nejvhodnější formu zvolit. Děkuji. Lucka
ODPOVĚĎ: Se svým přítelem uzavřete smlouvu o půjčce. Co by měla taková smlouva obsahovat najdete v odpovědích na předchozí dotazy. 30.4.2004 21:38
OTÁZKA: Můj syn (27) v dědickém řízení po svém otci získal 1/4 rodin.domu se zahradou. Další části patří (a obývá) manželově druhé ženě-vdově a dalším dvěma synům (17, 22). Můj syn si chce pořídit vlastní bydlení, nabízí v rámci předkupního práva odprodej-vyplacení svého podílu, nikdo se s ním nechce bavit ani ho na pozemek k jednání vpustit. Zbývá opravdu jen soud? A co když druhá manželova žena-vdova prohlásí že na to nemá,jak dál postupovat? Je možné prodat v případě nezájmu tuto čtvrtinu někomu jinému? Nejsme zvyklí se o nic prosit ani soudit, za dobu manželova života jsem se nesoudila ani o stanovené alimenty, zvykli se že vše prošlo.. nicméně syn by rád taky bydlel.. Děkuji. Helena
ODPOVĚĎ: Bohužel Vašemu synovi nezbývá nic jiného, než podat žalobu na zrušení spoluvlastnictví. Soud se nejprve pokusí věc rozdělit. Pokud to není možné, přikáže soud věc jednomu ze spoluvlastníků s povinností náhrady vůči ostatním spoluvlastníků. A pokud ani jeden ze spoluvlastníků nebude mít o věc zájem, nařídí soud její prodej a z utržené částky budou spoluvlastníci poměrně vyplaceni. Soud bude přihlížet k velikosti spoluvlastnických podílů a k účelnému využití věci. 30.4.2004 21:39
OTÁZKA: Dobrý den, jsem vlastníkem členského podílu v bytovém družstvu. Velmi zvažuji, zda jej odkoupit do osobního vlastnictví, či ne. Zajímalo by mne, jaké právní úpravy se týkají obou forem vlastnictví - zejména srovnání "šancí" na to, že o byt přijdu a. při krachu družstva b. přikrachu společenství vlastníků. Toho, že převádět členský podíl v družstvu je jednodušší, než prodávat byt v OV, ale že byty v OV mají větší tržní cenu (PROČ?) jsem si vědom. Děkuji předem za odpověď (můžete klidně citovat zákony a paragrafy, rád si najdu přesné znění, ale nevím, kde všude hledat) T. Bartuschek
ODPOVĚĎ: Informace, které hledáte můžete nalézt v zákoně č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a dále v zákoně šč 513/1991 Sb., obchodním zákoníků, v části upravující družstva - § 221 - 260. Dle mého názoru je asi nejpodstatnější fakt, že na družstevní byt si nemůžete vzít hypoteční úvěr. 30.4.2004 21:39
OTÁZKA: Hospodaření s fondem oprav v panelovém domě. Ve smlouvě o převodu jednotky jsou v jednom článku vyjmenovány výměry jednotlivých pokojů a příslušenství, jejichž výlučným vlastníkem je jejich majitel. Rovněž je uvedena celková podlahová plocha převáděné bytové jednotky. V dalším článku se uvádí, že k bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši zlomku z celku společných částí budovy, kteréžto části předmětné budovy jsou dále společné vlastníkům všech ostatních jednotek umístěných v této budově. V tomto článku je také uvedeno, že k převáděné jednotce rovněž náleží právo výhradního užívání konkrétně specifikované lodžie. K lodžiím, které jsou umístěny v mezipatrech, není ve smlouvě vymezeno právo výhradního užívání konkrétním vlastníkem. Neformálně jsou k dispozici k užívání obyvateli bytových jednotek, v kterých se lodžie nenacházejí. Tyto lodžie v mezipatrech byly po dohodě vlastníků bytových jednotek opraveny a náklady na tyto opravy byly správně plně hrazeny z fondu oprav. Nyní se vlastníci nadpoloviční většinou