Družstevní bydlení je jedno z nejrozšířenějších, především díky dobám již minulým, kdy se hromadnou výstavbou panelových domů stavebními bytovými družstvy řešil obrovský nedostatek bytů, ale i v době nedávné - díky privatizaci státních bytů. Po roce 1990 však dochází k hromadnému převádění původních družstevních bytů do osobního vlastnictví. Proč? Důvod je velmi prostý: momentálně totiž neexistuje právní forma, která by výrazněji ochránila zájmy družstevníků. Ti tak mají jen mizivou šanci jakkoli ovlivnit rozhodování o svých vlastních bytech.
Kde je úskalí?
U družstva je nejvyšším orgánem členská schůze. V čele družstva stojí představenstvo, což jsou lidé, které si zvolí sami členové. "Zde je na místě velká opatrnost," varuje Milan Taraba, místopředseda Sdružení nájemníků ČR. "Představenstvo totiž jedná navenek jménem družstva a jeho rozhodnutí jsou pro družstvo závazná." Závazná jsou však i taková rozhodnutí, která členy družstva poškozují.
Nejznámějším odstrašujícím příkladem je kauza družstva Kavčí skála v Říčanech u Prahy, které se dostalo do konkurzu, samozřejmě včetně bytů. Lidem z Říčan hrozí, že si své bydlení budou muset zaplatit podruhé, aby v něm mohli zůstat! Podle Taraby je to jen jeden ze čtyř případů zkrachovalých bytových družstev. Nebezpečí se skrývá hlavně ve velkých družstvech.
O nich rozhodují jenom sjezdy delegátů, tedy na schůzi zvolení zástupci členů. Klasická členská schůze totiž u velkých družstev není možná. Jak obnovit důvěru? "Aby si družstva získala zpět důvěru, je nutný návrat k samosprávě," říká Taraba. "To tedy znamená, aby lidé rozhodovali sami, nejlépe po domech." Důležité je také obnovení kontrolního systému. Za tím účelem by měl vzniknout revizní svaz, který by bránil špatným rozhodnutím.
Převod do vlastnictví
"Na převod bytů z původních socialistických družstev, které byly postaveny se státních příspěvkem, mají lidé právní nárok a není k nim nutný souhlas družstva," vysvětluje dále Taraba. Převod je bezplatný. Nárok na něj museli zájemci uplatnit do konce roku 1995. "Byty musí být převedeny do roku 2009. Ale tato lhůta bude zřejmě prodloužena," dodává Taraba. Jinak je tomu u družstev vzniklých po roce 1990 privatizací státních bytů. Tady zcela záleží na rozhodnutí statutárního orgánu - podle stanov buď představenstva, nebo členské schůze. "Na převod tedy v těchto případech není právní nárok," zdůrazňuje Taraba. Pokud se přesto převod uskuteční, může to být i za úplatu.
Vznikla nová družstva
Bytová družstva spravují v České republice přibližně 750 000 bytů, z nichž 552 000 bytů je nájemních, tedy ve vlastnictví družstev, a 168 000 je převedeno do osobního vlastnictví. A toto číslo převedených bytů se neustále zvyšuje, tak, jak jsou postupně dokončovány jednotlivé žádosti o převod. To může podle zákona trvat až do roku 2009, možná i déle. V počtu 168 000 bytů v osobním vlastnictví však nejsou zahrnuty převody bytů u družstev, která vznikla privatizací bývalých státních bytů.
V roce 1991 totiž stát převedl své byty na obce, ty však neměly dostatek prostředků na provozování, a proto část bytů nebo domů prodaly. Tam, kde byly převedeny celé domy, musela podle zákona vzniknout nová bytová družstva. Obyvatelé těchto bytů jsou členy družstva, s nímž mají uzavřenou nájemní smlouvu. Pokud byly prodány jednotlivé byty, jejich noví majitelé museli utvořit společenství vlastníků jednotek. Výsledkem je vznik téměř 10 000 nových bytových družstev a 3500 společenství vlastníků bytových jednotek.
