Je to cynické, ale pravdivé. Jistoty, zda vámi postavený dům vydrží sto let, se nejspíš nedožijete. Nikdo však nechce stavět s rizikem, že za pár let bude dům opravovat. Zatímco v USA či ve Skandinávii se trvanlivosti domů nepřikládá taková váha, Češi berou stavbu jako investici na generace. Stává se sice, že vnuci v sídle po předcích nechtějí žít. Můžou ho však prodat a zabydlet se jinde.
Většinou se přisuzuje delší trvanlivost zděným domům než dřevěným. Není to však pravidlo. Jsou známé zachovalé roubenky z 15. století i zděné ruiny mladší 50 let. Aby dům vydržel, musí se dobře navrhnout a postavit z kvalitních materiálů. A musí se i poctivě udržovat.
Výběr stavební firmy
Firmu nevybírejte jen podle webových stránek. Jak říká architekt Patrik Tichý, často nejsou objektivní, fotky umějí podat realitu. Stejně to vidí i Petr Picmaus ze stavební společnosti De Facto-Rips.
„Webové stránky vypovídají jen o počítačové gramotnosti a o péči o marketing, ne o solidnosti. Reference na webu jsou mnohdy,koupené‘, nepřikládal bych jim váhu,“ myslí si Petr Picmaus. Firmu je nejlepší vybrat na doporučení známého, který má stavbu za sebou. „Když nikoho takového v okolí nemáte, pomohou diskusní fóra na internetu,“ dává tip architekt Tichý. Stojí za to vidět referenční stavby a ideálně si promluvit s lidmi, kteří v nich žijí. Přilepšující pro výběr jsou certifikáty, osvědčení a ceny v soutěžích.
Ať se stavitel zdá sebesolidnější, ověřte si, zda není zapsaný v rejstříku exekucí www.ceecr.cz nebo v insolvenčním rejstříku portal.justice.cz. Na tomto portálu lze též zjistit, kdo je majitelem, jak dlouho firma existuje a zda se vlastníci často neměnili.
„Po schůzce se zástupcem firmy vyhodnoťte úroveň vystupování, poskytnuté informace i to, jak vám daný člověk,sedí‘. Není nic horšího než stavět dům s někým, kdo vám nevyhovuje. Pozor na suverény, kteří slíbí modré z nebe a nic pro ně není problém,“ radí Petr Picmaus.
Firem oslovte víc, nechejte si předložit cenové nabídky a návrhy smlouvy o dílo. Vylučte nejvyšší a nejnižší nabídku i předkladatele jednostranných nebo nic neřešících smluv. „Od zvolené firmy požadujte podrobnou cenovou kalkulaci na základě kvalitní výkresové dokumentace, smlouvu od právní firmy a jasné termíny a sankce při nedodržení,“ upozorňuje architekt Tichý. Když zvolíte větší firmu jako generálního dodavatele, počítejte s tím, že může řadu věcí řešit zadáváním částí stavby menším firmám a řemeslníkům.
Smlouva se stavební firmou
Smlouvu konzultujte s právníkem nebo si ji nechejte rovnou vytvořit. „Zahrňte do ní způsob financování, termíny, sankce a reklamace. Stejně jako protokolární předání důležitých etap stavby, potřebných certifikátů a protokolů o zkouškách provedených nezávislou firmou, záručních listů a prohlášení o shodě,“ radí architekt Tichý.
Petr Picmaus doporučuje trvat na tom, že dílo bude provedeno v souladu s projektovou dokumentací včetně projednaných a schválených změn a s platnými závaznými i nezávaznými normami. Stejně jako s technickými listy a technologickými postupy výrobců a dodavatelů materiálů a jiných komponent stavby.
