Jak nenaletět ještě před začátkem stavby

  11:05
Zimní období je ideálním časem pro vyřízení veškerých "papírových" věcí kolem stavby nebo rekonstrukce domu. Proto pokud chcete začít s pracemi na jaře hned, jak pominou mrazy, vyplatí se mít připraveny veškeré podklady od projektu, stavebního povolení až po vybranou firmu. A také je nutné vědět spoustu věcí předem.

Především si dejte pozor na nesolidní stavební firmy. Ty dokážou předražit práci, nedodržet termín i kvalitu, zničit a zneužít váš majetek během stavění a obstrukcemi se vyhnout plnění závazků. Při sporu sice přiznají vinu, ale závazky neplní ani pod sankcí. Bývají už totiž třeba v konkurzu, a soud naopak stíhá objednatele neboli vás, abyste doplatili takzvané zádržné.

A jak nesolidní firmu poznat?
Nejlépe podle referencí z předchozích staveb. Taková firma je totiž jako recidivista. Jakmile jednou začne dělat něco špatně, už se nezmění. Lze vůbec stavět bez ztrát hmotných i nehmotných? Samozřejmě. (Nejlépe se to zvládne za peníze daňových poplatníků, což ovšem mohou jen orgány státní a místní správy.)

Nejprve je však nutné provést řádnou, takzvaně organizačně-právní přípravu. Ta spočívá v tom, že musíte mít především co nejpřesnější záměr (projekt), co chcete vybudovat a jak to vybudovat (svépomocí nebo dodavatelsky).

Kdo jsou účastníci výstavby?
Stavebník - po podpisu smlouvy objednatel - je ten, kdo objednává a platí, což jste vy. Kdo platí, nechť taky řídí - platí v tržním hospodářství. Umíte ale řídit, když stavíte poprvé? Proto by vám ku pomoci měl být spolehlivý odborník hlídající stavbu od její přípravy až do kolaudace nepřetržitě.

Technický dozorce objednatele (TDO) - znáte-li takového, jste velmi šťastní lidé! - přesto jej neplaťte měsíčně, hodinově nebo paušálem, ale jen za úspěšně a včas provedené úkony! Jde o takzvanou smlouvu mandátní. Zapisujte vše včetně počtu hodin, a to velmi pečlivě od samého počátku.

Autorizovaný projektant - ten vyhotoví projektovou dokumentaci (ne projekt - ten tvoříte vy!) a obstará stavební povolení, ale také vám mnohdy sestaví i kontrolní rozpočet a pomůže i s výběrem zhotovitele. Raďte se s ním, ale opatrně - je to také podnikatel, proto jeho výběr nemusí být tak nezištný (pro vás tedy zhotovitel), takže vám rovněž nabídne smlouvu o dílo.

Za vady projektu však ručí navždy na rozdíl od stavebního zhotovitele (ten pouze v záruční době), a to ho značně zavazuje. Dále od něho budete potřebovat i autorský dozor nad dílem během provádění. To není v ceně dokumentace, proto je třeba další smlouva! Dohodněte si s ním hodinovou sazbu (například 500 korun za hodinu) nebo i jiný způsob ocenění předem.

Stavitel - z uchazečů o vaši zakázku ten vybraný je po podpisu smlouvy o dílo zhotovitelem vašeho domu.

Úřady - jsou dalšími neopominutelnými účastníky výstavby, ale ty nejsou pro sestavení smlouvy o dílo relevantní.

Váš právník je nejproblematičtější vedlejší účastník. Pečlivě ho vybírejte, aby ho nezajímalo jen palmáre, ale výsledek. Již pouhá objednávka a prostudování případu může totiž představovat výdaj až 15 tisíc korun.

