Při hledání bydlení jsme měli na výběr dva byty. Jeden nově zrekonstruovaný a ten druhý ve špatném stavu. Oba v centru Prahy, cena byla stejná.
Záměrně jsme zvolili horší bydlení. Víme, že pes se občas vyzvrací nebo onemocní průjmem a pak zanechá fleky na podlaze. Nechtěli jsme být otroci bytu a neustále sledovat, jestli se něco nezničilo.
V bytě jsme byli všichni tři spokojení. Jenže jsme dostali výpověď. Hledáme si nový byt a do toho nám majitel odmítá vrátit kauci a ještě po nás chce další peníze za „způsobenou škodu“. Prý je poničená podlaha, nábytek, zdi... Fotografie stavu bytu při nastěhování bohužel nemáme. Jak máme postupovat?
Na dotaz čtenářky odpovídá advokátka Vendula Ciběnová
Na počátku nájemního vztahu je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání. V takovém stavu je byt tehdy, odpovídá-li tomu, co si pronajímatel s nájemcem sjednali v nájemní smlouvě. Pokud není ve smlouvě nic ujednáno ohledně toho, jak má byt vypadat při jeho předání, splňuje byt takový požadavek tehdy, je-li čistý, v dobrém stavu a jsou-li zajištěny nezbytné služby.
Za takové služby se zpravila považují dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Nic však nebrání tomu, aby se pronajímatel s nájemcem dohodli, že bude byt předán i přes to, že není ve stavu způsobilém k obývání.
Pošlete svůj příběhNájemníci a majitelé, jaké řešíte problémy? S majitelem je někdy těžké vyjít a stejně nepříjemný je boj s nájemníkem. Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu (ať z jedné, či druhé strany) a nevíte si rady, svěřte se nám. Vybrané příspěvky a jejich řešení zveřejníme. Svůj příběh pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz |
To, v jakém stavu byl nájemci předán byt, je zásadní pro případné posouzení, zda byla nájemcem v bytě způsobena škoda. Z tohoto důvodu je vhodné sepsat ohledně předání bytu předávací protokol a fotograficky zdokumentovat stav bytu při jeho předání, případně pořídit videozáznam.
V případě, že je pronajímán vybavený byt, měl by předávací protokol obsahovat i seznam veškerého vybavení včetně jeho stavu, není-li již zahrnut do nájemní smlouvy. Tyto dokumenty pak následně mohou sloužit k prokázání, v jakém stavu se nacházel byt při jeho předání nájemci a zda došlo k poškození bytu.
Při skončení nájmu má nájemce byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt by měl být tedy odevzdaný čistý a kompletní tak, aby ho mohl pronajímatel bez větších zásahů užívat.
Byt se považuje za odevzdaný ve chvíli, kdy pronajímatel obdrží klíče od bytu a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Nicméně běžně dochází k fyzickému předání bytu zpět pronajímateli, který během předání zkontroluje, v jakém stavu je byt. O tomto je zpravidla sepsán předávací protokol, v němž je zachycen stav bytu při jeho předání a který může být doplněn o fotodokumentaci nebo videozáznam bytu.
Při předání bytu zpět pronajímateli může pronajímatel zjistit, že došlo k poškození bytu. Například může objevit skvrny na podlaze nebo může zjistit, že je zničený nábytek nacházející se v bytě. Rozhodné je, zda se takové poškození vyskytovalo v bytě již na počátku nájemního vztahu při předání bytu nájemci. Pokud tomu tak bylo, nemůže pronajímatel po nájemci požadovat náhradu škody. Pronajímatel by v takovém případě ani nebyl oprávněn použít kauci na odstranění poškození a nájemce by tak měl nárok na vrácení kauce.
Vendula Ciběnová
|
Pronajímatel může po nájemci požadovat náhradu škody v případě, kdy jde o poškození, které se v bytě při jeho předání nájemci nevyskytovalo a nejedná se o poškození odpovídající běžnému opotřebení.
Například pokud se vyskytuje v bytě, který je užíván po delší dobu, plovoucí podlaha, tak se očekává, že se na plovoucí podlaze může objevit místy drobná rýha. Nicméně o běžné opotřebení nepůjde ve chvíli, kdy na plovoucí podlaze budou vyježděné rýhy od kolečkového křesla, rýhy zanechané při stěhování nábytku nebo fleky na podlaze od domácího mazlíčka.
V případě sporu však musí pronajímatel prokázat, že byt byl předán v řádném stavu a že poškození bylo způsobeno nájemcem, přičemž zároveň musí doložit i výši škody, kterou požaduje po nájemci. Vzhledem ke skutečnosti, že pro pronajímatele může být obtížné vymoci od nájemce náhradu škody, bývá zpravidla ze strany pronajímatele požadováno složení kauce.
Tato kauce pak může být započítána na náhradu případných škod. Výše náhrady škody by měla odpovídat nákladům, které musel pronajímatel vynaložit na uvedení bytu do stavu, který měl byt v době předání s přihlédnutím k běžnému opotřebení. V takovém případě chtějte po pronajímateli doložit výši nákladů vynaložených na odstranění poškození.
