Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

VIDEO: Život vedle obludy. Lidé se začínají bránit novostavbám

  1:00aktualizováno  1:00
Lidem, kteří se před třemi lety nastěhovali do nového domu v Praze 11, se nelíbí, že investor chce změnit plány a přes ulici postavit místo kanceláří obytný dům. Bojí se, že přijdou o soukromí. Takových případů je v Praze mnoho. Lze se bránit?

Takhle ne. Mezi vilkami v Hodkovičkách stojí bytový dům, jehož autoři jako by si ani drobnější zástavby v okolí nevšimli. | foto: Kristina PetrášováMF DNES

Lucie Matoušková si s přítelem před třemi lety od banky půjčila miliony korun a koupila nový byt v domě na Chodově. "Jedním z důvodů, proč jsme se rozhodli zrovna pro toto místo, byl i fakt, že nám investor ukázal, jaké plány má s okolím domu v budoucnosti," vysvětluje Matoušková.

Hned naproti jejich bytu měly podle vizí developera, společnosti Skanska, stát dvě tří- a čtyřpatrové kancelářské budovy. "S tím se dalo žít. Kanceláře jsou večer a o víkendu, kdy chcete mít co nejvíce soukromí například na terase, prázdné," tvrdí přítel Matouškové.

To chce však nyní developerská firma změnit. "Dlouhodobě sledujeme vývoj poptávky po bytových i kancelářských budovách. Po období krize registrujeme minimální poptávku právě po kancelářích, proto v tuto chvíli vyhodnocujeme obě varianty," podotýká ředitelka odboru prodeje a marketingu Skanska reality Naděžda Ptáčková.

Developery budou hlídat

Radnice Prahy 4 má plán, jak investorům zatrhnout příliš velké stavby. Ty většinou nerespektují stávající domy a ničí charakter ulice či celé čtvrti. Nejčastěji jde o předimenzované bytové domy, které developeři velmi rádi staví v klidné vilové zástavbě.

Co to znamená? Že společnost zvažuje, že by místo dvou nevysokých administrativních domů postavila tři bytové o poznání vyšší. A dokonce už podala na úřad Prahy 11 žádost o změnu, což potvrdila jeho mluvčí Andrea Wolfová.

Zjistěte, co bude stát vedle

"Kdybychom to věděli, tak si byt za téměř čtyři miliony nekoupíme. Navíc tím značně utrpí naše investice," zlobí se Matoušková a s ní i všichni sousedé. Takových případů jsou v Praze desítky.

Mají lidé vůbec nějakou možnost své požadavky proti silnému developerovi prosadit? "V prvé řadě je vhodné se již při uzavírání smlouvy s investorem zajímat o to, zda je jeho povinnost příslušným způsobem řešit i okolí domu upravena smluvně. Je dobré tyto povinnosti investora do smlouvy zakotvit, a to včetně sankcí za jejich porušení," radí advokátní koncipientka Markéta Holíková z advokátní kanceláře BLTS Valentová Fifková Švára.

Pokud to majitel bytu neudělal, vymoci své právo bude velmi obtížné. "Budoucím kupujícím lze doporučit, aby se vždy zajímali, jak je okolí řešeno v územním plánu, a v případě, že se mění, svá práva uplatňovat v řízení o návrhu územního plánu," tvrdí Holíková.

Podobný problém může potkat i starousedlíka, u jehož domu má vyrůst nová budova, která je podle něj příliš velká a nerespektuje okolní zástavbu, i když je vše v souladu se zákonem. Má dojem, že jeho budoucí sousedé mu budou pohledy slídit po zahradě, bazénu či terase, což se mu samozřejmě příliš nelíbí. Má i zde možnost ochrany?

Ano. Například námitka, že novostavba výrazně naruší soukromí vlastníků okolních pozemků, je popsána ve vyhlášce pod pojmem kvalita bydlení. "I když oblast není památkově chráněná a záměr investora je jinak v souladu s územním plánem, rozhodování stavebního úřadu není ovlivněno jen těmito kritérii," vysvětluje Holíková.

Dům, který zničil nejdražší cyklostezku v Praze

Bytový dům nabídne téměř čtyři stovky bytů.

Bytový dům nabídne téměř čtyři stovky bytů.

Bytový dům stojí nedaleko Rokytky a povede kolem něj cyklostezka.

Bytový dům stojí nedaleko Rokytky.

Nedaleko rezidence Eliška je O2 Arena.

Nedaleko rezidence Eliška je O2 Arena.

Podívejte se na místo přerušení cyklostezky.

Zákon výslovně praví, že je navrženou stavbu nutné posoudit mimo jiné s požadavkem na ochranu urbanistických a architektonických hodnot. I tak ale nejsou případy, kdy přímo ve vilové či venkovské čtvrti vznikl obří bytový dům, výjimkou. Pokud mají lidé pocit, že výše zmíněné požadavky investor v plánech nesplňuje, mohou se v rámci územního řízení ozvat.

"Občanská sdružení na to mají právo, neboť se jedná o námitku vznesenou za účelem ochrany veřejného zájmu," podotýká advokátka. A když přece jenom stavební úřad stavbu povolí, mohou občané podat odvolání. Pokud by bylo rozhodnutí nadřízeným správním orgánem potvrzeno, lze se domáhat ochrany nezávislého soudu podáním správní žaloby.

