Koupil byt jen s částí pozemků. Chybu realitky zaplatí na daních

  1:00aktualizováno  1:00
V roce 2009 jsem koupil na úvěr byt s garáží. Po pěti letech jsem dluh refinancoval a zjistil, že na katastru nemám převedeny dva podíly na společných pozemcích. S realitkou jsem připravil darovací smlouvu, majitelka ji podepsala a já žil v domnění, že je vše vyřešeno, píše čtenář Radek.

Na dodatečný převod podílů na dvou pozemcích měl být vypracován znalecký posudek. | foto: Profimedia.cz

V září 2016 se mi ozvali z finančního úřadu s otázkou, jaký mám vztah s bývalou majitelkou. Úřednici jsem celou situaci pravdivě popsal, ta se poradila se svým nadřízeným a chce po mě nové daňové přiznání za rok 2014, kde bude odhad na dva „zapomenuté“ pozemky a doplatit darovací daň.

V realitní kanceláři, která prodej bytu a následnou darovací smlouvu zprostředkovala, se ohání právníkem, že je vše, jak má být. Úřednice z finančního úřadu mi ale již vyhrožuje mocí úřední atd. Soudit se nechci, mám tedy vše uhradit a peníze chtít po realitní kanceláři?

Na dotaz čtenáře odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:

Daniel Kotula, spolumajitel RE/MAX Center

Postup finančního úřadu je naprosto správný, protože darování v tomto případě s největší pravděpodobností nevyhovuje ani jedné podmínce pro osvobození od daně z příjmu ve výši 15 %, která se počítá z hodnoty darované nemovitosti.

Naopak navrhovaný postup realitní kanceláře nebyl správný. O dodatečném převodu podílů na dvou pozemcích měla být sepsána kupní smlouva s odkazem na původní kupní smlouvu celé nemovitosti tak, že platba za tyto dva pozemky byla vypořádána již v původní kupní smlouvě.

Nepomohlo nic

Rodina přišla o pozemek pod domem kvůli chybě úředníka

Obyčejná písařská chyba úředníka na katastrálním úřadě připravila pražskou rodinu o pozemek pod domem. I když nešlo o úmyslný podvod a na vině je stát, chyba platí a zaplatit za ni musí manželé v důchodu. O případu informovala Česká televize v pořadu Reportéři ČT.

Na dodatečný převod podílů na dvou pozemcích měl být vypracován znalecký posudek za účelem stanovení výše daně z převodu nemovitosti, pokud by součet výše posudku na původní převod a výše posudku na dodatečný převod podílů na dvou pozemcích přesahoval výši prodejní ceny nemovitosti, pak měl prodávající zaplatit dodatečnou daň z převodu.

Realitní kancelář je možné žalovat o náhradu způsobené škody, protože nezahrnutí podílů na pozemcích funkčně souvisejících s prodávanou nemovitostí je jednoznačně chyba zprostředkovatele, potažmo advokátní kanceláře, která pro zprostředkovatele pracuje, a rovněž byl chybně zvolený návrh řešení.

V prvé řadě je nutné zmínit, že v popisovaném případu jednoznačně pochybila realitní kancelář, když nezahrnula podíly ke společným pozemkům do kupní smlouvy.

Finanční úřad, v případě následného darovaní předmětných pozemků, postupoval správně, jelikož darování v tomto případě není osvobozeno od daně. Tento postup nemusel být nicméně nejvýhodnějším způsobem nápravy.

Z mého pohledu vhodnější možností nápravy je sepsání nové kupní smlouvy na zbývající nepřevedené podíly na pozemcích. Kupní cena bude určena odpovídající částkou (nižší než cenou zjištěnou znalcem) jako část z původní kupní ceny s odůvodněním, že vzhledem k administrativní chybě nedošlo k převodu pozemků společně ostatními funkčně souvisejícími nemovitostmi v rámci původní kupní smlouvy pouze omylem, byť k tomu vůle stran směřovala a původní kupní cena tyto zahrnovala (tj. byla již zaplacena). A tedy již zaplacená daň z převodu byla vypočítána ze sjednané ceny jak za byt, tak i za tyto podíly.

Na dodatečný převod podílů na pozemcích by měl být vypracován znalecký posudek, který by určil zjištěnou cenu těchto pozemků, a tedy základ pro vypočtení daně z nabytí nemovitosti.

Pokud by byla zjištěná cena pozemků v součtu se zjištěnou cenou bytu nižší, než původně sjednaná kupní cena, nebylo by třeba tuto daň doplácet. V případě že by součet zjištěných cen byl vyšší než sjednaná kupní cena, daň z nabytí nemovité věci by se musela z tohoto rozdílu doplatit.

Popsaný možný postup však v praxi neuznávají všichni správci daně. Proto názor finančního úřadu, který je v dané věci příslušný, tedy doporučuji předem ověřit. Jinak by se doplácela daň z nabytí nemovité věci v plné výši.

V každém případě je možné domáhat se po realitní kanceláři, která pochybila, náhrady škody v podobě náhrady veškerých nákladů účelně vynaložených na nápravu.

Autor:

Nejčtenější

Totální proměna koupelny velké 4 metry čtvereční. Vana musela pryč

Danielova koupelna v bytě po babičce je jako vystřižená z katalogu z 80. let....

Ragbista Daniel zdědil byt po babičce i s koupelnou z 80. let, která vkusu mladého muže nevyhovuje. Natož potřebám...

Postavila si starý dům. Co si myslí ostatní, není důležité

Sousední zástavba už se rozšiřovat nebude kvůli ochrannému pásmu plynového...

Za dveřmi tohoto domu za Prahou se skrývá svět, který už v současných domech najdeme málokdy. Otevřené prostory...

Chata v hlubokém lese dělá majitelce radost a ještě si na sebe vydělá

Velké prosklené plochy střídají plné panely jen tam, kde si je nezbytně...

Atraktivní moderní chata leží tři hodiny jízdy severovýchodně od Toronta. Majitelkou je spisovatelka a mediální...

Rodina v řadovce 4+kk. Vysněný domov zařídili architekti na jedničku

Kuchyňská sestava je propojena s obytnou místností knihovnou/policovým systémem...

Rodina s dvěma dětmi si koupila nový řadový dům v Praze. Dvoupodlažní nemovitost s dispozicí 4+kk o obytné ploše 122...

Malý byt po rekonstrukci: vtipné detaily a světlá podlaha ho zvětšily

Moderní polyuretanová stěrka prostor skvěle prosvětlila.

Byty, do nichž předchozí majitelé takřka nic neinvestovali, působí depresivně. Nicnedělání má i své výhody,...

Další z rubriky

Dvoupodlažní dřevostavba se snadno vytápí i větrá, hluk zde nehrozí

Dům snů. Každý má vlastní představu o ideálním domě. Ten, o kterém snila...

Po letech náročné práce, za kterou se přestěhovali do města, začali pomalu plánovat návrat do tiché vesnice v nádherném...

Na předokenní rolety či zastínění přidá peníze stát. Ušetříte za teplo

Velké předokenní rolety se díky moderním technologiím ovládají velmi snadno.

V létě chrání předokenní rolety interiér před sluncem, v zimě před únikem tepla. Jejich význam v obou případech...

Dům vypadá jako ježek, místo bodlin má sklopné panely z plechu a betonu

Všechny vnější panely ohnivzdorného domu jsou zavěšeny na kovovém rámu, takže...

Požáry, které teď zachvátily jižní i severní Kalifornii, patří k největším v její historii. S plameny bojují tisíce...

Najdete na iDNES.cz