Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

10 faktorů, které ovlivňují cenu bytu

  11:57aktualizováno  11:57
Ceny bytů neustále rostou. Ve větších městech rychleji, v menších městech pomaleji, ale přece. Zatímco loni se dala například garsonka v Praze sehnat za 800 000 korun, dnes je o 200 000 korun dražší. Nebo panelákový byt 3+1 ­ ještě začátkem roku se pořídil za 1 700 000 korun, teď už jsou to dva miliony. Mnoho faktorů ovlivňuje ceny bytů. Mezi dva nejdůležitější patří lokalita a velikost bytu.
Avšak v současné době žene nahoru ceny všech bytů v zajímavých lokalitách blížící se vstup do Evropské unie a očekávání dalšího zvyšování cen. Tím se razantně zvedá poptávka, která převyšuje nabídku, a ceny rostou. Kde však lidé berou peníze? Proč nenakupovali byty před pár lety, kdy byly cenově mnohem přijatelnější? "Zlepšila se dostupnost hypoték, a tak si nový byt může dovolit nejen finančně silná skupina obyvatel, ale i střední," říká Jaroslav Horký z Realitní kanceláře Horren.

Co všechno tedy ovlivňuje cenu bytu?

1. Lokalita

Absolutně nejdražší byty jsou v centru Prahy. Jejich cena se pohybuje od 60 000 do 90 000 tisíc korun za metr čtvereční. Na okrajích hlavního města je situace poněkud lepší ­ zde se průměrné ceny pohybují od 25 000 korun výše. Je to sice stále více než v ostatních českých městech, ale rozdíl už není tak velký. Například průměrná cena bytu v Brně, Jihlavě nebo Mladé Boleslavi je něco málo přes 20 000 korun za metr čtvereční. Výrazně levnější byty jsou v menších městech ­ například v Chomutově je to 3151 korun za metr čtvereční. Co se týče krajů, samozřejmě nejdražší je Praha, následovaná Středočeským a Karlovarským krajem, naopak nejlevnější je Ústecko.

2. Velikost

Nejméně se zaplatí za nejmenší byty; jedna nebo dvě místnosti s kuchyňským koutem. O takové je však největší zájem, neboť na ně finančně dosáhnou i méně bohaté vrstvy obyvatel, což zvyšuje cenu za metr čtvereční. "Na metr čtvereční jsou tyto byty právě kvůli velkému zájmu nejdražší. Ve srovnání s velkým bytem třeba 4+1 je to rozdíl poměrně značný. Ale na velký byt, který může stát i několik milionů, má finance méně lidí a není o ně takový zájem," tvrdí Jaroslav Horký.

3. Stáří bytu

Čím starší byt, tím levnější, avšak záleží především na jeho stavu. Obecně platí, že cihlové domy jsou dražší, přestože jsou mnohdy výrazně starší než stejně velké panelové byty na sídlišti. Vyplatí se tedy koupit si starší byt a rekonstruovat ho, nebo si pořídit rovnou nový? "Mohu mluvit jen za Prahu a tady si myslím, že je možná lepší pořídit si nový byt. Rozdíl ceny starých a nových bytů není tak velký, a když si člověk spočítá, kolik by ho rekonstrukce stála peněz, úsilí a nervů, možná je lepší něco si připlatit a jít do nového," říká Stanislav Kubát z realitní kanceláře Maxima. Avšak v menších městech, kde mohou být ceny bytů starších a nových výrazně rozdílné, může být rekonstrukce výhodnější.

4. Stav bytu

Významnějším faktorem, než je stáří bytu, je jeho stav. Pokud někdo kupuje desítky let starý byt po rekonstrukci, pak za něj zaplatí výrazně více, než kdyby byt zůstal v původním stavu. "Hodnota staršího bytu je přímo úměrná rozsáhlosti rekonstrukcí. U panelových domů je důležitým faktorem stav bytového jádra, podlahových krytin, kuchyňské linky, vestavěných skříní a další," říká Stanislav Kubát. Je výhodné si tedy koupit starý zanedbaný panelový byt, zrekonstruovat ho a opět prodat? "Domnívám se, že se to nevyplatí. Investované náklady se většinou zohlední jen částečně," tvrdí Petr Vosmík z Centy.

5. Stav domu

Byty nacházející se v cihlových domech jsou asi o 30 procent dražší než v domech panelových. Cenu bytu mírně ovlivňuje i stav domu ­ výtah, využitelné společné prostory domu. Dům, který navenek vypadá jako z hororu, je celý pomalovaný, má otlučenou omítku, vstupní chodba je ve stavu, že by se do ní bál vstoupit i dospělý muž ­ i to jsou důležité faktory, které mají na jednotlivé ceny bytů výrazný dopad.