Dodavatelský systém může být v podobě:

* vyšší dodávky stavební části stavby (zhotoviteli dáte dokumentaci, ten si sám sežene subdodavatele profesí a po čase přeberete stavební díla) - máte tedy dvě smlouvy (s projektantem a se stavitelem)

* přímých dodávek jednotlivých odborných dodavatelů (demolice, zděné konstrukce, truhláři, elektrikáři a podobně), které si sami organizujete - máte tedy smluv tolik, kolik je zhotovitelů

* jediného zhotovitele (zadáte dokumentaci i realizaci díla jediné firmě) - tedy jedna jediná smlouva

* stavba na klíč (od pozemku přes dokumentaci až po kolaudaci) když vám zařídí vše jeden partner. Rozhodnete-li se ovšem stavět s některou investorsko-stavebně-realitní společností na klíč, nemáte často šanci něco ve výstavbové mašinerii ovlivnit. Týká se to třeba textů smluv (o smlouvě budoucí, o dílo, kupní) - mají je natištěny (změny nepřipouštějí), o nějaké vaší kontrole kvality nebo postupu prací nechtějí ani slyšet.

Dodavatelská výstavba
Rozhodnout se pro řešení v podobě dodavatelské výstavby znamená vstoupit do závazkových vztahů (objednatel - zhotovitel) podle platného práva na základě smlouvy. Ta však není typovým prefabrikátem, ale společným produktem vás a vaší protistrany, proto pozor!

Návrh smlouvy může předkládat uchazeč (budoucí zhotovitel) i objednatel (vy - ale umíte to?), jste-li však nezkušení, iniciativu přebírá uchazeč, který nabídne smlouvu na zhotovení podle obchodního zákoníku (513/91 Sb., § 536 a další). Platí tak jen to, co je ve smlouvě napsáno, a to je vaše jediná příležitost. Smlouva podle občanského zákoníku (§ 631 až 651) vám bude nabídnuta asi jen výjimečně, takže další text je přizpůsoben zákoníku obchodnímu.

Se zákony v autentické podobě se můžete seznámit i pomocí internetu (například http://www.zakony.ihned.cz/). A až se všichni takto vyškolíme, zavládne v této zemi nesnesitelně nudný ráj. V Německu je stavebník skutečným pánem: za posledních 50 let se naučil, že stačí, aby vypínač byl nepatrně šikmo osazen a celá retence (pozastávka) zůstává blokována, až se změní na srážku z ceny nebo slevu.
Výsledkem takového cvičení je, že všichni uchazeči předkládají nabídky o předpokládanou pozastávku vyšší.

11 bodů pro správnou smlouvu

1. AUTORIZACE. Než podepíšete cokoliv, prohlédněte si na internetu (http://www.justice.cz/- pozor na datum poslední aktualizace), čím se uchazeč (zhotovitel) skutečně zabývá, není-li v konkurzu a souhlasí-li jeho adresa se sídlem firmy, a trvejte na písemném uvedení adresy pro další styk. Nechte si předložit od ČKAIT vystavenou autorizaci pro provádění staveb.

2. PŘEDMĚT DÍLA. Ten důkladně popište nebo uveďte "podle přiložené projektové dokumentace". Pozdější změnu lze změnit jen písemným dodatkem ke smlouvě. Nezapomeňte do předmětu díla zahrnout i prováděcí (realizační) dokumentaci a dokumentaci skutečného provedení díla (nutné ke kolaudaci).

3. ZÁVAZNÉ NORMY. Trvejte na záruční době na celý předmět díla (například dva roky), na vlastnosti předepsané projektantem v projektové dokumentací nebo platnými normami. Z množiny platných ČSN jsou jen některé závazné. Projektant musí v dokumentaci uvést, zda budou závazné všechny normy nebo zda někde připouští odchylky od platných norem. Zapomněl-li na to projektant - ať to doplní. Nejjednodušší však je, prohlásí-li projektant za závazné všechny platné normy pro vaše dílo. Zhotovitel je povinen dodržet zákon o shodě výrobků pro stavby (22/1987 Sb.).

4. PEVNÁ CENA. Cenu díla preferujte pevnou (ve smlouvě se nesmí objevit "cena bude upravena o..., když...") včetně hrubého úklidu vždy po všech řemeslech. Porovnejte s kontrolním (tajným!) rozpočtem projektanta.

* Neuznávejte žádné vícepráce, pokud je písemně nepřiobjednáte! A než o nich začnete jednat, žádejte jejich cenu. Pokud přistoupíte na cenu podle nabídkového rozpočtu uchazeče, dejte do smlouvy, že je pouze orientační: žádná změna množství a jednotkových cen nebude zohledněna bez platného dodatku ke smlouvě.

