Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Jak vybírat pozemek

aktualizováno 
Při výběru pozemku je nutné předem dobře zvážit jeho výhody i nevýhody. Chybné rozhodnutí totiž může negativně ovlivnit celkovou koncepci domu a v budoucnu ho nelze vzít zpět. Proto nezvažujeme pouze cenu pozemku, ale i další kritéria jako jsou dopravní dostupnost, velikost a tvar pozemku, vztah k okolní zástavbě, kvalita životního prostředí, geologické podmínky, svažitost terénu, orientace vůči světovým stranám, dostupnost sítí, regulační podmínky apod.

Cena pozemku
Cena pozemku se neodvíjí pouze od jeho velikosti, ale také od atraktivity a dostupnosti nabízené lokality.

Je rozdíl, kupujeme-li pozemek v turisticky navštěvované oblasti, na horách, v centru města nebo na klidné vesnici.

Proto je důležité si na začátku ujasnit, zda opravdu chceme bydlet přímo ve velkém městě, kde jsou parcely pro výstavbu rodinných domů podstatně dražší než srovnatelné nebo i větší parcely v příměstských obcích, nebo nám vyhovuje vesnické prostředí, kde jsou ceny pozemků několikanásobně nižší.
 
Většina stavebních pozemků pro stavbu rodinného domu je na trhu nemovitostí nabízena  prostřednictvím realitních kanceláří, v inzertních časopisech a na internetových stránkách. Vyjma nich můžeme informace o volných parcelách získat také na stavebních nebo obecních či městských úřadech.

Ty jsou z hlediska míry rizika nejjistější. Největším rizikem jsou podle dlouhodobých zkušeností různé investorské a developerské firmy, ačkoli cenová nabídka jejich pozemků je zdánlivě výhodná.

Podle údajů Českého statistického úřadu se v České republice pohybují ceny pozemků určených pro stavbu rodinných domů nejčastěji od 80 korun do 7 tisíc korun za čtvereční metr.

Parcely přesahující horní cenovou hranici se prodávají jen zřídka a téměř výhradně se vážou k pražským lokalitám Barrandov, Hanspaulka nebo Troja. Za luxusní lokality s cenou přesahující 4 tisíce korun za čtvereční metr patří i brněnská Jiráskova čtvrť. 

Domy postavené na atypickém pozemku.

Prohlédněte si fotogalerii.


Dostupnost
Investor a budoucí majitel domu většinou počítá s tím, že se k domu dopraví vlastním automobilem. Ale co ostatní členové rodiny, budou mít stejné možnosti?

Dostupnost veřejné dopravy by proto měla být samozřejmostí.
 
Životní prostředí
Kvalitě životního prostředí musíme věnovat obzvláště velkou pozornost. Nespoléhejme se proto pouze na zkreslené informace realitní kanceláře.

Navštívíme-li pozemek v běžný pracovní den, sami si můžeme ověřit, zdali se v jeho blízkosti nenachází zdroj znečištění nebo hluku (vepřín, hlučná továrna, kapacitní komunikace).
 
Velké zdroje znečištění (spalovny, chemické továrny), které mohou svými zplodinami ohrožovat i okolí ve vzdálenosti  desítky kilometrů, při běžné obhlídce ale neodhalíme.

V takovém případě si vezmeme na pomoc mapu a zkontrolujeme, zda se na západ ( u nás převládají většinou západní větry) od vybrané lokality takový zdroj znečištění nenachází.

Velikost a tvar pozemku
Nejmenší stavební parcely, jejichž velikost se pohybuje okolo 300 metrů čtverečních, nejsou vhodné pro stavbu volně stojících rodinných domků. Ty jsou většinou určeny pro stavby domů řadových.

Pro stavbu menších volně stojících rodinných domů jsou vhodné parcely střední velikosti o rozloze v rozmezí od 400 do 600 metrů čtverečních.

Rodinné domy s velkou obytnou, okrasnou či užitnou zahradou a s rekreačními plochami, jako je např. bazén potřebují plošnou výměru okolo 1000 metrů čtverečních.

Vždy je třeba si uvědomit, že s velikostí pozemku nevzrůstá pouze jeho cena, ale také náročnost na jeho údržbu.

Nejvhodnějším tvarem pozemku je tvar obdélníkový, kdy kratší strana je orientována na sever ke komunikaci. Takový  pozemek umožňuje umístit dům co nejvíce do jeho severní části a jižní část pozemku využít jako velkou obytnou zahradu.

