Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Dům ovládlo vedení družstva. Postupně z něj dělá hostel pro turisty

  1:00aktualizováno  1:00
S mužem bydlíme v družstevním bytě v Karlíně. Před několika lety se do vedení družstva dostali draví mladí lidé. Mluvili rozumně a starousedlíci jim důvěřovali. Až časem jsme zjistili, že naše volba nového vedení byl velký omyl, píše čtenářka do seriálu Sousedské války.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Problémy začaly vyplouvat postupně. Nejdříve jsme nedostali roční vyúčtování za rok 2015. Obdrželi jsme jej teprve před dvěma měsíci. Vedení družstva v domě nežije, platíme vysoké poplatky do fondu oprav a přitom v domě společné prostory neopravují.

K dnešnímu dni proběhlo v domě již osm soutěží s uvolněnými byty, avšak poplatky se nesnížily, ani anuita. Máme podezření, že se vedení podílí na pronájmech uvolněných bytů. Renovuje je a dál nabízí jako investiční byty, které jsou následně krátkodobě pronajímány zahraničním turistům.

Vedení jsme zaslali výzvy ke kontrole financí, vyúčtování i krátkodobých pronájmů. Nikdo na dopisy nereagoval. Sousedé, kteří se nejvíc ozývají, jsou zastrašováni, vedení se dobývá do jejich bytů za účelem „kontroly stavu bytu“.

Soused neplatič se jen veze

Dluhy v domě hradíme my, jeho ručitelé

Bydlím v bytě v osobním vlastnictví, kde někteří sousedé přestali platit například společnou spotřebu vody a fond oprav. SVJ jejich dluhy vždy rozpočítá mezi nás platící a my vše uhradíme. Vodu neplatičům nelze odpojit. Odmítám být nedobrovolným ručitelem, píše Jan do seriálu Sousedské války.

Pokusili jsme se vedení družstva odvolat. Na schůzích se ale stále ohání spoustou plných mocí, které nechtějí dát z ruky. Kontrolní komisi bohužel nemáme. Vedení se postavilo proti jejímu ustanovení a odhlasování s poukazem na hlasovací většinu, kterou mají díky plným mocem.

Předseda družstva není realitní makléř, ale jedna členka předsednictva má firmu, která se zabývá pronájmem nemovitostí. Podle nás jde o střet zájmů. Zapisovatel a předseda schůze v jednom, má řadu podnikatelských aktivit a firem se sídlem v našem domě.

Z našeho domu se stala nemovitost ovládaná realitní kanceláří. Spousta lidí se již odstěhovala a máme podezření, že byli donuceni svoje členské podíly prodat pod cenou právě lidem z okruhu vedení bytového družstva. Domníváme se, že mají v úmyslu udělat z domu hotel, nebo apartmánový dům pro zahraniční turisty. Jak se máme bránit?

Na dotaz čtenářky odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:

Michal Klusák, Klusák AK, specialisté na BD a SVJ

Na situaci, kterou tazatelka řeší, nelze odpovědět v jednom odstavci. Pokusím se tedy případ rozdělit do několika částí a dopátrat se rad alespoň v obecných rovinách. Každopádně platí, že pokud tazatelka vyčerpá všechny mezi slušnými lidmi běžné postupy, pak jí nezbude nic jiného než do sporu vtáhnout advokáty, úřady, policii a soudy. A to i přesto, že je všeobecně známé, že úřední řešení nejsou ani levná a bohužel ani rychlá. Nicméně, kde absentuje dohoda a komunikace, tam se rychlá řešení obvykle nenabízejí.

Pozdní vyúčtování
Co se týče toho, že tazatelka obdržela vyúčtování nákladů na služby spojené s užíváním bytu za rok 2015 až v polovině roku 2017, je třeba uvést, že jako členka družstva je nájemkyní bytu ve smyslu § 2 zákona č. 67/2013 Sb. a je příjemkyní služeb.

Družstvo jako poskytovatel služeb má pak podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. povinnost vyúčtovat nájemcům jako příjemcům služeb výši nákladů a záloh za jednotlivé služby a doručit jim vyúčtování nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Zúčtovací období je přitom podle § 2 odst. 2 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb. nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí družstvo jako poskytovatel služeb.

