Jakou cenu má moje nemovitost?

aktualizováno 
Kolik peněz můžu dostat za svůj byt? Za kolik lze prodat rodinný dům s pozemkem? Jak si mám spočítat cenu své nemovitosti? Takové otázky si kladou nejen ti, kteří chtějí svůj byt nebo dům prodat. Člověka prostě zajímá cena vlastního majetku.
Dům, byt, nemovitost

Dům, byt, nemovitost - Dům, byt - ilustrační foto | foto: MF DNES

Mám panelový byt 3+1, který chci prodat, ale nevím, kolik za něj mám chtít. Dá se to spočítat? Tak zní dotaz čtenářky Věry Kovářové z Prahy.

Rozhodla se totiž, že se nesvěří do rukou realitních makléřů, kteří odhadují ceny v závislosti na aktuální situaci na trhu. Chce si byt "ocenit" sama.

Avšak odborníci na odhady svorně tvrdí: Není to tak jednoduché. Rozhodující je totiž, kolik je kupující za vaši nemovitost ochoten zaplatit, tedy její tržní cena. A tu nelze přesně vypočítat, ale pouze odhadovat na základě znalosti trhu a výsledků pomocných výpočtů.

"Existuje mnoho faktorů, které cenu, za niž se dá nemovitost prodat, ovlivňují," říká soudní znalkyně v oboru nemovitostí Olga Kalábová. "Důležitý je vztah nabídky a poptávky." A ten velmi úzce souvisí s kupní silou obyvatelstva v daném regionu.

"V lokalitách, kde je o bydlení zájem, jako jsou v případě bytů centra velkých měst a v případě rodinných domů okolí velkých měst, jsou ceny úplně jiné než v malé vísce v pohraničí," tvrdí Jiří Thein z developerské společnosti Kuchař&Thein.

Zatímco v Praze je průměrná cena za starší byt kolem 30 000 korun za metr čtvereční, například v Přerově to je jen něco málo přes 10 000 korun.

Nejjednodušší cesta: srovnání
Alespoň k orientační sumě se dá dojít. Nejpřesnější je porovnávací metoda. Ta nám nastíní, co "říká" trh. A právě tuto hodnotu si poměrně snadno můžete odhadnout i sami. Jak na to?

"Nejjednodušším vodítkem je podobná nemovitost ve stejné lokalitě, která byla nedávno prodána nebo je v aktuální nabídce. Tu můžeme porovnat se svou," radí soudní znalec v oboru nemovitostí Jaroslav Kašpar. Dodává však, že při podrobném porovnání by měl být člověk sám k sobě hodně kritický.

"Je třeba si dobře promyslet, co mám ve srovnání se sousedem lepší. Je to například větší výměra pozemku. A co mám naopak horší? Bydlím třeba blízko továrny. Také je důležitá velikost domu, jeho stav, to znamená, zda jde o novostavbu, zda je po kompletní rekonstrukci, nebo je ve špatném stavu. A z toho je nutno vycházet," říká odhadce Jaroslav Kašpar.

Pokud soused nechce říct, za kolik prodává svůj dům, musím se podívat na nabídku jiných domů v okolí, například na internet či do odborných časopisů, nebo počkat, až soused svůj dům prodá, a pak se vydat na příslušný katastrální úřad.

"V katastru nemovitostí jsou všechny smlouvy o prodeji nemovitostí archivovány a je možno do nich veřejně nahlížet," potvrzuje Jaroslav Kašpar.

Existují ještě další metody. Například věcná hodnota říká, za kolik byla stavba postavena a o kolik byla znehodnocena užíváním. Výnosovou metodou zjistíme, zda je pro nás výhodnější nemovitost pronajímat, nebo prodat.

Prim hraje lokalita
Lokalita může cenu nemovitosti ovlivnit přímo dramaticky. Například za velmi luxusní dům v naprosto nezajímavé lokalitě nemusíte dostat ani tolik, na kolik vás dům při stavbě opravdu přišel. Naopak na starém domečku, třeba i v nepříliš dobrém stavu, ale nacházejícím se na některé z takzvaných dobrých adres, můžete hodně vydělat.

