A je celkem jedno, zda celý dům postaví na klíč firma, nebo roste svépomocí stavebníka. Některým potížím se ani při nejlepší vůli nepodaří vyhnout. K těm patří například rozbujelá byrokracie na úřadech. Nic už pak nepomůže vyčítat si, že jste se do stavby domu vůbec pouštěli.
Výběr pozemku
Určení lokality a konkrétního pozemku je závažným rozhodnutím, které se dá už jen těžko změnit. Většina lidí by asi volila volně stojící dům v zahradě. Ne vždy je to však možné, především z finančních důvodů. Už při koupi pozemku musí být člověk obezřetný, aby nenarazil na podvodníka. Před uzavřením kupní smlouvy je správné se poradit s právníkem.
Nejjednodušší, i když ne vždy nejlevnější, je koupě hotového domu. Těch se nabízí včetně malého pozemku v satelitních městečkách poměrně dost. Ale ke zvážení má zájemce o nové bydlení hned dvě věci najednou: lokalitu a typ nabízeného domu. Pokud se rozhodnete pro individuální výstavbu na pozemku podle vlastních představ, čeká vás naopak možnost většího výběru, ale zároveň běh na dlouhé trati s mnoha překážkami.
Maraton po úřadech
Maraton by měl začít návštěvou stavebního úřadu, kde lze zjistit, zda stávající územní plán vůbec umožňuje zástavbu rodinnými domy. Případné další omezující podmínky, například maximální zastavitelná plocha, odstupové vzdálenosti od sítí či sousedů nebo podlažnost, vyplývají z regulačního plánu. "Regulační plán je v podstatě detailní územní plán konkrétního malého území," vysvětluje vedoucí Stavebního úřadu v Černošicích Vladimír Voldřich.
"Další omezení můžou dát dotčené orgány státní správy, například lesní správa, vodoprávní úřad nebo energetické závody," dodává. Může jít třeba o omezení možností napojení na inženýrské sítě. Neméně důležité je zjistit na katastrálním úřadě, jestli na pozemku neváznou věcná a jiná práva. Důkladně je třeba si také prověřit možná práva třetích osob, jež se v katastru nenajdou.
Stavební povolení
Když už máte zakoupen pozemek, přichází ideální čas na výběr projektového architekta. Architekt, o němž je dobré si obstarat reference, musí porozumět vašim představám o domě. Jen tak může "ušít" dům vašich snů na míru. Poté přijde na řadu nakreslení podrobné studie, většinou ve více variantách, a to jak dispozičního uspořádání, tak zpracování "hmoty" jako celku, tedy to, jak bude celý dům vypadat včetně jeho začlenění do okolního prostředí. Z nich potom architekt doladí tu správnou variantu.
Následuje cesta na stavební úřad. Studie poslouží jako podklad pro vydání územního rozhodnutí. Na jejím základě stavební úřad sdělí, zda jsou či nejsou k vašemu stavebnímu záměru ještě nějaké zásadní připomínky. Architekt vytvoří jednoduchý projekt pro stavební povolení, bez něhož žádnou stavbu nelze zahájit. "Teprve po podání žádosti o stavební povolení úřad oficiálně zahájí stavební řízení a oznámí to dotčeným orgánům státní správy a také všem známým účastníkům stavebního řízení," říká Voldřich.
Projekt pro stavební povolení musí být rozpracovaný včetně konstrukčního systému, použitých materiálů, statického výpočtu, způsobu připojení na inženýrské sítě a schematických rozvodů vnitřních instalací. "Tyto fáze projektových prací se při nekomplikovaných studiích obvykle slučují," dodává Voldřich. Před vlastním zahájením stavby se projekt doplní o prováděcí dokumentaci.
