Klávesové zkratky na tomto webu - základní­
Přeskočit hlavičku portálu

Rady, jak prodat byt s hypotékou

  1:00aktualizováno  1:00
Chcete-li prodat nemovitost a nemáte ještě splacenou hypotéku, musíte zažádat o souhlas banku. Většinou ho dostanete, finanční ústavy v tomto směru potíže nedělají.
Prodávat byt s hypotékou není nijak neobvyklé.

Prodávat byt s hypotékou není nijak neobvyklé. | foto: Profimedia.cz

Dostali jste se do svízelné situace. Ztratili jste zaměstnání a nemůžete už dále splácet hypotéku na byt. Nebo se rozvádíte a potřebujete se s protějškem finančně vyrovnat. Anebo vám je prostě jen současný byt malý.

Rozhodnete se, že byt či dům prodáte. Ale vaše nemovitost je zatížena hypotékou. "Obvykle se tak rozhodují rodiče s malými dětmi, kteří před deseti lety koupili startovací byt a je jim už malý. Nyní zatoužili po větším," vysvětluje ředitel realitní kanceláře AAAbyty.cz Aleš Budín.

Prodej bytu zatíženého hypotékou není ojedinělá záležitost. Naopak, některé realitní kanceláře uvádějí, že tvoří dokonce většinu všech prodejů. "V současné době je spíše raritou prodej a koupě nemovitosti bez hypotéky," říká Jiří Lemberka z realitní kanceláře Maxima Reality.

Hypotéka cenu nemovitosti nesníží

I když jste koupili dům a úvěr ještě nesplatili, při prodeji nebudete muset jít s cenou výrazně dolů. A to přesto, že je na tyto nemovitosti v katastru uvaleno zástavní právo banky.

"Byty i domy s hypotékou se prodávají úplně stejně jako ostatní. Klienti to většinou neřeší a zástavní právo je nijak netrápí," potvrzuje Vladan Kubovec, jednatel realitní kanceláře Re/Max.

Zástavní právo opravdu nemusí být problémem. Pokud kupující bude platit hotově a uhradí bance veškeré nedoplatky za hypotéku prodávajícího, zástavní právo na nemovitost se zruší.

A když bude chtít kupující financovat nemovitost také hypotékou, tak či onak bude na nemovitosti zástavní právo - ať od jedné či druhé banky.

Pozor na sankce

Sankce za předčasné splacení se dají výrazně snížit, někdy dokonce až na nulu, když prodej i koupi bytu řeší prodávající i kupující komplexně jako jednu transakci u stejné banky.

Respektive když kupující převezme hypotéku od prodávajícího nebo si u stejné banky vezme hypotéku jinou, ušitou sobě na míru.

Fixace úrokové sazby končí. Chcete-li prodat, udělejte to teď. Než ale začnete nemovitost nabízet, požádejte banku o souhlas a chtějte vyčíslit, kolik jste již z dluhu zaplatili a kolik zbývá doplatit.

V tomto případě se vás zřejmě penále za předčasné splacení úvěru týkat nebude. Banka vám sdělí konkrétní částku, která je nutná k tomu, aby byl dluh zaplacen celý a mohlo být zástavní právo zrušeno.

Souhlas k prodeji většinou dostanete

Když si kupce najdete a podepíšete kupní smlouvu, ukládají se peníze do notářské úschovy do té doby, než katastr změnu vlastnického práva zapíše.

Poté se peníze převádějí na účty. Většinou to funguje tak, že jedna částka, kterou si banka dopředu vyčíslila, jde na její účet. Zbytek z kupní ceny pak na účet prodávajícího. Pak může banka zástavní právo zrušit.

Může se stát, že je dluh vyšší než prodejní cena nemovitosti. Pak bance připadne celá částka a zbytek do vyrovnání dluhu musí prodávající doplatit ze svého.

Prodávat či kupovat nemovitost s hypotékou není nic jednoduchého. Rozhodně je lepší všechno nechat na solidní realitní kanceláři nebo i finančním poradci.

"Prodávající či kupující, který administrativní kroky v těchto situacích nezná, snadno skončí zasypaný stohy papírů, se kterými si neví rady," dodává Budín.

