1. případ Stavba domu má šest měsíců zpoždění
"V červenci 2012 jsme s manželkou podepsali smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Nejmenovaný developer totiž v té době již prodával rodinné domy ve fázi hrubé stavby. Nejzazší termín dokončení byl 25.1. 2013 a od té doby máme nárok na penále ve výši 500 korun na den. Problém je v tom, že ani nyní není nemovitost dokončena. Developer je šest měsíců v prodlení. V posledních dvou měsících se dokonce práce úplně zastavily a dělníci se přesunuli na vedlejší dům," popisuje své trápení čtenář Karel.
Rada právníka: V případě, že developer nedodrží termín předání stanovený kupní smlouvou a nesplní svůj závazek ani v dodatečné lhůtě, má kupující právo od kupní smlouvy odstoupit.
Závady u rodinných domů |
"Vedle práva na odstoupení má kupující rovněž právo na náhradu vzniklé škody, která mu porušením povinností prodávajícího mohla vzniknout", říká advokát Jiří Helán. Takovou škodou mohou být například náklady na zajištění bytové náhrady i náklady na stěhování.
Povinnost předat nemovitost je vždy nutné zajistit dostatečně vysokou smluvní pokutou. "Za minimální částku považuji tisíc korun za každý den," říká advokát. Současně doporučuje mít ve smlouvě požadavek o možném zaplacení vzniklé škody.
V případě čtenáře Karla byla sice smluvní pokuta sjednána, ale pouze ve výši 500 korun denně, což je zoufale málo. "Taková smluvní pokuta nepokryje ani náklady na zajištění náhradního bydlení, natož úroky z hypotečního úvěru," konstatuje Helán.
Pokud se rozhodnete od smlouvy odstoupit, je prodávající povinen vrátit zaplacenou kupní cenu. Náhradu vzniklé škody, spočívající například v povinnosti zaplatit bance smluvní pokutu za předčasné splacení úvěru nebo v rozdílu cen na trhu nemovitostí, je možné žádat jen tehdy, je-li to přesně sjednáno ve smlouvě.
Developer se tak zbavil zodpovědnosti za vzniklou škodu, která může být v řádech statisíců, tím, že do smlouvy navrhl nízké smluvní pokuty ve výši 500 korun.
2. případ Dům má vady, není komu reklamovat
"Koupil jsem novostavbu rodinného domu, měl nějaké vady, které firma sice zčásti opravila, ale na objektu se brzy začaly objevovat vady nové a vážnější. To jsem při přebírání domu nepoznal. Rád bych je reklamoval, ale nemám komu. Společnost s ručením omezeným, která mi dům prodala, je v likvidaci a bývalý majitel se mi téměř směje do očí. Mohu vymáhat náklady na odstranění vad na minulém jednateli firmy?" ptá se čtenář Ondřej, čerstvý majitel rodinného domu.
Hledáme další zájemce Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. |
Rada právníka: Prodejci si pro jednotlivé developerské projekty zakládají účelové společnosti, které po jejich dokončení ruší a posílají do likvidace. Ti nesolidní prodejci to udělají hned potom, co všichni kupující zaplatí peníze. Po výmazu společnosti z obchodního rejstříku pak není u koho reklamaci uplatnit.
Výběru developerského projektu i osobě prodávajícího je tak třeba věnovat stejně velkou pozornost jako přípravě smluvní dokumentace a odborné prohlídce stavby inspektorem.
Případné vady je vhodné zjistit ihned po předání nemovitosti, dokud je šance, že je bude ještě někdo řešit nebo že kupující nebudou muset zaplatit zbylé peníze prodejci.
"Při odborné prohlídce nemovitosti se dá odhalit řada indicií skrytých vad, které se v domě teprve projeví," říká inspektor Peter Mosio z firmy Bytecheck. Lidem, kteří odhalí vady až na samém konci záruční doby, nebo s reklamací otálejí, tak mnohdy již není pomoci.
Vymáhat náklady po jednateli je velmi složité. Aby jednatel odpovídal za vzniklou škodu, musí porušit nějakou povinnost a způsobit společnosti škodu. Pokud by se věřitelé poté nemohli uspokojit z majetku společnosti, mohli by uplatnit své pohledávky přímo u jednatele, který je povinen je uspokojit až do výše škody, kterou svým jednáním společnosti způsobil. Úspěch je však velmi nepravděpodobný.