Standardně přitom bývá zúčtovací období od 1.1. do 31.12. daného roku. V takovém případě je tedy družstvo povinno doručit členům družstva vyúčtování do konce měsíce dubna následujícího kalendářního roku a případný přeplatek na zálohách vyplatit členům družstva do čtyř měsíců od dne doručení vyúčtování, není-li jiná dohoda.

V případě, že družstvo nedoručí vyúčtování včas, vzniká mu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. povinnost zaplatit pokutu ve výši 50 korun za každý započatý den prodlení, není-li rozhodnutím družstva stanovena jiná pokuta.

Pokud tedy družstvo nedoručilo vyúčtování nákladů na služby za rok 2015 v termínu do konce dubna 2016, má tazatelka vůči družstvu nárok na zaplacení pokuty ve výši 50 korun za každý započatý den prodlení. Pokutu tazatelce a ostatním členům družstva uhradí družstvo a to by ji mělo bez odkladu vymáhat na fyzických osobách účastných v představenstvu.

Chování představenstva v rozporu se stanovami
Pokud jde o podezření tazatelky, že členové představenstva postupují v rozporu se stanovami a zákonem, lze obecně uvést, že členové představenstva družstva jako členové volených orgánů jsou podle § 159 občanského zákoníku a § 51 zákona o obchodních korporacích zavázáni vykonávat své funkce s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí, tzn. s péčí řádného hospodáře.

Problém v domě

Předseda SVJ chce dluhy neplatičů uhradit z fondu oprav

Na shromáždění majitelů bytů vystoupil předseda společenství vlastníků jednotek (SVJ) podporovaný dvěma členy výboru s návrhem, aby dluhy neplatičů, byly uhrazeny z fondu oprav, tedy ze společných peněz, píše do seriálu Sousedské války čtenářka.

Povinnost loajality lze přitom definovat jako povinnost při výkonu funkce vždy upřednostňovat zájmy právnické osoby před svými vlastními, před zájmy svých blízkých apod. Pojem péče řádného hospodáře lze pak podle judikatury soudů chápat tak, že řádný hospodář činí právní jednání týkající se společenství odpovědně a svědomitě a stejným způsobem rovněž pečuje o jeho majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek.

Nevykonávají-li tedy členové představenstva jako voleného orgánu svoji funkci s potřebnou loajalitou a s péčí řádného hospodáře, vzniká jim ve smyslu § 159 občanského zákoníku a § 53 zákona o obchodních korporacích povinnost k náhradě škody vzniklé v důsledku takového protiprávního jednání a také povinnost vydat družstvu majetkový prospěch, který v souvislosti s takovým svým jednáním získali.

Vedle odpovědnosti za škodu podle civilních kodexů může mít porušení povinnosti péče řádného hospodáře také důsledek v podobě možné trestně právní odpovědnosti (např. trestný čin porušení povinnosti při správě cizího majetku podle § 220 trestního zákoníku).

Pokud tedy má tazatelka jako členka družstva podezření, že členové představenstva se dopouštějí jednání, které není v souladu s péčí řádného hospodáře, doporučuji obrátit se na orgány činné v trestním řízení s oznámením o podezření ze spáchání trestného činu porušování povinností při správě cizího majetku, kdy je povinností těchto orgánů celou věc řádně a důkladně prošetřit.

Nedá se říci, s jakým závěrem policie šetření ukončí, nicméně, pokud by tazatelka nebyla s prací policie spokojena, může požádat dozorujícího státního zástupce o přezkoumání postupu policejního orgánu.

Střet zájmů
Tazatelka dále naznačuje, že jeden z členů představenstva by se mohl dopouštět střetu zájmů tím, že je současně jediným společníkem a jednatelem právnické osoby, jejímž předmětem činnosti je pronájem bytů a nebytových prostor. Zde platí, že člen představenstva nesmí podnikat v předmětu činnosti družstva, a to ani ve prospěch jiných osob.

