Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Lokalita: nejdůležitější pravidlo při výběru bytu

  1:00aktualizováno  1:00
Zatímco prezidenti i vládnoucí politické strany se mění, lokalita zůstává – i tak by bylo možné definovat první pravidlo při výběru bytu. Realitní makléři proto řadí lokalitu mezi nejdůležitější faktory, které je třeba před nákupem bydlení zvážit. Někteří ji rovnou staví na první místo.

Nejdříve musíte znát své priority a pak volit lokalitu. | foto: Orco IPB Real

Lokalita v současné době neznamená jen dobrou adresu, jde o mnohem praktičtější záležitost. Názvy některých míst či čtvrtí zní při vyslovení skvěle, ale když si místo základních potravin koupíte v nejbližším okolí bytu jen broušené sklo či suvenýry, za půl litru piva v restauraci zaplatíte 90 korun nebo vaše dítě bude muset cestou do školy překonat deset přechodů s minimem semaforů, nadšení z atraktivní adresy - třeba v historickém centru - dostane hořkou pachuť.

Úspěšným lidem bez dětí však podobné drobnosti nemusejí vadit, řeší spíše problémy s parkováním, protože v centru je garáží poskrovnu. Každý si proto musí nejdříve vyřešit své priority - a pak volit lokalitu.

Lokalita: nejdůležitější pravidlo

Jak si vybrat dobré místo
"Na dobrou lokalitu se nesmíte dívat jako na něco, co vyhovuje vám a právě teď, ale jako na záležitost, jež musí mít přitažlivost i pro případné další kupce. A třeba za pět let,“ varuje Pavel Velebil ze společnosti Tide reality.

Překlad? Teď vám vyhovuje, že máte zaměstnání jen o pár ulic dál, ale co když změníte místo nebo se váš zaměstnavatel přestěhuje? Nebo už vám byt po narození dítěte nepostačí - přestěhujete se, nebo jej prodáte a koupíte nový? Bude pak ale daná lokalita zajímavá i pro jiné zájemce a váš byt snadno a dobře prodejný?

Jeden z hlavních parametrů hodnocení kvality určité lokality představuje například dostupnost městskou dopravou. Za velmi důležitou se pokládá dopravní dostupnost do centra města.

Někdy se uvádí, že třeba v Praze klesá poměrně výrazně cena bytu či podnájmu - zejména na sídlišti - v okamžiku, kdy potřebujete na cestu do středu metropole více než 30 minut městskou dopravou. Proto boduje Jižní Město, ale třeba Horní Počernice klesají hodně výrazně.

Vedle lokality je pak podle odborníků při výběru bytu velmi důležitá také kvalita objektu, efektivní způsob jeho využití a také typ nájemníků, hodnotí se vzhled celé ulice a okolí, to, jak se městská část o tuto část stará.

Lokalita: nejdůležitější pravidlo

Přístup laiků se k názoru specialistů poměrně blíží. "Zákazníky při nákupu bytu dnes zajímá především cena, velikost a lokalita, od těchto tří věcí neustoupí,“ tvrdí Petr Bartoš z realitní společnosti RE/MAX.

Občanská vybavenost, která s lokalitou souvisí, není podle něho až tak rozhodující. Zákazníci bývají ochotni své požadavky omezit, i když většinou pod příslibem na její zlepšení.

Stav interiéru daného bytu až takovou roli nehraje, ten lze totiž změnit, problematičtější bývá vzhled domu. S tím souvisí i rada realitních kanceláří: pokud kupujete byt ve slušně vypadajícím domě s tím, že jej za pár let prodáte, a nemáte přebytečné finanční zdroje, bylo by zbytečné do rekonstrukce interiéru příliš investovat.

Každý člověk má totiž svou představu o tom, co je pro něho pěkné a podstatné. Někdo třeba preferuje parkety, jiný dává přednost kobercům.

Nicméně zkušení pracovníci realitních kanceláří při prodeji doporučují, zejména je-li kupujícím žena nebo jde o dvojici, lehce "zahrát" na emoce. Neboli květiny na stole, trochu barev, zvolit slunečný den (či alespoň milosrdné večerní šero se svíčkami).

"Ženy bývají citlivé na detaily, i lokalitu vnímají podle emocí, tedy jak se v ní cítí. Mívají rády tišší a klidnější místa,“ vysvětluje Pavel Velebil. Kdo prodává byt v blízkosti ovocných sadů či alejí s kvetoucími stromy, měl by proto volit pro prodej květen, za vůbec nejhorší bývá naopak pokládán leden. Pošmourné počasí, smog, zimní deprese, jako by se proti vám všechno spiklo.