Jak je to s družstevní výstavbou dnes?
Družstevní výstavba zatím stagnuje. "Bytová politika od roku 1989 není vůbec žádná. Teprve v roce 1998 se začala připravovat nová koncepce. Dodnes se ale nic neděje," zdůrazňuje Taraba. "Rozšířené jsou nyní jen nástavby na družstevní panelové domy na rovné střechy se postaví ještě jedno dvě patra. Tyto byty se pak většinou rozprodají," říká ředitelka odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Daniela Grabmüllerová.
Nejčastěji se takto staví v Praze a v Brně. V současné době se připravují nové podmínky pro výstavbu družstevních bytů. Podle připravovaného zákona, který nyní projednává vláda, budou moci družstva získat nevratnou dotaci 100 000 korun na byt a možnost čerpat od státu nízkoúročený úvěr, který by kryl až 60 procent pořizovacích nákladů s úrokem zhruba tři procenta na 15 až 20 let. "Ministerstvo pro místní rozvoj již nyní přebírá žádosti podle nově připravované verze," dodává ředitelka Grabmüllerová. Družstva mají i své výhody: jsou osvobozena od daně z příjmu, mají nejrůznější daňové úlevy a v případě vysokých úroků jim může stát poskytnout úrokovou dotaci k hypotékám.
***
Přehled bytových družstev a bytů
Počet bytových družstev do roku 1990 800
Počet bytových družstev po privatizaci 10 000
Počet bytových družstev, která se dostala do konkurzu 4
Počet družstevních bytů 750 000
Z toho nájemních 552 000
Převedeno do vlastnictví 168 000
Slovníček pojmů
SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ - vzniká povinně na základě zákona 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Společenství nic nevlastní, rozhoduje jen o správě domu a nakládání se společným majetkem. Každý byt má svého konkrétního vlastníka.
BYTOVÉ DRUŽSTVO - je právnická osoba, která vlastní všechny nemovistosti v družstvu. Členové vlastní pouze členské podíly a na byty mají nájemní smlouvy. Problematika družstev je upravena obchodním zákoníkem.
SPRÁVNÍ FIRMA - je zpravidla obchodní společnost, která má uzavřené smlouvy se společenstvím vlastníků či jinými majiteli domů a zajišťuje pro ně veškerou správu.
Kde je úskalí?
U družstva je nejvyšším orgánem členská schůze. V čele družstva stojí představenstvo, což jsou lidé, které si zvolí sami členové. "Zde je na místě velká opatrnost," varuje Milan Taraba, místopředseda Sdružení nájemníků ČR. "Představenstvo totiž jedná navenek jménem družstva a jeho rozhodnutí jsou pro družstvo závazná." Závazná jsou však i taková rozhodnutí, která členy družstva poškozují.
Nejznámějším odstrašujícím příkladem je kauza družstva Kavčí skála v Říčanech u Prahy, které se dostalo do konkurzu, samozřejmě včetně bytů. Lidem z Říčan hrozí, že si své bydlení budou muset zaplatit podruhé, aby v něm mohli zůstat! Podle Taraby je to jen jeden ze čtyř případů zkrachovalých bytových družstev. Nebezpečí se skrývá hlavně ve velkých družstvech.
O nich rozhodují jenom sjezdy delegátů, tedy na schůzi zvolení zástupci členů. Klasická členská schůze totiž u velkých družstev není možná. Jak obnovit důvěru? "Aby si družstva získala zpět důvěru, je nutný návrat k samosprávě," říká Taraba. "To tedy znamená, aby lidé rozhodovali sami, nejlépe po domech." Důležité je také obnovení kontrolního systému. Za tím účelem by měl vzniknout revizní svaz, který by bránil špatným rozhodnutím.
