Dostali jste se do svízelné situace. Ztratili jste zaměstnání a nemůžete už dále splácet hypotéku na byt. Nebo se rozvádíte a potřebujete se s protějškem finančně vyrovnat. Anebo vám je prostě jen současný byt malý.
Rozhodnete se, že byt či dům prodáte. Ale vaše nemovitost je zatížena hypotékou. "Obvykle se tak rozhodují rodiče s malými dětmi, kteří před deseti lety koupili startovací byt a je jim už malý. Nyní zatoužili po větším," vysvětluje ředitel realitní kanceláře AAAbyty.cz Aleš Budín.
Prodej bytu zatíženého hypotékou není ojedinělá záležitost. Naopak, některé realitní kanceláře uvádějí, že tvoří dokonce většinu všech prodejů. "V současné době je spíše raritou prodej a koupě nemovitosti bez hypotéky," říká Jiří Lemberka z realitní kanceláře Maxima Reality.
Hypotéka cenu nemovitosti nesníží
I když jste koupili dům a úvěr ještě nesplatili, při prodeji nebudete muset jít s cenou výrazně dolů. A to přesto, že je na tyto nemovitosti v katastru uvaleno zástavní právo banky.
"Byty i domy s hypotékou se prodávají úplně stejně jako ostatní. Klienti to většinou neřeší a zástavní právo je nijak netrápí," potvrzuje Vladan Kubovec, jednatel realitní kanceláře Re/Max.
Zástavní právo opravdu nemusí být problémem. Pokud kupující bude platit hotově a uhradí bance veškeré nedoplatky za hypotéku prodávajícího, zástavní právo na nemovitost se zruší.
A když bude chtít kupující financovat nemovitost také hypotékou, tak či onak bude na nemovitosti zástavní právo - ať od jedné či druhé banky.
Pozor na sankce
Sankce za předčasné splacení se dají výrazně snížit, někdy dokonce až na nulu, když prodej i koupi bytu řeší prodávající i kupující komplexně jako jednu transakci u stejné banky.
Respektive když kupující převezme hypotéku od prodávajícího nebo si u stejné banky vezme hypotéku jinou, ušitou sobě na míru.
Fixace úrokové sazby končí. Chcete-li prodat, udělejte to teď. Než ale začnete nemovitost nabízet, požádejte banku o souhlas a chtějte vyčíslit, kolik jste již z dluhu zaplatili a kolik zbývá doplatit.
V tomto případě se vás zřejmě penále za předčasné splacení úvěru týkat nebude. Banka vám sdělí konkrétní částku, která je nutná k tomu, aby byl dluh zaplacen celý a mohlo být zástavní právo zrušeno.
Souhlas k prodeji většinou dostanete
Když si kupce najdete a podepíšete kupní smlouvu, ukládají se peníze do notářské úschovy do té doby, než katastr změnu vlastnického práva zapíše.
Poté se peníze převádějí na účty. Většinou to funguje tak, že jedna částka, kterou si banka dopředu vyčíslila, jde na její účet. Zbytek z kupní ceny pak na účet prodávajícího. Pak může banka zástavní právo zrušit.
Může se stát, že je dluh vyšší než prodejní cena nemovitosti. Pak bance připadne celá částka a zbytek do vyrovnání dluhu musí prodávající doplatit ze svého.
Prodávat či kupovat nemovitost s hypotékou není nic jednoduchého. Rozhodně je lepší všechno nechat na solidní realitní kanceláři nebo i finančním poradci.
"Prodávající či kupující, který administrativní kroky v těchto situacích nezná, snadno skončí zasypaný stohy papírů, se kterými si neví rady," dodává Budín.
PříkladNa koupi bytu jste si vzali hypotéku 2 000 000 korun s tím, že ji budete splácet dvacet let. Po osmi letech chcete byt prodat. V tuto chvíli bance dlužíte 1 454 594 korun. Do konce fixace úrokové sazby vám ale ještě zbývají dva roky. Sankce za to, že úvěr splatíte předčasně bude v tomto případě zhruba 145 000 korun. Zdroj: Hypoteční banka |
Možnosti splacení
Josef Kunčar z Komerční banky radí, jak koupit nemovitost, na níž vázne hypotéka.
1. Kupující převezme hypotéku prodávajícího
Ten, kdo nemovitost koupí, převezme závazky vyplývající ze smlouvy o úvěru, kterou uzavřela banka s prodávajícím v nezměněné formě. Tím na něj automaticky přejde i bankovní zástava (stane se tedy novým zástavcem).
Podmínky úvěru včetně úrokové sazby a doby fixace pro něj zůstanou stejné. Kupující však bance musí prokázat, že má na splácení úvěru dostatečné příjmy.
2. Zájemce uhradí kupní cenu bance v hotovosti
Pokud skončila fixace úrokové sazby a kupující platí hotově, uhradí bance celý dluh ihned. A na základě toho banka okamžitě zruší zástavní právo. Po ukončení fixace úroků tato transakce probíhá zpravidla bez poplatku.
3. Kupující požádá o vlastní hypoteční úvěr
Zájemce o koupi nemovitosti si vezme vlastní hypoteční úvěr u banky, kterou si sám vybere. Tím splatí úvěr prodávajícího u banky a zástavní právo může být uvolněno.
4. Kupující splatí cenu na vázaný účet banky
Pokud prodávající nechce čekat do konce fixace úrokové sazby, aniž by platil vysoké sankce za předčasné splacení, může využít takzvaného vázaného účtu.
Kupující byt zaplatí, stává se jeho majitelem, může se nastěhovat, ale banka nadále vyžaduje platit předepsané měsíční splátky, kterými se úvěr umořuje.
A to právě až do doby, než fixace úrokové sazby skončí. Jestli bude nadále platit prodávající či kupující, je věc dohody. V den ukončení fixace se z vázaného účtu uvolní peníze na splacení zbytku úvěru. Poté banka uvolní zástavní právo.