Svou úlohu hraje i to, kde je dům v konkrétní lokalitě situován. Například vila u hlavní silnice nebo u kravína nemůže mít tutéž hodnotu jako stejná stavba na stejně velkém pozemku v klidné části obce, s výhledem do lesa. Neméně důležitá je také dostupnost MHD, lékaře či obchodů.

O ceně rozhoduje pozemek
U rodinných domů tržní cenu výrazně ovlivňuje pozemek. "Záleží nejen na tom, jak je velký, ale i jak je situovaný. Samozřejmě čím větší, tím lepší, i když ideální velikost je u rodinného domu dva tisíce metrů čtverečních," říká Jaroslav Kašpar.

Zároveň je obecně větší zájem o mírně svažité plochy s orientací na jih či jihozápad. Cenu mohou zvýšit i další stavby, jako je například garáž, zahradní altán, bazén či přístřešek. Avšak nijak výrazně. Důležité je stáří a stavebně-technický stav nemovitosti.

"Cena domu klesá v závislosti na stáří o deset až dvacet procent prvních deset let," vysvětluje Petr Vosmík z Českomoravské realitní. Roli hraje i pojetí stavby. Architektonicky hodnotný dům může být ve srovnání s obyčejným až o padesát procent dražší.

Cena může jít výrazně dolů
Existuje také spousta faktorů, které tržní cenu naopak snižují. Například se dům nachází v zátopové oblasti, pozemek leží v ochranném pásmu plynového vedení či třeba elektrické vedení prochází přímo přes zahradu a podobně. Stejně tak se bude hůře prodávat dům s nějakou poruchou, například s narušenou statikou či s výskytem radonu. Odstranění závad totiž může být velmi nákladné.

Na hodnotě domu jistě nepřidá ani lokální vytápění na dřevo, staré elektrorozvody, kontaminovaná studna či stará odpadní jímka. Poměrně zásadně mohou cenu směrem dolů ovlivnit i věcná břemena, například dožití určité osoby či průchod přes pozemek pro souseda.

U bytů je odhad snazší
O něco jednodušeji si odhadnete cenu bytu. Odpadá zde aspekt pozemku. Rozhodující je opět lokalita. Druhým nejdůležitějším faktorem je, v jakém domě se byt nachází. Nejdražší jsou pochopitelně novostavby, následují starší cihlové domy a cenově nejníže stojí paneláky.

Cenu ovlivňuje rovněž celkový stav domu, v němž se byt nachází. Praskne-li například v domě každou chvíli nějaká stoupačka nebo vyhoří staré elektrické rozvody, nepomůže vám ani sebelepší stav bytu.

Naopak výhodou je například terasa či balkon, sklep, orientace bytu na slunné strany, kabelová televize, vysokorychlostní připojení na internet nebo výtah v domě. Ne však výraznou. Nejvíce totiž záleží na tom, co očekává kupující a kolik je za to ochoten zaplatit.

Co zvyšuje cenu domu:

Lokalita
Čím zajímavější a žádanější lokalita, tím bude cena vyšší

Poloha
Dům u lesa může být až o třetinu dražší.

Velikost
Rozloha pozemku a domu ovlivní cenu výrazně

Infrastruktura
Dobrá silnice, obchod, škola... a cena může jít nahoru o 5 až 10 %

Typ
Nejdražší jsou solitéry se zahradou

Architektura
Zajímavá stavba může být až o 50 % dražší

Celkový stav
majitel novostavby může nasadit vyšší cenu

Vytápění
v kurzu je plyn, ale i obnovitelné zdroje

Výhled
může cenu zvýšit o 5 až 10 %

Zdivo
nejvíce se cení cihla s dostatečnou tepelnou izolací

Tvar a orientace
ideální parcela je mírně svažitá, orientovaná na jih

Velikost pozemku
ideální je kolem dvou tisíc m2

Vzrostlé stromy, vlastní studna, dobré oplocení, garáž, sklep, terasa, krb, vybavení interiéru, bazén

