Bytový dům je starý, okna byla v dezolátním stavu a po deseti letech od koupě vlivem velkých dešťů zatékalo do bytů vlastníků, kteří bydlí pod půdním prostorem. Tři majitelé si okna vyměnili, čtvrtý si nechal původní. Dva se na mě obrátili s žádostí o proplacení nákladů ze společných prostředků.
V paneláku bují plíseňBydlím v zatepleném, revitalizovaném a centrálně vytápěném panelovém domě. Sousedka má stále otevřené okno, a to i ve velkých mrazech. Kvůli ní platíme zbytečně moc za topení, sousední byt bojuje s plísní a lidé nad ní mají ledovou podlahu, píše čtenář do seriálu Sousedské války. |
S tím však ostatní nesouhlasili, především proto, že nemáme zřízené SVJ (společenství vlastníků jednotek). Povinnost založit SVJ vzniká v bytovém domě, kde je minimálně pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých majitelů.
Právník nám však sdělil, že všechna okna a dveře spadají do společných prostor bytového domu. Nakonec jsme vše proplatili, ale přesto si myslím, že výklad nebyl správný. Jak bychom měli v tomto případě postupovat?
Na dotaz čtenářky odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:
Pavel Hassman, RE/MAX 4You a Jiří Kuďousek, advokát
Spoluvlastnictví nemovitosti občas vyžaduje společná rozhodnutí. Často na počátku spoluvlastníci dobře fungují pouze na základě ústních dohod. Potíže se zpravidla objevují v okamžiku, kdy se zájmy jednotlivých stran začnou rozcházet. V těchto případech je vždy nejlepší najít dohodu. Té se lépe dosahuje, jsou-li práva a povinnosti jednotlivých spoluvlastníků dobře definována. Jinak se brzy ukáže, že fungování na bázi dohody bez ustanovení SVJ může být dost problematické.
Podle právníka Jiřího Kuďouska je třeba posoudit, zda jsou předmětná okna společnými částmi domu či nikoliv. Co vše je společnými částmi domu, vždy upravuje dokument, na základě kterého jednotky v domě vznikly: prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek, smlouva o výstavbě, rozhodnutí soudu. Daný dokument je uložen ve sbírce listin u příslušného katastru nemovitostí, kde je možné si z něj pořídit kopii.
Ve většině případů jsou okna skutečně společnými částmi domu. Nicméně zejména u starších jednotek se lze setkat i s úpravou, kdy okna přístupná pouze z jednotky náležejí výhradně k dané jednotce a jsou tak v jejich výlučném vlastnictví. V takovém případě by o výměně oken rozhodoval vlastník dané bytové jednotky, který by rovněž nesl náklady na výměnu oken.
Pošlete příběh Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení. |
Pokud jsou však okna opravdu společnými částmi domu, pak v popisované situaci (kdy v domě není zřízeno společenství vlastníků jednotek - SVJ) rozhodují o jejich výměně a zároveň nesou veškeré náklady s tím spojené skutečně všichni vlastníci jednotek v domě a to podle ustanovení občanského zákoníku o správě společné věci.
Vlastníci jednotek v popisovaném domě by měli zvážit zřízení SVJ. Založení SVJ může být pro vlastníky jednotek výhodné už z toho důvodu, že v případě správy domu a pozemku bez vzniku SVJ jsou vlastníci jednotek odpovědní společně a nerozdílně, zatímco v případě existence SVJ ručí vlastníci jednotek za dluhy SVJ pouze podle velikosti spoluvlastnických podílů.
SVJ jsou vlastníci jednotek povinni založit v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Nicméně i v situaci, kdy nejsou splněny podmínky pro povinné založení SVJ, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.
Společenství vlastníků jednotek je garancí toho, že se vlastníci vyhnou nepříjemnostem do budoucna. Ne vždy je možné se se sousedy domluvit. Nehledě na to, že pokud dojde ke změně majitele a v domě se objeví někdo nový, mohou dobré vztahy a s tím i spojené ústní dohody, přestat zcela fungovat.
