Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Rady, jak prodat byt s hypotékou

  1:00aktualizováno  1:00
Chcete-li prodat nemovitost a nemáte ještě splacenou hypotéku, musíte zažádat o souhlas banku. Většinou ho dostanete, finanční ústavy v tomto směru potíže nedělají.
Prodávat byt s hypotékou není nijak neobvyklé.

Prodávat byt s hypotékou není nijak neobvyklé. | foto: Profimedia.cz

Dostali jste se do svízelné situace. Ztratili jste zaměstnání a nemůžete už dále splácet hypotéku na byt. Nebo se rozvádíte a potřebujete se s protějškem finančně vyrovnat. Anebo vám je prostě jen současný byt malý.

Rozhodnete se, že byt či dům prodáte. Ale vaše nemovitost je zatížena hypotékou. "Obvykle se tak rozhodují rodiče s malými dětmi, kteří před deseti lety koupili startovací byt a je jim už malý. Nyní zatoužili po větším," vysvětluje ředitel realitní kanceláře AAAbyty.cz Aleš Budín.

Prodej bytu zatíženého hypotékou není ojedinělá záležitost. Naopak, některé realitní kanceláře uvádějí, že tvoří dokonce většinu všech prodejů. "V současné době je spíše raritou prodej a koupě nemovitosti bez hypotéky," říká Jiří Lemberka z realitní kanceláře Maxima Reality.

Hypotéka cenu nemovitosti nesníží

I když jste koupili dům a úvěr ještě nesplatili, při prodeji nebudete muset jít s cenou výrazně dolů. A to přesto, že je na tyto nemovitosti v katastru uvaleno zástavní právo banky.

"Byty i domy s hypotékou se prodávají úplně stejně jako ostatní. Klienti to většinou neřeší a zástavní právo je nijak netrápí," potvrzuje Vladan Kubovec, jednatel realitní kanceláře Re/Max.

Zástavní právo opravdu nemusí být problémem. Pokud kupující bude platit hotově a uhradí bance veškeré nedoplatky za hypotéku prodávajícího, zástavní právo na nemovitost se zruší.

A když bude chtít kupující financovat nemovitost také hypotékou, tak či onak bude na nemovitosti zástavní právo - ať od jedné či druhé banky.

Pozor na sankce

Sankce za předčasné splacení se dají výrazně snížit, někdy dokonce až na nulu, když prodej i koupi bytu řeší prodávající i kupující komplexně jako jednu transakci u stejné banky.

Respektive když kupující převezme hypotéku od prodávajícího nebo si u stejné banky vezme hypotéku jinou, ušitou sobě na míru.

Fixace úrokové sazby končí. Chcete-li prodat, udělejte to teď. Než ale začnete nemovitost nabízet, požádejte banku o souhlas a chtějte vyčíslit, kolik jste již z dluhu zaplatili a kolik zbývá doplatit.

V tomto případě se vás zřejmě penále za předčasné splacení úvěru týkat nebude. Banka vám sdělí konkrétní částku, která je nutná k tomu, aby byl dluh zaplacen celý a mohlo být zástavní právo zrušeno.

Souhlas k prodeji většinou dostanete

Když si kupce najdete a podepíšete kupní smlouvu, ukládají se peníze do notářské úschovy do té doby, než katastr změnu vlastnického práva zapíše.

Poté se peníze převádějí na účty. Většinou to funguje tak, že jedna částka, kterou si banka dopředu vyčíslila, jde na její účet. Zbytek z kupní ceny pak na účet prodávajícího. Pak může banka zástavní právo zrušit.

Může se stát, že je dluh vyšší než prodejní cena nemovitosti. Pak bance připadne celá částka a zbytek do vyrovnání dluhu musí prodávající doplatit ze svého.

Prodávat či kupovat nemovitost s hypotékou není nic jednoduchého. Rozhodně je lepší všechno nechat na solidní realitní kanceláři nebo i finančním poradci.

"Prodávající či kupující, který administrativní kroky v těchto situacích nezná, snadno skončí zasypaný stohy papírů, se kterými si neví rady," dodává Budín.

Příklad

Na koupi bytu jste si vzali hypotéku 2 000 000 korun s tím, že ji budete splácet dvacet let. Po osmi letech chcete byt prodat. V tuto chvíli bance dlužíte 1 454 594 korun. Do konce fixace úrokové sazby vám ale ještě zbývají dva roky. Sankce za to, že úvěr splatíte předčasně bude v tomto případě zhruba 145 000 korun

Zdroj: Hypoteční banka

Možnosti splacení

Josef Kunčar z Komerční banky radí, jak koupit nemovitost, na níž vázne hypotéka.