Lokalita: nejdůležitější pravidlo

Na co si dát pozor
Lokalitu na rozdíl od podoby interiéru sami nezměníme. Příjemné činžovní domy v blízkosti starých parků budou mít vždy jinou atmosféru - i hodnotu -, než staré sídliště na okraji Prahy, kolem něhož proudí tisíce aut po dálničním přivaděči.

Ani letiště nepřestěhujeme - mimochodem plánovaný nový koridor pražského ruzyňského letiště se už dnes podepsal na cenách a zájmu klientů o dříve poměrně hodně ceněné Nebušice či Horoměřice.
 
Lidé v současné době problém s hlukem začínají vnímat stále pozorněji. Jedna vlaštovka však jaro nedělá a jeden vyhraný soud obyvatel v okolí rušné komunikace s magistrátem, který proběhl jako průlomový v lednu tohoto roku, také nic neřeší - proto pozor na blízkost silnic, hlučných výrobních provozů či restauračních provozů, o ranních rozvozech zboží či svozu odpadků nemluvě.

Nenechme se vyvést z míry, když nám bude někdo vyčítat, že jsme citlivky, když nám vadí hluk. Nedávno zveřejnili pařížští lékaři výsledky studie, která prokázala, že lidé, jejichž byty jsou vystaveny hluku silniční dopravy o více než 65 decibelech, mívají dvakrát vyšší výskyt poruch spánku.

Ženy mezi 40 a 69 lety z těchto bytů pak bývají hospitalizovány čtyřikrát častěji v nemocnici než ženy žijící v klidných místech. Pokud mají byt v blízkosti železničního uzlu, spolykají podle výzkumu desetkrát víc léků proti depresi a úzkosti než jejich stejně staré vrstevnice.

Naše hygienické normy vyžadují, aby kolem bytových domů hluk nepřekračoval 50 decibelů, ale skutečnost bývá jiná - 80 decibelů není výjimkou. Rámusu projíždějících automobilů nezabrání dokonale ani protihlukové stěny.

Na hluk začínáme být prostě citliví, ukazuje se dokonce, že nám začíná vadit i přemíra lidí v těsné blízkosti domů. To se týká třeba vysoké frekvence cestujících metra, přitom tolik ceněného dopravního prostředku.

Lokalita: nejdůležitější pravidlo

Pro citlivější jedince může být dokonce problémem i počátek jeho ranního provozu - v tichu se hluk a chvění z tunelů nese domem pěkně nahoru!

"Lidé se bohužel málo zajímají o územním plány, často si je neumějí ani vyhledat nebo se v nich neorientují. Proto se obracejí na nás, tedy pokud si uvědomí, jak moc by mohly ovlivnit kvalitu jejich bydlení či cenu nemovitosti,“ vysvětluje Štěpán Gjurič z realitní společnosti RE/MAX.

"Je zajímavé, že mnohem lépe s údaji o konkrétní lokalitě umějí pracovat cizinci, určitě proto, že jsou na tento postup zvyklí ze zemí, kde realitní trh funguje zcela standardními cestami,“ říká Štěpán Gjurič.

Velké zásahy do cen v určitých lokalitách udělaly také záplavy. Odhaduje se, že mohly pro majitele znamenat ztrátu kolem 20 procent. Kdo však nepodlehl prvnímu zoufalství po tisícileté vodě, mohl na povodních i vydělat.

Někteří lidé a majitelé prchali například z pražského Karlína - dnes jde o jednu z nejdynamičtěji se rozvíjejících lokalit. Kdo tehdy nakoupil, hodně vydělal! K současným realitním hitům patří také Smíchov a podobně.

Lokalitu lze hodnotit i z pohledu "čistého vzduchu". Je logické, že příjemnější vzduch mívají lokality umístěné pěkně na kopci než někde v úzkém koridoru pod mostem.

Na začátku devadesátých let minulého století se například jako poplašná zpráva šířila Prahou mapka s barevnými plochami zobrazující výskyt rakovinových onemocnění.

Černé plochy - tedy nejvyšší počty - se nejčastěji objevovaly právě v místech, kde byla hustá doprava, exhalace a nedostatek přirozeného "větrání".

Lokality v zeleni a na kopcích byly naopak značeny jako místa s nízkým výskytem onemocnění. Dnes má být pro obyvatele lokalit s nejvyššími exhalacemi útěchou to, že by zde nájemné stoupalo méně výrazně než ve "zdravějších".

Lokalita: nejdůležitější pravidlo

Lokalita versus cena
Za zajímavou lokalitu se samozřejmě platí. Ceny se výrazně liší i v rámci jednoho města, což znají hlavně obyvatelé hlavního města i dalších velkých měst.