Příklad

Na koupi bytu jste si vzali hypotéku 2 000 000 korun s tím, že ji budete splácet dvacet let. Po osmi letech chcete byt prodat. V tuto chvíli bance dlužíte 1 454 594 korun. Do konce fixace úrokové sazby vám ale ještě zbývají dva roky. Sankce za to, že úvěr splatíte předčasně bude v tomto případě zhruba 145 000 korun

Zdroj: Hypoteční banka

Možnosti splacení

Josef Kunčar z Komerční banky radí, jak koupit nemovitost, na níž vázne hypotéka.

1. Kupující převezme hypotéku prodávajícího
Ten, kdo nemovitost koupí, převezme závazky vyplývající ze smlouvy o úvěru, kterou uzavřela banka s prodávajícím v nezměněné formě. Tím na něj automaticky přejde i bankovní zástava (stane se tedy novým zástavcem).

Podmínky úvěru včetně úrokové sazby a doby fixace pro něj zůstanou stejné. Kupující však bance musí prokázat, že má na splácení úvěru dostatečné příjmy.

2. Zájemce uhradí kupní cenu bance v hotovosti

Pokud skončila fixace úrokové sazby a kupující platí hotově, uhradí bance celý dluh ihned. A na základě toho banka okamžitě zruší zástavní právo. Po ukončení fixace úroků tato transakce probíhá zpravidla bez poplatku.

3. Kupující požádá o vlastní hypoteční úvěr
Zájemce o koupi nemovitosti si vezme vlastní hypoteční úvěr u banky, kterou si sám vybere. Tím splatí úvěr prodávajícího u banky a zástavní právo může být uvolněno.

4. Kupující splatí cenu na vázaný účet banky
Pokud prodávající nechce čekat do konce fixace úrokové sazby, aniž by platil vysoké sankce za předčasné splacení, může využít takzvaného vázaného účtu.

Kupující byt zaplatí, stává se jeho majitelem, může se nastěhovat, ale banka nadále vyžaduje platit předepsané měsíční splátky, kterými se úvěr umořuje.

A to právě až do doby, než fixace úrokové sazby skončí. Jestli bude nadále platit prodávající či kupující, je věc dohody. V den ukončení fixace se z vázaného účtu uvolní peníze na splacení zbytku úvěru. Poté banka uvolní zástavní právo.

Autoři:




Nejčtenější

Výrazná modrá, ale nikoliv studená barva, opticky zkracuje hlavní obytnou...
Proměna bytu 1+1 ve funkcionalistickém domě: se vkusem to jde i levně

Byt 1+1 v zajímavém funkcionalistickém domě má řadu přednosti: umístění v žádané rezidenční části Vinohrad s výbornou dopravní dostupností, praktickou...  celý článek

Hongkong patří mezi nejhustěji osídlené oblasti světa. Na ploše 1 104 kilometrů...
Developeři jdou až na dřeň. Mladí však nedosáhnou ani na komáří byty

Rozruch v Hongkongu vzbudil developerský projekt s miniaturními byty o 12 metrech čtverečních. Ještě většího posměchu se projekt dočkal, když zástupce...  celý článek

Položit epoxidovou stěrku betonepox a šestiúhelníkovou dlažbu tak, aby na sebe...
Byt, kde si beton skvěle rozumí se zlatem. Unikátní interiér v Praze

Navrhnout byt pro finančně zajištěného manažera a jeho partnerku znělo architektce Radce Valové jako sen. Byt totiž zaujímá celé druhé patro domu v Pařížské...  celý článek

Venkovní bazén spojí dvě obytné budovy v posledním, 10. patře.
Obyvatelé mohou plavat z jedné budovy do druhé. Ale 35 metrů nad zemí

V centrálním Londýně vyrůstá developerský projekt Embassy Gardens. Mezi dvěma vysokými budovami bude 35 metrů nad zemí umístěný skleněný bazén Sky Pool....  celý článek

Pražský advokát Pavel Liška adaptuje zámek ve Vyklanticích.
Advokát bydlí v Praze v paneláku, na Vysočině si opravuje svůj zámek

Když v roce 1994 našel Pavel Liška zámek ve Vyklanticích na Pelhřimovsku, byla památka bez střechy a po zmrzlém dešti doslova rozlomená. Historické stavbě s...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je součástí koncernu AGROFERT ovládaného Ing. Andrejem Babišem.