Ocenění vašeho rodinného domu je otázkou mnoha vzorců, tabulek, koeficientů a závisí i na vlastním uvážení a odhadu znalce. Znalec v oboru oceňování nemovitostí nemusí ale být vždy stavebním odborníkem a může v dobré víře vyhodnotit stav vašeho domu příznivěji, než jaký ve skutečnosti je. V důsledku toho bude cena zjištěná znalcem vyšší a i vy zaplatíte vyšší daň z převodu nemovitosti. Za každý milion z ceny nemovitosti je daň 30 tisíc korun.
Může se také stát, že znalec nevyhodnotí správně konstrukci domu, například střechu, kanalizaci či vlhnoucí suterén, které vyžadují kompletní rekonstrukci.
Zákony
|
To lze ve znaleckém posudku zohlednit při výpočtu opotřebení stavby, případně v určitých případech i při stanovení koeficientu prodejnosti.
Je-li stavba běžně udržovaná, neprošla zásadní rekonstrukcí či dostavbou, používá se pro opotřebení stavby metoda lineární, kdy za každý rok životnosti stavby se odečítá jedno procento opotřebení.
Mnohem vyšší opotřebení stavby obvykle vychází při použití metody analytické, při které se zohledňuje stáří a opotřebení jednotlivých konstrukcí a částí stavby. Tato metoda se použije právě i v případě, stojí-li dům před, byť jen částečnou, rekonstrukcí.
Na následujících příkladech si ukážeme, jak se může lišit cena nemovitosti zjištěná dle zákona při použití lineární metody opotřebení a při použití podrobné analytické metody se zohledněním nutné rekonstrukce, v tomto případě střechy. Pro účely tohoto porovnání budeme hodnotit standardní rodinný dům v Brně postavený před 25 lety, běžně udržovaný, dosud bez zásadních úprav.
Může se hoditProdáváte svoji nemovitost? Vložte si inzerát na Reality.iDNES.cz a zájemci se jen pohrnou. |
Příklad 1 - opotřebení stanoveno lineární metodou na hodnotu 25 procent, není předpoklad zásadní rekonstrukce.
Příklad 2 - nutná rekonstrukce střechy z důvodu biologické degradace krovu. Výše opotřebení stanovena analytickou metodou s odborným odhadem stavu jednotlivých konstrukcí domu a se zohledněním dosažení stoprocentní životnosti střechy a souvisejících konstrukcí.
| Příklad 1 | Příklad 2 | |
|---|---|---|
| Základní cena upravená | 4 560 Kč/m³ | 4 560 Kč/m³ |
| Obestavěný prostor objektu | 1 205 m³ | 1 205 m³ |
| Výchozí cena | 5 494 800 Kč | 5 494 800 Kč |
| Hodnota opotřebení | 25 % | 42 % |
| Odpočet na opotřebení | -1 373 700 Kč | -2 307 816 Kč |
| Koeficient prodejnosti | 1,384 | 1,384 |
| Cena objektu dle zákona | 5 703 602 Kč | 4 410 786 Kč |
| Daň z převodu nemovitosti (3%) | 171 108 Kč | 132 324 Kč |
| Zdroj: Nemopas | ||
Z uvedeného porovnání vyplývá, že prodávající v příkladu 1 bude muset zaplatit na dani z převodu nemovitosti téměř o 40 tisíc korun víc než v příkladu 2. A to jen proto, že znalec při prohlídce domu neodhalil nevyhovující stav krovu a použil pro výpočet opotřebení lineární metodu. Tento rozdíl by měl být od roku 2013 ještě vyšší, protože bude daň z převodu nemovitosti zvýšena na čtyři procenta.
Nechcete-li platit na dani víc, než musíte, nechte si nejprve provést profesionální inspekci stavu prodávané nemovitosti a výstup z inspekce předejte znalci provádějícímu ocenění vašeho domu jako podklad. Cena inspekce bude v každém případě několikanásobně nižší než rozdíl ve výši daně z převodu nemovitosti v uvedených příkladech.
Nejste spokojeni? Vyměňte znalce
V posledních letech se často stává, že cena zjištěná ve znaleckém posudku výrazně překročí realizovanou kupní cenu. "Metodika pro stanovení ceny zjištěné nemá ve většině případů příliš mnoho společného s trhem nemovitostí a jeho současným propadem," tvrdí Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck.
"Je zkrátka rozdíl, jestli prodáváte byt například u kravína a obec snížila v této lokalitě ceny pozemků. Pak je tržní cena samozřejmě jiná než dle tabulek a koeficientů ministerstva financí."
Vypracovaný protokol od zkušeného inspektora, který vaši nemovitost před návštěvou znalce prověří, může majiteli nemovitosti pomoc. Klacky pod nohy mu ale hází vyhláška o oceňování majetku, která míru posuzování reálného technického stavu reguluje.
Pokud není prodávající se znalcem spokojený, může ho vyměnit, ale všichni pracují podle zákona a tím se také řídí. Znalci by manipulováním posudků riskovali odebrání razítka. "Stalo se také, že za novým majitelem přišel pracovník finančního úřadu a chtěl vidět reálný stav nemovitosti, protože se mu zdál výsledek posudku podezřelý," říká Pavel Štáf.
Pozor na záměnu znaleckého posudku za odhad nemovitosti. Odhad požaduje banka při žádosti o hypotéku na danou nemovitost a tento odhad se většinou blíží ceně tržní. Banka se zajímá o to, za jakou cenu by se dala nemovitost prodat.
Znalecký posudek, který je nutný pro podání daně z převodu nemovitostí, se ale může od tržní ceny značně lišit. Řídí se totiž vyhláškou z roku 2002 a posuzuje ji ze stavebního hlediska a zkoumá její stav. Nezajímá ho okolí stavby, ani atraktivita lokality.
Daň z převodu nemovitostí dnes a v roce 2014
Nyní se daň z převodu nemovitostí ve výši tří procent (čtyři procenta od roku 2013) vypočítává vždy z vyšší ceny, buď prodejní nebo odhadní. Zaplatit daň je dle zákona povinností prodávajícího. Pokud ovšem daň nezaplatí, vyzve finanční úřad k úhradě kupujícího.
Vy sami můžete po dohodě s kupujícím ovlivnit pouze výši prodejní ceny, ne však již cenu stanovenou dle zákona. Tu určuje znalec formou znaleckého posudku o ceně nemovitosti a tento doklad je součástí daně z převodu nemovitostí. O znalecký posudek na nemovitost žádá prodávající soudního znalce.
Od roku 2014 by se mohla situace změnit. Daň z převodu by platil nově kupující a u některých nemovitostí by nebylo nutné pořizovat znalecké posudky. Ten by se vypracovával pouze v případě, kdy by měl finanční úřad pochybnosti, že částka se od obvyklé ceny liší více než o třetinu. Znalecké posudky by se vypracovávaly předem pouze v případě pozemků a budov určených pro podnikání. Uvedené změny ministerstvo financí zatím připravuje.
