Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Jaký postavit dům: typový, nebo individuální?

  0:03aktualizováno  0:03
Chystáte se stavět rodinný dům? Ještě před započetím stavby by si měl ale stavebník uvědomit, proč se vlastně projektová dokumentace zpracovává. Výstavbě domu totiž musí předejít několik přípravných kroků (zjednodušeně nazývaných projekt) z mnoha důvodů.Je jich celá řada, ale vyberme ty nejdůležitější.

V první řadě zde budou údaje o tom, jak bude dům vypadat, a to nejen zvenčí, ale i z hlediska provozního a uspořádání místností, což je pro pohodu budoucího života v domě asi to nejdůležitější.

Dále si projekt domu ve fázi územního rozhodnutí a stavebního povolení žádá stavební úřad ke schválení. A i když nový stavební zákon bude v tomto ohledu vstřícnější, musíte – a to i v optimálním případě – projekt alespoň jednou předložit.

Zároveň vám však poslouží i pro výběr stavební firmy a pro samotnou realizaci stavby. Tady může kvalitně zpracovaná dokumentace přijít velmi vhod.

Jak vypadá příprava stavby u typového domu z katalogu
Potenciální stavebník má možnost si vybrat z nabídek vydávaných tiskem ve formě katalogů nebo z internetových nabídek společností nabízejících projekty.

Na internetu dokonce stačí vyplnit dotazník a hned se dozvíte, který dům nejlépe vyhovuje vašim požadavkům, pak už jen vyberete stupeň výbavy a na dobírku dostanete kompletní projekt pěkně „v mašličkách“.

Méně odvážný zákazník má při zvolení určitého dodavatele samozřejmě i možnost osobně konzultovat zvolené domy v prodejní kanceláři spojené se vzorkovnou nebo výstavou modelů. V podstatě zadarmo získává takzvaný malý projekt. Jde o jednoduchou studii a cenovou nabídku, které slouží k předjednání se stavebním úřadem ohledně bezproblémového povolení a případně i bankou při potřebě získání úvěru.

Na základě vlastního uvážení volí zákazník koupi katalogového projektu beze změn, a to za cenu asi jednoho procenta celkové ceny stavby (zpravidla v rozmezí 20 až 40  tisíc korun), nebo se dohodne na projektu s úpravami, kde už ovšem může očekávat navýšení o 30 až 300 procent (!) základní ceny projektu -  převzaté z ceníků na internetu).

Za úpravy se nepovažuje zrcadlové převrácení domu a dispoziční změny, které nemají vliv na statické řešení objektu a dokumentaci vody, kanalizace, elektro a topení.

Dokumentace zpravidla obsahuje hlavní náležitosti pro stavební řízení a realizaci rodinného domu: technickou zprávu, půdorysy, řezy, pohledy vše v měřítku 1:50, výpisy výrobků, projekt statiky, ústředního vytápění, zdravotechniky, elektroinstalace, požární zprávu a podobně.

U některých firem nechybí výkaz výměr, jinde je za příplatek. V ceně projektu už ale není osazovací plán pro podání žádosti o stavební povolení (podle jednoho ceníku příplatek 19 980 Kč). Za příplatek je také vyřízení stavebního povolení (pro Prahu a okolí za 24 000 Kč).
 
Typový projekt většinou předpokládá situování v rovině, ve standardních základových poměrech, připojení na inženýrské sítě na hranici pozemku. Dokumentaci obdržíte po zaplacení zpravidla v pěti vyhotoveních s upozorněním, že další úpravy projektů jsou přípustné pouze s písemným souhlasem společnosti!

Stavebník má samozřejmě možnost nechat si dům  i vybranou společností zrealizovat, někdy pak dokonce získává projekt zdarma.

Jak vypadá postup při pořízení projektu stavby architektem
Stavební projekt má několik stupňů, tyto takzvané projektové fáze specifikuje například Výkonový a honorářový řád komory architektů nebo ceník Unika.

Při stavbě rodinného domu nejsou úplně všechny stupně nezbytné, ale pro ilustraci zmíníme celý postup, aby bylo zřetelné, co vše může individuální přístup nabídnout, respektive co při zakoupení typového řešení schází.