Podle prováděcího projektu pak probíhá celá stavba. Obvykle bývá doplněn například o výpočet tepelných ztrát, z něhož vyplyne řešení vytápění, výpisy výplní stavebních otvorů, truhlářských a klempířských prvků. Je-li stavební řízení úspěšné, dostává žadatel stavební povolení. Jeho platnost po nabytí právní moci je však časově omezená, obvykle na tři roky.
Kolaudace
Kýženým okamžikem každého stavebníka je kolaudace. To už ví, že firma, která dům stavěla, své základní závazky splnila, stavba stojí a blíží se okamžik nastěhování. Nezbytným dokladem pro kolaudační řízení je dokumentace skutečného provedení stavby.
"Je to v podstatě ten samý projekt, jaký jste předkládali pro stavební povolení, ale doplněný o všechny změny, které nastaly během realizace," říká Voldřich. Tuto dokumentaci je dobré si provždy uchovat. Může se hodit například při reklamaci závad.
Ke kolaudaci potřebujete:
* výkresy skutečného provedení stavby (přípustné jsou jen drobné změny, u větších je nutné požádat o změnu stavebního povolení před dokončením)
* prohlášení stavebního dozoru o shodě materiálu nebo předávací protokol stavební firmy (doklady o ověření požadovaných vlastností výrobků)
* doklady o vytyčení stavby: provedeno stavebním dozorem organizací (vytyčovací protokol)
* geometrický plán zaměření stavby
* kolaudační rozhodnutí na PB nebo plynovou přípojku, elektrickou přípojku
* revize plynového kotle
* potvrzení o provedení tlakové a topné zkoušky ústředního topení
* revizní zprávu elektroinstalací (i venkovního osvětlení, bazénu)
* zprávu o provedení tlakové zkoušky vodovodní přípojky a rozvodů vody
* potvrzení o nepropustnosti kanalizační přípojky nebo žumpy a rozvodů odpadů
* potvrzení o správné funkci komínů
* revizní zprávu hromosvodu
* měření radonu potvrzení o provedení protiradonových opatření
* doklad o zneškodnění odpadů vzniklých stavební činností
* další doklady dle podmínek stavebního úřadu
Zdroj: Městský úřad Černošice, stavební úřad
Výběr pozemku
Určení lokality a konkrétního pozemku je závažným rozhodnutím, které se dá už jen těžko změnit. Většina lidí by asi volila volně stojící dům v zahradě. Ne vždy je to však možné, především z finančních důvodů. Už při koupi pozemku musí být člověk obezřetný, aby nenarazil na podvodníka. Před uzavřením kupní smlouvy je správné se poradit s právníkem.
Nejjednodušší, i když ne vždy nejlevnější, je koupě hotového domu. Těch se nabízí včetně malého pozemku v satelitních městečkách poměrně dost. Ale ke zvážení má zájemce o nové bydlení hned dvě věci najednou: lokalitu a typ nabízeného domu. Pokud se rozhodnete pro individuální výstavbu na pozemku podle vlastních představ, čeká vás naopak možnost většího výběru, ale zároveň běh na dlouhé trati s mnoha překážkami.
Maraton po úřadech
Maraton by měl začít návštěvou stavebního úřadu, kde lze zjistit, zda stávající územní plán vůbec umožňuje zástavbu rodinnými domy. Případné další omezující podmínky, například maximální zastavitelná plocha, odstupové vzdálenosti od sítí či sousedů nebo podlažnost, vyplývají z regulačního plánu. "Regulační plán je v podstatě detailní územní plán konkrétního malého území," vysvětluje vedoucí Stavebního úřadu v Černošicích Vladimír Voldřich.
"Další omezení můžou dát dotčené orgány státní správy, například lesní správa, vodoprávní úřad nebo energetické závody," dodává. Může jít třeba o omezení možností napojení na inženýrské sítě. Neméně důležité je zjistit na katastrálním úřadě, jestli na pozemku neváznou věcná a jiná práva. Důkladně je třeba si také prověřit možná práva třetích osob, jež se v katastru nenajdou.
