Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Bydlení v nebytovém prostoru. Můžeme v Česku žít ve vlastním sklepě?

  1:00aktualizováno  1:00
Kdo chce bydlet v cenově dostupnějším nebytovém prostoru, měl by si nejdřív nastudovat stavební zákon a nový občanský zákoník. Celý problém totiž tkví v rozporu mezi těmito dvěma zákony a judikáty, na které se zatím stále čeká.

Od podlahy v suterénním bytě vzlíná zemní vlhkost do stěn, nebezpečně ohrožuje i elektroinstalaci, může dojít k vážnému zranění elektrickým proudem. | foto: Bytecheck

Podle stavebního zákona (zákona správního, což je veřejné právo), je bytem prostor, který byl zkolaudován jako jednotka pro účely bydlení. Podle nového občanského zákoníku (práva soukromého) se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Celá problematika se týká rozporu mezi těmito zákony.

Může se hodit

nad prehradou

Nad Přehradou - výborná občanská vybavenost a příjemné prostředí v Hostivaři.

Více bytů k prodeji na Reality.iDNES.cz.

Takzvané ateliéry neboli studia či sklepní „byty“ jsou prostory, někdy k nerozeznání od bytu, ve kterých nevyhovují normové hodnoty například akustiky nebo osvětlení, místnosti nemají potřebnou výšku a podobně.

Soustřeďme se na dva modelové případy. Prvním je Karel, který chce nebytovou jednotku koupit a užívat k bydlení, druhým Adéla, jež si chce pronajmout byt a ví, že jej jeho vlastník pronajímá jako nebytovou jednotku.

Bydlení v nebytové jednotce

“Podle nového občanského zákoníku by Karel mohl byt používat k bydlení, ale vystavuje se riziku sankcí ze stavebního úřadu. Podle §178 stavebního zákona se totiž fyzická osoba dopouští přestupku tím, že užívá stavbu nebo její část v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo kolaudačním souhlasem,” říká Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck, prověřující skutečný stav nemovitostí.

Fotogalerie

V praxi by to zřejmě znamenalo, že stěžovatel, kterému by vadilo, že Karel takto byt užívá, by musel na stavebním úřadě podat podnět ke konání stavebního úřadu. Pokud by bylo zjištěno pochybení a bylo by zřejmé, že je byt Karlem obýván trvale (například, že je v bytě nahlášen v rozporu se zákonem jeho trvalý pobyt), stavební úřad by přistoupil k výzvě k nápravě a není vyloučeno udělení správní pokuty, která by mohla být udělována opakovaně.

“Pokud se neoprávněné obývání dotýká práv oprávněných osob, může stavební úřad sám rozhodnout nebo může odkázat účastníka řízení na základě námitek na soud a stavební či jiné řízení přerušit. To je například v případě, že je zpochybňováno vlastnické právo, jeho rozsah, zda je zde věcné břemeno či vydržení, apod. Stavební úřad má pouze povinnost pokusit se o dosažení dohody, aby se předešlo soudnímu řízení,” vysvětluje advokát Zdeněk Sochorec, který zastupuje občany v takových kauzách.

Nájem ateliéru k bydlení

Nájemnice Adéla by byla v mnohem výhodnější pozici. Podle nového občanského zákoníku by totiž oproti starému občanskému zákoníku, nepáchala pronajímáním si ateliéru k bydlení přestupek. Ale vlastník jednotky ano a může být perzekvován ze strany stavebního úřadu pokutou, stejně jako Karel.

Podle občanského zákoníku platí, že ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

“To znamená, že vlastník jednotky má zajistit podmínky pro bydlení jako u bytu, zejména jde o hygienické podmínky, jako je například prostředí bez sporů plísní ve vzduchu, dostatečnou výměnu vzduchu v místnostech a pokud tomu tak není, má právo nájemce tyto parametry vymáhat nebo např. požadovat ukončení nájmu,” informuje Pavel Štáf.