Převod do vlastnictví
"Na převod bytů z původních socialistických družstev, které byly postaveny se státních příspěvkem, mají lidé právní nárok a není k nim nutný souhlas družstva," vysvětluje dále Taraba. Převod je bezplatný. Nárok na něj museli zájemci uplatnit do konce roku 1995. "Byty musí být převedeny do roku 2009. Ale tato lhůta bude zřejmě prodloužena," dodává Taraba. Jinak je tomu u družstev vzniklých po roce 1990 privatizací státních bytů. Tady zcela záleží na rozhodnutí statutárního orgánu - podle stanov buď představenstva, nebo členské schůze. "Na převod tedy v těchto případech není právní nárok," zdůrazňuje Taraba. Pokud se přesto převod uskuteční, může to být i za úplatu.
Vznikla nová družstva
Bytová družstva spravují v České republice přibližně 750 000 bytů, z nichž 552 000 bytů je nájemních, tedy ve vlastnictví družstev, a 168 000 je převedeno do osobního vlastnictví. A toto číslo převedených bytů se neustále zvyšuje, tak, jak jsou postupně dokončovány jednotlivé žádosti o převod. To může podle zákona trvat až do roku 2009, možná i déle. V počtu 168 000 bytů v osobním vlastnictví však nejsou zahrnuty převody bytů u družstev, která vznikla privatizací bývalých státních bytů.
V roce 1991 totiž stát převedl své byty na obce, ty však neměly dostatek prostředků na provozování, a proto část bytů nebo domů prodaly. Tam, kde byly převedeny celé domy, musela podle zákona vzniknout nová bytová družstva. Obyvatelé těchto bytů jsou členy družstva, s nímž mají uzavřenou nájemní smlouvu. Pokud byly prodány jednotlivé byty, jejich noví majitelé museli utvořit společenství vlastníků jednotek. Výsledkem je vznik téměř 10 000 nových bytových družstev a 3500 společenství vlastníků bytových jednotek.
Jak je to s družstevní výstavbou dnes?
Družstevní výstavba zatím stagnuje. "Bytová politika od roku 1989 není vůbec žádná. Teprve v roce 1998 se začala připravovat nová koncepce. Dodnes se ale nic neděje," zdůrazňuje Taraba. "Rozšířené jsou nyní jen nástavby na družstevní panelové domy na rovné střechy se postaví ještě jedno dvě patra. Tyto byty se pak většinou rozprodají," říká ředitelka odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Daniela Grabmüllerová.
Nejčastěji se takto staví v Praze a v Brně. V současné době se připravují nové podmínky pro výstavbu družstevních bytů. Podle připravovaného zákona, který nyní projednává vláda, budou moci družstva získat nevratnou dotaci 100 000 korun na byt a možnost čerpat od státu nízkoúročený úvěr, který by kryl až 60 procent pořizovacích nákladů s úrokem zhruba tři procenta na 15 až 20 let. "Ministerstvo pro místní rozvoj již nyní přebírá žádosti podle nově připravované verze," dodává ředitelka Grabmüllerová. Družstva mají i své výhody: jsou osvobozena od daně z příjmu, mají nejrůznější daňové úlevy a v případě vysokých úroků jim může stát poskytnout úrokovou dotaci k hypotékám.
***
Přehled bytových družstev a bytů
Počet bytových družstev do roku 1990 800
Počet bytových družstev po privatizaci 10 000
Počet bytových družstev, která se dostala do konkurzu 4
Počet družstevních bytů 750 000
Z toho nájemních 552 000
Převedeno do vlastnictví 168 000
Slovníček pojmů
SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ - vzniká povinně na základě zákona 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Společenství nic nevlastní, rozhoduje jen o správě domu a nakládání se společným majetkem. Každý byt má svého konkrétního vlastníka.
BYTOVÉ DRUŽSTVO - je právnická osoba, která vlastní všechny nemovistosti v družstvu. Členové vlastní pouze členské podíly a na byty mají nájemní smlouvy. Problematika družstev je upravena obchodním zákoníkem.
SPRÁVNÍ FIRMA - je zpravidla obchodní společnost, která má uzavřené smlouvy se společenstvím vlastníků či jinými majiteli domů a zajišťuje pro ně veškerou správu.
 I obecní byt si nájemník může upravit podle vlastních představ, k větším zásahům však musí mít souhlas obce. |