6. Dopravní dostupnost

I zde platí přímá úměra ­ čím je byt lépe dopravně dostupný, tím je dražší a naopak. A nemusí jít jen o městskou hromadnou dopravu, ale i o dobrou dostupnost autem. "Zprovoznění metra v minulých letech zlepšilo prodejnost bytů například na Černém Mostě v Praze. Původně levné byty v této lokalitě se dostaly na běžnou úroveň ostatních sídlišť, ale zájem o tuto lokalitu je v celopražském měřítku stále nižší. Pořád více klientů klade důraz i na dobrou dostupnost autem a možnost parkování, a proto jsou nižší ceny bytů na starších sídlištích s omezenými parkovacími kapacitami," vysvětluje Petr Vosmík.

7. Okolí

I v zajímavé čtvrti klesá cena bytu u rušné silnice, zvláště s hlučným tramvajovým provozem. Rovněž sousedství továrny nebo autodílny, hospody, chemické čistírny či jiné hlučné provozovny může snížit hodnotu až o 20 procent. Naopak upravené okolí, park s lavičkami, blízkost přírodní rezervace, sousedství vilové čtvrti zájem zvedá, někdy až o desetinu. Cenu ovlivňuje i blízkost obchodu, nákupního centra, školy...

8. Nájemníci a vlastníci

Jiný příklad: dům je po rekonstrukci jako vymydlený, radost pohledět. Ale... "Jedna moje známá získala podkrovní byt v centru hlavního města. Jeho cena je kolem dvou milionů korun," vypráví Jaroslav Horký. "Jenže další vlastník, který má v majetku několik menších bytů, je pronajal lehkým děvám a udělal z toho v podstatě vykřičený dům. A to se té mojí známé vůbec nelíbí, a tak se rozhodla byt prodat. Jenže kvůli těmhle nepříjemnostem je byt v podstatě neprodejný. Bude muset jít s cenou výrazně dolů, a kdo ví, zda se jí ho podaří aspoň trochu výhodně prodat," říká Jaroslav Horký.

9. Výše podlaží

Ve starších domech se musí odečíst z ceny bytu v přízemí obvykle 10 až 20 procent. Naopak nejvyšší patro znamená minus 5 až 10 procent, v případě absence výtahu i 15 procent. "V nové výstavbě mají přízemní byty často zahrádky. Pak naopak cena roste. Totéž se děje v případě, když je v nejvyšším patře mezonet nebo atypický půdní byt. Pak mohou lidé zaplatit až o 20 procent více," říká Petr Vosmík.

10. Typ vlastnictví

Družstevní byty jsou asi o 10 procent levnější než byty v osobním vlastnictví a i jejich nabídka je podstatně širší. Avšak nelze na ně čerpat hypotéku a často bývají zatíženy nesplacenou anuitou. Rozhodujícím faktorem však u nich je umožnění převodu bytu do osobního vlastnictví. Co se týče obecních bytů, ty se prodávat nesmějí. Je však možno je vyměňovat a toho mnozí lidé zneužívají. Konkrétně fiktivní koupí užívacích práv. Některé realitní kanceláře tyto transakce provádějí, ale mnohé se od nich distancují. "Je to nelegální a investice do takové transakce je velmi riziková," říká Petr Vosmík.

Ceny bytů v okresních městech

Město Kč / m2

Benešov 12 015
Beroun 19 321
Blansko 13 707
Brno 21 501
Bruntál 3 904
Břeclav 10 044
Česká Lípa 10 274
České Budějovice 17 506
Český Krumlov 11 018
Děčín 7 695
Domažlice 17 564
Frýdek-Místek 9 810
Havlíčkův Brod 9 892
Hodonín 10 028
Hradec Králové 19 917
Cheb 14 130
Chomutov 3 151
Chrudim 12 727
Jablonec 11 931
Jičín 14 310
Jihlava 20 955
Jindřichův Hradec 11 575
Karlovy Vary 22 479
Karviná 6 538
Kladno 21 321
Klatovy 15 846
Kolín 18 980
Kutná Hora 8 904
Liberec 14 555
Litoměřice 14 713
Louny 7 829
Mělník 15 384
Mladá Boleslav 23 524
Most 5 415
Náchod 11 749
Nový Jičín 9 666
Nymburk 15 836
Olomouc 19 043
Opava 15 842
Ostrava 9 400
Pardubice 18 339
Pelhřimov 9 438
Písek 10 983
Plzeň 17 058
Praha 34 721
Prachatice 8 671
Prostějov 13 906
Přerov 9 628
Příbram 14 920
Rakovník 15 724
Rokycany 15 812
Rychnov nad Kněžnou 10 137
Semily 12 417
Sokolov 7 078
Strakonice 16 908
Svitavy 12 456
Šumperk 7 922
Tábor 13 431
Tachov 9 200
Teplice 6 879
Trutnov 11 634
Třebíč 9 280
Uherské Hradiště 12 061
Ústí nad Labem 6 575
Ústí nad Orlicí 8 113
Vyškov 21 246
Zlín 16 781
Znojmo 12 083
Žďár nad Sázavou 10 231