Jak ušetřit při stavbě domuNa několik milionů se může vyšplhat cena za stavbu i jednoduchého domu. Ušetřit při stavbě lze, ale je třeba dobře počítat. Na prvním místě je dobře připravená finanční rozvaha a položkový rozpočet. |
Nutné je vyřešit vícepráce. „Doporučuji mít ve smlouvě zachyceno, že zhotovitel prostudoval dokumentaci stavby a staveniště a prohlásí, že v rozpočtu je vše nutné pro realizaci a dokončení stavby,“ říká Petr Picmaus. Podrobněji by tam mělo být napsáno, že vícepráce mohou být jen to, co zhotovitel nemohl zjistit ani při vynaložení veškeré možné péče. Také že případné vícepráce se mohou uskutečnit až po dohodě smluvních stran, včetně dohody o ceně a dopadu na termín dokončení stavby.
Dále že vícepráce se budou vždy naceňovat jednotkovými cenami použitými ve smluvním rozpočtu. A také že vícepráce vzniklé změnou zadání ze strany stavebníka je zhotovitel povinen realizovat, jsou-li požadavky technicky uskutečnitelné a v souladu s charakterem stavby. Plaťte po částech vždy při předání určité fáze stavby. Podstatnou část nechejte až po dokončení, abyste měli páku na nedodělky.
Výběr stavebního dozoru
S výběrem firmy pomůže i stavební dozor. Chcete-li kvalitní stavbu, najděte ho co nejdřív, nejpozději když máte hotovou výkresovou dokumentaci. Měl by to být člověk, s nímž si rozumíte. „Nevybírejte ho na doporučení stavební firmy. Musí být na vaší straně, což by v případě spříznění s firmou nemuselo platit,“ varuje Patrik Tichý.
Při hledání opět dejte na doporučení. „Dozor musí odolat korupčnímu tlaku stavební firmy, který je častý. Nemusí mít podobu úplatku, ale třeba jen pozvání na oběd či pozvolného získávání drobnými pozornostmi. Až se ostří kontroly otupí a na stavbě začnou domluvy za vašimi zády,“ říká Petr Picmaus.
Dobrý dozor by měl mít dlouhou praxi a za sebou minimálně roli stavbyvedoucího, výhodou je praxe projektanta. Spíš než větší firmu hledejte jednotlivce, který bude u stavby od začátku do konce. Vhodné je, aby to na stavbu neměl daleko a neměl moc zakázek najednou.
Dobrý dozor si prostuduje projekt, zeptá se stavebníka na časové představy o stavbě, vyhodnotí svou dojezdovou vzdálenost a kvalitu projektu. Pak předloží kontrolní plán, z něhož vyjde cenová nabídka. Podle Petra Picmause je zásadní, aby dozor kontroloval a přebíral všechny konstrukce, které se budou při dalším postupu zakrývat, třeba izolace proti vodě nebo zateplení podkroví. Měl by být i při zkouškách - třeba té topné či tlakové zkoušce vodovodu. O své přítomnosti a kontrolách včetně výsledků má vést dokumentaci s fotografiemi a průběžně stavebníka informovat.
Projektant a jeho dílo
O výběru autora projektu platí totéž, co o stavební firmě a dozoru. Dobrý projektant navíc umí naslouchat a někdy i oponovat, aniž by vám nutil své představy. „V ideálním případě na projektu spolupracuje architekt a projektant stavbař. Od projektanta stavbaře nemůžete čekat krásnou architekturu, od architekta detailní znalost technikálií stavby, je to umělec,“ srovnává Petr Picmaus.
Posoudit kvalitu výkresové dokumentace pomůže stavební dozor či jiná projekční kancelář. „Výkresová složka musí obsahovat přesně definované části - například stavební či statickou, což říká stavební zákon. K tomu se přidávají místní dokumenty podle lokality a požadavků stavebního úřadu. To je dokumentace pro stavební povolení,“ vyjmenovává architekt Tichý.
Pro stavbu je projekt podrobnější, musí podchycovat všechna technická a konstrukční řešení. „Stavební firma se musí striktně dokumentací řídit. Když bude nutné něco měnit, řešit to má s projektantem a stavebníkem za účasti stavebního dozoru. Svévolně si nesmí nic změnit,“ je rezolutní Patrik Tichý.
Čím je projekt podrobnější, tím klesá riziko, že dělníci improvizací něco zkazí. Když se na stavbě musí řešit detaily, jež v projektu nejsou, je to úkol pro stavební dozor. „Musí detaily znát, konzultovat je se zhotovitelem a trvat na jejich správném provedení,“ popisuje Petr Picmaus.
