Právní poradna: Reality
vydáno 3.6.2004 8:00
Zeptejte se JUDr. Jana Kerbacha.
JUDr. Jan Kerbach má rozsáhlé zkušenosti v oblasti občanského a obchodního práva. Mimo jiné se věnuje i oblasti právní problematiky právních vztahů k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Může tedy poskytnout kvalifikované poradenství majitelům domů i nájemníkům příp. prodávajícím a kupujícím nemovitostí. Je schopen zodpovědět Vaše dotazy týkající se vztahu pronajímatel – nájemce, náležitostí smluvních dokumentů, řízení před katastrálním úřadem a otázek souvisejících.
JUDr. Jan Kerbach, Spotřebitelská 483, 155 31 Praha 5, tel. 607940630, mail:jan.kerbach@centrum.cz
Poznámka: Nejde o on-line rozhovor, odpovědi proto očekávejte cca do týdne.
Prohlášení o odpovědnosti:
Vzhledem k tomu, že právní poradna funguje bezplatně, jsou všechny odpovědi poskytovány bez záruky, byť osobou s odpovídajícím právním vzděláním. Je také možné, že odpověď bude znít: "nevíme", případně může být tazatel odkázán na příslušnou profesionální službu. Konečně je nutné si uvědomit, že odpovědi jsou zpracovány podle právního stavu platného v době odpovědi (pozor proto zejména u starších odpovědí).
Odpovědi na otázky v této poradně jsou zpracovávány na základě obecných informací od tazatelů a účelem odpovědí je poskytnout pouze základní orientaci pro tazatele v jeho problému souvisejícím s realitní problematikou. Odpovědi jsou zpracovávány podle stavu právních předpisů a převažujících výkladu těchto předpisů ke dni zpracování odpovědi. Ačkoli jsou odpovědi zpracovávány se snahou o zachování maximální odborné úrovně, právní poradna není komerční službou a nemůže nahradit individuální právní či jinou poradenskou pomoc. Zpracovatel odpovědí ani provozovatel tohoto serveru proto nenese žádnou odpovědnost za případné škody či újmy vzniklé tazateli tím, že se spolehl na informace obsažené v odpovědi . Zpracovatel odpovědí si vyhrazuje právo odpověď neposkytnout, pokud otázka směřuje k problematice zjevně nesouvisející s problematikou realitní, dotaz je nesrozumitelný, neobsahuje dostatek jednoznačných informací pro posouzení, jedná o dotaz u kterého vzhledem k jeho vysoce odbornému charakteru nelze vyloučit, že odpověď bude tazatelem využita pro účely komerčního poradenství nebo jde o problematiku natolik složitou, že jednoznačná odpověď by si vyžádala pro zpracovatele časově neúnosnou potřebu studia literatury a judikatury soudů.
Otázky ani odpovědi v realitní poradně neprocházejí jazykovou korekturou.
Konec rozhovoru
Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 25. listopadu 2006 do 0:00
OTÁZKA:
Jsem rozvedený.O rozvod požádala manželka.O vypořadaní společného vlastnictví nepožádala /byt,zahrada,garáž/ a z bytu který v době
rozvodu se odstěhovala.Vzhledem k nedostaku peněz na dokončení rekonstrukce bytu který je stale ve společném vlastnictí,potrebuji prodat svoji polovinu garáže.Prosim o radu jak postupovat když manželka svoji polovinu nechce prodat.Předem dik Jan.
Jan
ODPOVĚĎ:
Z dotazu není patrno, jak dlouho jste rozvedený, pokud déle než tři roky a nedošlo k vypořádání zaniklého společného jmění nebo zahájeno soudní řízení o vypořádání, mohla nastat zákonná fikce vypořádání společného jmění manželů a jste ze zákona podílovými spoluvlastníky garáže, každý jednou polovinou. Pokud tři roky od rozvodu neuplynuly, mohlo by se jednat o nevypořádané společné jmění. Za této situace doporučuji podat návrh na vypořádání zaniklého společného jmění soudu, pokud je vyloučena dohoda Vás a bývalé manželky o vypořádání zaniklého společného jmění. V obou případech je však prodej vyloučen, v případě zaniklého a ještě nevypořádaného společného jmění by případnou kupní smlouvu musela uzavřít manželka, v případě, že jste již po uplynutí tří let po rozvodu podílovými spoluvlastníky, můžete svůj „ideální podíl“ hypoteticky prodat (po učinění určitých kroků ve vztahu ke katastru nemovitostí a splnění nabídkové povinnosti druhému podílovému spoluvlastníku – bývalé manželce), patrně však na „ideální spoluvlastnický podíl ve výši jedné poloviny nenajdete reálného zájemce. Jedinou cestou by pak byla žaloba na zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání nemovitosti do Vašeho výlučného vlastnictví soudem, samozřejmě za peněžní náhradu soudem určenou bývalé manželce jako podílové spoluvlastnici.