usnesli na nutnosti oprav také zbývajících lodžií, které jsou přístupné pouze z bytových jednotek a jsou podle výše citované smlouvy ve výhradním užívání vlastníků bytové jednotky, ve které jsou lodžie umístěny. Na rozdíl od postupu při opravách lodžií v mezipatrech bylo dohodnuto, že tentokrát si budou vlastníci bytových jednotek, v kterých jsou lodžie umístěny, hradit opravu lodžie z 50% z vlastních prostředků a zbytek bude uhrazeno z fondu oprav. Domníváme se, že v souladu se smlouvou o převodu jednotky, kde jsou lodžie uváděny jako společné vlastnictví všech vlastníků, by také opravy lodžií umístěných v bytových jednotkách měly být hrazeny plně z fondu oprav. A to i vzhledem ke skutečnosti, že opravy lodžií v mezipatrech byly plně hrazeny z fondu oprav. Také jsme přesvědčeni, že vlastníci mohou oproti smlouvě sice dohodnout téměř cokoliv, musí však postupovat vždy stějně, jako identických případech. To znamená, že pokud se usnesli na úhradě oprav lodžií v bytech, na kterých by se ale měli podílet podle našeho názoru všichni vlastníci (jde o společné prostory pouze s výhradním užívacím právem), měli by se dodatečně všichni vlastníci podílet také na úhradě oprav lodžií v mezipatrech. Jinak to chápeme jako neoprávněné nakládání s prostředky z fondu oprav. Jsou tyto naše závěry správné ? Mohou vlastníci, jichž se oprava netýká (protože v jejich bytě není umístěna lodžie) rozhodovat o hrazení oprav lodžií těmi vlastníky, v jejichž bytové jednotce se lodžie nachází ? Je v tomto případě usnesení vlastníků platné ? (V zápisu ze shromáždění vlastníků není uvedeno jmenovité hlasování vlastníků ). Jan
ODPOVĚĎ: Pokud jsou v prohlášení o vymezení jednotek uváděny lodžie jako společné části domu, jsou tedy ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytů a tudíž by měly být náklady na jejich opravu hrazeny všemi, podle podílů na společných částech domu. Dohoda o užívání těchto společných částí domu jednotlivými spoluvlastníky na to nemá vliv. Vlastníci se ale mohou dohodnout i na jiném způsobu hrazení. Nemohou však způsob financování oprav lodžií a jiných společných částí domu měnit hlasováním všech vlastníků, možná je opravdu pouze dohoda. 30.4.2004 21:40
OTÁZKA: Dobrý den, jsem spoluvlastníkem 1/4 domu s dvěma bytovými jednotkami, ve kterém v současnosti nebydlím. Celkem jsou tři spoluvlastníci s těmito podíly: 1/2 (užívá 1 byt), 1/4 (užívá druhý byt) a má 1/4 - neužívám žádný byt. Mohu pronajmout svou 1/4 domu (resp.1/2 bytu) bez souhlasu ostatních spoluvlastníků? Stanislav V.
ODPOVĚĎ: Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků sám nemůžete pronajmout žádnou část domu. Vy totiž nejste vlastníkem 1/4 domu tak jak si to asi představujete (dům rozdělený na čtvrtiny), ale jste vlastníkem ideální 1/4, což zjednodušeně řečeno znamená, že vlastníte 1/4 každého okna, komínu, podlahy, atd. v domě. Tedy o osudu domu rozhodují všichni spoluvlastníci většinou. 30.4.2004 21:41
OTÁZKA: Dobrý den, v dohledné době uvažuji o prodeji dědictví -družstevního bytu 2+1 (Zahradní Město). Chtěl bych se proto na Vás obrátit s prosbou kolik činí daň/ě při prodeji (nebyl jsem majitelem). Děkuji za odpověď V.Nemec
ODPOVĚĎ: V tom případě, pokud nejste členem družstva alespoň 5 let, jste povinen zaplatit daň z příjmu, která činí 15 – 32% v závislosti na celkovém objemu Vašich ročních příjmů. 30.4.2004 21:41