Mějme na paměti
Každý pozemek je individuální. Proto postup, kdy projektant předem hotový typový dům osazuje automaticky na posléze vybraný pozemek je špatný. Nejprve je pozemek, teprve pak následuje dům. Dům vychází z pozemku, z kontextu okolí, z genia loci (duchu místa).


Okolní zástavba
Hustota zástavby souvisí s výběrem lokality. Ve městech je jen minimum parcel, které nám zaručí stoprocentní soukromí, zatímco na vesnici  jsou velké pozemky často přecházejí do volné krajiny.

V každém případě však platí: umístění domu vůči okolní zástavbě by mělo splňovat požadované odstupy od okolních domů a hranic pozemku.

Okolní zástavba nebo volná krajina také podstatně ovlivňuje výraz domu z hlediska estetického. Ne každý dům se hodí do každé zástavby a krajiny.

Za úvahu také stojí zjistit, kdo je majitelem sousedních pozemků.  Vyplatí se vědět, koho budeme mít v budoucnu za sousedy a znát, jaké plány s pozemky mají. Může se totiž stát, že na nezastavěné ploše v sousedství plánují místo vzrostlé zeleně stavbu velkokapacitního skladu nebo truhlářské dílny.

Výjimkou nejsou ani  případy, kdy zde obec uvažuje o výstavbě čtyřproudové komunikace. Tuto informaci získáme na městském či obecním úřadě podle schváleného územního plánu města či obce.

Orientace vůči světovým stranám
Orientace domu ke světovým stranám je faktorem rozhodujícím o komfortu bydlení, energetické bilanci (náročnosti na vytápění objektu) a možnosti využití sluneční energie, o dostatku oslunění a osvětlení z hlediska hygienického.

Nejlépe situované pozemky jsou takové, které umožňují orientaci obytných místností domu a obytné zahrady od jihovýchodu po jihozápad. Přímé sluneční světlo je neocenitelné, v létě je však třeba okna v jižním průčelí stínit žaluziemi.

Obslužnost, dostupnost sítí
Dobrá dopravní dostupnost  a možnost napojení na příjezdovou komunikaci a na inženýrské sítě (kanalizace, plyn, vodovod, elektrické vedení) nám mohou ušetřit spoustu peněz. Přívod sítí ze vzdáleného místa a budování dlouhé příjezdové komunikace může představovat poměrně vysokou neočekávanou investici.

Poloha a vzdálenost komunikace od domu také ovlivňuje kvalitu bydlení. Je nepříjemné, pokud okna obytných místností jsou natočena k rušné silnici.

Geologické podmínky
Stavebníkovi se vyplatí znát i geologické podmínky pozemku, především únosnost podloží a úroveň hladiny spodní vody. Čím složitější je způsob zakládání stavby a opatření proti podzemní vodě, tím vyšší jsou náklady na jejich provedení.

Nevhodné jsou pozemky v navážce, zasypané strouhy, vodoteče,  pozemky s odlišnou únosností podloží, s vysokou hladinou spodní vody, nebo inundační plochy či údolní nivy, tedy rovné náplavy v blízkosti vodní toků.

Samozřejmostí by měl být průzkum radonu, jehož uvolňování z podloží může způsobovat vážná onemocnění (rakovinu plic,…)Vhodné umístění domu vůči podloží je tedy také důležitým faktorem pro zdraví jeho budoucích obyvatel. Pravděpodobný stupeň výskytu radonového rizika zjistíme na stavebním úřadě nebo u stavebníků na sousedních parcelách.

Konfigurace (tvar a členitost) terénu
Z hlediska zakládání staveb jsou výhodnější rovinaté nebo mírně se svažující parcely. Naopak výrazně svažité parcely je nutné pro založení stavby upravit například opěrnými zdmi a stavba se tedy prodražuje o nutné zemní práce, výkopy a násepy.

Z architektonického hlediska jsou atraktivnější pozemky svažité. Na svažitosti terénu se dá postavit celý koncept domu, výrazem domu reagovat na terén a vytěžit tak z pozemku maximum. Navrhnout kaskádovitý dům s ustupujícími terasami, umístit část domu do terénu nebo pod terén, využít konfigurace terénu k různým výškovým úrovním uvnitř domu.
 
Horským lokalitám sluší domy vyzvednuté nad terén s horizontálními okny, která umožňují zajímavé panoramatické výhledy do krajiny. Rovné pozemky lépe snesou domy nízké, otevřené do volné krajiny a spojené  s přírodou.