10.9.2004 16:37
OTÁZKA:
Vazeny pane Mgr. -Spolecne financujeme koupi druzstevniho bytu jako druh a druzka.
1.Jak by mela byt najemni smlouva od druzstva napsana a jak budou reseny prava v pripade rozchodu, aby mel kazdy z nas pravo na polovinu vlozenych penez a v pripade umrti jednoho z nas, aby prava presly na pozustaleho.
2.Ve sve drivejsi odpovedi, ze dne 9.4.04 13:22 uvadite ze,"Byt muze dale pronajimat bez souhlasu majitele domu". Majitelem v tomto pripade je druzstvo, ktere ale nesouhlasi s pripadnym dalsim pronajmem. Jak to tedy je?
Dekuji moc za Vas cas.
Radegast
ODPOVĚĎ:
Koupí družstevního bytu míníte patrně úplatný převod členských práv a povinností v bytovém družstvu. Je třeba odlišit právní vztah plynoucí z pozice člena bytového družstva a právní vztah nájemce družstevního bytu ve vztahu k bytovému družstvu jako pronajimateli Zatímco u převodu družstevního podílu by bylo možno snad uvažovat o tom, že smlouva o převodu družstevního podílu bude znít na Vás i Vaši družku, u nájmu družstevního bytu je podle zákona vyloučeno, aby společnými nájemci družstevního bytu byly jiné osoby než manželé ( zákon výslovně stanoví, že společnými nájemci družstevního bytu mohou být pouze manželé) Obávám se, že bez pomoci kvalifikovaného právníka, který připraví komplikovanější kombinovanou smluvní dokumentaci k zajištění Vašich záměrů se nelze obejít, jinak se vystavujete riziku nežádoucích majetkových komplikací pro případ možného rozchodu. Druhá část otázky směřuje k dřívější odpovědi Mgr. Růžičky, doporučuji dotaz komplexně položit znovu.
10.9.2004 16:37
OTÁZKA:
Dobrý den. Mám 2 dotazy: 1) Vlastním ideální osminu domu, který se skládá z bytových jednotek. O užívání jednotlivých bytů v domě a o správě domu se spolupodílníci dohodli smlouvou, kterou však nepodepsali všichni. Smlouva byla podepsána před 6 lety a je u ní připojena věta, že spolupodílníci, kteří ji nepodepsali, vyhotoví dodatek, který bude součástí smlouvy. Dodatek nebyl nikdy vyhotoven a zbalými spoluvlastníky nebyla smlouva podepsána. Je smlouva nyní platná, i když obsahuje ustanovení o dodatku? Dodávám, že původní smlouvu (bez dodatku) podepsala většina spoluvlastníků (resp. počet vlastníků vlastnící většinu nemovitosti v m2). Druhý dotaz zní: V bytě, který podle výše popsané smlouvy mohu užívat, bydlí žena, která se, ještě před privatizací domu obcí, se svým manželem rozvedla a nikdy se s ním soudně nevypořádala o tom, zda po rozvodu dekret na byt připadne jí nebo jejímu bývalému manželovi. Následně město dům prodalo do podílového spoluvlastnictví nájemníkům, a protože dekret byl napsán pouze na muže (který už byl rozveden), získal podíl na domě pouze on. Muž zaplatil za svůj podíl na domě jen zálohu a následně se z místa odstěhoval. Nikdy městu nedoplatil zbytek částky, kterou podle smlouvy měl. Město se rozhodlo, v souladu s kupní smlouvou, dlužnou částku získat dražbou jeho podílu na domě. Podíl jsem v dražbě získala já. Chci se zeptat, jak nyní postupovat u ženy, která v bytě, jenž podle výše popsané smlouvy mohu užívat, bydlí. Má s bývalým majitelem/mužem uzavřenu nájemní smlouvu, kde je uvedeno pouze RČ, že se byt pronajímá na dobu neurčitou, částka, kterou má žena platit a na který účet, a