| Jak vybrat makléře a nenaletět - čtěte ZDE |
Už samo vyřknutí slova provize působí na většinu lidí jako červená barva na býky v aréně. Nejčastěji se v tuzemsku provize neboli odměna za služby realitní kanceláře pohybuje mezi třemi až šesti procenty z prodejní ceny nemovitosti.
Například při ceně tři miliony za byt činí obvyklá pětiprocentní provize sto padesát tisíc korun. "To je hodně peněz a za co to mám platit," řekne si mnoho lidí.
"Tolik práce za mne realitka přece neudělá," domnívají se. Omyl. Nejenže dobře prodat nemovitost, aby byl spokojen jak prodávající, tak kupující, je velké umění (například ve Spojených státech mají mnozí lidé nejen osobního psychoterapeuta a právníka, ale i realtora, jak se tamním makléřům říká), navíc provize není čistý zisk.
Zahrnuje cenu za služby, které obchod provázejí. Ale jaké služby to jsou, zjistěte dobře ještě před podpisem smlouvy. Realitní firmy v tom vůbec nejsou jednotné.
"Některé, zvláště malé kanceláře mají velmi nízkou provizi, dvě až tři procenta," říká Michal Pitucha ze společnosti Sting. Když se ale podíváte, co za to nabízejí, zjistíte, že téměř nic.
"Obvykle neposkytnou právní servis, znalecký posudek a mnohdy ani propagaci zakázky. To vše vám pak takové firmy naúčtují zvlášť," upozorňuje. Vždy platí zlaté pravidlo: "Provize se účtuje, až se nemovitost prodá,“ dodává Pitucha. V případě neúspěšného prodeje jdou veškeré náklady na účet realitní kanceláře.
Za co si realitní kanceláře účtují provizi
V provizi solidní firmy by měly být zahrnuty náklady na náběr nemovitostí, zařazení do nabídky a prověření právní nezávadnosti nemovitosti - zda na ni není uvalena exekuce, nevisí na ní zástava či věcné břemeno.
"Dále je v ní cena za inzerci, činnosti souvisící s uzavřením rezervační smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí a převod v katastru nemovitostí,“ vypočítává Zdeněk Macháček ze společnosti Mexx Reality.
V odměně by měly být tedy standardně zahrnuty veškeré náklady na samotný průběh obchodu. "Tedy kromě poplatků za vypracování znaleckého posudku k přiznání k dani z převodu nemovitosti, kolků na katastru, poplatků za zpracování hypotéky, poplatků za převod na družstvu a případně dalších nadstandardních úkonů,“ říká David Černík ze společnosti Maxima Reality.
Na trhu jsou i realitní kanceláře, jež zahrnují do provize také tyto služby. Nabízejí například odhad nemovitosti zcela zdarma klientům, kteří s nimi uzavřou smlouvu o exkluzivním prodeji - to znamená, že nemovitost inzerují a prodávají výhradně ony.
Čím dražší nemovitost, tím nižší provize
Jak vysoká provize je tedy ta optimální? Asi nejdůležitější je výše prodejní ceny nemovitosti. Je proto důležité, aby byla stanovena reálně.
"Platí obecné pravidlo, že s dražší nemovitostí výše provize klesá,“ říká Petr Podlešák z realitní kanceláře Remax Alfa.
Jiná situace je u pronájmů. "V tomto případě se odměna pro realitní společnost určuje podle výše měsíčního nájemného,“ vysvětluje Macháček. Realitní kancelář většinou vyžaduje od klienta jedno nájemné za vyhledání nájemce.
V Česku sice platí, že provizi platí zprostředkovateli prodávající, ale jde o formalitu, reálně ji stejně zaplatí kupující. Realitní kanceláře si totiž většinou právě o cenu provize navýší cenu, za kterou pak nemovitost nabízejí.
Provizi platí prodávající, ale jen teoreticky
Pokud jste v roli kupujícího, nebude vás tedy ani tak zajímat provize jako právě celková cena, kterou za vysněný dům či byt budete muset zaplatit.
Měla by být tedy v inzerci uváděna již celková suma, nebo prodejní cena + provize? "Poctivá realitní kancelář by měla u ceny nemovitosti uvádět tu finální,“ zastává názor Tomáš Kučera z firmy Original Reality.
Mnoho realitních firem je neuvádí buď vůbec, nebo provizi píšou zvlášť. "Je pro nás důležité, aby jak prodávající, tak kupující znal cenu nemovitosti a cenu služeb," zdůvodňuje Petr Illetško z AAABYTY.CZ.
Vždy se tedy jako kupující makléře zeptejte, jestli inzerovaná cena odměnu již zahrnuje, či nikoliv. Jde skutečně o statisíce navíc.
| Minimálně je v provizi RK: * vytipování kupujícího * služby makléře * právní poradenství * všechny administrativní úkony spojené s nákupem či prodejem nemovitosti |
Jak vypadá kupní smlouva
Prodáváme byt v osobním vlastnictví? Víte, co musí kupní smlouva splňovat? Jaké jsou chyby, kterým byste se měli vyhnout?
Mezi obvyklé chyby patří podle odborníků neúplná specifikace. Například pokud se prodává byt i s garáží, musí o ní být ve smlouvě zmínka, jinak ji katastr nezapíše.
"Do specifikace spadá i číslo bytové jednotky, dále pak metry čtvereční a popis jednotlivých místností,“ říká ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Petr Illetško.
Naprosto nezbytné je vyhotovit i předávací protokol. V předávacím protokolu se vypíší především stavy vodoměru, plynoměru a čísla všech měřidel.
Do smlouvy se vyplatí zahrnout i veškeré vybavení, které současný vlastník v nemovitosti nechává.
Aby nedošlo k pozdějším nesrovnalostem, je praktické rozepsat cenu: kdy byla složena záloha a jakým způsobem. V případě hypotéky je nutné uvést i banku, výši smluveného úvěru a okamžik, kdy je banka oprávněna peníze prodávajícímu vydat.
"Je praktické v kupní smlouvě rozepsat i poplatky - například kdo a jakým způsobem uhradí náklady za notáře. Praktické je i ujednání o odstranění případných právních nedostatků smlouvy, na které by narazil katastr nemovitostí,“ doporučuje ředitel.
Není dobré zapomenout ani na sankce za nevstřícnost. "Bez pokuty může totiž po podpisu smlouvy kupující už jen doufat, že prodávající bude mít pochopení," dodává Illetško.