3. případ Nepovedený dům "na klíč"
"Koupili jsme pozemek a rozhodli se pro stavbu domu. Věděli jsme, že chceme dřevostavbu, dlouho jsme váhali nad stavební firmou. Nechtěli jsme žádnou neznámou firmu, takže výběr nebyl nijak veliký a nakonec v podstatě vykrystalizovala jediná, kterou nám doporučil kamarád. Stavěl s ní před námi a byl spokojený. Nakonec jsme se tedy rozhodli i pro variantu stavby na klíč. Samotný projekt byl hrůza, velká část projekčních prací byla řešena subdodávkami, navíc všichni byli velcí teoretici, nebylo možné nic konzultovat," přiznává Hana, která si dům nechala postavit.
"Vzhledem k některým problémům, ke kterým došlo a především stále dochází, jsme se rozhodli, že budeme požadovat penále, které nám podle smlouvy náleží za pozdní předání domu."
Rada právníka: "Nárok na zaplacení sjednané smluvní pokuty je třeba uplatnit písemně odesláním na adresu sídla prodávajícího v obecné tříleté promlčecí lhůtě," radí advokát Helán.
Navíc je možné uplatnit i případný nárok na náhradu škody, pokud není kryta smluvní pokutou. Vyčíslování vzniklé škody však může být v některých případech problematické a poměrně složité. Těmto problémům lze předejít stanovením smluvní pokuty v dostatečné výši.
4. případ Zdlouhavá reklamace bytu
"Po nastěhování do bytu jsem zjistil, že radiátor není správně uchycen, okna netěsní, dveře jsou poškrábané, dlaždice jsou odrané a že byt vykazuje celou řadu dalších vad," prohlašuje čtenář Zdeněk, čerstvý majitel bytu v novostavbě.
"Nechápu například, jak na tento byt mohl někdo vystavit revizní zprávu. Přestože jsem veškeré zjištěné nedostatky prodávajícímu řádně vytkl a požadoval jsem jejich opravu, není většina vad k dnešnímu dni odstraněna a prodávající je s jejich odstraněním více než čtyři měsíce v prodlení," rozčiluje se Zdeněk.
Rada právníka: Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.
Po uplynutí této lhůty má spotřebitel stejná práva, jako by šlo o vadu, kterou nelze odstranit. Může tedy požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupit. Prodávající, který nerozhodne o reklamaci, nebo ji nevyřídí ve lhůtě 30 dnů, se dopouští správního deliktu, za který mu může být udělena pokuta až do výše tři milionů korun.
Rada Prevence, prevence, prevence
Doporučujeme do kupních smluv zakotvit vyšší smluvní pokutu pro případ odstranění vad v záruční době. Dostatečně vysoká smluvní pokuta může prodávajícího motivovat, aby v případě problémů jednal rychleji.
Ve většině případů jsou však smlouvy připravovány prodávajícími a žádné smluvní pokuty neobsahují. Přestože jde kolikrát o celoživotní úspory a koupě nemovitosti znamená zadlužení na desítky let, kupující stále podceňují kontrolu smluvní dokumentace a technického stavu, dodává advokát Jiří Helán z portálu Kontrola smluv.
Pokud prodávající vady neodstraní, nezbývá nic jiného než vady řádně zdokumentovat, podat žalobu a domáhat se odstranění vad, nebo přiměřené slevy z kupní ceny soudní cestou. Mnoha podobným situacím lze však předejít podrobným prověřením technického stavu nemovitosti před uvolněním peněz prodávajícímu.
Reality pod lupouPořízení vlastního bydlení je úkon, který vyžaduje pevné nervy. Nároky na kvalitu a estetiku bydlení má každý z nás jiné, ale nikdo nechce koupě bytu litovat. Proto je tu náš seriál Reality pod lupou, který jeho účastníkům podobné překvapení nepřipraví a vás provede reálnými situacemi se všemi strastmi a úspěchy konkrétních případů.
 Společný projekt rubiky Bydleni.iDNES.cz, portálu Reality.iDNES.cz a specialistů ze společnosti Bytecheck, kteří se zabývají technickým prověřováním nemovitostí před jejich koupí nebo převzetím od developera, chce ukázat, že koupě nemovitosti nemusí být žádný strašák. HLEDÁME DALŠÍ ZÁJEMCE Sledujte, co zažívají lidé se starostmi, jako máte vy. Nebo do toho pojďte rovnou s námi. Přihlásit se můžete ZDE Vybrali jste si nemovitost, nebo ji prodáváte a chcete využít inspekci nemovitosti? Se seriálem Reality pod lupou máte slevu 20 %. Stačí vyplnit formulář. |