kdo s ní bude byt obývat. Úplně chybí popsání vybavení bytu, adresy pronajímatele a nájemkyně apod. - má tedy smlouva všechny náležitosti? V jednom ze svých příspěvků na této stránce také píšete, že k pronajímání bytu vlastněného spoluvlastníky je třeba souhlas všech spoluvlastníků – ten však také zcela chybí (resp. bývalý majitel o souhlas nikdy nežádal). Musí žena se mnou uzavřít novou nájemní smlouvu? Naštěstí přistoupila na určitý nájem, který mi teď pravidelně platí – ten však nemá nikde žádnou oporu (v nájemní smlouvě je zcela jiná, na jiný účet apod.). Pokud by ostatní spoluvlastníci vyjádřili nesouhlas s jejím pobytem v domě, je možné ji vystěhovat? A pokud bych chtěla nájem příp. zvýšit, mám nějakou šanci? Nejde mi primárně o to, z bytu ji vyhodit, chci jen našemu vztahu dát nějaký řád. Ale pokud dohoda nebude možná, existuje nějaká možnost, jak ji z bytu vystěhovat? Vřele děkuji za odpověď.
Emma Rusková
ODPOVĚĎ:
K otázce případné platnosti dohody o způsobu užívání nemovitosti: Způsob využití jednotlivých bytů ve společné nemovitosti zákon zahrnuje pod pojem hospodaření se společnou věcí a podle zákona o hospodaření společnou věcí rozhoduje většina spoluvlastníků počítaná podle spoluvlastnických podílů. Mám za to, že ve vašem případě by dohoda obstála i když se k ní nepřipojila menšina spoluvlastníků.
Pokud se týká otázky nájemkyně bytu, který podle dohody spoluvlastníků máte právo užívat jako část nemovitosti Vy, jeví se mi pochybné, zda by mohla svůj titul k bydlení opírat o nájemní smlouvu uzavřenou se svým bývalým manželem, který pokud jsem dobře pochopil byl Vaším právním předchůdcem v držbě spoluvlastnického podílu (kdy nedoplatil kupní cenu a spoluvlastnický podíl jste vydražila) Podle zákona z právních úkonů ke společné věci jsou oprávněni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Uzavření nájemní smlouvy je nutno patrně považovat za činění právních úkonů ke společné věci, pro platný vznik nájmu by bylo patrně třeba projevu vůle všech spoluvlastníků nebo třeba i jednoho spoluvlastníka, který byl ostatními spoluvlastníky k uzavření nájemních smluv např. zmocněn. Tato nájemkyně může však snad své právo k bytu dovozovat i z doby, kdy dům byl ve vlastnictví obce. Pro podrobnější posouzení by bylo třeba podrobněji znát stav věci.
10.9.2004 16:38
OTÁZKA:
Pane magistře. Mám stejný problém jako paní Ivana v otázce ze dne 13.7.2004, pouze s tím rozdílem, že s nynějším manželem kupujeme byt v OV. Jak má být uzavřena smlouva, je možné pouze na moje jméno? Děkuji za odpověď.
Radoslava Novákova
ODPOVĚĎ:
Vzhledem ke způsobu zpracovávání odpovědí si dovoluji požádat, aby otázky byly pokládány komplexně, nikoli s poukazem na dříve zodpovězené dotazy. Nicméně pokud jsem pochopil otázku, jde Vám o to, aby kupovaný byt nebyl ve vašem společném jmění manželů ale ve vašem výlučném vlastnictví. Toho lze docílit nejlépe a právně nejjistěji dohodou manželů o zúžení společného jmění manželů o tuto konkrétní nemovitost (byt). Tato dohoda vyžaduje bezpodmínečně formu notářského zápisu a lze ji uzavřít i k majetku nabývanému v budoucnu, tedy před koupí bytu.
10.9.2004 16:39
OTÁZKA:
Dobrý den,
zajímalo by mě jak správně postupovat v následujícím případě.
