Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Bydlení v nebytovém prostoru. Můžeme v Česku žít ve vlastním sklepě?

  1:00aktualizováno  1:00
Kdo chce bydlet v cenově dostupnějším nebytovém prostoru, měl by si nejdřív nastudovat stavební zákon a nový občanský zákoník. Celý problém totiž tkví v rozporu mezi těmito dvěma zákony a judikáty, na které se zatím stále čeká.

Od podlahy v suterénním bytě vzlíná zemní vlhkost do stěn, nebezpečně ohrožuje i elektroinstalaci, může dojít k vážnému zranění elektrickým proudem. | foto: Bytecheck

Podle stavebního zákona (zákona správního, což je veřejné právo), je bytem prostor, který byl zkolaudován jako jednotka pro účely bydlení. Podle nového občanského zákoníku (práva soukromého) se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Celá problematika se týká rozporu mezi těmito zákony.

Může se hodit

nad prehradou

Nad Přehradou - výborná občanská vybavenost a příjemné prostředí v Hostivaři.

Více bytů k prodeji na Reality.iDNES.cz.

Takzvané ateliéry neboli studia či sklepní „byty“ jsou prostory, někdy k nerozeznání od bytu, ve kterých nevyhovují normové hodnoty například akustiky nebo osvětlení, místnosti nemají potřebnou výšku a podobně.

Soustřeďme se na dva modelové případy. Prvním je Karel, který chce nebytovou jednotku koupit a užívat k bydlení, druhým Adéla, jež si chce pronajmout byt a ví, že jej jeho vlastník pronajímá jako nebytovou jednotku.

Bydlení v nebytové jednotce

“Podle nového občanského zákoníku by Karel mohl byt používat k bydlení, ale vystavuje se riziku sankcí ze stavebního úřadu. Podle §178 stavebního zákona se totiž fyzická osoba dopouští přestupku tím, že užívá stavbu nebo její část v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo kolaudačním souhlasem,” říká Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck, prověřující skutečný stav nemovitostí.

Fotogalerie

V praxi by to zřejmě znamenalo, že stěžovatel, kterému by vadilo, že Karel takto byt užívá, by musel na stavebním úřadě podat podnět ke konání stavebního úřadu. Pokud by bylo zjištěno pochybení a bylo by zřejmé, že je byt Karlem obýván trvale (například, že je v bytě nahlášen v rozporu se zákonem jeho trvalý pobyt), stavební úřad by přistoupil k výzvě k nápravě a není vyloučeno udělení správní pokuty, která by mohla být udělována opakovaně.

“Pokud se neoprávněné obývání dotýká práv oprávněných osob, může stavební úřad sám rozhodnout nebo může odkázat účastníka řízení na základě námitek na soud a stavební či jiné řízení přerušit. To je například v případě, že je zpochybňováno vlastnické právo, jeho rozsah, zda je zde věcné břemeno či vydržení, apod. Stavební úřad má pouze povinnost pokusit se o dosažení dohody, aby se předešlo soudnímu řízení,” vysvětluje advokát Zdeněk Sochorec, který zastupuje občany v takových kauzách.

Nájem ateliéru k bydlení

Nájemnice Adéla by byla v mnohem výhodnější pozici. Podle nového občanského zákoníku by totiž oproti starému občanskému zákoníku, nepáchala pronajímáním si ateliéru k bydlení přestupek. Ale vlastník jednotky ano a může být perzekvován ze strany stavebního úřadu pokutou, stejně jako Karel.

Podle občanského zákoníku platí, že ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

“To znamená, že vlastník jednotky má zajistit podmínky pro bydlení jako u bytu, zejména jde o hygienické podmínky, jako je například prostředí bez sporů plísní ve vzduchu, dostatečnou výměnu vzduchu v místnostech a pokud tomu tak není, má právo nájemce tyto parametry vymáhat nebo např. požadovat ukončení nájmu,” informuje Pavel Štáf.

