Pokud ho budete chtít přenechat někomu dalšímu, musíte s ním mít nikoliv nájemní, ale již podnájemní smlouvu. A co víc, musí být přitom splněny určité podmínky. V první řadě musí být smlouva uzavřena písemně. To nařizuje zákon.
Bez souhlasu majitele to nejde
A pak je tu další zásadní podmínka. Aby byla podnájemní smlouva platná, musí mít nájemce - tedy člen družstva - souhlas majitele nemovitosti, tedy například právě bytového družstva.
"A to buď ve formě souhlasu s předáním bytu do podnájmu na konkrétní vymezenou dobu, nebo pro konkrétního podnájemníka," vysvětluje Aleš Budín z realitní kanceláře AAABYTY.CZ. "Je také možné nechat souhlas vlastníka nemovitosti vyznačit přímo na podnájemní smlouvě." Je to ve vlastním zájmu pronajímatele.
U některých družstev totiž toto bývá ve stanovách uvedeno jako jeden z možných důvodů k vypovězení nájemní smlouvy na družstevní byt. Nájemce o byt v takovém případě může dokonce přijít.
Ani po splnění povinnosti mít k podnájmu souhlas si však nájemce nemůže dát do podnájemní smlouvy, co se mu zachce. U družstevního bytu se musí kromě občanského zákoníku řídit navíc ještě i stanovami bytového družstva.
Jednodušší výpověď
Mezi nájemní a podnájemní smlouvou existuje ale ještě jeden velký rozdíl. "Spočívá především v tom, že nájemce je dost výrazně chráněn zákonem, kdežto podnájemce už nikoliv," říká Michal Pitucha z realitní kanceláře STING.
Jinými slovy, v případě podnájemní smlouvy je jednodušší její ukončení. Jednak zaniká okamžikem ukončení nájemní smlouvy. A jednak si pro případ výpovědi můžete dohodnout libovolně dlouhou lhůtu, klidně třeba jen jednoměsíční. Pozor ale, když si ji ve smlouvě výslovně nedohodnete, platí automaticky tříměsíční, jako je tomu u smlouvy nájemní.
Také není u podnájemní smlouvy nutné uvádět důvody výpovědi a není zde ani nutné přivolení soudu jako v některých případech výpovědi z nájemní smlouvy. Navíc při skončení podnájmu nemá podnájemce nárok na jakýkoliv náhradní podnájem. A je jedno, z jakých důvodů byla smlouva ukončena.
Pozor na "vykutálené" majitele
Toho občas využívají i majitelé bytů v osobním vlastnictví. Aby se v případě nutnosti "potížisty" snadno zbavili, tak svůj byt pronajmou například někomu z příbuzenstva či někomu z přátel, komu důvěřují. A teprve tato osoba "pronajme" byt dál, ale již na podnájemní smlouvu.
Když nastane problém, prostě vypoví nájemní smlouvu, a ta podnájemní v tomto okamžiku zanikne automaticky. A podnájemník musí pryč a nemá nárok na nic.
"Z toho vyplývá rada pro všechny poctivé a ukázněné zájemce o nájemní bydlení, aby nájemní smlouvy sepisovali výhradně s vlastníkem nemovitosti," radí Michal Pitucha. "Toto riziko se ale týká pouze pronajímaných bytů v osobním vlastnictví, nikoliv bytů družstevních," upozorňuje současně.
Ostatní je stejné
V ostatním jsou práva a závazky z podnájemní a nájemní smlouvy shodné. "Tedy je nutno identifikovat smluvní strany, předmět nájmu tj. byt a jeho stav, pojmenovat vztah pronajímatele k bytu, určit dobu nájmu a jeho počátek, výši nájemného a poplatků za služby včetně splatnosti plateb, podmínky užívání bytu, odpovědnost za provádění oprav a za případné škody na pronajatém bytě a konečně povinnosti smluvních stran při skončení nájmu bytu," dodává Aleš Budín.
Podnájemní smlouva by měla stejně jako nájemní obsahovat také potřebné přílohy. V prvé řadě byste s podnájemníkem měli sepsat předávací protokol o bytu.
"Ten svědčí o faktu, že podnájemníkovi byly do užívání předány konkrétní předměty a vybavení," říká Michal Pitucha. "Ti, kteří jsou nejopatrnější, si dokonce pořizují jako přílohu smlouvy i fotodokumentaci."
To je vhodné například u nadstandardně vybaveného bytu nebo u pronajímaného luxusního rodinného domu. Součástí předávacího protokolu by měly být také záznamy o aktuálním stavu energií.