Je vhodné to řešit už při uzavírání smlouvy o koupi bytu. Je dobré povinnosti investora (příslušným způsobem řešit okolí domu) zakotvit do smlouvy včetně sankcí. Řešit to až následně, po podpisu smlouvy, často i s delším časovým odstupem, je vždy obtížnější.

Bohužel ani v případě, kdy si kupující počínal obezřetně a smluvně si to pojistil, nelze zcela vyloučit, že se stanou jeho požadavky nevymahatelné (firma zanikne, spadne do dluhů apod.).

V případě, že se investor zdráhá na tyto podmínky přistoupit, to může být pro kupce varovný signál, že investor buď nemá v úmyslu deklarovanou úpravu okolí provést, nebo si není jist, zda povinnosti dodrží. Kupec se má zajímat o to, co má být v okolí jeho domu podle územního plánu, a v případě změny uplatňovat svá práva v řízení o návrhu územního plánu.

I když oblast není památkově chráněná a záměr investora je jinak v souladu s územním plánem, rozhodování stavebního úřadu není ovlivněno jen těmito kritérii. Podle zákona je nutno záměr investora posoudit i s ohledem na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území.

Stejný požadavek je i ve vyhlášce Prahy. To znamená, že rozhodnutí je na stavebním úřadu, který posuzuje dopady konkrétní stavby na okolí. Námitku, že záměr investora požadavky nesplňuje, může v rámci územního řízení uplatnit i občanské sdružení, neboť se jedná o námitku vznesenou za účelem ochrany veřejného zájmu.

Proti rozhodnutí o umístění stavby může o. s. podat odvolání. Pokud by bylo rozhodnutí nadřízeným správním orgánem potvrzeno, lze se ještě domáhat ochrany nezávislého soudu podáním správní žaloby.

Pokud potřebuje novostavba výjimku (výškovou, odstupové vzdálenosti apod.), vždy musí být dostatečně odůvodněna. Musí být splněny požadavky urbanistické, architektonické, hygienické, na denní osvětlení a oslunění (nestíní) či na zachování kvality prostředí (pohodu bydlení).

Námitka může např. obsahovat, že dojde ke zvýšení tzv. imisí pohledem, neboť bude v podstatné míře narušeno soukromí vlastníka sousední zahrady. Námitky musí stavební úřad odůvodnit, proč je považuje za nepříhodné.

Pokud soused s povolením výjimky nesouhlasí, může se proti tomu odvolat k nadřízenému správnímu orgánu. Pokud ani tady neuspěje, je praxe taková, že nelze podat správní žalobu (ale kvůli nejednotnosti judikatury ji raději podejte). Tu lze podat proti územnímu rozhodnutí.

Zdroj: Markéta Holíková, BLTS advokáti

Autor:



Nejčtenější

Horská chata v Orlických horách láká na všechny možné požitky

Těleso krbu nechala autorka interiéru vestavět do dřevěné stěny s úložným...

Postavit v horách chatu, která souzní s okolní přírodou i stavbami, není jednoduché. Zejména pokud má sloužit jak...

Milovaný dům za Prahou opustili. Postavili si lepší ve Slezsku

Dům je vzhledově téměř totožný s prvním, zděným domovem majitelů.

Aneta s Martinem neměli s bydlením problém. Žili se dvěma dětmi v pěkném zděném domě nedaleko Prahy, sousedé byli...



Katastrofy českých domácností. Co všechno dokážou naše zlaté ručičky

Stavební inspektoři při prohlídkách nemovitostí občas vidí neuvěřitelně...

Stavební inspektoři při prohlídkách nemovitostí občas vidí neuvěřitelně zfušovanou práci, nekvalitní provedení a někdy...

Překvapení pro přítelkyni. Niky je z pokoje za 200 tisíc nadšená

Niky je z nově zařízeného pokoje nadšená. Jakuba vyšla proměna na necelých 200...

Jakub bydlí v Praze na nábřeží. Své přítelkyni a herečce Niky uvolnil v bytě pokoj se secesními kachlovými kamny a...

Starý dům dvojice umělců pracně zrekonstruovala vlastními silami

Původnímu viničnímu domku se Martinovi s Danielou podařilo vrátit jeho bývalou...

Historie bývalého viničního domku, během let rozšiřovaného a přistavovaného, sahá daleko. Levé křídlo je prý staré...

Další z rubriky

Dům v bývalé chatové kolonii je promyšlený do posledního detailu

Přízemí ve skle, patro ve dřevě – to je základní výtvarný koncept fasád. Šikmo...

Návrhy Jiřího Zábrana se vyznačují jednoduchostí a svěžím myšlením na pomezí architektury a moderního sochařství. Ale...

Horská chata v Orlických horách láká na všechny možné požitky

Těleso krbu nechala autorka interiéru vestavět do dřevěné stěny s úložným...

Postavit v horách chatu, která souzní s okolní přírodou i stavbami, není jednoduché. Zejména pokud má sloužit jak...

Nad řekou si postavili dům, který vypadá jako loď. Povodní se nebojí

Architekt Jiří Pilka navrhl stavbu na pilotách. Záměrně použil stylové prvky,...

Vysoký dům připomíná zaoceánskou loď, a není to náhoda. Manželé Klára a Radek Křížovi milují moře i „svou“ řeku, na...



Najdete na iDNES.cz