Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Život v pronájmu. Co všechno můžete od ledna dělat bez souhlasu majitele

  1:00aktualizováno  1:00
Nový občanský zákoník přináší řadu změn v oblasti nájmů. Podoba nájemní smlouvy se výrazně zjednoduší. Nájemce nemovitosti bude nově moci chovat zvíře či podnikat v pronajatém bytě i bez souhlasu majitele. Pronajímatel může vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty.

Nový občanský zákoník upravuje mimo jiné nájemní vztahy mezi majiteli bytů a nájemníky. | foto: Profimedia.cz

Zákoník v mnoha ohledech zvýhodňuje jak pronajímatele, tak i nájemce. Proto by si obě strany měly ověřit, jak jejich současné nájemní smlouvy vyhoví novým podmínkám. Nová úprava se totiž vztahuje i na nájmy bytů a nemovitostí, které byly sjednány před 1. lednem 2014.

Zvýhodnění nájemce

Nájemce může od ledna v bytě chovat zvíře i přes nesouhlas majitele. Jedinou podmínkou je, že nesmí způsobit pronajímateli či ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.

"Majitel bytu nesmí nájemci zvíře v bytě zakázat, i když se mu to nelíbí. Proto doporučujeme vyhradit si souhlas s chovem zvířat přímo v nájemní smlouvě," uvádí Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. Další podstatnou výhodou je možnost v bytě pracovat či podnikat, aniž by s tím majitel bytu souhlasil.

Další změny v nájmech

  • pokud nájemce ví o své nepřítomnosti v bytě, která je delší než dva měsíce, i o tom, že během této doby bude těžko dostupný, musí to oznámit pronajímateli a určit osobu, která za nájemce v případě nutnosti zajistí přístup do bytu
  • jistota (kauce) na zaplacení nájemného a splnění dalších povinnosti souvisejících s nájmem může být stanovena až do výše šestinásobku měsíčního nájemného
  • nájemce má právo na úroky z jistoty od okamžiku jejího poskytnutí pronajímateli
  • NOZ odstraňuje povinnost pronajímatele poskytnout nájemci bytovou náhradu při výpovědi

Nájemce se bude moci sám domáhat ochrany vůči tomu, kdo ho ruší v jeho nájemním právu. Dnes tuto ochranu může zajistit pouze pronajímatel.

"Pokud vás například vytopí soused, můžete po něm chtít opravu či finanční kompenzaci i jako nájemce, a nemusíte už čekat, až to zařídí majitel bytu. Tato změna například značně urychlí řešení situace, kdy vlastník bytu žije v zahraničí," vysvětluje novinky Jan Zachystal z RE/MAX Alfa.

Významnou změnou pro nájemce je možnost pronajmout část bytu jiné osobě bez souhlasu pronajímatele. Podmínkou ovšem je, že v bytě sám trvale bydlí a že tuto změnu majiteli nahlásí. Neučiní-li tak do dvou měsíců, může to být důvodem pro výpověď.

"V tom, že nájemce bude moci uzavřít podnájemní smlouvu s kýmkoli bez vědomí majitele, vidím jistá rizika. Majitel zcela ztrácí přehled o obyvatelích svého bytu či domu. Proto bych mu doporučil vymínit si souhlas ve smlouvě," dodává Zachystal.

Pokud chce nájemce přijmout do své domácnosti nové členy, musí pronajímateli oznámit navýšení počtu osob žijících v bytě. Neučiní-li tak do dvou měsíců, už je to důvod pro výpověď.

Může se hodit

Uvažujete o bydlení ve vlastním? Postavte si dům svých snů. Na AAAPOPTAVKA.CZ poptejte zdarma stavební firmy a živnostníky z celé ČR.

"Oznamovací povinnost platí i dnes. Víme i o případu, kdy pronajímatel chtěl dát výpověď manželskému páru za to, že nenahlásil narození dítěte. Případ se dostal až k soudu," pokračuje Ševčík. Pronajímatel zároveň může dle nové úpravy žádat, aby v bytě bydlel jen takový počet lidí, který bude žít v pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Sankce postihující nájemníka

"Nový občanský zákoník neznemožňuje pronajímateli uplatňovat po nájemci veškeré sankce, ale přímo stanovuje, jaké sankce za porušení povinností z nájmu nájemcem není pronajímatel oprávněn vymáhat. To se týká i případů, kdy je nájemce povinen nahradit pronajímateli škodu," vysvětluje Michal Ševčík.

Pronajímatel nemůže nájemci zakázat (ani v nájemní smlouvě), nic, co by zkracovalo nájemcova práva přiznaná mu novým občanským zákoníkem nebo která by nájemci ukládala zjevně nepřiměřené povinnosti. Dále pronajímatel nemůže uzavřít s nájemcem ustanovení, dle něhož je povinen zaplatit mu smluvní pokutu. Pokud taková ustanovení uzavře, nebudou soudně vymahatelná.