Kupuji byt v OV přes realitní kancelář, chci využít hypotéku. Byt není ještě zkolaudován (má k tomu dojít někdy během srpna), ale my byt nekupujeme od developerské společnosti, nýbrž už od majitele, který předpokládám, má smlouvu o smlouvě budoucí s developery.
Jak správně postupovat? Má se smlouva o smlouvě budoucí převést z majitele na nás a my pak už dále budeme jednat s developery? Jak se v tom angažuje realitní kancelář? Jak může být ten člověk majitelem, když ještě neproběhla ani kolaudace? Na co si dát pozor a jak postupovat při uzavírání dohod a převodu peněz? Které smlouvy bychom měli uzavřít ( a s kým - majitel/RK/developerská firma)?
Děkuji mnohokrát.
Vilma Vespalcová
ODPOVĚĎ:
Váš dotaz je poměrně nepřehledný a vyžadoval by bližší zadání. Obecně však platí, že majitelem nemovitosti může být konkrétní osoba i za předpokladu, že nemovitost není ještě zkolaudována (např. je-li ještě ve stadiu rozpracovanosti). Doporučuji Vám rozhodně zachovat obezřetnost a nechat si předložit veškerou dostupnou dokumentaci (smlouvy) od zprostředkující realitní kanceláře a pakliže si nebudete jisti svou věcí, kontaktovat s žádostí o konzultaci právníka. Doporučuji dále ve věci důsledně spolupracovat i s bankou (aby byly provázány podmínky požadované bankou pro čerpání úvěru s požadavky prodávajícího na platbu kupní ceny). Ne vždy se totiž požadavky (např. právě na termín poukázání kupní ceny) obou pro Vás nepostradatelných osob, t.j. prodávajícího a banky, která kupní cenu financuje, shodují.
10.9.2004 16:40
OTÁZKA:
Příjemný den,má máma před lety koupila ve Zlíně byt,nyní byla zavolána i se sousedem,který byt má rovněž v o.v. na bytový odbor,kde si měli vzájemně podepsat listinu o zrušení předkupního práva na své byty,soused nechce podepsat,stále se zdráhá,jak má máma má záležitost dořešit?Děkuji.
milan
ODPOVĚĎ:
Dost dobře mi není zřejmé, z jakého titulu by měl soused Vaší matky předkupní právo k jejímu bytu. Naopak si dovedu představit předkupní právo prodávajícího (město Zlín) k bytu, který Vaší matce prodal. Pakliže by tomu tak bylo a prodávající sám chtěl toto své oprávnění prostřednictvím bytového odboru ve spolupráci s Vaší matkou zrušit, je to jen ve prospěch Vaší matky. Jestli jsem ovšem Váš dotaz pochopil nesprávně, tak se omlouvám.
10.9.2004 16:41
OTÁZKA:
Ještě dodatek k dotazu,proč je matka závislá na sousedovi,aby se ho ptala,zda souhlasí s prodejem bytu,když on řekne nesouhlasím,tak co s tím,kdo vydal takové zákony,proč se to 75letá matka dovídá až po několika letech,je možné,aby vůbec takový zákon byl? Děkuji.
milan
ODPOVĚĎ:
Odpověď najdete u předchozího dotazu.
10.9.2004 16:41
OTÁZKA:
dobry den,chceme si s manzelkou koupit byt, ceho se mame vyvarovat a na co si dat pozor(v dnesni dobe)v kupni smlouve a vubec?? diky
pavel
ODPOVĚĎ:
Z Vašeho dotazu není zřejmé, zda-li již 1) máte vyhlédnutý konkrétní byt či 2) jste ve stadiu úvah, jakým způsobem jej budete hledat. Pakliže jste ve stadiu 1), t.j. již je Vám předkládána konkrétní smlouva na koupi bytu, doporučuji, pakliže nebudete chtít použít služby právníka, alespoň si svépomocí na katastrálním úřadě ověřit, zda.li na kupovaném bytě neváznou jakékoli právní závady (zástavní práva, věcná břemena apod.). Stejně tak je důležitá otázka okamžiku placení kupní ceny tak, aby jste nebyli v ohrožení, že přijdete o své peníze a nestanete se zároveň vlastníky kupovaného bytu. Pakliže naopak ještě nejste rozhodnuti, jaký byt si koupíte a budete např. chtít využít služeb realitní kanceláře, tyto by měli být na dostatečné úrovni pro zajištění uskutečnění poctivé koupě.