Vlastní kontrola na stavbě
Kontrolu stavby nenechejte pouze na stavební dozor. Musíte tam jezdit i sami, ideálně třeba i každý den. Když si však najmete dobrý stavební dozor, nemusí to být tak často nutné. „Zvolte si společné kontrolní dny, třeba jednou za 14 dní nebo po zásadních stavebních etapách, což doporučí stavební dozor. Problémy by se tím měly eliminovat. A když je dozor kvalitní, ani by se neměly vyskytnout,“ soudí Patrik Tichý.
Kontrola se nesmí zaměřit jen na části stavby, ale na celek se všemi detaily. Jak říká Miroslav Hojda z firmy První chodská zaměřené na střešní materiály, nemůžete něčemu věnovat menší pozornost. Jde jen o to, za jak dlouho se případná nekvalita projeví. A ukazuje to na příkladu střechy.
Manuál pro výběr pozemkuNa co si dát při výběru pozemku pozor a co zahrnout do svých úvah? Je jiná situace, když si stavebník vybírá volný pozemek v zastavěné lokalitě a jiná, když si vybírá jeden z mnoha pozemků nového developerského projektu? Na tyto otázky odpovídají zkušení architekti. |
„Pokud má střecha fungovat jako ucelená ochrana budovy po mnoho desetiletí, je nutné, aby každý detail byl zpracovaný pečlivě. Když uděláte špatně úžlabí, poteče do střechy za týden. Když špatně zvolíte typ fólie, uvidíte chybu třeba po dvou sezonách a často bývá jediným správným řešením střechu přeložit,“ upozorňuje Miroslav Hojda.
Kontrolovat práci řemeslníků je důležitější než výběr materiálů, kvalitu ovlivňuje víc. „Pokud přijde zákazník za řemeslníkem, že do jím udělané střechy teče, téměř vždy se ukáže, že problém není v materiálech, ale v nekvalitně odvedené práci. Varianta standardní materiály a špičkové řemeslo přináší lepší výsledek než luxusní a drahé materiály a laxní řemeslník,“ srovnává Miroslav Hojda.
Nákup kvalitních materiálů
Materiály doporučuje generální dodavatel. „Měl by nabídnout vždy aspoň dvě alternativy a svoji nabídku umět obhájit i s ohledem na to, že na celé dílo poskytuje záruku a dává všanc svoje jméno. Dobrý dodavatel může využít odkaz na referenční stavby, kde zmíněné materiály použil,“ podotýká Miroslav Hojda. Při ověřování cen na internetu myslete na to, že často neobsahují doprovodné náklady, jako jsou svoz palet nebo drobné okamžité dodávky chybějícího materiálu.
Poznat dobré materiály je pro laika poměrně těžké, měl by mu pomoci stavební dozor a dodavatel. Větší jistota je vsadit na renomované značky. „Vzhledem k obrovskému tlaku na cenu se výskyt méně kvalitních materiálů oproti předchozím létům zvýšil. Na druhou stranu je nabídka tuzemských i dovážených produktů tak široká, že si vybere ten, kdo zohledňuje cenu, i ten, kdo má na prvním místě kvalitu,“ míní Miroslav Hojda.
Lze se řídit i zemí původu. „Na český trh čas od času pronikají méně kvalitní výrobky, zejména z Polska, je to známo například o sádrokartonu a oknech,“ říká Petr Picmaus. Podle Miroslava Hojdy bývají největší odchylky skutečnosti od uváděných hodnot u plechových výrobků, střešních fólií a asfaltových pásů.
Kvalitní materiály mívají certifikáty od státní zkušebny či nezávislých posuzovatelů. Podle Patrika Tichého lze v Česku narazit i na zahraniční výrobky bez certifikátů, nebo je mají stanovené podle měkčích kritérií. I když jsou levné, vyhněte se jim. Je-li na materiál záruka, zjistěte si, čeho se týká. S výběrem pomůže i návštěva veletrhu či většího obchodu. Potvrzením kvality jsou také ocenění ze stavebních soutěží.