Zvýhodnění majitele nemovitosti

Zákoník však posiluje i práva majitele nemovitosti. Ten nově může vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. A to v případě, kdy nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Tedy pokud například neplatí nájemné či náklady na služby déle než tři měsíce nebo byt závažně poškodí.

Co se změní

Nový občanský zákoník (NOZ)

Na rozdíl od současné úpravy však už k výpovědi nepotřebuje rozhodnutí soudu a nemusí nájemci nabídnout adekvátní bytovou náhradu. Nájemce musí byt vyklidit nejpozději do jednoho měsíce po doručení výpovědi. Tyto změny se však nevztahuje na družstevní byty.

Jako kauci může vlastník bytu nově požadovat až šestinásobek měsíčního nájemného. To je oproti dnešním třem měsícům výrazný rozdíl. "Domnívám se, že majitelé nemovitostí budou k podobně vysoké kauci přistupovat jen zcela výjimečně. V opačném případě totiž budou svého nájemce těžko shánět, protože takovou částku předem zaplatí málokdo," dodává Jan Zachystal.

Zjednoduší se i uzavření nájemní smlouvy

A na závěr úprava, která zlepší vztahy obou stran: uzavírání nájemních smluv se výrazně zjednoduší. "Stačí, aby bylo patrné, že se jedná o nájemní smlouvu. Musí v ní být uvedeno, co je předmětem nájmu, kdo je pronajímatel a nájemce. Tyto údaje zcela dostačují. Dokonce už se nemusí uvádět ani výše nájemného," popisuje změny Michal Ševčík.

Dnes má nájemní smlouva jasná specifika. Musí přesně určit pronajímaný byt včetně veškerého příslušenství a rozsah jeho užívání, výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu. Bez těchto podmínek může být smlouva neplatná.

Bydlení v pronájmu. Kterou novinku v NOZ vítáte?

celkem hlasů: 527

Hlasování skončilo

Čtenáři hlasovali do 23:00 1. listopadu 2013. Anketa je uzavřena.

Zjednodušené uzavírání nájemních smluv 204
Zvířata bez souhlasu majitele 160
Právo na úroky ze složené kauce 53
Podnikání bez souhlasu majitele 39
Domáhání ochrany v nájemním právu 32
Uzavřít podnájemní smlouvu s kýmkoli bez vědomí majitele 22
Pronájem části bytu jiné osobě bez souhlasu majitele 17
Autor:



Nejčtenější

Byt ve španělské Malaze byl pro rodinu dobrou trefou. Podívejte se

Terasa je velká 27 metrů čtverečních.

Rodina si pořídila ve španělské Andalusii nedaleko Malagy byt se společnou zahradou a dvěma bazény. Majitelé oslovili...

Razantní proměna panelákového bytu, kde teď vládne dubová podlaha

Zvětšení průchodu a zásah do nosné konstrukce musel projít schválením statika.

Rekonstrukce panelákových bytů je věčné téma. I kvůli tomu, že jejich dispozice mnohdy neodpovídá současným potřebám...



Mají dům se zvonem, udírnu na zahradě vyrobili z kotle lokomotivy

Spoustu věcí kolem domu jsem si dělal sám, třeba zábradlí u schodiště

Nenápadný dům nedaleko Prahy zapadá do terénu s takovou samozřejmostí, že máte pocit, jako kdyby tu byl odnepaměti....

Nejlepší rekonstrukce chalupy a staré stodoly trvala čtyři roky

Otevřený atypický krb ve stodole je usazený na kameni z nedaleké stráně.

Architektka Lenka Míková se u jihočeského stavení nesnažila při rekonstrukci zachovat původní prvky za každou cenu, ani...

Interiér domu po rekonstrukci zbělal jak pod sněhovou peřinou

Ke stolu z masivního běleného dubu se může společně posadit až osm lidí.

Interiér rekonstruovaného domu Nory a Ivana září jako čerstvě napadaný sníh. Přitom nepůsobí sterilně. Perfektně...

Další z rubriky

Z bývalé továrny na hračky vznikly působivé loftové byty plné betonu

Díky masivním betonovým sloupům a konstrukci byla budova za 2. světové války...

Architektura reaguje na změny v průmyslu. Ve velkoměstech se impozantní budovy skladů a továren mění v posledních...

Manželství může začít i šokem z architektury, kde se obřad odehrává

Interiér Malé bílé kaple

Las Vegas bylo prohlášeno městem v roce 1905. Dnes je kromě kasin a hazardních her proslavené jako nejpopulárnější...

Dvoupodlažní montovaný dům s pergolou na střeše postavíte za 8 hodin

Montovaný dům při pohledu z ulice

Zajímavým tématem jsou montované domy hlavně pro mladé architekty, kteří se snaží prosadit. Jenže vymyslet takový...

Najdete na iDNES.cz