Družstevní byt je trochu kočkopes. Něco vám patří, ale platíte nájem. S nadsázkou jste nájemníky ve svém bytě. „Člen družstva je nájemníkem v domě, ve kterém má družstevní podíl,“ upřesňuje František Lebl, předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR. Je to něco mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Máte řadu omezení, ale i výhod.
Chcete-li bydlet v novém bytě, stačí zaplatit čtvrtinu ceny a můžete se stěhovat. Na to stačí i stavební spoření či půjčka na bydlení. Zbytek doplácíte nájmem. A až celou částku třeba za 20 let či dříve splatíte, byt je váš.
Připomíná to hypotéku na 75 procent hodnoty nemovitosti. Ale nemusíte dokládat příjmy a nejste dlužníky banky. Zároveň dokud vše nesplatíte, nejste vlastníky bytu, ale podílníky v družstvu.
„Obvykle není účelem družstva dosažení zisku, takže ceny bytů bývají nižší,“ přidává další výhodu Jolana Hlaváčková z SBD Pokrok. Podle Vladimíry Knoblochové z advokátní kanceláře DBK Partners jsou družstevní byty statisticky až o 20 - 30 procent levnější. Platí to však hlavně pro starší byty. Počáteční platba může být po domluvě i vyšší, třeba až 90 procent podílu. Další splátky se obvykle dají časem měnit.
Bleskový převod
Stavbám domů se věnují zavedená družstva i developeři, často i spolupracují. A všichni hlásí, že zájem roste. Kupujícími jsou lidé různého věku, jednotlivci i rodiny. „Třeba mladé páry, které bez problému zvládají měsíční platby, ale kvůli pracovním smlouvám na dobu určitou nedostanou hypotéku,“ dává příklad David Jirušek, mluvčí firmy Finep.
Česká vášeňProč je vlastnictví bytu takový trhák   Přece nebudu vyhazovat peníze z okna. Něco mít je lepší, než to nemít. Je to jistota, zázemí, domov a dobrá investice. Tak zdůvodňuje většina Čechů pořízení vlastního bytu či domu. Vlastnictví bytů v tuzemsku výrazně převládá. Podle sociologů se však lidé často nerozhodují zcela racionálně. |
„Družstevní bydlení je výhodné i pro starší generaci, která chce zajistit bydlení pro své děti,“ hodnotí Vladimír Kremel z firmy Metropol Real. Starší lidé také nemusejí získat hypotéku. Družstevní podíl se navíc snáze převádí na jiného člověka než byty ve vlastnictví. Což je výhoda i při prodejích. Podíl se dá i darovat, odkázat či zdědit.
Někdy je k převodu třeba souhlas družstva, ale nemusí být nutný. „Vlastnictví se nezapisuje do katastru nemovitostí, tam je majitelem družstvo. Administrativně probíhá ‚prodej‘ uzavřením smlouvy o převodu členství v družstvu. Převod se oznámí družstvu a vše je vyřízené. Bez poplatků a daní z převodu,“ vysvětluje Richard Steiner z firmy EBM specializované na družstevní byty.
Družstevní podíly se kupují i na investici. „Výnosnost se pohybuje mezi třemi a pěti procenty ročně,“ počítá Marcel Soural z developerské firmy Trigema.
Developer družstevníkem
Stavba nových družstevních domů se dělá dvěma způsoby. První je financování zavedeným bytovým družstvem. „U nás v SBD Pokrok se zájemce o nový byt musí stát členem družstva. Zaplatí členský vklad 3 300 korun. Pak uhradí rezervační poplatek asi 100 000 korun a byt je rezervován,“ popisuje Jolana Hlaváčková.
Dohodne se výše základního vkladu, tedy první splátky, a dle toho se vypočítá nájemné. Pak se zájemce stává uživatelem bytu s nájemní smlouvou. U jiných družstev se postup může lišit.
Druhá cesta je, že stavbu částečně platí developer, často ve spolupráci s nějakým družstvem. „Bytové družstvo je založeno a spravováno jako jednoúčelové, za účelem výstavby konkrétního domu. Družstvo zakládáme před spuštěním prodeje a zakládajícími členy jsou společnosti z holdingu, případně partneři se zkušeností s družstevním bydlením,“ říká David Jirušek.
Developer může do družstva vstoupit i přes dceřinou společnost. „Klasický developer po ukončení prodeje z družstva obvykle vystoupí,“ říká Vladimír Kremel.
Kupující se po složení členského vkladu stává členem družstva, které staví dům. Vklady včetně investice developera musejí dát dohromady aspoň 25-35 procent ceny domu, na zbytek si družstvo vezme úvěr. „Členství v družstvu kupujícímu zajišťuje výhradní právo na konkrétní byt. Po dokončení výstavby a kolaudaci objektu dojde k předání bytu do užívání a podpisu nájemní smlouvy,“ vysvětluje Richard Steiner.