Hledání informací
Kvůli kontrole stavby je dobré něco o technologiích vědět. Informace získáte na veletrzích, v časopisech nebo na odborných stránkách, jako je www.tzb-info.cz.
Studovat vše dopodrobna však nemá smysl, stavební obor je složitý. Efektivnější je v čase, který byste tomu věnovali, vydělat si na stavební dozor. Navíc odborníci neradi spolupracují s lidmi, kteří se chovají tak, že všemu rozumějí líp než oni. Výsledkem bývá víc škody než užitku.
Kontakty na projektanty najdete na www.ckait.cz. Stavební firmu či dozor můžete hledat přes seznamy firem, jako je www.topkontakt.cz. Zkusit lze i poptávkové servery jako www.aaapoptavka.cz.
Seznamy firem a řemeslníků mívají též obecní úřady, a to i na svých webech. Stavební zákon a související vyhlášky najdete na portal.gov.cz nebo www.zakonyprolidi.cz. Obsahy norem jsou placené, registrovaní uživatelé se k nim mohou dostat přes stránky jako csnonline.unmz.cz, k nahlédnutí bývají i v technických knihovnách.
Způsob a čas stavění
Doba kvalitní stavby se odvíjí od zvolených technologií a nutných přestávek. Třeba montovaný dům postavíte rychleji než zděný. Ať vyberete jakékoliv materiály, není dobré tlačit na pilu. „Varuji před firmami, které slibují rychlostavbu. Stejně jako stavebníky před tlakem na firmu, aby stavěla rychle. Rychlost vždy něco stojí, v penězích, kvalitě, použitých technologiích. A pokaždé je třeba vážit, zda to má smysl,“ říká Petr Picmaus.
Pozemek bez sítí je někdy jen pro hodně bohatéInženýrské sítě lze přirovnat k tepnám, které přivádějí do domu životodárné energie. Při výběru parcely je proto nutné prověřit, jak to vlastně v dané lokalitě se zasíťováním vypadá. Můžete si tak ušetřit mnohá zklamání a někdy až závratné navýšení výdajů. |
Třeba dům zděný mokrou cestou je po dokončení hrubé stavby lepší nechat pár měsíců vyschnout. Většinou se to dělá přes zimu, kdy jsou omezené podmínky pro stavbu, při teplotách pod pět stupňů se nemá pracovat s betonem či maltou. Stavba se nechává takzvaně vymrznout.
Dům se dá dodělat hned, ale může to mít vliv na trvanlivost omítek či vlhkost v interiéru. U dřevostaveb taková přestávka není nutná. Ale je lepší pracovat s dostatečně vyschlým dřevem. Delší životnost je možné čekat při použití odolnějšího dřeva, než je smrk či borovice, třeba modřínu nebo teaku.
Reklamace a platba za práce
Když je problém s materiálem či špatnou prací, ukáže se, nakolik jste měli dobrou ruku při výběru firmy. A i jak kvalitní máte smlouvu. Zde je totiž velký prostor pro nepoctivé stavitele. „Kvalitní firmu dělá mimo jiné i přístup, rychlost a způsob řešení reklamací,“ hodnotí Miroslav Hojda. Lepší je neobjednávat práci u známých, hůře se reklamuje.
Petr Picmaus radí do smlouvy podrobně popsat požadovanou kvalitu a tím předejít sporům, co je a není reklamace. Při reklamacích se nesoustřeďte jen na větší problémy, Miroslav Hojda doporučuje jít do detailů. Reklamujte hned během stavby.
„Je nutné přizvat odborníka k nezávislému posouzení a vypracování posudku a na základě toho se domáhat nápravy. Doporučuji nekvalitní práci nepřevzít a nehradit faktury. Jakmile zaplatíte, je těžší vše řešit,“ varuje architekt Tichý. Materiály se reklamují u stavební firmy, která reklamaci postupuje dodavateli a ten pak výrobci.
Kontrola hotové stavby
Stavba se má kontrolovat a fotit průběžně. Na konci se už dá zkontrolovat hlavně jen to, co je vidět. Nezávislá kontrola není nutná. Může to však být třeba k čerpání dotace. Anebo když se vyskytnou potíže.