* Pozor na různé přirážky k základnímu rozpočtu (provozní vlivy, zařízení staveniště), jsou rovněž předmětem dohody (není pro ně ceník) a mnohdy pro ně nebo jejich procentní výši není důvod. Existuje i možnost ocenit předmět díla až při provádění. Pokud uhlídáte pracovníky zhotovitele, můžete dát do smlouvy, že "předmět díla bude oceněn počtem produktivních hodin potvrzených objednatelem podle denních záznamů ve stavebním deníku krát například 120 korun za hodinu plus hmoty (hospodárně spotřebovaný materiál) oceněný podle dokladů" - pozor na DPH na účtenkách a fakturách.

* Ohlídejte si demolice, přemístění zeminy a suti - jsou drahé a někdy zbytečné. To je pro vás nejdůležitějším článkem smlouvy (klíčové jsou pro zálohy a faktura/daňový doklad - kdy a kolik):

* zálohu před zahájením prací plaťte minimální, za podmínky, že je podepsána smlouva a předán stavební deník s řádně vyplněnými informacemi

* další zálohy podmiňte dodržením termínu dokončení nezpochybnitelné etapy výstavby (například osazením oken, dokončením fasády, střechy, topnou zkouškou, tlakovou zkouškou). V případě, že máte položkový rozpočet, vyznačte, které položky etapu tvoří - nikdy jen termíny bez věcných etap.

* fakturu plaťte zároveň jen s daňovým dokladem až po úspěšném převzetí předmětu díla podle bodu 2 (včetně dokumentace skutečného provedení). Na její ověření potřebujete nejméně 14 dnů, proto pozor na lhůtu splatnosti, na datum odeslání v daňovém dokladu, na datum poštovního razítka a datum skutečného převzetí dokladu - vše zapište do deníku.

* z faktury již ve smlouvě zadržte 10 procent smluvní ceny nebo fakturované částky (retence, pozastávka, zádržné) po celou dobu záruky, a především až do odstranění všech závad a nedodělků. Pozor na výrazy "konečná faktura" - naše právo nezná, nutno popsat, co to je a vždy jen ve spojení faktura daňový doklad.

6. KONTROLA KVALITY. Kvalitu předmětu díla (prací) objednejte podle platných ČSN (jen některé jsou závazné, platí však všechny!) - viz bod 2 výše. Jmenujte již ve smlouvě nezávislého (například České vysoké učení technické) znalce-rozhodce, který bude v případě sporu s projektantem nebo technickým dozorem rozhodovat. Bez schválení (technického dozoru, projektanta, nezávislého rozhodce) nepovolte zakrýt provedené konstrukce.

7. STAVEBNÍ DENÍK.V návrhu smlouvy je obvykle vedení stavebního deníku (pokud jste na to zapomněli, začněte třeba v polovině výstavby sami s deníkem). Doplňte však, že jej držíte u sebe na staveništi (ne někde mimo u zhotovitele!) a denně vytrhávejte zápisy pro sebe nebo pro zhotovitele.
Dbejte, aby se zapisovala jména pracovníků, popis prací a produktivně odpracovaný čas (ne včetně prostojů). Pod sankcemi (například 500 korun za každou výzvu) vyžadujte reakci na vaše nebo projektantovy výzvy v deníku do pěti pracovních dnů.

Toto je druhý nejdůležitější článek vaší smlouvy (po ustanovení o zadržení 10 procent viz bod 5). Řada zhotovitelů deník vede ledabyle (píše hlavně o počasí) a deník nikdy není k nalezení, takže u soudu pak chybějí důkazy. Často nereagují na výzvy k opatření a nejsou k zastižení. Deník může být třeba jen sešit s kopírovacím papírem s číslovanými stránkami (jeden průpis pro objednatele).

Zapisuje do něj stavbyvedoucí, zástupce objednatele, projektant a stavební úřad.