Nájemce je hájen proti nezákonným pronájmům nebytovým prostor s nevlídnými podmínkami, kdy pronajímatel nájemci skutečnost, že nejde o byt, při uzavření smlouvy nepřizná. Občanský zákoník říká, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

Špatně provedená hydroizolace. Od podlahy vzlíná zemní vlhkost do stěn.

Špatně provedená hydroizolace. Od podlahy vzlíná zemní vlhkost do stěn.

Celá patra ateliérů

Na trhu je celá řada různých ateliérů, služebních bytů či provozoven, ve kterých trvale žijí lidé. Tyto nebytové prostory často vznikají v novostavbách a nejsou výjimkou celá patra ateliérů v nižších částech budov, jinak plnohodnotných bytů, u kterých například nevyšlo oslunění (viz článek o problémech s bydlením v ateliéru).

“Pak jsou zde suterénní byty, které se nezřídka potýkají s problémy s hydroizolacemi, protiradonovými opatřeními, s nedostatečným větráním či nedostatkem denního světla,” popisuje Štáf.

Podkroví s terasou jako z filmu

O povolení nástavby se snažil dva roky

Otevření posuvné prosklené stěny propojí obytný prostor s příjemnou střešní...

Právě u nich bychom měli být nejvíce obezřetní, protože nezkolaudované suterénní byty skrývají mnohá nebezpečí. “Lidé, bydlící v takových podmínkách nemusí pocítit problém hned, ale například radon, který je bez zápachu, má rakovinotvorné účinky, dále spóry plísní ze stěn nemusí být vidět ani cítit a přitom mohou časem způsobit těžké alergické potíže, nedostatečná výměna vzduchu pak způsobuje malátnost a bolesti hlavy,” varuje Pavel Štáf.

Kdo problém vyřeší?

Zda má věc řešit stavební úřad a sám rozhodnout, nebo ji má řešit soud a stavební úřad vyčká rozhodnutí soudu, to je otázka. Sice existuje i použitelná judikatura, tedy rozhodnutí soudů z dřívější doby, ale i tak se rozhodování soudů časem vyvíjí a mění se předpisy a zákony. Proto je důležité projednat věc s advokátem nebo odborníkem na stavební právo.

„Stavební úřad například posoudí námitky účastníků územního či stavebního řízení, aniž by odkazoval účastníky na soud. Jde o ochranu preventivní. Ale pak jsou zde námitky překračující pravomoc stavebního úřadu, jako je vlastnické právo, a pokud se strany u stavebního úřadu nedohodnou, měl by o věci rozhodovat spor. V každém případě jde zpravidla o složitější a ne zrovna jednoduché spory a účastníci se neobejdou bez pomoci odborníků,“ uvádí advokát Zdeněk Sochorec.

Výhody a nevýhody ateliérů

Výhodami jsou především nižší cena nemovitosti často spojená s atraktivní lokalitou. Nevýhod je zpravidla více: u nebytových prostor je vyšší DPH 21% než u bytu, kde činí 15% (do určité velikosti). Úvěrující banka může mít problém s uložením zástavního práva a může požadovat ručení jinou nemovitostí.

Bydlí v suterénu

Za byt v centru Prahy dal 380 tisíc. Tři malá okna skrývají překvapení

Prostor o velikosti 30 metrů čtverečních má dispozici 2+kk. Mladík se do...

Ateliéry mají často vlastnosti, které bydlení negativně ovlivňují, například nevyhovující akustiku nebo větší náklady s vytápěním. V nebytovém prostoru zpravidla nelze mít trvalé bydliště, pokud se tak nestane chybou.

V katastru je například zápis, že jde o jednotku typu „byt nebo nebytový prostor“ a způsob využití je uveden „byt“. Informace z katastru nemovitostí nemají v tomto ohledu relevanci a je skutečně nutné pátrat po tom, jak byla nemovitost zkolaudována a vyhnout se tak budoucím problémům.

V nebytové jednotce, i když je subjektivně vhodná pro bydlení, tedy formálně trvale bydlet nelze, ale je to mnohými stranami tolerováno, pokud nedochází k žádným újmám zainteresovaných subjektů.

