Petr Novák dlouho hledal rodinný domek, kam by se mohl s rodinou přestěhovat. Když konečně našel, co hledal, začalo martyrium právních jednání. S protistranou si několikrát vyměnili návrh smlouvy, aby bylo jasně vymezeno, kdy mají strany možnost od smlouvy odstoupit, jaké jsou sankce při nesplnění smlouvy, kam má složit peníze.
Poučen svým právníkem, věděl, že by neměl peníze protistraně posílat hned, ale měl by je složit nejprve do bankovní, notářské či advokátní úschovy s tím, že prodávající je dostane, až bude v katastru jako vlastník figurovat nový majitel - tedy manželé Novákovi. Pojistka, aby o peníze nepřišel, která se rovněž musí objevit v kupní smlouvě.
Do konce letošního roku čeká Novákovi ještě jedna povinnost. Aby si byl úplně jistý, že nekupuje zajíce v pytli a že o své peníze nepřijde, měl by se ubezpečit, že Vomáčka - současný majitel domu, má právo dům prodat, tedy, že je jeho.
Petr Novák se proto rozhodl oběhnout pár sousedů a poptat se, jestli Vomáčku v okolí znají jako vlastníka a jestli v domě bydlí. Předejde tak nepříjemnému překvapení, pokud by údaje zapsané v katastru nemovitostí neseděly.
Od ledna 2015 se na katastr už můžete spolehnout
Od příštího ledna toto již nebude díky novému občanskému zákoníku nutné. Bude stačit, když se podíváte do katastru nemovitostí a na tam zapsaný údaj se budete moci spolehnout. Bude totiž platit, co je psáno, to je dáno.
Tedy pokud budete kupovat nemovitost od člověka, který bude v katastru zapsán jako vlastník, a vy budete vycházet z údajů v katastru v dobré víře, budete jako nabyvatelé více chráněni před rizikem, že časem přijde někdo třetí s tím, že dům je jeho a že prodávající neměl právo jej na vás převést.
"Právo se snaží ochránit toho člověka, který může situaci ovlivnit méně. Tedy kupujícího, který nemůže vědět ani předpokládat, že by údaje v katastru neodpovídaly skutečnosti," vysvětluje právník František Korbel z advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.
Ale co když se přece jen stane, že údaje zapsané v katastru nebudou sedět se skutečným stavem? Skuteční vlastníci nemovitostí si nemusí zoufat, existují způsoby, jak situaci vyřešit. Právo rozlišuje dva možné případy.
Poznámka spornosti vás ochrání
V prvním případě se jedná o situaci, kdy je údaj v katastru v rozporu se skutečným stavem na základě nějakého legálního právního jednání. Tedy například když prodávající a kupující sepíší platnou smlouvu, převedou podle ní nemovitost v katastru, ale pak jedna ze stran od smlouvy legálně odstoupí.
Pokud hrozí nebezpečí, že by skutečný vlastník mohl být ohrožen a na jeho nemovitost si začal dělat nároky někdo další, než stihne nemovitost přepsat zpět, musí se urychleně snažit nesoulad odstranit. Buď dohodou s tím, kdo je zapsán v katastru neoprávněně, nebo u soudu žalobou na určení, kdo je vlastníkem nemovitosti.
Pak může ihned požádat katastr, aby mu zapsal k nemovitosti takzvanou poznámku spornosti. Tedy upozornění pro všechny, kteří by o domek měli zájem, že s nemovitostí není po právní stránce všechno v pořádku a že se může stát, že vlastníkem je někdo jiný, než uvádí katastr nemovitostí. Pokud by i přes zapsanou poznámku spornosti někdo třetí dům koupil, dal by se takový převod zrušit.
Pozor na podvodníky
V druhém případě se jedná o situaci, kdy k rozporu mezi skutečným a zapsaným stavem v katastru došlo takzvaně bez právního důvodu. To znamená, že prodávající neměl k převodu nemovitosti oprávnění, chyběla mu smlouva, chtěl se obohatit o kupní cenu podvodem a tak podobně. Tady se vůbec nemusíte dozvědět, že je s vaším majetkem manipulováno, a tudíž máte více času tomu zabránit.
Pokud zjistíte, že v katastru nefigurujete, ač jste vlastníky, požádáte nejpozději do jednoho měsíce od momentu, kdy jste se o tom dozvěděli, katastr nemovitostí o zapsání poznámky spornosti. Pokud lhůtu jednoho měsíce stihnete, bude tento zápis platit i do minulosti.
Pokud by tedy byla nemovitost v mezidobí převedena na další osobu, stále budete mít možnost dosáhnout toho, že nemovitost bude přepsána zpět na vás. O vlastnictví rozhodne soud, na který byste se měli obrátit do dvou měsíců ode dne doručení žádosti o zápis poznámky spornosti na katastr nemovitostí.
Podívejte se aspoň jednou za tři roky do listu vlastnictví
O každém zápise cizího práva k vaší nemovitosti byste měli být katastrálním úřadem řádně vyrozuměni. Pokud žádné oznámení nedostanete, prodlužuje se lhůta jednoho měsíce, kdy můžete dát žádost o poznámku spornosti, na tři roky.
Abyste tedy měli jistotu, že vám dům nebo byt nikdo bez vašeho vědomí neprodává ani jím jinak nemanipuluje, měli byste alespoň jednou za tři roky nahlédnout do katastru nemovitostí.
Katastr vám pošle SMS
O tom, že se s nemovitostí něco děje, někdo ji prodává či žádá do katastru zapsat jakékoliv další právo (například věcné břemeno), byste měli být jako její vlastník automaticky informováni. Katastr nemovitostí vám informaci zašle buď na adresu místa trvalého pobytu, nebo do datové schránky.
U katastru nemovitostí si lze rovněž za jednorázový poplatek dvě stě korun zřídit službu sledování změn v katastru. Ta vás bude automaticky a ihned informovat o všech změnách a manipulacích s vaší nemovitostí. Služba se dá objednat i na e-mail nebo SMS.
ZAPAMATUJTE SI
Katastr nemovitostí
- Od ledna 2015 bude pro zápisy do katastru nemovitostí platit zásada "co je psáno, to je dáno". Na katastr tedy bude větší spolehnutí.
- Katastr nemovitostí je státem vedený veřejný seznam nemovitých věcí a zapisovaných práv k nim. Podle takzvaného listu vlastnictví poznáte, komu patří která nemovitost. Seznam je přístupný na www.cuzk.cz.
- Pokud máte jakékoliv pochyby o správnosti údajů, žádejte o zapsání takzvané poznámky spornosti.
- Poznámka spornosti je informace a varovný signál pro další zájemce, že zápis může být nepravdivý.
Nabytí od neoprávněného
Nabýt věc od někoho, komu nepatří, lze za situace, že je kupující v dobré víře a je-li věc prodávána jedním z následujících způsobů:
- ve veřejné dražbě
- od podnikatele v běžném obchodním styku (tj. v běžném kamenném obchodě)
- za úplatu od někoho, komu ji vlastník svěřil (tj. třeba prodejci)
- od neoprávněného dědice, jemuž bylo nabytí vlastnictví potvrzeno
- při obchodu s investičním nástrojem, cenným papírem nebo listinou vystavenými na doručitele
- při obchodu na komoditní burze