První fáze předcházející samotnému projektování se nazývá příprava zakázky – jde o pomoc projektanta při výběru pozemku nebo konzultace zadání stavebně technických průzkumů staveniště. Někdy přijdou nabízené služby vhod, jindy je vše jasné a tuto fázi můžete klidně vynechat.

Druhá fáze je návrh neboli studie stavby – velmi důležitý krok, který slouží k ujasnění základních vlastností stavby. Důležitost studie spočívá nejen v definici prvního odhadu ceny, ale stavebník si vytvoří představu o všech stránkách projektu.

Vychází se z ní také při následných projektových fázích. Studii se doporučuje konzultovat se stavebním úřadem a lze z ní jednoduše vytvořit dokumentaci pro územní rozhodnutí.

Fyzicky bývá zpravidla zpracována v jednoduchém rozsahu, kdy textová část popisuje základní údaje o stavbě, architektonické a konstrukční řešení a grafická část obsahuje všechny půdorysy a pohledy v měřítku 1 : 100 nebo 1: 200.

Vše je navíc doplněno o perspektivní zobrazení nebo vizualizace. Právě v průběhu zpracování studie bývá ze všeho nejvíce důležité se s projektantem pravidelně setkávat a diskutovat všechny aspekty návrhu. Jen tak může vzniknout dům přesně podle stavebníkových představ a potřeb.

Základní koncepční věci jako dispozice, rozměry, orientace v terénu podle světových stran, umístění na pozemku a podobně je potřeba rozhodnou již na počátku - proto se cena za studii běžně pohybuje kolem 30 tisíc korun.
 
Vycházíme zde z již zmíněného výkonového a honorářového řádu, který doporučuje cenu studie jako 13 procent z ceny projektu.

Tento postup výpočtu ceny projektu se používá i pro další stupně dokumentace, celková výchozí cena projektu (za zmíněné projektové fáze 1-9) je stanovena asi na 10 až 15 procent z rozpočtové ceny stavby. Ve skutečnosti platíte samozřejmě jen ty fáze, které si objednáte a konečná výše honoráře závisí hlavně na dohodě obou stran.

Třetí fáze nazývaná dokumentace pro územního rozhodnutí je vyžadovaná úřady na základě stále platného zákona 50/1976 Sb.(Stavební zákon). Nový stavební zákon bude platit již od 1. ledna 2007, takže je třeba upozornit na očekávané změny spočívající v možnosti nahrazení tohoto stupně detailně zpracovanou celkovou územně plánovací dokumentací území (podrobný regulační plán).

I dnes se však v případech malých staveb a staveb spadajících do územního plánu obce tato dokumentace vynechává a řízení na vydání územního rozhodnutí se provádí v rámci stavebního povolení a podle příslušné dokumentace ke stavebnímu povolení. Základ ceny je určen výkonovým a honorářovým řádem na 15 procent z ceny projektu.

Čtvrtá fáze neboli dokumentace pro stavební povolení je nejdůležitější dokumentací ve smyslu administrativního povolení projektu. Nový stavební zákon sice umožní „ohlášení“ u domů s omezenou podlažní plochou, ale opět musíte doložit kompletní dokumentaci k posouzení.

Obsah a forma je tedy dána stavebním zákonem, kdy textová část podává podrobný popis technického a materiálového provedení domu, stavební řešení obsahuje všechny půdorysy, řezy a pohledy zpravidla v měřítku 1 : 100, pod technické řešení náleží výkresy technického zařízení domu (vodovodu, kanalizace, elektroinstalace, vytápění, a podobně).

Tato dokumentace je vyhotovena v několika kopiích, které stavební úřad použije v procesu povolování stavby. Je tedy jasné, že tato dokumentace bude to nejnutnější, co potřebujete k realizaci projektu. V praxi, a to nejen u typových domů, se pak projekt pro stavební povolení často stává podkladem pro provedení stavby.

Teoreticky tento postup může vést ke konstrukčním problémům nebo neplánovanému navýšení ceny, protože nelze vyhotovit přesný výkaz výměr, a tudíž ani porovnávací rozpočet. Stavebník se tak vystavuje finanční nejistotě.

Cena individuálně pořizované dokumentace ke stavebnímu povolení se opět odvíjí od výkonového a honorářového řádu, doporučeno je 22 procent z celkové ceny projektu.