Na druhou stranu je paradoxem, že například na pražských Vinohradech je mnoho bývalých bytů zkolaudováno v 90. letech 20. století na kanceláře a vlivem odlivu firem je jich řada znehodnocena, protože je už nelze zpětně rekolaudovat na byty. Nevyhovují totiž dnešním vyhláškám a normovým hodnotám jako je akustika a oslunění. Přitom by si svoje vlastníky i přesto našly.

„V současnosti nabídka bytů pokulhává za poptávkou a prodávají se i ležáky, které by byly ještě před dvěma lety neprodejné. U nich je třeba dávat zvýšenou pozornost na skryté vady, které se u nich mohou objevit,“ uzavírá Pavel Štáf.

Reality pod lupou

Koupili jste bydlení a máte s ním problémy? Budete rekonstruovat a chcete vědět, na co si dát pozor? Nechcete se nechat podvést při realitních transakcích? Jednejte zodpovědně a sledujte náš seriál Reality pod lupou.

Projekt chce ukázat, že každý problém s nemovitostí lze řešit s minimem ztrát a také jak důležitá je prevence. Svůj boj s bytem či rodinným domem nám zašlete ZDE.

Seriál je společným projektem rubriky Bydleni.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí.

Autor:



Nejčtenější

Sezení v jídelním koutě je zčásti na parapetu rohového okna.
Agáta Prachařová bydlí v „bunkru“, v němž jsou květináče s levandulí

Agáta a Jakub Prachařovi si každým rokem opakovali, že ty příští Vánoce budou bydlet ve svém domě. Stavba se však...

Přes atrium vstupuje do interiéru spousta denního světla i slunce.
Jak to dopadne, když stavební úřad dva roky odmítal plochou střechu

Všechno mohlo dopadnout špatně. Dva roky stavební úřad odmítal povolit plochou střechu, a tak mezitím na vedlejší...



Dům je krásně zasazený na rohovém pozemku v novozélandském Puhoi.
Bez dveří a stresu. Boj s rakovinou nasměroval rodinu do zelené oázy

Novozélandský architekt David Maurice hledal pro svou rodinu klidné místo. Toužil po obyčejné každodenní radosti. S...

Cihelná zeď natřená na bílo či zrepasované parkety odkazují na stáří domu....
Z barevného výbuchu vznikl byt plný světla a vtipných nápadů

Byt v domě ze 60. let minulého století potřeboval začít „dýchat“. Měl sice nadstandardní velikost 5+1, ale právě...

Hvězda filmu Kristián Oldřich Nový vlastnil víc než čtvrt století chalupu na...
Chalupáři stříbrného plátna. Podívejte se, kde to opravdu milovali

Byly jejich útočištěm, kam si odjížděli odpočinout od hektičnosti hereckého světa. Místo, které opravdu milovali, byť...

Další z rubriky

Věci na polici není nutné dávat pryč, zůstává trvale ve vodorovné pozici.
Jak v bytě 1+1 vykouzlit kuchyň, obývák, ložnici a dětský pokoj

Byt 1+1 není pro maminku s dospívajícím synem právě ideální. Potřebovali by kuchyň, obývací a dětský pokoj, ale také...

Obývací pokoj zůstal na stejném místě, pouze k němu přibyl kuchyňský kout.
Rekonstrukce panelákového bytu za 800 tisíc. Z původního nezůstalo nic

Hana si koupila v Novém Jičíně panelákový byt 2+1 velký 52 metrů čtverečních. Značně omšelý a s umakartovým jádrem mlel...

Největší pokoj v bytě slouží jako obývací zóna, jídelna, knihovna i domácí...
Proměna malého bytu 3+1 aneb když klient naslouchá architektovi

Byt 3+1 s plochou 68 metrů čtverečních v Ostravě se rozhodli majitelé zrekonstruovat tak, aby byl funkční, měl dostatek...



Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.