Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Pozemek: rozhoduje lokalita, omezení i cena. Skvělý manuál pro výběr

  1:00aktualizováno  1:00
Na co si dát při výběru pozemku pozor a co zahrnout do svých úvah? Je jiná situace, když si stavebník vybírá volný pozemek v zastavěné lokalitě a jiná, když si vybírá jeden z mnoha pozemků nového developerského projektu? Na tyto otázky odpovídají zkušení architekti.

Rosa – Architekt: Rekreační dům v Peci pod Sněžkou je navržen ve strmém severním svahu s výhledem na Studniční horu a Obří důl. Uspořádání domu, které pracuje s větším počtem úrovní, je navrženo tak, aby byl tento exkluzivní výhled maximálně využitý a zároveň aby se do interiérů dostalo co nejvíce světla. | foto: Petr Košťál

Máte možnost zasáhnout do výběru pozemku, nebo jako architekt přicházíte k hotovému a výběr pozemku nemůžete ovlivnit?
Ing. arch. Martina Rosová, ateliér Rosa - Architekt: Případy, kdy přizve stavebník architekta k výběru pozemku, jsou spíše vzácné. Přitom pozemek je jedním ze tří základních faktorů, které ovlivní návrhu domu: místo – stavebník – architekt. Měli jsme však i klienta, který sám přišel s tím, že pozemek pouze rezervuje a koupí jej teprve tehdy, až architektonická studie prověří realizovatelnost jeho představ. To je ideální situace.

Může se hodit

Také hledáte vhodný pozemek? Najděte si ho na Reality.iDNES.cz.

Nebo sháníte ověřenou stavební firmu pro stavbu nového domu? Poptejte firmy z celé ČR na AAAPOPTÁVKA.CZ.

Ing. arch. Josef Kocián, architektonická kancelář Sporadical: Možnost vybrat pozemek z více lokalit před stavbou je spíše výjimečná. Častěji nás osloví klient před koupí konkrétního pozemku. Chce znát náš názor na místo i možnosti stavby. Pak se teprve rozhoduje. V ostatních případech přicházíme k hotové věci bez možnosti vlivu na výběr pozemku.

Kompaktní dům ve svahu na jižní stráni je navržen v pasivním standardu.

Ateliér Povětroň: kompaktní dům ve svahu na jižní stráni je navržen v pasivním standardu. Vizualizace.

Co všechno by měl vzít stavebník v úvahu při výběru lokality, ve které se pozemek nachází?
Ing. arch. Michal Rosa, ateliér Rosa - Architekt: Je zde velké množství faktorů. Dopravní obslužnost a bezpečnost lokality, zatížení dopravou či průmyslem, existence občanské vybavenosti: obchod, školka, škola, výhled, vzdálenost od centra města a v neposlední řadě cena. Ne vždy však právě tyto okolnosti rozhodují. Často hraje větší roli to, že stavebník poblíž vyrůstal, že má k dané lokalitě osobní vztah a pak jdou ostatní faktory stranou.

Ing. arch. Josef Kocián: Měl by si především umět představit budoucí fungování v lokalitě: kde bude trávit volný čas v blízkém okolí, jak výhodná je poloha vzhledem k místům, které chce mít na dosah: práce, vzdělání, kultura, sport, nakupování …

Fotogalerie

Důležité je zjistit, co se plánuje na okolních pozemcích i co se plánuje v rámci sídla: dopravní, inženýrské nebo průmyslové stavby. Je dobré poznat pozemek za různých podmínek, jak se chová slunce během dne, co je slyšet za zvuky, co lze vnímat z okolí, co odhalí podzim bez listí. Stavebník by se měl umět identifikovat s místem, jeho obyvateli, okolním prostředím.


Jak by měl vypadat ideální pozemek, abyste na něm mohli postavit dům snů?
Ing. arch. Michal Rosa
: Bylo by možné vyjmenovat řadu kritérií pozemku, které umožní více variant řešení, zjednoduší výstavbu nebo sníží cenu domu. Úplně ideální pozemek v tomto smyslu nejspíš nenajdete, zejména proto, že už na něm nějaký dům dávno stojí. Ale to stavebníkovi nemusí být příliš lito. Nějaké omezení, respektive řešení tohoto omezení obvykle přispěje k tomu, že výsledný dům bude jedinečný.

Ing. arch. Josef Kocián: Ideální pozemek je ten, který vám nedá spát, dokud jej nekoupíte. Může to být rokle či skalnatý ostroh stejně dobře jako zelená louka nebo proluka ve městě. Každý máme jiné sny. Důležité je oprostit se na začátku od všech omezení i doporučení a jednoduše se dívat kolem sebe. Téměř vždy najdete.