Cenu bytu ovlivňuje:

Lokalita
čím žádanější lokalita, tím vyšší cena

Infrastruktura
dobrá dopravní obslužnost a dostupnost obchodů, škol, lékařů cenu zvyšuje

Cihlový dům
byty v cihlových domech jsou dražší než v panelových

Panelový dům
byty v malých nízkopodlažních domech jsou dražší než ve velkých blocích

Dům s výtahem
nejvyšší ceny se platí za byty v 1. až 6. patře

Dům bez výtahu
nejvyšší ceny se platí za byty v 1. a 2. patře

Nejnižší ceny
nejméně peněz dostanete za byty v přízemí a posledním patře pod rovnou střechou; opakem jsou podkrovní byty

Celkový stav domu
nejvyšší cenu má byt v novostavbě, hodnotu zvyšuje i rekonstrukce starého domu

Stav bytu
nejdražší jsou nové byty, ve starých domech záleží na případné rekonstrukci. Dále záleží i na orientaci na slunné strany, balkonu, terase...

Autoři:

Nejčtenější

Totální proměna koupelny velké 4 metry čtvereční. Vana musela pryč

Danielova koupelna v bytě po babičce je jako vystřižená z katalogu z 80. let....

Ragbista Daniel zdědil byt po babičce i s koupelnou z 80. let, která vkusu mladého muže nevyhovuje. Natož potřebám...

Neměl peníze a chtěl bydlet ve svém. Postavil si dokonalý malý domek

Stavba věrně kopíruje minimalistické potřeby a nároky majitele, kromě stálého...

Finský architekt Olli Enne ještě během studií navrhl skromný domek, který lze postavit i na velmi nešikovných parcelách...

Typový dům byl dobrou volbou. Stékající vodě z polí se šikovně vyhnul

Žádné herbicidy, žádné fólie schované pod zeminou, voda v biotopu je upravená...

Děti vylétly z hnízda, založily svoje rodiny a do života Hanky a Karla vstoupila nová etapa. A tak vznikl dům v Brdech....

Rodina v řadovce 4+kk. Vysněný domov zařídili architekti na jedničku

Kuchyňská sestava je propojena s obytnou místností knihovnou/policovým systémem...

Rodina s dvěma dětmi si koupila nový řadový dům v Praze. Dvoupodlažní nemovitost s dispozicí 4+kk o obytné ploše 122...

Chata v hlubokém lese dělá majitelce radost a ještě si na sebe vydělá

Velké prosklené plochy střídají plné panely jen tam, kde si je nezbytně...

Atraktivní moderní chata leží tři hodiny jízdy severovýchodně od Toronta. Majitelkou je spisovatelka a mediální...

Další z rubriky

Deset let stavěl dům z pohledového betonu. Inspiroval se v Japonsku

Výrazné vodorovné slunolamy podporují exotický vzhled domu a zároveň chrání...

Příběh tohoto domu je vyprávěním o cestě za snem, lásce k architektuře, ideálech a zejména o houževnatosti, se kterou...

Zvenčí vila připomíná mořskou vlnu, uvnitř najdete pohodlnou klasiku

Jídelna je v „klasickém“ tvaru, pouze robustní deska jídelního stolu z...

Vila ve stylu filmových dekorací a kulis stojí nedaleko Pacifiku na okraji Los Angeles. Má dvě podlaží, ve kterých...

Ve svých návrzích si vystačí s bílou a dřevem. Protože méně je více

Vila Na Vyhlídce: architekti zvolili v celém domě kombinaci dřeva a bílé barvy,...

Jaké barvy a struktury jsou vhodné v interiéru? Architekti Pavel Salák a Daniel Pružina z ateliéru Versatile zastávají...

Najdete na iDNES.cz