10.9.2004 16:42
OTÁZKA:
dobrý den,chtěla bych si rozšířit svou zahradu, která sousedí s pozemkem, který je na katastru vedený jako "orná půda" a skutečně je dosud využíván jako pole. Pokud tento pozemek koupím, mohu ho zatravnit atd., či existují nějaké předpisy, že na "orné půdě" se musí něco pěstovat?
Děkuji
marcela
ODPOVĚĎ:
Jestliže bude vlastník pozemku ochoten Vám část svého pozemku „orné půdy“ prodat, je nutno tuto část pozemku oddělit geometrickým plánem a teprve poté uzavřít kupní smlouvu. Ještě před vlastním uskutečněním celé transakce však doporučuji navštívit oddělení ochrany zemědělského půdního fondu (příslušného Městského úřadu) a ověřit si, zda-li bude možné (a příp. jakým způsobem) tuto část pozemku využít Vámi požadovaným způsobem.
10.9.2004 16:42
OTÁZKA:
Vlastním rodinný dům se zahradou, kde jsou nájemníci (manželé v důchodu). Jde o obec, ve které nejsou nájemní byty. Nyní potřebuji tento byt pro otce. Jakým způsobem mám postupovat při uvolnění bytu, když nabízené byty v blízkém městě odmítají z důvodů vysokých nájmů. josef.binaJUDr@seznam.cz
Josef
ODPOVĚĎ:
Pakliže se nedohodnete s nájemci smírně (náhradní byt či odstupné), nezbude Vám, než požádat o přivolení soudu k výpovědi nájmu bytu z důvodu, že potřebujete byt pro svého rodiče. Byť v tomto sporu budete patrně úspěšný, i zde se připravte na to, že bývalí nájemníci se nemusí z bytu vystěhovat dříve, než jim bude zajištěn přiměřený náhradní byt.
10.9.2004 16:43
OTÁZKA:
Dobrý den! Převedla jsem družstevní práva na byt a v původním bydlišti mi zůstal v užívání nebytový prostor, na který mám sepsánu smlouvu o smlouvě budoucí s tím, že za devět let-po splacení anuity- bude mi tento nebytový prostor převeden bezplatně do vlastnictví. Družstvo nyní tvrdí, že jsem přestala být převedením členských práv na byt členem družstva a smlouva o smlouvě budoucní je z tohoto důvodu neplatná.Jenomže jsem převedla jen užívací práva na byt, nikoliv na nebytový prostor, tedy šlo o převod jen části užívacích práv, tudíž dle mého názoru by mi mělo být členství v družstvu zachováno a dle smlouvy o smlouvě budoucí by mi měl být nebytový prostor v určené době do vlastnictví převeden.Anuitu normálně měsíčně řádně splácím. Děkuji za odpověď. M.Ječmenová
imsta@seznam.cz
ODPOVĚĎ:
Tato problematika je velmi diskutabilní, nicméně se obávám, že by družstvo mohlo mít pravdu. Pro důkladné posouzení celé situace by bylo nutné seznámit se se zněním Vámi uváděné Smlouvy o smlouvě budoucí, snad by se pak daly konstruovat nějaké nároky vůči družstvu. Bez bližšího seznámení s touto smlouvou nejsem opravdu schopen pregnantně na toto odpovědět.
10.9.2004 16:44
OTÁZKA:
Dobry den, chtela bych se zeptat jestli je mozne chtit po obecnim urade udrzbu a opravu pristupove cesty k rodinnemu domku. Cesta nevede po vlastnim pozemku. Dekuji za odpoved
Anezka Kolarova
ODPOVĚĎ:
Klíčovou otázkou zde je, komu předmětná cesta patří a jaký má tato cesta charakter. Z dotazu dovozuji, že zřejmě patří obci a je svým charakterem místní komunikací. Obec coby vlastník za stav komunikace odpovídá se všemi důsledky z tohoto plynoucími (např. náhrada škody). Pro jistotu si ovšem zjistěte, zda-li předmětná místní komunikace nespadá pod úseky, ve kterém se pro malý dopravní význam nezajišťuje schůdnost a sjízdnost odstraňováním sněhu a náledí. Pakliže by pod tento úsek spadala a byla tak i označena, není povinností vlastníka takto označenou cestu v zimě např. prohrnovat.
