Pozor na příjem
Při prodeji bytu si téměř nikdo neuvědomuje, že zisk z prodeje podléhá zdanění. Kdo chce například prodat družstevní byt, respektive svůj členský podíl dříve než po pěti letech a podařilo se mu na tom vydělat, musí zisk zdanit. Daň je přitom progresivní a už při zisku kolem tří set tisíc korun se pohybuje kolem 40 procent. »Tento problém se týká také lidí, kteří koupili doslova za pár korun obecní činžák, založili družstvo a byt se ziskem prodají dříve než za zmíněných pět let. Hlavně v podobných případech se zisk z prodeje může pohybovat ve statisících nebo i milionech korun,« vypočítává Zbyněk Nejedlý z realitní kanceláře Pokorný. Pokud se byt prodává po pětileté lhůtě, zisk se danit nemusí. U bytů v osobním vlastnictví je lhůta dvouletá, pokud tam má člověk trvalé bydliště. V opačném případě je také pětiletá. Stát tím chce omezit spekulace s byty. Proto kdo byt kupuje, měl by trvat na tom, aby byla cena za koupi vyznačena ve smlouvě. Při případném brzkém prodeji by to totiž vypadalo, jako když byt dostal zadarmo a prodal třeba za milion. Finanční úřad má zřejmě zatím jen minimální možnost o prodeji se dozvědět. Pokud by však někdo prodal byt firmě, která částku určitě bude chtít odepisovat, vystavuje se poměrně vysokému »nebezpečí« odhalení.
Když člověk narazí na neseriózního prodejce
Jaké bývají praktiky některých prodejců bytů, ukazuje i případ z posledních dní. »Tak báječnou příležitost jsem nemohla přece propást,« líčí své první nadšení Magda Černá, jedna ze zájemců o koupi bytu v Praze. »Inzerát sliboval prodej rekonstruovaného bytu 2+kk první kategorie o ploše 40 metrů čtverečních za necelých 500 tisíc korun, navíc dvě zastávky autobusu nebo zhruba deset minut pěšky od metra, no prostě nekupte to.« Stejně jako stovky jiných zájemců se jela na byt podívat a tam poprvé na vlastní kůži zažila, jak se také může dělat obchod s nemovitostmi. »Zavedli nás do bývalé hotelové ubytovny, z níž mělo vzniknout téměř 400 bytů. Budova vypadala, jako by ji teprve včera opustili její bývalí obyvatelé. Okopané zdi, poničené PVC na chodbách, umakartová jádra těsně před rozpadnutím. Veškeré stavební práce, jako výměna stoupaček, elektroinstalací nebo oprava výtahu, se měly provádět až za námi zaplacené peníze. Kdo by chtěl navíc vyměnit jádro, vestavět kuchyň a další úpravy v bytě, měl možnost domluvit se jenom s některou z nabízených stavebních firem. Ty si podle různých variant úprav počítaly od 150 do 200 tisíc korun,« popisuje zájemkyně o byt plánovaný proces přeměny hotelové ubytovny na bytový dům. Rekonstruovaný byt, tedy to, co sliboval inzerát na začátku, by potom stál skoro 700 tisíc korun. Na metr čtvereční plochy to představuje zdražení o pět tisíc korun až na 17 500 korun. »Ta cena vypadá na první pohled lákavě,« vysvětluje realitní makléř Zbyněk Nejedlý a zároveň rozebírá nabídku: »Podstatné je, co se za tu cenu nabízí. V tomto případě se slibuje bydlení v paneláku s 360 byty, nekonečně dlouhými úzkými chodbami, kde si člověk připadá jako ztracený - jak vypadá hotelová ubytovna, si každý umí představit.« Navíc, není panelák jako panelák, a pokud lze něco označit za králíkárnu, pak tohle je přesně naplněním tohoto výrazu. V tomto konkrétním případě se navíc nenabízí inzerovaný prodej bytu do vlastnictví, ale členství v družstvu. »To je velký rozdíl. Kdo bydlí ve svém vlastním bytě, může ho použít jako nemovitý majetek například k ručení pro získání úvěru, s čímž u družstevního bytu nelze počítat. To by měli uvážit všichni, kdo hledají nové bydlení,« uvádí právník Luboš Kuna. Ceny se však podle něho v současné době příliš u obou forem vlastnictví neliší, rozdíl není větší než pět až deset procent ceny. Co se ovšem liší, je obvyklé placení pětiprocentní daně z převodu nemovitosti. To u družstevního bytu odpadá, protože se pouze převádí družstevní podíl.
Vymezení byty zdraží
Mírně vyšší cenu bytů v osobním vlastnictví lze vysvětlit také tím, že společnost, která prodává členství v družstvu, nemusí investovat do takzvaného prohlášení vlastníka. Tímto aktem se dům rozdělí na jednotlivé byty, které se zanesou do katastru nemovitostí. Předtím se však dům musí zaměřit, musí se nakreslit plány jednotlivých podlaží. To může stát u bytového domu podle jeho velikosti desítky až stovky tisíc korun. Také samo zapsání do katastru se může táhnout týdny až měsíce. »Pokud by se v budoucnu členská schůze družstva dohodla, že chtějí provést toto vymezení jednotek, bude muset družstvo provést tuto operaci na vlastní náklady,« vysvětluje Zbyněk Nejedlý.
Jak se orientovat v kupní smlouvě:
* solidní realitní kanceláře nabízejí zdarma právní výklad smlouvy na koupi
* někdy se nabízí nikoliv koupě do vlastnictví, ale jen členství v družstvu - náklady na dodatečné vymezení jednotek pak nesou přímo družstevníci
* součástí kupovaného bytu někdy nebývá pozemek - jeho majitel může během času zvednout nájem, což zvýší náklady na bydlení
* prodávající někdy chce, aby se částka za převod družstevního bytu neobjevila v »kupní« smlouvě - pokud by ale chtěli noví obyvatelé v době do pěti let byt prodat, měli by podle zákona z celé částky zaplatit daň z příjmu až 40 %!!!
 Některé nabídky ve vývěskách realitních kanceláří vypadají lákavě, více se však člověk dozví o přednostech, než o nedostatcích nemovitostí. |