Nájemce je hájen proti nezákonným pronájmům nebytovým prostor s nevlídnými podmínkami, kdy pronajímatel nájemci skutečnost, že nejde o byt, při uzavření smlouvy nepřizná. Občanský zákoník říká, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

Špatně provedená hydroizolace. Od podlahy vzlíná zemní vlhkost do stěn.

Špatně provedená hydroizolace. Od podlahy vzlíná zemní vlhkost do stěn.

Celá patra ateliérů

Na trhu je celá řada různých ateliérů, služebních bytů či provozoven, ve kterých trvale žijí lidé. Tyto nebytové prostory často vznikají v novostavbách a nejsou výjimkou celá patra ateliérů v nižších částech budov, jinak plnohodnotných bytů, u kterých například nevyšlo oslunění (viz článek o problémech s bydlením v ateliéru).

“Pak jsou zde suterénní byty, které se nezřídka potýkají s problémy s hydroizolacemi, protiradonovými opatřeními, s nedostatečným větráním či nedostatkem denního světla,” popisuje Štáf.

Podkroví s terasou jako z filmu

O povolení nástavby se snažil dva roky

Otevření posuvné prosklené stěny propojí obytný prostor s příjemnou střešní...

Právě u nich bychom měli být nejvíce obezřetní, protože nezkolaudované suterénní byty skrývají mnohá nebezpečí. “Lidé, bydlící v takových podmínkách nemusí pocítit problém hned, ale například radon, který je bez zápachu, má rakovinotvorné účinky, dále spóry plísní ze stěn nemusí být vidět ani cítit a přitom mohou časem způsobit těžké alergické potíže, nedostatečná výměna vzduchu pak způsobuje malátnost a bolesti hlavy,” varuje Pavel Štáf.

Kdo problém vyřeší?

Zda má věc řešit stavební úřad a sám rozhodnout, nebo ji má řešit soud a stavební úřad vyčká rozhodnutí soudu, to je otázka. Sice existuje i použitelná judikatura, tedy rozhodnutí soudů z dřívější doby, ale i tak se rozhodování soudů časem vyvíjí a mění se předpisy a zákony. Proto je důležité projednat věc s advokátem nebo odborníkem na stavební právo.

„Stavební úřad například posoudí námitky účastníků územního či stavebního řízení, aniž by odkazoval účastníky na soud. Jde o ochranu preventivní. Ale pak jsou zde námitky překračující pravomoc stavebního úřadu, jako je vlastnické právo, a pokud se strany u stavebního úřadu nedohodnou, měl by o věci rozhodovat spor. V každém případě jde zpravidla o složitější a ne zrovna jednoduché spory a účastníci se neobejdou bez pomoci odborníků,“ uvádí advokát Zdeněk Sochorec.

Výhody a nevýhody ateliérů

Výhodami jsou především nižší cena nemovitosti často spojená s atraktivní lokalitou. Nevýhod je zpravidla více: u nebytových prostor je vyšší DPH 21% než u bytu, kde činí 15% (do určité velikosti). Úvěrující banka může mít problém s uložením zástavního práva a může požadovat ručení jinou nemovitostí.

Bydlí v suterénu

Za byt v centru Prahy dal 380 tisíc. Tři malá okna skrývají překvapení

Prostor o velikosti 30 metrů čtverečních má dispozici 2+kk. Mladík se do...

Ateliéry mají často vlastnosti, které bydlení negativně ovlivňují, například nevyhovující akustiku nebo větší náklady s vytápěním. V nebytovém prostoru zpravidla nelze mít trvalé bydliště, pokud se tak nestane chybou.

V katastru je například zápis, že jde o jednotku typu „byt nebo nebytový prostor“ a způsob využití je uveden „byt“. Informace z katastru nemovitostí nemají v tomto ohledu relevanci a je skutečně nutné pátrat po tom, jak byla nemovitost zkolaudována a vyhnout se tak budoucím problémům.

V nebytové jednotce, i když je subjektivně vhodná pro bydlení, tedy formálně trvale bydlet nelze, ale je to mnohými stranami tolerováno, pokud nedochází k žádným újmám zainteresovaných subjektů.