Rosa – Architekt: Rodinný dům je navržen ve svahu, který se svažuje k severu

Rosa – Architekt: Rodinný dům je navržen ve svahu, který se svažuje k severu směrem k příjezdové cestě. Obytná zahrada je navržena na jižní straně domu a navazuje na obytný prostor ve druhém nadzemním podlaží. Vizualizace.

Hrají velkou roli při výběru pozemku legislativní omezení?
Ing. arch. Michal Rouha, ateliér Povětroň: Často se nám stává, že za námi přijde klient už s představou, jak má jeho dům vypadat a má již z nějakého výše uvedeného důvodu pozemek zakoupený. Ten třeba ale spadá pod oblast, na které už regulační plán nebo územní studie jasně stanovují podmínky, za nichž je možné stavět a jak má dům vypadat. Může se stát, že se tyto regulativy neshodují s představami klienta.

Vždy doporučuji klientovi, aby regulativy v jádře respektoval, z mé zkušenosti však nebývá nutností je respektovat otrockým způsobem. Drobné odchylky lze většinou s příslušným stavebním úřadem projednat. Tyto nuance pak mohou v konečném důsledku vést k rozbití monotónnosti a nabídnout prostor pro kreativnější a hravější řešení samotného domu.

Ing. arch. Jana Fischerová, ateliér Povětroň: Dost zásadní a stavebník by jim měl před nákupem nemovitosti věnovat náležitou pozornost. Většina pozemků na trhu je dnes nějakými regulacemi svázána. Nejčastěji jde o omezení zastavěné plochy, podlažnost a tvar střechy. Dále mohou být oproti obecné vyhlášce zpřísněny odstupy od hranice pozemků, určeny požadavky na vzhled oplocení a podobně.

V případě chráněných území mají regulativy skutečně významný vliv na vzhled domu, ať už je to památková ochrana nebo ochrana přírody a krajiny. Při úvahách o koupi pozemku by stavebník určitě neměl opomenout informovat se o možnosti napojení pozemku na technickou infrastrukturu, tedy vodu, kanalizaci, elektřinu, plyn, protože i to se může výrazně promítnout do plánované investice.

Architektonická kancelář Sporadical: Dům je situován v nejvyšší části severního

Architektonická kancelář Sporadical: Dům je situován v nejvyšší části severního svahu bývalého arboreta o rozloze 1,57 ha ve Středních Čechách. Přáním stavebníka bylo navrhnout dům propojený s okolním prostředím, dům se světlými prostornými pokoji. Podmínkou bylo využití minimálních finančních prostředků na stavbu i její budoucí provoz.

Ing. arch. Martina Rosová: Regulace je v zásadě prospěšná věc. Zejména ve společnosti, kde má většina lidí pocit, že svoboda znamená dělat si, co chci, bez ohledu na ostatní. Regulace by měla především zajistit, aby se nově zastavované lokality staly ulicemi a ne náhodnými shluky domů a měla by stavebníkovi poskytovat jistotu a ochranu z hlediska počtu podlaží, umístění a výškového osazení sousedních domů.

Bohužel většina regulativů tyto aspekty příliš neřeší nebo jen okrajově a nedostatečně a soustředí se na definování tvaru a sklonu střechy, typu vikýřů, typ a barvu střešní krytiny a jiných marginálií.

Jak se vaši klienti vlastně dívají na vztah svého domu k jeho okolí? Zajímají se o to, nebo si řeší svůj dům a ostatní je nezajímá?
Ing. arch. Karel Spáčil:
Stavím-li dům, měl bych cítit jistou zodpovědnost za spoluvytváření bezprostředního okolí, které může nevhodná stavba nenávratně poškodit. Myšlenku na "pěkný domov" bychom neměli opustit hned za prahem svého obydlí, naším cílem by mělo být postavit dům, který bude respektovat nejen naše vlastní potřeby, ale i své okolí. Myslím si, že většina stavebníků to chápe, je však důležité, aby jim to architekt vysvětlil a vedl je tímto směrem.

Rosa – Architekt: Rodinný dům je osazený ve svahu s jihovýchodní orientací v

Rosa – Architekt: Rodinný dům je osazený ve svahu s jihovýchodní orientací v Krkonoších. Řešení vychází z tvaru pozemku a jeho orientace vůči světovým stranám, umístění příjezdové komunikace, orientace okolních objektů a platné regulace. Vizualizace.

Ing. arch. Michal Rouha: V každé lokalitě existuje nějaký kontext, nějaké okolí, na které by se mělo nějakým způsobem reagovat. Je to jeden z mnoha faktorů ovlivňujících vzhled a charakter objektu. Jiným způsobem architekt přistupuje k individuálnímu domu na zelené louce a jinak k objektu, který navrhuje do zástavby či proluky.

Principiálně lze říci, že každý dům by měl ideálně reagovat na existující okolí. Ve složitějších situacích vždy pracujeme ve variantách, ověřujeme osazení domu do terénu a jeho vztah k okolním stavbám.