8. VYMEZENÍ STAVENIŠTĚ. Vymezte zhotoviteli prostor stavby (třeba jen popisem ve smlouvě) a to, co mu zapůjčíte (sklad, šatnu), případně zda mu poskytnete elektřinu a vodu (pozor na úhradu - energie smí fakturovat jen oprávněná organizace!). Nepřipusťte, aby se zhotovitel pohyboval po celém vašem majetku, bral váš materiál a neuklízel denně svůj odpad. Jakýkoliv zábor vašich prostor navíc jen za úhradu.

9. SMLUVNÍ POKUTY. Ve smlouvě uveďte smluvní pokuty - za nesplnění termínu předání díla je smluvní pokuta například 500 korun za každý započatý den - nikdy ne procenta z nějaké částky podle návrhu uchazeče, za neodstranění závad a nedodělků 500 korun za den a závadu, za opožděnou reakci na písemný požadavek (dopisem nebo ve stavebním deníku podle bodu 7) 500 korun za den a podobně.

10. ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY. Od smlouvy je možno odstoupit při opětovném (po prvém písemném upozornění) porušení podstatných smluvních podmínek (kvalita, bezpečnost prací, poškození nebo odcizení majetku objednatele, ale hlavně termíny ad 5) - nutno však ve smlouvě označit, které podmínky jsou podstatné. Finanční vypořádání dosud provedených částí díla bude pak provedeno například podle směrných cen katalogů ÚRS Praha, a. s. (viz výše).

11. VŠE PÍSEMNĚ. Nezapomenout článek "Spory" - řešit u rozhodčího soudu hospodářské a agrární komory (ne u soudu - to je na několik let).
A co z toho vyplývá? Co není ve smlouvě výslovně uvedeno, může být zdrojem konfliktu s nepatrnou vyhlídkou na vyřešení v reálném čase. A proto, čím stručnější smlouva, tím větší risk pro zdárné dokončení záměru. Všechno jen písemně (stavební deník, doporučený dopis) VŽDY! s důkazem doručení.

Autor je lektorem na Masarykově ústavu vyšších studií Českého vysokého učení technického v Praze

Uspěchat stavbu před zimou se podle odborníků nevyplácí.

Autor:
  • Nejčtenější

Herečka Špindlerová bydlí ve vysněném bytě v centru Prahy s dětmi i zvířaty

27. března 2024

Herečka Petra Špindlerová bydlí s dětmi a zvířaty v centru hlavního města. Na místě oceňuje plnou...

Jak v panelákovém bytě 3 + 1 vytvořit třígenerační bydlení. Inspirujte se

22. března 2024

I v panelákovém bytě lze pro jeho obyvatele vytvořit soukromí. Přesto následující zakázka byla pro...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Generátor od souseda řve celý den. On si vyrábí elektřinu a my trpíme

22. března 2024

Premium Bydlím s rodinou v menší obci v rodinném domě. Soused začal v poslední době používat velmi hlučný...

Nejlepší čas na pořízení chaty či chalupy je teď. Co je v Česku na prodej

26. března 2024

Chaty a chalupy obklopené přírodou a vzrostlými stromy jsou v nabídkách realitních kanceláří stále...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Ze zámečku Schwarzenbergů vzniklo unikátní bydlení i díky památkářům

26. března 2024

Je skvělé, když se staré stavby zrekonstruují a opět slouží svému účelu. Jindy je však ještě mnohem...

Rihanna chce za penthouse zesnulého Perryho půl miliardy. Vlastnila ho rok

29. března 2024

Luxusní penthouse ve 40. patře mrakodrapu The Century v Los Angeles, který má čtyři venkovní terasy...

Z ostudného vstupu a nevyhovující koupelny je teď pýcha domu

28. března 2024

Občas je nutné předělat jen část domu, důvody bývají různé. Někdy finanční, často se řeší jen...

Koupili rozpadlý zámek Hošťálkovy. I přes tragédii mu vracejí barokní krásu

28. března 2024

Jako mnoho jiných památek u nás měl i zámek Hošťálkovy v Moravskoslezském kraji to štěstí, že se ho...

Starou lesní chatu nahradila nová, má půvab a nabízí i teplo domova

27. března 2024

Lesní chatu k demolici nedaleko Prahy měla nahradit nová, regulace však byly jasné: plocha musí být...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...