Na druhou stranu je paradoxem, že například na pražských Vinohradech je mnoho bývalých bytů zkolaudováno v 90. letech 20. století na kanceláře a vlivem odlivu firem je jich řada znehodnocena, protože je už nelze zpětně rekolaudovat na byty. Nevyhovují totiž dnešním vyhláškám a normovým hodnotám jako je akustika a oslunění. Přitom by si svoje vlastníky i přesto našly.

„V současnosti nabídka bytů pokulhává za poptávkou a prodávají se i ležáky, které by byly ještě před dvěma lety neprodejné. U nich je třeba dávat zvýšenou pozornost na skryté vady, které se u nich mohou objevit,“ uzavírá Pavel Štáf.

Reality pod lupou

Koupili jste bydlení a máte s ním problémy? Budete rekonstruovat a chcete vědět, na co si dát pozor? Nechcete se nechat podvést při realitních transakcích? Jednejte zodpovědně a sledujte náš seriál Reality pod lupou.

Projekt chce ukázat, že každý problém s nemovitostí lze řešit s minimem ztrát a také jak důležitá je prevence. Svůj boj s bytem či rodinným domem nám zašlete ZDE.

Seriál je společným projektem rubriky Bydleni.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí.

Autor:






Nejčtenější

1
Na zlomené srdce si koupila byt. V říjnu ji nemile překvapil

Když si rodačka z Pardubic pořídila v sousedním Hradci Králové svůj vlastní byt, byla štěstím bez sebe. Spokojenost však trvala krátce. Přesně do chvíle, kdy...  celý článek

Centrum obytného prostoru tvoří kuchyňský ostrov, jehož pracovní deska je...
Majitel bytu na Vinohradech vsadil na bílou barvu a kazetové dveře

Bydlení na Vinohradech láká v Praze spoustu zájemců. A to přesto, že bez náročné rekonstrukce se zde obejdou jen těžko. V tomto případě však majitel teprve po...  celý článek

Miniaturní byt vyřešila architektka šikovně, je světlý, vzdušný a nabízí...
V malém bytě 2+kk využili každý centimetr, přesto působí vzdušně

Katka s Martinem si svůj první společný byt vlastně nadělili ke svatbě. Termín nastěhování a datum obřadu se téměř shodovaly. Ale než k tomu došlo, byt se na...  celý článek

Autorem neobvyklého domu s dynamickým interiérem je architekt Kazuyasu Kochi.
Dům šejdrem má 46 metrů čtverečních. Ponorkové nemoci se rodina vyhnula

Někdo by v interiéru s hysterií barev a nepravých úhlů zešílel, jiný si v něm libuje a s láskou bydlí. V japonském domě, kde i dveře jsou lichoběžník, bydlí...  celý článek

Andělčina, Liberec IV-Perštýn, okres Liberec. Dvougenerační hrázděná Liebiegova...
Hrázděné domy. Jaká zajímavá stavení jsou v Česku na prodej

V České republice se prodává velké množství hrázděných a podstávkových domů. Některé se pyšní několika patry, či dokonce věžičkou. Téměř všechny stojí v...  celý článek

Další z rubriky

Znojemské architektonické studio ORA se ujalo kompletní rekonstrukce...
V Mikulově zachránili Štajnhaus. Starobylý dům nemá jedinou rovnou zeď

Znojemské architektonické studio ORA se ujalo kompletní rekonstrukce domu z 16. století, který stojí v centru Mikulova. Architekti Jan Hora, Barbora Hora a Jan...  celý článek

Nákladná rekonstrukce statku se povedla.
Manželé zachránili historický statek u Broumova. Trvalo to šest let

Manželé Verstappenovi koupili rozpadlý statek z roku 1863 a vrátili jej zpět do života. Nákladná rekonstrukce se povedla. Historické detaily a původní...  celý článek

U domku ze třicátých let minulého století bylo nutné zachovat čelní část do...
Velká přání se s velkým nábytkem špatně plní. Proměna starého domu

Rekonstrukce domu z 30. let minulého století je hodně náročná. Zdaleka nejde jen o použité materiály, současnému životnímu stylu však neodpovídají tehdejší...  celý článek

Najdete na iDNES.cz

mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.