Průměrné nabídkové ceny bytů v krajích České republiky

Ceny jsou uvedeny v Kč/m2
infografika: ph

Jihočeský 13 431
Plzeňský 15 423
Karlovarský 17 562
Ústecký 8 264
Praha 34 721
Středočeský 17 802
Liberecký 12 417
Královéhradecký 14 310
Moravskoslezský 9 810
Pardubický 12 727
Jihomoravský 14 707
Olomoucký 13 906
Vysočina 11 289
Zlínský 14 781

Zdroj:
ČVUT ­ kolektiv Doc. Ing. Václava Dolanského, CSc., Geodézie ČS, Průměrné

Nabídkové ceny bytů v Praze v (Kč/m2)
Nejdražší byty jsou v Praze na Malé Straně

Bohnice 27 160
Řepy 26 338
Dejvice 44 787
Vokovice 37 421
Prosek 27 943
Libeň 31 976
Spořilov 32 679
Vršovice 36 228
Dolní Chabry 27 099
Ďáblice 26 897
Braník 29 331
Hlubočepy 29 894
Žižkov 39 012
Černý Most 28 030
Horní Počernice 28 564
Horní Měcholupy 25 143
Hostivař 26 874
Řepy 26 338
Zličín 26 897
Zbraslav 28 088
Břevnov 43 123
Holešovice 36 242
Háje 28 897
Chodov 26 321
Prosek 27 943
Kobylisy 29 788
Libeň 31 976
Vinohrady 51 468
Nové Město 59 231
Nusle 32 334
Spořilov 32 679
Stodůlky 27 236
Smíchov 41 234
Krč 30 365
Modřany 28 564
Liboc 34 721
Vršovice 36 228
Strašnice 36 231
Troja 37 338
Malá Strana 85 467

Uvedené průměrné ceny bytů jsou stanoveny jako prosté aritmetické průměry výběrových souborů dat reprezentujících strukturu nabídkových cen všech kategorií bytů na českém trhu nemovitostí.

Ceny nových bytů proto mohou výrazně převyšovat uvedené průměrné hodnoty. Výběrové soubory dat jsou shromažďovány z běžně dostupných informačních zdrojů, jako jsou realitní a inzertní časopisy, internet atd. Informační materiál je výsledkem práce týmu odborníků vedených Doc. Ing. Václavem Dolanským, CSc., vedoucím odboru managementu a marketingu na Strojní fakultě ČVUT v Praze. Tento tým měsíčně aktualizuje databázi nabídkových cen nemovitostí a jejich průměrné hodnoty.

Nemovitosti jsou často prodány dříve než stojí

Autor:



Nejčtenější

Padesát let bydlí v jednom domě. Čtvrtá rekonstrukce stála 10 milionů

Dům prošel postupně několika rekonstrukcemi. Za poslední čtvrtou proměnou stojí...

Miloš Drapač se v malém dělnickém domku na Náchodsku narodil a dosud v něm žije. Dům prošel postupně třemi...

Z bývalého zámku Schwarzenbergů budou byty. Památkáři se dohodli

Vizualizace: dvůr získá uvnitř parkovou úpravu, vrátí se do něj i kašna s vodou.

V Praze je spousta vhodných pozemků pro bytovou výstavbu, a to nikoli jen zelených ploch či parkovišť. Ty některé...



Z uličního „trpaslíka“ vznikl moderní dům, který oživila žlutá barva

Okno ve štítové stěně sousedního objektu muselo být zachováno, proto nebylo...

Dům se špatnou dispozicí i špatným stavem konstrukcí a nedostatkem obytného prostoru či dvojgaráž na zahradě, kam se...

Lubor s Helenou si navrhli bungalov, sedlovou střechu nařídili úředníci

Obě křídla domu se zřetelně odlišují různými materiály a barvou fasády,...

Lubor s Helenou se po prozkoumání cen bytů a starších domů v Praze a okolí rozhodli, že bude nejlepší postavit si...

Toužili po domku ve větvích. Teď mají unikát, který se všemu vymyká

Organické tvary okolní přírody trumfla čistá geometrie.

Snili o bydlení na stromě, kde by v zelené koruně poslouchali šumění listů. Oslovili architekty z kanceláře Malan...

Další z rubriky

Atrium uprostřed domu funguje jako žárovka, vnáší do něj světlo

Při pohledu z ulice jednoduchý dům o sobě téměř nic neprozrazuje. Rodina chtěla...

Do prosté černé „krabičky“ vměstnal architekt vše, co rodina s dvěma dětmi potřebovala. I přes minimální pozemek si zde...

Klimatizace a problémy kolem nich. Možností jsou i chladicí stropy

Mobilní klimatizace využívá k odvodu horkého vzduchu okenní sadu, kterou lze...

Vysoké teploty se odmítají vzdát, příští týden mají opět přesáhnout tropické třicítky. A tak z obchodů mizí často i...

Postavili si dům v Dolním Rakousku. Mají rozumnější stavební předpisy

Jednoduchou, ale ne nezajímavou architekturu dřevostavby tvoří dvě na sebe...

Jaký dům vlastně člověk potřebuje? S dostatkem soukromí a prostoru pro rodinu, aby poskytoval pohodlí, útočiště a v...



Najdete na iDNES.cz