Ing. arch. Michal Rosa: Pokud už pozemek sousedy má, pak ani v případě, že jsou z architektonického hlediska bezcenné, se nedá tvářit, že neexistují. Pokud sousedy ještě nemá, je nezbytné uvažovat s tím, že jednou se nějací objeví. Je třeba uvažovat o tom, kam budoucí soused dům osadí, jak naloží se sklonem pozemku, jak omezí v tuto chvíli volný výhled. Na to vše musí stavebník a architekt brát zřetel, protože nelze doufat, že jeho budoucí soused to udělá za něj.

Je cena pozemku rozhodujícím faktorem při jeho výběru?
Ing. arch. Jana Fischerová: Cena je přirozeně jedním z nejdůležitějších hledisek při výběru pozemku. Je dána lokalitou, způsobem připojení na technickou infrastrukturu a samozřejmě se odvíjí i od velikosti pozemku. Dnes už si lidé pomalu zvykají zajímat se nejen o samotný pozemek, ale i kvalitu veřejného prostoru v jeho okolí, dostupnost, vybavenost atd.

Podmínky pro napojení na technickou infrastrukturu se mohou zdát marginálií, ale zvláště u napjatých rozpočtů mohou být nakonec významným faktorem pro, anebo proti koupi. Velikost pozemku, jeho orientace, sklon a nakonec i tvar jsou určujícími parametry pro velikost, hmotové a funkční uspořádání domu a zahrady. Zvláště u menších pozemků je důležitý promyšlený návrh domu "na míru".

Rodinný dům navržený v Trutnově ve strmém svahu svažujícím se východním směrem

Rosa - Architekt: rodinný dům navržený v Trutnově ve strmém svahu svažujícím se východním směrem má unikátní vnitřní upořádání a pracuje s plynulým propojením jednotlivých prostor uvnitř domu. Jednotlivé místnosti postupně stoupají spolu se sklonem terénu.

Ing. arch. Martina Rosová: Při volbě velikosti pozemku je důležité správně odhadnout velikost a zejména zastavěnou plochu plánovaného domu. Ta by měla být maximálně 25 procent plochy pozemku. Někde tento podíl stanoví územně plánovací dokumentace. Někdy jsou v tomto regulativu zahrnuty dokonce všechny zpevněné plochy včetně příjezdové cesty, terasy a bazénu. Pokud chce stavebník opravdu velký bazén nebo tenisový kurt, pak musí být pozemek pochopitelně větší.

Ing. arch. Karel Spáčil: Je pochopitelné, že náklady na pozemek, pokud jej musí zájemce o stavbu vlastního domu nejprve zakoupit, a tedy utratí značnou část finančních prostředků dříve, než vůbec "kopl do země", hrají v celém záměru významnou roli. Je ale třeba dobře uvážit, zda sice krásný a funkčně vyhovující dům, postavený ovšem na nevhodném pozemku, nebo, což je ještě fatálnější, ve špatně zvolené lokalitě, nebude po čase důvodem ke zklamání.

Za sebe mohu říci, že pozemek zdánlivě nevhodný pro stavbu domu nemusí být nakonec překvapivě při výběru dobrého architekta až takovým problémem. Naopak volbu lokality je třeba velmi dobře po všech stránkách zvážit.

V potaz je nutné brát nejen dopravní dostupnost a samotný charakter místa, ale i širší vybavenost v místě, sociální strukturu obyvatel, citové vazby nebo jiné, mnohdy na první zamyšlení nepostřehnutelné vlivy. "Bude se mi tu líbit i za deset, dvacet let?", měl bych se ptát dříve, než podepíši kupní smlouvu.

Autoři:




Nejčtenější

V kuchyni v současné době chybí přívod vody...
Předchozí majitel zrušil v 1+1 i přívod vody do kuchyně. Co teď s tím

Čtenář Jan počítá s tím, že se časem jeho rodiče budou muset vzdát ze zdravotních důvodů bydlení na horách a přestěhovat se do Prahy za ním. Chystá proto pro...  celý článek

Mánesova, Vinohrady. V šestém podlaží je prostorný obývací pokoj s krbem.
Čtyři nejdražší byty v Praze k pronájmu za statisíce. Podívejte se

Luxusních bytů k pronájmu se v Praze nabízí desítky. Bydlení v těch nejdražších stojí od 100 tisíc korun měsíčně. Byty jsou výhradně na Malé Straně, Novém a...  celý článek

Centrum kuchyně tvoří ostrůvek s varnou deskou, na který navazuje snížená...
V paneláku v bytě 3+1 teď mají koupelnu s oknem i kuchyňský ostrůvek

Někdo se spolehne sám na sebe, případně rodinu a kamarády, další svěří vše profesionálům. Takto k rekonstrukci bytu 3+1 přistoupil i majitel Petr. Realizace je...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2016 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.