Čtenářka na začátku roku 2010 koupila byt v osobním vlastnictví ve velkém skeletovém domě, kde byla dřív ubytovna. Dům prošel rekonstrukcí a vznikly v něm malé byty. "Rekonstrukce však byla provedena zřejmě dost nekvalitně," popisuje paní Hana.
Brzy se ukázalo, že v bytě nad její koupelnou je ve sprchovém koutě špatný odpad. "Soustavně mi od jara 2010 prosakuje voda stropem. Majitelka tohoto bytu bydlí jinde a nemovitost pronajímá. Nájemníci se střídají. Za tu dobu jsem jednala se třemi manželskými páry a i ti nynější již mluví o ukončení smlouvy. Důvodem je špatná komunikace s majitelkou bytu."
Majitelka bytu se jednou skutečně snažila odpad opravit. Firma to ovšem udělala zřejmě špatně a vše prosakuje dál. Časem se ještě přidal pokus o vyřešení problému silikonem, ale ani to nepomáhalo.
"S paní není možná dohoda, telefon už mi skoro dva roky nebere, na doporučené dopisy nereaguje. Strop vyschl jen jednou, kdy v bytě nebyli několik týdnů žádní nájemníci. Já jsem se radovala, že je odpad opravený a strop vymalovala. Za pár dnů byl opět proteklý."
Čtenářka se proto obrátila i na předsedu společenství vlastníků bytových jednotek, který majitelce bytu napsal dopis. Na něj však nereagovala. Na problém ji upozorňoval i právník správcovské firmy, které paní dluží poplatky v řádu desítek tisíc. Nic nepomáhá.
"Zkoušela jsem se obrátit na obecní úřad, podle nich situaci nelze řešit v přestupkovém řízení. Doporučili mi, aby jí domluvil výbor společenství vlastníků. Pokud prý ani to nepomůže, mám zkusit podat trestní oznámení," popisuje svou situaci zoufalá čtenářka.
Nekvalitní rekonstrukce domu zasahuje i další bytové jednotky. "I za mnou přišel brzy po tom, co jsem byt koupila, majitel bytu pode mnou s tím, že má na stropě koupelny mokrý flek. Nechala jsem samozřejmě odpad opravit, místo špatně izolované dlažby dala kvalitní vaničku a problém vyřešila. Totéž bych očekávala v případě majitelky bytu, ze kterého mi teče do koupelny."
Řešením je žaloba na náhradu škody
V případech poškození bytu způsobených vlastníkem jiného bytu má čtenářka Hana nárok na náhradu škody. "Může škůdce požádat jak o uvedení věci do předešlého stavu, tak o náhradu škody v penězích. Volba bude na ní. Výše škody se vyčísluje podle prokazatelných nákladů spojených s uvedením poškozené věci do původního stavu," vysvětluje advokátka Soňa Audesová.
Pokud nelze náhrady škody dosáhnout z pojistky majitele bytu, který škodu způsobil, ani z té čtenářky a dohoda se sousedem není možná, nezbývá než podat žalobu na náhradu škody.
Pošlete příběh Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení. |
V první fázi to sice znamená náklad v podobě soudního poplatku, obstarání důkazního materiálu a vypracování žaloby, nicméně tyto výlohy, v případě úspěchu ve věci, budou uhrazeny protistranou.
Často na problematické vlastníky však již dostatečně zapůsobí doručení výzvy právního zástupce případně i s návrhem žaloby a oznámením, že nedojde-li k náhradě škody a nápravě rušivého stavu do určité lhůty, bude žaloba podána.
Pro úspěch ve sporu bude důležité prokázat, k jaké škodě došlo a v jaké výši. Lze tak doporučit při vzniku jakékoliv škody okamžité pořízení fotodokumentace, kterou opatříte i doprovodným textem.
Zároveň je vhodné přizvat k obhlídce škody svědka a je-li to možné i majitele bytu, který škodu způsobil, a vše zaznamenat. U větších škod může být praktické nechat je posoudit nezávislým odborníkem v daném oboru (viz text níže). Takto připravený materiál lze využít jako důkaz v soudním řízení.
Vedle náhrady vzniklé škody může čtenářka v žalobě požadovat, aby se vlastník bytu zdržel dalších rušení jejího vlastnického práva, tedy aby zabránil dalšímu prosakování vody do bytu. Pokud prosakování nepřestane ani po vydání vykonatelného soudního rozhodnutí, soud může povolit, aby čtenářka potřebná opatření nechala provést na náklady žalovaného sama.
Podání trestního oznámení by nemělo být prvním řešením, ke kterému se člověk uchýlí v případě sousedských sporů a sporů o náhradu škody. "Platí totiž zásada subsidiarity trestní represe, podle které by trestněprávní ochrana měla nastoupit až jako krajní prostředek, pokud prostředky jiných právních odvětví selhávají nebo nejsou efektivní," dodává advokátka.
Co dělat s protékajícím stropem
Pokud k poškození dochází stále na stejném místě, je možné provést provizorní opatření tak, aby se nemusel neustále opravovat poškozený podhled. "Kupříkladu v místě odstranit poškozenou omítku až na nosný podklad, aby se rozsah povrchové vady nerozšiřoval a provést snížený podhled ze sádrokartonu opatřený ze shora fólií, který zajistí, případné odkapávání vody a její odpaření a nebude dále ničit i nový podhled," vysvětluje Peter Mosio ze společnosti Bytecheck.
Toto opatření neřeší problém samotný. Je nutné odstranit příčinu poruchy, netěsnosti v napojení zařizovacího předmětu ve výše položeném bytě.
"V případě, že by po odstranění poškozené omítky bylo zjištěno, že je poškozena i nosná konstrukce, rozpadává se beton, koroduje případná ocelová konstrukce, mohlo by při dlouhodobém působení dojít k poruše konstrukce stropu, což je již havárie. Při takto závažných poruchách může v případě žaloby dojít k vydání předběžného opatření na odstranění závady," říká Mosio.
Pro určení původu a rozsahu poškození je vhodné využít služeb odborníka v oboru technických kontrol nemovitosti, který určí i případné sondy a posoudí rozsah poškození i nad rámec viditelného poškození omítky podhledu.
Otázku žaloby a právních možností je však lépe svěřit odborníkovi v oboru vlastnického práva, který naváže na závěry technické kontroly či znaleckého posudku, doporučí a realizuje nejvhodnější právní postup v dané věci.