10.9.2004 16:44
OTÁZKA:
Dobry den,
chcel by som si kupit pozemok a rad by som sa vas opytal, co vsetko si mam zistit o danom pozemku. Kupujem to cez zprostredkovatela - RK. Rad by som si bol isty, ze ten pozemok je stavebny, ze je bez vecneho bremena, atd. Prosim vas, co vsetko si mam zistit a kde dane informacie ziskat. Pripadne, ak by ste vedeli o zdroje, kde je tato moja problematika popisana. Vopred vam dakujem. Fero
Fero
ODPOVĚĎ:
Pakliže prodej zprostředkovává realitní kancelář, požadujte, ať Vám prokáže Vámi požadované informace o pozemku, příp. si je ověřte sám na katastrálním úřadě a stavebním úřadě. Máte pravdu v tom, že nejdůležitější informací pro Vás je to, zda-li je možno vůbec pozemek použít k zástavbě, jaké jsou zde možnosti napojení na jednotlivé sítě apod. (obraťte se na příslušný stavební úřad) a dále to, že na něm případně neváznou žádné právní závady , t.j. zástavní práva, věcná břemena apod., na což Vám dá odpověď návštěva katastrálního úřadu a vyžádání si příslušného listu vlastnictví, pokud Vám tedy tyto služby nezajistí realitní kancelář.
10.9.2004 16:45
OTÁZKA:
Dobrý den. Moje matka bydlí v Praze v bytě s regulovaným nájemným. Dům patří soukromným vlastníkům a je spravován realitní kanceláří. Vzhledem k věku a zdravotnímu stavu svojí maminky jsem se k ní i se svojí dcerou přestěhovala. Jak by to vypadalo v případě jejího úmrtí? Mám nárok na stejnou nájemní smlouvu? (Svůj původní byt v Rokycanech již nemám, nemohu si dovolit držet dva byty) Děkuji
Klimešová
ODPOVĚĎ:
Pakliže v předmětném bytě skutečně bydlíte a Vaše matka by zemřela, pak za předpokladu, že prokážete, že jste v den smrti s matkou skutečně žila ve společné domácnosti a nemáte vlastní byt, stanete se nájemcem předmětného bytu se stejnými právy a povinnostmi, jaké měla Vaše matka.
10.9.2004 16:46
OTÁZKA:
Dobrý den, chtěl bych požádat o Váš právní názor k mému problému. Byl jsem jediným vlastníkem nemovitosti, oženil jsem se, v manželství jsem nemovitost prodal a koupil jinou - vhodnou k bydlení, ale ta je již v SJM. Právě jsem se rozvedl a bývalá manželka po mě požaduje vypořádání nemovitosti, aniž by do manželství či nemovitosti něco přinesla. K prodeji původní nemovitosti jsem byl donucen, protože bývalá manželka dostala výpověd z obecního bytu pro neplacení a já se snažil prodejem a koupí zajistit bydlení.Děkuji za odpověd.
Jan
ODPOVĚĎ:
Obávám se, že jste ve velice složité situaci. Pakliže jste s bývalou manželkou kupovali (byť za doby trvání manželství) nový dům za peníze utržené jen z prodeje Vašeho domu, měl jste trvat na tom, aby také tento dům byl ve Vašem výlučném vlastnictví, neboť došlo jen k tzv. transformaci majetku. Zákon to dovoluje, otázkou by bylo, jak by na Váš požadavek reagovala tehdy Vaše žena.
Obecně lze totiž říci, že do tzv. společného jmění manželů nepatří majetek nabytý jen jedním z manželů (myšleno pochopitelně za doby trvání manželství) za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela.
K zodpovězení dotazu, zda-li je možné uspět v případné soudní při o vypořádání SJM, by bylo nutné znát podrobnější informace o okolnostech prodeje a nového nabytí obou nemovitostí.
15.9.2004 23:45
| předchozí | ... 9 10 11 12 13 14 15 ... | další |
