Spolupráce klienta s architektem totiž většinou končívá tzv. klientskými změnami. Jenže ty si nechá developer tučně zaplatit. Při prohlížení ceníku klientských změn se až tají dech. Je pochopitelné, že ze změn v projektu vyplývají určité náklady, je však s podivem, proč "otočení otvírání dveří" stojí v projektu 28 tisíc. Záhada? Asi trest za náročnost.
Za co platíme
Pokud se rozhodnete pro změnu dispozice a provedení v tzv. režimu holobyt, přijde vás tato změna po odečtení všech standardů (sanita, obklady, dveře, podlahy) kolem 150 tisíc korun. A to dům ještě nestojí, takže nedochází k bourání.
Ještě horší situace nastane, když se rozhodnete vybírat ze standardů a nadstandardů. Několikrát jsme například zkoušeli využít nabídky jednotlivých subdodavatelů, které developer nabízí. Většinou však neúspěšně.
|
Když projdete celým procesem klientských změn a uhradíte je, ani tak nemáte jistotu, že po vás stavba nebude požadovat úhradu některých chyb. |
Například schodiště si můžete vybrat pouze v intencích "žbrdlinky" (oficiální název klientské změny).
Jestliže budete chtít jinou konstrukci, která u zakázkové výroby stojí asi 100 tisíc, subdodavatel vás upozorní, že "toto sami neumí a musí si to nechat někde vyrobit, a to nebude levné".
Jejich cena za stejné provedení byla stanovena na 250 tisíc korun. Musela totiž pokrýt marže všech, od dodavatele, stavbu až po developera. V tuto chvíli se tedy rozhodnete jejich nabídky nevyužít s tím, že schodiště si dodáte sami - dojde tedy na odpočty.
Cena schodiště pro odpočet byla stanovena na 15 tisíc, musíte si však u stavby objednat provizorní schodiště pro kolaudaci v hodnotě - překvapivě - 15 tisíc korun. Přesto po mnoha zkušenostech doporučujeme kupovat provedení holobyt, značně se tím snižuje riziko špatného provedení.
Fakturování víceprací
Když projdete celým procesem klientských změn a uhradíte je, ani tak nemáte jistotu, že po vás stavba nebude požadovat úhradu některých chyb, které vznikly chybami v projektu.
Na jedné pražské zakázce jsme se po několika debatách s koupelnovým studiem rozhodli dokončit koupelny sami. Byt byl tedy proveden v "kolaudačním minimu". To vedlo stavbu k tomu, že není nutné provést rozvody a osazení stavebních částí (splachování, vodovodní kohouty) rovně apod.
Výsledek? Sleva z konečné ceny za vícepráce, které jste museli hradit vlastnímu dodavateli, není možná. Developer vám oznámí, že oni sami měli s bytem už tolik nákladů navíc, že žádná sleva nebude. Důvod?
Musely se bourat překlady, které developer postavil podle předchozího projektu, protože zapomněl na odsouhlasené klientské změny. Ty se přitom musely draze zaplatit. Platit se muselo ještě jednou - bourání se počítalo na váš vrub jako provedení víceprací.
Přejímka a předpřejímka
Vyplatí se znát některé pojmy. "Předpřejímka" je návštěva již téměř hotového bytu, který si po sobě stavba "nestihla" zkontrolovat. Je tedy na klientovi, aby objevil všechny závady a nedodělky. Poté běží určitá lhůta k odstranění nedodělků. Její trvání je nejisté a plně závislé na libovůli developera.
Po uplynutí této lhůty (v řádu i několika měsíců) dochází k druhé předpřejímce, při níž zjistíte, že nedodělky z první předpřejímky nejsou odstraněny. V této fázi přijde developer s návrhem, že pokud chce klient celý proces urychlit, bude dobré přejít rovnou na "přejímku".
V praxi to probíhá tak, že se znovu sepíše seznam nedodělků a pak už běží přesně daná lhůta pro stavbu, kdy se musí vše odstranit. K čemu byly předchozí předpřejímky, se stává záhadou.
Přechod k přejímce však na sebe váže nemilou povinnost doplatit zbytek částky za byt. Tím klientovi zaniká jakákoliv možnost finančně penalizovat stavbu za nedodržení termínu.
Pojem "zaniká" navíc není ten správný termín, přečtete-li si totiž smlouvu s developerem, tak zjistíte, že penalizovat ho není možné za nic.
Stejný metr ovšem neplatí pro developera. Ten může na stavbě uplatňovat penále ve výši 1 000 korun za jeden den prodlení a za jednu položku! Seznam položek paradoxně sestaví pro developera klient - což je v případě šedesátibodového seznamu nedodělků nezanedbatelná pokuta.
Je tedy developer v tuto chvíli motivován k tomu, aby na termín tlačil? Nikoli. Proč by to dělal, když mu za každý den prodlení teče do kapsy 60 tisíc. Bohužel totéž neplatí ve vztahu developer - klient.
Na náš dotaz, co z této penalizace má klient, kterého se prodlení týká především, nám bylo s pousmáním sděleno, že nic a že je to tak uvedeno ve smlouvě, kterou klient podepsal. Takže žádné pokuty. Pokud má stavba zpoždění, máte smůlu. Můžete si platit podnájem a doufat.
Odstraňování nedodělků a závad
Nakonec vás čeká nekonečný proces odstraňování nedodělků. Je jich tím více, čím více dodávek interiéru si u developera objednáte, respektive čím méně jich zrušíte.
Kuriózní situace nastala na dalším z našich projektů, kde klient zjistil nedokonalosti na dřevěné podlaze. Podlaha začala sesychat, jednotlivé lamely se rozlézaly, a to především díky tomu, že se v bytě je již několik měsíců netopilo.
Protože se to stalo až po konečné přejímce bytu, musel se klient přestěhovat do hotelu, samozřejmě na vlastní náklady. Škody, které podlahářská firma napáchala opravou podlahy na malbách, navrhl developer řešit tak, že podlahář zaplatí opravu maleb do výšky 30 cm nad podlahou a klient si měl doplatit zbytek. Kdyby se to klientovi nelíbilo, zbývalo mu jediné řešení - mít 30 cm od podlahy barevně odlišný pruh.
Doporučení na závěr
Z našich zkušeností je možné, aby klient dosáhl na individuální bydlení například rekonstrukcí bytu nebo půdy. Zpravidla jsou vynaložené peníze a získaný komfort na vyšší úrovni, než jak je tomu v novodobé "kolektivní výstavbě", za niž většinu současné developerské výstavby považujeme.
Doba strávená vyřizováním po úřadech a samotná rekonstrukce je v porovnání s termínem realizace od nákupu v novém projektu po předání bytu a odstranění nedodělků také výrazně nižší.
V případě, že se klient přeci jen rozhodne do takového projektu investovat, považujeme za nezbytné řešit vše přes právníka i architekta, protože jen tak si lze celý výše popsaný postup alespoň do určité míry ulehčit.
Studio OOOXStudio OOOOX se specializuje na interiérový design a drobnou architekturu, převážně na půdní vestavby, rekonstrukce a rodinné domy. Své projekty zpracovává od architektonické studie až po finální realizaci. V průběhu celé výstavby hájí zájmy klientů před úřady, jednotlivými dodavateli a developery. Studio OOOOX prezentuje své návrhy formou fotorealistických vizualizací, čímž dává svým klientům jasnou představu o výsledku, který mohou očekávat. |
