Odhady ceny domu se často liší

Kupujete či prodáváte nemovitost, chcete ji někomu darovat nebo jste ji zdědili? Chcete si na ni půjčit hypotéku nebo zařídit pojištění? Pak budete potřebovat odhad nemovitosti. Ale jaký typ? A kdo jej může udělat? S nutností odhadu nemovitosti se dnes člověk setkává běžně, nejčastěji při prodeji či koupi nemovitosti.

Pro zaplacení daně z převodu nemovitosti budete potřebovat administrativní, tedy znalecký odhad, pro stanovení tržní ceny zase tržní. Jiný odhad potřebuje banka, kde si vyřizujete hypotéku, a také pojišťovna, u které si chcete dům pojistit. Jak se v tom vyznat?

Na koho se obrátit
Potřebujete-li administrativní odhad, někdy nazývaný jako úřední, musíte se obrátit na soudního znalce. Ti jsou jmenováni příslušným krajským soudem. Jejich seznam je možné získat u Komory soudních znalců, na krajském soudu, ale i v telefonních seznamech či na internetu.

Tržní odhady si můžete nechat zpracovat také u koncesovaných odhadců, kteří pracují na základě živnostenského listu. "Koncese jim vydává ministerstvo průmyslu a obchodu," říká Ivo Gavlas z Aukční a realitní agentury GAVLAS.

 "Navíc musí být odhadce vždy pojištěn na profesní odpovědnost za škodu, kterou by případně způsobil." Všichni odhadci se při své práci řídí stejným právním předpisem, zákonem o oceňovaní majetku.

Jak se dělá odhad
Znalecký odhad, tedy odhad vypracovaný soudním znalcem, je zpracováván na základě prováděcí vyhlášky zákona o oceňování, která používá pro výpočet administrativní ceny, koeficienty polohy a koeficienty změn cen stavebních prací.

Při vypracování tržního odhadu se používají tři základní metody, z nichž vzejdou tři dílčí hodnoty nemovitosti: výnosová, porovnávací a věcná. Pro přesnější výsledek se často používá jejich kombinací.

Samostatné stavební pozemky i ostatní pozemky se oceňují jinými postupy. Věcná hodnota říká, za kolik byla stavba postavena (pořizovací či též cena znovupořízení) a o kolik byla znehodnocena užíváním (opotřebením), a ne za kolik se dům prodá.

Výnosovou metodou zjistíme, kolik by dům přinesl ročně peněz z užívání, třeba při pronájmu. "Tato hodnota napoví, za kolik se ještě vyplatí nemovitost koupit, aby výnos vynesl víc, než by člověk dostal třeba v bance úrok za uložení stejné sumy," vysvětluje Gavlas.

Nejpřesnější je metoda porovnávací. Právě ta nám totiž řekne, co "říká" trh, tedy za kolik se v dané lokalitě už něco obdobného prodalo.

"V závěrečné analýze použitých metod a s ohledem na dílčí výsledky a jejich rozdíly odhadce stanoví výslednou tržní hodnotu," dodává Gavlas. "Například pojišťovny si zpracovávají klasickou věcnou hodnotu nemovitosti," říká tiskový mluvčí pojišťovny Kooperativa Marek Vích. "Pro pojišťovny je totiž důležité, za kolik by se dům znovu postavil."

Typy odhadů
U odhadů nemovitostí je vždy důležitý účel, pro který je odhad zpracováván. Administrativní odhad mohou stanovovat jen soudní znalci.

Potřebovat jej budete například pro výpočet daně darovací nebo daně z převodu nemovitosti. Je-li totiž administrativní odhad zjištěný soudním znalcem vyšší než cena prodejní, vypočítává se daň z převodu nemovitostí právě z tohoto odhadu.

"Zde nám letošní rok přinesl jednu příjemnou změnu. Místo původních pěti procent z kupní ceny zaplatíme napříště jen tři procenta," zdůrazňuje Gavlas. A to je velká změna!

Novinkou také je, že daň z převodu nemovitostí si prodávající sám spočítá, podá daňové přiznání a zejména rovnou zaplatí, namísto dřívějšího stavu, kdy se zaplacením čekal až na doručení platebního výměru od finančního úřadu, a to mnohdy trvalo až tři roky.

"Její zaplacení si však v kupní smlouvě přesto dobře ošetřete," varuje Gavlas. "Kupující totiž za prodávajícího v tomto bodě ručí."

Odhad i pro pojištění
Banky a stavební spořitelny bude asi nejvíce zajímat odhad tržní a takzvaná cena v tísni, tedy za kolik by se nemovitost prodala v případě finančních potíží klienta, při nuceném prodeji. Odhady si dělají samy svými odhadci nebo vás odkážou na ty, s nimiž mají smlouvu.

Pro oceňování používají většinou svých vnitřních metodik, které také vychází z výše jmenovaného zákona. Také pojišťovny si odhady pro účel pojištění nemovitosti zpracovávají samy podle vlastních interních metodik.

"Pokud si ale klient doloží výši pojistné hodnoty nemovitosti odborným posudkem, kde technická cena nemovitosti (cena, v níž není zohledněna atraktivnost polohy a nemovitosti) odpovídá cenovým relacím platným v době sjednání pojištění, pojišťovna tento posudek akceptuje," dodává Marek Vích.

Kopie odhadu se pak stává nedílnou součástí pojistné smlouvy. Odhad můžete potřebovat i pro majetkové vyrovnání při rozvodu. V těchto případech si jej zajišťuje soud. Nutný je také při vyřizování dědictví. Takový posudek musí být vždy od soudního znalce.

Co je dobré vědět

1. Kdy je odhad potřeba
Odhad nemovitosti budete potřebovat při její koupi, prodeji, pro výpočet daně z převodu nemovitosti, darovací daně, pro hypotéku, někdy pro úvěr ze stavebního spoření, při pojištění nemovitosti, pro majetkové vyrovnání při rozvodu, při vyřizování dědictví a v dalších případech.

2. Typy odhadů
Administrativní (znalecký) odhad - Zpracovává se podle prováděcí vyhlášky zákona o oceňování.
Tržní odhad - Říká, za kolik by se dům či byt prodal.
Ostatní - Odhad ceny v tísni (často u hypoték), cena znovupořízení (u pojištění nemovitosti) atd.

3. Na koho se obrátit
Administrativní odhad může zpracovat pouze soudní znalec, pro tržní odhad se můžete obrátit i na koncesovaného odhadce. Banky, stavební spořitelny a pojišťovny si odhady většinou dělají samy.

Odhad bude potřebovat prodávající i kupující. Prodávající především kvůli výpočtu daně z převodu nemovitosti, kupující například jako podklad pro získání hypotéky.