Kdo si potřebuje nechat udělat odhad ceny svého domu, měl by si předem uspořádat veškeré dokumenty související s nemovitostí. »Často se stává, že lidem chybí stavební dokumentace. Pak nezbývá než pátrat v archivech příslušného stavebního úřadu,« vysvětluje soudní znalec Luděk Novák z realitní kanceláře Norea. Tam se většina plánů skutečně najde. Občas se ovšem stane, že u velmi starých domů se dokumentace nenajde. »Odhadci pak nezbývá, než dům zaměřit tak, aby měl z čeho vycházet při výpočtu ceny,« dodává Luděk Novák. Mnohé znalecké kanceláře však zaměření ani nepožadují a v rámci zlepšení služeb požadují z dokladů pouze snímek katastrální mapy a výpis katastru nemovitostí mladší než půl roku. Ten se získá na příslušném katastrálním úřadu za stokorunový kolek, pracovníci Katastrálního úřadu Praha-město například tvrdí, že se snaží výpis dodat na počkání.
Prodej bez kolaudace je rizikový
Někdy se stává, že za léta obývání domu se tu něco ubourá, tu něco přistaví. Ne každý je ale takový, aby každou »drobnost« hlásil stavebnímu úřadu. Proto je dobré při koupi domu požadovat od bývalých majitelů doklad o vydaném kolaudačním rozhodnutí. »Pokud se totiž stavební úřad dozví, že stavba nebo její část nebyla povolena, může požadovat v nejzazším případě i odstranění černé stavby. »I po letech je však možné požádat o dodatečnou kolaudaci,« uvádí Hana Hrubá z Obvodního úřadu Prahy 10. »Zvláště před prodejem by si každý měl dokumentaci podobného charakteru dát do pořádku, už jenom proto, že v zájmu kupujícího je, aby byl krytý,« upozorňuje Hana Hrubá. Odhadci běžně kolaudační rozhodnutí požadují, pokud se odhad dělá pro realitní kancelář kvůli prodeji, »servíruje« se zájemcům jako doklad, že dům je v pořádku.
Ceny za odhad se liší
Poplatky za vypracování odhadu ceny domu se liší a jsou smluvní. »Liší se kancelář od kanceláře a obvykle se u běžného rodinného domku pohybují od tří do pěti tisíc korun,« uvádí Luděk Novák. Lze se setkat i s nižší, ale i vyšší cenou. Velmi záleží také na rychlosti zpracování. »Pokud někdo potřebuje odhad do druhého dne, lze posloužit. Klient však musí počítat s vyšší cenou,« upozorňuje soudní znalec Jan Beneš. O něco dražší bývají ceny (až deset tisíc korun), které požadují takzvaní odhadci majetku, kteří vypracovávají posudky pro banky. Většina peněžních ústavů totiž nespoléhá na znalecký posudek s administrativní cenou, který nevypovídá o skutečné tržní ceně. Odhadci majetku se proto snaží podle mnoha faktorů zjistit cenu tak, aby se co nejvíce blížila té skutečné tržní. Každá banka však má svoji vlastní metodiku, proto se může lehce stát, že nepřijme odhad vypracovaný znalcem jiné banky. Pokud se někdo snaží zastavit dům k získání úvěru a u jedné banky neuspěje, musí často znovu zaplatit nový odhad pro další peněžní ústav. Například Pavel Jiroušek z České spořitelny však uvádí, že pro poskytnutí hypotéky může soudní odhad či odhad z jiné banky posloužit k prvním jednáním. Zároveň jejich znalci ulehčí práci a sníží tak cenu za odhad. U České spořitelny se podle něho zaplatí kolem jednoho promile z odhadní ceny domu.
Co dělá cenu
»Podle současných pravidel se vychází z obestavěné plochy domu násobené výškou, podobně jako dělají hrubý odhad nákladů na stavbu nového domu stavební firmy,« říká soudní znalec Jan Beneš, »na rozdíl od dřívějších metodik, kdy se uvažovala plocha místností.« Podle odborníků se do výpočtu zahrnuje mnoho dalších faktorů - od stáří domu přes takzvané polohové koeficienty, které zohledňují atraktivitu lokality, až po koeficient prodejnosti. Velký vliv na cenu má také porost na zahradě. »Lidé bývají překvapeni, jak vysoko se cení například stromy. Dvoumetrová tůje se oceňuje kolem dvou tisíc korun, vzrostlá lípa přes deset tisíc korun,« říká Luděk Novák. Ovocné stromy mívají nižší hodnotu, protože mají nižší životnost, naopak velmi se cení například funkční studna. Za desetimetrovou kopanou studnu přibude na celkové částce cifra kolem čtyřiceti tisíc korun.
Jaké doklady jsou potřeba pro vyhotovení odhadu ceny domu:
* výpis z katastru nemovitostí
* snímek katastrální mapy
* stavební dokumentace
* kolaudační rozhodnutí
* doklady o pojištění, velikosti daně z nemovitosti či nákladech na opravy a běžnou údržbu
Kdy je potřeba odhad ceny:
* pro získání úvěru či hypotéky
* pro dědické řízení
* pro prodej či darování nemovitosti
|