Stavební povolení
Když už máte zakoupen pozemek, přichází ideální čas na výběr projektového architekta. Architekt, o němž je dobré si obstarat reference, musí porozumět vašim představám o domě. Jen tak může "ušít" dům vašich snů na míru. Poté přijde na řadu nakreslení podrobné studie, většinou ve více variantách, a to jak dispozičního uspořádání, tak zpracování "hmoty" jako celku, tedy to, jak bude celý dům vypadat včetně jeho začlenění do okolního prostředí. Z nich potom architekt doladí tu správnou variantu.
Následuje cesta na stavební úřad. Studie poslouží jako podklad pro vydání územního rozhodnutí. Na jejím základě stavební úřad sdělí, zda jsou či nejsou k vašemu stavebnímu záměru ještě nějaké zásadní připomínky. Architekt vytvoří jednoduchý projekt pro stavební povolení, bez něhož žádnou stavbu nelze zahájit. "Teprve po podání žádosti o stavební povolení úřad oficiálně zahájí stavební řízení a oznámí to dotčeným orgánům státní správy a také všem známým účastníkům stavebního řízení," říká Voldřich.
Projekt pro stavební povolení musí být rozpracovaný včetně konstrukčního systému, použitých materiálů, statického výpočtu, způsobu připojení na inženýrské sítě a schematických rozvodů vnitřních instalací. "Tyto fáze projektových prací se při nekomplikovaných studiích obvykle slučují," dodává Voldřich. Před vlastním zahájením stavby se projekt doplní o prováděcí dokumentaci.
Podle prováděcího projektu pak probíhá celá stavba. Obvykle bývá doplněn například o výpočet tepelných ztrát, z něhož vyplyne řešení vytápění, výpisy výplní stavebních otvorů, truhlářských a klempířských prvků. Je-li stavební řízení úspěšné, dostává žadatel stavební povolení. Jeho platnost po nabytí právní moci je však časově omezená, obvykle na tři roky.
Kolaudace
Kýženým okamžikem každého stavebníka je kolaudace. To už ví, že firma, která dům stavěla, své základní závazky splnila, stavba stojí a blíží se okamžik nastěhování. Nezbytným dokladem pro kolaudační řízení je dokumentace skutečného provedení stavby.
"Je to v podstatě ten samý projekt, jaký jste předkládali pro stavební povolení, ale doplněný o všechny změny, které nastaly během realizace," říká Voldřich. Tuto dokumentaci je dobré si provždy uchovat. Může se hodit například při reklamaci závad.
Ke kolaudaci potřebujete:
* výkresy skutečného provedení stavby (přípustné jsou jen drobné změny, u větších je nutné požádat o změnu stavebního povolení před dokončením)
* prohlášení stavebního dozoru o shodě materiálu nebo předávací protokol stavební firmy (doklady o ověření požadovaných vlastností výrobků)
* doklady o vytyčení stavby: provedeno stavebním dozorem organizací (vytyčovací protokol)
* geometrický plán zaměření stavby
* kolaudační rozhodnutí na PB nebo plynovou přípojku, elektrickou přípojku
* revize plynového kotle
* potvrzení o provedení tlakové a topné zkoušky ústředního topení
* revizní zprávu elektroinstalací (i venkovního osvětlení, bazénu)
* zprávu o provedení tlakové zkoušky vodovodní přípojky a rozvodů vody
* potvrzení o nepropustnosti kanalizační přípojky nebo žumpy a rozvodů odpadů
* potvrzení o správné funkci komínů
* revizní zprávu hromosvodu
* měření radonu potvrzení o provedení protiradonových opatření
* doklad o zneškodnění odpadů vzniklých stavební činností
* další doklady dle podmínek stavebního úřadu
Zdroj: Městský úřad Černošice, stavební úřad
 Bez těžké mechanizace budou některé práce na stavbě domu trvat mnohem déle |