Pokud tedy je předmětem činnosti družstva pronájem bytů a nebytových prostor a předmětem činnosti společnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, je zřejmé, že člen představenstva porušuje ustanovení § 710 zákona o obchodních korporacích.

Důsledkem porušení zákazu konkurence je právo družstva požadovat, aby jí ten, kdo porušil zákaz konkurenčního jednání, vydal prospěch, který v důsledku toho získal, anebo aby na ni převedl z toho vzniklá práva, ledaže to vylučuje povaha získaných práv. To platí obdobně pro každého jiného nabyvatele tohoto prospěchu nebo práva, ledaže tento nabyvatel jednal v dobré víře.

Pro uplatnění práva na vydání prospěchu či práva získaného při porušení zákazu konkurence je zákonem o obchodních korporacích stanovena lhůta tří měsíců ode dne, kdy se družstvo o porušení tohoto zákazu dozvědělo (subjektivní lhůta).

Pošlete příběh

sousedé

Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení.

Právo však současně musí být uplatněno nejpozději do jednoho roku od porušení zákazu konkurence (objektivní lhůta). Je třeba upozornit, že se jedná se o lhůty prekluzivní, a tak v případě jejich zmeškání právo vydání prospěchu či práva získaného při porušení zákazu konkurence zaniká. Družstvo má také logicky právo požadovat po členovi představenstva, aby se zakázaného konkurenčního jednání zdržel.

Vedle soukromoprávních následků porušení zákazu konkurence může mít zakázané konkurenční jednání i trestněprávní důsledky, kdy se může jednat o trestný čin zneužití informace a postavení v obchodním styku podle § 255 trestního zákoníku.

Obdobně jako v případě podezření ze spáchání trestného činu porušování povinnosti při správě cizího majetku doporučuji tazatelce obrátit se na orgány činné v trestním řízení s oznámením o podezření ze spáchání trestného činu zneužití informace a postavení v obchodním styku.

Plné moci
Pokud má tazatelka podezření, že na členské schůzi jsou členové družstva zastupováni na základě neplatných plných mocí, případně že plné moci k zastupování nepřítomných členů úplně absentují, může se podle § 663 zákona o obchodních korporacích ve spojení s § 258 občanského zákoníku domáhat, aby soud vyslovil neplatnost usnesení členské schůze, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy se o dozvěděla nebo mohla dozvědět o usnesení členské schůze.

Daniel Kotula, RE/MAX City

Přestože předsednictvo družstva může rozhodovat a ovlivňovat velkou část aktivit v rámci domu, jedná se o funkci, ve které předsednictvo musí počínat jako správný hospodář a správce domu. Pokud tak nečinní, je možné podat trestní oznámení.

Jde hlavně o případy, kdy je záměrně nevýhodně nakládáno s majetkem družstva, tedy např. vznik členských práv a povinností v družstvu spojených nájmem bytu a to netransparentním způsobem a za cenu výrazně nižší než je tržní, nebo účelové objednání oprav domu za vyšší než běžnou cenu a podobně.

Družstvo má rovněž povinnost zveřejňovat výsledky hospodaření ve sbírce listin, což v tomto případě od svého vzniku v roce 2014 družstvo zatím ani jednou neprovedlo. Podle všeho je také družstvo úzce spjato s realitními aktivitami externích firem, které nemusí mít motivaci jednat v zájmu družstva.

Vzhledem k chybějící údajům o hospodaření ta situace nahrává domněnkám, že představenstvo družstva nejedná v zájmu všech členů. Pokud tedy už není jiná možnost obrany, což z uvedeného soudím, že opravdu není, nezbývá než se obrátit na soud.

Bohužel nejde o rychlé řešení. Je docela možné, že věci naberou spád už v momentě, kdy předsednictvo družstva bude seznámeno s možnými důsledky svého konání a hrozbou žaloby. Pokud však ani toto nebude stačit, nezbývá než celou věc dotáhnout do konce soudně.

Autor:


Bláznivá sousedka podpálila byt. Její spolubydlící nás děsí svým řevem

1

Bydlím v domě s podivnou sousedkou. V bytě má nepořádek a hory papírů, navíc u ní přebývají různí...

