Existuje nějaká právní formulace, kterou bych dal do smlouvy o pronájmu, abych byl jako majitel bytu chráněn v případě neplacení záloh za energie nebo nájemného od nájemníka? Jak mám postupovat v případě neplacení? Vím o exekučním vystěhování, ale to je vše velmi zdlouhavé a dluh přitom narůstá.
Na dotaz čtenářky odpovídá advokátka Vendula Ciběnová
Problémům s neplacením nájemného nebo záloh na služby je možné předejít tím, že si prověříte člověka, se kterým chcete uzavřít nájemní smlouvu. Potenciálního nájemce můžete prověřit v insolvenčním rejstříku, v centrální evidenci exekucí a v registru dlužníků, díky čemuž můžete získat informace ohledně platební schopnosti dotyčného.
Dále také můžete uzavřít nájemní smlouvu pouze na dobu určitou a v případě, že nájemce bude hradit veškeré platby řádně a včas, domluvíte se na prodloužení doby nájmu. V opačném případě skončí nájemní smlouva uplynutím doby, na kterou byla uzavřena.
V nájemní smlouvě lze také sjednat jistotu (kauci), že nájemce zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Jestliže nájemce neuhradí včas nájemné nebo zálohy na služby, můžete použít jistotu na úhradu dlužného nájemného nebo záloh, budete-li to mít v nájemní smlouvě ujednáno.
Zároveň můžete v nájemní smlouvě sjednat povinnost nájemce na doplnění jistoty, pokud bude z vaší strany jistota, případně její část, použita na úhradu dluhu nájemce. Jako pronajímatel můžete také v nájemní smlouvě sjednat s nájemcem smluvní pokutu při neplacení nájemného nebo záloh na služby. Je však potřeba si dát pozor, aby smluvní pokuta byla přiměřená a aby výše smluvní pokuty společně s jistotou v souhrnu nepřesáhly trojnásobek měsíčního nájemného.
Poradna pro nájemní bydleníPomáháme nájemníkům i pronajímatelům. Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu a nevíte si rady, svěřte se nám. Pošlete svůj příběh s dotazem, my najdeme řešení, které zveřejníme. Svůj příběh pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz |
Z důvodu neplacení nájemného můžete také ukončit nájemní vztah. Důvody výpovědi jsou přesně stanoveny v občanském zákoníku a nelze si s nájemcem v nájemní smlouvě sjednat jiné důvody výpovědi. Nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, považuje se to za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem a vy jako pronajímatel můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Vypovědět nájemní vztah s tříměsíční výpovědní dobou lze tehdy, porušil-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Takovýmto porušením se rozumí neuhrazení nájemného a nákladů za služby za alespoň dva měsíce. Je vhodné v nájemní smlouvě výslovně uvést, že se takové jednání nájemce považuje za hrubé porušení jeho povinností. Pokud byste si s nájemcem sjednal, že za hrubé porušení se považuje neuhrazení jednoho nájemného, nemělo by takové ujednání žádnou účinnost, jelikož by dle mého názoru takové ujednání zkracovalo práva nájemce, a v souladu s občanským zákoníkem by se tak k němu nepřihlíželo.
Vystěhování nájemce
Pokud jde o vyklizení bytu nájemcem po skončení nájmu, tak kromě exekučního vymáhání rozhodnutí ohledně vyklizení bytu můžete podat trestní oznámení pro spáchání trestného činu neoprávněného zásahu do práva k bytu. Takového trestného činu se totiž dopustí ten, kdo protiprávně užívá byt. V případě, že by policejní orgán dospěl k závěru, že zjištěné skutečnosti nasvědčují tomu, že byl spáchán trestný čin, zahájil by proti nájemci trestní stíhání. Probíhající trestní stíhání a případné odsouzení nájemce za spáchání trestného činu by mohlo být motivací pro nájemce, aby se z daného bytu vystěhoval. Nicméně v rámci trestního řízení policejní orgán a ani soud nebude sám provádět vyklizení bytu, jak by činil soudní exekutor nebo exekuční soud.
Vendula Ciběnová
|
Další možností je si s nájemcem v nájemní smlouvě sjednat, že vám nájemce dává souhlas k tomu, abyste po skončení nájmu vstoupil do bytu a tento vyklidil. Bez takového souhlasu nemůžete jako pronajímatel nedobrovolně vystěhovat nájemce z bytu tak, že vniknete do bytu a vystěhujete jeho věci.
Takovým jednáním byste se totiž dopustil trestného činu porušování domovní svobody. Souhlas učiněný nájemcem by představoval svolení poškozeného, které je okolností vylučující protiprávnost. To znamená, že pokud byste měl předem souhlas nájemce se vstupem do bytu a vyklizením předmětného bytu, můžete jakožto pronajímatel do bytu vniknout a tento vyklidit, aniž byste tím spáchal trestný čin porušování domovní svobody.