1. Kupující převezme hypotéku prodávajícího
Ten, kdo nemovitost koupí, převezme závazky vyplývající ze smlouvy o úvěru, kterou uzavřela banka s prodávajícím v nezměněné formě. Tím na něj automaticky přejde i bankovní zástava (stane se tedy novým zástavcem).

Podmínky úvěru včetně úrokové sazby a doby fixace pro něj zůstanou stejné. Kupující však bance musí prokázat, že má na splácení úvěru dostatečné příjmy.

2. Zájemce uhradí kupní cenu bance v hotovosti

Pokud skončila fixace úrokové sazby a kupující platí hotově, uhradí bance celý dluh ihned. A na základě toho banka okamžitě zruší zástavní právo. Po ukončení fixace úroků tato transakce probíhá zpravidla bez poplatku.

3. Kupující požádá o vlastní hypoteční úvěr
Zájemce o koupi nemovitosti si vezme vlastní hypoteční úvěr u banky, kterou si sám vybere. Tím splatí úvěr prodávajícího u banky a zástavní právo může být uvolněno.

4. Kupující splatí cenu na vázaný účet banky
Pokud prodávající nechce čekat do konce fixace úrokové sazby, aniž by platil vysoké sankce za předčasné splacení, může využít takzvaného vázaného účtu.

Kupující byt zaplatí, stává se jeho majitelem, může se nastěhovat, ale banka nadále vyžaduje platit předepsané měsíční splátky, kterými se úvěr umořuje.

A to právě až do doby, než fixace úrokové sazby skončí. Jestli bude nadále platit prodávající či kupující, je věc dohody. V den ukončení fixace se z vázaného účtu uvolní peníze na splacení zbytku úvěru. Poté banka uvolní zástavní právo.

Autoři:




Nejčtenější

Katedrála Nejsvětější Trojice je kostel polské pravoslavné církve v Hajnůvce v...
Lopaty a míchačky. Poláci za socialismu postavili sami tisíce kostelů

Výstava s názvem Architektura VII. dne v pražském Centru současného umění DOX ukazuje historii kostelů, které byly v Polsku postaveny mezi roky 1945 a 1989....  celý článek

Původní obývací pokoj byl již „spojený“ s kuchyní.
Z odpudivě vypadajícího panelákového bytu má vzniknout pohodové 4+kk

Byt 3+1 nenabízí právě ideální dispozici, přesto má mladý pár štěstí. Má totiž„ideální“ sousedy. Dali po vyjádření statika souhlas nejen k vybourání nenosných...  celý článek

Manželé si koupili v Brandýse nad Labem pozemek a postavili dům 4+kk.
Z paneláku odešli do domku. Největší problém byl se stavební firmou

Jiří s manželkou žijí v Brandýse nad Labem již třicet let. V paneláku ale zůstat nechtěli, tak ve stejné lokalitě koupili pozemek. Dům s dispozicí 4+kk o...  celý článek

Legionářské vlaky se používaly v letech 1918 - 1920 na transsibiřské magistrále...
Bydlí ve vagonu z legiovlaku. Stavba přišla na milion, vydrží 60 let

Michala, který rád cestuje, nelákalo klasické bydlení. Řešení však rozhodně neviděl v mobilheimu z plastu, na jehož výrobu se používá spousta chemie. Zvolil...  celý článek

Pohled na celkové uspořádání domu na pozemku
Koupili srub, ten jim shořel. Na jeho místě si postavili vysněný dům

Při jednom z velkých lesních požárů v roce 2010 v americkém Coloradu lehl popelem i srub čtyřčlenné rodiny, který si manželé koupili pouhé dva roky před tím....  celý článek

Další z rubriky

Dům na břehu jezera Ontario ve státe New York zakrylo „ledové krajkoví“.
Ledový krunýř obalil dům na břehu jezera. Příroda trumfla sochaře

Vypadá jak dům z pohádky, ale se snovým příběhem nemá nic společného. Ledový příkrov na domě na břehu jezera Ontario ve státě New York je však názornou...  celý článek

Jedinou výraznou barevnu složku představují barevné hřbety knih a dubový...
Majitel si nechal přistavět k domu vlastní knihovnu. Má tisíce knih

Soukromá knihovna navazující na stávající rodinný dům? Žádný problém. Dostavba v podobě hranolu přisazeného k jižní fasádě rodinného domu vyřešila i takové...  celý článek

Zbýšov, okres Kutná Hora. Chalupa s dispozicí 3+kk je na prodej za 930 tisíc...
Bydlení za jeden milion v okolí Prahy. Jaké nemovitosti jsou k mání?

Nemovitosti za jeden milion korun jsou v okolí Prahy a středních Čechách vzácností. Přesto se jich pár najde a nejsou vůbec špatné, i když jsou to často chaty,...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.