Pocítí to také každý, kdo si kupuje byt do osobního vlastnictví, ale i ten, kdo bydlí v domech s regulovaným nájemným. Od 1. ledna 2008 se totiž v některých městských částech nájmy zvýšily až o desítky procent.

Proto se také například v Praze začal využívat systém pro výměny bytů, aby lidé, kteří již nezvládají platit vysoké nájemné, mohli snadněji najít menší a také levnější bydlení. Novinka by měla pomoci zejména nájemníkům v bytech patřících městu nebo městským částím.

Systém nenahrazuje realitní kanceláře, ale měl by pomoci lidem s omezenými finančními možnostmi. Typický příklad? Staří lidé a mladé rodiny s dětmi.

Do formuláře se vyplní právě lokalita, velikost bytu a další údaje, bytový odbor tyto údaje uloží do systému a ten vyhledává průběžně možné výměny. Když nalezne shodu, budou zájemci informováni a při případném zájmu dojde ke kontaktu obou stran. Systém zatím funguje zkušebně.

Deregulace nájmů se dosud řídila jen vyhláškami, jež se vztahovaly na daný katastr. Takže obyvatelé lukrativních lokalit jen smutně zjišťovali, o kolik se jim nájem zvýší - třeba v pražských Dejvicích, Bubenči či Břevnově musejí počítat až s 66 korunami za metr čtvereční.

Jenže zákon zvýší nájemné ve čtyřech po sobě jdoucích letech, a to od roku 2007 do roku 2010. Právě v posledním roce se k dané lokalitě ještě "přihodí"další nárůst - třeba za umístění bytu, kvalitní dopravní obslužnost v okolí a podobně.

V nejhlučnějších a exhalacemi postižených oblastech či v bytech v přízemí a v suterénu by nárůst měl být menší, případně se nájemné sníží.
Podobně se v nejbližších letech počítá s nárůstem cen i při koupi bytu, odhad se pohybuje kolem pěti až sedmi procent. A právě lokalita se na ceně promítne nejvíc.

Chcete si spočítat svou "daň" za lokalitu?
Zkuste to s pomocí speciální kalkulačky nájemného. Najdete ji na internetových stránkách ministerstva pro místní rozvoj (www.mmr.cz, sekce bytová politika).

Více se dočtete v časopise Living 2/2008.

Autor:



Nejčtenější

Češi přecházejí od meruňkové ke skandinávské eleganci. Pozor na bílou

Kolekce White (Babeta Ondrová) - bílá loďka a modré proužky evokují...

Léto není jen čas prázdnin a dovolených, ale pro mnohé rodiny i obdobím, kdy nadchází čas pro radikální změnu nebo...

Dům v prudkém svahu se ladně vznáší nad Žamberkem. Výhled má dokonalý

Estetika interiéru je zakončena panely z čirého skla, které přinášejí přirozené...

V prvním momentu působí dům v Žamberku vzhledem k místu trochu nepatřičně. Současně s ním ale člověk sympatizuje....



Bláznivá sousedka podpálila byt. Její spolubydlící nás děsí svým řevem

1

Bydlím v domě s podivnou sousedkou. V bytě má nepořádek a hory papírů, navíc u ní přebývají různí bezdomovci a podobná...

Zedníci zkomplikovali architektům práci. Omítli stěny na bílo

Minimalistické pojetí bytu se odráží v barevnosti i ve výběru nábytku a...

Zajímavá lokalita i dům, ale nevyhovující dispozice bytu. I tak lze charakterizovat řadu interiérů v nových...

Dům velký 60 metrů čtverečních rodina přifoukla pomocí chytré přístavby

Cihlová přístavba zlepšila tříčlenné rodině kvalitu života.

Tříčlenná australská rodina žila spokojeně ve starším bungalovu velkém 60 metrů čtverečních na melbournském předměstí...

Další z rubriky

Z bývalé továrny na hračky vznikly působivé loftové byty plné betonu

Díky masivním betonovým sloupům a konstrukci byla budova za 2. světové války...

Architektura reaguje na změny v průmyslu. Ve velkoměstech se impozantní budovy skladů a továren mění v posledních...

Prosklené velké plochy oken jsou lákavé, ale bydlení někdy komplikují

Na ochranu před sluncem je nutné u velkých prosklených ploch myslet dopředu.

Když rodinný dům, tak prosklená stěna do zahrady nebo francouzská okna s přímým výstupem na terasu. To je přání spousty...

Prosklený dům má neuvěřitelný výhled do údolí, okna nic nezakrývají

Stavba je zasazena v relativně strmém východním svahu, takže bylo nutné provést...

Odvážné architektonické pojetí a velmi citlivé zasazení do krajiny v údolí potoka… Tím vším již na první pohled zaujme...

Najdete na iDNES.cz