„Při sporu nezbývá než přizvat ke kontrole soudního znalce. Nejlépe vybraného způsobem, na němž se dohodnou obě strany, aby posudek nebyl zpochybňován pro podjatost. Platí totiž pravidlo, že co znalec, to jiný posudek,“ říká Petr Picmaus. Také se předem dohodněte, že výsledný posudek budou obě strany akceptovat.
Chcete-li však mít ještě větší jistotu, že je dům dobře postavený, můžete si přizvat nezávislého experta - stavebního odborníka, projektanta či energetického experta. Využít lze i službu inspekce nemovitostí, která se používá při realitních obchodech.
Staronové dotace
Když si necháte postavit pasivní dům, získáte nejen bydlení s nízkými náklady na provoz. Vedlejším efektem je velmi kvalitní stavba. Protože aby pasivní dům fungoval, musí být precizně postavený. Na pasivní domy lze jako v minulých letech i letos získat dotaci v programu Nová Zelená úsporám, příjem žádostí začíná 15. května a končí 31. října nebo dřív při vyčerpání peněz.
Pro rodinné domy stát vyčlenil 600 milionů korun. Na dům s měrnou roční potřebou tepla na vytápění do 20 kWh/m².rok lze dostat 350 tisíc korun, na ještě úspornější stavbu do 15 kWh/m².rok je dotace 500 tisíc korun.
U novostaveb bude podpora i na instalaci solárních kolektorů. Když mají sloužit jen na ohřev vody, je to 35 tisíc korun, na ohřev vody a přitápění 50 tisíc korun. Další dotace v programu jsou na zateplování, výměnu oken, výměnu neekologického vytápění za ekologické či na instalaci nuceného větrání s rekuperací ve starších domech.
Co nejčastěji řemeslníci pokazí
- Obecné potíže: nedodržení termínů, rozpadá se harmonogram prací; nekoordinovaná práce - něco vybetonují, pak to rozkopávají; šizení na materiálu a v nejasných fakturách; nespolehlivost a nekomunikace při problémech
- Základy: zabetonování promáčknuté trubky odpadu
- Zdi: tvárnice dělené kladivem, velké mezery vycpané maltou; zeď postavená jinde; nedodržení pravých úhlů; drahá tepelně izolační omítka na příčkách; praskající omítky kvůli práci v mrazech; sádrokartonáři zazdí elektrické vývody; podhledy v různých výškách; špatně použité tmely, plesniví a nedrží
- Střecha: málo izolace; okapy nemají spád; díly plechové střechy moc velké a místo svarů tmelené
- Elektroinstalace: kabely šikmo zdmi; špatně zapojené vypínače
- Voda: přehozený přívod studené a teplé vody, baterie obráceně, teplá voda ve splachovadle
- Potrubí a hadice: klikatě se vyhýbá odstranitelným překážkám; na viditelných místech a přitom ošklivé; vede jinudy, než mělo; nevhodné hadice netěsní; při jiných pracích provrtané; špatně spojené
- Obklady: široké, nepravidelné a špatně vytmelené spáry; různě vysoké obklady, řezané části na očích; drahé dekorativní obklady schované za sprchovým koutem
- Podlaha: svažuje se, je křivá; špatný rozměr krytiny, jiné lišty; povrch vysoko, nelze otvírat dveře
- Dveře: zárubně nakřivo; otlučené dveře; nevejdou se do otvoru; jiné kování nebo na opačné straně
- Okna: jiné rozměry než objednané; instalace netěsná a bez dobré tepelné izolace; nekvalitní rámy; parapety se svažují ke zdi
- Dřevo: není vyschlé, trámy praskají, mezi prkny velké mezery
- Schody: nevejdou se na místo
- Vytápění: rozmístění těles od oka, krbová vložka se nevejde do otvoru
- Sanita: vana jinde než přívod pro baterii; umyvadlo moc nízko; otvírání sprchového koutu opačně; sprchový kout na vysokém soklu
- Terasy a venkovní schody: moc šikmé; sklon k domu