Regulační podmínky
V případě, že obec má zpracovaný regulační nebo územní plán rozvoje obce, musíme při stavbě domu dodržet určité regulační zásady, které jsou jeho součástí.

Jsou to důležité informace uvádějící maximální procento zastavění námi pořizovaného pozemku, povolený počet podlaží, typ a sklon střechy, druh krytiny, výšku hřebene apod.

Je dobré znát tyto podmínky předem a včas se rozhodnout, jestli jsou tato neomezení ve výrazu stavby pro nás nepodstatná a je-li pozemek pro náš záměr vhodný. Jaké podmínky to jsou konkrétně, se dozvíme na příslušném stavební úřadě.


Jak by vypadal optimální pozemek?

Pro každého stavebníka je prioritou něco jiného – ale jaký by byl optimální pozemek z hlediska ceny a dobrých uživatelských vlastností?

Pravděpodobně v příměstské lokalitě, v dosahu městské veřejné dopravy. Klidné místo bez zdrojů hluku a znečištění. Pozemek středně velký obdelníkového tvaru se vzrostlou zelení jako izolací od sousedů, orientován ve směru jih-sever.

Svažitý k jihu s výhledy do okolní krajiny. Na severní straně pozemku by vedla komunikace. Inženýrské sítě v přiměřené vzdálenosti od pozemku, dostatečně únosné podloží bez výskytu spodní vody a s nízkým rizikem výskytu radonu.

Umístění domu na pozemku by pak bylo nejvhodnější co nejblíže severní hranici s komunikací, vytvoření velké obytné zahrady na jihu, orientace obytných místností na jih, zázemí na sever. Regulační podmínky neomezující moderní výraz domu a umožňující architekturou vystihnout místo.

Před vlastní koupí pozemku navštivme více lokalit, pozemek si řádně prohlédněme a to i několikrát v různých ročních a denních dobách.

Pokud již máme vybránu konkrétní parcelu, je nutné ještě prověřit řadu údajů. Zjistit, zda stavební pozemek je podle územního plánu určen k výstavbě rodinných domů, zda neleží v ochranném pásmu (vysokého napětí, plynovodu nebo jiného dálkovodu, železnice, lesa) nebo stavební uzávěře, neváznou-li na něm nějaká břemena, případně závazky ve vztahu k třetí osobě.

V případě, že si nejsme jisti svým rozhodnutím a jeho dopady na budoucí investici do rodinného domu, je dobré vyhledat odbornou pomoc v oblasti poradenské inženýrské či právní činnosti.

Kaufmannova vila v Bear Run v Pensylvánii USA, 1935 –1939, autor: Frank Lloyd Wright Dům nad vodopádem. Stavebník měl zpočátku obavy z domu vznášejícího se nad vodopádem, avšak Wright jej přesvědčil: "Chcete přece žít s vodopádem, ne jen s pohledem na něj, vodopád se stane součástí vašeho domu." Wright vsadil na úzký kontakt domu s vodopádem, s jeho nekončícím šuměním a byla to správná volba.

Rodinný dům v Edisonově ulici v Praze, 1999 – 2000, autoři: Petr Kolář, Aleš Lapka Dům na těsné parcele (šířka parcely 13 metrů). Pozemek je po celé délce rozdělen na dvě stejné části, na severní je umístěn dům, jižní je zahradou. Na severní straně sousedí dům s trafostanicí a obratištěm pro nákladní vozidla, na západní a východní s vesnickými domy. Pouze jižní fasáda umožňuje umístění oken, proto je prosklena v plné délce.

Rodinný dům v Říčanech, 1998 – 1999, autoři: Lev Lauermann, Markéta Cajthamlová Dům otevřený do krajiny, spojený spřírodou navozuje pocit volnosti a svobody. Koncept přízemního objektu lehce plovoucího nad terénem se zdál jako ideální řešení jak funkčích vazeb, tak začlenění do terénu.

Vila v Praze - Černošicích, 1998 – 2000, autoři: Lev Lauermann, Markéta Cajthamlová Dům ve strmém svahu na okraji lesa. Ze sklonu terénu vyplynula jeho kaskádovitá forma s několika ustupujícími terasami nad sebou. Ke členitosti přispěla také snaha nepokácet na pozemku žádné stromy a ucela zachovat původní konfiguraci terénu.

Rodiný dům Na Zlaté stezce v Ústí nad Labem, 1999 – 2000, autoři: Vladimír Novák, Jaromír Veselý Dům s výhledem do krajiny. Poměrně prudký jižní svah přechází plynule na své horní hraně do střekovských lesů a poskytuje nádherný výhled do údolí Labe a na kopce Českého Středohoří. Vlastní objekt je polovinou svého objemu zapuštěn do svahu. Svah nad domem plynule přechází v zelenou střechu a dál k intimnější lesní zóně nad domem.