Pátá fáze zvaná dokumentace pro provedení stavby je nejobsáhlejší a nejpodrobnější. Podstata spočívá v přesném vymezení předmětu stavby, takže v případě použití této dokumentace jsou minimalizovány všechna rizika spojená s realizací stavby. Stavební firma má přesně předepsáno jak stavbu provádět, všechny detaily a materiály jsou nakresleny a popsány.

Musí zde být obsažen výkaz výměr a porovnávací rozpočet stavby - není pak možné, aby docházelo k nečekaným problémům a z toho plynoucímu navýšení ceny. Kvalitně zpracovaná dokumentace tak podporuje výslednou kvalitu stavby a bývá nezbytná zejména v případě, kdy je cena stavby ve smlouvě definována právě samotným projektem.

Kompletní rozsah dokumentace by měl pokrývat celou stavbu, obecně se opět člení na textovou část, stavební řešení v měřítku 1 : 50, technické řešení také v měřítku 1 : 50 a již zmíněný výkaz výměr respektive rozpočet.

Honorář za dokumentaci je určen na 28 procent z celkové ceny projektu. I když se může zdát vysoký, je dobrou investicí, která se zcela vyplatí, zvláště pokud na základě projektu provedete výběrové řízení mezi více firmami a dosáhnete tak optimální cenové nabídky.

Šestá fáze podle výkonového řádu je dokumentace pro výběr dodavatele stavby. Její význam vzrůstá u velkých staveb, kde probíhají oficiální výběrová řízení a veřejné soutěže. Pro stavbu o velikosti rodinného domu postačuje kvalitně zpracovaná předchozí dokumentace.

Sedmá až devátá výkonová fáze pak zahrnuje spolupráci při výběru dodavatele, provádění autorského a technického dozoru a spolupráci při kolaudaci. V praxi asi stavebník ocení hlavně dobrý dozor, který v případě nekvalitně odvedené práce na stavbě dbá na odstranění chyb a kontroluje dodržení harmonogramu.

Ke kolaudaci patří i dokumentace skutečného stavu, kterou stavebník obdrží po dokončení stavby od provádějící firmy (nutno samozřejmě zakotvit ve smlouvě). Tato dokumentace vychází z projektu pro provedení stavby a dokládá stav objektu po dokončení.

Užitečnost oceníte třeba až za několik desítek let v případě rekonstrukce nebo prodeje objektu - často sníží cenu rekonstrukce a při prodeji je důvodem pro zvýšení ceny.

Ušetřit se dá, ale...
Před zahájením veškeré stavební aktivity si musí stavebník ujasnit, do jaké míry chce konečný výsledek ovlivnit sám a kolik času stavbě chce a může věnovat. Dnes existují solidní firmy, které za dohodnutou cenu realizují dům, na který si ukážete v katalogu a zároveň budete mít pocit, že jste všechna zásadní rozhodnutí učinil vy.

Lze však taky strávit dva roky objížděním stavebních bazarů a úpravami projektu podle toho, co se podaří levně zakoupit.

Vynecháte-li tyto extrémy, stojíte před rozhodnutím, zda listovat katalogy, vybrat, případně nechat upravit anebo raději hledat architekta, jehož styl je vám blízký a který naplní vaše představy. Druhá cesta je svobodnější, necháte si dům navrhnout přesně podle svých požadavků a svých opravdových potřeb, zároveň ovšem tato cesta vyžaduje také osobní zaujetí a určitou míru komunikace.

V praxi probíhá proces individuálního navrhování stavby o poznání jednodušeji než bylo popsáno výše a spokojenost s výsledkem bývá odměnou za vynaloženou energii. Dobrou zprávou pro malé stavebníky je také to, že ceny podle zmíněného výkonového a honorářového řádu bývají akceptovány pouze u náročnějších projektů, u běžných domků jsou pro architekty často jen smutnou utopií.
 
Závěrem nezbývá než zdůraznit, že v době, kdy se v okolí měst a vesnic rozšiřují kobercové zástavby typových domků, dává výstavba podle individuálního návrhu každému možnost ovlivnit budoucnost vlastního bydlení.

