Koupě bytu: starý, nebo nový?

Když si pořizujeme byt, doufáme skrytě, že je to na celý život. Už proto bychom měli naši volbu důkladně zvážit. Vždy stojíme před zásadní otázkou: koupíme starý, nebo nový byt? Co se vlastně opravdu vyplatí?

Do nového nebo do starého?
Jestliže se rozhodujeme koupit nový byt, počítáme samozřejmě s tím, že za něj zaplatíme více. Na druhou stranu ovšem získáme byt připravený přímo k nastěhování, a dlouhou dobu do něj nebudeme muset investovat.

Trend z poslední doby přitom ukazuje, že zájem o starší byty v panelácích klesá, přestože jsou levnější. Naopak byty v nové zástavbě si polepšily.

Při srovnání cen starého bytu v panelovém domě a nového bytu v moderní zástavbě získáme rozdíl zhruba 25 až 30 procent. Tato částka začíná být pro velkou část rodin za zaručeně větší komfort bydlení únosná.

A pokud si chcete starý byt třeba v paneláku vylepšit na současný standard - například položit plovoucí podlahu, vybourat umakartové jádro či spojit malé pokoje ve větší - stejně vám vložené peníze zvýší cenu bytu tak, že se může vyrovnat ceně, za kterou byste si pořídili nový byt.

Byt v novém bytovém projektu
Nových bytových projektů je v Praze velké množství. V minulém roce se postavilo téměř 36 tisíc nových bytů. Je to o 26 procent více než v roce 2003. 

Ceny nových bytů v jednotlivých lokalitách za m2

Praha 1                   od 100 000,- Kč
Praha 2                   od 49 000,-   Kč
Praha 3                   od 34 000,-   Kč
Praha 4                   od 28 000,-   Kč
Praha 5                   od 26 000,-   Kč
Praha 6                   od 39 000,-   Kč
Praha 8                   od 26 000,-   Kč
Praha 9                   od 25 000,-   Kč
Praha 10                 od 32 000,-   Kč
Okraje Prahy           od 25 000,-   Kč

Nabídka je opravdu široká. Buď si můžeme vybrat levnější byty, kde ovšem musíme počítat s chudší základní výbavou.

Můžeme si vybrat i byt s kvalitním vybavením v zajímavé lokalitě Prahy, ale jeho cena bude od 40 tisíc korun za metr čtvereční.

Na druhou stranu se můžeme spolehnout na to, že v budoucnu ušetříme na významnějších investicích do úprav a rekonstrukcí. Sousedy si však mnohdy nevybereme stejně jako ve starém panelovém domě. Nové byty se často pronajímají, takže příjemného, tichého souseda mohou vystřídat hluční nájemníci.

Bydlení ve staré zástavbě
Starší byty lákají nižší cenou a na první pohled se mnohdy může zdát, že ani do starého bytu nebudeme muset "vrazit" ani korunu. Ovšem pak může přijít kruté vystřízlivění: nutné opravy mohou být dost drahé.

U bytů ve staré zástavbě totiž bývá pravidlem, že skryté vady jsou jen velmi těžko odhalitelné. Dá se tedy říci, že v častých případech překročí vynaložené investice na opravy a rekonstrukci starého bytu cenu nového bydlení.

Ceny bytu 2+1 (panelový dům) ve vybraných městech

Praha                             1 400 000,-
Brno                                1 200 000,-
Karlovy Vary                   1 100 000,-
Hradec Králové              1 150 000,-
Ostrava                               450 000,-
Teplice                                 240 000,-

Starý panelový dům
Stav bytů v panelových domech je obecně považován za nedobrý.

Špatná střecha, nedostatečná izolace, stará okna, evropským normám nevyhovující výtahy – to jsou jen příklady běžných závad, se kterými se v panelových domech setkáváme.

Opravy si nutně žádají budoucí investici, takže i když cena za takový byt je významně nižší, je třeba s těmito penězi navíc počítat.

Vývoj cen nemovitostí
Otázka vývoje cen nemovitostí je stále diskutovaná. V minulých letech se například spekulovalo o tom, jak se po vstupu do Evropské unie ceny nových i starých bytů výrazně zvýší. Tyto představy se však nenaplnily. Do Česka se nenahrnuli zahraniční kupci a zájem o nemovitosti si nijak výrazně nezvýšil. 

Budoucí vývoj cen ovlivní především rozvoj nové výstavby, tedy rozšiřující se nabídka a naopak oslabující síla hypoték. Mnozí zájemci o nemovitosti také vyčkávají, zda konečně nenastane očekávaný pokles cen.

V Praze a velkých městech se ceny nových bytů zatím drží hodně vysoko. Do budoucna se ale předpokládá, že ceny se už nebudou zvyšovat.

Výhody a nevýhody:
panelový byt x byt v novostavbě

Byt v panelovém domě

+ nízká pořizovací hodnota
+ velká dostupnost sociálních služeb
+ slušný standard bydlení
+ celkem dobrá dispozice jednotlivých bytů
+ zázemí – sušárny, mandly, kočárkárny…
+ blízkost MHD

- nutnost investic do oprav a modernizací
- nízký komfort bydlení
- všechno je stejné – dveře, okna, dispozice
- malé místnosti
- špatná zvuková izolace
- není možný výběr souseda

Byt v novostavbě

+ vyšší komfort bydlení
+ minimální investice do oprav
+ zvyšující se hodnota bytu

- vyšší cena
- může být hůře dostupný MHD
- na počátku horší infrastruktura
- není možný výběr souseda

Lidé se raději stěhují na okraj Prahy.