Sousedka má otevřené okno po celý rok. V paneláku bují plíseň

1

Bydlím v zatepleném, revitalizovaném a centrálně vytápěném panelovém domě. Sousedka má stále...

Sousede, nedej se. Jak se řeší hlučný sex, bouchání i močení na vrata

Přísný vzkaz, který se objevil na nástěnce v panelovém domě v pražských...

Co dělat se sousedy, kteří obtěžují celý dům? Každý nemůže instalovat protihlukové stěny, nosit...

Nájemnice poskytuje v bytě sexuální služby. Hlasité zvuky jsou problém

sex

V bytovém domě v Praze si obyvatelé nevědí rady se sousedkou. Majitel byt 2+kk pronajal dvacetileté...

Nejvtipnější sousedské vzkazy. Jaký druh lidí je s chutí vyvěšuje?

Na domovních nástěnkách a vchodových dveřích se objevují sousedské vzkazy...

Odolaly nástupu mailů a sociálních sítí. Výhrůžné i výchovné sousedské vzkazy se stále objevují na...

Naschvály sousedů: šílený plot, hlasitý křeček, pár facek kančím pyjem

1

Mít dobrého souseda je k nezaplacení. Nebo aspoň takového, který si hledí svého a neškodí. Není to...

Soused má pocit, že ho sledujeme, postavil kolem plotu zástěny

1

Před pěti lety jsme koupili zahrádku s chatkou a rozpadlým plotem. Časem jsme se rozhodli, že plot...


Nejčtenější

Češi přecházejí od meruňkové ke skandinávské eleganci. Pozor na bílou

Kolekce White (Babeta Ondrová) - bílá loďka a modré proužky evokují...

Léto není jen čas prázdnin a dovolených, ale pro mnohé rodiny i obdobím, kdy nadchází čas pro radikální změnu nebo...

Dům v prudkém svahu se ladně vznáší nad Žamberkem. Výhled má dokonalý

Estetika interiéru je zakončena panely z čirého skla, které přinášejí přirozené...

V prvním momentu působí dům v Žamberku vzhledem k místu trochu nepatřičně. Současně s ním ale člověk sympatizuje....



Bláznivá sousedka podpálila byt. Její spolubydlící nás děsí svým řevem

1

Bydlím v domě s podivnou sousedkou. V bytě má nepořádek a hory papírů, navíc u ní přebývají různí bezdomovci a podobná...

Zedníci zkomplikovali architektům práci. Omítli stěny na bílo

Minimalistické pojetí bytu se odráží v barevnosti i ve výběru nábytku a...

Zajímavá lokalita i dům, ale nevyhovující dispozice bytu. I tak lze charakterizovat řadu interiérů v nových...

Dům velký 60 metrů čtverečních rodina přifoukla pomocí chytré přístavby

Cihlová přístavba zlepšila tříčlenné rodině kvalitu života.

Tříčlenná australská rodina žila spokojeně ve starším bungalovu velkém 60 metrů čtverečních na melbournském předměstí...

Další z rubriky

Tanečnice a elektrikář si splnili sen. Stál je 262 tisíc a osm měsíců

Demi ráda odpočívá na výsuvné desce, která slouží také jako plocha k venkovnímu...

Tanečnice Demi Jenkinsová a elektrikář Eli Telesnitsky bydleli v Brisbane v Austrálii a čím dál více toužili po změně....

Dům v prudkém svahu se ladně vznáší nad Žamberkem. Výhled má dokonalý

Estetika interiéru je zakončena panely z čirého skla, které přinášejí přirozené...

V prvním momentu působí dům v Žamberku vzhledem k místu trochu nepatřičně. Současně s ním ale člověk sympatizuje....

Cihlu odmítli. V Beskydech si manželé postavili dobře promyšlený srub

Po čase získal srub patinu, jeho masivnost zjemňuje také květinová výsadba.

Původně měl být rodinným sídlem velký zděný dům. Jana se však nakonec zamilovala do srubu. Manžel s dřevostavbou...

Najdete na iDNES.cz