Do vlastního hned po kolaudaci
Jedním z práv družstevníků často zapsaných ve stanovách je získat byt do vlastnictví. Někdy je třeba souhlas ostatních družstevníků, složitější to může být u domů spolufinancovaných z veřejných zdrojů. Někdy lze byt získat hned po kolaudaci, jindy po roce až po pěti letech nebo až družstvo splatí bance určitou částku. „Asi 10 až 15 procent zájemců v prvních letech po nastěhování převádí družstevní byty do vlastnictví,“ říká David Jirušek.
Bydlení boháčůTouží po venkovském stavení v centru Prahy  Venkovský klid uprostřed Prahy je do značné míry utopie. Každý, kdo bydlí na opravdovém venkově, ví, že centrum milionového města může vesnici nabídnout jen jako lepší či horší iluzi, za kterou se platí. Sto tisíc korun za čtvereční metr není průměrnou cenou, ale spíš odrazovým můstkem. |
U převodu do jednoho roku banky poskytují předhypoteční úvěry. Jinak na koupi družstevního podílu nejde získat hypotéku. S výjimkou lidí, kteří mají do zástavy jinou nemovitost. To je také jedna z hlavních nevýhod družstevního bydlení.
„Byty v osobním vlastnictví lze zastavit při potřebě úvěru, lze je i volně pronajímat,“ srovnává Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, jinak zastánce družstev. Podnájem či stavební úpravy jsou v družstvech možné jen se souhlasem ostatních.
„Družstvo vás může omezovat v nakládání s bytem. Některá družstva se takto snaží zasahovat do toho, komu byt podnajímáte,“ upozorňuje Vladimíra Knoblochová. Také musíte spoléhat na družstvo, že dobře hospodaří.
„Hospodaření družstva je upraveno a omezeno zákonem, aby nemohlo přijít do úpadku,“ uklidňuje Jolana Hlaváčková. „Družstvo má zpravidla kolektivní orgán, takže vytunelování a zpronevěra jsou obtížnější,“ doplňuje Františel Lebl. Přesto je před koupí třeba prostudovat stanovy, kvůli právům a omezením a době, za niž lze byt převést do vlastnictví. Milan Taraba doporučuje prověřit i projekty kombinující vlastnické, družstevní a nájemní bydlení.
Jak šel čas s družstevními byty
- Družstva existují už více než 160 let, hodně jich vznikalo i za první republiky.
- Po roce 1948 se bytové družstevnictví omezilo, stát si chtěl vystačit s přidělováním státních bytů.
- Od roku 1954 vznikala Lidová bytová družstva (LBD), převzala všechna předchozí a slučovala je. Stát je dotoval jako typ nájemního bydlení. Dnes už neexistují, většinu z asi 30 tisíc jejich bytů si lidé převedli do vlastnictví.
- Od roku 1959 se zakládala Stavební bytová družstva (SBD), stavěla byty, platili je družstevníci členským podílem, získali státní příspěvek a výhodný úvěr.
- Po roce 1989 se řada větších družstev rozdělila. Další vznikla privatizací obecních a původně státních bytů pod různými názvy, třeba družstvo nájemníků, družstvo vlastníků. Tyto názvy nemají oporu v zákoně.
- Zákon z roku 1994 umožnil členům SBD a LBD bezúplatný převod bytů do vlastnictví. Tomu, kdo požádal ve stanovené lhůtě, družstvo muselo byt převést. Převody začaly ve velkém. V roce 1991 bylo družstevních bytů téměř 900 tisíc, do roku 2011 počet klesl dle různých zdrojů asi na 550 nebo až na 450 tisíc.
- Dnes jsou formálně jen bytová družstva (BD), některá používají staré názvy jako firemní značku. Název musí obsahovat ‚bytové družstvo‘, pravidla jsou pro všechna stejná. Starší družstva fungují hlavně jako správci.
- Nyní je v Česku asi 9 000 bytových družstev. Převody do vlastnictví pokračují méně. Blíží se lhůta, rok 2020, kdy se nárokové převody u SBD založené výzvou v roce 1994 promlčí. Pak už bude záležet jen na členské schůzi družstva, zda chce či nechce převádět.
- V posledních letech se družstevní byty opět staví, hlavně v Praze. Věnují se jim třeba SBD Pokrok, SBD Stavbař, firmy Finep, EBM Group, Metropol Real či Trigema. U nově zakládaných družstev je možnost převádění bytů do vlastnictví na dohodě, obvykle je to možné.
Zdroj: Koncepce bydlení ČR do roku 2020, SMBD, SON, ČSÚ - Sčítání lidu, domů a bytů