Rodiný dům Na Zlaté stezce v Ústí nad Labem, 1999 – 2000, autoři: Vladimír Novák, Jaromír Veselý Dům s výhledem do krajiny. Poměrně prudký jižní svah přechází plynule na své horní hraně do střekovských lesů a poskytuje nádherný výhled do údolí Labe a na kopce Českého Středohoří. Vlastní objekt je polovinou svého objemu zapuštěn do svahu. Svah nad domem plynule přechází v zelenou střechu a dál k intimnější lesní zóně nad domem.

Rekreační domek v Praze – Brnkách, 2002 – 2003, autoři: Luděk Rýzner, Marcela Kostková Dům je situován pod horizontem svahu, tak aby při příchodu na pozemek nebyl návštěvník ničím rušen při výhledu na panorama údolí. Dalším argumentem pro situování domu bylo využití toho nejcennějšího - náhorní plošiny na pobytovou louku a objekt zakomponovat do svahu.

Rekreační domek v Praze – Brnkách, 2002 – 2003, autoři: Luděk Rýzner, Marcela Kostková Dům je situován pod horizontem svahu, tak aby při příchodu na pozemek nebyl návštěvník ničím rušen při výhledu na panorama údolí. Dalším argumentem pro situování domu bylo využití toho nejcennějšího - náhorní plošiny na pobytovou louku a objekt zakomponovat do svahu

Rekreační domek v Praze – Brnkách, 2002 – 2003, autoři: Luděk Rýzner, Marcela Kostková Dům je situován pod horizontem svahu, tak aby při příchodu na pozemek nebyl návštěvník ničím rušen při výhledu na panorama údolí. Dalším argumentem pro situování domu bylo využití toho nejcennějšího - náhorní plošiny na pobytovou louku a objekt zakomponovat do svahu

Autoři:



Nejčtenější

Výhrůžné i výchovné sousedské vzkazy se stále objevují na domovních nástěnkách...
Nejvtipnější sousedské vzkazy. Jaký druh lidí je s chutí vyvěšuje?

Odolaly nástupu mailů a sociálních sítí. Výhrůžné i výchovné sousedské vzkazy se stále objevují na domovních nástěnkách...

Možnost vidět, cítit a využívat zahradu a okolní pozemek ve velkém propojení a...
Hledání domova skončilo. Moderní chalupu si postavili v CHKO Beskydy

Příkrý svah, za zády les a výhled do malebné krajiny, manželům bylo okamžitě jasné, že tady chtějí mít nový domov....



Miniaturní byt vyřešila architektka šikovně, je světlý, vzdušný a nabízí...
V malém bytě 2+kk využili každý centimetr, přesto působí vzdušně

Katka s Martinem si svůj první společný byt vlastně nadělili ke svatbě. Termín nastěhování a datum obřadu se téměř...

Na proměnu měla Tereza připraveno 25 tisíc korun. Novou postel jí zaplatili...
Tereza potřebuje nový pokoj. Stůl odmítla, pracuje v manželské posteli

Tereza miluje módu, historii a láká ji svět bohatých drapérií a paruk, ale zároveň má ráda svobodu a hlavně odvážné a...

1
Na zlomené srdce si koupila byt. V říjnu ji nemile překvapil

Když si rodačka z Pardubic pořídila v sousedním Hradci Králové svůj vlastní byt, byla štěstím bez sebe. Spokojenost...

Další z rubriky

Miniaturní byt vyřešila architektka šikovně, je světlý, vzdušný a nabízí...
V malém bytě 2+kk využili každý centimetr, přesto působí vzdušně

Katka s Martinem si svůj první společný byt vlastně nadělili ke svatbě. Termín nastěhování a datum obřadu se téměř...

Tváří Nákupů Ona Dnes je Jana Stryková
Využijte 50procentní slevy a nakupujte s Ona Dnes. Tipy pro byt a dům

V pondělí 16. října startuje týden zlevněných nákupů s Ona Dnes. V tento den najdete v MF DNES více než stovku kuponů,...

Opravený panský dvůr prodávají majitelé za 38 milionů korun.
Zachráněný panský dvůr v Neprobylicích opravovali pět let. Podívejte se

Statek ve středočeských Neprobylicích nedaleko Panenského Týnce roky chátral, než si jej vyhlédli majitelé, kteří...



Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.