Optimisticky pak na odhodlaného stavebníka třeba zapůsobí zjištění, že nejeden kvalitní dům vznikl na základě důkladně promyšlené studie a propracovanějšího projektu pro stavební povolení, ale samozřejmě s dvojnásobným nasazením investora a projektanta.

Ing. Arch. Eduard Štěrbák
*1975

Absolvent Fakulty architektury VUT v Brně, autorizovaný architekt České komory architektů. Od roku 1997 se v renomované brněnské architektonické kanceláři DRNH podílí na rozsáhlejších projektech. Týmovou práci v kanceláři doplňuje vlastní tvorbou na zakázkách menšího rozsahu, obvykle v oblasti bydlení a životního stylu.
sterbak@drnh.cz

Více se dočtete v časopisu Living číslo 9/2006

Stavba rodinného domu vyžaduje dobrou přípravu.

Stavba rodinného domu vyžaduje dobrou přípravu.

Stavba rodinného domu vyžaduje dobrou přípravu.

Stavba rodinného domu vyžaduje dobrou přípravu.

Stavba rodinného domu vyžaduje dobrou přípravu.

Autor:






Nejčtenější

Tady žil na sklonku života Ota Pavel u převozníka Jaroslava Zýky. Dnes je...
Chalupy slavných. Otu Pavla těšila rybárna, Šebánka zase Žrapidla

V malebné roubence z filmu Smrt krásných srnců byla chalupou, ve které spisovatel Ota Pavel skutečně žil. „Přestože jsem projel skoro celý svět, nikde mi...  celý článek

Přestavba na moderní bydlení pro rodinu s dítětem získala řadu ocenění za to,...
Domek v dělnické kolonii se po přestavbě proměnil na moderní bydlení

Dům je součástí historického souboru dělnické kolonie, která vznikla v průmyslové části jižního Londýna na přelomu 18. a 19. století. Po rekonstrukci slouží...  celý článek

Současné finské tvůrce zastupuje na výstavě Ville Harab a Anu Puustinen.
Nejlepší kousky z finského designu a architektury vystavuje Mánes

Finský design a architektura jsou hlavním tématem výstavy v pražském Mánesu, která je součástí oslav stého výročí založení Finska. Seznámit se můžete jak s...  celý článek

Autorem neobvyklého domu s dynamickým interiérem je architekt Kazuyasu Kochi.
Dům šejdrem rodině nevadí. Na barvy a lichoběžníky si postupně zvyká

Někdo by v interiéru s hysterií barev a nepravých úhlů zešílel, jiný si v něm libuje a s láskou bydlí. V japonském domě, kde i dveře jsou lichoběžník, bydlí...  celý článek

Původně gotický dům byl renesančně přestavěn v poslední čtvrtině šestnáctého...
V Krumlově koupili dům s podlahou z kostí. Proměnu stihli za 4 měsíce

Zuzana a Ladislav koupili zanedbaný historický dům z 15. století v centru Českého Krumlova. Chtěli vytvořit hotel, který bude lidi inspirovat. Obrátili se na...  celý článek

Další z rubriky

Možnost vidět, cítit a využívat zahradu a okolní pozemek ve velkém propojení a...
Hledání domova skončilo. Moderní chalupu si postavili v CHKO Beskydy

Příkrý svah, za zády les a výhled do malebné krajiny, manželům bylo okamžitě jasné, že tady chtějí mít nový domov. „Rozhodnutím postavit si dřevostavbu jsme...  celý článek

S ohledem na zeleň se celý projekt nakonec jmenuje Drn, i když pracovní název...
Na Národní třídě v Praze se brzy otevře stavba Drn za 1,5 miliardy

Stavba nové budovy na rohu Národní třídy a Mikulandské ulice v centru pražské památkové rezervace se chýlí ke konci. Nižší patra, určená pro restauraci a...  celý článek

Vítězný projekt studentů stavební fakulty ČVUT v Praze Kristýny Ulrychové,...
Ostrovní dům si vystačí sám. Elektřinu ze sítě používá jen jako zálohu

Vítězem architektonické soutěže Český ostrovní dům 2017 se stal projekt soběstačného domu pro čtyřčlennou rodinu. Soutěž pro studenty architektury představuje...  celý článek

Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.